P 14169-24

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSLUT

Mark- och miljööverdomstolen ändrar mark- och miljödomstolens dom och upphäver Samhällsbyggnadsnämnden i Åre kommuns beslut den 14 juli 2023, dnr BYGG.2022.696, att ge bygglov för nybyggnad av ett flerbostadshus på fastigheten i Åre kommun och avslår bygglovsansökan.

SVEA HOVRÄTT DOM P 14169-24

YRKANDEN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

Bostadsrättsföreningen Synvillan har yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska upphäva nämndens beslut att ge bygglov för nybyggnad av ett flerbostadshus på fastigheten i Åre kommun.

Samhällsbyggnadsnämnden i Åre kommun och har motsatt sig ändring av mark- och miljödomstolens dom.

UTVECKLING AV TALAN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

Bostadsrättsföreningen Synvillan har, utöver vad som anfördes i underinstanserna, anfört sammanfattningsvis följande.

Grundfelet i den nu uppkomna tvisten ligger i att Åre kommun brustit i skyldigheten att ändra den fastställda detaljplanen innan man gav tillstånd till uppförande av hus som strider mot detaljplanen. ändrat slutresultat. Den som äger eller köper en fastighet ska kunna förutse vad som kommer att hända i närmiljön.

Föreningens fastighet ligger inom samma detaljplan som övriga hus i området, men utanför de grupphusbebyggda tätare bostadskvarteren. Fysiskt skiljs fastigheterna och från grupphusområdet av en gata och bör betraktas som friliggande. De avsteg som skett från detaljplanen inom grupphusbebyggelsen har kunnat ske eftersom marken låg i en ägares hand. Det har inte funnits några grannar som kunnat motsätta sig bebyggelsen.

Detaljplanens högsta tillåtna yta om 100 m är en möjlighet men inte en rättighet att utnyttja. Några skäl till att byggnaden placeras som den gör har inte redovisats i bygglovsansökan. Det finns möjlighet att bebygga tomten och ändå bibehålla avstånd till tomtgräns. Byggrätten enligt planen om 100 m har sin grund i att parhus i tomtgräns är tillåtna. Om parhus i tomtgräns inte kan genomföras på grund av att granntomten inte är bebyggd kan inte maximal byggnadsyta utnyttjas.

SVEA HOVRÄTT DOM P 14169-24

Föreningen befarar att transporter under byggtiden, byggnadsställningar och underhåll av den 8,7 m höga fasaden kommer att ske från eller på fastigheten . Det går inte att resa en stege eller komma till med en skylift för det löpande underhållet av fasaden inom den egna fastigheten. Detta utgör en betydande olägenhet som väger tyngre än argumentet att andra har byggt tätt, vilket kunnat ske eftersom de enskilda husen ingår i bostadsrättsföreningar med gemensamt underhåll.

Det borde även ha uppmärksammats i bygglovet att fasadritningarna är felritade beträffande marklinjerna. Ritningarna visar att jordvallar kommer att fyllas upp över fönstren och in på föreningens tomt för att dölja den verkliga byggnadshöjden.

har, utöver vad hon anförde i underinstanserna, anfört sammanfattningsvis följande.

Det är en central fråga i målet om detaljplanen reglerar avståndet mellan byggnad och tomtgräns. Samtliga byggnader inom planen har planerats och byggts nära tomtgräns, ca 1,25 m i genomsnitt. Samtliga myndigheter har fattat beslut med utgångspunkt i ett beslutsunderlag som tydligt klargör att planen ska ha tät bebyggelse. Beslutsmyndigheterna har ansett att detaljplanen implicit reglerar byggnaders avstånd till tomtgräns till de avstånd som styckningslotterna och exploateringsavtal medgett, dvs. mindre än 1,25 m. Detta innebär att 39 § byggnadsstadgan (1959:612) inte är tillämplig på den aktuella planen.

Även om 39 § byggnadsstadgan skulle vara tillämplig så finns det särskilda skäl att medge undantag från kravet på ett avstånd från tomtgräns om minst 4,5 m. Samtliga byggnader inom den aktuella planen är uppförda nära tomtgräns. Det strider även mot likabehandlingsprincipen att undanta hennes fastighet från övriga 126 fastigheter inom samma plan. Byggrätten om 100 m kan inte utnyttjas om 4,5 m till tomtgräns ska upprätthållas. Det finns också ett grannemedgivande som godkänner placering närmare tomtgräns. Placeringen av byggnaden har diskuterats ingående med Åre kommun och har skett med beaktande av säkerhetsavstånd till skidbacke, områdets karaktär, syftet med planen m.m. Hur byggnaden än placeras på fastigheten kan en byggnad av samma storlek som finns på övriga fastigheter inom planen, dvs. 100 m , inte placeras så att ett

SVEA HOVRÄTT DOM P 14169-24

avstånd om 4,5 m till tomtgräns kan upprätthållas. En placering utmed prickmarken parallellt med skidbacken skulle innebära en förhöjd säkerhetsrisk och olägenhet för allmänheten. Därtill kan inte heller en sådan placering upprätthålla ett avstånd till tomtgräns om 4,5 m. Om det kravet ska upprätthållas kan endast en byggnad om 70 m uppföras.

Fastigheterna och ligger inom samma planområde och omfattas av samma syfte som gruppbebyggelsen. De ska inte särbehandlas i förhållande till övrig bebyggelse. Det stämmer inte heller att fastigheterna i det angränsande kvarteret såldes tillsammans. Fastigheterna såldes var för sig och bygglov meddelades för fastigheterna var för sig. Sju av dessa tio fastigheter gick därefter samman och bildade en bostadsrättsförening.

