RH 2023:44

Sökord Blockuthyrning

Hyresnämndsmål. Fråga om godkännande av förbehåll som strider mot bostadshyresregler vid blockuthyrning. För att förbehåll vid blockuthyrning ska godkännas har hovrätten funnit att det bör krävas att förstahandshyresgästen har ett annat mer betydande behov av blockuthyrning än ett rent uthyrningsintresse. Hovrätten fann, i likhet med hyresnämnden, att det inte fanns förutsättningar att godkänna ansökan om förbehåll vid blockuthyrning

Hyresnämnden i Stockholm

Handelsbolaget Oljan, Simonsson & Co begärde i ansökan om godkännande av blockhyresavtal, vilken biträddes av Kungsklippan Fastighetsförvaltning AB, dispens för vissa angivna villkor i blockhyresavtal mellan bolaget och Kungsklippan Fastighetsförvaltning AB.

Hyresnämnden (hyresrådet Eva Lärfars Persson) anförde i beslut den 16 augusti 2021 följande.

SKÄL

Parterna får i hyresavtal som omfattar minst tre bostadslägenheter, vilka hyresgästen ska hyra ut i andra hand, avtala om förbehåll som strider mot bostadshyresregler under förutsättning att förbehållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning (blockhyresavtal). Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden (12 kap. 1 § sjätte stycket jordabalken).

Hyresnämndens prövning ska främst avse att det föreligger ett seriöst behov av blockuthyrning, exempelvis för att tillgodose en läroanstalts behov av studentbostäder eller en arbetsgivares behov av personalbostäder (prop. 1983/84:137 s.112).

I förevarande fall framgår av blockhyresavtalet (bilaga 2 p. 1) att syftet med blockuthyrningen är att Kungsklippan Fastighetsförvaltning AB ska upplåta möblerade lägenheter i andra hand till företag som är arbetsgivare och som har behov av att kunna erbjuda sina anställda tillfälligt boende i Stockholm i samband med tidsbegränsat arbete i Stockholm med omnejd.

Av intaget villkor följer således att Kungsklippan Fastighetsförvaltning AB (förstahandshyresgästen) ska hyra ut lägenheterna till olika företag (andrahandshyresgäster), vilka i sin tur ska låta sina anställda nyttja lägenheterna. Annat behov för Kungsklippan Fastighetsförvaltning AB, såsom förstahandshyresgäst, än att bedriva uthyrningsverksamhet riktad till andra olika företag med behov av lägenheter synes således inte föreligga. Blockuthyrningen är följaktligen i förevarande fall inte motiverad av något förstahandshyresgästen eget egentligt behov av de aktuella lägenheterna. Bestämmelsen om blockhyra avser att fylla ett intresse för förstahandshyresgästen att kunna hyra ett antal lägenheten för att täcka ett behov inom ramen för den egna bedrivna verksamheten, såsom t.ex. där en läroanstalt har behov av att hyra lägenheter för att kunna upplåta desamma till sina studenter eller där en arbetsgivare har behov av att hyra lägenheter för att kunna upplåta desamma till sin personal. Konstruktionen med blockhyra har även av lagstiftaren förstärkts med att andrahandshyresgästen i ett blockhyresförhållande getts ett, i förhållande till andrahandshyresgäster i övrigt, förstärkt besittningsskydd genom att få samma besittningsskydd som en förstahands¬hyresgäst i syfte att skydda enskilda hyresgäster som kan hamna i underläge mot en hyresvärd i ett andrahandsförhållande (12 kap. 45 § andra stycket jordabalken och prop. 2001/02:41 s. 35 ff.) Med hänsyn härtill kan det således inte ha varit lagstiftarens mening att konstruktionen med blockhyra ska användas när förstahandshyresgästen enbart består av en mellanhand som ska sköta uthyrningen av lägenheterna utan annat eget intresse eller behov.

Utifrån vad som framkommit i förevarande fall finner hyresnämnden vid en sammantagen bedömning att förutsättningarna inte är sådana att det kan anses motiverat att använda blockhyresformen och att det därför inte är visat att det föreligger ett seriöst behov av blockuthyrning, varför ansökan ska avslås.

BESLUT

Hyresnämnden avslår dispensansökan.

Svea hovrätt

Handelsbolaget Oljan, Simonsson & Co och Kungsklippan Fastighetsförvaltning AB överklagade hyresnämndens beslut och yrkade gemensamt att hovrätten skulle bifalla deras ansökan i hyresnämnden. De anförde i huvudsak följande.

