Avreglerad bostadsmarknad

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2014

Q8 KESOc

Avreglerad

bostadsmarknad

Delbetänkande av utredningen om statens stöd för bostadsñnansieringen

S

Statens offentliga utredningar E§@ 199224

E35] Finansdepartementet

Avreglerad

bostadsmarknad

Delbetänkande av Lgedningen om statens stöd för

bostadsñnansieringen Stockholm 1992

SOU och Ds kan köpasfrån Allmänna Förlaget, som också uppdrag regexingskanslziets av förvaltningskontor ombesöxjerremissutsändninga av dessapublikationer.

Adress Allmänna Förlaget Kundtjänst 106 47 Stockholm Tel 08739 96 30 Telefax 08739 95 48

Publikationetna kan ocksåköpasi lnfonnationsbokhandeln, Malmtorgsgatan Stockholm.

REGERINGSKANSLIETS OFFSETCENTRAL ISBN 91-38-13007-6 Stockholm 1992 ISSN 0375-250X

Till statsrådet Bo Lundgren

Genom beslut den 12 december 1992 bemyndigade regeringen det statsråd som har till uppgift att föredra ärenden om bostadsväsendet att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att lägga fram förslag om statens stöd för bostadsfmansieringen. Med stöd av detta bemyndigande förordnades samma dag Georg Danell som särskild utredare. Till sekreterare i utredningen förordandes samtidigt Per-Åke Eriksson. Som sakkunniga har deltagit Ingemar Hansson, Staffan Lidström, Olle Lindgren och Urban Zetterquist. Som experter har deltagit Sonny Modig och Peter Rosén. I arbetet har jag vidare i olika frågor biträtts av tjänstemän i finansdepartementet. Härmed överlämnar jag mina förslag om avreglering av bostadsstödet samt om räntebidragens utformning och storlek. Jag avser att i ett senare betänkande behandla frågor som rör beskattning, bostadssparande och regelförenklingar i allmänhet inom bostadsñrsörjningens område.

Stockholm i mars 1992.

Georg Danell

Per-Ãke Eriksson

SOU 199224

Innehåll

Sammanfattning

1 Inledning 11 Uppdraget 11 Utgångspunkter För arbetet 12 1.2.1 Det ekonomiskbpolitiska perspektivet 12 1.2.2 En fungerande bostadsmarknad 13 1.2.3 Bra bostad åt alla 14 1.2.4 Avreglering 14

Bakgrund 15 2.1 Nuvarande ordning 15 2.2 Effekterna av nuvarande ordning 17

Kapitalmarknadens roll för bostadsñnansieringen 21 3.1 Bakgrund 21 3.2 bostadsinstituten och deras verksamhet 23 Närmare om 3.3 Bostadsinstitutens upplâning 24 3.4 Kreditrisker vid fastighetsrelaterad utlåning 26 3.5 Bostadsinstitutens utlâningsräntor 27 3.6 Omfördelningslân vid fastighetsñnansiering 30

Utredningens inriktning och avgränsningar 33 4.1 Inriktning i stort 33 4.2 Ny- och ombyggnad av bostäder 34 4.2.1 Fortsatta bidrag finansierade med 34 bostadsñnansieringsavgift 4.2.2 Omfördelning ränteutgiftema 36 av 4.2.3 Andra förslag 39

Statens stöd för bostadsñnansieringen efter 1992 41

SOU 199224

Bidrag för ny- och ombyggnad efter 1992 43 6.1 Bidragsunderlaget för nybyggnad 43 6.2 Bidragsunderlaget för ombyggnad 47

Bidraget 50 7.1 Bidragets storlek 50 7.2 Bidragstidens längd 55

Statlig kreditgaranti 57 8.1 Kreditgaranti för investeringsskulden 57 8.2 Kneditgamnti för eventuell omfördelning 63

SOU 199224

Sammanfattning

Förutsättningen för utredningens förslag är att bostadspolitiken följer den ekonomiska politikens krav. Det är naturligt eftersom hushållens största utgiftsposter är räntekostnader och skatter. Erfarenheterna från hitillsvarande subventionssystem är att det förstärker kostnadshöjningar, skapar ett omfattande regelsystem och påverkar statsbudgeten negativt. Sedan 1987 har kostnaderna för räntebidragen fördubblats. Hyrorna i nyproducerade lägenheter har ökat med över 50 %. Systemet fungerar som en skruv med höjda räntebidrag, hyror, produktionskostnader, statsutgifter, mutor och skatter drabbar både samhällsekonomin och hushållens ekonomi. Utredningens förslag syftar till att vrida skruven tillbaka och i stället åstadkomma avreglering och besparingar för att medverka till bättre balans i statsbudgeten. Därmed skapas klimat för räntesänkningar, som i sin tur hjälper till att skapa tillväxt med hög sysselsättning och skattesänkningar som mål. Utredningens viktigaste förslag i detta betänkande är som följer.

O Avreglering att avskaffa det detaljerade regelverket kring genom räntebidragen. Istället föreslås schablon bidragsunderlag, lika en som för alla bostäder och hustyper och för landets olika delar. Särskilda regler föreslås dock för specialbostäder i t.ex. servicehus för äldre. Därmed uppmuntras nytänkande och kreativitet hos producenter och fastighetsägare att åstadkomma bredare utbud med sådana bostäder som de boende vill ha. Schablonen är frikopplad från de verkliga produktionskostnadema och räknas inte heller med kostnadsutvecklingen. Därmed upp motverkas de automatiska kostnadshöj ningarna som präglat nyproduktionen.

O Räntebidragen för nyproduktionen, för 1993 föreslås bli 55 % som för egnahemmen 40 % av räntekostnaden för det utrymme som bidragsunderlaget skall avvecklas successivt med fem anger, procentenheter varje år. Utredningen föreslår att avvecklingstakten fastställs för åren 1993, 1994 och 1995.

8 Sammanfattning SOU 199224

Inför den fortsatta avvecklingen 1996 görs avstämning 0 m en vars resultat får avgöra om awecklingsplanen skall ändras i någon del. För att det långsiktiga målet skall kunna uppnås måste eventuella kostnadsökningar minskade bidrag mötas med skattesänkningar. p g a

O Det långsiktiga målet att avveckla räntesubventionema skall innehålla skattekompensation för hyresrättema på grund egnahemmens av avdragsrått för ántekostnader.

O I varje års produktion avtrappas räntebidraget med fyra procentenheter, d v s 1993 års bostäder har 55 % bidrag första âret, 51 % bidrag 1994 etc. För egnahem påverkas avtrappningen ränteav bidraget av avdragseffekten.

O Räntebidrag utgår för bidragsunderlag till 120 kvadratmeter. upp Kostnader för ytor därutöver finansieras utan räntebidrag.

O Bidrag för ombyggnad bostäder för nyinvesteringar av ges som medför en väsentlig förbättring husets tekniska och funktionella av kvalitet eller boendemiljön och till underhållsåtgärder med 30av årig varaktighet. Bidragsunderlaget bestäms med utgångspunkt från de faktiska kostnaderna till den del de överstiger 50 000 kronor projekt. per Denna gräns gäller åtgärder för handikappade.

O En statlig kreditgaranti motsvarande 30 % bidragsunderlaget av ges till kreditgivaren för krediter utöver bottenlånet, till 100% upp av bidragsunderlaget. För att medge möjlighet till viss omfördelning ränteutgifter av ges en statlig kneditgaranti motsvarande 10 % bidragsunderlaget. av

Med hänsyn till nuvarande instabilitet på fastighetsmarknaden och på kredit- och kapitalmarknadema bör inga grundläggande ändringar de av villkor som ligger till grund för statens beslut bidrag genomföras. om Som en följd av den förändrade kapitalbeskattningen till 25 % bör dock den garanterade räntan för hyres- och bostadsrättshus årligen trappas upp med 0,4 procentenheter.

SOU 199224 Sammanfattning 9

Med den föreslagna ordningen sker tydlig markering av ändrade en förutsättningar för statens framtida stöd för ny- och ombyggnad av bostäder. Samtidigt överförs större andel ansvaret för bostadsbyggen av andet på kreditmarknaden. De föreslagna åtgärderna är utformade så att rimlig neutralitet uppnås mellan olika upplåtelseformer och mellan olika fastighetsägarkategorier. På det sättet kommer statliga regler inte att styra

hushållens val boendeform. Ägare av såväl egnahem som flerbostads-

av hus får ta ett större ekonomiskt för sina investeringar. Det bör ansvar leda till bostädernas utformning, storlek och standard i övrigt kommer att till vad enskilda hushåll efterfrågar och är beredda att betala att anpassas för. Det kommer sannolikt att leda till en effektiv press nedåt pâ produktionskostnadema, inte bara kvadratmeter utan också per per lägenhet. På det sättet skapas bättre förutsättning att uppnå önskvärd kostnadsparitet mellan olika årgångar. Genom sänkt ränteläge och en fortsatt låg inflation torde sannolikheten för att ett rimligt paritetsmál större än med nuvarande bidragssystem. uppnås vara Med hänsyn till samtliga faktorer påverkar kostnaderna för som räntebidragen gör utredningen den bedömningen att dessa kan nedbringas från dagens 30 miljarder kr. till 15 miljarder kr. inom en femårsca period.

Utredningen föreslår regeringen att sända förslaget snabbremiss för att möjliggöra ett riksdagsbeslut redan i vår. Därmed kan producenter och konsumenter få ett tidigt besked inför nästa årsskifte då de nya reglerna föreslås träda ikraft. Utredningen fortsätter sitt arbete med skattefrågor, bosparstimulans och ytterligare förenklingar bostadsreglema. Detta betänkande skall av presenteras i slutet april 1992. Förslagen i de båda betånkandena av syftar till att direktiven anger bidra till att inflationen bekämpas, - som sparandet främjas och statens utgifter minskas kommer att bli möjligt att erbjuda bra bostäder till ett rimligt pris med ökad valfrihet.

SOU 199224

l Inledning

1.1 Uppdraget

Utredningen fick den 12 december 1991 regeringens uppdrag att senast den 1 april 1992 lämna förslag statens stöd för bostadsñnansieringen. om Uppdraget omfattade också förslag när det gäller beskattning, bostadssparande och förenklingar i allmnhet. Redan i utredningens inledningsskede stod det klart att marknadens behov av fastlagda regler på bostadsområdet stort. För att kunna föreslå nya regler med ikraftträdvar ande den 1 januari 1993 valde utredningen att prioritera arbetet som rör avreglering räntebidragsregler och räntebidragens storlek så att av riksdagsbeslut skulle kunna tas under våren 1992. Därmed skulle marknaden få god tid att sin verksamhet till de nya regler som anpassa skall gälla från kommande årsskifte. Myndigheter och marknadens aktörer skulle då också få möjlighet att arbeta fram respektive ställa in sig på de detaljregler som ett nytt regelverk förutsätter. Uppläggningen utredningens arbete har således varit att till mitten av 1992 utarbeta förslag beträffande avreglering samt räntebidragav mars utformning och nivå. Härefter vidtar arbetet med utredningens övriga ens uppgifter kommer att redovisas i ett andra delbetänkande före april som månads utgång detta år. Utredningen har valt att under sitt arbete ha fortlöpande kontakt en med marknadens intressenter och aktörer. Den 31 januari 1992 genomfördes hearing. Ett 30-tal företrädare för 18 organisationer och en institutioner möjlighet sin på bostadspolitiska frågor. gavs att ge syn Därmed har det givits goda möjligheter till inblick och erfarenhetsöverföring inför utredningens ställningstaganden. Generellt är det så att utredningens framlagda förslag i åtskilliga nu delar är kända och diskuterade med aktörerna och intressenterna innan de nu offentliggörs.

12 Inledning SOU 199224

1.2 Utgångspunkter för arbetet

1.2.1 Det ekonomiskt-politiska perspektivet

Uppgiften är att ñnna former för statens stöd som gör det möjligt att minskaaweckla nuvarande räntesubventioner samt att åstadkomma förenklingar t.ex. för att bestämma subventionemas storlek. Enligt direktiven har utredningen till uppgift att undersöka i vilken utsträckning som skattesänkningar kan skapa utrymme för minskade räntesubventioner. I direktiven anges också att frågan huruvida ett Ökat bosparande om kan lösa en del av problemen med höga ränteutbetalningar de inledande åren efter en byggnadsinvestering skall studeras. Såväl i regeringsförklaringen som i direktiven har regeringens på syn statens stöd till bostadsñnansieringen kommit till uttryck. Bl.a. framhålls vikten av att bostadssektom inte i framtiden skall avskärmad från vara den ekonomiska politik förs och från de ekonomiska förhållanden som som gälleri samhället i övrigt. Det gäller således att finna en modell som innebär att fastighetsägarna själva tar ett ökande för finansiering ansvar av ny- och ombyggnad av bostäder och för förändrade ekonomiska förhållanden. Den viktigaste faktorn för bestämmande av bostadskostnadema för hushållen och storleken på räntebidragskostnadema i statsbudgeten är räntenivån. Med hitillsvarande system med s.k. garanterad ränta har marknaden och hushållen i princip inte påverkats av ränteförändringar så länge subventioner utgått. Tillräckligt starkt opinionsstöd har uppenbarligen inte förelegat för att bedriva ekonomisk politik syfte är att en vars nå en räntenivå som i vart fall varit likvärdig med Sveriges viktigaste handelspartners. Det höga ränteläget har med nuvarande låga inflation skapat ett realränteläge som är svårhanterligt inför beslut om fastighetsinvesteringar. I realiteten är det kanske den mest besvärande omständigheten på en marknad som också präglas effekten av lågkonjunkturen i allmänhet. För att som ovan beskrivits låta bostadspolitiken präglas av den ekonomiska politikens inriktning krävs information och diskussion med marknadens intressenter för att skapa förståelse för de ekonomiska sammanhangen. Ett sådant sammanhang är att lägre offentliga utgifter, lägre skatter och lägre räntor inte kan uppnås var och en för sig utan måste ses som en helhet. Skatterna och räntorna kan endast sänkas om också de offentliga utgifterna minskar.

199224 Inledning 13 SOU

viktigt framhålla kostnaderna för boendet i ett system med Det är att att mindre grad subventioner skulle bli mindre än med dagens system. en av Totalt sett råder det ingen tvekan att de boende skulle bli vinnarna om subventionema och regleringama minskade. om beskriva bostadspolitiken i ett vidare ekonomiskt sammanhang För att utredningen valt beskriva förhållandena mellan fastigetsmarknaden har att och kapitalmarknaden samt relationerna med obligationsmarknaden. Av beskrivning görs i avsnitt 3 framgår betydelsen av förtroende denna som för landets ekonomiska politik hos presumtiva obligationsköpare men också hur de villkor styr obligations- och kieditmarknaden även styr som bostadsmarknadens kapitalkostnader.

1.2.2 En fungerande bostadsmarknad

bostadspolitik inriktning är stabilitet och förutsägbarhet i de En vars ekonomiska frågorna störst trygghet för det enskilda hushållet. ger Hushållens skatter och bostadskostnader är regel de största utgifterna som och skall därför i ett sammanhang. Det är också därför som skatter, ses räntebidrag och räntenivåer är avgörande för det enskilda hushållets

ekonomiska ställning. Valfrihet på bostadsmarknaden för flertalet hushåll kan förverkligas det finns ekonomiskt utrymme för beslut. Bostadsendast om egna marknaden måste fungerande marknad där konsumenten är stark vara en och där det råder balans mellan det erbjuds och det som efterfrågas. som Med dagens stora subventioner har det funnits små möjligheter att göra genomgripande förenklingar i det regelverk styr bostädemas som utformning och utrustning. En ordning har utvecklats innebärande att producenter och förvaltare har blivit intresserade av att in absurdum mer

utnyttja myndigheternas regler än att beakta hushållens kundernas

önskemål. Konsumenterna har inte kunnat ställa tillräckligt höga krav på producentema. Producentema har alltid kunnat hänvisa till regelsystemet orsaken till brister i utfomming och högt pris. Härigenom har som möjligheten skapa opinion mot fördymingar och för hög kostnadsatt utveckling spel. De stora subventionema och det omfattande satts ur regelverket har i kombination varit kostnadsdrivande till nackdel för både

de enskilda hushållen och statsbudgeten.

14 Inledning SOU 199224

1.2.3 Bra bostad till alla

Oavsett hur god balans det är på en bostadsmarknad kommer det dock alltid finnas behov av socialt motiverade insatser för att hushåll med stor försörjningsbörda eller ekonomi skall kunna erbjudas bra bostad. svag en Bostaden är och förblir en nödvändighet för att barnen skall få bra förutsättningar i livet, att föräldrar skall kunna skapa harmonisk en lamiljemiljö eller ensamstående eller äldre skall känna trygghet. I utredningens direktiv slås fast att målen för bostadspolitiken skall vara att alla skall ha möjlighet till en god bostad till ett rimligt pris och att var och skall ha inflytande över sin situation. Även den en egen om hittillsvarande bostadspolitiken från början haft snarlik inriktning är, en det bara att konstatera att den inte längre uppfyller dessa nlål.

1.2.4 Avreglering

Utredningen rubricerar arbetet avreglering bostadsmarknaden. som en av Detta innebär att förenklingsarbetet och avveckling räntesubvenen av tionema måste göras parallellt. En radikal minskning den offentliga av styrningen av bostadens utformning och utrustning ökar utrymmet för kreativitet när det gäller teknik, utformning och ekonomi i projekteringen av nya bostäder. Därmed ges bättre förutsättningar att öka valfriheten och pressa kostnaderna. Jag konstaterar att denna inriktning med genomgripande förändringar i regelverket har bred uppslutning hos både en marknadens olika företrädare och intressenter samt olika politiska grupperingar. Utredningen har i sina samtal med företrädare pâ bostadsmarknaden understrukit behovet kreativitet och mindre offentlig inblandning av av i ekonomiska och tekniska angelägenheter. Det finns anledning att understryka att detta behov gäller alla aktörer. Således förutsätter en långsiktig avveckling av generella subventioner kreativ kapitalmarknad en som präglas av konkurrens. Byggherrar och hushåll blir beroende mer av nya tjänster och kreditlösningar för att likviditetsfrågoma inför stora bostadsinvesteringar skall kunna lösas på ett sådant sätt att varken hushållens ekonomi eller den offentliga ekonomin tyngs.