När Bostadsrättsföreningen Synvillans bostadsrättshavare köpte sina lägenheter var detaljplanen genomförd till mer än 95 %. De har därför haft kännedom om i vilken utsträckning avvikelser från planen medgetts.

Nämnden har anfört följande. Byggnadens placering avseende dess avstånd till fastighetsgräns ska bedömas som planenlig eftersom det föreligger särskilda skäl. Byggrätten om 100 m² kan inte upprätthållas utan att byggnadens placering sker närmare än 4,5 m.

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSKÄL

Målet gäller en ansökan om bygglov för nybyggnad av ett flerbostadshus på fastigheten . För fastigheten gäller byggnadsplanen m.fl., Åre, antagen den 16 april 1985, som detaljplan. Av de bestämmelser som gäller för bygglovsfastigheten framgår bl.a. att fristående eller parvis kopplade hus får uppföras i en våning. Vind får inte inredas utöver angivet våningsantal. Maximal byggnadshöjd uppgår till 4,2 m. I huvudbyggnad får inte inredas mer än två lägenheter.

SVEA HOVRÄTT DOM P 14169-24

Fråga om åtgärden strider mot detaljplanen Mark- och miljööverdomstolen instämmer i underinstansernas bedömning att det sökta bygglovet innebär en avvikelse från detaljplanen såvitt gäller antal våningar. Eftersom planbestämmelserna endast tillåter två lägenheter i huvudbyggnad innebär även inredandet av fyra lägenheter en avvikelse från planen.

Vad gäller byggnadshöjden noterar Mark- och miljööverdomstolen att ritningarna på fasaderna mot nordost och nordväst inte redovisar hur fönstren och ytterdörren på det nedersta planet ska friläggas. Att marknivån kan behöva sänkas för att frilägga fönster och ytterdörr kan få betydelse för beräkningen av byggnadshöjden när höjden beräknats från markens medelnivå invid byggnaden. Det kan också ifrågasättas om inte byggnadshöjden i detta fall borde ha beräknats från den allmänna platsens medelnivå invid tomten enligt huvudregeln, vilket också hade inneburit en ökad höjd. Mark- och miljööverdomstolen kan dock konstatera att redan den byggnadshöjd om 8,7 m som angetts i bygglovsbeslutet överskrider maximalt tillåten byggnadshöjd enligt detaljplanen. Den sökta åtgärden är alltså planstridig såvitt gäller byggnadshöjd.

Om planen saknar föreskrift som reglerar hur nära grannfastigheten en byggnad får placeras, ska 39 § byggnadsstadgan tillämpas vad gäller avstånd till tomtgräns. Av den bestämmelsen framgår bl.a. att byggnad som inte sammanbyggs med byggnad på granntomt inte får placeras på mindre avstånd från gränsen än 4,5 m. I aktuell plan finns en bestämmelse som anger att hus endast får uppföras fristående eller två och två med varandra sammanbyggda i gemensam tomtgräns. Syftet med bestämmelsen är att reglera byggnadssätt och den kan inte anses vara en sådan bestämmelse som reglerar placering av byggnad i förhållande till grannfastighet (se Mark- och miljööverdomstolens dom den 18 oktober 2018 i mål nr P 3263-18). Bestämmelsen i 39 § byggnadsstadgan ska därför tillämpas som bestämmelse i planen.

Aktuell byggnad avses att placeras närmare grannes tomtgräns än 4,5 m, vilket strider mot 39 § byggnadsstadgan. Byggnadsnämnden får dock enligt 39 § tredje stycket byggnadsstadgan medge undantag från avståndskravet om det är påkallat av särskilda skäl samt om det kan ske utan men för granne eller fara för sundhet, brandsäkerhet eller trafiksäkerhet och det inte försvårar ett lämpligt bebyggande av området. Om

SVEA HOVRÄTT DOM P 14169-24

dessa förutsättningar är uppfyllda är byggnaden att anse som planenlig, även om den placeras närmare tomtgränsen än 4,5 m.

Av rättspraxis framgår att bedömningen av vad som utgör särskilda skäl ska ske restriktivt. I princip krävs att det inte är möjligt att placera byggnaden på annan plats än den sökta (se t.ex. RÅ 1994 ref. 8). Enligt Mark- och miljööverdomstolen är förhållandena på fastigheten sådana att det är möjligt att utnyttja byggrätten om 100 m² inom fastigheten utan att det strider mot planens bestämmelser. Att en alternativ placering eventuellt är mindre fördelaktig för sökanden innebär inte att annan ändamålsenlig placering på fastigheten saknas (jfr Mark- och miljööverdomstolens dom den 24 mars 2022 i mål nr P 5500-21). Mark- och miljööverdomstolen finner därför inte att det föreligger särskilda skäl för undantag enligt 39 § byggnadsstadgan. Byggnadens tilltänkta placering är således att anse som planstridig.

Fråga om liten avvikelse Den sökta byggnaden är alltså planstridig vad gäller antalet lägenheter, antalet våningar, byggnadshöjd och avstånd till grannes tomtgräns. Dessa avvikelser är så omfattande att de som utgångspunkt varken var för sig eller sammantaget kan anses utgöra en sådan liten avvikelse som avses i 9 kap. 31 b § 1 plan- och bygglagen (2010:900), PBL.

