RH 2025:24
Sökord Upplåtelse i andra hand · Beaktansvärda skäl · Anknytning
Hyresnämndsmål. En hyresgäst har ansökt om tillstånd att hyra ut sin hyreslägenhet i andra hand med anledning av att han ådömts ett längre fängelsestraff. Hyresgästen hade tidigare varit frihetsberövad i omgångar och med hyresvärdens tillstånd redan hyrt ut lägenheten under en sammanlagd period om tre år och fem månader. Hovrätten bedömde att hyresgästen inte längre kunde anses ha beaktansvärda skäl för en upplåtelse i andra hand.
M.M. yrkade att hyresnämnden skulle bevilja honom tillstånd att hyra ut sin hyreslägenhet i andra hand till B.E. under en period om ett år från och med hyresnämndens beslut.
Aktiebolaget Svenska Bostäder (hyresvärden) bestred M.M:s yrkande. Hyresvärden hade inga invändningar mot den tilltänkta andrahandshyresgästen i och för sig.
M.M. anförde i huvudsak följande skäl till stöd för sin ansökan. Han har redan haft tillstånd till andrahandsuthyrning av lägenheten. Han är frihetsberövad och har behov av sin lägenhet när han blir frigiven. Han beräknas bli villkorligt frigiven den 30 juni 2027. Som intagen behöver han en fast punkt i tillvaron för permissioner och eventuell frigång. Innan han frihetsberövades bodde han tillsammans med sin make i lägenheten under flera år. Hans make är nu fast i kriget i Ukraina men när han kommer tillbaka till Sverige behöver han någonstans att ta vägen.
Hyresvärden anförde bl.a. följande. M.M. har hyrt lägenheten sedan den 1 april 2016. I februari 2016 ådömdes han ett fängelsestraff på tre år och sex månader. I slutet av februari 2016 inkom M.M. med en ansökan om att hyra ut lägenheten i andra hand från den 1 april 2016 till den 28 februari 2018. Ansökan beviljades och lägenheten var upplåten i andra hand under den perioden. År 2022 blev M.M. återigen frihetsberövad. Han gav då in en ansökan om att upplåta lägenheten i andra hand från den 1 december 2022 till och med den 31 maj 2024. Även den ansökan beviljades. M.M. dömdes i augusti 2023 till fängelse i sju år och sex månader. Hyresvärden anser nu att M.M. saknar beaktansvärda skäl för andrahandsupplåtelsen. M.M. saknar behov av lägenheten och kommer inte att kunna behålla anknytningen till den.
Hyresnämnden (tf. hyresrådet Owe Hultin och två intresseledamöter) anförde i beslut den 3 juli 2024 bl.a. följande.
En hyresgäst får, som huvudregel, inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut eller på något annat sätt upplåta sin lägenhet i andra hand till någon annan för självständigt brukande (12 kap. 39 § första stycket jordabalken). Ett undantag från huvudregeln är om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen (40 § första stycket). Ett tillstånd ska begränsas till en viss tid och kan förenas med villkor (40 § tredje stycket).
Hyresnämnden ska, enligt 12 kap. 40 § andra stycket, lämna tillstånd om 1) hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen på grund av särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse eller därmed jämförbara förhållanden, 2) hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke, och 3) hyran, när det gäller en bostadslägenhet, inte överstiger skälig hyra.
Även i andra situationer än de som uppräknas i bestämmelsen kan tillstånd aktualiseras. Det ska då vara fråga om situationer då hyresgästen har såväl påtagliga skäl att inte använda lägenheten som skäl att behålla anknytningen till den. För att tillstånd ska ges räcker det inte att en situation av det angivna slaget är för handen; därutöver måste förhållandena i det enskilda fallet vara sådana att hyresgästen kan anses ha beaktansvärda skäl för att hyra ut lägenheten i andra hand. De skäl som medför att hyresgästen inte kan använda lägenheten måsta vara av viss styrka för att kunna godtas. Hyresgästen måste alltså kunna visa att han har ett behov av att behålla anknytningen till lägenheten. Detta är dock inte att förstå på det sätt att hyresgästen måste kunna göra antagligt att han inom viss tid kommer att återvända till den. Kravet på bestående anknytning bör således inte ställas alltför högt (se prop. 1997/98:46 s. 57).
Eftersom hyresvärden inte har motsatt sig den tilltänkta hyresgästen i och för sig är hyresnämndens prövning begränsad till frågan om M.M. kan anses ha sådana beaktansvärda skäl som bör föranleda att tillstånd till andrahandsupplåtelse lämnas.
