RH 2023:41
Sökord Deponering av hyra · Hyrestillägg
En hyresvärd har i form av hyrestillägg debiterat en hyresgäst för ändrings- och tilläggsarbeten. Det har funnits förutsättningar för hyresgästen att deponera det tvistiga beloppet hos länsstyrelsen i enlighet med 12 kap. 21 § jordabalken.
Länsstyrelsen Östergötland
Stångebro Linköping Sportcenter AB (Bolaget) ansökte om att få deponera 53 695 kr hos Länsstyrelsen Östergötland. Beloppet avsåg enligt ansökningshandlingarna lokalhyra för juli månad 2023. Som skäl för ansökan uppgav Bolaget att beloppet avsåg hyrestillägg för ändrings- och tilläggsarbeten som Bolaget och den före detta hyresvärden var överens om skulle ingå i grundavtalet och därmed inte belasta Bolaget i form av hyrestillägg.
Länsstyrelsen Östergötland avslog i beslut den 19 juli 2023 ansökan om deponering och anförde bl.a. följande.
Av 12 kap 21 § jordabalken framgår bl.a. att om en hyresgäst anser att han enligt 11-14, 16-18 eller 26 §§ har rätt till nedsättning av hyran eller till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist, eller att han har någon annan motfordran hos hyresvärden och han vill dra av motsvarande belopp på hyran, får han deponera beloppet hos länsstyrelsen.
Hyresgästen får även deponera belopp hos länsstyrelsen när det råder tvist om storleken av hyra som ska utgå i pengar men som ej är till beloppet bestämd i avtalet. Av prop. 1967:141 s. 214 framgår att denna bestämmelse tillkom för att det i vissa fall kan vara svårt för hyresgästen att avgöra hur mycket som ska betalas i hyra. Detta gäller särskilt om hyran helt eller till någon del inte fixerats till beloppet i avtalet utan är avsedd att vara rörlig, exempelvis då ersättningen för lägenhetens uppvärmning eller varmvattenförsörjning helt eller delvis varierar efter bränsleåtgång och bränslepris. Lagrådet har i samma proposition (s. 324 f.) uttalat att tanken borde vara att omfattningen av bestämmelsen ska gälla endast när tvisten hänför sig till förutsättningarna för beräkningen eller sättet för denna.
Av ansökan framgår att hyresgästen vill deponera 53 695 kronor i hyra för juli 2023 på grund av oenighet kring huruvida ett hyrestillägg för ÄTA-arbeten ska belasta Bolaget i form av hyrestillägg. Tvisten förefaller därmed inte gälla hur hyran ska beräknas eller sättet för denna beräkning, utan om hyrestillägg för ÄTA-arbeten ska ingå i grundavtalet och därmed inte belasta Bolaget i form av hyrestillägg.
Mot bakgrund av detta anser inte länsstyrelsen att det råder tvist om storleken av hyra som inte är till beloppet bestämd i avtalet på det sätt som 12 kap. 21 § jordabalken tar sikte på. Ansökan ska därför avslås och medlen återbetalas.
Linköpings tingsrätt
Bolaget överklagade länsstyrelsens beslut.
Tingsrätten (tingsfiskalen Victoria Lindqvist) anförde i beslut den 15 augusti 2023 följande.
SKÄL
Tingsrätten ansluter sig till Länsstyrelsen Östergötlands redogörelse för tillämpliga bestämmelser och till den bedömning som myndigheten har gjort beträffande hur dessa ska tillämpas. Eftersom tingsrätten inte gör någon annan bedömning än den som Länsstyrelsen Östergötland har gjort, ska överklagandet lämnas utan bifall.
BESLUT
Överklagandet lämnas utan bifall.
Göta hovrätt
Bolaget överklagade tingsrättens beslut och yrkade att hovrätten, med ändring av tingsrättens beslut, skulle bevilja ansökan om deponering av hyran enligt 12 kap. 21 § jordabalken.
Länsstyrelsen Östergötland motsatte sig att tingsrättens beslut ändrades.
Hovrätten (hovrättsråden Ulrik Lönnmyr och Ingrid Brunmarker, referent, samt tf. hovrättsassessorn Jenny Johansson) anförde i beslut den 10 november 2023 följande.
SKÄL
Enligt 12 kap. 21 § jordabalken får en hyresgäst, när det råder tvist om storleken av hyra som ska utgå i pengar men som inte är till beloppet bestämd i avtalet, deponera beloppet hos länsstyrelsen. Om hyresgästen har deponerat hyra hos länsstyrelsen får hyresvärden inte göra gällande att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det deponerade beloppet inte har betalats. Syftet med depositionsregeln är att hyresgästen vid tvist om sin betalningsskyldighet inte ska tvingas betala det omstridda beloppet till hyresvärden för att undgå risken att hyresrätten förklaras förverkad (NJA 2008 s. 467).
I förarbetena till aktuellt lagrum har uttalats att tanken torde vara att bestämmelsen ska gälla endast när tvisten hänför sig till förutsättningarna för hyresberäkningen eller sättet för denna (prop. 1967:141 s. 324 f).
Bolaget har i hovrätten framhållit att tvisten rör storleken på hyran och att hyresvärden har meddelat att hyresrätten kan komma att förverkas om Bolaget inte betalar det tvistiga beloppet. Av aktuell hyresavi framgår att hyresvärden har fakturerat det omstridda beloppet som en del av hyran för juli månad. Hyran är i denna del inte till beloppet bestämd i hyresavtalet utan har beräknats av hyresvärden utifrån en av hyresvärden upprättad ÄTA-lista. Vid dessa förhållanden, och sett i ljuset av syftet med depositionsregeln, får förutsättningarna för deponering enligt 12 kap. 21 § jordabalken anses vara uppfyllda.
BESLUT
Med ändring av tingsrättens beslut förklarar hovrätten att Stångebro Linköping Sportcenter AB, efter ställande av sådan säkerhet som avses i 12 kap. 21 § andra stycket jordabalken, får deponera 53 695 kr avseende hyra för juli månad 2023 hos Länsstyrelsen.