Av förarbetena till den äldre plan- och bygglagen (1987:10), ÄPBL, framgår dock att systematiskt medgivna dispenser av samma slag för flertalet fastigheter inom ett kvarter eller område, meddelade innan ikraftträdandet av ÄPBL, kan föranleda att motsvarande avvikelser för återstående fastigheter kan bedömas som mindre och därför godtas om de är förenliga med planens syfte (se prop. 1989/90:37 s. 57).

Enligt planbeskrivningen till detaljplanen för området möjliggör den 125 tomter för bostadshus. Av nämndens yttrande till mark- och miljödomstolen framgår att det inom hela planområdet förekommer 39 fastigheter (innan sammanläggningar skett) där avvikelser medgetts av nämnden i beslut om bygglov. För fastigheterna (nu ) och (nu ) gäller det

SVEA HOVRÄTT DOM P 14169-24

avvikelser avseende antal våningar och byggnadsyta ( ) samt antal lägenheter ( ). För fastigheterna och gäller det avvikelser avseende byggyta, antal lägenheter och antal bostadsbyggnader per tomt samt för fastigheten avvikelser avseende byggyta, antal lägenheter och avstånd till tomtgräns. Nämnden har vid granskning av bygglovshandlingarna därutöver kunnat konstatera att bebyggelsen på de aktuella fastigheterna synes avvika från planen även i flera andra avseenden. Dessa avvikelser har dock, såvitt framgår av utredningen, inte uttryckligen medgetts i bygglovsbesluten på så sätt att dispens kan anses ha getts. Någon godtagen avvikelse vad gäller byggnadshöjd har till exempel inte noterats i något av bygglovsbesluten.

Enligt Mark- och miljööverdomstolen ger utredningen inte stöd för slutsatsen att det meddelats dispenser beträffande samtliga nu aktuella avvikelser i sådan omfattning att det förekommit systematisk dispensgivning. Det som har anförts avseende tidigare avvikelser innebär därför inte att nu aktuella avvikelser kan godtas som en liten avvikelse enligt 9 kap. 31 b § 1 PBL. När det, som i detta fall, är fråga om flera och så omfattande avvikelser kan det dessutom ifrågasättas om de sammantaget skulle kunna bedömas som liten avvikelse även inom ramen för vad som kan godtas som systematisk dispensgivning.

Vad anfört rörande den kommunala likställighetsprincipen samt vad som i övrigt framkommit i målet medför inte någon annan bedömning.

Sammanfattning Den sökta åtgärden är planstridig och kan inte godtas som liten avvikelse. Det finns inte heller i övrigt förutsättningar att ge bygglov med stöd av 9 kap. 31 b och c §§ PBL. Mark- och miljödomstolens dom ska därför ändras på så sätt att bygglovet upphävs och ansökan avslås.

SVEA HOVRÄTT DOM P 14169-24 Domen får enligt 5 kap. 5 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar inte överklagas.

I avgörandet har deltagit hovrättsråden Lars Borg, Margaretha Gistorp, referent, och Caroline Hedvall Klostermark samt tekniska rådet Mats Kager. Föredragande har varit Helene Montán.

Sid 1 (14) ÖSTERSUNDS TINGSRÄTT DOM Mål nr P 337-24 Mark- och miljödomstolen 2024-10-08 meddelad i Östersund

PARTER Klagande

Motparter

Samhällsbyggnadsnämnden i Åre kommun Bostadsrättsföreningen Synvillan

ÖVERKLAGAT BESLUT Länsstyrelsen i Jämtlands läns beslut den 10 januari 2024 i ärende nr 5888-2023, se bilaga 1 SAKEN Bygglov för nybyggnad av flerbostadshus på i Åre kommun DOMSLUT Med ändring av länsstyrelsens beslut fastställer mark- och miljödomstolen Samhällsbyggnadsnämnden i Åre kommuns beslut den 14 juli 2023, dnr BYGG.2022.696, att ge bygglov för nybyggnad av flerbostadshus på fastigheten i Åre kommun.

Sid 2 ÖSTERSUNDS TINGSRÄTT DOM P 337-24 Mark- och miljödomstolen 2024-10-08

BAKGRUND Samhällsbyggnadsnämnden i Åre kommun (nämnden) beslutade den 14 juli 2023 genom delegationsbeslut att bevilja bygglov för nybyggnad av flerbostadshus på fastigheten i Åre kommun (dnr BYGG.2022.696).

Bostadsrättsföreningen Synvillan (BRF Synvillan) överklagade beslutet till Länsstyrelsen i Jämtlands län (länsstyrelsen) som den 10 januari 2024 beslutade att upphäva beslutet. Skälen för beslutet redovisas i bilaga 1.

har överklagat beslutet till mark- och miljödomstolen.

YRKANDEN M.M. har yrkat att, med ändring av länsstyrelsens beslut, nämndens beslut ska fastställas. Hon anför i huvudsak följande till stöd för talan.

Byggnadsplanen omfattar 126 tomtplatser norr om E14 av likartad struktur, varav 60 tomtplatser har beteckningen BÖ vilket anger "fristående eller parvis kopplade . Dessa tomtplatser är genomgående mycket smala med byggnader placerade i snitt ca 1,25 meter till angränsande tomtplats. Planen anger också att byggnaderna kan placeras parvis i tomtgräns. Det innebär implicit att byggnadsplanen medger husplacering i tomtgräns, varför 39 § byggnadsstadgan (1959:612, BS) inte är tillämplig på den aktuella planen. Samtliga bygglov meddelade alltsedan den 9 juli 1986 har getts under förutsättning att 4,5 meterskravet inte gäller denna plan.