Det föreligger ett legitimt intresse av blockuthyrning i det aktuella målet. De särskilda bestämmelserna i blockhyresavtalet utgör en tydlig begränsning av att lägenheterna i slutändan endast kan upplåtas till personer i behov av evakuering samt till mindre och medelstora företag som är i behov av personallägenheter. Förutom de behov för blockuthyrning som anges i förarbetena bör enskildas behov av tillfälliga bostäder, exempelvis vid studier, arbete, evakuering vid skador i det vanliga boendet m.m. kunna grunda ett legitimt behov av blockuthyrning. Detsamma gäller ett företags behov av tillfälliga bostäder för anställda, konsulter och liknande. Aktörerna i dessa exempel skulle inte ha ett behov av tillfälliga bostäder om det inte vore för de enskildas behov av tillfälliga bostäder. Aktörernas behov av lägenheter är således ett resultat av den enskildas behov av tillfällig bostad.

De flesta fastighetsägare torde normalt inte vara intresserade av att ägna sig åt tillfälliga uthyrningar då det leder till ökad administration och förslitning. Behovet av tillfälliga upplåtelser faller därför normalt utanför den ordinarie bostadsmarknaden. Blockhyresformen är ett nödvändigt instrument för att tillgodose dessa situationer som måste anses legitima. Det är inte heller ovanligt att blockuthyrningen sker genom mellanmän, exempelvis bostadsförmedlare, som i sin tur sköter kontakterna och administrationen avseende de tillfälliga upplåtelserna. För att blockhyresformen ska kunna nyttjas i praktiken är det nödvändigt att den tillåter att upplåtelserna kan ske genom mellanmän. Mellanleden påverkar inte det angivna syftet med blockuthyrningen utan det möjliggör snarare att blockuthyrning kan ske i praktiken.

Bedömningen av om det finns ett seriöst behov av blockuthyrning kan således inte endast avse huruvida förstahandshyresgästen har ett behov av blockuthyrning utan prövningen måste omfatta samtliga eventuella led i upplåtelsekedjan utifrån det angivna syftet. Om ett legitimt behov av blockuthyrning föreligger i det sista ledet, dvs. gentemot den enskilda, föreligger ett legitimt behov varför blockhyresformen måste kunna användas oaktat att det finns mellanmän tidigare i upplåtelsekedjan.

Hovrätten (hovrättsråden Kenneth Nordlander och Lina Forzelius samt adjungerade ledamoten Kristian Eriksson, referent) anförde i beslut den 28 mars 2022 följande.

SKÄL

Bakgrund och rättsliga utgångspunkter

Med blockhyresavtal avses ett hyresavtal som omfattar minst tre bostadslägenheter som hyresgästen ska hyra ut i andra hand eller upplåta med kooperativ hyresrätt. Vid blockuthyrning kan parterna avtala om förbehåll som strider mot bostadshyresregler, under förutsättning att förbehållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden. Något godkännande krävs dock inte om hyresvärden är staten, en kommun, en region eller ett kommunalförbund. (Se 12 kap. 1 § sjätte stycket jordabalken.) I lagtexten anges inte närmare förutsättningarna för hyresnämndens prövning av godkännande av förbehåll vid blockuthyrning. Ledning får därför sökas i lagens förarbeten.

Reglerna om blockhyra infördes år 1985. Förstahandshyresgästen i ett blockhyresavtal är normalt en juridisk person, historiskt oftast en kommun som hyr bostadslägenheter för att kunna ge personer som har behov av vård eller omsorg en bostad. I förarbetena nämns som ytterligare exempel att ett industriföretag eller en sjukvårdshuvudman hyr ett större antal lägenheter och i sin tur hyr ut lägenheterna till sina anställda eller att en studentbostadsstiftelse vidareupplåter lägenheter till studenter. Vidare framhålls att förhållandena vid blockuthyrning många gånger torde vara sådana att en vidare avtalsfrihet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen är motiverad. Som exempel på frågor där parterna kan vara mer betjänta av att tillämpa de regler i hyreslagen som gäller för lokaler nämns underhåll, indexreglering av hyran, uppsägningstid och villkorsändringar. Det framhålls dock att avtalsfriheten inte får utvidgas så långt att den påverkar andrahandshyresgästernas rättsställning. Gällande hyresnämndens prövning uttalas att denna främst ska avse att det föreligger ett seriöst behov av blockuthyrning, exempelvis för att tillgodose en läroanstalts behov av studentbostäder eller en arbetsgivares behov av personalbostäder. Vidare anges att prövningen ska syfta till att förhindra missbruk i form av försök att undkomma de tvingande reglerna i hyreslagen. (Se prop. 1983/84:137 s. 111 f.)