SOU 199224

Bakgrund

2.1 Nuvarande ordning

Bostadsbyggandet enskilda byggherrars försorg. Byggherrar sker genom är aktiebolag, ekonomiska föreningar stiftelse samt andra juridiska och enskilda Staten har sedan årtionden tagit på sig uppgiften att se personer. till det finns fungerande kreditförsörjning för bostadsbyggandet. att en Staten har också med olika medel sökt minska de boendes kapitalkostnader de första åren efter eller ombyggnad av bostäder. Utöver detta en nygenerella stöd staten och kommunerna olika former av riktat ger ekonomiskt stöd till ekonomiskt hushåll eller andra som har svårt svaga att göra sig gällande på bostadsmarknaden. Grunddragen i nuvarande bostadsñnansieringssystem beslutades av riksdagen redan 1974. Stödet har i sina huvuddrag varit oförändrat under än 15 år. Principiellt betydelsefulla ñándringar genomfördes dock mer fr.o.m. 1992 då villkoren för finansieringen och bidragen förändrades. Fr.o.m. 1992 sker all kreditgivning till och ombyggnad av bostäder nypå den allmänna kreditmarknaden. De tidigare statliga bostadslånen har

avskaffats. Kreditgivningen är därmed i huvudsak baserad på de säkerheter som fastighetens marknadsvärde. De tidigare statligt reglerade motsvaras av bostadslånen beräknades i princip på den faktiska produktionskostnaden. För låntagarbyggda hem beräknades dock låneunderlaget efter en egna schablonmetod. Finansieringen skedde med bottenlån på kreditmarknaden till 70 pantvârdet och med statliga bostadslån som lämnades upp av normalt med 25-30 %, beroende på upplåtelseform och fastighetsägarkategori, det beräkande låneunderlaget. av Fr.o.m. 1992 har således kreditinstituten även för den del av ansvar finansieringen tidigare täcktes med statliga lån. Staten erbjuder i som stället kreditgarantier till kreditgivaren för de lån som ligger i samma säkerhetsläge de tidigare statliga lånen. På samma sätt som tidigare som gällde de statliga lånen kan kreditgaranti under vissa förutsättningar lämnas även för lån under 70 % pantvärdet. Kreditgarantin är av

16 Bakgrund SOU 199224

avgiftsbelagd och kreditgivaren bestämmer själv i vilken utsträckning som han vill uttnyttja möjligheten till statlig kreditgaranti. Avgiften uppgår till 0,5 av det garanterade beloppet. Kreditgarantier för egnahem och småhus som upplåts med bostadsrätt förutsätter att kommunen gentemot staten fyllnadsborgen genom åtar sig att svara ñr förluster intill 40 % det garanterade beloppet. av Vid ny- och ombyggnad bostäder lämnas av statligt stöd till räntekostnadema i form räntebidrag. Räntebidragens syfte är av att minska kapitalkostnadema i nyproducerade bostäder. Ett annat syfte är att avskärma bostäder med bidrag från genomslag av ränteförändringar på kreditmarknaden. Vidare syftar bidragen till utjämna kapitalkostnaderatt na mellan bostäder med olika ålder paritetsmålet samt utjämna skillnader i fråga skattereglemas skilda effekter om för bostäder med olika upplåtelseformer neutralitetsmålet. Avskärmningen från genomslag förändringar räntorna kreditav av på marknaden åstadkoms att räntebidrag för hela skillnaden genom ges mellan den beräknade räntekostnaden och en garanterad ränta. Utjämningen av kapitalkostnadema över tiden sker genom att den garanterade räntan årligen höjs. Skillnaderna till följd skattereglema av beaktas genom att den garanterade räntan och den årliga upptrappningen är olika

för skilda fastighetsägarkategorier.

Fr.o.m. år 1992 lämnas räntebidrag oavsett hur investeringen faktiskt finansieras. Det innebär således att ñntebidrag även lämnas för den del som finansieras med eget kapital. Som tidigare nämndes utgår räntebidrag som skillnaden mellan beräknad räntekostnad en och den garanterade räntan. Den beräknade räntan, subventionsräntan, motsvarar den räntesats som tillämpas på den allmänna kreditmarknaden vid köp av bostadsobligationer med återstående löptid en av fem år. Subventionsräntan motsvarar därmed kreditgivarens upplåningsränta. Den subventionsränta därvid kommer gälla vid firdigställandet som att tillämpas under fem år, dvs. fram till den tidpunkt då villkoren på ett lån med femårig bindningstid konverteras. Underlaget för räntebidrag bidragsunderlaget beräknas på i huvudsak samma sätt som underlaget för kreditgaranti. För småhus utgår dock inte bidrag för kostnader som överstiger den beräknade kostnaden för hus ett på 120 kvm. För hyres- och bostadsrättshus lämnas bidrag detta på sätt endast för kostnader som ligger inom 110 % schablonberäknad av en kostnad för samma hus. Oavsett upplåtelseform ges räntebidrag för 95 % av ett på detta sätt beräknat bidragsunderlag.

SOU 199224 Bakgrund 17

För överskjutande räntekostnader lämnas för närvarande räntebidrag till hyres- och bostadsrättshus med 30 % av den beräknade räntekostnaden för den del av underlaget som överstiger 95 % av 110 % av det schablonberäknade underlaget. Egnahemsägare får motsvarande kostnadsreducering genom värdet underskottsavdrag. av Den garanterade räntan är under det första året 4,9 % för egnahemsägare och för hyres- och bostadsrättshus 3,4 %. Den årliga ökningen av den garanterade räntan är 0,5 procentenheter för egnahem och 0,25 procentenheter för hyres- och bostadsrättshus. Räntebidrag är fr.o.m. 1992 skattepliktig inkomst hos mottagaren. Samtidigt medges avdrag för hela räntekostnaden, inkl. den del som täcks av räntebidraget.

2.2 Effekter nuvarande

av ordning

Statens kostnader för räntebidrag uppgick till 13,3 miljarder år 1987. År 1991 uppgick räntebidragen till 28 miljarder, dvs. ökning med 100 en ca %. I statsbudgeten för är 199293 anger regeringen räntebidragskostnadema till 29,3 miljarder kr. Av detta belopp är 85 % hänförligt till de bostäder som byggts under de senaste fem åren. Det innebär 25 att ca miljarder kr. utbetalas till de 7 % landets hushåll bor i de senast av som byggda árgångama. Särskilt stor andel av räntebidragen är hänförliga till de allra senaste árgångama. 1990 års bostadsbyggande innebar att statens kostnader för räntebidraget ökade med närmare 7 miljarder kronor det första âret. Tabell 2.1 ger en bild av orsakerna till den snabba ökningen av räntesubventionema.

18 Bakgrund SOU 199224

Tabell 2.1 Bostadsbyggandet och räntesubventionemas utveckling sedan 1980. Uppgifterna om prøduktionskosmader och antal lägenheter nybyggdabostäder avser Uppgifterna om räntebidragen avser såväl ny- som ombyggnad.

Produktionskostnadkvm Antal nya bostäder Ränteläge Räntebidrag Årgång Hyres-och Egnahem Hyres-och Egnahem milj. kr. bostadsrätt bostadsrätt -1979 911 1980 3.354 3.200 15.900 21.600 12,75% 393

SUMMA 27.819

En stor del av förklaringen till den snabba ökningen statens av kostnader för räntebidragen ligger naturligtvis i subvenzionssystemets konstruktion. Huvudorsaken till de senaste årens ökning att systemet innebär att staten tar på sig ansvaret för det höjda ränteläget. Låntagarna är som tidigare nämnts i princip garanterade att inte rânteutgiftema överstiger en viss garanterad ränta. Vid ränteökningar får sådan en ordning effekter på alla årgångar som har statliga räntebidng. För hyresoch bostadsrättshusinnebår det för närvarande alla årgångar tillbaka till 1968, dvs. närmare 25 årgångar. . Resterande del av förklaringen till de ökade räntesubventionema är hänförliga till investeringskostnademas ökning. Dessa beror dels på nyoch ombyggnadsproduktionens omfattning, dels på produktionskostnadernas ökning. Produktionskostnadema, uttryckt i kr. kvm, har fördubblats realt sedan 1974 då detta system infördes. Det finns flera förklaringar till denna produktionskostnadsökning utrymmet inte medger nämnare som att gå in på. Det är ändå uppenbart att nuvarande räntebidragsystem genom sin utformning lämnat alltför stort utrymme för sidan ökning. en Systemet har inte utformats för att motverka produktionskostnadsökmngar.

SOU 199224 Bakgrund 19

När det gäller bostadsproduktionens omfattning kan man konstatera att under senare år uppmundrades ett ökat bostadsbyggande. Från år 1988

förde man över byggresursema till nyproduktion bostäder, av trots överefterfrågan på byggresurser inte bara till ombyggnad bostäder av utan också för kontorsbyggande o.d. Det är effekterna sådan politik av en mitt under en överhettad byggkonjunktur, med ökande produktionskostna-

der, och ett högt ränteläge som återspeglar sig i snabbt ökande räntebidrag som kommer att behöva utgå under följd år. Statens en av sammanlagda åtaganden i form av räntebidrag under kommande år för de senaste årens bostadsbyggande kan räknas i tiotals miljarder kr.

Vid utformningen nuvarande bidragssystem har det k. paritetsav s. målet, dvs. målet att åstadkomma ordning där kapitalutgiftema skulle en vara lika oavsett byggnadsår, också getts stor betydelse. En förutsättning

för att en sådan ordning skall kunna åstadkommas är dock låg en inflation, små eller inga produktionskostnadsökningar samt ett lågt ränteläge. Under den tid som bidragssystemet varit i kraft har inte dessa

förutsättningar varit uppfyllda. Brister i detta avseende har man försökt kompensera omfattande bidrag och på genom senare år även med fastighetskatt ñr de årgångar inte erhåller räntebidrag. Erfarenhetersom na av nuvarande ordning visar att det inte varit möjligt korrigera att brister i den ekonomiska politiken med bidragsgivning. Det finns o. m. grund för misstanken att generös bidragsgivning driver en som upp produktionskostnadema, i sig motverkar möjligheten detta att uppnå paritetsmål. Därmed torde kunna fastslås finanspolitik att en stram som leder till låg inflation och lågt ränteläge är den enda möjligheten att uppnå paritetsmålet.

Effekterna av och erfarenheterna från nuvarande bidragssystem visar

hur omöjligt det är att rätta till grundläggande brister i den allmänna ekonomiska politiken bidragsgivning. Det är lätt inse behoven genom att

av ändrade förutsättningar för statens framtida stöd till bostadsbyggandet.

Låga boendekostnader kan endast åstadkommas ekonomisk genom en politik som leder till låg inflation och lågt ränteläge. en ett En fortsatt bidragsgivning med oförändrade regler riskerar undergräva att statens finanser på ett sätt kan få förödande effekter för landets ekonomi. som Oron för en sådan utveckling riskerar att höja ränteläget ytterligare. Det är därför angeläget att få till stånd avgörande förändringar i statens framtida stöd till bostadsbyggandet. Utan sådana förändringar finns en uppenbar risk att ett förhöjt ränteläge medför ökade boendekostnader inte bara för nybyggandet utan också för alla bostäder. En sådan höjning av

20 Bakgrund SOU 199224

ränteläget får sannolikt större effekter på boendekostnadema än begränsningar i bidragsreglema. Med nuvarande ekonomiska läge kan detta leda till svårigheter för fastighetsägare olika kategorier att klara betalningar av av räntekostnadema. Även kreditväsendet kommer då att drabbas och förutsättningarna ñrsåmras för bostadslåneinstituten att låna kapital till såväl de lån upp som årligen skall konverteras som till framtida bostadsbyggande. I avsnitt 3 beskrivs närmare detta samband mellan ränteutgifter i boendet och obligationsmarknadema, där villkoren för bostadskreditgivning i huvudsak bestäms.

SOU 199224

3 roll för

Kapitalmarknadens bostadsñnansieringen

3.1 Bakgrund

På den svenska kreditmarknaden intar bankerna och bostadsinstituten en dominerande ställning bland de institut som ger krediter. l nedanstående tabell ges en översiktlig bild av omfattningen av krediter till allmänheten från olika grupper av kreditgivare. Utlåning till allmänheten Miljarder kr. ultimo 1991 Banker

I mitten på 1980-talet avreglerades den svenska kreditmarknaden och

under de efterföljande kreditexpansionen betydande. Under år

åren var 1991 har kreditexpansionen dämpats kraftigt, vilket med stor sannolikhet förklaras framför allt av att skattereformen ökat incitamenten till att spara och att konjunkturen har dämpats kraftigt. Bostadsinstitutens utlåning ökade dock ännu under 1991 förhållandevis kraftigt, bl.a. till följd av den stora volymen bostadsbyggande under de senaste åren. Utvecklingen av utlåningen till allmänheten under senare år redovisas i nedanstående diagram.

22 Kapitalmarknadens roll SOU 199224

Utlåning till allmänheten 1986-1992

Procentuell förändring 12 månaders-tal

Procent. 12 mån. förändring

40-7 __ n | - l _ i-_ i-- i ____ im

u n I l I I n l | u | | I r 4 I | Ii l l z | i r i i | | . ä-r I l I 1 °-r----1 I *** --11------- --1----r----1r ------- '''' i | l | l l g -i | l l l i i | l I | r l 2o--r -- --+- ------- - - - - - - - - - - - - - - - - - - I n l | | I I I l i .I i I i Hi l i i L J L i 10-I - - - . i - - - ø - - - v- - - - - - - - - - - - - w- - - - - - - - - - - -a I l | 1 I I l l I I I l r l I I | l I .i J i 5 i i i

áankarx

7 2 0 I i i 2 x i | I I . i l l i i i . Il u l i l i l l l I . I i i i -13 | l l ... .. .,. .,. . .,.

Kreditgivning för bostadsåndamál är således av mycket stor betydelse

på kreditmarknaden. Före avregleringen av kreditmarknaden användes

kvantitativa regleringar för att säkerställa bostadsinstitutens finansiering -

banker, försäkringsbolag och AP-fonden ålades att köpa betydande

mängder bostadsobligationer. Även efter avregleringen är bostadssek-

torn av central betydelse. Den svarade under perioden 1987-1991 för

drygt 60 % av nyutlåningen i svenska kronor på kreditmarknaden.

Bostadsinstituten har en central roll för bostadsñnansieringen med

huvuduppgift att tillhandahålla övervägande långfristigt kapital till olika

låntagarkategorier kommuner, hushåll och företag. Av bostadsinstitutens -

utlåning avser drygt 400 miljarder kronor utlåning till hushållen för

finansiering av småhus och bostadsrätter. Totalt uppskattas ca 88 % av

bostadsinstitutens utlåning vara relaterad till bostadsfastigheter.

Även banker, ñnansbolag och försäkringsbolag har betydande utlåning

med anknytning till boendet. Det rör sig dels om s.k. topplån, dvs lån i

sämre panträttsläge än vad bostadsinstituten i samband med den

ursprungliga ñnansieringen har lämnat, och dels om byggnadskreditiv

under byggnadstiden.

SOU 199224 Kapitalmarknadens roll 23

Sammantaget beräknas ungefär hälften av den totala utlåningen till allmänheten vara anknuten till bostadssektom.

3.2 Närmare om bostadsinstituten och deras

verksamhet

Bostadsinstitutens verksamhet bedrivs under särskild lagstiftning, antingen i form kreditaktiebolag eller i s k hypoteksinstitut Stadshypoteksav kassan och stadshypoteksföreningama. När det gäller kreditaktiebolagen markeras särställningen att regeringen skall godkänna institutens av bolagsordningar. v Flera större bostadsinstitut ägs av banker. De banker som äger ett bostadsinstitut, eller på annat sätt etablerat ett nära samarbete med ett bostadsinstitut, finner det naturligt att kanalisera den långfristiga bostadsutlåningen till dessa specialiserade institut. Regleringen av bankinstituten, innebär att utrymmet för att lämna långfristiga som krediter i bank är begränsat, leder också till en sådan fördelning av utlåningen inom bankkoncernerna. Vid sidan av bankkoncemema verkar Stadshypotekskassan och det statligt ägda SBAB. SBAB hade fram till och med 1991 huvuduppgift att lämna bostadslån mellan 70 % och som 95-100 % ett fastställt lånebelopp vid nyproduktion och ombyggnad av av bostäder. Från och med 1 januari 1992 har denna särställning för SBAB upphört. Bostadsinstitutens utlåning till allmänheten har, vilket redan framgått, ökat betydligt under de senaste åren. Deras samlade balansornslutning har fem år växt från 430 miljarder kronor till 1055 miljarder kronor vid utgången av år 1991. Det största institutet är Stadshypotekskassan med en balansomslutning på över 300 miljarder kronor. Därefter följer sparbanksägda SPINTAB med nästan 250 miljarder kronor. Det statligt ägda SBAB och de bankägda Svensk Fastighetskredit AB SE-banken och Handelsbanken Hypotek AB har vart och ett en balansomslutning på nästan 100 miljarder kronor. Till skillnad från bankerna och fmansbolagen har bostadsinstituten ännu märkt förhållandevis lite av det trendbrott i kreditefterfrågan i ekonomin

som ägt rum under de senaste åren. Ökningstaktema för bostadsinstitut-

utlåning, sett över 12 månader, har under flera år legat nära 20 % ens och har först på sista tiden sjunkit till drygt 15 %.

24 Kapitalmarknadens roll SOU 199224 . ..

En förklaring till att bostadsinstituten har vunnit marknadsandelar från banker och ñnansbolag är att utlåningen till beståndet av fastigheter ökat betydligt under de senaste åren. Stigande priser bostadsmarknaden har lett till en ökad rebelåning. Dessutom har bostadsinstituten sedan några år fått möjlighet att lämna krediter till rörliga räntor, vilket ökat deras konkurrenskraft. Under de senaste åren har dessutom det ökade bostadsbyggandet bidragit till utlåningsexpansionen. Det finns mycket som talar för att även bostadsinstitutens kreditexpansion nu kommer in i en betydligt lugnare fas. Sannolikt kommer nybyggnationen av bostäder att minska betydligt. Skattereformen och sänkning av skattesatsen för kapitalinkornster till 25 % den l januari per 1993 innebär att låntagare får bära en betydligt större andel räntekostav nadema, vilket kan leda till en ytterligare ökning av hushållssparandet och minskat låntagande. Osäkerhet över den ekonomiska utvecklingen och minskade subventioner till boendet innebär också att allmänhetens benägenhet att uppta lån minskar. Den ökade konkurrens som avregleringen av kreditrnarknaden har fört med sig har ökat kraven på administrativ effektivitet och låga kostnader i upplâningssammanhang. En grundförutsättning för bostadsinstituten är att hantera stora volymer obligationer till standardiserade villkor. Kraven ökar på större enheter och stordriftslösningar i verksamheten. Det krävs vidare en betryggande kapitalbas och stabil ägarbild. Flera bostadsen institut har under de senaste åren slagits samman. GIGAB, Stockholms Tomträttskassa samt BOFAB har numera upphört med utlâningsegen och upplåningsverksamhet och ingår i andra institut.