I planprocessen framfördes att bebyggelsegrupperna närmast backen ska förtätats och utformats som fristående eller parvis kopplade för att skapa förutsättningar för ett tillräckligt stort turistunderlag för att ekonomiskt kunna genomföra planen och liftetableringen. och ligger båda inom det område som nämnden anger motiverar en förtätning. Planen är förutom fullt utbyggd enligt samma principer och bedömningsgrunder. är den enda fastighet som särbehandlats av länsstyrelsen vad avser placering och utformning.

Sid 3 ÖSTERSUNDS TINGSRÄTT DOM P 337-24 Mark- och miljödomstolen 2024-10-08

:s speciella form gör att den inte kan bebyggas med tillämpning av en 4,5 meters regel. Då fastigheten har en byggrätt om 100 kvm står en 4,5-meters-regel i ett motsatsförhållande till byggrätten. Byggrätten är explicit uttryckt i plankraven medan byggnads avstånd till fastighetsgräns implicit är uttryckt som ca 1,25 meter (fristående hus) respektive 0 m (parvis sammanbyggda). Därmed är byggrätten 100 kvm den överordnande rätten.

Hon har bl.a. följande invändningar mot länsstyrelsens handläggning av ärendet.

Länsstyrelsen har åsidosatt likabehandlingsprincipen och inte iakttagit saklighet och opartiskhet såsom anges i regeringsformen (RF), jfr 1 kap 9 § RF. Inom planen har ca 110 bygglov med motsvarande avvikelser från planen meddelats. Länsstyrelsen väljer att särbehandla .

Länsstyrelsens utredning är ofullständig och felaktig vad avser kraven i och syftet med byggnadsplanen. Länsstyrelsen anger att "Byggnadsplanen medger en byggrätt om ca 130 kvm" trots att planen anger en byggrätt om 100 kvm. Länsstyrelsen anger vidare att byggnaden "inte är anpassad till tomten och den byggrätt som finns". Detta trots att byggnaden (100 kvm) till fullo är anpassad till denna. Länsstyrelsens har uppenbarligen inte satt sig in i väsentliga förhållanden för ärendets hantering.

Länsstyrelsen har utelämnat väsentliga uppgifter vilka ger stöd för nämndens tolkning och beslut. Länsstyrelsen anger att man genomfört en granskning av tidigare bygglov men väljer att bara redovisa bygglov efter 1 juli 1987. Urvalet är dessutom mycket litet och icke-representativt. Länsstyrelsen bortser helt från de 41 bygglov som meddelades innan den 1 juli 1987. Det är dessa bygglov som etablerat den prejudicerande praxis samhällsbyggnadskontoret tillämpat på alla övriga fastigheter inom den tillämpliga delen av planen. Länsstyrelsens utredning är därför gravt vilseledande och därav har felaktiga slutsatser dragits av utredningen. Dessutom menar länsstyrelsen att samhällsbyggnadskontoret inte preciserat skälen för att medge undantag från 39 § BS, trots att skälen är uppenbara (tomtens storlek

Sid 4 ÖSTERSUNDS TINGSRÄTT DOM P 337-24 Mark- och miljödomstolen 2024-10-08

och form) och beskrivna på flera ställen i de upprättade handlingarna i ärendet, bl.a. i hennes inlaga till länsstyrelsen från den 23 december 2023.

Länsstyrelsen tolkar 39 § BS selektivt och felaktigt. Nämnden äger rätt att medge undantag från denna bestämmelse då det är påkallat av särskilda skäl. Dessa skäl är bl.a. att inte kan bebyggas med den byggrätt som byggnadsplanen anger om avståndet om 4,5 meter ska hållas till , att en placering närmare fastighetsgräns än 4,5 meter inte innebär något men för grannfastigheten då denna har sin frontsida och utsikt mot sydöst samt att placeringen inte heller innebär någon fara för sundhet, brandsäkerhet, eller trafiksäkerhet och inget hinder mot lämpligt bebyggande av området.

Länsstyrelsen har tagit ställning till såväl byggnadshöjd som våningsantal trots att BRF Synvillan accepterar tidigare beslut angående bl.a. byggnadshöjd och våningsantal med hänvisning till att tidigare bygglov meddelats med motsvarande avvikelser. Ärendet borde därför ha begränsats till byggnadens placering.

Till överklagandet bifogas bl.a. en sammanställning av bygglov varav 39 är beviljade före den 1 juli 1987.

Nämnden medger, såsom det får förstås, bifall till överklagandet och anför härvid i huvudsak följande till stöd för sin inställning.

Byggavdelningen kan bekräfta att de av klaganden angivna tidsfristerna för de givna byggloven är korrekta avseende datum för nämndsammanträde och bygglov. Samtliga ärenden har beslutats med stöd av bestämmelser före ikraftträdandet av ÄPBL. Byggavdelningen har granskat de formella besluten samt de ritningar som legat till grund för besluten. Samtliga hus ligger inom samma byggnadsplan med samma planbestämmelser som gäller för . Nedan redovisas en sammanställning av givna bygglov som klaganden hänvisat till.

