Med anledning av propositionen 1977/78:175 med förslag till hyresförhandlingslag m. m. jämte motioner

Civilutskottets betänkande

CU 1977/78: 32

1977/78: 32

med anledning av propositionen 1977/78:175 med förslag till hyresförhandlingslag m. m. jämte motioner

Propositionen

Regeringen har i propositionen 1977/78: 175 under åberopande av utdrag ur regeringsprotokollet för justitieärenden och lagrådets protokoll föreslagit riksdagen att antaga förslag till

1. hyresförhandlingslag,

2. lag om ändring i jordabalken,

3. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder,

4. lag om ändring i lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol,

5. lag om ändring i lagen (1973: 189) med särskilda hyresbestämmelser för vissa orter,

6. lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479),

7. lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531),

8. lag om ändring i lagen (1974: 1080) om avveckling av hyresregleringen.

Lagförslagen redovisas i bilaga 1 till detta betänkande.

Beträffande propositionens huvudsakliga innehåll hänvisar utskottet till vad utskottet anför på s. 6 och 7.

Företrädare för Hyresgästernas riksförbund, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SÄBO) och Sveriges fastighetsägareförbund har inför utskottet framfört synpunkter på förslagen.

Motionerna

Utskottet har i detta sammanhang behandlat

dels de under allmänna motionstiden väckta motionerna 1977/78:

281 av Lars Wemer m. fl. (vpk) vari föreslås att riksdagen uttalar sig för ett omedelbart införande av hyresstopp och hos regeringen hemställer om förslag om utvidgning av prisregleringslagen till att omfatta även hyresområdet,

1367 av Rolf Hagel (apk) och Alf Lövenborg (apk) vari, såvitt nu är i fråga, föreslås

1. att riksdagen uttalar sig för omedelbart hyresstopp,

1368 av Rolf Hagel (apk) och Alf Lövenborg (apk) vari föreslås att riksdagen hemställer hos regeringen om förslag till sådana ändringar i bruksvärdessystemet — eventuellt framlägger förslag till ny lagstiftning — som i kombination med andra nödvändiga bostadspolitiska åtgärder leder till rimligare hyresnivåer och som utesluter möjligheterna för privata fastighetsägare att tillgodogöra sig omotiverade hyreshöjningar,

1 Riksdagen 1977/78. 19 sami. Nr 32

CU 1977/78: 32

1384 av Lars Werner m. fl. (vpk) vari föreslås att riksdagen beslutar anta följande såsom motionärernas förslag betecknade ändring i 12 kap. jordabalken (hyreslagen):

Nuvarande lydelse Motionärernas förslag

48 §

Vid förlängning av hyresavtal Vid förlängning av hyresavtal utgår hyran med skäligt belopp. utgår hyran med skäligt belopp.

Den hyra som hyresvärden ford- Den hyra som hyresvärden fordrar skall godtagas, om den ej är rar får ej överstiga hyran för läoskälig. Fordrad hyra är att anse genheter som med hänsyn till

som oskälig, om den är påtagligt bruksvärdet är likvärdiga. Ford högre

än hyran för lägenheter rad hyra är att anse som oskälig

som med hänsyn till bruksvärdet om den är högre än hyran för

är likvärdiga. Härvid skall bortses lägenheter som med hänsyn till

från lägenhet vars hyra icke är bruksvärdet är likvärdiga. Härvid

rimlig med hänsyn till det allmän- skall bortses från lägenhet vars

na hyresläget i orten för närmast hyra icke är rimlig med hänsyn

jämförliga lägenheter i nybyggda till det allmänna hyresläget i or bostadshus.

ten för närmast jämförliga lägen heter

i nybyggda bostadshus.

Vid prövning skäl föreligger.

Annat av är lämpligare.

I den förut gälla.

Träffas vid denna balk.

dels de med anledning av propositionen 1977/78: 175 väckta motionerna 1977/78:

1943 av Per Bergman m. fl. (s) vari hemställs

1. beträffande hyresförhandlingssystemet att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts,

2. beträffande hyresgästorganisations förhandlingskostnader att riksdagen med avslag på det i propositionen 1977/78: 175 framlagda förslaget till hyresförhandlingslag i motsvarande del

a. beslutar att 20 § skall utgå ur lagförslaget,

b. antar 22 § med den ändringen att paragrafen erhåller följande som motionärernas förslag betecknade lydelse:

Regeringens förslag Motionärernas förslag

22 §

Har förhandlingsöverenskommelse mot honom.

Vid prövning av hyresvillkor Vid prövning av hyresvillkor enligt första stycket skall 12 kap. enligt första stycket skall 12 kap.

48 § jordabalken tillämpas med 48 § jordabalken tillämpas med

den avvikelse som kan följa av den avvikelse som kan följa av

21 §. Skäligheten av belopp som 21 §.

avses i 20 § får prövas även utan samband med prövning av hyran i övrigt.

Beslut varigenom tiden därefter.

Bestämmelserna i tredje stycket.

CU 1977/78: 32

c. beslutar att 21—33 §§ skall erhålla numren 20—32 §§,

3. beträffande det processuella förfarandet att riksdagen med avslag på propositionen 1977/78: 175 i motsvarande del

a. antar 30 och 31 §§ i förslaget till hyresförhandlingslag med den ändringen att paragraferna erhåller följande som motionärernas förslag betecknade lydelse:

Regeringens förslag Motionärernas förslag

30 §

Fråga enligt allmän domstol.

I fråga och hyresnämnder.

