Brf Ida (NJA 2025 s. 374)

Sökord Avtalstolkning · Preskription · Reklamation · Standardavtal

Tolkning av standardavtal (Allmänna bestämmelser för entreprenader inom fastighetsförvaltning och verksamhetsanknutna tjänster, ABFF 04). En avtalsbestämmelse med en frist för att framställa krav på grund av fel har inte angett någon rättsföljd för underlåtenhet att följa fristen. Det har inte funnits klara hållpunkter för att tolka bestämmelsen så att rätten att göra gällande kravet går förlorad om det inte framställs inom fristen.

HSB Bostadsrättsförening Ida i Malmö förde talan vid Malmö tingsrätt mot HSB Malmö ekonomisk förening på det sätt som framgår av tingsrättens mellandom.

Tingsrätten (rådmännen Marie Gärtner och Fredrik Forssman samt tingsfiskalen Edvin Dahlberg) anförde följande i mellandom den 14 april 2023.

HSB Bostadsrättsförening Ida i Malmö (Brf Ida) bildades under 1960-talet och är idag en av Malmös största bostadsrättsföreningar. Föreningen som är belägen i stadsdelen Rosengård innehar totalt 738 lägenheter.

HSB Malmö ekonomisk förening (HSB Malmö) är en regional medlemsförening under HSB Riksförbund ekonomisk förening med syfte att främja sina medlemmars ekonomiska intressen genom att bland annat erbjuda bosparande, planering, finansiering, byggande och förvaltning av bostäder. Medlemmarna utgörs av boende privatpersoner och bostadsrättsföreningar. HSB Malmö är registrerad hos Finansinspektionen avseende verksamhet bestående i inlåning.

Den 7 november 2014 ingick Brf Ida och HSB Malmö ett avtal om administrativ och ekonomisk förvaltning för bostadsrättsföreningen (Avtalet[1]). Inom ramen för Avtalet har HSB Malmö tillhandahållit vissa tjänster avseende

– löpande ekonomisk administration,

– budgetering, uppföljning och rapportering,

– hantering av skatter,

– hantering av lån,

– administration rörande bostadsrättsinnehavare, och

– arkivering, förvaltningshandlingar och kontorsservice.

HSB Malmö har åtagit sig att utföra uppdraget i enlighet med

1 Avtalet,

2 Allmänna bestämmelser för entreprenader inom fastighetsförvaltning (ABFF 04),

3 AFF-definitioner 04 utgiven av AFF-kommittén,

4 Offertspecifikation, daterad 2014-11-07, och

5 ADM 11, beskrivning av administrativa arbetsuppgifter[2].

HSB Malmö har under tiden 2015–2018 genom Avtalet haft ansvaret att administrera ankommande fakturor enligt rutin och verkställa utbetalningar efter attest enligt rutin, se p. A1.3 Gränsdragningslista.

Den 10 november 2014 ingick HSB Malmö och Brf Ida ett kontrakt avseende årlig uppdatering av Brf Idas underhållsplan.

Under senare år har Brf Ida varit föremål för omfattande medial uppmärksamhet och flera rättsprocesser har initierats mot företrädare för Brf Ida till följd av ekonomisk brottslighet. Bakgrunden till detta är kortfattat att Brf Ida under åren 2015–2017 har ”plundrats” på hundratals miljoner kronor bland annat genom att icke-existerande bolag erhållit felaktiga betalningar för entreprenader som inte utförts eller endast utförts till viss del. Brf Ida har lidit stor skada till följd av bedrägerierna.

Den 16 december 2017 valdes en ny styrelse för Brf Ida på årsstämman. Samtliga styrelsemedlemmar som valdes in på 2015 och 2016 års stämmor har Brf Ida väckt skadeståndstalan mot för oaktsamhet. Styrelsen för 2016 och 2017 nekades ansvarsfrihet. Den tidigare styrelseordföranden och en av Brf Idas tidigare anställd vicevärd har sedermera dömts för ekonomisk brottslighet mot Brf Ida.

Den 30 oktober 2017 ingicks ett särskilt avtal mellan HSB Malmö och Brf Ida (Stödavtalet). Stödavtalet skulle gälla fram till dess att årsmöte hållits i Brf Ida och en ny styrelse utsetts. Brf Ida befann sig vid tidpunkten i en mycket utsatt ekonomisk situation och Stödavtalets huvudsakliga syfte var att hjälpa Brf Ida att undvika konkurs.

Stödavtalet upphörde den 16 december 2017.

Brf Ida har yrkat att tingsrätten förpliktigar HSB Malmö att till Brf Ida omedelbart betala 55 253 560 kr med ränta enligt 6 § räntelagen från den 8 mars 2020 till dess betalningen sker.

HSB Malmö har bestritt Brf Idas talan. Sättet att beräkna räntan har HSB Malmö godtagit som skäligt.

HSB Malmö har med grund i Avtalet från 2014 haft ett uppdragsförhållande i form av sysslomannaskap för Brf Ida under åren 2015–2018. HSB Malmö har haft mycket god insyn hos Brf Ida, vilket medfört en befogad och kvalificerad tillit till HSB Malmö från Brf Idas sida. HSB Malmö har i sin egenskap av syssloman haft en omsorgsplikt som går utöver de åtaganden som framgår uttryckligen av Avtalet. HSB Malmö har inom ramen för sitt sysslomannaskap brustit i sin omsorgs- och lojalitetsplikt samt överskridit sina avtalade skyldigheter, såsom att följa attestrutiner.

HSB Malmö har genom att agera i strid med avtal, vid utförande av uppdraget brustit i sin omsorgs- och lojalitetsplikt, agerat grovt vårdslöst, eller i vart fall vårdslöst, och därigenom vållat Brf Ida omfattande ekonomisk skada. Vårdslösheten har bestått bl.a. i att HSB Malmö

– under lång tid har underlåtit att informera Brf Ida om sådana omständigheter som HSB Malmö haft kännedom om som innebar en uppenbar risk för skada,

– verkställt betalningar med felaktiga belopp, där påslag med 25 procent gjorts,

– verkställt betalningar utan erforderliga attester, i strid med parternas avtal,

– verkställt betalningar till fel part (ungerskt bolag som inte är avtalspart),

– brustit i sin omsorg mot Brf Ida och underlåtit att kommunicera anmärkningsvärda förhållanden med styrelsen i dess helhet, och

– verkställt betalningar utan att iaktta skyldigheter enligt penningtvättslagen.

HSB Malmö har inte haft ett uppdragsförhållande i form av sysslomannaskap för Brf Ida. HSB Malmö har endast haft de uppdrag som framgår av de skriftliga avtalen med Brf Ida. HSB Malmö har inte agerat såsom att man hade något övergripande ansvar för Brf Idas ekonomiska händelser eller förvaltning. Brf Ida har därmed inte haft fog att förutsätta att HSB Malmö, inom ramen för någon omsorgsplikt eller genom någon annan förpliktelse, skulle ha vidtagit sådana kontroll- och granskningsåtgärder som Brf Ida har gjort gällande. Den omsorgsplikt som föreligger mellan parterna är grundad på parternas avtalsförhållanden och inte på reglerna om sysslomannaskap. Omfattningen av HSB Malmös omsorgsplikt och övriga förpliktelser ska därför bedömas med utgångspunkt i parternas avtal.

Även för det fall tingsrätten skulle finna att HSB Malmös uppdrag för Brf Ida utgjort sysslomannaskap kan inte ett sådant sysslomannaskap innebära skyldigheter för HSB Malmö som går utöver uttryckliga avtalade bestämmelser rörande det aktuella uppdraget. HSB Malmö bestrider att ett eventuellt sysslomannaskap skulle innebära att de av parterna i Avtalet överenskomna avgränsningarna avseende HSB Malmös uppdrag har åsidosatts. Avtalet innehåller villkor gällande exempelvis reklamationsfrister.

Begränsningarna enligt Avtalet gäller även för det fall ett sysslomannaskap föreligger.

Det bestrids att HSB Malmö förfarit vårdslöst vid utförandet av sitt uppdrag inom ramen för det mellan parterna gällande Avtalet. HSB Malmö har inte vidtagit några skadegörande handlingar eller underlåtenhet. HSB Malmös utförande av dess uppdrag enligt Avtalet har inte åsamkat Brf Ida någon skada.

Under alla förhållanden föreligger inte någon adekvat kausalitet mellan HSB Malmös agerande och Brf Idas skada.

HSB Malmö har inte underlåtit att beakta sina skyldigheter inom penningtvättslagen.

Brf Ida har dessutom inte reklamerat i tid eller framställt skadeståndsanspråk i rätt tid.

Under alla förhållanden ska ett eventuellt skadestånd jämkas.

Parterna har begärt att frågan om Brf Idas skadeståndsanspråk är preskriberat eller prekluderat ska avgöras genom mellandom. Av betydelse för frågan är p. 27 och p. 31 i ABFF 04.

I ABFF 04 p. 27 står föreskrivet att ”fel skall reklameras skriftligen utan dröjsmål efter det att beställaren märkt eller bort märka felet. Beställaren är ersättningsskyldig för den merkostnad som för sent framställd reklamation orsakat entreprenören”. Därutöver står i ABFF 04 p. 31 föreskrivet att ”krav på felavhjälpande, prisavdrag, vite eller annat skadestånd skall skriftligen framställas senast tre månader efter det att förseningen, felet eller skadan upptäckts”.

Den fråga som parterna har enats om att tingsrätten ska pröva genom denna mellandom är följande.

Har Brf Ida förlorat eventuell rätt till skadestånd från HSB Malmö på grund av att reklamation och/eller krav på skadestånd framställts för sent enligt ABFF 04 p. 27 och/eller p. 31?

Parterna är överens om att Brf Ida genom ett brev till HSB Malmö daterat den 28 juni 2018 har reklamerat fel till HSB Malmö. De är även överens om att brevet utgör en reklamation enligt ABFF 04 p. 27.