Sid 5 ÖSTERSUNDS TINGSRÄTT DOM P 337-24 Mark- och miljödomstolen 2024-10-08

- (nu efter sammanläggning 1987-12-28) Förutsättningar Bygglov har beviljats för 22 hus med avvikelser från byggnadsplanen. Avvikelser har tillstyrkts av nämnden den 28 april 1987 och den 14 maj 1987 i ett ärende som avsåg bygglov för nybyggnad av 22 fritidshus med fyra lägenheter i varje. Nämnden anger i beslutet att förslaget avviker från planen avseende byggnadsyta och antal våningar. Nämnden vill upplysa om att inte ingår i beslutet och idag är obebyggd. Bygglovet avser således - .

Yttrande Vid granskning av beslutshandlingarna kan byggavdelningen konstatera att bygglovet även avviker från byggnadsplanen avseende byggnadernas placering närmare tomtgräns än 4,5 meter, minsta avstånd till fastighetsgräns varierar mellan 1,25-2,25 meter för samtliga hus. Byggnadshöjden bedöms vara 7,5 meter mätt från byggnadernas medelmarknivå. Byggnadernas långsida bedöms vara den dominanta som ska utgöra beräkningsgrundande fasad vilket medför att byggnadshöjden för denna hustyp blir samma som dess nockhöjd.

- (nu efter sammanläggning 1986-11-28) Förutsättningar Bygglov har beviljats för 14 hus med avvikelser från byggnadsplanen. Avvikelser har tillstyrkts av nämnden den 12 maj 1987 i ett ärende som avsåg bygglov för nybyggnad av 14 fritidshus med fyra lägenheter i varje. Nämnden anger att förslaget avviker från byggnadsplanen avseende antal lägenheter.

Yttrande Vid granskning av beslutshandlingarna kan byggavdelningen konstatera att bygglovet avviker från byggnadsplanen på flera sätt. Byggnaderna har tre våningar och placering sker närmare tomtgräns än 4,5 meter då minsta avstånd till fastighetsgräns varierar mellan 1,25 2,25 meter för samtliga hus. Byggnadshöjden bedöms vara 7,5 meter mätt från byggnadernas medelmarknivå. Byggnadernas långsida bedöms vara den dominanta som ska utgöra beräkningsgrundande fasad

Sid 6 ÖSTERSUNDS TINGSRÄTT DOM P 337-24 Mark- och miljödomstolen 2024-10-08

vilket medför att byggnadshöjden för denna hustyp blir samma som dess nockhöjd. Som framgår av ärendets rubricering innehåller byggnaderna fyra lägenheter per byggnad.

och Förutsättningar Bygglov har beviljats för tre hus med avvikelser från byggnadsplanen. Avvikelser har tillstyrkts av nämnden den 4 juni 1987 i ett ärende som avsåg bygglov för nybyggnad av tre fritidshus med fem lägenheter i varje. Nämnden anger att förslaget avviker från byggnadsplanen avseende byggyta, antal lägenheter per fastighet samt antal bostadsbyggnader per tomt.

Yttrande Vid granskning av beslutshandlingarna kan byggavdelningen konstatera att bygglovet avviker från byggnadsplanen på flera sätt. Byggnaderna har tre våningar, byggnaderna placeras närmare tomtgräns än 4,5 meter. Byggnadshöjden bedöms vara 8,2 meter mätt från byggnadernas medelmarknivå. Byggnadernas långsida bedöms vara den dominanta som ska utgöra beräkningsgrundande fasad vilket medför att byggnadshöjden för denna hustyp blir samma som dess nockhöjd.

Förutsättningar Ändring av ett av husen som tidigare beviljat bygglov enligt ovan. Bygglovet avser nybyggnad av fritidshus med fyra lägenheter. Avvikelser har tillstyrkts av byggnadsnämnden den 30 juni 1987. Nämnden anger att förslaget avviker från byggnadsplanen avseende byggyta, antal lägenheter i byggnaden samt dess placering närmare gräns än 4,5 meter (2 meter).

Yttrande Vid granskning av beslutshandlingarna kan byggavdelningen konstatera att bygglovet avviker från byggnadsplanen på flera sätt. Byggnaderna har tre våningar och byggnadshöjden bedöms vara 8,2 meter mätt från byggnadernas

Sid 7 ÖSTERSUNDS TINGSRÄTT DOM P 337-24 Mark- och miljödomstolen 2024-10-08

medelmarknivå. Byggnadernas långsida bedöms vara den dominanta som ska utgöra beräkningsgrundande fasad vilket medför att byggnadshöjden för denna hustyp blir samma som dess nockhöjd.

Sammanfattning av uppgifterna Sammanfattningsvis har 39 hus i det område som klaganden hänvisat till beviljats bygglov med bestämmelser före ÄPBL:s ikraftträdande. Samtliga hus som meddelats bygglov strider mot planens bestämmelser.

BRF Synvillan, som har beretts tillfälle till yttrande över bl.a. överklagandet och nämndens yttrande, anser att överklagandet ska avslås och har anfört i huvudsak följande till stöd för sin inställning.

Länsstyrelsen har gjort en korrekt prövning och bedömning av nämndens beslut om bygglov. Kommunens generösa tolkning av avsteg från detaljplanebestämmelserna är inget prejudikat, såsom anges, då det inte prövats i högsta instans. Kommunen liten avvikelse planens syfte (jfr "Planbeskrivningen i Huddinge" NJA 2022 s. 922).

och var friköpta och ingick inte i den exploatering av angränsade kvarter som genomfördes under senare delen av 1980-talet. Överenskommelser mellan exploatör och kommun gäller därför inte för dessa fastigheter. Föreningens hus på flyttades och fastigheten utökades mot nordöst då liftsystemets ägare inte kunde acceptera byggnader så nära nedfart till skidbacken. Detta av säkerhetsskäl.