3.3 Bostadsinstitutens

upplâning

Den största delen av bostadsinstitutens utlåning löper med bunden ränta. Ofta är räntan bunden för fem år i taget. För att gardera mot att förändringar i ränteläget urholkar institutens resultat anskaffar därför bostadsinstituten lånekapital som i motsvarande utsträckning löper med bunden ränta. Huvuddelen av bostadsinstitutens finansiering anskaffas genom att obligationer emitteras försäljes kapitalmarknaden. Obligationema löper normalt med bunden ränta; ofta är räntan bunden i just fem år. Sedan slutet av 1988 har bostadsinstituten successivt ökat den kortfristiga upplaningen på penningmarknaden med penningmarknaden

SOU 199224 Kapitalmarknadens roll 25

avses den del av marknaden som omfattar kortfristiga obligationer utan räntebetalningar, s.k. certifikat. Ersättningen till finansiären utgår här genom att försäljningspriset vid emission understiger certifikatets nominella belopp. Detta sammanhänger med att Riksbanken i december 1988 ändrade tillämpningen av den s.k. emissionskontrollen. För mellanhandsinstituten öppnades då möjligheter att emittera certifikat och lån med rörlig ränta. Dessa upplåningsforrner används för att finansiera utlåning till rörlig ränta. Bostadsinstituten har traditionellt svarat för en betydande del av emissionsverksamheten på den svenska obligationsmarknaden. Per den sista december 1991 uppgick den totala svenska obligationsmarknaden till 1093 miljarder kronor varav 64 %, eller 699 miljarder kronor, avsåg bostadsobligationer. Bostadsinstitutens betydelse på penningmarknaden är mindre. Vid nämnda tidpunkt svarade de för 20 % eller 85 miljarder kronor av den totala penningmarknaden, som uppgick till 480 miljarder kronor. Bostadsinstituten hade en hög ernissionsaktivitet under år 1991. De emitterade obligationer till ett värde av 153 miljarder kronor, vilket motsvarade 58 % av den totala ernissionsvolymen den svenska marknaden. Motsvarande tal år 1990 var 102 miljarder kronor 74 %. Även utlåningsexpansionen kommer dämpas under de närmaste om att åren beräknas emissionsbehovet alltjämt uppgå till betydande belopp. Omfattningen av förfallande obligationer kommer nämligen att stiga till uppskattningsvis 77 miljarder kronor år 1992 och 102 miljarder kronor år 1993. Dessa måste refmansieras eftersom utlåningen normalt löper längre sikt än upplåningen. Traditionellt har merparten av upplâningen riktats mot stora institutionella placerare i Sverige såsom AP-fonden och försäkringsbolagen. Vid utgången av år 1990 svarade AP-fonden och försäkringsbolagen för 59 % upplåningen. Även bankerna redovisar betydande innehav av av bostadsobligationer, nämligen ca 15 % av utestående volymer. Under senare år har nya kategorier köpare av bostadsobligationer bidragit till bostadsinstitutens finansiering. Hushållen har successivt ökat sina tillgångar i obligationer. Uppskattningsvis har hushållen ca 15 miljarder kronor i bostadsobligationer. Vidare har stora volymer bostadsobligationer sålts till utländska placerare. Detta har skett dels genom att utländska placerare köpt obligationer här i Sverige, dels genom att bostadsinstituten under perioden 1989-1991 sålt obligationer via Köpenhamn och London för sammanlagt 36 miljarder kronor.

26 Kapitalmarknadens roll SOU 199224

Bostadsinstitutens utlandsorientering har successivt ökat efter valutaavregleringen år 1989. Förutom att utländska placerare köper obligationer denominerade i svenska kronor emitterar bostadsinstituten lån i numera utländsk valuta och utnyttjar de s.k. svvapmarknadema för att skapa långfristig finansiering i kronor. Bostadsinstitutens ökade kontakt med utländska placerare har sannolikt medfört en skärpning av kraven på institutens hantering de risker av som verksamheten medñr. Utländska placerare är inte på samma sätt de som svenska förtrogna med bostadsinstitutens verksamhet. De torde bedöma investeringar i svenska bostadsobligationer efter kriterier de samma som bedömer andra investeringar. Det övergripande kravet placerare i en en obligation har är naturligen att låntagaren med säkerhet skall kunna betala ränta och betala tillbaka lånet. Placeraren måste bedöma risken för att detta inte sker. De främsta riskerna i bostadsinstitutens verksamhet torde vara ränteriskema och kreditriskema. Ränterisk uppkommer då räntan på utlåningen inte är bunden för samma tidsperiod som räntan på upplåningen. Ränterisken hanteras genom att säkerställa att misstämningen är så liten som möjligt ofta sker således både utlåning och upplåning mot en ränta som är bunden för fem år i taget. Hanteringen av kreditrisker diskuteras kortfattat i följande avsnitt.

3.4 Kreditrisker vid

fastighetsrelaterad utlåning

Marginalen mellan ett kreditinstituts utlåningsränta och kostnaden för dess upplåning, kreditinstitutets räntemarginal, skall, tillsammans med de avgifter som debiteras, täcka institutets utgifter för administration, ersättning till eget kapital och kreditförluster. Ett kreditinstitut har naturligen intresse att omfattningen av av kreditförluster minimeras. Kreditriskerna i utlåning till bostadsändamål hanteras bl.a. genom att en låntagare som en förutsättning för lånen avkrävs att sätta in eget kapital för bostadsinvesteringen samt att lämna panträtt i fastigheten. Genom panträtten säkerställs att kreditinstitutet kan disponera fastigheten för den händelse att låntagaren kan betala räntor och amorteringar. Genom insats av eget kapital säkerställs att inte varje fall i fastighetens värde omedelbart medför att panträtten år otillräcklig för att garantera långivaren att lånet kan lösas efter ianspråktagande av säkerheten. Den senaste tidens farhågor för stigande

SOU 199224 Kapitalmarknadens roll 27

kreditförluster i samband med fastighetsrelaterad kreditgivning har åter aktualiserat betydelsen av egna kapitalinsatser och goda säkerheter för att bostadsñnansieringen skall fungera tillfredställande. För finansieringen av nybyggnad och ombyggnad av bostäder har staten tagit ett särskilt ansvar för att avlasta de privata bostadsinstitutens kreditrisker. Före den 1 januari 1992 svarade de privata bostadsinstituten för finansieringen av nyproduktion och ombyggnad av bostäder upp till 70 % av ett beräknat låneunderlag. Statens bostadsinstitut, SBAB, svarade för kreditförsörjningen, och därmed för kreditrisken, från 70 % till 95-100 % av låneunderlaget. Från och med i år gäller att samtliga bostadsinstitut konkurrerar på lika villkor om hela finansieringen. Staten erbjuder dock en kreditgaranti, mot en avgift, som täcker den kreditrisk som tidigare bars av SBAB. För utlåningen till småhus är vidare ett villkor för att kreditgaranti skall lämnas att kommunen där huset är beläget svarar för en del av eventuella förluster som garantin åsamkar staten. De senaste ånens prisfall på fastighetsmarknaden har inneburit en ökad försiktighet vid fastighetsrelaterad utlåning. En större vikt läggs numera vid fastighetens marknadsvärde efter färdigställandet. Ett bostadsinstituts hantering av kreditriskema i dess utlåning är av stor vikt för dess möjlighet att erhålla finansiering till låga kostnader, eftersom en obligationsköpare bedömer sannolikheten att institutet kan fullgöra sina skyldigheter för obligationslånet. Institutets förmåga därtill beror på storleken på institutets kapital och kvaliteten på dess egna tillgångar. För ett bostadsinstitut utgörs tillgångarna av utlåningen till bostadssektom. Kvaliteten i utlåningen beror låntagamas betalningsförmåga och säkerhetemas värde. Den ökade osäkerheten över bostadsprisemas framtida utveckling har under det senaste året bidragit till att instituten sänkt belåningsgraden till ca 70 % av det uppskattade marknadsvärdet.

3.5 Bostadsinstitutens

utlåningsräntor

Bostadsinstitutens utlåningsräntor kan sågas bestämmas av tre komponenter Nivån för det allmänna ränteläget, som avspeglas i räntan statsobligationer; marginalen mellan räntan på bostadsobligationer och räntan på statsobligationer; samt bostadsinstitutens egna räntemarginaler.

28 Kapitalmarknadens roll SOU 199224

Det allmänna ränteläget i Sverige bestäms av räntorna i vår omvärld, framför allt räntorna inom EG, samt räntemarginalen mellan de svenska räntorna och räntorna i vår omvärld. Det skulle föra för långt att här diskutera ränteutvecklingen i vår omvärld. Vad gäller marginalen mellan svenska och utländska räntor är det allmänt omfattad mening att nu en den kan nedbringas endast genom en konsekvent stram finanspolitik som upprätthåller förtroendet för kronans växelkurs. Regeringen har uttalat att den kommer att föra sådan politik och därmed lägga grund för ett en en lägre allmänt ränteläge. Den andra komponenten som bestämmer bostadsinstitutens utlåningsräntor, marginalen mellan räntan på bostadsobligationer och räntan på statsobligationer, har varierat både uppåt och nedåt under åren. Marginalen har vidgats under det senaste året. Storleken på marginalen bestäms framför allt av obligationernas likviditet omsättningsbarhet och kreditrisken i obligationema. Kreditrisken i bostadsobligationer har i Sverige traditionellt ansetts vara mycket låg eller obefintlig. Den senaste tidens negativa utveckling av fastighetsprisema har troligen medfört att kreditrisken i bostadsobligationer nu anses vara något högre än tidigare. Detta skulle då kunna vara en förklaring till ökning marginalen en av mellan räntorna på bostadsobligationer och statsobligationer. Den senaste tidens räntemarginal på en till en och en halv procentenheter framstår i ett historiskt perspektiv som hög, den är likväl ett uttryck för de men större placeramas tveksamhet till bostadsobligationemas likviditet och övriga riskinnehåll för närvarande. Den tredje komponenten som bestämmer bostadsinstitutens utlåningsräntor, nämligen den egna räntemarginalen, har också ökat under de senaste åren. Under 1991 var denna tendens särskilt tydlig. Instituten möter de högre krav på eget kapital kapitaltäckning lagstiftningen som i och med utgången av 1992 ställer med att höja sina räntemarginaler för att därigenom generera överskott ökar det kapitalet. som egna Till ökade räntemarginaler i bostadsinstituten bidrar också risken för en uppgång i kreditförlustema de närmaste åren. Det är sannolikt att bostadsinstitutens ökade marginaler delvis kan förklaras det av man anser behövligt att generera medel kan täcka framtida eventuella kreditsom förluster. Bostadsinstitutens låntagare har av nämnda skäl endast i ovan begränsad utsträckning fått ta del av de senaste årens räntenedgång för statsobligationer. I nedanstående diagram visas utvecklingen marginalav en mellan en långfristig bostadslåneränta och statsobligationsräntan.

SOU 199224 Kapitalmarknadens roll 29

Marginal mellan bostadsinstituts utlåningsränta och statsobligationsräntan 1990- 1992. Procentenheter 4a -------------------------------------------------------

D D N §

Bostadsinstitutens intjäningsfömiâga har förbättrats under de senaste åren. Kreditförlustema har stigit ligger alltjämt en förhållandevis men låg nivå. Under år 1991 uppgick de till 0,2 % av utlåningen. Nedanstående tabell visar bostadsinstitutens sammanlagda rörelseresultat efter kreditförluster samt deras sammanlagda kreditförluster.

Bostadsinstitutens rörelseresultat och kreditñrluster Miljoner kronor Rörelseresultat Kreditförluster

Anm. 1991 prognos Källa Finansinspektionen och Finansdepartementet

30 Kapitalmarknadens roll SOU 199224

Kreditförlustema har således med mycket god marginal kunnat bäras inom ramen för rörelsens överskott före kreditförluster. Sammanfattningsvis finns det ett antal faktorer kan möjliggöra som en sänkning av de räntor som fastighetsägare betalar för sina lån. Det svenska räntelâget kan gå ned genom att räntorna i omvärlden sjunker eller att marginalen mellan de svenska räntorna och omvärldsräntoma minskar; den senare komponenten kan påverkas genom en stram ekonomisk politik. Marginalen mellan räntorna på bostadsobligationer och statsobligationer påverkas placeramas förtroende ñr bostadsinstiav tutens förmåga att hantera verksamheten effektivt och att i alla situationer kunna infria sina förpliktelser för obligationema. Även marginalen mellan bostadsinstitutens utlåningsräntor och deras upplåningskostnader beror av institutens förmåga att hålla kostnaderna i kontroll, inte minst vad gäller kostnaderna för kreditförluster. Denna marginal avgör bostadsinstitutens lönsamhet och påverkas därför också rimligen graden konkurrens av av om långivningen till bostadssektom.

3.6 Omfördelningslån vid fastighetsñnansiering

Investeringar i bostadslästigheter är mycket långsiktiga. Om inte inflationen är mycket låg kommer normalt priserna på realkapital, såsom fastigheter, att öka i nominella termer. Det kan då finnas skäl att omfördela en del de första årens ränteutgifter till år. Det kan av senare göras genom omfördelningslån, innebär att mindre del de som en av första årens ränteutgifter betalas att ytterligare lån tas varvid genom upp,

den totala nominella låneskulden ökar. Omfördelningslån behandlas i

detta betänkande i huvudsak i ett avsnitt. Här skall endast senare bostadsinstitutens förutsättningar att hantera Omfördelningslån beröras. Det kan först konstateras att kreditinstituten de facto under 1980-talet har lämnat ett slags omfördelningslån. Den rebelåning fastigheter av som har skett främst efter avregleringen av kreditmarknaden har inneburit att utgifterna för existerande bostadslån i många fall till del har kunnat en täckas genom att låneskulden har ökats. Det slags Omfördelningslån behandlas i detta betänkande är som senare dock av ett mer systematiserat slag. Det är här fråga om att staten erbjuder en möjlighet att statlig kreditgaranti lämnas med något en ökande belopp under en femårsperiod. Därmed möjliggörs att bostadsinstituten, utan att ta på sig ökande kreditrisk, kan utöka storleken på en

SOU 199224 Kapitalmarknadens roll 31

lånet till fastighet successivt under fem år och därmed möjliggöra för en låntagaren bostadsutgiftema under de fem åren blir lägre än om inte att omfördelningslånet utnyttjas. Med de låieinstrument bostadsinstituten numera förfogar över som innebär det irte några särskilda problem att lämna omfördelningslån. Det ursprungliga lånet kan lämnas till bunden ränta och av bostadsinstitutet finansieras ned obligationer löper med bunden ränta. Den ökning som låneskulden uppkommer, omfördelningslånet, kan lämnas till av som rörlig eller kcrtfristigt bunden ränta och finansieras på penningmarknaden till bundna för motsvarande perioder. När omfördelningsmutor son är lån inte längre lämnas kan, det beñnnes önskvärt, hela laneskulden om omvandlas til lån löper med bunden ränta och finansieras på ett som obligationsmzrknaden. Kreditrisken i omfördelningslånet mäste, liksom kreditrisker iallmänhet, hanteras så att säkerheten för hela lånebeloppet vid tid är tillfredsställande. En statlig kreditgaranti innebär att var bostadsinstituet har betryggande säkerhet för sin fordran. Tekniken för

att hantera ornfördelningslån är dock naturligtvis tillämplig även utan statlig kreditgaranti det primära är att kreditrisken hanteras fullt ut vid varje tidpunkt.

SOU 199224

4 och

Utredningens inriktning avgränsningar

Inriktning i stort

Utredningen har studerat behovet och möjligheten att göra genomgripande förändringar av statens stöd till bostadsfmansieringen både vad gäller ny- och ombyggande av bostäder och i det befintliga bostadsområdet. Det nuvarande läget på fastighets- och kapitalmarknaderna samt hänsyn tagna till många hushålls ekonomiska belägenhet talar mot ett byte av fmansieringssystem för bostäder som redan är byggda. Med kraftigt sjunkande fastighetspriser och stora kundförluster på kapitalmarknaden är situationen ytterst känslig. Radikalt ändrade förutsättningar för bostadsfastigheter med räntebidrag skulle förstärka nedgången i fastighetsvårdena och öka bankernas och lâneinstitutens kundförluster. Hushåll skulle bli hänvisade till bostadsbidrag och andra riktade bidrag. Ytterst skulle statsbudgeten vidkännas stora påfrestningar om kraftiga och återkommande besparingar skulle genomföras i de bostäder som redan finns. Utredningen noterar att regeringen föreslagit upptrappning av den garanterade räntan 1993 för att finansiera och följa upp tidigare fattade beslut om skattesänkningar. Utredningen bedömer det som möjligt att sådana besparingar också skall kunna genomföras längre frsm. Av dessa skäl och det faktum rättssäkerhetssynpunkt måste att det ur anses stötande att byta bidragssystem för 1,7 miljoner hushåll förordar utredningen att koncentrera omläggningen av bostadspolitiken på de bostäder som ännu inte är byggda eller ombyggda. Som redogjorts för tidigare i betänkandet skall avreglering och avveckling av räntesubventioner genomföras samtidigt med skatteförändringar och premiering av bostadssparande. Utredningen har av tidsskäl valt att behandla dessa båda sistnämnda frågeomrâden i det nästkomrnande betänkandet.

34 Utredningens inriktning SOU 199224

4.2 bostäder

Ny- och ombyggnad av

Således koncentreras detta betänkande avreglering av bidragsregler och avveckling råntesubventioner. Det är också i dessa frågor som av tillverkare och konsumenter på bostadsmarknaden behöver besked så tidigt som möjligt. Det huvudsakliga problemet för den som investerar i ny- eller ombyggnad bostadsfastigheter består i princip av att höga ränteutgifter av de inledande åren är svåra att bära. Detta problem som i grunden är ett likviditetsproblem har nuvarande system lösts genom bidrag, genom vilket inte bara löst likviditetsproblemet utan också sänkt kostnaderna och därmed förbättrat lönsamheten i sådan kapitalplacering. En sådan en ordning skapar givetvis i sig utrymme för tidigare förädlingsled att högre priser del det ökade lönsamhetsutrymmet. De relativt genom ta av ökade produktionskostnadema bör mot denna bakgrund. En sett ses avveckling det statliga stödet förutsätter därför accepterande av att av lönsamhet i fastighetsinvesteringar i högre grad skall byggas på fastighetvärde än på statliga bidrag. Statens stöd till det framtida bostadsens byggandet bör utgå från att det är ett likviditetsproblem som skall lösas. Man bör därför eftersträva ordning på sikt kan leda till en bättre en som fungerande kreditmarknad med låneformer som löser nämnda problem på ett godtagbart sätt. Utredningen har inledningsvis studerat två alternativa möjligheter att lösa frågan stödet till bostadsfmansieringen. De redovisas med om slutsatser i det följande

4.2.1 Fortsatta bidrag finansierade med

bostadsñnansieringsavgift

Enligt utredningsdirektiven skall vi bl. pröva olika möjligheter att a. lägga bostadsfmansieringens kostnader helt utanför statsbudgeten. Vi har tagit del ett förslag med sådan inriktning. av Enligt detta förslag skall staten även i framtiden ge bidrag till ny- och ombyggnad bostäder. De statliga bidragen skall finansieras genom en av bostadsñnansieringsavgift skall till del ersätta nuvarande som en fastighetsskatt. Bostadsfmansieringsavgiften skall tas ut av de fastigheter inte är bidragsberättigade för att därmed fördela belastningen över som hela beståndet. Förslaget innebär att staten i framtiden bassubvention och en ger en toppsubvention till och ombyggnad bostäder. Bassubventionen ny- av

