RH 2025:23
Sökord Återbetalning · Tidsfrist · Rättegångshinder · Avvisning
Hyresnämndsmål. I ett mål om återbetalning av hyra enligt 12 kap. 55 f § jordabalken kan hyresnämnden bara pröva en ansökan om den kommit in till hyresnämnden inom tre månader från att hyresgästen lämnade lägenheten. Frågan om en ansökan kommit in i rätt tid, ska betraktas som en fråga om ett rättegångshinder och självmant prövas av hyresnämnden. Om ansökan inte getts in i rätt tid, ska ansökan avvisas. Andrahandshyresgästen har bevisbördan för sina påståenden om hyrestidens längd.
S.J. hyrde av F.A. en bostadslägenhet i andra hand. Hyrestiden löpte från den 1 oktober 2022 tills vidare med en uppsägningstid om tre månader. S.J. yrkade i hyresnämnden att F.A. skulle återbetala ett belopp om 47 964 kr jämte ränta. Till grund för sitt yrkande anförde han sammanfattningsvis att han betalat en hyra till F.A. som översteg skälig hyra, jämte påslag för möbler.
F.A. motsatte sig ansökan och anförde bl.a. att S.J. hade betalat hyra enligt hyresavtalet under hela perioden denne bott i lägenheten och att S.J. betalade även för oktober 2023 i förskott. S.J. ville dock flytta tidigare och ville därför inte betala för hela månaden. I praktiken lämnade S.J. lägenheten i början av oktober. Efter diskussion kom han och S.J. överens om att hyresavtalet skulle avslutas fem dagar i förväg, det vill säga den 26 oktober 2023. Nycklarna lämnades tillbaka den 25 oktober 2023 via en vän till S.J. För att reglera att S.J. redan hade betalat hyra för hela oktober, så räknade de fram hyran per dag och gjorde sedan ett avdrag för detta mot det belopp som S.J. skulle betala till honom för el och hyran för fem dagar var därmed 2 608 kr.
S.J. bemötte F.A:s påståenden och anförde bl.a. att det saknar betydelse att han faktiskt flyttade ut tidigare än den 31 oktober 2023. Han hade betalat hyra för hela oktober 2023 och hyresförhållandet pågick därmed till och med den 31 oktober 2023. Det stämmer att parterna kom överens om att ett belopp motsvarande fem dagars hyra skulle räknas av från det han var skyldig F.A. för el, men det stämmer inte att detta gjordes för att de hade kommit överens om att hyresförhållandet skulle upphöra den 26 oktober 2023. Hans ansökan kom in till hyresnämnden den 31 januari 2024 och har alltså kommit in inom tremånadersfristen räknat från den 31 oktober 2023.
Hyresnämnden (hyresrådet Anders Olofsson och två intresseledamöter) anförde i beslut den 23 september 2024 bl.a. följande.
S.J. har i ärendet anfört att hyresförhållandet upphört den 31 oktober 2023, medan F.A. har anfört att hyresförhållandet upphört den 26 oktober 2023. Eftersom S.J:s ansökan kom in till hyresnämnden den 31 januari 2024, det vill säga sista dagen på tremånadersfristen räknat från den 31 oktober 2024, är det av central betydelse i ärendet när hyresförhållandet upphörde. S.J. har inte ifrågasatt att parterna enats om ett belopp om 2 608 kr, motsvarande fem dagars hyra, skulle räknas av från det belopp som S.J. hade att erlägga för elkostnad och att S.J. till F.A. betalat det således framräknade beloppet 2 930 kr. Redan detta ger ett starkt stöd för F.A:s påstående att parterna avtalat om att hyresförhållandet skulle upphöra den 26 oktober 2023 i stället för den 31 oktober 2023 som det annars skulle ha gjort utifrån den hyra som S.J. hade betalat i förskott. F.A:s påståenden om vilket belopp som överförts till honom från S.J. och hur parterna räknat fram detta styrks dessutom av den skriftliga bevisning han åberopat. Den reglering som har gjorts mellan parterna genom S.J:s överföring av 2 930 kr kan inte uppfattas på annat sätt än att det är fråga om en återbetalning av erlagd hyra för fem dagar. Hyresnämnden anser att det genom den utredning som F.A. lagt fram är bevisat att parterna kommit överens om att hyresförhållandet skulle upphöra den 26 oktober 2024. S.J:s ansökan, som kom in till hyresnämnden den 31 januari 2024, har därmed inte kommit in till hyresnämnden inom tre månader från att hyresförhållandet upphörde. Ansökan kan därför inte tas upp till prövning, utan ska avvisas.
Hyresnämnden avvisar ansökan.
S.J. överklagade beslutet och yrkade bifall till sin talan.
S.J. anförde bl.a. följande. Den 27 september 2023 erlade han 16 970 kronor till F.A. avseende månadshyran för oktober 2023. Han lämnade i och för sig lägenheten i början av oktober 2023. I samband med detta gjorde F.A. emellertid klart för honom att hela hyran avseende oktober 2023 skulle erläggas. Det förhållande att han flyttade ut från lägenheten och överlämnade nycklarna innan den 31 oktober 2023 medför alltså inte att hyresförhållandet har upphört före detta datum. Den 4 november 2023, det vill säga 4 dagar efter den 31 oktober 2023, erlade han betalning till F.A. enligt en anmodan från denne. Anmodan gjordes den 3 november 2023. Betalningen som utfördes den 4 november 2023 avsåg kostnaderna för el under hyresförhållandet och avsåg alltså något annat än hyra. Någon reglering mellan parterna om nedsatt hyra för aktuell månad har inte gjorts före det att hyresavtalet upphörde den 31 oktober 2023.