Föreningens bostadsrättsinnehavare har köpt sina andelar i befintligt skick och är medvetna om att angränsande fastighet kommer att bebyggas, men detta med ett hus som följer detaljplanen.

Föreningen anhåller om att mark- och miljödomstolen, i likhet med länsstyrelsen, bedömer bygglovets lämplighet och laglighet i dess helhet. Om fastigheten är för

Sid 8 ÖSTERSUNDS TINGSRÄTT DOM P 337-24 Mark- och miljödomstolen 2024-10-08

liten för att maximal tillåten byggnadsyta enligt planen ska kunna utnyttjas ska byggnadens storlek begränsas med hänsyn till 4,5-metersavståndet till föreningens gräns.

DOMSKÄL Formella invändningar och prövningsramen Såväl nämnden som länsstyrelsen har prövat åtgärdens förenlighet med bland annat 9 kap. 30 § plan- och bygglagen (2010:900, PBL), vilket bland annat innefattar en prövning av sökt åtgärds förenlighet med gällande detaljplan. Skäl att upphäva länsstyrelsens beslut på den grunden att länsstyrelsen gått utöver prövningsramen saknas.

Mark- och miljödomstolens prövning begränsas av vad underinstanserna har prövat. Domstolen kan inom ramen för detta mål därför endast pröva den ansökan om bygglov för flerbostadshus med den utformning och placering som underinstanserna har prövat. Frågan i målet är därför om länsstyrelsens beslut är riktigt eller om nämnden haft fog för att bevilja bygglov för det aktuella flerbostadshuset på .

Mark- och miljödomstolens bedömning i sak Tillämpliga bestämmelser m.m. Tillämpliga bestämmelser framgår i huvudsak av länsstyrelsens beslut.

ligger inom detaljplanerat område, byggnadsplan m.fl., antagen 16 april 1985, aktnummer 23-Åre-2457. Länsstyrelsens redogörelse för de i målet relevanta planbestämmelserna är korrekt. Vidare ska, såsom länsstyrelsen funnit, 39 § BS tillämpas som en bestämmelse i planen. Detta medför att minsta avstånd till gräns mot granntomt ska vara 4,5 meter.

Sid 9 ÖSTERSUNDS TINGSRÄTT DOM P 337-24 Mark- och miljödomstolen 2024-10-08

Antal våningar och byggnadshöjd Inledningsvis instämmer mark- och miljödomstolen i den bedömning som underinstanserna har gjort att tilltänkt byggnad strider mot byggnadsplanen avseende antalet våningar och höjd.

4,5 meter till fastighetsgräns Av 39 § BS följer att byggnad inte får läggas på mindre avstånd från gräns mot grannfastighet än 4,5 meter. Enligt paragrafens tredje stycke får nämnden medge undantag från detta krav om det är påkallat av särskilda skäl samt det kan ske utan men för granne eller fara för sundhet, brandsäkerhet eller trafiksäkerhet och det inte försvårar ett lämpligt bebyggande av området. Om dessa förutsättningar är uppfyllda är byggnaden att anse som planenlig även om den placeras närmare tomtgränsen än 4,5 meter (jfr RÅ 1994 ref. 8).

Bedömningen av om det föreligger särskilda skäl att medge undantag ska göras utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. Särskilda skäl kan finnas om det inte är möjligt att uppföra byggnaden på en annan ändamålsenlig plats på fastigheten på grund av exempelvis fastighetens topografi eller att fastigheten är belastad med någon rättighet. Byggnaden bör i sådana fall även tillgodose ett angeläget behov för fastigheten för att undantag ska kunna komma i fråga. Av rättspraxis framgår att bedömningen av vad som utgör särskilda skäl ska ske restriktivt. I princip krävs det att det inte är möjligt att placera byggnaden på annan plats än den sökta. Det faktum att en alternativ placering eventuellt skulle vara mindre fördelaktig för sökanden innebär inte att annan ändamålsenlig placering på fastigheten saknas (se Mark- och miljööverdomstolens dom den 24 mars 2022 i mål P 5500-21). Eftersom 39 § tredje stycket BS är en undantagsbestämmelse bör den tillämpas restriktivt, vilket även framgår av praxis (se t.ex. RÅ 1994 ref. 8).

Mark- och miljödomstolen bedömer att det inte är möjligt att placera det ansökta flerbostadshuset på annan plats inom tomten som skulle möjliggöra ett avstånd om minst 4,5 meter till fastighetsgräns. Ett bostadshus är vidare ett angeläget behov för

Sid 10 ÖSTERSUNDS TINGSRÄTT DOM P 337-24 Mark- och miljödomstolen 2024-10-08

fastigheten. menar dock att avsteg behöver göras från vissa avstånd för att hon ska kunna utnyttja byggrätten enligt byggnadsplanen.