SOU 199224 Utredningens inriktning 35

skall utgå med 25 % räntekostnad baserad en av staten bestämd av en takränta. Räntan kopplas till ett bidragsunderlag som bestäms till 95 % av en schablonmåssigt bestämd produktionskostnad. Schablonen räknas fram med lägenhetsbelopp, kvadratmetertillägg plus några tillägg för viktiga tilläggsfunktioner. Prisort och hustyp skall också få påverka schablonbeloppet. Bassubventionen skall utgå under 30 år och minskas att bidragsunderlaget nedräknas årligen enligt en annuitet baserad genom på 8 %. Toppsubventionen beräknas på ett bidragsunderlag som bestäms till 75 % 95 % av en på ovan sätt schablonmässigt bestämd produktionsav kostnad. Toppsubventionen skall uppgå till skillnaden mellan takräntan och subventionsränta som uppgår till 5,85 %, relaterade till bidragsen underlaget. Toppsubventionen utgår under 15 år, varvid bidragsunderlaget minskas årligen med 6,67 %. Bostadsñnansieringsavgift utgår fr.o.m. år 16. Avgiften bestäms så att den finansierar toppsubventionema. Förslaget innebär att denna ordning skall gälla såväl framtida ny- och ombyggnad, som de fastigheter som erhåller bidrag enligt nuvarande ordning. Bostadsñnansieringsavgiften skall även gälla de som inte erhållit sådant stöd. Förslaget är inte utformat för att avveckla de statliga räntesubventionerutan för att med bostadsñnansieringsavgift möjliggöra en na snarare en finansiering fortsatta subventioner skall kurma ligga utanför av som statsbudgeten. Mot sådan föreslagen ordning måste dock invändas att en regeringen i tidigare propositioner ex. i budgetpropositionen 199192 100, miljöbilagan markerat att vid införandet av pålagor skall beteckningen skatt användas. Sett ett statsvetenskapligt perspektiv skall ur avgift motsvaras motprestation. Eftersom bostadsfrnansieringsen av en avgiften skall finansiera toppsubventionen och därmed inte ge ägare av äldre fastigheter någon motprestation, kan inte begreppet avgift användas. Denna rätta beteckning blir då skatt. Eftersom skatter inte kan öronmärkas för vissa ändamål kommer det inte heller möjligt att med att vara den föreslagna ordningen lägga kostnaderna för bostadsfinansieringen utanför statsbudgeten. När det gäller bidragsgivningen skiljer sig förslaget i sin principiella uppbyggnad inte påtagligt från nuvarande ordning. Enligt förslaget skall toppsubventionen bestämmas med utgångspunkt från en liknande ordning som med nuvarande bestämmelser, dvs. som skillnaden mellan en subventionsränta kallas garanterad ränta i nuvarande ordning och en takränta kallas subventionsränta i nuvarande ordning. I avsnitt 7 görs

36 Utredningens inriktning SOU 199224

jämförelser mellan sådan ordning och andra sätt att bestämma en bidragets storlek. Som tidigare nämnts är förslaget inte utfomiat för att åstadkomma en avveckling räntebidragen. Preliminära beräkningar visar en sådan av ordning leder fram till åtminstone lika höga kostnader för staten som med nuvarande ordning. Det bör framhållas att även om inte förslaget utformats för avveckling subventionema hindrar det, i likhet med en av nuvarande ordning, rent tekniskt dock i sig inte en avveckling, ex. upptrappning subventionsräntan den garanterade räntan i genom av nuvarande ordning. Förslaget skiljer sig i övrigt från nuvarande ordning framför allt genom att bidragsunderlaget skall bestämmas schablonmässigt. Mot denna bakgrund har det inte bedömts att förslaget har sådana fördelar det bör läggas till grund för avveckling av räntesubvenatt en heller är förslaget så utfomiat, när det gäller bidragsberäktionerna. Inte ningarna, det skulle innebära fördelar att frångå nuvarande ordning att med garanterad ränta, för att på detta sätt minska räntebidragen. Den schablonmässiga bestämningen bidragsunderlaget är synnerligen av motiverad och behandlas ytterligare i avsnitt 6.1.

4.2.2 Omfördelning av ränteutgifterna

Föregående regering avsåg att lösa det grundläggande likviditetsproblemet det k. räntelânesystemet, vilket i princip innebar att genom s. fastighetsägaren skulle låna till räntan och därmed låta skulderna växa ytterligare, inte bara över fastighetens verkliga värde utan också utöver den faktiska produktionskostnaden. finns anledning framhålla att omfördelning i tiden av de Det att en första årens räntekostnader endast kan bli ekonomiskt acceptabel om ett högt ränteläge beror på hög inflation. I sådana fall kan de första årens ränteutbetalningar begränsas utan att det behöver leda till orimliga kostnader de följande åren. Är däremot ett högt ränteläge främst beroende på hög real ränta innebär omfördelning i tiden betydligt en en reala högre kostnader de följande åren. Möjligheterna att begränsa de inledande årens ränteutbetalningar är då betydligt begränsade såvida mer inte är beredd att därefter acceptera fortsatt stigande reala räntekostman nader under många år. Detta förhållande belyses av diagram 4.1 som visar ränteutgiftemas ökning omfördelning av de inledande årens om en räntekostnader skulle ske helt utan staliga räntebidrag.

SOU 199224 Utredningens inriktning 37

Diagram 4.1 Utveckling av ränteutgifterna vid omfördelning av de inledande årens räntekostnader. Beräkningarna har baserat. på 10 % ränta och 4 % infaziøn.

krkvm 3000 T Omförd. Vm 2500 4

2000 --

Rämeutgiftvid 1500 omfördelning I 1000 -

änteutgift omfördelning

utan 500 - j

o . ÅF1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40

Diagrammet visar att en sådan ordning skulle leda till successivt stigande ränteutgifter under ca 25 år. I enlighet med utredningsdirektiven har utredningen också prövat möjligheten av åstadkomma en snabb avveckling av räntesubventioma genom en avsevärt begränsad bidragsnivå och en omfattande omfördelning av rånteutgiftema över tiden. Beräkningar har därför gjorts av fastighetsägarens utgifter vid en avsevärt lägre bidragsandel än för närvarande och med omfördelning av ränteutgifterna. Diagram 4.2 visar hur ränteutgifterna skulle utvecklas vid en en begränsad bidragsgivning till 35 % av ränteutgiftema och en den omfattande omfördelning av de inledande årens räntekostnader som följer av sänkt bidrag.

38 Utredningens inriktning SOU 199224

Diagram 4.2 Kapitalutgiftemas utveckling vid en bidragsandel om 35 % och omfördelning inom 130 % av produktionskostnaden. Rånteläge 12 % och inflation 4%.

krmånad Kapitalutgift per månad för 70 kvm lägenhet i hyreshus 8.000 i

7.000 Mig

;Bi i

6000 låñäráq ;Uf-gå

iwi5i“1§ p w e--

HTHHHNH Hmm..

i i 4.000; a -- v \w§\\\§m

i

. 3.00oj s

ssäss

ss

t 2.000

i \\§.\§\§\\ ä

1.000 § Egen utgift

5 Ä \ . ba N

o Ãr1 3 5 7 9 1 13 15 17 19 21 23 25

Även med bidragsandel 35 % uppstår drastiska räntekosten om nadsökningar då maximal omfördelningsskuld uppnåtts. Rånteutgiftema blir vid denna tidpunkt i det närmaste lika höga som de utan bidrag och omfördelning skulle blivit första året. Detta talar mot att med nuvarande höga realränteläge söka åstadkomma stora bidragssänkningar genom en alltför stor andel omfördelning av ränteutgiftema. Även sådan ordning skulle innebära större om en omedelbara fördelar för statsñnansema riskerar man med en sådan ordning att de boende försätts i omöjlig situation efter några år då en räntorna på omfördelningsskulden skallbetalas. Med nuvarande höga realränta och förhållandevis låga inflation torde problemen med de statens höga kostnader för räntebidragen knappast kunna lösas omfördelning eller snarare senareläggning på genom - kreditmarknadens normala villkor. Det skulle leda till betydande merkostnader för låntagaren under en följd av år. Eftersom en sådan omfördelning ställer krav på omfattande statliga kreditgarantier riskerar även staten betydande kostnader de kreditförluster som kan följa genom av en sådan ordning. Frågan lämpligheten av att möjliggöra begränsad omfördelning om behandlas ytterligare i avsnitt 8.2 .

SOU 199224 Utredningens inriktning 39

4.2.3 Andra förslag

Utredningen har under sitt arbete även tagit del andra förslag till av lösningar på hur räntesubventionema skall kunna awecklas. Sådana förslag har lämnats från olika organisationer och företag är som verksamma på bostads- och byggmarknadema. Förslag har lämnats från flera enskilda personer. Samtliga förslag visar på förståelse för nödvändigheten av att minska och om möjligt avveckla nuvarande räntesubventioner. Det skulle föra för långt att redovisa alla dessa förslag. Även om inte alla synpunkter kunnat inrymmas i det förslag utredningen som förordar, har vi ändå försökt utforma förslaget med beaktande dessa av synpunkter, framför allt när det gäller att skapa utrymme för olika ñnansieringsmöjligheter.

SOU 199224

5 Statens stöd för

bostadsñnansieringen efter

Mot bakgrund av vad som anförts tvingas man konstatera att nuvarande system dels lett till höga produktionskostnader, dels att realräntan för närvarande är så hög att en omfattande omfördelning inte är ekonomiskt försvarbar. Möjligheterna att åstadkomma en omedelbart avveckling av nuvarande stöd för bostadsbyggandet är därför begränsade, såvida man inte är beredd att acceptera dramatiska effekter dels för de som efterfrågar bostäder, dels för den del av näringslivet som är verksamma inom denna sektor. Mot denna bakgrund torde en ordning med statliga bidrag, om än i minskande omfattning, till ny- och ombyggnad vara ofrånkomlig även efter 1992. En avveckling av räntebidragen förutsätter att ränteutveckling och skattesänkningar underlättar processen. En avveckling fastställs ñr de tre första åren. Eftersom den ekonomiska utvecklingen har en inbyggd osäkerhet får en avstämning av den inledda avvecklingen avgöra om takten i denna skall ändras. Efter 1992 bör statens stöd till ny- och ombyggnad av bostäder utgå dels i form av bidrag för att klara de höga kapitalutgiftema de inledande åren efter en investering, dels i form av en statlig kreditgaranti till långivare för krediter för bostadsbyggande. En förutsättning för att inleda avvecklingen räntebidragen är att av regelverket förenklas kraftigt genom att det s.k. bidragsunderlaget beräknas med en schablon lika för alla bostäder och lika över hela landet. För att åstadkomma en avveckling av subventionema bör bidragen successivt minskas för de bostäder som byggs efter 1992. För att kunna parera de olika faktorerna som bestämmer behovet av bidrag bör man först fastställa avvecklingen för 1993-1995. En avstämning blir avgörande för om formerna för en avveckling skall förändras. En statlig kreditgaranti bör också i begränsad omfattning ge utrymme för en sådan omfördelning av de första årens ränteutgifter. En väl avvägd kreditgaranti för sådan omfördelning skapar förutsättning för begränsning av statens bidragsgivning utan att leda till ekonomiska problem för de boende.

42 Statens stöd för SOU 199224

Behovet råntebidrag är följd att den största posten boendeav en av utgifterna ombyggda hus är räntekostnadema. Räntekostnadema i ny- och bestäms dels ränteläget, dels på det lånade kapitalets storlek. av Ränteläget bestäms i inte ringa utsträckning av internationella förhållanden landets förmåga att kunna hålla ett lågt ränteläge är i men huvudsak internationella kapitalrnarknadens tilltro till beroende av den landets ekonomiska politik. Med hänsyn till den omfattning som statliga räntebidrag har, beror tilltron till den ekonomiska politiken till numera inte oväsentlig del på hur regeringen att komma till rätta med avser snabbt ökade kostnader för räntebidragen. Storleken på det lånade kapitalet bestäms i huvudsak produktionsav kostnaderna och möjligheten att finansiera någon del av bostadsav investeringen med eget kapital. En viktig markering av att en ökning av bidragens omfattning på det sätt skett under senare âr inte är som acceptabel, är att utforma stödforrnema så att man åstadkommer en effektiv nedåt på produktionskostnadema. Man bör således frångå press nuvarande ordning för bestämning bidragens storlek som innebär att av bidragen höjs i takt med högre produktionskostnader. Vidare bör stödsystemet förutsätta att den investerar i eller ombyggnad av som nybostäder själv är beredd att bidra med kapitalinsats i högre grad än egen med nuvarande ordning. Det ligger i samhällets intresse att skapa ekonomiska förutsättningar för att kunna klara en sådan kapitalinsats. Frågan bosparandet kommer därför tidigare nämnts att behandlas om som i utredningens nästa betänkande. Stödsystemet bör också, i enlighet utredningsdirektiven, utformas så att bostadssektorn inte på det sätt sker är avskärmad från effekter av som nu ränteförändringar och den ekonomiska politik förs. Stödsystemet bör som därför utformas så att boendeutgiftema i högre grad än med nuvarande

ordning påverkas av ändrat ränteläge.

SOU 199224 43

6 för och

Bidrag ny- ombyggnad

efter 1992

6.1 Bidragsunderlaget för nybyggnad

Förslag Bidragsunderlaget för nybyggnad bestäms schablonmässigt till 455 000 kr. per lägenhet och till 7 000 kr. per kvadratmeter bruksarea för bostadsändamål ovan mark BRA över 35 kvm BRA, dock högst för 120 kvm BRA per lägenhet. Dessa belopp skall gälla för såväl småhus flerbostadshus och för alla delar av landet. som

Med nuvarande ordning är bidragsunderlagets storlek för hyres- och bostadsrättshus i hög grad beroende de faktiska produktionskostnaderav na. En sådan principiell utformning av bidragsreglema innebär att bidraget automatiskt blir högre dyrare man bygger. En sådan ordning innebär inte en tillräckligt kraftfull press mot ökande produktionskostnader. Nuvarande ordning kräver dessutom särskilda bedömningar av vad som skall ingå i bidragsunderlaget. En sådan ordning förlänger därför ofta byggprocessen vilket i ett högt ränteläge har stor betydelse för produktionskostnadema. Ett system av detta slag har dessutom den nackdelen att det med nödvändighet blir komplicerat och svårbegripligt för de boende för vilka stödet är avsett. För att komma ifrån dessa nackdelar bör man eftersträva ett mer schablonmässigt bestämt underlag, som i högre grad skall vara ett uttryck för ett skäligt bidrag till de boende i ny- och ombyggda bostäder än en spegling av de faktiska produktionskostnaderna. Bostadsbyggandets inriktning kommer då i högre grad att bestämmas av hushållens önskemål och betalningsvilja än av bidragreglemas utformning. Ett schablonmässigt bestämt underlag leder därmed till en naturlig och önskvärd press nedåt på produktionskostnaderna. Ett sådant underlag kräver inte heller samma prövningsförfarande som med nuvarande regler och blir dessutom lättare att förstå för alla berörda.

44 Bidrag för ny- och SOU l992;24

Ibland hävdas att en schablonrnässig bestämning av bidragsunderlaget riskerar leda till icke önskvärd styrning av bostadsbyggandets en inriktning och utfomming. Generellt bör risken för detta vara högre högre andel räntekostnaderna täcks av statliga bidrag. Med av som minskad bidragsandel och därmed större eget kostnadsansvar för fastighetsägaren bör rimligen inriktningen och utfommingen i större utsträckning styras av de egna preferensema för boendet. Man bör vidare kunna utgå från att med ett ökat ekonomiskt ansvar för fastighetsägaren kommer investeringar i fastigheter att ske med ett mer långsiktigt synsätt, där bidragens storlek de inledande åren inte styr utformningen av byggnaden och bostäderna. Med en uttalad målsättning om minskning av bidragsandelen av kapitalkostnadema, bör risken för att ett schablonmäss-

igt bestämt underlag verkar styrande på ett negativt sätt vara så begrän-

sad att man bör kunna bortse från den. I direktiven framhålls vikten av neutralitet i statens stöd till de boende mellan olika upplåtelseformer och mellan skilda fastighetsägarkategorier. En sådan neutralitet bör också gälla mellan olika bebyggelse och mellan olika delar landet. Det talar för att bidragsunderlaget bör uppgå till av belopp oavsett om det är fråga om småhus eller flerbostadshus. samma Inte heller bör läget i landet eller på orten leda till skilda bidragsunderlag. Det torde knappast finnas sakskäl för att stödets omfattning till de

boende skall olika beroende på var man väljer att bosätta sig. De

vara skillnader i boendekostnad mellan olika delar av landet som delvis är en följd dagens system kan därmed utjämnas och inte behöva vara större av än vad som motsvaras av de boendes skilda preferenser. Reglerna för bestämning av bidragsunderlaget bör utformas så att de stöd till de grundläggande funktionerna i en bostad, såsom kök, ger badrum etc. Det talar för att låta bidragsunderlaget i grunden bestå av ett belopp delvis motsvarande bostadens grundfunktioner, dvs. kök och hygienutrymme. Därutöver bör bidrag utgå för ytterligare bostadsyta. Kostnaderna för att producera ytterligare bostadsyta utöver vad som grimdfunktionema kräver är dock lägre. Det ytberoende bidragsunderlaget bör därför lägre kvadratmeter än det grundläggande vara per basbeloppet. I likhet med nuvarande ordning bör en gräns anges för högsta yta för vilken bidrag skall medges. Under utredningsarbetets gång har förslag inkommit om att fler parametrar bör användas för att bestämma bidragets storlek. Varje förslag har innehållit mellan ytterligare fem eller tio och ibland fler parametrar, och kunnat te sig motiverad beroende på vad man fäster vikt som var en

SOU 1992;24 Bidrag för och 45 ny-

vid. De olika förslagsställama har dock fäst olika vikt vid olika parametrar vilket innebär att hänsynstagande till alla skulle leda tillbaka till dagens omfattande system för schablonberäkning bidragsunderav laget. Det bör dessutom framhållas att de föreslagna tilläggen syftar till att spegla de faktiska produktionskostnadema. I de framlagda förslagen har inte framkommit skäl som visar att stödet till de boende skall vara olika beroende på byggnadsformer eller på lägenheter med olika utformning, standard, inredning och kringutrustning även utanför bostaden och byggnaden. Bidragsunderlaget bör i likhet med nuvarande ordning relateras till den

yta som används för bostadsändamål. Med nuvarande ordning bestäms bidragsunderlaget med hänsyn till bruksarean BRA för bostadsåndamål ovan mark, dvs. den horisontella yta inom ytterväggama är som hänförlig till bostådema. Denna ordning har visat sig fungera väl. Ett alternativt sätt att bestämma bidragsunderlagets storlek är utgå att från lägenhetsytan. Det finns dock risk för att därmed får icke en man en önskvärd styrning av bostadsbyggandets inriktning. En sådan begränsning av bidragsberättigad yta ökar intresset för inkludera funktioner att som tvättstuga, förrådsutrymmen i lägenheten och därmed få större bidrag. Samtidigt finns det risk för att för en gemensamma utymmen ex. kommunikation såsom trappuppgângar och entréer begränsas i alltför hög grad. Erfarenheterna från tidigare bostadsbyggande där stödet baserades på lägenhetsyta visar att det finns grund för sådana farhågor. Erfarenheterna från nuvarande ordning visar risken för sådana negativa att styrningseffekter är försumbara bidragsunderlaget beräknas med om utgångspunkt från bruksarean. Risken för för än att utrymmen annat bostadsändamâl inräknas i bidragsunderlaget minimeras tydliga genom föreskrifter. Bidragsunderlagets storlek bör således även i framtiden bestämmas med utgångspunkt från bruksarean för bostadsändamål ovan mark. Som tidigare angetts bör de schabloniserade beloppen bestämmas så att förhållandet mellan grundkostnad för en en bostad och marginalkostnaderna för att producera ytterligare bostadsyta kommer till uttryck. Vidare bör bidragsunderlagets storlek bestämmas så att det sätter press på produktionskostnadema. Man bör därvid räkna med för ett utrymme rationaliseringar och andra kostnadsminskande åtgärder i alla förädlingsled inom byggsektorn. Bidragsunderlaget bör således bestämmas så att det ligger i underkant de produktionskostnader har anledning av som man att räkna med.