Hovrätten (hovrättsråden Kenneth Nordlander, Mats Holmqvist, referent, och Thomas Edling) anförde i beslut den 20 december 2024 följande.
Om det finns ett rättegångshinder, ska ett mål eller en del av målet avvisas. Frågan om rättegångshinder ska beaktas självmant av rätten om inget annat är stadgat.
Det finns inte något enhetligt svar på frågan om en i lag angiven frist för att väcka talan ska betraktas som ett rättegångshinder, vilket medför att talan avvisas, eller om den i stället ska behandlas som en del av själva saken. I många fall ger en bestämmelses ordalydelse och konstruktion inte någon vägledning för bedömningen. I så fall kan olika ändamålsöverväganden spela in. Det kan därvid beaktas att regelverket kring rättegångshinder på många sätt är uppbyggt för att avgörandet ska kunna ske snabbt och i ett tidigt stadium av processen. Om en frist utgår från omständigheter som kan kräva utredning, talar det mot att pröva frågan som ett rättegångshinder. Detsamma gäller om fristen ska ses som en del av den materiella regleringen och om fristen är något som parterna bör kunna förfoga över. I vissa fall kan de förhållanden som är av betydelse i sak vara samma förhållanden som är av betydelse för utgångspunkten av fristen, och även detta är något som kan vara av betydelse för bedömningen. (Se NJA 2024 s. 268, särskilt punkterna 10–12 och 15.)
I förevarande fall är emellertid bestämmelsens ordalydelse och konstruktion tydlig. I 12 kap. 55 f § fjärde stycket jordabalken anges att för att hyresnämnden ska kunna pröva en ansökan enligt andra stycket i samma paragraf, ska ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten. Det är alltså inte en förutsättning för bifall till en talan – utan en förutsättning för att talan ska kunna prövas – att ansökan har kommit in till nämnden i rätt tid.
I enlighet med tidigare praxis gäller följaktligen att hyresnämnden självmant ska pröva att ansökan har getts in i rätt tid. Om så inte har skett, ska det föranleda att ansökan avvisas. (Se rättsfallet RBD 16:92.)
I vissa fall framgår det redan av de omständigheter som redovisas i ansökan att den inte har getts in i tid. I andra fall kan detta konstateras först efter det att nämnden tagit del av utredningen i ärendet. Rättsföljden blir emellertid densamma, oavsett i vilket skede i processen det står klart att en ansökan getts in för sent.
Uttrycket ”lämnade lägenheten” i 12 kap. 55 f § fjärde stycket jordabalken tar sikte på att hyresgästen frånhänt sig dispositionsrätten till lägenheten, dvs. att hyresavtalet har upphört att gälla. Om en andrahandshyresgäst i praktiken inte flyttar från lägenheten vid den tidpunkt som ett hyresavtal upphör, medför det inte att fristen börjar löpa först vid den senare tidpunkt då andrahandshyresgästen faktiskt flyttar (se RBD 21:92). Om en andrahandshyresgäst tvärtom rent fysiskt lämnar lägenheten innan det ett hyresavtal har upphört, räknas tiden ändå från den dag som avtalet upphör (se Svea hovrätts beslut den 4 oktober 2012 i mål nr ÖH 3775-11).
Om det är otydligt vad andrahandshyresgästen i sin ansökan gör gällande i fråga om under vilken tid som parternas avtal har gällt, kan det finnas skäl för hyresnämnden att få denne att förtydliga vad det är som denne gör gällande i fråga om när hyresavtalet upphörde. Om däremot andrahandshyresgästens påståenden innebär att ansökan är ingiven i rätt tid, får dessa påståenden normalt godtas i så måtto att det finns skäl att inleda handläggningen av ärendet.
Om andrahandshyresgästens påståenden om hyrestidens längd inte är ostridiga, är utgångspunkten att det är andrahandshyresgästen – dvs. den som kräver betalning för överhyra enligt 12 kap. 55 f § jordabalken – som har att visa under vilken tid som parternas avtal har gällt (jfr Svea hovrätts beslut den 21 september 2023 i mål nr H 8367-23). Det är naturligt att denna princip är vägledande även för prövningen av om en ansökan om återbetalning av hyra har getts in i sådan tid att ansökan kan prövas (jfr Per Henrik Lindblom, Processhinder, 1974, s. 109 f.).
I förevarande fall har S.J. påstått att parternas hyresavtal upphörde den 31 oktober 2023, även om det är ostridigt i målet att han flyttade från lägenheten tidigare än så. F.A. har å sin sida gjort gällande att parterna kom överens om att hyresförhållandet skulle avslutas den 26 oktober 2023.
Utgångspunkten är att det är S.J. som har att styrka sitt påstående om när hyresavtalet upphörde. Av betydelse i det sammanhanget är att S.J. har visat, och att det därtill är ostridigt, att han betalade ett belopp motsvarande hela månadshyran för oktober till F.A. den 27 september 2023. Detta talar för att S.J:s påståenden om hyresavtalets längd ska godtas.
Den av hyresnämnden redovisade utredningen talar emellertid starkt för att parterna därefter har kommit överens om att hyresförhållandet skulle upphöra den 26 oktober 2023. Att de bevismedel som F.A. lagt fram – i syfte att styrka sitt påstående om parternas överenskommelse – är upprättade efter utgången av den 31 oktober 2024, rubbar inte värdet av bevisningen i nämnvärd mån.
Vid en samlad bedömning finner hovrätten att utredningen inte ger stöd för att hyresavtalet upphörde först den 31 oktober 2023. Hovrätten ansluter sig således till hyresnämndens bedömning att S.J:s ansökan, som kom in till hyresnämnden den 31 januari 2024, därmed inte har kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten. Vid denna bedömning ska överklagandet avslås.
Hovrätten avslår överklagandet.