Tingsrätten har avgjort mellandomsfrågan efter huvudförhandling.

HSB Malmö har under åren 2015–2018 i princip haft en heltäckande förvaltningsfunktion för Brf Ida. HSB Malmö har haft i uppdrag att sköta den tekniska, den administrativa och den ekonomiska förvaltningen. Vidare har HSB Malmö haft i uppdrag att leverera en årlig uppdaterad underhållsplan till Brf Ida. HSB Malmö har därför haft en ledamot i Brf Idas styrelse (HSB-ledamot). Syftet med HSB-ledamoten har varit att kvalitetssäkra styrelsearbetet. HSB-ledamoten har haft god insyn i styrelsearbetet.

I uppdraget som ekonomisk förvaltare har HSB Malmö bland annat ansvarat för Brf Idas löpande ekonomiska administration. Detta har inneburit att HSB Malmö verkställt betalning av samtliga Brf Idas fakturor, skött bokföring av in- och utbetalningar, administrerat inkommande fakturor och distribuerat avgifts-, hyres-, och påminnelseavier till Brf Idas medlemmar. I uppdraget har även ingått budgetering, uppföljning och rapportering innebärande bland annat att upprätta förslag till årsbudget. Det har också ingått hantering av lån, innebärande att HSB Malmö fört förteckning över befintliga lån, tagit in offerter vid omförhandlingar av lån samt analyserat offerterna och bistått Brf Ida vid förhandling av nya lån.

HSB Malmö har haft fullmakt att hantera Brf Idas likvida medel och att företa rättshandlingar i Brf Idas namn. Uppdragsförhållandet är därför att anse som ett sysslomanskap som medfört en särskild omsorgsplikt för HSB Malmö.

Under den tid, 2015–2017, som Brf Ida plundrades på hundratals miljoner kronor, var HSB Malmö dess ekonomiska och administrativa förvaltare. Det var HSB Malmö som betalade ut pengarna, bland annat till ett utländskt företag som var avregistrerat. Vissa betalningar skedde utan attester.

I mars 2015 fick Brf Ida en faktura på flera miljoner kronor från ett ungerskt bolag [bolaget X]. [Bolaget X] hade inte angett något registreringsnummer och betalning skulle ske till ett konto i Schweiz. Av fakturan gick inte att utläsa vilka arbeten som den avsåg. HSB Malmö reagerade på fakturan och upprättade en internrapport om misstanke om penningtvätt. Trots denna misstanke utredde HSB Malmö inte saken vidare. Under hösten 2016 och 2017 fattade HSB Malmö återigen misstankar om penningtvätt med anledning av fakturor från [bolaget X] och anmälde detta till finanspolisen. Under hösten 2017 inleddes en förundersökning. HSB Malmö har trots misstankarna om penningtvättbrott inte vidtagit åtgärder såsom att kontrollera att fakturautställaren var Brf Idas avtalspart och ett registrerat bolag. HSB Malmö borde också ha kommunicerat vissa förhållanden med Brf Idas styrelse.

Det förekom även andra händelser under perioden som medförde att HSB Malmö förhöll sig skeptiska till det som pågick i Brf Ida. HSB Malmö förde därför anteckningar i en händelselogg (Händelseloggen 2016), men underrättade inte styrelsen i Brf Ida om sina misstankar. Brf Ida hade ingen vetskap om att det fördes någon händelselogg förrän den 15 februari 2018. HSB Malmös passivitet, trots dessa misstankar, har utgjort en total brist på omsorg om Brf Ida. Även om HSB Malmö har ifrågasatt vissa fakturor har detta inte varit tillräckligt.

HSB Malmös brist på omsorg blev inte känd för Brf Ida förrän under våren 2018 efter det att Brf Ida fått del av Händelseloggen 2016, gått igenom den och vidtagit närmare utredning. Dessförinnan har det inte funnits någon anledning för Brf Ida att betvivla att HSB Malmö agerat omsorgsfullt och i enlighet med parternas avtal. Tvärtom hade Brf Ida efter att bedrägerihärvan uppdagades under hösten 2017 ingått ett nytt avtal, Stödavtalet, med HSB Malmö genom vilket HSB Malmö tog på sig uppdraget att ge stöd och råd i syfte att undvika att Brf Ida försattes i konkurs. Enligt avtalet fick styrelsen i Brf Ida inte ingå några avtal, fatta några beslut eller verkställa några betalningar utan HSB Malmös i förväg lämnade skriftliga godkännande. Stödavtalet upphörde att gälla när det vid årsstämman den 16 december 2017 valdes en ny styrelse för Brf Ida.

Den 15 februari 2018 hölls ett möte mellan den nya styrelsen i Brf Ida och HSB Malmö. Syftet med mötet var att diskutera den nya styrelsens arbete. Under mötet visades Händelseloggen 2016 upp. Styrelsen i Brf Ida bad om en kopia av den. Trots påminnelser överlämnades inte Händelseloggen 2016 till Brf Ida förrän den 25 april 2018. Det var först efter genomgång av Händelseloggen 2016 som Brf Ida fick klart för sig att HSB Malmö hade haft befogad anledning att under 2016 misstänka penningtvättbrott. Brf Ida började då att närmare utreda HSB Malmös utförda uppdrag. Det framkom att HSB Malmö verkställt betalningar utan erforderliga attester och att HSB Malmö ändrat i registrerade uppgifter över attestanter.

Under 2018 har HSB Malmö fortsatt haft i uppdrag att sköta Brf Idas ekonomiska och administrativa förvaltning.

Brf Ida skickade den 28 juni 2018 en skriftlig reklamation till HSB Malmö.

Av reklamationen framgår att det pågick omfattande utredningsarbete med att få klarhet i vad som skett och vem som kunde hållas ansvarig för den skada som drabbat Brf Ida. Det tål att upprepas att Brf Ida hade blivit utsatt för ett av Sveriges största bedrägerier mot en bostadsrättsförening, vilket av förklarliga skäl försvårade utredningen av potentiella ansvarssubjekt. Som exempel kan nämnas att Ekobrottsmyndigheten hade beslagtagit i princip allt material som var relevant för utredningen av det civilrättsliga ansvaret.

Brf Ida bad även i reklamationen om att få återkomma med förtydliganden av grunder och belopp när så blev möjligt. Det innebär att Brf Ida vid tidpunkten för reklamationen hade förstått att HSB Malmö brustit i sitt uppdrag. Det innebär emellertid inte att Brf Ida hade förstått att det fanns ett adekvat orsakssamband mellan HSB Malmös försummelse och Brf Idas skada. Det innebär inte heller att Brf Ida hade förstått hur stor skadan var. Vid tillfället som reklamationen framställdes gick det alltså inte att skriva något mer om förhållandet.

Reklamationsfristen började löpa tidigast i maj 2018 då Brf Ida fick insikt om att det förelåg ett avtalsbrott. Det var inte förrän efter genomgång av Händelseloggen 2016, i vart fall en vecka efter tillhandahållandet, dvs. tidigast i maj 2018, som Brf Ida började förstå att HSB Malmö hade försummat sitt uppdrag. Reklamation skedde alltså knappt två månader efter det att Brf Ida började ana och upptäcka att HSB Malmö brustit i sitt uppdrag och sin omsorgsplikt. Reklamation har skett utan dröjsmål.

Om tingsrätten skulle finna att reklamationsfristen började att löpa tidigare än i maj 2018 har Brf Ida ändå reklamerat i rätt tid.

Om det skulle anses att reklamation har skett för sent kan Brf Ida på den grunden inte ha förlorat eventuell rätt till skadestånd. Bestämmelsen i ABFF 04 p. 27 föreskriver inte en preskriptionstid som kan medföra förlust av rätt till ersättning. Av ordalydelsen till bestämmelsen följer att beställaren (Brf Ida) blir ersättningsskyldig för den merkostnad som för sent framställd reklamation orsakat entreprenören (HSB Malmö). Följden av en beställares underlåtenhet är alltså inte att beställaren förlorar rätten att göra påföljder gällande utan att denne blir ersättningsskyldig för den merkostnad som underlåtenheten orsakat entreprenören. Skada som entreprenören orsakat beställare fram till dess att reklamationsfristen löper ut ska entreprenören ersätta beställaren för. Parten har genom den aktuella bestämmelsen disponerat över rättsföljden för en sent framställd reklamation och ingen annan påföljd har avtalats mellan parterna.

ABFF 04 p. 31 föreskriver inte en preskriptionstid som kan medföra förlust av rätt till ersättning. Parterna har inte avtalat om någon preskriptionstid. I avsaknad av en avtalad preskriptionstid gäller allmän preskription.

Av ABFF 04 p. 31 framgår visserligen att ett skadeståndsanspråk ska framställas inom tre månader efter det att skadan upptäckts. Av villkorets ordalydelse går det dock inte att utläsa att underlåtenhet medför att den underlåtande parten förlorar rätten till ersättning genom att anspråket annars preskriberas. Inte heller systematiken i standardavtalet ABFF 04 tyder på att det rör sig om en preskriptionsbestämmelse. Systematiken i ABFF 04 talar i stället för motsatsen. När underlåtenhet att iaktta en tidsfrist eller passivitet medför förlorad rättighet framgår det tydligt i såväl benämning som ordalydelse, se ABFF 04 p. 42, 21b och 15.

Även vid jämförelse av villkor i andra standardavtal kan konstateras att lydelsen i ABFF 04 p. 31 lydelse avviker i ett avseende jämfört med hur bestämmelser om preskription i allmänhet är utformade. När avsikten är att ett villkor ska kunna medföra preskription av talan/anspråk framgår det tydligt av ordalydelsen i de jämförda bestämmelserna, se exempelvis ABT 06 kap. 5 § 21 och AB 04 kap. 5 § 20 och ABK 09 kap. 5 § 6.