46 Bidrag för och SOU l992;24

Efter ingående diskussioner har utredningen funnit att en rimlig utgångspunkt för de grundläggande funktionerna år 13 000 kr. per kvm och att detta bör gälla för de första 35 kvm för en bostad. Bidragsunderlaget för de grundläggande funktionerna kan därmed uttryckas som ett bostadsbelopp 455 000 kr. Är lägenhetsytan mindre än 35 kvm bör om reducering av bidragsunderlaget göras med 13 OO kr.kvm BRA. Därutöver skall bidragsunderlaget uppgå till 7 000 kr.kvm för ytor utöver dessa 35 kvm. I dessa ytor får inräknas även de ytor utanför lägenheten som är hänförliga till bostadsutrymmena och som ligger ovan mark. Bidragsunderlaget bör dock inte överstiga vad som motsvaras av 120 kvm BRA per lägenhet. Beloppen skall som tidigare anförts vara lika för såväl småhus som flerbostadshus och för alla delar av landet. Med ambition att åstadkomma en successiv avveckling av de statliga en bidragen bör de angivna schablonbeloppen hållas nominellt oförändrade i framtiden. De angivna beloppen är anpassade till en vanlig utformning av bostadslâgenheter. Det finns dock bostadslägenheter som utformas för särskilda boendekategorier och för att tillgodose deras särskilda krav. Det gäller servicehus för äldreboende. Bostadshus för äldre eller andra ex. som kan behöva tillsyn eller vård kräver ofta extra utrymmen och en utformning byggnaderna i övrigt möjliggör sådant boende. För av som denna typ av bostadslägenheter bör man kunna acceptera att det högre beloppet för de grundläggande funktionerna, normalt skall beräknas som endast för de första 35 kvm av en vanlig bostad, skall kunna räknas för en större yta. I vilken omfattning det skall kunna ske tär avgöras genom närmare föreskrifter. Slutligen bör nämnas att de grundläggande villkoren, dvs. att det skall frågan permanentbostad, att villkoren i plan- och bygglagen är vara om uppfyllda för att bidrag till nybyggnad bostäder bör vara m.m., av desamma som med nuvarande regler. Med den föreslagna ordningen bör bestämning av bidragsunderlagets storlek i normalfallet kunna klaras utan nuvarande myndighetsprövning. Det kan vara lämpligt att kommunen i samband med sin prövning av bygglovet beräknar de bidragsberättigade ytorna. Schablonmâssigt bestämda underlagsbelopp innebär att myndighetsprövning av bidragsunderlagets storlek inte kommer att behövas, utöver vad som anförts om speciella boendeformer.

SOU l992;24 Bidrag för ny- och 47

6.2 Bidragsunderlaget för ombyggnad

Förslag Bidrag för ombyggnad av bostäder ges ñr nyinvesteringar som medför en väsentlig förbättring av husets tekniska eller funktionella kvalitet eller av boendemiljön och till underhållsåtgärder med 30-årig varaktighet. Bidrag ges endast till den del förbättringsåtgärdema i bostadslägenheterna inte innebär att dessa får en standard som överstiger normal standard i nyproducerade lägenheter. Bidragsunderlaget får uppgå till 90 % av de faktiska kostnaderna för bidragsberättigade åtgärder till den del de överstiger 50 000 kr. per projekt. Denna beloppsgräns gäller dock inte åtgärder för handikappanpassning. Bidragsunderlaget får dock inte överstiga 80 % av schablonbeloppen för nybyggda bostäder, dvs. 364 000 kr. per lägenhet och 5 600 kr. per kvm. bruksarea ovan mark för bostadsändamâl över 35 kvm upp till 120 kvm per lägenhet.

Med nuvarande ordning lämnas bidrag till ombyggnadsåtgärder som innebär nyinvesteringar och till underhållsåtgärder med 30-årig varaktighet och som inte utgör förtida underhåll. För flerbostadshus utgår dessutom s. k räntestöd för underhålls- och reparationsåtgårder med kortare varaktighet än 30 år. Ombyggnadsåtgärder har olika omfattning och karaktär och genomförs ofta tillsammans med underhålls- och reparationsåtgärder, vilket innebär att de faktiska kostnaderna varierar från fall till fall. Vid prövningen av bidragsunderlaget för ombyggnadsåtgärder skall, enligt nuvarande regler,

bedömas dels vilka. de åtgärder genomförs är bidrags-

av som som berättigade, dels vad som är skälig kostnad för dessa åtgärder. Därutöver skall vid bedömningen av bidragsunderlagets storlek beakta bl.a. driftoch räntekostnader samt evakueringskostnader, omfattningen av uteblivna resp erhållna hyresintäkter under ombyggnadstiden. Om ombyggnadsåtgärdema utförs i egen regi skall dessutom värdet av eget arbete bedömas. Bidragsunderlaget får inte överstiga det lägsta av antingen det underlag som enligt nuvarande schablonmetod skulle ha beräknats för en motsvarande nybyggnad eller det beräknade värdet av huset i ombyggt skick.

48 Bidrag för ny- och SOU 1992;24

Prövningsförfarandet innebär i flera avseenden bedömningar gör som att myndigheternas beslut är svåra att förutse under planeringen av ombyggnadsåtgärdemas omfattning. Behovet förenklingar vid av bestämning ombyggnadsunderlaget framstår därmed lika av som stort som vid nybyggnad. Samtidigt innebär det betydande svårigheter att finna enkla schabloner utan prövningsförfarande ändå inte leder till att som stöd ges utan kontroll till icke-bidragsberättigade åtgärder. Det har inte varit möjligt att under den korta utredningsstid stått som till buds finna lika långtgående förenklingsåtgärder beträffande som nybyggnad. Mycket talar för att stödet till ombyggnadsâtgärder och till underhållsåtgärder bör över. Genom övergång till konventionell ses en beskattning av de kommunala bostadsföretagen får alla hyreshus direkt avdragsrätt för underhålls- och reparationsåtgärder. Erfarenhetemafrån det s.k. RBF-stödet visar att privata fastighetsägare, har möjlighet som att få sådant stöd, ändå föredrar att göra direktavdrag. Enligt utredningsdirektiven skall särskilt utredas stödet för underhâlls- och reparationsom åtgärder kan utformas genom möjlighet att göra skattefria avsättningar för framtida underhålls- och reparationsåtgärder. Mycket talar för att stödet för ombyggnads- och underhållsåtgärder även denna anledning av bör utformas på annat sätt än direkta räntebidrag. Dessa frågor genom kräver emellertid ytterligare överväganden och tas inte ytterligare i upp detta betänkande. Vid bedömning hur stödet till ombyggnadsátgärder för år 1993 bör av utformas bör beaktas att från årsskiftet 1992 infördes icke obetydliga begränsningar av bidragsberättigade åtgärder vid ombyggnad. Således skall bidragsunderlaget motsvara de beräknade kostnaderna för nyinvesteringar och underhållsåtgärder med varaktighet på minst 30 år. k. ingångsvärdebelåning tillämpas inte längre. Ingångsvärdebelåningen innebar att låntagaren förutom räntebidrag för ombyggnadskostnaden i viss utsträckning fick bidrag även för kostnaderna för befintliga lån. Inför 1993 år bör de reglerna kompletteras med bestämmelser nya som innebär att förutsättning för bidrag är att nyinvesteringama skall en medföra en väsentlig förbättring husets tekniska eller funktionella av kvalitet eller av boendemiljön. Bidrag bör dock utgå endast till den del förbättringsåtgärdema inte innebär att bostäderna får standard en som överstiger normal standard i nyproducerade lägenheter. För ombyggnads- och underhållsåtgärder som genomförs efter 1992 bör statliga bidrag utgå endast för kostnader för bidragsberättigade åtgärder som överstiger 50 000 kr. per projekt. Denna begränsning bör dock inte

SOU 1992;24 Bidrag för ny- och

gälla ombyggnadsåtgärder som avser att åstadskomma ökad tillgänglighet för handikappade. Bidragsunderlaget bestäms därmed till 90 % av de faktiska kostnaderna för bidagsberättigade ombyggnads- och underhållsåtgärder som överstiger 50 000 kr. per projekt. I likhet med nuvarande ordning bör inte bidragsunderlaget för ombyggnad få överstiga motsvarande nybyggnadsbelopp. De nu föreslagna schablonmässigt bestämda bidragsunderlaget vid nybyggnad bör därvid utgöra gränsen för högsta bidragsunderlag. Reducering bör dock göras med beaktande att dessa schablonunderlag inkluderar av markvärde. Därför föreslås att bidragsunderlaget för ombyggnadsåtgärder inte får överstiga 80 % ovannämnda schablonbelopp för nybyggnad. av Bidragsunderlaget för grundläggande lägenhetsfunktioner blir därmed högst 364 000 kr. lägenhet och utöver 35 kvm upp till 120 kvm per per lägenhet får bidragsunderlaget för ombyggnadsåtgärdema uppgå till högst 5 600 kr. kvm. Den föreslagna begränsningen bidragsunderlaget vid ombyggnad till av 80 % schablonbeloppet för nybyggnad bör gälla även ombyggnad av av kulturhistoriskt värdefulla bostadshus. Skälet för detta år att den generella bostadssubventionen i form av räntebidrag så långt möjligt bör ges villkor inte är beroende den faktiska kostnaden för projektet. Till som av problemet hör emellertid också frågan hur kreditförsörjningen av s.k. antikvariska merkostnader skall kunna säkras i ett system där subventioner och kreditgarantier bygger på andra grunder än de faktiska kostnaderna. Dessa frågor kräver ytterligare överväganden. Bl.a. bör samråd tas med riksantikvarieämbetet tillsammans med Boverket som för den statliga tilläggslånegivningen i fråga om ombyggnad av svarar bostadshus som är av riksintresse.

50 SOU 199224

7 Bidraget

Förslag För ny- och ombyggda bostäder bestäms bidraget första året till 55 % av den beräknade räntekostnaden. Denna bidragsandel minskar årligen med 4 procentenheter. För hyreshus skall dock tills vidare finnas kvar en grundläggande skattekompenserande bidragsandel om 25 %. Ny- och ombyggda bostäder byggs därefter startar på som en bidragsandel som är 5 procentenheter lägre för varje årgång. Förslaget innebär att awecklingen för åren 1993-1995 läggs fast. Om avvecklingen skall fortsätta i samma takt därefter får avgöras efter en särskild avstämning. Inför den fortsatta awecklingen görs en avstämning vars resultat får avgöra om avvecklingsplanen skall ändras i någon del. Eventuella kostnadsökningar p.g.a. minskade bidrag skall mötas med skattesänkningar.

Bidragets storlek

Med nuvarande ordning bestäms bidragets storlek av skillnaden mellan en bidragsgrundande räntekostnad och garanterad räntekostnad. en Den bidragsgrundande räntekostnaden skall utgöra avspegling en av den faktiska räntekostnaden och beräknas som 95 % bidragsunderlaget av multiplicerat med subventionsränta. Bidragsunderlaget minskas en successivt enligt föreskrivna amorteringsplaner olika längd och av subventionsräntan bestäms inledningsvis det rånteläge är aktuellt av som på kreditmarknaden vid projektets färdigställande. Bestäms med utgångspunkt från mellanhandsinstitutens upplåningsränta. Den garanterade räntekostnaden beräknad 95 % ursprungligt som av bidragsunderlag multiplicerat med garanterad räntesats. Under det en första året av bidragstiden är den garanterade räntesatsen 3,4 % för hyres- och bostadsrättshus och 4,9 % för egnahem. Räntesatsen trappas

SOU 199224 Bidraget 51

årligen upp med 0,25 procentenheter för hyres- och bostadsrättshus och med 0,5 procentenheter för egnahem. Till nybyggnad av hyres- och bostadsrättshus lämnas räntebidrag enligt beskrivningen ovan upp till ett bidragsunderlag produktionskostnad som motsvarar 110 % av den schablonberâknade kostnaden för projektet. För räntekostnader till den överstigande delen bidragsunderlaget det av som ligger över 95 % av 110 % av den schablonberäknade kostnaden lämnas räntebidrag med 30 % rântekostnaden. Egnahemsägare erhåller av motsvarande kostnadsminskning genom att denna del räntekostnaden av är avdragsgill vid inkornstbeskattning. Fr. o. m. 1992 utgår räntebidrag oavsett hur byggnadsinvesteringen faktiskt finansierats. För bostadsrättsföreningar beräknas dock fortfarande bidraget med utgångspunkt från föreningens faktiska räntekostnader. Bostadsrättvärderingskommittén har i sitt betänkande Fastighetstaxering - Bostadsrätter m.m. SOU 19928 föreslagit att bostadsrättshavare skall få avdragsrätt även för ränteutgifter för föreningens lån. Det innebär att bostadsrättshavare i .detta hänseende jämstålls med egnahemsägare och den nuvarande komplikationen kan undvikas. Riksdagen har beslutat att inkomstskattesatsen av kapital sänks från 30 till 25 % från år 1993. Det innebär att att underskott från inkomst av kapital från denna tidunkt ger en skattereducering med 25 % istället för tidigare 30 % avdragsbeloppet. En sådan förändring får också effekter av för bestämning av den garanterade räntesatsens storlek i ett oförändrat regelverk. Med oförändrade bestämmelser i Övrigt motsvarar den sänkta skattesatsen en garanterad räntesats för 1993 3,675 % det första året om för hyres- och bostadsrättshus och en årlig upptrappning med 0,375 procentenheter. Riksdagsbeslutet beskattningen kapitalinkomster innebär således om av de facto en begränsning bidragens storlek även för de bostäder av som byggs efter år 1992. Vid bestämning bidragens storlek i det finansieav ringssystem föreslås gälla efter 1992 bör detta beaktas. som Nuvarande bidragssystem där bidragets storlek bestäms garanteav en rad räntesats innebär att låntagaren är skyddad från höjda räntenivåer. På motsvarande sätt minskar inte låntagarens ränteutgifter vid ränteneden gång. Sådana ränteförändringar sker inom ramen för bidragens storlek och påverkar enbart statens utgifter för räntebidragen. Denna ordning är

en av huvudorsakerna till att ett höjt ränteläge lett till att de statliga kostnaderna för räntebidragen ökat så dramatiskt under år. senare Samtidigt innebär sådan ordning att ett sänkt ränteläge automatiskt en

52 Bidraget SOU 199224 4 minskar statens utgifter, medan låntagarens räntekostnader hålls oförändrade. I utredningsdirektiven efterlyses en ordning som innebär att bostadsförändringar sektorn inte längre skall vara avskärmad från ekonomiska i övrigt i samhället. Det innebär att bidraget för de bostäder som byggs efter 1992 bör bestämmas så att effekterna av ränteförändringar i högre grad än med nuvarande ordning berör låntagaren. Låntagama inom det statliga bidragssystemet skall således i likhet med fastighetsägare utan räntebidrag påverkas av förändringar i räntelâget. Det bör dock framhållas att normalt binds lånen under en femårsperiod, vilket ger fastighetsägaren rimliga möjligheter att bedöma de närmaste årens utgifter. I nuvarande systern finns räntekänslighet endast beträffande den del som hyres- och bostadsrättshus erhåller räntebidrag utöver 110 % av den schablonberäknade produktionskostnaden. För denna del erhålls bidrag viss andel, för närvarande 30 %, räntekostnaderna. Ökad som en av räntekänslighet kan erhållas genom att öka den andel av räntekostnadema som erhåller bidrag som en viss andel av räntekostnaderna och minska den andel där bidragets storlek bestäms med utgångspunkt från en garanterad räntesats. En ordning där hela bidraget bestäms som en viss andel av räntekostnaden leder till att fördelningen av för- och nackdelar med ränteförändringar kommer till uttryck genom den angivna bidragsandelen. Räntekänsligheten för låntagaren kan ökas ytterligare om bidragets storlek anges som en viss räntesats av bidragsunderlaget. Man kan då ange att bidraget skall uppgå till ex. 7 % av bidragsunderlaget. En sådan ordning innebär att alla ränteförändringar helt och hållet bärs av låntagaren. Det innebär dock även att räntebidragets storlek skulle vara helt oberoende av den faktiska räntenivån. Andelen räntebidrag skulle därmed öka vid låg ränta och minska vid hög ränta. En sådan ordning skulle innebära nackdelar både för staten och för den enskilde låntagaren och rimmar illa med stödets syfte. En rimlig avvägning av de redovisade sätten att åstadkomma ökad och rimlig räntekänslighet för låntagaren talar för att bidragets storlek bör anges som en viss andel av en beräknad räntekostnad subventionsränta - för det ovannämnda schablonunderlaget. Denna subventionsränta bör bestämmas på samma sätt som med nuvarande ordning. Förutom att bidragssystemet bör utfomras ñr att uppnå ökad räntekänslighet bör man eftersträva en ordning som innebär en effektiv press nedåt

SOU 199224 Bidraget 53

på produktionskostnadema. Man bör därvid kunna anta att större andel av räntekostnadema som fastighetsägaren får betala själv, desto har mer denne att att vinna på att produktionskostnadema. Det är därför pressa av vikt att eftersträva ordning där större delen kapitalkostnadema en av bärs av låntagaren. En sådan ordning innebär dessutom, tidigare som nämnts, att risken minskar för en icke önskvärd styrning byggandets av inriktning till följd schablonisering bidragsunderlaget. av av Det bör i detta sammanhang nämnas att med dagens system är den faktiska bidragsandelen i de flesta fall avsevärt lägre än vad den garanterade räntan kan ge intryck av. Det beror dels på att fullt räntebidrag endast utgår till en del den taktiska produktionskostnaden, av dels på att subventionsräntan understiger den faktiska räntan. Nedanstående uppställning visar bidragsandelen för olika produktionskostnadsnivåer för hyreshus.

Tabell 7.1 Räntebidragets andel av den beräknade bruttoräntekostnaden vid olika produktionskostnader

Flerbostadshus Prodkostnadkrkvm BRA 9000 10000 11000 12000 13000 Bruttoräntekostnadkrkvm 1080 1200 1320 1440 1560 Räntebidrag 673 701 728 756 783 Andel räntebidrag 62% 58% 55% 52% 50%

Av denna uppställning framgår att den faktiska räntekostnaden avsevärt överstiger den garanterade räntan. Den faktiska bidragsandelen kan således vid en produktionskostnad 11 000 kr. kvm beräknas till 55 % procent enligt de regler som gäller för 1992 års produktion. En framgångsrik ekonomisk politik, där stramhet i statens finanser inte minst inom bostadssektom utgör viktig del, ökar sannolikheten - en för ett lägre ränteläge vid den tidpunkt då bidrag skall betalas ut för det byggande sätts igång 1993. Vid bestämning vilken rimlig andel som av råntebidrag som bör utgå för bostadsbyggandet efter 1992 bör därför beaktas vilken trolig räntenivå kan antas gälla för de bostäder som som firdigstâlls i ett förändrat bidragssystem.