År 2002 gavs bostadshyresgäster som hyr av en hyresvärd med blockhyresavtal samma besittningsskydd som vanliga hyresgäster. En anledning till detta var enligt förarbetena att blockuthyrning främst förekommer i samband med upplåtelser som riktas till särskilda kategorier av hyresgäster såsom äldre, psykiskt sjuka, missbrukare och anställda i ett företag eller av en myndighet. Det framhölls att det inte fanns anledning att ge dessa kategorier av boende - som i många fall redan har en socialt utsatt situation - ett sämre besittningsskydd än andra hyresgäster. En annan anledning som nämndes i förarbetena var att lägenheter som omfattas av blockhyresavtal i flera avseenden kan jämställas med upplåtelser som görs direkt av en fastighetsägare och att det ur andrahands¬¬hyresgästens perspektiv i allmänhet inte framstår som någon skillnad om han eller hon tecknar hyresavtalet med fastighetsägaren eller med hyresgästen i blockhyresavtalet. (Se prop. 2001/02:41 s. 36.)

Antalet ärenden om blockuthyrning i hyresnämnderna har de senaste åren ökat kraftigt. Ärendena har sedan införandet år 1985 omfattats av överklagandeförbud. Hyresnämndernas praxis på området har därför utvecklats i olika riktningar. Den 1 juli 2019 infördes möjligheten att överklaga hyresnämndernas beslut i fråga om godkännande av förbehåll vid blockuthyrning (se prop. 2018/19:66 s. 51 f.).

Hovrättens bedömning

Den fråga hovrätten först har att ta ställning till är om den aktuella förstahandshyresgästens behov av blockuthyrning är av sådan karaktär att det finns förutsättningar för att godkänna ett förbehåll som strider mot bostadshyresreglerna.

Förarbetena ger inte någon närmare vägledning för hur bedömningen av behovet av blockuthyrning ska gå till. I samband med att bestämmelsen om blockuthyrning infördes lämnades som nämnts ett antal exempel på tänkta användningsområden där ett behov kan anses föreligga, t.ex. bostäder för anställda hos en sjukvårdshuvudman eller ett industriföretag. Exemplen talar för att godkännande av förbehåll vid blockuthyrning främst var avsett att tillämpas när förstahandshyresgästen hade behov av att - inom den egna verksamheten - tillhandahålla bostäder till en tydligt avgränsad krets av personer. Lagändringen år 2002 visar också att behov av blockuthyrning framför allt anses föreligga vid uthyrning till särskilda kategorier av personer bl.a. äldre, psykiskt sjuka, missbrukare och anställda i ett företag eller av en myndighet. Mot denna bakgrund bör det enligt hovrätten krävas att förstahandshyresgästen har ett annat mer betydande behov av blockuthyrning än ett rent uthyrningsintresse för att förbehåll vid blockuthyrning ska godkännas.

Vidare framgår att syftet med lagändringen år 2002 var att tillförsäkra andrahandshyresgäster i blockhyresförhållande samma besittningsskydd som gäller för förstahandshyresgäster. Detta förhållande talar enligt hovrätten emot att det varit lagstiftarens mening att konstruktionen med blockhyra ska användas när förstahandshyresgästen består av en mellanhand som ska sköta uthyrningen av lägenheterna och lägenheterna därmed upplåts i flera led.

I nu aktuellt fall har parterna gett in ett blockhyresavtal där det anges att förstahandshyresgästen får upplåta lägenheter till företag som är arbetsgivare och som har behov av att kunna erbjuda sina anställda tillfälligt boende i Stockholm i samband med tidsbegränsat arbete i Stockholm med omnejd.

Hovrätten ifrågasätter i och för sig inte att det finns ett intresse av att bedriva den aktuella verksamheten. Förstahandshyresgästen kan emellertid inte anses ha något annat mer betydande behov av blockuthyrning än själva uthyrningsintresset. Uthyrningarna ska också ske till en obestämd krets och upplåtelserna till de personer som faktiskt bor i lägenheterna kommer ofta att ske i flera led, vilket får till följd att besittningsskyddet urholkas för de boende. Enligt hovrätten ger gällande rätt inte utrymme för att utvidga användandet av blockhyresavtal till en situation som den förevarande. Den frågan får i stället hanteras av lagstiftaren.

Sammanfattningsvis finner hovrätten - i likhet med hyresnämnden - att förutsättningar för att godkänna ansökan om förbehåll vid blockuthyrning saknas. Överklagandet ska alltså avslås. Denna slutsats innebär att det saknas skäl att, som ett andra led, pröva om villkoren i ingivet blockhyresavtal är godtagbara.

BESLUT

Hovrätten avslår överklagandet.