Enligt hyresnämnden utgör M.M:s frihetsberövande ett sådant påtagligt skäl att inte använda lägenheten som gör att ett tillstånd till andrahandsuthyrning kan komma i fråga (se t.ex. Hyresnämnden i Stockholms beslut den 27 augusti 2014 i ärende nr H 6116-14).
Hyresnämnden har därför att gå vidare med att pröva huruvida M.M. har skäl att behålla anknytningen till lägenheten. Av betydelse för den prövningen är att M.M. redan har haft tillstånd till andrahandsuthyrning på grund av att han har varit frihetsberövad i olika omgångar, dels från den 1 april 2016 till den 28 februari 2018, dels från den 1 december 2022 till och med den 31 maj 2024.
Bestämmelserna om tillstånd till andrahandsupplåtelse ger uttryck för en slags avvägning mellan, å ena sidan, hyresgästens intresse av att hyra ut lägenheten i andra hand och, å andra sidan, hyresvärdens intresse av att ha kontroll över vilka personer som bor i huset. Det ligger i sakens natur att ju längre tid hyresgästen avser att inte utnyttja lägenheten, desto svagare blir motiven för att hyresförhållandet ska tillåtas bestå mot hyresvärdens vilja (se prop. 1997/98:46 s. 20 och prop. 2008/09:27 s. 8 f.).
M.M. har i två skilda omgångar haft tillstånd till andrahandsuthyrning av lägenheten. Den första perioden omfattade ett år och elva månader och den andra perioden ett år och sex månader. M.M. har således redan haft tillstånd att hyra ut lägenheten under sammanlagt tre år och fem månader under hyresförhållandets gång av samma skäl som han nu åberopar.
Enligt praxis medger hyresnämnderna som regel uthyrning i andra hand under högst tre år.
Mot bakgrund av att M.M. redan haft lägenheten uthyrd under längre tid än tre år finner hyresnämnden att de skäl som han åberopar till stöd för sin ansökan inte kan anses tillräckligt beaktansvärda för att tillstånd, mot hyresvärdens bestridande, ska kunna lämnas till ytterligare andrahandsupplåtelse.
Det som M.M. har anfört i övrigt, om bland annat hans makes behov av prövningslägenheten, föranleder inte någon annan bedömning. M.M:s ansökan om tillstånd till andrahandsupplåtelse ska därför avslås.
Hyresnämnden avslår ansökan.
M.M. yrkade bifall till sin ansökan om tillstånd till andrahandsuthyrning.
Hyresvärden motsatte sig att hyresnämndens beslut ändrade.
Hovrätten (hovrättsråden Kenneth Nordlander, Maj Johansson och Carin Häckter, referent) anförde i beslut den 4 november 2024 följande.
Hovrätten instämmer i hyresnämndens bedömning att M.M:s frihetsberövande kan anses utgöra ett sådant skäl att inte använda lägenheten och som gör att ett tillstånd till andrahandsuthyrning i och för sig kan komma i fråga. Det kan vidare finnas skäl för en hyresgäst som är frihetsberövad att behålla anknytningen till den lägenhet som han eller hon hyr vid tidpunkten för frihetsberövandet. Skälen för att behålla anknytningen till lägenheten får emellertid anses bli svagare desto längre tid som går utan att hyresgästen kan nyttja lägenheten.
M.M. har erhållit tillstånd att hyra ut lägenheten vid två tidigare tillfällen av samma skäl som nu är aktuellt, dvs. att han är frihetsberövad. Sammanlagt har lägenheten varit uthyrd i andra hand under knappt 3,5 år sedan år 2016. Den senaste uthyrningen pågick fram till den 31 maj 2024. Den nuvarande ansökan avser en uthyrningstid om ytterligare ett år från beslutsdatum. Enligt M.M:s egen uppgift kommer han emellertid inte att bli villkorligt frigiven förrän den 30 juni 2027, vilket innebär att han inte själv kommer att kunna nyttja lägenheten som permanentbostad under de närmaste ca tre åren. Mot denna bakgrund finner hovrätten att M.M:s anknytning till lägenheten har blivit så försvagad – och kommer att fortsätta att försvagas ytterligare under de närmaste åren – att han inte längre kan anses ha beaktansvärda skäl för en upplåtelse i andra hand. Den nu gjorda bedömningen gäller även med beaktande av M.M:s först i hovrätten framförda påstående om att han eventuellt skulle kunna få utökad frigång från hösten 2025. Överklagandet ska därför avslås.
Hovrätten avslår överklagandet.