54 Bidraget SOU 199224

Hänsyn bör även tas till den reducering av råntebidragens storlek för 1993 som naturligen följer av riksdagsbeslutet om sänkning av avdragsrättens värde till 25 %. Efter en avvägning av de kostnadshöjande och kostnadsrninskande effekter som kan uppstå, föreslås att räntebidraget första året för de hyres- och bostadsrättsbostäder som byggs enligt de nya bestämmelserna skall utgå med 55 % av den beräknade räntekostnaden för det angivna schablonunderlaget. För egnahem görs en reduktion motsvarande värdet av den avdragsrätt om 25 % som tillkommer boende i dessa upplåtelseformer. Med beaktande av att räntebidragen är skattepliktiga innebär det att bidraget till egnahemsägare blir 40 % 1993. Den beräknade räntekostnaden bör baseras subventionsräntan, bestämd på samma sätt som med nuvarande ordning. I likhet med nuvarande regler bör bidrag enligt denna ordning skall utgå oavsett hur byggnadsprojektet faktiskt finansierats och vara oberoende av fastighetsägarkategori. För att den avveckling av räntesubventionema som efterlyses i utredningsdirektiven skall åstadkommas, föreslås att bidragsandelen successivt sänks för första årets bidrag för projekt som färdigställs 1994 och därefter. En rimlig avtrappning kan beräknas ligga 5 procentenheter för vart och ett av följande år. En sådan bidragsminskning bör dock inte sträcka sig längre än till 25 %, vilket motsvarar värdet av egnahemsägares avdragsrätt. I längre perspektiv finns det anledning att närmare undersöka förutsättningarna att komma ifrån särskilda bidrag till hyresoch bostadsrättshus för att kompensera den avdragsrätt som tillkommer boende i andra upplåtelseformer. Det skulle innebära stora fördelar om bristande neutralitet till följd skattereglema kan kompenseras inom av skattesystemets ram och inte genom ett bidragssystem. En förutsättning för sådan bidragsminskning skall kunna bäras att en under en längre tid år att ränteläget kan sänkas, skattesänkningar genomförs och att kostnaderna för bostadsbyggandet kan hållas på den nivå hushållen är beredda att betala för nybyggda bostäder. Även som om en åtstramning av räntesubventionema i sig bidrar till sådan en utveckling finns det anledning att följa att förutsättningarna för framtida bidragsminskningar föreligger. Med hänsyn till den osäkerhet om framtiden som är ofrânkomlig, bör man därför i första hand lägga fast en sådan avveckling under den närmaste treårsperioden. Inför den fortsatta avvecklingen görs en avstämning vars resultat får avgöra avvecklingsom planen skall ändras i någon del.

SOU 199224 Bidraget 55

7.2 Bidragstidens längd

Som tidigare redovisats innebär nuvarande ordning att den garanterade årligen med 0,25 procentenheter för hyres- och räntesatsen trappas upp bostadsrättshus och 0,5 procentenheter för egnahem. Som tidigare nämnts motsvarar den beslutade sänkningen underskottsavdragens värde från av 30 till 25 % årlig upptrappning för hyres- och bostadsrättshus på en 0,375 procentenheter. Räntebidrag utgår under den tid den garanterade räntan understiger som subventionsräntan. Med nuvarande ordning är bidragstidens längd, förutom den årliga upptrappningens storlek, beroende av subventionsav räntans nivå. Med nuvarande höga ränteläge och aktuell upptrappning kan bidragstidema bli mycket långa. För att hindra en alltför lång bidragstid är den sedan 1989 maximerad till 25 år. Vid bestämning hur bidragsandelen bör minskas i framtiden får en av avvägning göras mellan å sidan intresset av att avveckla subventionena och å andra sidan möjligheten för de boende att klara de årliga erna utgiftsökningar som en sådan avveckling innebär. Medlen upptrappning fr. 1993 av den garanterade räntan i o. m. enlighet med det minskade värdet underskottsavdragen, kommer den av utgiften att öka med i stort sett 10% årligen under den första tiden. egna En ordning syftar till minskade subventioner bör inte innebära som långsammare upptrappning. En sådan upptrappning erhålls om bidragsandelen, det första året uppgår till 55 % för de hyres- och bostadsrättssom hus byggs 1993, minskas med 4 procentenheter för vart och ett av som de följande åren. En sådan avvecklingstakt leder därmed till ungefär samma kostnadsökningar som med nuvarande ordning. Som tidigare anförts bör, i avvaktan pâ lösning om hur hyres- och en bostadrättshus kan kompenseras för egnahemsägares möjlighet till underskottsavdrag för faktiska räntekostnader, dock inte bidragsandelen minskas mer än till 25 %. I enlighet med vad tidigare anförts om bidragsandelen för som egnahemsägare bör denna bestämmas med beaktande av avdragsrättens värde och av att räntebidragen är skattepliktiga. En på detta sätt beräknad bidragsandel bör i likhet med nuvarande ordning, relateras till subventionsränta under en femårsperiod. samma Vart femte år bör den beräknade räntekostnaden anpassas till den då aktuella subventionsräntenivån.

56 Bidraget SOU 199224

Nedanstående uppställning visar bidragsandelens storlek för olika årgångar av de bostäder som byggs efter 1992 med ett sådant förslag.

Tabell 7.2 Bidragets andel av den beräknade räntekostnaden för hyres- och bostadsrättshus samt för egnahem lör åren 1993-1999

Hyres- och hostadrättshus Årgång 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 År 1993 55% 1994 51% 50% 1995 47% 46% 45% 1996 43% 42% 41% 40% 1997 39% 38% 37% 36% 35% 1998 35% 34% 33% 32% 31% 30% 1999 31% 30% 29% 28% 27% 26% 25% 2000 27% 26% 25% 25% 25% 25% 25% 2001 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25%

Egnahem Årgång 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 År 1993 40% 1994 35% 33% 1995 29% 28% 27% 1996 24% 23% 21% 20% 1997 19% 17% 16% 15% 13% 199813% 12% 11% 9% 8% 7% 1999 8% 7% 5% 4% 3% 1% 0% 2000 3% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 2001 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Av uppställningen framgår att bidiagsandelen blir att något lägre för senare byggda årgångar, vilket ter sig naturligt med en ordning som syftar till en avveckling av subventionema. Uppställningen visar att med en sådan avvecklingstakt kan räntesubventioner utöver skattekompenser-

ande bidrag vara avvecklade för bostäder som byggs från år 1999. För

de bostäder som har byggts dessförinnan, kommer bidrag att i begränsad omfattning att utgå under ytterligare något år.

SOU 199224 57

8 Statlig kreditgaranti

Förslag En statlig kreditgaranti motsvarande 30 % av bidragsunderlaget till kreditgivaren för krediter för investeringen. ges säkerheter för denna kreditgaranti skall ligga i direkt anslutning till det lån ett kreditinstitut utan andra säkerheter än pantrått i som ger fastigheten. För begränsa statens risktagande skall dock säkerhatt eter för kreditgarantin ligga inom det säkerhetslåge i fastigheten som lO0% bidragsunderlaget. motsvaras av av Därutöver statlig kreditgaranti motsvarande 10 % av ges en bidragsunderlaget för att möjliggöra omfördelning av de första en årens ränteutgifter.

8.1 för investeringsskulden Kreditgaranti

Fr.0.m. år 1992 lämnar inte staten längre lån till bostadsbyggandet. Lânefinansiering bostadsbyggandet får i stället ske den allmänna av kreditmarknaden. Någon anledning att ändra denna ordning föreligger

inte. Samtidigt med denna förändring infördes statlig kreditgaranti till en lângivarna för lån motsvarar de tidigare bostadslânen. Taket för den som statliga kreditgarantin bestäms med utgångspunkt från det länsbostadsav nämnderna bestämt garantibelopp, i huvudsak motsvarar nuvarande som bidragsunderlag. Med nuvarande regler kreditgaranti upp till 100 % ges garantibeloppet för kommunala bostadföretag, 99 % för bostadsrättsav föreningar och till 95 % för övriga fastighetsägarkategorier. Dessa upp regler innebär därmed att kravet kapitalinsats varierar mellan 0 egen och 5 % beroende på upplåtelseform och fastighetsägarekategori. Normalt skall den statliga kreditgarantin säkerhetsläget ovanför 70 avse

% garantibeloppet, höga produktionskostnader i förhållande till

av men fastighetens värde i fárdigbyggt skick har medfört krav på fördjupning av

58 SOU 199224

den statliga kreditgarantin för att bottenlåneinstituten skall medge krediter. För övrigt är garantin utformad så att den lämnas på begäran av kreditgivaren, tills vidare kreditaktiebolagen samt lands- och stadshypoteksinstitutionema. Garantin kräver för sin giltighet att kreditgivaren betalar en årlig avgift. Vidare kräver giltigheten att långivaren efter sedvanlig kreditprövning har säkerhet för det garanterade beloppet i form av panträtt i den fastighet eller tomträtt på vilken huset är beläget. För egnahem och bostadsrättssmåhus krävs dessutom att kommunen framför staten svarar för förlust på lånet intill 40 % av den mot garantibeloppet svarande utestående låneskulden vid förlusttillfállet. Ersättning kreditgarantin lämnas om säkerheten för det garanterade ur lånet inte räcker till för att betala kreditgivarens fordran om huset måste säljas exekutivt eller liknade, som en följd av att låntagaren inte fullgör sina åtaganden. Staten inträder då i kreditgivarens rått gentemot låntagaren intill det utbetalade beloppet. Om låntagaren år på obestånd eller saknar utmätningsbara tillgångar kan statens fordran i vissa fall efterges helt eller delvis. För kreditgarantin tas en årlig utgift ut för att täcka kostnaderna för administration och förluster. Avgiften har bestämts med hänsyn till bl. a. riskutveckling på grund förhållandet mellan produktionskostnader och av fastighetsvärden och uppgår till 0,5 % av det garanterade beloppet. Med nuvarande ordning bestäms således kreditgarantins omfattning av de faktiska produktionskostnaderna. Som en följd av de höga produktionskostnadema uppgår dock det färdigbyggda husets värde många håll i landet endast till 60 70 % i vissa fall ännu lägre av produktions- kostnaden. Det garantibelopp som bestäms med utgångspunkt från de skäliga produktionskostnadema utgör således egentligen inte något bra mått på den bebyggda fastighetens värde. Genom att ge garantier för en kreditgivning som baseras en produktionskostnad, hur rimlig den än ter sig, men som överstiger det faktiska värdet tar staten en kreditrisk som vissa orter är betydande. Eftersom kreditgarantiema i många fall sträcker sig över fastighetens verkliga värde, kommer kreditgarantienra att främst utgöra ett stöd för ett bostadsbyggande som förmodligen annars inte skulle kommit till stånd. Ett sådant stöd efterfrågas inte minst av regionalpolitiska skäl. Man bör dock inte bortse från att garantier för en generös kreditgivning kan ödesdigra konsekvenser för låntagaren. Om denne inte klarar räntekostnadema eller måste flytta från huset och fastigheten vid

SOU 199224 59

försäljning inte inbringar sådant belopp att skulderna täcks, kommer en fordran på låntagaren att kvarstå. Med hänsyn till de höga belopp det år frågan kan sådan situation att lätt leda till stora personliga om en tragedier. Dessa grundläggande problem vid kreditgivningen är till stor del beroende på att produktionskostnadema ökat snabbare än fastighetsvärdena. En sund kreditgivning bör i princip inte vara mer långtgående än vad säkerheter i form av panträtt i fastigheten tillåter. Det förutsätter att man får ett bättre balans mellan produktionskostnadema och fastighetsvärdena. Det finns därför även dessa skäl anledning att eftersträva en ordning av innebär att får effektiv produktionskostnadema. En som man en press bättre balans mellan fastighetsvärden och produktionskostnader torde dock inte kunna åstadkommas annat än sikt. Att under en sådan anpassningsprocess hindra ett önskvärt bostadsbyggande genom att inte ge erforderliga kreditgarantier skulle dock få alltför negativa verkningar för de hushåll som efterfrågar bostäder. För att inte sådana effekter skall behöva uppstå får man därför under överskådlig tid räkna med att krediter utöver det bottenlån som kreditinstituten normalt kommer att kräva en statlig kreditgaranti till ger kreditgivarna. Det kan dock finnas anledning att mot bakgrund av övriga föreslagna förändringar av det statlig stödsystemet se över sättet att bestämma den statliga kreditgarantin. Därvid bör beaktas att riksdagen har gett regeringen tillkänna att ordningen med kommunal borgen som förutsättning ñr den statliga kreditgarantin för egnahem och bostadsrättssmåhus bör ses över. Den statliga kreditgarantin bör även i framtiden utformas så att den utgör ett stöd för sådant önskvärt bostadsbyggande som annars inte skulle kunna komma till stånd. Det innebär att kreditgarantins omfattning även i framtiden måste vara relaterad till produktionskostnaden. En sådan inriktning innebär ett betydande statligt stöd genom att staten, som tidigare nämnts, därmed tar en betydande kreditrisk. En förutsättning för att staten skall acceptera detta bör dock vara att även andra berörda är beredda att ta en rimlig andel av den ekonomiska risk som det innebär att bygga bostäder. Som tidigare redovisats innebär nuvarande ordning mycket små och i vissa fall inga krav att låntagaren bidrar med egen kapitalinsats. En sådan ordning är inte tillfredsställande eftersom man inte får någon bra värdemätare på hur angeläget eller önskvärt bostadsbyggandet egentligen är. Dessutom bidrar en låg eller

60 SOU 199224

obefintlig egen kapitalinsats till att ränteutgiftema ökar och försvårar möjligheterna att klara de inledande årens ränteutgifter. Det kan inte heller uteslutas att eller små eller obefintliga krav egen kapitalinsats minskar intresset att motverka höga byggkostnader, eftersom andra än fastighetsägaren därmed tar den ekonomiska risken. En rimlig förutsättning för att staten skall medge en kreditgaranti bör därför vara att låntagaren anser att den bebyggda fastigheten har ett sådant värde att han är beredd att bidra med en egen kapitalinsats för att bostadsbyggandet skall komma till stånd. Generellt sett är det ett rimligt krav från såväl kreditgivare som från statens sida att låntagaren i denna typ av investeringar är beredd att bidra med en kapitalinsats på i normalfallet åtminstone ca 10 % av produktionskostnaden. En sådan ordning är naturlig på andrahandsmarknaden. Ett sådant krav en rimlig egen kapitalinsats torde vara en grundläggande förutsättning för en fungerande bygg- och bostadsmarknad. Villkoren för statlig kreditgaranti bör dock inte vara utformade så att staten explicit anger krav på en viss bestämd egen kapitalinsats. I stället bör garantireglema utformas så att behovet av egen kapitalinsats görs beroende av hur dyrt man bygger. Det är rimligt att kravet på egen kapitalinsats sätts lägre vid låga produktionskostnader och på motsvarande sätt högre vid högre produktionskostnad. En grundläggande förutsättning för att kreditgarantier skall ges bör, i likhet med nuvarande ordning, vara att krediter endast ges till personer eller företag som har förutsättningar att klara sina förpliktelser. I annat fall kan krediter och kreditgarantier att bli missriktade med risk för förödande konsekvenser för låntagaren. Kreditgarantin bör i övrigt innebära lika villkor för olika upplåtelseformer och fastighetsägarekategorier. För att åstadkomma den neutralitet mellan olika upplåtelseformer som efterlyses i utredningsdirektiven bör nuvarande skillnader i garantivillkor för kommunala bostadsföretag, bostadsrättsföreningar och andra fastighetsägarkategorier tas bort. Särskilt vid en övergång från schablonbeskattning till konventionell beskattning av de kommunala bostadsföretagen finns inget som innebär att en upplåtelseform eller fastighetsägarkategori skulle ha sämre förutsättning än andra att klara kraven på en egen kapitalinsats. Som tidigare nämnts skall utredningen enligt direktiven studera huruvida ett ökat bostadssparande kan underlätta möjligheten att klara kraven en egen kapitalinsats. Av tidsskäl läggs dock inte ett sådant

SOU 199224 61

förslag utan ett förslag i denna fråga kommer att redovisas i ett senare nu utredningsbetänkande. Som tidigare anförts torde även bestämning av garantien noggrann beloppet enligt nuvarande regler i sig inte leda till en säkrare bedömning den kreditrisk garantiåtagandet. Vid bestämning av som staten tar genom den statliga kreditgarantins omfattning bör därför en långtgående av

förenkling kunna accepteras på samma sätt som beträffande bidragsunder-

laget. Någon risk för ett ökat oönskat risktagande följer inte av en sådan schablonisering den statliga kreditgarantins omfattning. Inte heller av behöver detta innebära sådana begränsningar att ett önskvärt bostadsbyggande skulle hindras. Vid bestämning kreditgarantins omfattning bör utgångspunkten, av sätt beträffande bidragsunderlagets bestämning, vara att de samma som faktiska produktionskostnadema är störst för de grundläggande bostadsfunktionerna kök och badrum medan produktionskostnadema för som ytterligare bostadsyta är lägre. Detta förhållande bör även komma till uttryck vid bestämning av kreditgarantins omfattning. Som framhållits tidigare är ett väsentligt syfte med statlig krediten garanti att möjliggöra ett önskvärt bostadsbyggande i olika delar av landet. Nuvarande bestämmelser som innebär att kreditgaranti endast lämnas för krediter ovanför 70 % av det beräknade pantvärdet har dock kommit att äventyra detta. Kreditinstituten har inte alltid varit beredda att ge krediter till 70 % av pantvärdet utan begärt fördjupning av upp kreditgarantin. Det bör framhållas att i ett internationellt perspektiv är den övre gränsen, 70 %, inom vilken krediter lämnas endast mot säkerheter i fastigheten förhållandevis hög. Det har sannolikt sin förklaring i nuvarande omfattande bidragssystem. Med en inriktning mot minskande bidrag bör man se över omfattningen av den statliga kreditgarantin. En ökning som innebär att kreditgarantier ges även för krediter under 70 % pantvärdet skulle kunna innebära fördelar genom att den underlättar av kreditgivningen. En sådan ordning skulle också ha fördelar genom att upplåningskostnadema på den svenska och den internationella kapitalmarknaden skulle kunna sänkas. Det skulle även gälla kreditinstitutens nödvändiga räntemarginal för kreditgivning. Efter en avvägning mellan en målsättning att begränsa statens risktagande och intresset att skapa rimliga förutsättningar för ett av bostadsbyggande i olika delar landet föreslås att den statliga kreditav garantin för investeringsskulden skall uppgå till 40 % av bidragsunder-

62 SOU 199224

laget. Det innebär att staten därmed kommer att utsträcka sitt kreditgarantiåtagande även under 70 procent av pantvärdet på det sätt som nuvarande ordning förutsätter. Den statliga kreditgarantin bör i likhet med nuvarande ordning förutsätta säkerheter, i form av pantbrev, i den bebyggda fastigheten som direkt ansluter till de säkerheter som kreditinstitutet kräver för den långivning som följer av fastighetens värde. Det innebär att krav måste ställas på kreditgivaren att kompletterande säkerhet inte får ha lämnats för den underliggande kredit som inte omfattas av kreditgarantin. Denna regel bör kompletteras med en takregel som innebär att statlig kreditgaranti inte ges för krediter med ett säkerhetsläge utöver 100 % av bidragsunderlaget. Inget hindrar att den procentsats 100 % av bidragsunderlaget som anger kreditgarantitaket justeras upp årligen i den takt som anses erforderligt för att kneditgarantin skall fylla avsedd funktion. Det bör falla på regeringen eller myndighet som regeringen föreskriver att fatta sådant beslut. Sammanfattningsvis kommer således statliga kreditgarantier att ges med en omfattning motsvarande 30 procent av bidragsunderlaget. säkerheter för denna kreditgaranti skall ligga i direkt anslutning till det lån som ett kreditinstitut ger utan andra säkerheter än panträtt i fastigheten. För att begränsa statens risktagande är dock kreditgarantin begränsad inom det säkerhetsläge i fastigheten som motsvaras av 100 % av bidragsunderlaget. En sådan kreditgaranti bör gälla under 25 år. Finansieringen ovanför den statliga kreditgarantin får ske med eget kapital i enlighet med vad som anförts tidigare. En sådan ordning har bl.a. den fördelen att låntagarens intresse av att pressa produktionskostnadema ökar. Vidare finns det möjligheter att begränsa produktionskostnadema genom egen arbetsinsats och därmed också minska behovet av eget kapital. Det bör framhållas att inget hindrar givetvis att den egna kapitalinsatsen låneñnansieras med hjälp av kommunal eller arman borgen eller med stöd av andra säkerheter. Motsvarande regler bör även gälla för lånefmansiering av ombyggnadsátgârder. En ordning med en mer schablonmässig bestämning av den statliga kreditgarantins omfattning innebär att låntagaren redan vid projektets igångssättning och vid diskussioner om byggnadskreditiv vet den statliga

SOU 199224 63

kreditgarantins omfattning. Det bör underlätta den nödvändiga kreditgivningen och underlätta igångsättningen av byggnadsprojekt. Med den föreslagna ordningen undanröjs statens behov av kommunal borgen för att den statliga kreditgarantin skall gälla. Allmänt bör gälla att den statliga kreditgarantin skall ges på sådana grunder med så avvägda avgifter att inte statsbudgeten skall behöva belastas av kostnader eller av eventuella kreditförluster. Avgiften bör bestämmas så att denna målsättning uppnås. Enligt nuvarande bestämmelser kan enbart kreditaktiebolag samt landsoch stadshypoteksinstitutionema erhålla statlig kreditgaranti. För att kreditgivningen till ny- och ombyggnad av bostäder skall fungera tillfredsställande är det värdefullt med mångfald och konkurrens. För att öka denna bör man överväga om den statliga kreditgarantin skall kunna utgå till även till andra kreditgivare, t.ex. försäkringsbolag. En förutsättning bör givetvis vara att den som erhåller statlig kreditgaranti uppfyller de villkor som krävs för kreditgivning till bostadsbyggandet.