För att ett avtalsvillkor ska få en så stark rättighetsavskärande verkan som preskription måste höga krav på tydlighet ställas. En sådan rättsföljd går inte att tolka in i villkoret. I stället ska bestämmelsen förstås som en ordningsföreskrift och underrättelseskyldighet mellan parterna. Syftet med bestämmelsen i ABFF 04 p. 31 är att den mot vilken krav framställs i ett tidigt skede ska bli informerad om anspråket och därmed få möjlighet att exempelvis vidta egna utredningsåtgärder och säkra bevisning. Syftet med bestämmelsen uppfylldes i och med Brf Idas reklamation den 28 juni 2018. Något krav på att skrivelsen ska innehålla ett till beloppet preciserat anspråk går inte att utläsa av ABF 04 p. 31.

Om tingsrätten skulle finna att bestämmelsen i ABFF 04 p. 31 är en bestämmelse om preskription har Brf Ida framställt skadeståndsanspråk i rätt tid. Fristen enligt bestämmelsen började löpa från tidpunkten då Brf Ida erhållit faktiskt vetskap om skadan, inte när Brf Ida borde ha erhållit vetskap. Det innebär att Brf Ida ska få vetskap om att skada uppstått och att det är just HSB Malmö som ansvarar för skadan. Vid tillfället för reklamationen visste inte Brf Ida vilka aktörer som skulle hållas ansvariga för skadan eller hur stor skadan var. Det var vid den tidpunkten inte möjligt för Brf Ida att framställa ett konkret skadeståndsanspråk. I den skriftliga reklamationen till HSB Malmö framhölls därför att utredningen beträffande skadeståndsbeloppet inte var klar än och Brf Ida bad om att få återkomma med förtydliganden av grunder och belopp. Det var tydligt i reklamationen att Brf Ida ansåg att HSB Malmö brustit i sina åtaganden.

Något krav på att skrivelsen ska innehålla ett till beloppet preciserat anspråk saknar stöd i såväl ABFF 04 som i lag. Den skriftliga reklamation som Brf Ida skickat till HSB Malmö uppfyller kravet på att framställa anspråk som anges i ABFF 04 p. 31. Under inga omständigheter går det att utläsa att avsaknaden av ett preciserat anspråk medför att rätten till ersättning går förlorad. Under alla omständigheter har reklamationen inneburit preskriptionsavbrott.

Om tingsrätten skulle finna att skadeståndsanspråket framställts senare än tre månader från det att Brf Ida upptäckte skadan gör Brf Ida gällande att avtalsvillkoret ska jämkas enligt 36 § avtalslagen (1915:218). Tidsfristen är oskälig på grund av senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt.

Den nya styrelsen befann sig i en extraordinär situation med pågående krav efter bedrägerierna, flera domstolsprocesser i gång där både krav riktades mot Brf Ida och där krav från Brf Ida riktades mot andra parter. Vidare verkade HSB Malmö fortsatt som en trygghetsorganisation för Brf Ida genom Stödavtalet. HSB Malmö hänvisade dessutom Brf Ida till [en advokatfirma] som HSB Malmö hade vetskap om var jävig i förhållande till HSB Malmö. Advokatfirman – – – kunde därmed inte ge råd till Brf Ida om omständigheter hänförliga till HSB Malmö.

Därutöver är avtalsvillkoret oskäligt därför att villkoret, vid ingången av avtalet, inte kan ha varit avsett att omfatta en sådan situation som Brf Ida senare hamnade i.

Det är inte heller rimligt eller skäligt att HSB Malmö ska kunna åberopa att anspråk har preskriberats för sådana fel som HSB Malmö har varit medveten om sedan i vart fall 2016. HSB Malmö hade redan den 13 oktober 2016 fått kännedom om att fakturorna från [bolaget X] inte såg korrekta ut. Dessutom fick HSB Malmö kännedom om att det var fel att verkställa betalningar med mervärdesskatt den 22 augusti 2016. Redan då har alltså HSB Malmö förstått att det var fel att verkställa utbetalningarna. Brf Ida fick aldrig tillbaka beloppet och HSB Malmö som hade hand om Brf Idas räkenskaper måste ha förstått att den utbetalda ”mervärdeskatten” om 10 399 250 kr till [bolaget X] blev en ekonomisk skada för Brf Ida.

Under alla förhållanden har HSB Malmö framställt invändningen om för sen reklamation för sent och därmed förlorat rätten att åberopa det. När HSB Malmö mottog Brf Idas reklamation den 28 juni 2018 framförde inte HSB Malmö någon invändning om sen reklamation eller preskription. HSB Malmö mottog ytterligare en skrivelse den 31 oktober 2018 i vilken det tydligt framgick att Brf Ida ansåg att HSB Malmö brustit i sitt förvaltningsuppdrag på så sätt som görs gällande i målet. Inte heller i sitt svar den 19 december 2018 påtalade HSB Malmö att Brf Ida reklamerat för sent eller förlorat rätt till skadestånd. Tvärtom bad HSB Malmö Föreningen att utveckla sin grund och precisera sitt krav. Föreningen återkom i en skrivelse daterad den 6 december 2019 när den ekonomiska skadan orsakad av HSB Malmö hade fastställts. HSB Malmö svarade genom skrivelse den 19 december 2019. Inte heller i den skrivelsen gjordes någon invändning om sen reklamation eller preskription. Tvärtom har HSB Malmö utvecklat sin bestridandegrund och flera gånger bemött Brf Idas påståenden i sak. Det var först i sitt svaromål i mars 2020 som HSB Malmö för första gången påtalade att Föreningen hade reklamerat för sent. Det är nästan två år, eller i vart fall omkring 20 månader, efter att Brf Ida hade reklamerat första gången. HSB Malmös agerande under hela denna period kan inte tolkas på annat sätt än att HSB Malmö avstått från alternativt eftergett möjligheten att åberopa för sen reklamation eller preskription med följd att HSB Malmö förlorat rätten att åberopa för sen reklamation och preskription.

Sammanfattningsvis är Brf Idas anspråk varken preskriberat eller prekluderat.

Reklamation har i enlighet med ABFF 04 p. 27 skett i rätt tid, dvs. utan dröjsmål från reklamationsfristens start. En för sent framställd reklamation innebär inte att Brf Ida förlorat rätt till eventuellt skadestånd eftersom parterna har avtalat om en specifik rättsföljd.

Skadeståndsanspråk har i enlighet med ABFF 04 p. 31 framställts i tid. Den skriftliga reklamationen den 28 juni 2018 uppfyller kravet enligt ABFF 04 p. 31. För sent framställt anspråk innebär inte att Brf Ida förlorat rätt till eventuellt skadestånd, eftersom parterna inte har avtalat om någon sådan rättsföljd. Det saknas stöd för att tolka in en så starkt rättighetsavskärande verkan i villkoret. Bestämmelsen ska i stället förstås som en ordningsföreskrift eller underrättelseskyldighet mellan parterna. Denna underrättelseskyldighet har Brf Ida uppfyllt. Allmänna bestämmelser om preskription gäller.

Avtalsvillkoret enligt ABFF 04 p. 31 om en tidsfrist på tre månader ska i vart fall jämkas enligt 36 § avtalslagen. Det är oskäligt på grund av senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt.

Under alla förhållanden har HSB Malmö framställt invändningen om för sen reklamation för sent och därmed förlorat rätten att åberopa det.

Brf Idas beskrivning av parternas affärsrelation och HSB Malmös uppdrag vitsordas inte. Något fel på sätt som görs gällande av Brf Ida har överhuvudtaget inte förekommit i HSB Malmös utförande av sitt uppdrag enligt avtalet.

Brf Idas påståenden om HSB Malmös hantering av misstankarna om penningtvättbrott 2015 stämmer inte. HSB Malmö har agerat och gjort erforderliga kontroller och gått vidare först när inga misstankar kvarstått.

Brf Ida har gjort gällande att HSB Malmö i samband med betalning av olika fakturor med hänsyn till misstankarna om penningtvättbrott borde ha vidtagit åtgärder. HSB Malmö har vidtagit åtgärder när detta har var befogat. När som exempelvis under 2016 vissa misstankar återigen uppstod mot en faktura från [bolaget X] informerade HSB Malmö via e-post hela Brf Idas styrelse. Även Brf Idas revisor informerades och kontakt togs med KPMG.

Brf Ida har även gjort gällande att HSB Malmö borde ha kommunicerat med Brf Idas styrelse och inte bara styrelsens ordförande. Det var dock ordföranden i Brf Idas styrelse som var kontaktperson i parternas avtalsrelation.

Brf Ida har inte reklamerat i tid. Reklamationsfristen har enligt ABFF 04 p. 27 börjat löpa vid tidpunkten för respektive utförd betalning eller annan skadegörande handling. För det fall reklamationsfristen inte börjat löpa vid tidpunkten för respektive betalning eller annan skadegörande handling gör HSB Malmö gällande att den börjat löpa när Brf Ida märkt eller borde märkt de påstådda felen, dvs. i samband med att Brf Idas revisorer inledde granskning av Brf Ida under våren 2016. Under alla omständigheter har reklamationsfristen börjat löpa i samband med avgivande av revisionsberättelsen för räkenskapsåret 2016, vilket skedde i december månad 2017. Brf Ida har inte reklamerat utan dröjsmål beträffande någon av dessa tidpunkter. Brf Idas skadeståndsanspråk har därför under alla förhållanden prekluderats.

Det bestrids att följden enligt ABFF 04 p. 27 av en beställarens underlåtenhet att reklamera i tid endast är att beställaren blir ersättningsskyldig för den merkostnad som den för sent framställda reklamationen orsakat entreprenören. Det som anges i bestämmelsens andra stycke är inte en uttömmande uppräkning av de rättsföljder som kan bli aktuella vid en för sent framställd reklamation.