Begreppet byggrätt är inte definierat i plan- och bygglagstiftningen. Med begreppet får förstås den reglerade omfattning av en byggnadsåtgärd som en detaljplan medger (se MÖD 2015:26). En byggrätt ger vidare inte någon rätt till en viss utformning av en nybyggnad. Den byggrätt som finns på fastigheten måste därför vara summan av alla byggbegränsningar, inklusive 39 § BS, som gäller för den aktuella fastigheten. Detta medför att det utgångsvis krävs ett minsta avstånd för placering av byggnad på rubricerad fastighet på i varje fall 4,5 meter till tomtgräns mot BRF Synvillans fastighet. Avståndet är i nuläget 1,25 meter. I förevarande mål handlar det om nyuppförande av ett flerbostadshus med en viss av lovsökanden vald planlösning och placering. Mark- och miljödomstolen bedömer att det är möjligt att bebygga fastigheten med ett bostadshus på ett ändamålsenligt sätt utan att placera byggnaden närmare fastighetsgräns än 4,5 meter. Eftersom undantag från 39 § BS ska ske med restriktivitet bedömer domstolen att det inte funnits förutsättningar att medge undantag från 39 § BS. Utgångspunkten är därmed att byggnationen är planstridig.

Liten avvikelse Även om en åtgärd strider mot detaljplanen får bygglov enligt 9 kap. 31 b § PBL ges, om avvikelsen är förenlig med detaljplanens syfte och avvikelsen är liten. Frågan är då om åtgärden kan betraktas som en sådan liten avvikelse som avses i 9 kap. 31 b § PBL.

Av förarbetena till ÄPBL framgår att systematiskt medgivna dispenser av samma slag för flertalet fastigheter inom ett kvarter eller område, meddelade innan ikraftträdandet av ÄPBL, kan föranleda att motsvarande avvikelser för återstående fastigheter kan bedömas som mindre och därför godtas om de är förenliga med planens syfte (se prop. 1989/90:37 s. 57). Regeringsrätten har i RÅ 1997 not. 66 ansett att avvikelse i fråga om våningsantal och byggnadshöjd utgjort en liten avvikelse bland annat mot bakgrund av att byggnader liknande den i målet aktuella

Sid 11 ÖSTERSUNDS TINGSRÄTT DOM P 337-24 Mark- och miljödomstolen 2024-10-08

uppförts inom området både före och efter fastställelsen av planen samt att avvikelsen anslöt till vad som var vanligt inom området. Mark- och miljööverdomstolen har vidare i MÖD 2012:43 uttalat att det vid bedömningen av om planavvikelsen är att anse som mindre, finns möjlighet att ta hänsyn till omfattningen av bebyggelsen i området, och i vilken omfattning sådan bebyggelse har skett i enlighet med beviljade dispenser från detaljplanen.

Mark- och miljööverdomstolen gör följande bedömning.

Av nämndens utredning avseende de åberopade bygglovsbesluten framgår att avvikelser skett från byggnadsplanen avseende byggnadshöjd, våningsantal samt byggnadernas placering (närmare tomtgräns än 4,5 meter).

Det saknas skäl att ifrågasätta nämndens redogörelse för de aktuella byggloven. Det får därför anses klarlagt att i vart fall 38 fastigheter (innan sammanläggningar av dem skett) inom planområdet har beviljats bygglov, i form av dispenser, för respektive bostadshus innan ÄPBL trädde i kraft. De åberopade byggloven är vidare inte begränsade till någon särskild del av planområdet, t.ex. angränsande fastigheter, utan avser hela området. Med hänsyn till planområdets storlek och utformning har det inte varit motiverat att göra en snävare avgränsning. Mot denna bakgrund kan det konstateras att det i detta fall handlar om ett stort antal fastigheter inom planområdet som har fått dispenser av samma slag (jfr Mark- och miljööverdomstolens dom den 6 oktober 2022 i mål nr P 12113-21). Vad gäller byggnadshöjden är den något högre än vad som tillåtits tidigare (nu aktuella 8,7 meter jämfört med tidigare 7,5 till 8,2 meter). Detta föranleder dock ingen annan bedömning från domstolens sida då byggnader liknande den i målet aktuella uppförts inom området samt att avvikelserna får anses ansluta till vad som är vanligt inom området (jfr RÅ 1997 not. 66).

Detta innebär sammantaget att nu aktuell byggnadshöjd, våningsantal och placering 1,25 meter från fastighetsgräns mot ska betraktas som små avvikelser. Avvikelserna får även anses förenliga med detaljplanens syfte. Någon anledning att

Sid 12 ÖSTERSUNDS TINGSRÄTT DOM P 337-24 Mark- och miljödomstolen 2024-10-08

neka bygglov med hänsyn till åtgärdens förenlighet med gällande byggnadsplan föreligger således inte (jfr även här Mark- och miljööverdomstolens dom den 6 oktober 2022 i mål nr P 12113-21).

Utöver prövningen mot detaljplan ska dock åtgärden prövas mot andra krav i PBL. Dessa krav avser i huvudsak att placeringen och utformningen av en byggnad ska vara lämplig i förhållande till olika angivna skyddsvärda intressen.

Mark- och miljödomstolen noterar att nämnden i sitt beslut inte gjort någon sådan prövning. Av processekonomiska skäl, och då utredningen i målet är tillräcklig för att bedöma åtgärdens förenlighet med anpassnings- och omgivningskraven, finner domstolen att det inte föreligger hinder för en sådan prövning.

Anpassningskravet Av 2 kap. 6 § första stycket 1 PBL framgår bland annat att i ärenden om bygglov ska bebyggelse och byggnadsverk utformas och placeras på den avsedda marken på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till stads- och landskapsbilden, natur- och kulturvärdena på platsen och intresset av en god helhetsverkan.