Kreditgaranti för eventuell omfördelning

Vid ett högt råntelåge, som idag, kan den del ränteutbetalningama av som inte täcks av bidraget vara svåra att klara under de inledande åren efter investeringen. I första hand bör, som tidigare framhållits, dessa problem minskas genom begränsning av investeringskostnadema på olika sätt, där enklare utförande kan vara en variabel. Vidare bör det likviditetsproblem som uppkommer motverkas genom högre egen en kapitalinsats. I avsnitt 4.2.2 finns närmare beskrivet de begränsade möjligheter som finns att lösa detta problem genom omfördelning av de inledande årens rântekostnader. De eventuella fördelar som kan finnas med att omfördela ränteutgifterna i tiden bygger på att inflationen är av sådan omfattning att den urholkar värdet de räntor skall återbetalas. av som Av redovisningen i avsnitt 4.2.2 framgår att det nuvarande realränteläget inte tillåter attstaten baserar omfattande bidragsbegränsning på en ökad omfördelning. Det kan dock inte uteslutas att omfördelning vid ett lägre realränteläge kan erbjuda vissa fördelar. Det kan därför ändå finnas skäl att staten ger en viss möjlighet för låntagaren att omfördela de första årens räntekostnader. En sådan möjlighet kan åstadkommas genom en

64 SOU 199224

utvidgad kreditgaranti för den skuldökning följer omfördelsom av en mng. I likhet med kreditgarantin för investeringsskulden bör även kreditgarantin för omfördelning bestämmas schablonmässigt. Kreditgarantin för omfördelningsskulden bör bestämmas så att utrymmet för omfördelning inte överstiger en beräknad rimlig produktionskostnad. I likhet med kreditgamntin för investeringsskulden bör detta kunna åstadkommas genom att kreditgarantin för omfördelningsskulden sätts i relation till bidragsunderlag. Som nämnts i avsnitt har bidragsunderlaget bestämts för att ligga i underkant den produktionskostnade efter av son1 man rationaliseringar och andra kostnadssânkande åtgärder har anledning att räkna med i framtiden. Kreditgarantin för investeringsskulden har även utformats för att leda fram till krav på kapitalinsats på 10 % vid en egen en rimlig produktionskostnadsnivå. Man bör då åstadkomma ett godtagbar ordning kreditgarantins omfattning för omfördelning om begränsas till 10 % ,av bidragsunderlaget. Detta omfördelningsutrymme bör endast får utnyttjas successivt, med högst en femtedel årligen. säkerheter, i form av pantbrev i fastigheten, för sådan kreditgaranti bör ligga i direkt anslutning till säkerhetema år kneditgarantin för investeringsskulden. Taket för denna kreditgaranti föreslogs 100 vara av bidragsunderlaget. Därmed bör säkerhetsläget för den statliga kreditgarantin för omfördelning inte få överstiga 110 % bidragsunderlaget. av På det sättet åstadkommer man en ordning där omfördelningsskulden inte tillåts växa utöver en rimlig produktionskostnad. Diagram 8.1 visar i vilken omfattning den totala skulden utvecklas, i fasta priser, begränsad omfördelning räntekostnaderna inom de om en av angivna ramarna. Diagrammet har förutsatt ett räntelâge på 10% och en inflation på 4 %.

SOU 199224 65

Diagram 8.1 Slculdutveckling vid begränsad omfördelning av räntekostnadema. Ränta 10 % och inflation 4 %

800.000 k

700.000 -

600.000 iomfördelningsskuld; la,A__.____n 500.000 -

400.000 r 300.000 J f .i ,lnvesteringsskulm 200.000

o . . . . Ä13 5 7 9111315171921232527293133353739

På samma sätt som anfördes rörande kreditgarantin för investeringsskulden kan ovannämnda procenttal justeras årligen för att kreditupp garantin för omfördelning skall uppfylla avsett syfte. Den statliga kieditgarantin för omtördelningsutrymmet bör gälla högst under tjugofem år. I övrigt får omfördelningslånen utformas kreditmarknaden. Den som önskar utnyttja kreditgarantin för omfördelning bör avkrävas säkerheter pantbrev upp till kreditgarantitaket redan i samband med investeringen. Ökade räntekostnader på grund omfördelning bör inte bidragsav vara berättigade. Genom denna ordning får låntagaren möjlighet att välja mellan å ena sidan en förhållandevis lägre räntekostnad de första åren och till följd därav högre räntekostnader då räntan på omfördelningsskulden skall betalas och å andra sidan pressade produktionskostnader, högre egen kapitalinsats och därav följande lägre räntekostnader kan minska som inom överskådlig tid. Det kan vara rimligt med en ordning där detta val inte skall göras av staten utan av låntagaren.

SOU 199224 67

Bostäder med

räntebidrag enligt

nuvarande regler

Förslag Med hänsyn till nuvarande instabilitet på fastighetsmarknaden och på kredit- och kapitalmarknadema bör inga grundläggande ändringar av de villkor son1 ligger till grund för statens beslut om

bidrag genomföras.

Som en följd av den sänkta kapitalbeskattningen till 25 % bör dock den garanterade räntan för hyres- och bostadsrättshus årligen trappas upp med 0,4 procentenheter fr. år 1994. o. m.

Som tidigare redovisats har starkt stigande produktionskostnader under senare år i förening med ett högt ränteläge och ett kraftigt ökat bostadsbyggande, särskilt under år 1990, inneburit att räntesubventionema ökat kraftigt under senare år. I avsnitt 2.2 har bakgrunden till den snabba subventionsökningen närmare redovisats. Sedan 1987 har statens kostnader för räntebidrag fördubblats. Av de totala räntebidragen hela 85 % hus färdigställts under de avser som senaste fem åren. Redovisningen i avsnitt visar tydligt på att tyngdpunkten i problemet ligger på de senaste årgångamas höga produktions- och räntekostnadsläge. Dessa årgångar erhåller mycket omfattande räntebidrag per lägenhet, i genomsnitt 75 000 kr. år för nybyggda ca. per lägenheter under 1990. Trots detta är boendeutgiftema så höga att det i flera fall saknas utrymme för ytterligare hyreshöjningar eller andra boendekostnadsökningar utöver vad följer den bidragsbegränsning som av som anges i statsbudgeten för 199192. Drastiska bidragsminskningar riskerar därför leda till att fastighetsägare inte klarar att betala ränteutgiftema och till att fastigheter kommer att tvingas säljas exekutivt eller liknande. Det gäller givetvis i första hand fastigheter som är -eller ombyggda de senaste åren. Även ny en begränsad omfattning sådana försäljningar leder sannolikt på av nuvarande mycket labila fastighetsmarknad, såväl flerbostadshus som

68 SOU 199224

småhus, till sådana värdesänkningar att säkerhetema för lån i andra fastigheter försämras. En sådan utveckling skulle slå mycket hårt mot banker och andra kreditinstitut, som beviljat krediter till ny- och ombyggnad av bostäder, och äventyra kreditmarknadens funktion både för fortsatt bostadsbyggande och vid konvertering av lån till befintliga fastigheter. I avsnitt 3 har kapitalmarknadens funktion närmare beskrivits. Därav framgår vilken grundläggande betydelse dessa marknader har för bostadsfmansieringen. Av beskrivningen framkommer också att mycket stora lånebelopp skall tas upp på svenska och internationella kapitalmarknader för att ersätta lån löper ut. De aktörer i Sverige och internatiosom nellt skall köpa bostadsobligationer är givetvis angelägna att ha som fullgoda säkerheter för sina placeringar. Det finns anledning att notera att de svenska aktörer som köper bostadsobligationer huvudsakligen är försäkringsbolag och andra fövaltar bl. a. pensionsmedel. Det är lätt som att inse det berättigade i kraven på fullgoda säkerheter för obligationema. Ökad för säkerhetemas värde har på tid medfört att räntan oro senare på bostadsobligationer kommit att ligga högre än räntan på statspapper. Vidare har risken för kreditförluster hos mellanhandsinstituten tillsammed kapitaltäckningskrav ökat skillnaden mellan upplåningsräntan mans och utlåningsräntan. Denna utveckling har varit särskilt påtaglig under de senaste året. En drastisk upptrappning av den garanterade räntan riskerar att förvåna sådan situation. Det skulle då uppstå betydande risk för ökad en en räntenivå för bostadslån, både grund av ökade upplåningskostnader som följd av krav på ökad riskpremie från placeramas sida, och på grund högre marginaler för att täcka kreditförluster. Det bör i detta av sammanhang framhållas att den statliga subventionsräntan, som utgör taket för räntebidragen, bestäms med utgångspunkt från mellanhandsinstitutens upplåningskostnader. Ökade upplåningskostnader skulle därmed höja subventionsräntan och öka statens kostnader för räntebidrag i den delen. Det kan därför i frågasättas om ytterligare extra upptrappningar av den garanterade räntan, utöver vad som föreslagits i statsbudgeten inför 1993, leder till minskade räntebidragskostnader netto för staten. En väl så viktig aspekt, som dessa besvärliga ekonomiska förhållanden, på frågan att genomföra drastiska extra upptrappningar av den om garanterade räntan är av rättslig-moralisk karaktär. Låntagarna uppfattar villkoren för räntebidragen som ett löfte från statens sida. Det finns

SOU 199224 69

visserligen bestämmelser i förordningama för villkoren för bidragsgivningen som formellt möjliggör sådana förändringar. Det är dock angeläget att man i sådana tall genomför dessa med stor försiktighet så att den grundläggande förutsättningen för investeringen inte rycks undan. Det gäller i högsta grad under de första åren investering då av en förändrade villkor kan dramatiska effekter. Mot denna bakgrund bör man avvakta med extra-ordinära åtgärder som förändrar villkoren för räntebidrag till de fastigheter får räntebidrag som enligt nuvarande regler. Nuvarande reguljära upptrappning av den garanterade räntan för hyresoch bostadrättshus uppgår till 0,25 procentenheter år 0,5 per mot procentenheter för egnahem. En skillnad mellan de olika procentsatsema är motiverad av värdet av att avdrag för underskott kapital reducerar av egnahemsägares boendekostnader. Efter den beslutade förändringen av beskattningen kapital till 25 % fr.o.m. 1993 relationen mellan de olika av upplåtelseformemas upptrappning den garanterade räntan ändras. Ett av sådan inställning har också kommit till uttryck i årets budgetproposition där en korrigering de garanterade räntesatsema i enlighet härmed av genomförs. En exakt beräkning leder till att den garanterade räntan för hyres- och bostadsrättshus bör med 0,375 procentenheter trappas upp årligen. En sådan exakthet skulle dock endast skenbart åstadkomma neutralitet mellan de olika upplåtelseformemas villkor. Därför föreslås att den garanterade räntan för hyres- och bostadsrättshus fr.o.m. 1994 ökas med 0,4 procentenheter årligen.

SOU 199224

10.

Skatteregler

10.1 Beskattning av bidrag

Räntebidrag är fr.o.m. 1992 skattepliktig inkomst hos mottagaren. Samtidigt medges avdrag för den faktiska ränteutgiften, inkl. den del som täcks av räntebidrag. Förändringen av reglerna för bidrag efter 1992 bör inte föranleda förändrade regler vare sig för beskattning bidragen eller för rätten att av göra avdrag för de faktiska ränteutgifterna.

10.2 Beskattning av boende och fastighetsägande

Det finns i detta sammanhang anledning att fästa uppmärksamheten vid den omfattande beskattning som gäller boende och fastighetsägande. Fastighetsskatt utgår fr.o.m. 1993 med 2,5 % taxeringsvärdet för av hyreshus och 1,5 % av taxeringsvärdet för småhus 1,2 % år 1992. Den högre skattesatsen för hyreshus motiveras dels av att taxeringsvärdena baseras på prisläget ett tidigare år än för småhus, dels att taxeringsav värdena även i övrigt är förhållandevis lägre för hyreshus. Detta beror bl. a. på att en del av bostadens värde i praktiken tillfaller hyresgästen och inte fastighetsägaren till följd bruksvärdesystemet. av En nybyggd fastighet är befriad från fastighetsskatt de första fem åren. Därefter utgår halv fastighetsskatt under följ ande fem år. I samband med skattereformen infördes vissa övergångsregler reducerar fastighetssom skatten även för tidigare byggda fastigheter. Även inkomst- och rörelsebeskattningen påverkar boendekostnadema. Egnahemsägare får göra avdrag för räntekostnader, vilket med 1993 års regler för kapitalbeskattning innebär reducering med 25% en av kostnaderna. Dessa regler gäller även bostadsrättshavare. Kommunala bostadsföretag och bostadsrättsföreningar beskattas genom att en schablonintäkt motsvarande 3 % taxeringsvärdet tas till av upp beskattning. Räntekostnader och tomtråttsavgäld är avdragsgilla

72 Skatteregler SOU 199224

kostnader. Bostadsrättsvärderingskommittén har i sitt betänkande Fastighetstaxering m.m. -Bostadsrätter föreslagit att bostadsrättslägenheter skall taxeras och betala fastighetsskatt på samma sätt som egnahem. Samtidigt skall bostadsrättshavare få rätt att göra avdrag även för föreningens räntekostnader. Vidare har kommittén föreslagit att de kommunala bostadsföretagen skall beskattas konventionellt, dvs. på

samma sätt som privatägda hyresrättshus och andra företag.

För enskilda ägare av hyreshus är skattesatsen 30 % om fastigheten ägs av aktiebolag. Därtill beskattas utdelningar och realisationsvinster på aktierna med 25 % fr.o. m. 1993, vilket ger en sammanlagd skatt på 47,5 %. För fysiska personer som äger hyreshus ligger skattesatsen mellan 37 och 64 %, inkl. löneskatt, beroende dels på den sammanlagda färvärvsinkomstens storlek, dels på om verksamheten anses vara passiv eller aktiv. För fysiska personer gäller dessutom att en del av riskkostnadema i princip dras av i inkomstslaget kapital i stället för i inkomstslaget näringsverksamhet om fastigheten är belånad till mer än 70 % av det skattemässiga restvärdet. I en nyligen överlämnad utredning om reforrnerad beskattning av enskilda näringsidkare föreslås att enskilda näringsidkare i princip skall beskattas på samma sätt som aktiebolag. Vid realisationsvinstbeskattning av villor och bostadsrätter är huvudregeln att skillnaden mellan försäljningsintäkten och anskaffningskostnaden tas upp till beskattning i inkomstslaget kapital. Fr.0.m. 1992 beskattas därmed sådan försäljning med 25 %. Huvudregeln är kompletterad med s. k. takregler som innebär att realisationsvinsten för permanentbostäder alternativt får beräknas som 30 % av försäljningsintäkten. Fr.0. m. 1992 innebär det ett skattetak på 7,5 % av försäljningintäkten. En nackdel med nuvarande realisationsvinstbeskattning är att den försvårar hushållens möjligheter att byta bostad och anpassa sitt boende till till ändrade villkor

t.ex. på arbetsmarknaden eller i statens stöd till boendet.

Realisationsvinstbeskattningen för näringsfastigheter är utformad på likartat sätt med tillägget att vid försäljning skall gjorda värdeminskningsavdrag återföras till beskattning. Realisationsvinstbeskattningen för enskilda näringsidkare är för närvarande föremål för översyn. Vid förvärv fastighet skall förvärvaren betala stämpelskatt. Är av s. förvärvaren en fysisk person uppgår stämpelskatten till 1,5 % av värdet. Är förvärvaren juridisk person är ståmpelskatten 3 % av värdet. Denna högre skattesats gäller dock inte om fastigheten förvärvas av bostadsrättsförening eller allmännyttigt bostadsföretag.

SOU 199224 Skatteregler 73

Därutöver påverkas boendekostnadema av moms olika kostnader i förvaltningen och för driften fastigheter. Moms utgår även vid av byggandet av bostäder. Bland andra avgifter hör också kostnaden för att ta ut pantbrev, som brukar uppskattas till ca 2 % av produktionskostnaden. Det finns anledning att göra en sammantagen översyn möjligheterna av att som en följd av minskande räntesubventioner begränsa beskattningen genom särskilda skattelättnader för bostadssektom eller allmänna genom skatteändringar är även för bostadssektom t.ex. som gynnsamma som moms. Av tidsskäl har det dock inte varit möjligt att ta med dessa bedömningar i detta betänkande Skattefrâgorna liksom andra frågor som kan skapa bättre förutsättningar för lägre boendekostnader tas upp i nästa betänkande.