Brf Ida har inte heller framställt skadeståndsanspråk i rätt tid. Enligt ABFF 04 p. 31 ska beställaren framställa krav på felavhjälpande, prisavdrag, vite eller annat skadestånd skriftligen och inom tre månader från att felet eller skadan upptäckts. Det har Brf Ida inte gjort. Brf Idas skadeståndsanspråk är därför preskriberat.

För det fall tingsrätten skulle bedöma att ABFF 04 p. 31 utgör en bestämmelse om preklusion gör HSB Malmö i andra hand gällande att Brf Ida har förlorat rätten att framställa skadeståndsanspråk mot HSB Malmö i anledning av de av Brf Ida påstådda skadegörande handlingarna på grund av sådan preklusion då kravet har framställts för sent.

HSB Malmö bestrider alltså Brf Idas påstående om att ABFF 04 p. 31 endast skulle utgöra en ordningsföreskrift och underrättelseskyldighet. Bestämmelsen utgör en tydlig föreskrift om när ett krav på skadestånd senast ska framställas av beställaren.

Det saknas skäl att jämka de aktuella reklamations- och preskriptionsbestämmelserna. Ingen av de av Brf Ida anförda omständigheterna utgör skäl för sådan jämkning. De aktuella bestämmelserna följer av standardavtalet ABFF 04 och har utgjort avtalsinnehåll mellan parterna. De utgör standardiserade och sedvanliga bestämmelser och kan därför varken ses som särskilt betungande, överraskande eller av någon annan anledning oskäliga till sitt innehåll. De bakomliggande skyddsändamålen med reklamations- och preskriptionsbestämmelser gäller även vid oväntade och oförutsedda situationer. Bestämmelserna kan därför inte åsidosättas mot bakgrund av att de påstått skadegörande händelserna inte kunnat förutses vid ingåendet av Avtalet.

Vidare intar Brf Ida inte någon sådan underordnad ställning i avtalsförhållandet med HSB Malmö som skulle kunna aktualisera en jämkning och har i vart fall sedan en tidpunkt innan brevet skickades till HSB Malmö den 31 oktober 2018 biståtts av ett juridiskt ombud.

Påståendet om att HSB Malmö framställt invändningen om för sen reklamation för sent och därmed förlorat rätten att göra denna invändning bestrids.

HSB Malmö har genomgående intagit en avvisande hållning gentemot Brf Idas påståenden om att HSB Malmö skulle ha brustit i sina förpliktelser gentemot Brf Ida och inskränkt sig till att bemöta Brf Idas påståenden. HSB Malmö har inte vid något tillfälle eller i något avseende agerat på ett sådant sätt som skulle gett Brf Ida fog att uppfatta att HSB Malmö konkludent avstått från sin rätt att göra invändning om att reklamation skett för sent.

Det är korrekt att Händelseloggen 2016 överlämnades till Brf Ida den 25 april 2018. Händelseloggen 2016 är ett internt dokument hos HSB Malmö. Det upprättades efter det att HSB Malmö haft vissa kontakter med Brf Ida och fått anledning att skeptiskt notera vad som hänt. Det upprättades inte på grund av att HSB Malmö hade någon faktisk kännedom om missförhållanden eller oegentligheter inom Brf Ida. Den information som framgår av Händelseloggen 2016 har varit känd för Brf Ida redan innan den nya styrelsen, som valdes in i december 2017, tog del av Händelseloggen 2016. Detta eftersom även insikten och vetskapen hos Brf Idas styrelse, särskilt genom ordföranden S.P., vid tidpunkten för de av Brf Ida påstådda skadegörande handlingarna ska tillräknas Brf Ida. Det förhållande att det senare visat sig att vissa av Brf Idas styrelseledamöter vid tidpunkten för de av Brf Ida påstådda skadegörande händelserna genom brottslighet kan ha förfarit bedrägligt och/eller förfarit försumligt i utförandet av sina uppdrag för Brf Ida påverkar inte det förhållandet att omständigheterna runt HSB Malmös utförande av sitt uppdrag varit kända för Brf Ida sedan tidigare.

Omständigheterna kring hur HSB Malmö utfört sitt uppdrag har stått klart för Brf Ida vid tidpunkten för respektive betalning och fortlöpande där i mellan. Samtliga fakturor som låg till grund för respektive betalning har varit granskade och godkända av Brf Ida genom dess styrelse. Ett flertal av de aktuella fakturorna har dessutom varit föremål för diskussion mellan parterna. Brf Ida var alltså genom sin styrelse fullt införstådd med de betalningar som genomfördes av HSB Malmö för Brf Idas räkning. Reklamationsfristen enligt ABFF 04 p. 27 har därför börjat löpa vid tidpunkten för respektive utförd betalning då Brf Ida redan då kände till, eller borde ha känt till, de nu påstådda felen i HSB Malmös utförande av sitt uppdrag. Brf Ida har inte reklamerat någon av de utförda betalningarna utan dröjsmål från betalningstidpunkten och därmed reklamerat för sent. De aktuella betalningar som genomfördes för Brf Idas räkning har varit följande.

För det fall Brf Idas reklamationsfrist inte skulle anses ha börjat löpa i enlighet med vad som har anförts ovan gör HSB Malmö gällande att Brf Ida märkt eller borde ha märkt de påstådda felen i samband med att Brf Idas revisorer inledde granskning av Brf Ida under våren 2016 eller under alla omständigheter senast i samband med avgivande av revisionsberättelsen för räkenskapsåret 2016 i december månad 2017. Brf Ida har inte reklamerat utan dröjsmål heller efter någon av dessa tidpunkter varför reklamation även i dessa fall skett för sent.

Brf Ida har vidgått att den tidigare styrelsen under perioden 2015–2017 kände till att det var likviditetsbrist i föreningen vid flera tillfällen, att nya lån upptogs löpande och att föreningen inte kunde betala fakturor med medel som föreningen haft att tillgå. Brf Ida har också vidgått att den tidigare styrelsen hade kännedom om att HSB Malmö kände till dessa omständigheter. Omfattningen av Brf Idas upplåning av medel har dessutom redovisats i föreningens årsredovisningar från räkenskapsåren 2015 och 2016. Upplåningen har under dessa räkenskapsår haft en betydande ökning. I revisionsberättelsen för räkenskapsåret 2016 har revisorerna riktat skarp kritik mot Brf Idas styrelse i fråga om hur de har hanterat upphandling av entreprenaderna och utbetalningarna till leverantörerna. Revisorerna anmärkte bland annat på att Brf Ida betalat ut beloppsmässigt stora förskott till ett antal mindre företag som haft i uppdrag att utföra arbeten på föreningens fastighet, att styrelsen beslutat och verkställt utbetalningar avseende projekt där utfört arbete inte motsvarade redan gjorda utbetalningar, att utbetalningar överskridit offererade belopp med betydande summor och att det av fakturorna inte framgått vad de tillkommande beloppen avsett. Enligt revisorerna hade styrelsen brustit i uppföljning av beställda och utförda arbeten och att det fanns en betydande risk att denna oaktsamhet åsamkat Brf Ida en väsentlig ekonomisk skada. Dessa förhållanden måste därmed senast i samband med nämnd revisionsberättelse stått klara för Brf Ida samt att deras egen styrelse åsidosatt sina egna förpliktelser.

Det är inte heller riktigt att HSB Malmö har undanhållit information från Brf Ida om felaktiga fakturor. Inte heller har HSB Malmö undanhållit information om förekomsten av problematiken med mervärdesskatten eller att [bolaget X] inte var korrekt registrerat för mervärdesskatt. KPMG lämnade endast synpunkter utifrån ett mervärdesskatteperspektiv. KPMG konstaterade att de fakturor som ställts ut saknade uppgifter om svenskt momsregistreringsnummer och specificerat mervärdesskattebelopp avseende vissa fakturor, vilket KPMG menade ska framgå av en faktura enligt svensk rätt. KPMG konstaterade vidare att det inte förelåg någon mervärdesskatterisk för Brf Ida. HSB Malmö tog upp och diskuterade mervärdesskatteproblematiken med Brf Ida under augusti, september och oktober 2016, vilket bland annat framgår av Händelsloggen 2016, e-postkorrespondens och anteckningar. HSB Malmö lyfte även frågan med Brf Idas revisor. Brf Idas styrelse har alltså varit fullt införstådd med HSB Malmös invändningar mot hanteringen av frågan om mervärdesskatt, men att styrelsen trots detta den 6 september 2016 beslutat om betalning av fakturan utan mervärdesskatt.

Vidare är det inte heller riktigt att Brf Ida inte känt till, eller borde ha känt till, HSB Malmös påstådda brott mot avtalade villkor genom att verkställa vissa betalningar utan skriftlig attest av två attestberättigade och att HSB Malmö accepterat en uppgift om ändrad firmateckning från en påstått obehörig person. HSB Malmös registrering av firmatecknaren, som i sig var behörig firmatecknare för Brf Ida, har varit känd för Brf Ida redan från registreringstillfället eller kort tid därefter oavsett behörigheten hos den person som anmälde firmatecknaren. HSB Malmös erläggande av samtliga betalningar – attesterade eller inte – har varit kända för Brf Ida vid respektive betalningstillfälle. Flera av betalningarna var även föremål för diskussioner mellan HSB Malmö och Brf Ida. Brf Ida var genom sin styrelse fullt införstådd med de betalningar som genomfördes av HSB Malmö för Brf Idas räkning.

Den 1 februari 2017 informerades HSB Malmö om att R.E., som var firmatecknare i Brf Ida, skulle ha attesteringsrätt. Information om denna förändring av attesteringsrätten gjordes av vicevärden A.V. Det är korrekt att A.V. själv inte hade attesträtt eller behörighet att ensam företräda Föreningen. A.V. skötte dock likväl många av de praktiska kontakterna mellan Brf Ida och HSB Malmö.