Enligt 8 kap. 1 § PBL ska en byggnad bland annat vara lämplig för sitt ändamål och ha en god form-, färg- och materialverkan. Dessa delar är viktiga för bedömningen av en byggnad som sådan och vad som sammantaget ger en god helhetsverkan (se MÖD 2015:26 med hänvisning till prop. 2009/10:170 del 1 s. 257 f.).

Nämnden har i sitt beslut bland annat uppgett att tolv av 14 tomter längs med Tegejäll Bäckvägen, där den aktuella fastigheten också är belägen, är bebyggda med byggnader uppförda med vinds- och suterrängvåning. Av utredningen i målet framgår även att den ansökta byggnaden avses att kläs i liggande träpanel i mörkgrå kulör och taket med svart takplåt. Av det fotografi som har gett in i målet, som föreställer tre närliggande bostadsbyggnader, framgår att även de är klädda i sådan panel. Mot denna bakgrund och med hänsyn till vad som i övrigt framkommit i målet, bedömer mark- och miljödomstolen att byggnadens

Sid 13 ÖSTERSUNDS TINGSRÄTT DOM P 337-24 Mark- och miljödomstolen 2024-10-08

utformning och placering inte är sådan att den kan anses strida mot kraven i 2 kap. 6 § 1 st. 1 p. PBL eller att den inte kan anses uppfylla utformningskraven i PBL. Domstolen bedömer därmed att det inte föreligger skäl att upphäva bygglovet utifrån anpassningskravet och kraven på utformning i PBL.

Betydande olägenhet Enligt 2 kap. 9 § PBL får lokalisering, placering och utformning av byggnadsverk enligt denna lag inte ske så att den avsedda användningen eller byggnadsverket kan medföra en sådan påverkan på grundvattnet eller omgivningen i övrigt som innebär fara för människors hälsa och säkerhet eller betydande olägenhet på annat sätt.

BRF Synvillan har anfört att föreningens medlemmar har köpt sina bostäder i befintligt skick och att medlemmarna utgått från att grannfastigheten kommer att bebyggas med ett bostadshus i enlighet med detaljplanen, dvs. inte ansökt byggnad. Mark- och miljödomstolen förstår det som att BRF Synvillan menar att byggnationen kommer att medföra betydande olägenhet för medlemmarna i bostadsrättsföreningen.

Prövningen enligt 2 kap. 9 § PBL som sker inom ramen för ett bygglovsärende begränsas till de frågor som inte redan har avgjorts genom planen (se prop. 2010/11:63 s. 24). Den omgivningspåverkan som har bedömts och accepterats inom ramen för en detaljplan ska alltså som huvudregel inte omprövas i ett senare bygglovsärende utan det är endast den omgivningspåverkan som åtgärden genererar utöver den påverkan som prövats i detaljplanen som kan medföra att bygglov inte kan ges. Det ska vara fråga om olägenheter som är väsentliga för att dessa ska anses utgöra betydande olägenheter i PBL:s mening och regeln ska tillämpas restriktivt (se t.ex. Mark- och miljööverdomstolens dom den 15 juni 2017 i mål nr P 9943-16). Bedömningen av om en olägenhet är betydande måste ske mot bakgrund av samtliga omständigheter, däribland läge, användningssätt och innehållet i gällande detaljplan.

Mark- och miljödomstolen gör följande bedömning.

Sid 14 ÖSTERSUNDS TINGSRÄTT DOM P 337-24 Mark- och miljödomstolen 2024-10-08

Fråga är om uppförande av bebyggelse inom ett i övrigt relativt tätbebyggt bostadsområde där flertalet byggnader bl.a. har tre våningar och minsta avstånd till fastighetsgräns i många fall understiger 4,5 meter. Aktuell fastighet är placerad i den sista raden av fastigheter i den del av planområdet som är beläget på höger sida om liften. De olägenheter som följer av en högre byggnad närmare fastighetsgräns, vad avser t.ex. utsikt och insyn, kan enligt domstolens bedömning inte gå utöver vad som normalt får accepteras i ett område som det aktuella. Inte heller de olägenheter föreningen i övrigt har gjort gällande föranleder någon annan bedömning. Domstolen har härvid även beaktat att avståndet mellan ansökt byggnad och BRF Synvillans bostadshus uppgår till över åtta meter, vilket ändå skapar viss distans mellan de två bostadshusen. Mark- och miljödomstolen anser således inte att åtgärden utgör någon sådan betydande olägenhet, som avses i 2 kap. 9 § PBL, för BRF Synvillan att bygglovet av det skälet ska upphävas.

Vid en sammanvägd bedömning där BRF Synvillans enskilda intresse av att åtgärden inte ska komma till stånd ställs mot sökandens likaledes enskilda intresse av att få genomföra den lovgivna åtgärden ska således sökandens intresse anses ha företräde (se 2 kap. 1 § PBL).

Sammanfattningsvis har mark- och miljödomstolen kommit fram till att det inte föreligger något hinder mot att bevilja bygglov. Överklagandet ska därför bifalls på så sätt att länsstyrelsens beslut upphävs och nämndens beslut fastställs.

HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga 2 (MMD-02) Överklagande senast den 29 oktober 2024. Prövningstillstånd krävs.

Åsa Ärlebrant Nils Persson I domstolens avgörande har deltagit rådmannen Åsa Ärlebrant, ordförande, och tekniska rådet Nils Persson. Föredragande har varit beredningsjuristen Tove Larsson.