RH 2023:26

Sökord Bevisning i hyresmål · Ändring av hyresvillkor

Hyresnämndsmål. Enligt 3 § andra stycket lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt gäller att, om en part i mål om ändring av hyresvillkor åberopar en omständighet eller ett bevis som inte har lagts fram tidigare, tillämpas 50 kap. 25 § tredje stycket rättegångsbalken. Med mål om ändring av hyresvillkor avses främst mål där hyresnämnden, då parterna tvistar om hyrans storlek, har att fastställa hyran för den fortsatta förhyrningen. Preklusionsbestämmelsen åberopades i ett mål om återbetalning av hyra enligt 12 kap. 55 f § andra stycket jordabalken. Hovrätten uttalade att tvisten i och för sig rör frågor om hyrans skälighet men att målet inte gäller ändring av hyresvillkoren eftersom det inte är fråga om fastställande av hyran för fortsatt förhyrning. Preklusionsbestämmelsen är alltså inte tillämplig i detta fall.

Hyresnämnden i Göteborg

E.T. hyrde under maj 2020-april 2022 en bostadslägenhet i andra hand av K.L. E.T. yrkade i hyresnämnden att K.L. skulle återbetala 101 687 kr jämte ränta och anförde därvid bl.a. följande. Den hyra han betalade varierade; som lägst var den 9 339 kr och som högst 9 546 kr per månad. K.L:s hyra var hela tiden 4 946 kr per månad, vilket framgår av en hyresavi för september 2020. Med hänsyn till att internet ingick i förhyrningen var skälig hyra 5 146 kr per månad.

K.L. anförde att den hyra hon tagit ut motsvarar den hyra hon själv betalat samt att hon enligt hyresavtalet har rätt till tillfällig hyresreduktion när hon utför administrativt arbete för fastighetsägarens räkning och att hyran för september 2020 var nedsatt till 4 946 kr på grund av att hon hade utfört vissa sådana tjänster.

Hyresnämnden (hyresrådet Lise-Lotte Norén Wilkens och två intresseledamöter) avslog E.T:s yrkande och anförde i beslut den 15 mars 2023 bl.a. följande.

SKÄL

Det framgår av utredningen att den hyra som E.T. har betalat inte har överstigit den hyra som utgick för en jämförbar lägenhet i huset och att den avtalade hyran för K.L. inte skulle vara lägre än för en motsvarande lägenhet. Enligt K.L:s hyresavtal har hon rätt till hyresnedsättning för arbete åt fastighetsägaren. En hyresgäst ska i regel betala hyran i pengar men ersättningen kan även utgå som arbetsprestation. Hyresnämnden finner att K.L. har visat att den hyra hon har tagit ut inte överstiger förstahandshyran. E.T:s talan ska följaktligen avslås.

BESLUT

Hyresnämnden avslår E.T:s yrkande.

Svea hovrätt

E.T. yrkade i hovrätten bifall till sin talan i hyresnämnden. Han yrkade också att hovrätten skulle förelägga K.L. att förete alla hyresavier som gällt för perioden maj 2020-april 2022, utom avin för september 2020. Han anförde att K.L. inte visat att hon utfört arbete för fastighetsägaren och att hyresavierna ska visa att hon inte har betalat mer än 4 946 kr per månad i hyra till fastighetsägaren.

K.L. motsatte sig editionsyrkandet och att hyresnämndens beslut ändrades. Hon anförde bl.a. följande. Ett editionsföreläggande skulle resultera i ny bevisning i hovrätten som inte bör tillåtas enligt 3 § andra stycket lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt. För övrigt har hon inte och har aldrig haft de efterfrågade avierna i sin besittning. De delas ut av fastighetsägarens personal och läggs direkt i hyresgästernas brevlåda.

Hovrätten (hovrättsråden Ulrika Beergrehn och Mats Holmqvist samt f.d. hovrättsrådet Måns Edling, referent) anförde i beslut den 3 juli 2023 följande.

SKÄL

Edition

Preklusionsbestämmelsen i 3 § andra stycket lagen om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt gäller i mål om ändring av hyresvillkor. Med sådana mål avses främst mål där hyresnämnden, då parterna tvistar om hyrans storlek, har att fastställa hyran för den fortsatta förhyrningen. Förevarande mål gäller återbetalning av hyra enligt 12 kap. 55 f § andra stycket jordabalken. Tvisten rör i och för sig frågor om hyrans skälighet men målet gäller inte ändring av hyresvillkoren eftersom det inte är fråga om fastställande av hyran för fortsatt förhyrning. Den åberopade preklusionsbestämmelsen är alltså inte tillämplig i detta fall. Parterna är då i princip oförhindrade att i hovrätten åberopa en omständighet eller ett bevis som inte har lagts fram tidigare.

K.L. har anfört att hon inte innehar de efterfrågade avierna. Det saknas anledning att ifrågasätta denna uppgift. Editionsyrkandet ska avslås redan av detta skäl.

Bedömningen i sak

Det som förekommit i hovrätten föranleder inte någon annan bedömning än den som hyresnämnden gjort. Överklagandet ska därför avslås.

BESLUT

Hovrätten avslår överklagandet.