HSB Malmö hade vid denna tid ett fakturahanteringssystem benämnt HSB-portalen. Systemets uppbyggnad var sådant att ordförande och/eller registrerade firmatecknare för Brf Ida hade behörighet att gå in och göra förändringar avseende attesträtt. Det betyder att exempelvis ordföranden S.P. – som vid tidpunkten var registrerad firmatecknare för Brf Ida – hade kunnat gå in att göra förändringen avseende attesträtten, som nu kom att utföras av HSB Malmö, i enlighet med information som erhölls från A.V. I samband med alla förändringar av attestbehörighet som gjordes i fakturahanteringssystemet tillhandahöll systemet automatiskt information till samtliga styrelseledamöter i berörd förening om de gjorda förändringarna avseende behörigheten. Brf Idas övriga styrelseledamöter blev således informerade om förändringen i attesträtten utan att någon av dem reagerade på att denna förändring skulle varit felaktig. Den omständigheten att HSB Malmö informerats av A.V. om förändringen i attesträtten förändrar inte R.E:s faktiska behörighet. Reklamationsfristen enligt ABFF 04 p. 27 har börjat löpa vid tidpunkten för respektive utförd betalning då Brf Ida redan då kände till, eller borde ha känt till de nu påstådda felen i HSB Malmös utförande av sitt uppdrag. Brf Ida har inte reklamerat någon av de utförda betalningarna utan dröjsmål från betalningstidpunkten och därmed reklamerat för sent.

Brf Ida har enligt egen uppgift senast den 2 maj 2018 upptäckt de påstådda felen och skadan och fristen för framställande av krav kan senast anses börja löpa från denna tidpunkt. I enlighet med i ABFF 04 p. 31 har Brf Ida därför under alla förhållanden haft att framställa eventuellt skadeståndsanspråk inom tre månader från den 2 maj 2018. Brf Ida har emellertid redan dessförinnan upptäckt de påstått skadegörande handlingarna. Brf Ida måste, utöver vetskapen om respektive utförd betalning och omständigheterna runt dessa i enlighet med vad som anförts ovan, ha upptäckt de påstådda felen redan under år 2016 och 2017, i samband med revisionsberättelsen för år 2016 och i samband med att Brf Ida fick ställa in 2017 års föreningsstämma. Det kan vidare konstateras att även den nya styrelsen tog del av Händelseloggen 2016 vid ett möte på Advokatfirman [– – –] kontor i Malmö i februari 2018 och måste i samband med detta upptäckt de omständigheter som nu läggs HSB Malmö till last. Därtill kan konstateras att flertalet av dessa omständigheter inte rimligen varit så svårutredda som Brf Ida gör gällande.

Brf Ida har reklamerat de påstådda felen till HSB Malmö genom ett brev daterat den 28 juni 2018. I brevet framställdes dock inte något skadeståndsanspråk, varken preciserat eller opreciserat. I brevet uppgavs att Brf Ida senare kunde komma att framställa skadeståndsanspråk mot HSB Malmö, vilket redan till sin ordalydelse uppenbarligen inte är att uppfatta som ett skadeståndsanspråk eller krav i sig. Av brevet framgick vidare att Brf Ida vid tillfället inte hade tagit ställning till vem som var ansvarig för den skada som drabbat Brf Ida, vilket ytterligare talar för det förhållandet att något skadeståndsanspråk inte framställdes i brevet. Att det från brevet möjligtvis kan uttolkas en påstådd grund för ett skadeståndsanspråk innebär inte i sig att något skadeståndsanspråk kan anses ha framställts.

Den 31 oktober 2018 tillställde Brf Ida via sitt dåvarande juridiska ombud ytterligare en reklamation avseende påstådda avtalsbrott. Inte heller detta brev innehöll något skadeståndsanspråk. I brevet nämns inte överhuvudtaget något om skadeståndskrav och brevet avslutas med att Brf Ida efterfrågar HSB Malmös uppfattning i ansvarsfrågan, vilket knappast kan uppfattas som ett skadeståndskrav. Av brevet framgick att Brf Ida hade gått igenom och analyserat den relevanta dokumentationen och omständigheterna. För det fall tingsrätten skulle finna att omständigheterna varit sådana att avsaknaden av skadeståndsanspråk i Brf Idas brev från den 28 juni 2018 skulle vara ursäktlig kan motsvarande inte fortsatt gälla efter den 31 oktober 2018.

Först genom brev från Brf Idas ombud den 6 december 2019 framställde Brf Ida något som möjligen kan uppfattas som ett icke närmare preciserat skadeståndsanspråk mot HSB Malmö. Vad som framfördes i brevet är dock inte tillräckligt för att uppfylla kravet på framställande av anspråk på skadestånd enligt ABFF 04 p. 31. Frågan saknar dock betydelse eftersom det opreciserade skadeståndsanspråket oavsett framställdes för sent.

Ett preciserat skadeståndsanspråk framställdes av Brf Ida först i Brf Idas stämningsansökan daterad den 27 december 2019. Brf Ida dröjde således över 1,5 år med att framställa ett preciserat skadeståndsanspråk. Genom detta ansenliga och uppenbarligen omotiverade dröjsmål med att framställa skadeståndsanspråk mot HSB Malmö har Brf Ida förlorat rätten att göra gällande sådant anspråk mot HSB Malmö.

Mot angiven bakgrund står det klart att Brf Ida inte har framställt ett skadeståndsanspråk inom tre månader från det att felen eller skadan upptäckts av Brf Ida. Skadeståndsanspråket är därför preskriberat, eller i andra hand prekluderat, enligt ABFF 04 p. 31.

Brf Ida har som muntlig bevisning åberopat förhör under sanningsförsäkran med styrelseledamoten F.E.

Parterna har åberopat skriftlig bevisning.

Inledningsvis kan tingsrätten konstatera att ABFF 04 är ett standardavtal. Vid tolkning av avtalsvillkor i standardavtal är det precis som vid andra typer av avtal vad parterna gemensamt har kommit överens om som ska gälla. I målet har det dock inte påståtts att det kan anses föreligga någon gemensam partsavsikt eller att det finns några omständigheter vid sidan av avtalstexten som kan klargöra hur parterna uppfattade de omtvistade avtalsvillkoren. Av betydelse för tolkningen blir därför avtalsvillkorens ordalydelse. Vid bedömningen av avtalsvillkorens innebörd kan ledning hämtas från systematiken och de övriga villkoren i avtalet. Vid denna bedömning kan det också vara naturligt att tolka avtalsvillkoren i ljuset av allmänna kontraktsrättsliga principer. Det kan även finnas anledning att beakta avtalets karaktär. Ytterst och sist måste en mer övergripande rimlighetsbedömning göras.

Enligt ordalydelsen i ABFF 04 p. 27 är beställaren ersättningsskyldig för den merkostnad som en för sent framställd reklamation orsakat entreprenören. I avtalsvillkoret anges således en rättsföljd vid en bristfällig reklamation. Tingsrätten kan därför rimligen inte tolka avtalsvillkoret på annat sätt än att en för sent framställd reklamation inte innebär att möjligheten att påpeka fel faller bort och att därmed inte heller rätten till skadestånd förloras. Detta kan i stället få följder för beställaren i form av till exempel att full ersättning inte kan utgå för den skada som orsakats av entreprenören.

Med hänsyn till tingsrättens ställningstagande i denna del saknas skäl att pröva Brf Idas invändning om att HSB Malmö framställt invändningen om för sen reklamation för sent.

I ABFF 04 p. 31 anges ingen uttrycklig rättsföljd för det fall ett krav på skadestånd inte framställs inom den tid (senast tre månader efter det att felet eller skadan upptäckts) som anges i avtalsvillkoret. Av allmänna kontraktsrättsliga principer får dock anses följa att en avtalspart som vill göra gällande påföljder vid avtalsbrott normalt inte kan förhålla sig passiv (jfr NJA 2007 s. 909). I annat fall kan parten förlora rätten att göra sådana påföljder gällande.

Även om det aktuella avtalsvillkoret inte uttryckligen anger en rättighetsavskärande rättsföljd finner tingsrätten att det med hänsyn till ovan angivna principer inte finns anledning att tolka innebörden av avtalsvillkoret på annat sätt än att den som inte framställer sitt anspråk inom den angivna tiden förlorar rätten till anspråket. Varken avtalets systematik, avtalets övriga villkor eller avtalets karaktär motsäger en sådan tolkning. Den tolkningen framstår vidare som fullt rimlig med hänsyn till att villkoret i annat fall skulle sakna något syfte. Enligt tingsrätten kan således avtalsvillkoret i ABFF 04 p. 31 inte ges en annan innebörd än att om ett krav på skadestånd inte framställs senast tre månader efter det att skadan upptäckts så förloras rätten till skadestånd, dvs. den preskriberas.

Brf Ida har grundat sin skadeståndstalan på att HSB Malmö inom ramen för ett sysslomannaskap brustit i sin omsorgs- och lojalitetsplikt samt överskridit sina avtalade skyldigheter, såsom att följa attestrutiner. De påstådda skadegörande handlingarna, dvs. betalningar av fakturor, ägde rum under åren 2015–2017.

Av utredningen i målet står det klart att Brf Idas dåvarande styrelse var införstådd med omständigheterna kring HSB Malmös utförande av dess uppdrag vid tiden för betalningen av de aktuella fakturorna. Detta framgår bland annat genom den information som de fått av HSB Malmö, sitt eget agerande och den kritik som riktades mot dem i revisionsberättelsen för räkenskapsåret 2016. Att en ny styrelse utsågs i december 2017 förändrar inte Brf Idas vetskap om det som hänt. Brf Idas dåvarande styrelses vetskap får således tillräknas Brf Ida även efter det att en ny styrelse utsetts. Följaktligen måste Brf Ida i vart fall ha varit medveten om de påstådda skadegörande handlingarna i samband med avgivandet av revisionsberättelsen för räkenskapsåret 2016.