SOU 199224

11 Konsekvenser

av förslagen

Förutsättningar för framtida bostadsbyggande

Förslagen syftar i enlighet med utxedningsdirektiven att åstadkomma en avveckling av bostadssubventionema, med beaktande av effekten av egnahemsägares avdragsrätt. Det innebär till vissa delar nya förutsättningar för det framtida bostadsbyggandet. Förslagen har utformats för att klara en successiv avveckling av räntesubventionema. Både byggsektorn och kreditmarknaden ges rimlig tid för anpassning. En awecklinglminskning av de statliga räntesubventionema är beroende av att kreditmarknaden finner former för finansiering av den del som tills vidare täcks av ñntebidrag. Denna modell syftar därför till att överföra ansvaret för bostadsñnansieringen till kreditmarknaden. Införandet av möjlighet till omfördelning av de inledande årens ränteutgifter kan upphov till nya ge låneformer på kreditmarknaden som på sikt kan medverka till lösningen av de inledande årens likviditetsproblem. Med en ordning där bidragsunderlaget för nybyggnad bestäms schablonmässigt kommer behovet av nuvarande prövningsförfarande hos länsbostadsnämnderna att i huvudsak upphöra. Kommunernas roll begränsas i princip till att ge bygglov och av att bevaka att kraven i PBL etc. är uppfyllda. Med den föreslagna ordningen sker en tydlig markering av ändrade förutsättningar för statens framtida stöd för och ombyggnad ny- av bostäder. Samtidigt överförs en större andel av ansvaret för bostadsbyggandet på kreditmarknaden. De föreslagna åtgärderna är utformade så att rimlig neutralitet uppnås mellan olika upplåtelseformer och mellan olika fastighetsågarkategorier. På det sättet kommer statliga regler inte att styra

hushållens val av boendeform. Ägare av såväl egnahem som flerbostads-

hus får ta ett större ekonomiskt ansvar för sina investeringar. Det bör leda till att bostädernas utfomming, storlek och standard i övrigt kommer att anpassas till vad enskilda hushåll efterfrågar och är beredda att betala för. Det kommer sannolikt att leda till effektiv nedåt på en press produktionskostnadema, inte bara per kvadratmeter utan också per

76 Konsekvenserlav förslagen SOU 199224

lägenhet. På det sättet skapas bättre förutsättning att uppnå önskvärd kostnadsparitet mellan olika årgångar. Genom sänkt ränteläge och en fortsatt låg inflation torde sannolikheten för att ett rimligt paritetsmål uppnås vara större än med nuvarande bidragssystem. I det fortsatta utredningsarbetet skall även andra förutsättningar för boendet och bostadsbyggandet ses över. Till de frågor som därvid kommer att tas upp hör beskattningen av boendet, möjligheter till bosparande, översyn av statliga regleringar för byggandet samt av olika regler som innebär bristande neutralitet mellan olika boendeformer och fastighetsägarkategorier.

11.2 Ekonomiska effekter för

boendeutgifterna

Följande uppställningar visar vilka ekonomiska effekter som följer av de föreslagna bestämmelserna för statliga räntebidrag för bostäder byggda efter 1992.

11.2.1 Månadsutgiften för bostäder som byggs 1993

Tabellema 11. l a-c och 11.2 a-c visar den beräknade månadsutgiften det första året för bostäder som byggs 1993. Beräkningarna visar månadsutgiften om bidrag erhölls enligt nuvarande bestämmelser resp. med de föreslagna bestämmelserna. Beräkningarna av de nuvarande bestämmelsernas effekter har gjort dels med de värden för den garanterade räntan som gäller 1992, dels för förändringar som följer av den minskade avdragsrätten för underskott av kapital som gäller fr. o. m. 1993. Beräkningarna har gjorts för två olika typfall, nämligen dels en lägenhet i hyreshus med en yta på 70 kvm tabellerna 11.1 a-c, dels en egnahemslägenhet med en yta på 100 kvm tabellerna 11.2 a-c. För var och en har beräkningar gjort för ränteläge 12 %, 10 % och 8 %. Gemensamt för beräkningarna är en antagen produktionskostnad på ca 11 100 krkvm BRA för en yta på 70 kvm BRA. Vid beräkningarna av produktionskostnadema för de två lägenheterna har antagits att de faktiska produktionskostnadema per kvm är i genomsnitt lägre för större lägenhetsyta än för en mindre. Driftkostnadema har antagits uppgå till 200 krkvm lägenhetsyta. Vidare har antagits att altemativkostnaden för eget kapital motsvaras av det värde det har genom placeringen i fastigheten.

SOU 199224 Konsekvenser förslaget 77 av

Tabellerna visar tydligt att ränteläget har avgörande betydelse för en kapitalkostnademas storlek. Sålunda kan konstateras att vid sänkning en av ränteläget från 12 % till 10 % 1993 så kommer även med den föreslagen bidragsbegränsingen den kapitalutgiften efter bidrag att egna att bli lägre än med nuvarande regler och oförändrad ränta. En försiktigt tilltagen omfördelning av räntekostnaden kan dessutom leda till minskad månadskostnad.

Tabell 11.1 .a Den beräknade månadsutgiften Ersta året för hyreslägenheter som byggs 1993. 12% ränta

Marknadsräma 12% Produktionskostnad 10.797krkvm BRA Lägenhet i hyreshus 70 kvm 77 kvmBRA Nuvarandebestämmelser Förslaget 1992 års 1993 árs värden värden Egenkapitalinsats5% Egenkapitalinsats10%

Månadsutgift per lägenhet

78 Konsekvenser av förslagen SOU 199224

Tabell ll .b Den beräknade månadsutgiften första året för hyreslägenheter som byggs 1993. 10% ränta

Marknadsränta 10% Produktionskostnad 10.797krkvm BRA Lägenheti hyreshus 70 kvm 77 kvmBRA Nuvarande bestämmelser Förslaget 1992 ars 1993 års värden värden Egenkapitalinsats5% Egen kapitalinsats10%

Månadsutgift per lägenhet

Tabell l1.l.c Den beräknade månadsutgiften första året för hyresmgenheter som byggs 1993. 8% ränta

Marknadsränta 8% Produktionskostnad 10.797krkvm BRA Lägenhet i hyreshus 70 kvm 77 kvmBRA Nuvarande bestämmelser Förslaget 1992 års 1993 års värden värden Egen kapitalinsats5% Egen kapitalinsats10%

Mánndsutgift per lägenhet

SOU 199224 Konsekvenser av förslagen 79

Tabell 1l.2.a Den beräknade månadsutgiften första året ñr egnahem som byggs 1993 12% ränta

Marknadsränta 12% Produktionskostnad 9.889 krkvm BRA Egnahemslägenhet 100kvm 110 kvmBRA Nuvarandebestämmelser Förslaget 1992 års 1993års värden värden Egen kapitalinsats5% Egenkapitalinsats 10%

Mánadsutgift per lägenhet

Tabell ll.2.a Den beräknade mánadsutgiften första året för egnahem byggs som 1993 10% ränta

Marknadsränta 10% Produktionskostnad 9.889 krkvm BRA Egnahentslägenhet 100 kvm 110 kvmBRA Nuvarandebestämmelser Förslaget 1992 ars 1993 års värden värden Egenkapitalinsats5% Egen kapitalinsats10%

Månadsutgift per lägenhet

Konsekvenser förslagen SOU 199224 80 av

l1.2.a Den beräknade månadsutgiften första året för egnahem som byggs

mål]

12% ränta

Marknadsränta 8% Produktionskosmad 9.889 krkvm BRA Egnahemslägenhet 100kvm 110 kvmBRA Nuvarande bestämmelser Förslaget 1992års 1993ars värden värden kapitalinsats 5% Egen kapitalinsats 10% Egen

Månndsutgift per lägenhet Bruttoräntekostnad 7578 7578 6533 1690 1690 2287 Räntebidrag

Driftkostnad utgift 5987 6282 5050 Summa

0 0 319 Omfördelning omfördelning S987 6282 4732 Utgift efter

11.2.2 Kapitalutgifter per månad under en 25 års-period

Med förutsättningar i det föregående har beräkningar gjorts samma som över kapitalutgiftemas utveckling under 25-ârsperiod. Beräkningarna en redovisas i fasta priser. Därvid har antagits att omfördelning utnyttjas för möjligt omfördelningsutrymme. I beräkningarna har inte inom ramen redovisats de effekter följer nuvarande ordning där fastighetskatt som av inte betalas under de första fem åren och att endast halv fastighetsskatt utgår under följande fem år. Frågan om fastighetsskatten kommer att vara föremål för översyn och redovisas i utredningens nästa betänkande. Även dessa diagram understryker vilken stor betydelse ränteläget har

för boendekostnadema.

SOU 199224 Konsekvenser förslagen 81 av Diagram 1l.l.a Utvecklingen av den månatliga kapitalutgiften för hyreslägenheter som byggs 1993 12% ränta krlmånad Kapitalutgift per månad för 70 kvm lägenhet i hyreshus 8.000 -- 7.000 -

3 11 13 15 17 19 21 23 25 Diagram 11.l.b Utvecklingen av den månatliga kapitalutgiften för hyreslägenheter som byggs 1993 10% ränta krmânad Kapitalutgift per månad för 70 kvm lägenhet i hyreshus 8.000 r

T .,

N 11 13 15 17 19 21 23 25

82 Konsekvenser förslagen SOU 199224 av

Diagram 11.1.c Utvecklingen av den månatliga kapitalutgiften för hyresñgenheter som byggs 1993 8% ränta Kapitalutgift månad för 70 kvm lägenhet i hyreshus krlmånad per 8.000 T

i

f

r n

.m 4... n- e . . . .

.

m.

m

s

r 1 a 5 7

u u m m . w. .m n .m m m. m mm m.m m m ü m m

.m an .m m m m m .ont e m m a pe m

O

O

O

0 m w .hm m .m

m n - . O . . m i O . T u. 0

O

O

x m .n 9 2 n u. 1 3 5 7 9 n n

SOU 199224 Konsekvenser förslagen 83 av

Diagram l1.2.b Utvecklingen av den månatliga kapitalutgiñen för egnahem som byggs 1993

10% ränta

Wmámid Kapitalutgift per månad för 100 kvm eget hem

I . .n .. n

n m

r a

em

. . fal 3 5 7 9

U m gen av den månatliga kapitalutgiften mr egnahem som

Kapitalutgift per månad för 100 kvm eget hem

. m T

m

m

m

v

7 ,

. .

e .

., v x .x

11 13 15 17 19 21 23 25

84 Konsekvenser förslagen SOU 199224 av

11.2.3 Månadskostnad för bostäder som byggs 1994, 1996

och 1998

Med förutsättningar tidigare angivits redovisas i tabellerna samma som 11.3 och 11.4 vilken månadskostnad, i fasta priser, som skulle a-c a-c följa med de föreslagna bidragsminskningama vid räntealtemativen 12 % , 10 % och 8 %. Jämförelser görs med motsvarande månadskostnad för enligt nuvarande regler dels 1992 dels 1993 bostäder som skulle byggas med beaktande effekterna sänkt kapitalbeskattning till 25 %. av av Beräkningarna är baserade pâ att produktionskostnadema ökar med 2 %

år vid inflationstakt på 4 %. per en

Tabell ll.3.a Den beräknade månadsutgiften första året för hyreslägenheter som byggs 1992 och senare 12% ränta

Wånadsutgift per lägenhet

SOU 199224 Konsekvenser förslagen av 85

Tabell 1l.3.b Den beräknade månadsutgiften första året för hyreslägenheter som byggs 1992 och senare 10% ränta

Lägenhet i hyreshus 70 kvm 77 kvmBRA

Mánadsutgift per lägenhet

Tabell 1l.3.c Den beräknade månadsutgiften första året för hyreslägenheter som byggs 1992 och senare 8% ränta

Lägenheti hyreshus 70 kvm 77 kvmBRA

Fastapriser Nuvarandebestämmelser Förslaget Bidragsandel 1992 1993 50% 40% 30% Egenkapitalinsats5% Egenkapitalinsats 10%

Månadsutgift per lägenhet

Återstáende ränteutgift egen 3190 3416 2797 3157 3454

Driftkostnad l 187 1187 1187 1187 1187

86 Konsekvenser förslagen SOU 199224 av Tabell 1l.4.a Den beräknade månadsutgiften första året för egnahem som byggs 1992 och senare 12% ränta Egnahemslägenhet 100 kvm 110 kvmBRA Nuvarandebestämmelser Förslaget Bidragsandel

Månadsutgift per lägenhet

Tabell ll.4.b Den beräknade mánadsutgiften första året för egnahem som byggs 1992 och senare 10% ränta Egnahemslägenhet 100kvm 110 kvmBRA Nuvarande bestämmelser Förslaget Bidragsandel

Månadsutgift per lägenhet

SOU 199224 Konsekvenser av förslagen 87 Tabell 11.4.c Den beräknade månadsutgiften första året för egnahem som byggs 1992 och senare 8% ränta Egnahemslägenhet 100kvm 110 kvmBRA Nuvarandebestämmelser Förslaget Bidragsandel

8%

Månadsutgift per lägenhet

Bruttoränteutgift 11368 11368 6408 6164 5929 Bidrag 4908 4908 1832 1016 313 Skattereduktion 1938 1615 1144 1287 1404 Återstående

421 Summakapitalutgift 6387 6710 4954 5340 5656

11.3 Effekter på statens finanser.

Beräkningar av effekterna på statens finanser av de framlagda förslagen redovisas i nedanstående uppstållningar. I likhet med beräkningarna av effekterna på boendekostnadema har antaganden gjorts 4 % årlig om inflation. Ett försiktigt antagande har gjorts ett årligt bostadsbyggande om om 18 000 lägenheter i flerbostadshus och 7 000 egnahemslägenheter. Schablonmässigt har antagits att bidragen till ombyggnadsâtgärder i likhet med senare år svarar för tredjedel de totala räntesubvenca. en av tionerna. Effekterna på statens finanser föreslagna förändringarna är också av i hög grad beroende på hur ränteläget förändras. För att belysa dessa

skillnader redovisas beräkningar för 12 % och 10 % räntenivå.

förslagen SOU 199224 88 Konsekvenser av

Tabell 1l.5.a Statens kostnader för räntebidrag enligt förslaget och enligt nuvarande bestämmelser. 12 % ränta.

Beräknade statsñnansiella kostnadermed Förslaget resp. nuvarande bestämmelser, vid 12% ränteläge och 4 % inflation

Nuvarande bestämmelser Årgång Förslaget 1992ars värden 1993 års värden

1993 1.676mkr 2.329mkr 2.255 mkr 1994 3.039 mkr 4.639 mkr 4.467 mkr 1995 4.089 mkr 6.930mkr 6.632 mkr 1996 4.825mkr 9.202mkr 8.750 mkr 1997 5.247 mkr 11.453mkr 10.819mkr 1998 5.357 mkr 13.682mkr 12.835mkr 1999 5.152 mkr 15.890mkr 14.799mkr

11.5 b kostnader m räntebidrag enligt förslaget och enligt Tabell statens nuvarande bestämmelser. 10 % ränta.

Beräknade statsfmansiella kostnadermed förslaget resp. nuvarande bestämmelser, vid 10 % räntelåigeoch 4 % inflation

Nuvarandebestämmelser Årgång Förslaget 1992 års värden 1993 Ars värden

1993 1.371mkr 1.675mkr 1.606mkr 1994 2.487 mkr 3.306 mkr 3.142 mkr 1995 3.345mkr 4.890 mkr 4.605 mkr 1996 3.947mkr 6.427 mkr 5.993 mkr 1997 4.293 mkr 7.913mkr 7.302 mkr 1998 4.383 mkr 9.348 mkr 8.528 mkr 1999 4.216 mkr 10.728mkr 9.670 mkr

Statens offentliga utredningar 1992

Kronologisk förteckning

Frihet - ansvar kompetens. Grundutbildningens villkor i högskolan. U. Reglerförrisker.Enseminarium varförvi om tillåter mer föroreningar innein ute. IVL Psykisktstördas situationi kommunerna -en probleminventeringsocialtjänstens ur perspektiv. PsykiatriniNorden -etx jämförandeperspektiv.S. Koncession förförsäkringssammanslumingar. Fi. Ny mervirdesskattelag. - Motiv.Del Förfalmingstext ochbilagor.Del Fi. - Kompetensutveckling nationellstrategi.A. - en Fastighetstaxering Bostadsrätter. Fi. mm. - Ekonomioch rätt i kyrkan. C. 10.En nytt bolagförrundradiosândningar. Ku. 11.Fastighetsskatt. Fi. 12Konstnärlig högskoleutbildning. U. 13.Bundnaaktier.Ju. 14.Mindrekadmiumihandelsgödsel. Jo. 15.Ledningochledarskap i högskolan några perspektiv ochmöjligheter.U. 16.Kroppenefterdöden.S. 17.Densistaundersökningenobduktionen i ett psykologiskt perspektiv. S. 18.Pvångsvård i socialtjänsten ansvar ochinnehåll.S. - 19.uugtidsutredningen 1992.Fi. 20.Statens hundskola. ombildningfrånmyndighettill aktiebolag. 21.Bostadsstöd till pensionärer. S. 22.EES-anpassningkreditupplysningslagen. av Ju. 23.Kontrolltrågorimlldatoriseringen m.m. Fi. 24.Avregleradbostadsmarknad. Fi.

Statens offentliga 1992 utredningar

Systematisk förteckning

Justitiedepartementet Bundnaaktier.[13] EES-anpassningkreditupplysningslagen. av [22]

Socialdepartementet Psykisktstördassituationikommunerna -en pmobleminvtering socialtjänstens ur perspektiv. [3] PsykiatriniNorden ett jämförande perspektiv. [4] - Kroppenefterdöden.[16] Densistaundersökningenobduktionen - i ett psykologiskt perspektiv. [17] Tvångsvård i socialtjänsten ansvar ochinnehåll.[18] - Statens hundskola. ombildningfrånmyndighettill aktiebolag. [20] Bostadsstöd till pensionärer. [21]

Finansdepartementet Koncession för försikringssammanslumingar. [5] Ny rnavñrdesskattelag. - Motiv.Del - Författningstext ochbilagor.Del [6] Fastighetstaxering Bostadsrätter. [8] m.m.- Fastighetsskatt. 111 Langtidsuuedningen 1992.[19] Kontrollfrâgoritulldatoriseringen m.m. [23] Avreglaadbostadsmarknad. [24]

Utbildningsdepartementet Frihet ansvar kompetens. Grundutbildningens villkor - ihögskolan.[l] Konstnärlig högskoleutbildning. [12] Ledningochledarskap i högskolannågraperspektiv ochmöjligheten[15]

Jordbruksdepartementet Mindrekadmiumihandelsgödsel. [14]

Kulturdepartementet En nytt bolagförrundradiosändningar. [10]

Arbetsmarknadsdepartementet Kompetensutveckling nationellstrategi.[7] - en

Civildepartementet Ekonomiochrätti kyrkan.[9]

Miljö- och naturresursdepartementet Reglerför risker.Euseminarium varförvi tillåter om mer föroreningar inne än ute. [2]

Y Såå gill §å3å$3l1;. i 1992-05-51

ALLMÄNNA FÖRLAGET

4 BizsfxLLnincAnái ALLMÄNNA FÖRLAGET, KüNñTjÄNsTJo647STOCKHOLM, TEL 08-73996 30, FAX 08-73995 48. BRUNKEBERGSTORG, . STOCKHOLM. . INFORMATIONSBOKHANDELN, MALMTORGSGATAN 5 vm

ISBN91-38-13007-6 ISSN 0375-2_50X i