Därför började den frist inom vilken Brf Ida skulle ha framställt skadeståndsanspråk alltså löpa senast i december 2017. Brf Ida har emellertid tidigast skriftligen framställt skadeståndsanspråk mot HSB Malmö i juni 2018. Det är mer än tre månader efter det att den påstådda skadan måste ha upptäckts och preskriptionsavbrott har inte skett. Brf Ida har därmed framställt sitt skadeståndsanspråk för sent.

Brf Ida har gjort gällande att avtalsvillkoret i ABFF 04 p. 31 om att krav på skadestånd ska framställas senast tre månader efter det att skadan upptäcktes ska jämkas med stöd av 36 § avtalslagen eftersom tidsfristen är oskälig på grund av senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt.

Av rättspraxis följer att tillämpningen av 36 § avtalslagen alltid ska göras nyanserat, på sakliga grunder och med viss återhållsamhet. Vid tillämpningen bör principen om avtalsfrihet ges särskild tyngd när det inte är fråga om ett konsumentförhållande. Det bör alltså krävas starka skäl för att ett avtalsvillkor ska anses oskäligt mellan två jämnstarka parter.

I detta fall är det fråga om ett sedvanligt villkor i ett standardavtal. Brf Ida kan dessutom inte anses ha haft en underordnad ställning i avtalsförhållandet. Härtill kommer som tingsrätten angett ovan att Brf Ida genom sin tidigare styrelse har varit införstådd med omständigheterna kring HSB Malmös utförande av dess uppdrag. Mot denna bakgrund och med hänsyn till den restriktivitet som gäller för jämkning innebär den omständigheten att Brf Idas nya styrelse fått hantera krav och domstolsprocesser hänförliga till tiden före det att de tillträtt sina styrelseuppdrag inte att avtalsvillkoret är oskäligt. Inte heller den omständigheten att HSB Malmö genom Stödavtalet hjälpt Brf Ida innebär att avtalsvillkoret är oskäligt. Detsamma gäller i fråga om vad Brf Ida gjort gällande om att [en advokatfirma] inte kunde ge föreningen råd.

Utredningen i målet ger vidare inte stöd för att avtalsvillkoret inte varit avsett att omfatta den mycket speciella situation som Brf Ida gjort gällande att de senare hamnade i. Brf Ida har således inte visat att avtalsvillkoret av denna anledning är oskäligt.

Inte heller vad Brf Ida i övrigt har framfört innebär att avtalsvillkoret är oskäligt.

Det saknas alltså grund för jämkning av avtalsvillkoret enligt 36 § avtalslagen.

Sammanfattningsvis innebär det ovan anförda att Brf Ida framställt sitt anspråk för sent och därmed genom preskription förlorat sin eventuella rätt till skadestånd av HSB Malmö. Tingsrätten har därmed besvarat frågan som ställts upp i mellandomstemat.

Tingsrätten förklarar genom denna mellandom att HSB Bostadsrättsförening Ida i Malmö genom preskription förlorat sin eventuella rätt till det framställda skadeståndskravet gentemot HSB Malmö ekonomisk förening.

HSB Bostadsrättsförening Ida i Malmö överklagade i Hovrätten över Skåne och Blekinge och yrkade att hovrätten skulle förklara att föreningen inte förlorat sin eventuella rätt till det framställda skadeståndskravet.

HSB Malmö ek. för. motsatte sig ändring.

Hovrätten (hovrättslagmannen Margita Åhsberg, hovrättsråden Lars Lindbladoch Maria Anvin samt lagmannen Lars Bjurstam, referent) anförde följande i dom den 24 november 2023.

Hovrätten ansluter sig till det som tingsrätten anfört om avtalstolkning i allmänhet.

Likaså ansluter sig hovrätten till tingsrättens bedömning att bestämmelsen i ABFF 04 p. 27 om reklamation ska förstås så att en för sent framställd reklamation inte innebär att möjligheten att påpeka fel faller bort och att därmed inte heller rätten till skadestånd förloras. Detta innebär alltså att HSB Malmös invändning om att Brf Idas skadeståndsanspråk har prekluderats på grund av för sen reklamation inte kan vinna bifall. Med hänsyn härtill saknas det, som tingsrätten anfört, skäl att pröva Brf Idas invändning om att HSB Malmö framställt invändningen om för sen reklamation för sent.

Parterna har olika uppfattning om innebörden av bestämmelsen i ABFF 04 p. 31. HSB Malmö har gjort gällande att den utgör en mellan parterna avtalad preskriptionsbestämmelse, medan Brf Ida har framfört att det är en ordningsföreskrift och underrättelseskyldighet mellan parterna, vars syfte är att den mot vilken krav framställs i ett tidigt skede ska bli informerad om anspråket och därmed få möjlighet att t.ex. vidta egna utredningsåtgärder och säkra bevisning.

Hovrätten konstaterar i likhet med tingsrätten att det i bestämmelsen i ABFF 04 p. 31 inte anges någon uttrycklig rättsföljd för det fall ett krav på skadestånd inte framställs inom den tid (senast tre månader efter det att felet eller skadan upptäckts) som anges i avtalsvillkoret.

När det gäller fastställande av bestämmelsens innebörd gör hovrätten följande överväganden. Inledningsvis noterar hovrätten å ena sidan att HD uttalat att preskriptionsregler i såväl lag- som avtalsbestämmelser ska tolkas restriktivt och att en utfyllande tolkning beträffande avtalade preskriptionsregler bara kan godtas om det finns klara hållpunkter för det (se rättsfallet ”Den uteblivna slutbesiktningen” NJA 2015 s. 862 p. 22). Å andra sidan följer det, som tingsrätten pekat på, av allmänna kontraktsrättsliga principer att en avtalspart som vill göra gällande påföljder vid avtalsbrott normalt inte kan förhålla sig passiv utan att riskera rätten att göra sådana påföljder gällande (jfr rättsfallet ”Jehanders grus” NJA 2007 s. 909). Avtalet innehåller visserligen några bestämmelser där det framgår vilken rättsföljd som kan bli aktuell om en part inte agerar i enlighet med bestämmelsen. Den omtvistade bestämmelsen skulle emellertid sakna rimligt syfte om dess innebörd inte var att slå fast att den som inte framställer sitt anspråk inom den angivna tiden förlorar rätten till anspråket. Avtalets övriga bestämmelser, avtalets systematik och dess karaktär ger inte heller någon klar ledning för hur bestämmelsen ska förstås.

En helhetsbedömning av samtliga omständigheter leder hovrätten till samma slutsats som tingsrätten, nämligen att innebörden av bestämmelsen i ABFF 04 p. 31 är att skadeståndskrav som inte framställs senast tre månader efter att skadan upptäckts preskriberas. Preskriptionstiden framstår visserligen som kort men den korta tid som den skadelidande har på sig att framställa kravet kompenseras genom att tiden enligt ordalydelsen börjar löpa först då det står klart för den skadelidande att det uppstått en skada. Enbart misstanke om en skada räcker således inte för att preskriptionstiden ska börja löpa.

Nästa fråga som hovrätten har att ta ställning till är vid vilken tidpunkt som Brf Ida upptäckt skadan. Som tingsrätten anfört står det genom utredningen klart att Brf Idas dåvarande styrelse var införstådd med omständigheterna kring HSB Malmös utförande av dess uppdrag vid tiden för betalningen av de aktuella fakturorna. Detta framgår bland annat genom den information som de fått av HSB Malmö, sitt eget agerande och den kritik som riktades mot dem i revisionsberättelsen för räkenskapsåret 2016.

Tingsrätten har gjort bedömningen att Brf Idas dåvarande styrelses vetskap om förhållandena, bland annat påstådd ekonomisk brottslighet, ska tillräknas Brf Ida även efter det att en ny styrelse utsetts. Eftersom det funnits en intressegemenskap mellan Brf Ida och HSB Malmö som företrätt föreningen bör preskriptionstiden inte räknas från det att den dåvarande styrelsen hade kunskap om de förhållanden som skadeståndstalan grundas på (jfr Stefan Lindskog, Preskription [2021, version 5, JUNO], avsnitt 9.4.2. och Knut Rodhe, Obligationsrätt, s. 684). I stället blir den relevanta tidpunkten när den nytillträdda styrelsen erhöll information om de skadeståndsgrundande omständigheterna.

Utredningen visar att Brf Idas nyvalda styrelse vid ett möte med HSB Malmö hos advokatfirman [– – –] den 15 februari 2018 fick vetskap om den av HSB Malmö förda händelseloggen och dess innehåll. Senast i samband därmed måste Brf Ida ha fått sådan vetskap om vad som föregått inom föreningen och därmed upptäckt skadan i den mening som avses i den omtvistade bestämmelsen. Att Brf Ida fick händelseloggen skriftligt först den 25 april 2018 förändrar inte den bedömningen.

Därför började den tid inom vilken Brf Ida skulle ha framställt skadeståndsanspråk alltså löpa senast i slutet av februari 2018. Brf Ida har emellertid framställt skadeståndsanspråk mot HSB Malmö tidigast i det skriftliga meddelandet den 28 juni 2018. Det är mer än tre månader efter det att den påstådda skadan måste ha upptäckts och preskriptionsavbrott har därför inte skett. Brf Ida har därmed, som också tingsrätten kommit fram till, framställt sitt skadeståndsanspråk för sent.

Denna slutsats medför att hovrätten inte behöver ta ställning till huruvida meddelandet den 28 juni 2018 utgör ett skriftligt krav på skadestånd i den mening som avses i den omtvistade bestämmelsen.

Hovrätten delar tingsrättens bedömning att Brf Ida inte visat att avtalsvillkoret i ABFF 04 p. 31 är oskäligt och att det därmed saknas grund för jämkning av avtalsvillkoret enligt 36 § avtalslagen.

Sammanfattningsvis kommer också hovrätten till slutsatsen att Brf Ida genom preskription förlorat sin eventuella rätt till det framställda skadeståndskravet gentemot HSB Malmö. Tingsrättens mellandom ska således stå fast.

1 Hovrätten fastställer tingsrättens domslut.

2 – – –

HSB Bostadsrättsförening Ida i Malmö överklagade och yrkade att HD skulle förklara att bostadsrättsföreningen inte hade förlorat sin eventuella rätt till det framställda skadeståndskravet gentemot HSB Malmö ekonomisk förening.

HSB Malmö motsatte sig att hovrättens dom ändrades.

HD meddelade prövningstillstånd i frågan om punkten 31 i ABFF 04 innebär att Brf Ida – för att inte förlora rätten till skadestånd – haft att skriftligen framställa sitt krav inom den frist som anges i punkten. Frågan om prövningstillstånd i målet i övrigt förklarades vilande.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, justitiesekreteraren Leo Nilsson Nannini, föreslog i betänkande att HD skulle meddela dom i huvudsaklig överensstämmelse med HD:s dom.

HD (justitieråden Anders Eka, Dag Mattsson, Malin Bonthron och Margareta Brattström) meddelade den 24 april 2025 följande dom.

1 Brf Ida är en av de största bostadsrättsföreningarna i Malmö med över 700 lägenheter. Brf Ida och HSB Malmö träffade 2014 ett avtal om att HSB Malmö skulle sköta bostadsrättsföreningens administrativa och ekonomiska förvaltning. Avtalet hänvisade till standardavtalet Allmänna bestämmelser för entreprenader inom fastighetsförvaltning och verksamhetsanknutna tjänster, ABFF 04.

2 Under åren 2015–2017 utsattes Brf Ida för omfattande ekonomisk brottslighet, bland annat genom att betalningar skedde från bostadsrättsföreningen till bolag som inte existerade.

3 Brf Ida väckte talan mot HSB Malmö och krävde skadestånd med ungefär 55 miljoner kr. Brf Ida gjorde gällande att HSB Malmö brustit i sin omsorgs- och lojalitetsplikt vid utförandet av uppdraget samt agerat grovt vårdslöst eller i vart fall vårdslöst bland annat genom att verkställa felaktiga betalningar. HSB Malmö bestred talan och invände bland annat att HSB Malmö inte agerat felaktigt och att Brf Ida förlorat rätten till skadestånd genom att inte framställa anspråket i rätt tid.

4 ABFF 04 innehåller följande bestämmelser.

Reklamation

27

Fel skall reklameras skriftligen utan dröjsmål efter det att beställaren märkt eller bort märka felet.

Beställaren är ersättningsskyldig för den merkostnad som för sent framställd reklamation orsakat entreprenören.

Skadeståndsanspråk m.m.

31

Krav på felavhjälpande, prisavdrag, vite eller annat skadestånd skall skriftligen framställas senast tre månader efter det att förseningen, felet eller skadan upptäckts.

5 Tingsrätten beslutade att genom mellandom pröva följande fråga. Har Brf Ida förlorat eventuell rätt till skadestånd från HSB Malmö på grund av att reklamation och/eller krav på skadestånd framställts för sent enligt ABFF 04 punkten 27 och/eller punkten 31?

6 I mellandomen kom tingsrätten fram till att punkten 31, till skillnad från bestämmelsen i punkten 27, innebär att rätten till skadestånd går förlorad om den angivna tidsfristen inte följs. Enligt tingsrätten hade Brf Ida framställt kravet på skadestånd för sent. Tingsrätten förklarade att Brf Ida genom preskription förlorat sin eventuella rätt till det framställda skadeståndskravet gentemot HSB Malmö. Hovrätten har fastställt tingsrättens domslut.

7 HSB Malmö har frånfallit invändningen om att rätten till skadestånd bortfallit enligt punkten 27 i ABFF 04.

8 HD har meddelat prövningstillstånd i frågan om punkten 31 i ABFF 04 innebär att Brf Ida – för att inte förlora rätten till skadestånd – haft att skriftligen framställa sitt krav inom den frist som anges i punkten. Frågan om prövningstillstånd i målet i övrigt har förklarats vilande.

9 Vid tolkning av avtal med standardkaraktär, där det inte mellan avtalsparterna förekommit något som har betydelse för tolkningen, ska hänsyn tas till ett antal faktorer. Det centrala är det omtvistade villkorets ordalydelse. Ledning kan hämtas från systematiken och de övriga villkoren i avtalet. Också andra faktorer kan ha betydelse, exempelvis vad som framgår av närliggande dispositiv rätt och vad som sakligt sett framstår som en förnuftig och rimlig reglering av parternas intressen. Vilken eller vilka tolkningsfaktorer som ska beaktas och vara utslagsgivande får avgöras utifrån en helhetsbedömning i det enskilda fallet.

10 I ett avtal kan parterna komma överens om tidsfrister för framställande av krav enligt avtalet eller med anledning av att en part brutit mot avtalet i något hänseende. Ibland anges då att underlåtenhet att framställa krav inom fristen medför att den eventuella rätt det är fråga om har förfallit. Det förekommer också att det i avtal tas in bestämmelser med sådana tidsfrister utan att det anges vad följden blir om kravet inte framställs inom fristen.

11 Det anses att lag- och avtalsbestämmelser med precisa regler om tid och sätt för hur ett anspråk ska göras gällande för att inte gå förlorat – på grund av den drastiska rättighetsavskärande verkan – måste tolkas restriktivt och att bestämmelserna inte bör tillämpas analogt. Detta gäller inte bara i fråga om vilka anspråk som omfattas av bestämmelsen utan också tillämpningsförutsättningarna, bland dem startpunkten för preskriptionstid. När det gäller en avtalad preskriptionsregel bör en utfyllande tolkning godtas endast om det finns klara hållpunkter för det. (Se ”Bergkristallen 19” NJA 1964 s. 152 och ”Den uteblivna slutbesiktningen” NJA 2015 s. 862 p. 22, jfr t.ex. Bertil Bengtsson, Särskilda avtalstyper I, 2 uppl. 1976, s. 123, Johnny Herre, Svensk rättspraxis, Förmögenhetsrätt 1978–2004, SvJT 2005 s. 549 på s. 780 f. och Knut Rodhe, Obligationsrätt, 1956, s. 209.)

12 Vid tolkning av bestämmelser i standardavtal som föreskriver att krav ska framställas senast inom en viss tid, men som inte anger någon rättsföljd om fristen inte följs, finns det anledning till försiktighet i fråga om att tolka in en rättighetsavskärande rättsföljd. Utgångspunkten bör således – om det inte finns klara hållpunkter för en annan tolkning – vara att rätten att göra gällande kravet inte går förlorad till följd av att det inte har framställts inom fristen (jfr Stefan Lindskog, Preskription – Om civilrättsliga förpliktelsers upphörande efter viss tid, 5 uppl. 2021, s. 236 och jfr s. 745 ff.).

13 Syftet med en avtalsbestämmelse där någon rättsföljd inte framgår kan vara att endast slå fast att en part inte får förhålla sig passiv utan måste reagera inom den angivna tiden och att underlåtenhet att agera i tid kan få konsekvenser, exempelvis vid valet av tillämpbar påföljd eller vid det närmare bestämmandet av ett skadeståndsbelopp. Ett villkor av det slaget kan syfta till att parterna på ett tidigt stadium ska klarlägga sina förhållanden, få möjlighet att vidta skadebegränsande åtgärder och säkra bevisning. Detta kan särskilt vara aktuellt inom områden som utmärks av mer långvariga och komplicerade avtalsförhållanden där vikten av att få avtalade prestationer utförda står i förgrunden.

14 Vad som ska gälla när ett krav inte har framställts inom den i punkten 31 angivna fristen på tre månader anges inte.

15 Det som i någon mån talar för att punkten 31 ska ges en utfyllande tolkning av innebörd att den eventuella rätten till skadestånd faller bort om tidsfristen inte följs är att det finns en reklamationsregel i punkten 27. Det skulle då kunna ses som naturligt att punkten 31 behandlar det avslutande steget i felhanteringsprocessen med en bestämd slutpunkt för avvecklande av parternas mellanhavanden rörande ett visst fel. Syftet med reklamationsregeln i punkten 27 synes emellertid enligt villkorets lydelse närmast vara att föreskriva en viss skadeståndsskyldighet för beställaren om tiden inte hålls. Det kan vidare konstateras att ABFF 04 innehåller flera bestämmelser som föreskriver en skyldighet att agera inom en viss tid och som uttryckligen anger en rättsföljd om fristen inte följs.

16 Till bilden hör att någon rättsföljd inte framgår av punkten 31 trots att en nyhet i ABFF 04 var att det infördes en sanktionsbestämmelse i punkten 27, något som framgår av förordet till avtalet. Detta kan anföras till stöd för att någon sådan följd inte är tänkt att vara kopplad till tidsfristen i punkten 31. Det är möjligt att förstå punkten 31 så att den endast föreskriver en skyldighet för beställaren att inte vara passiv och att underlåtenhet att agera inom tidsfristen kan få konsekvenser i påföljdshänseende men inte i sig medför att rätten att göra gällande kravet bortfaller.

17 Sammantaget finns det inte klara hållpunkter för att parterna skulle ha avtalat om en rättighetsavskärande följd av underlåtenhet att följa tidsfristen i punkten 31. Villkoret kan alltså inte ges en utfyllande tolkning med innebörd att rätten att kräva ut en fordran går förlorad om ett krav inte har framställts inom den stipulerade fristen.

18 Den i prövningstillståndet ställda frågan ska alltså besvaras på så sätt att Brf Ida inte har behövt framställa sitt krav på skadestånd inom den i punkten 31 i ABFF 04 angivna fristen för att vara bevarad rätten att göra gällande kravet.

19 Vid denna bedömning ska prövningstillstånd meddelas rörande målet i övrigt och hovrättens dom ändras på det sätt som framgår av domslutet.

HD förklarar att punkten 31 i ABFF 04 inte innebär att HSB Bostadsrättsförening Ida i Malmö – för att inte förlora rätten till skadestånd – behövt skriftligen framställa sitt krav inom den frist som anges i bestämmelsen.

HD meddelar prövningstillstånd i målet i övrigt.

HD ändrar hovrättens dom och förklarar att HSB Bostadsrättsförening Ida i Malmö – liksom tingsrätten och hovrätten funnit i fråga om punkten 27 – inte förlorat eventuell rätt till skadestånd från HSB Malmö ekonomisk förening på grund av punkten 31 i ABFF 04.

Referenten, justitierådet Jonas Malmberg, var skiljaktig och ansåg att punkten 31 i ABFF 04 innebär att Brf Ida – för att inte förlora rätten till skadestånd – behövt skriftligen framställa sitt krav inom den frist som anges i bestämmelsen. Han ansåg att domen från och med p. 10 skulle ha följande lydelse.

Allmänt om reklamationsskyldighet

10 I ett stort antal lagar på kontraktsrättens område finns regler om att den som vill göra gällande dröjsmål, fel eller i övrigt brister i prestationer ska meddela motparten detta inom viss tid för att behålla sina rättigheter eller för att kunna göra gällande krav mot motparten (se t.ex. ”Flyget till Antalya” NJA 2018 s. 127 med hänvisningar). Lagregler om reklamation skiljer sig åt i fråga om hur startpunkten för fristen och dess längd bestäms samt i fråga om hur meddelandet ska lämnas och vad det ska innehålla. Lagreglerna anger vanligen att reklamation av fel inte behöver lämnas om motparten handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder (se t.ex. 33 § köplagen, 17 § konsumenttjänstlagen, 1985:716, 4 kap. 19 a § JB och 45 § kommissionslagen, 2009:865, jfr ”Skogssällskapet” NJA 2017 s. 1195).

11 De lagfästa reglerna ses som uttryck för en allmän princip om att en avtalspart – där uttryckliga lagregler om reklamation saknas – kan vara skyldig att reklamera inom skälig tid för att inte förlora rätten att göra gällande påföljder, bland annat för rätt till skadestånd eller liknande ersättning. Det är inte fråga om en för alla fall gällande regel om reklamationsplikt, utan hänsyn måste tas till vilket rättsområde som det är fråga om. Till exempel har en lokalhyresgäst, med hänsyn till hyresavtalets särdrag och hyreslagstiftningens utformning, inte ansetts skyldig att reklamera vid brist i nyttjanderätten. (Se ”Flyget till Antalya” p. 23 och 24 med hänvisningar, ”Svartöns pris” NJA 2022 s. 3 och ”Kylbaffeln” NJA 2024 s. 657.)

12 När en part utan stöd i lag eller avtal anses skyldig att reklamera ska meddelandet lämnas inom skälig tid. Vad som utgör skälig tid får bedömas utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. Generellt får tiden anses vara längre i konsumentförhållanden än i avtal mellan näringsidkare. Tiden kan också bero på sådana subjektiva förhållanden som om det funnits en giltig ursäkt för att inte ha lämnat meddelandet tidigare, t.ex. sjukdom, eller generellt på de praktiska möjligheterna att framföra meddelandet. Även sådant som om felet varit svårt att upptäcka och partens behov av att överblicka den ekonomiska effekten av motpartens agerande kan beaktas. (Se ”Lastbilsleasingen” NJA 1992 s. 728, ”Ränteskruven” NJA 2005 s. 142 och ”Flyget till Antalya” p. 37.)

13 Också i övrigt finns det utanför det lagreglerade området skäl att ta hänsyn till att begränsningen av en parts möjlighet att göra gällande påföljder för avtalsbrott inte blir mer ingripande än som behövs för att tillgodose de intressen som bär upp reklamationsskyldigheten. I rättsfallet ”Jehanders grus” NJA 2007 s. 909 ansågs det vara tillräckligt med en s.k. neutral reklamation, trots att det enligt den näraliggande lagen – 34 § lagen, 1991:351, om handelsagentur – krävdes underrättelse om att parten vill få skadestånd (se även ”Flyget till Antalya” p. 42 och 43).

14 Den skyldighet att reklamera inom skälig tid för att behålla rätten att kunna göra gällande påföljder som kan följa av allmänna principer är således till sitt innehåll i viss mån flexibel och beroende av omständigheter som anknyter till avtalstypen, parternas personliga förutsättningar och andra omständigheter i det enskilda fallet.

Reklamationsskyldighet i avtal

15 I standardavtal är det vanligt med villkor som preciserar när och hur anspråk för avtalsbrott ska framställas för att anspråken ska kunna göras gällande. Funktionen med sådana villkor är – på motsvarande sätt som i fråga om preskriptionsregler med kort preskriptionstid – att styra mot en snar avveckling av fordringsförhållandet och få parterna att på ett tidigt stadium klarlägga sina förhållanden (jfr ”Den uteblivna slutbesiktningen” p. 19).

16 Det anses att lag- och avtalsbestämmelser med precisa regler om tid och sätt för hur ett anspråk ska göras gällande för att inte gå förlorat – på grund av den drastiska rättighetsavskärande verkan – måste tolkas restriktivt och att bestämmelserna inte bör tillämpas analogt. Detta gäller inte bara i fråga om vilka anspråk som omfattas av bestämmelsen utan också tillämpningsförutsättningarna, bland dem startpunkten för preskriptionstid. När det gäller en avtalad preskriptionsregel bör en utfyllande tolkning godtas endast om det finns klara hållpunkter för det. (Se ”Bergkristallen 19” NJA 1964 s. 152 och ”Den uteblivna slutbesiktningen” NJA 2015 s. 862 p. 22, jfr t.ex. Bertil Bengtsson, Särskilda avtalstyper I, 2 uppl. 1976, s. 123, Johnny Herre, SvJT 2005 s. 780 f. och Knut Rodhe, Obligationsrätt, 1956, s. 209.)

17 Frågan i målet är hur ett villkor i ett standardavtal ska bedömas om det föreskriver att brister i avtalsprestationer ska påtalas inom viss tid, utan att ange någon rättsföljd om så inte sker. Det finns i en sådan situation skäl att beakta vad som enligt utfyllande rätt skulle ha gällt om avtalet inte alls innehållit någon tidsfrist för att påtala fel eller brister. Om avtalsförhållandet är sådant att avtalsparterna – i avsaknad av lag- eller avtalsbestämmelser om reklamation – är skyldiga att reklamera inom skälig tid för att behålla rätten att kunna göra gällande till exempel krav på skadestånd, ligger det nära till hands att anse att den avtalade tiden också är den inom vilken reklamation skäligen ska göras.

18 Funktionen med avtalsvillkor om att brister i avtalsprestationer ska påtalas inom viss angiven tid blir i en sådan situation att precisera vad som närmare ligger i den allmänna utfyllande regeln om skyldighet att reklamera inom skälig tid. Avtalsvillkoret kan alltså ge ett mer preciserat innehåll åt vad som avses med skälig tid och därigenom förtydliga vad avtalsparten har att göra för att behålla möjligheten att till exempel kräva skadestånd. Att på detta sätt låta avtalets innehåll bestämma vad som är skälig tid är inte oförenligt med de legalitets- och rättssäkerhetssynpunkter som får antas ligga bakom utgångspunkten att regler som innebär en kort preskriptionstid bör tolkas restriktivt och inte bör tillämpas analogt (jfr NJA 1981 s. 577).

Bedömningen i detta fall

19 Enligt punkten 31 ska krav på felavhjälpande, prisavdrag, vite eller annat skadestånd skriftligen framställas senast tre månader efter det att förseningen, felet eller skadan upptäckts. Vad som ska gälla när ett krav inte har framställts inom fristen anges inte.

20 Avtalet innehåller vissa bestämmelser där det anges vilken rättsföljd som kan bli aktuell om en part inte agerar i enlighet med bestämmelsen. Att någon rättsföljd inte anges i punkten 31 skulle kunna peka på att någon följd inte ska vara kopplad till bestämmelsen. En sådan tolkning skulle samtidigt innebära att bestämmelsen inte skulle ha någon egentlig funktion. Om bestämmelsen inte innebär att den som inte iakttar fristen förlorar möjligheten att göra gällande felavhjälpande, prisavdrag, vite eller skadestånd, får bestämmelsen närmast karaktären av en ordningsföreskrift. Avtalets övriga bestämmelser och dess systematik ger inte någon ledning för vilken rättsföljd som ska vara kopplad till bestämmelsen.

21 Det finns inte någon kontraktsrättslig lag som reglerar den typ av avtal som träffats mellan Brf Ida och HSB Malmö. Avtalet är dock sådant att en avtalspart – i avsaknad av avtalsreglering – är skyldig att reklamera inom skälig tid för att behålla rätten att kunna göra gällande bland annat anspråk på skadestånd för brister i prestationer. Mot bakgrund härav ligger det närmast till hands att förstå tidsfristen i punkten 31 som en precisering av vad som är skälig tid.

Han ansåg därför att den i prövningstillståndet ställda frågan skulle besvaras med att punkten 31 i ABFF 04 innebär att Brf Ida – för att inte förlora rätten till skadestånd – behövt skriftligen framställa sitt krav inom den frist som anges i bestämmelsen.

Överröstad i denna del var han ense med majoriteten om att prövningstillstånd skulle meddelas rörande målet i övrigt och att hovrättens dom skulle ändras. Det innebar att han inte behövde gå in på vad som närmare ligger i uttrycken att skadan upptäckts och att skriftligen framställa krav på skadestånd. Inte heller behövde han ta ställning till om det fanns skäl att jämka avtalsvillkoret.

[1] Kontrakt – Administrativ Förvaltningsentreprenad 2015, – – –.

[2] Gränsdragningslista, – – –.