Fastighetsägarorganisation eller Fastighetsägarorganisation eller hyresgästorganisation är ej part i hyresgästorganisation är ej part i

ärende, vari enligt 4 § andra styc- ärende enligt 22 §.

ket upptas fråga om förhandlingsordnings bestånd, eller i ärende om tvist enligt 22 §.

31 §

Mot hyresnämnds beslut enligt denna lag får part föra talan hos bostadsdomstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Mot beslut enligt 4 § andra stycket att förhandlingsordning inte vidare skall gälla får talan föras även av hyresgästorganisation som är part enligt förhandlingsordningen.

Besvärshandling skall till bostadsdomstolen.

Mot hyresnämnds beslut enligt denna lag får part föra talan hos bostadsdomstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

b. antar 17 § i förslaget till lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder med den ändringen att paragrafen erhåller följande som motionärernas förslag betecknade lydelse:

Regeringens förslag

17 Om anledning

I ärende —

I ärende

Innan hyresnämnden meddelar beslut som avses i 4 § andra stycket hyresförhandlingslagen skall den hyresgästorganisation med vilken förhandlingsordning gäller beredas tillfälle att yttra sig.

Motionärernas förslag

§

nödvändig utredning.

- är belägen.

- yttra sig.

Begärs prövning av fråga som avses i 4 § andra stycket hyresförhandlingslagen inträder organisation med vilken förhandlingsordning gäller som medpart till hyresvärden vid handläggningen av ärendet i den delen.

4. beträffande förfarandet när förhandlingar strandats samt beträffande utvärdering av bruksvärdesystemet att riksdagen som sin mening

CU 1977/78: 32

ger regeringen till känna vad i motionen anförts om utredning av frågorna,

1944 av Rolf Hagel (apk) och Alf Lövenborg (apk) vari föreslås att riksdagen beslutar

1. att avslå propositionen 1977/78: 175 med förslag till hyresförhandlingslag m. m.,

2. att godkänna de i motionen anförda riktlinjerna för bostads- och hyrespolitiken,

1945 av Lars Ulander (s) och Oskar Lindkvist (s) vari hemställs att riksdagen beträffande kooperativa bostadsföretag antar de i propositionen 1977/78: 175 föreslagna övergångsbestämmelserna till förslaget till lag om ändring i jordabalken med den ändringen att övergångsbestämmelserna erhåller följande som motionärernas förslag betecknade lydelse:

Regeringens förslag Motionärernas förslag

Denna lag juli 1978.

Har före (1978: 000).

Om särskilda skäl föreligger, kan länsstyrelsen ge förening eller aktiebolag som avses i punkt 16 övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen (1971:479) tillstånd att tillämpa avtalsklausul som avviker från 12 kap. 19 a §. Tillstånd som har meddelats enligt äldre bestämmelser gäller även efter ikraftträdandet av denna lag.

Bestämmelserna i äldre bestämmelser.

1946 av Lars Werner m. fl. (vpk) vari föreslås att riksdagen antar följande ändringar i 2, 20, 24 och 27 §§ i det i propositionen 1977/78: 175 framlagda förslaget till hyresförhandlingslag:

Regeringens förslag Motionärernas förslag

2 §

Med förhandlingsklausul förhandlingsordningen (förhand lingsöverenskommelse).

Tvist om införande eller bibe- Tvist om införande eller bibehållande av förhandlingsklausul i hållande av förhandlingsklausul i

hyresavtal kan av hyresgästen hän- hyresavtal kan av hyresgästen hän skjutas

till prövning av hyres- skjutas till prövning av hyresnämnd enligt vad som sägs i 12 nämnd enligt vad som sägs i 12

kap. 49 och 54 §§ jordabalken. kap. 49 och 54 §§ jordabalken.

I stället för 48 § tredje stycket I stället för 48 § tredje stycket

jordabalken gäller att förhand- jordabalken gäller att förhandlingsklausul skall föras in eller bi- lingsklausul skall föras in eller bibehållas i hyresavtalet, om det behållas i hyresavtalet, om det

inte med hänsyn till hyresgästens inte med hänsyn till inställningen

personliga boendeförhållanden, in- hos övriga hyresgäster som berörs

CU 1977/78: 32

5 Regeringens förslag

ställningen hos övriga hyresgäster som berörs av förhandlingsordningen och andra omständigheter är skäligt att förhandlingsklausulen inte skall gälla.

20 Genom förhandlingsöverenskommelse får bestämmas att i hyran för samtliga lägenheter skall ingå visst belopp som utgör ersättning till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete. Av förhandlingsöverenskommelsen skall framgå hur stor del av hyran som utgör ersättning av detta slag. Beloppet får ej överstiga vad som kan anses skäligt med hänsyn till hyran i övrigt, förhandlingskostnadernas storlek och övriga omständigheter.

24 Har förhandling

Beslut om ändring av hyresvillkoren får ej avse tid före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Om det av särskild anledning finnes skäligt, får hyresnämnden dock förordna att beslut om hyra skall avse även tid dessförinnan.

I ansökningen skall anges den tidpunkt från vilken ändring av hyresvillkoren yrkas. Begärs tilllämpning av bestämmelsen i andra stycket andra meningen, skall skälen härför anges.

27 Underlåter part, sedan motparten i behörig ordning har påkallat förhandling, att fullgöra sin förhandlingsskyldighet enligt 16 § första stycket eller enligt föreskrift i förhandlingsordning, är han skyldig att ersätta motparten skada som har uppstått till följd av hans underlåtenhet. Detsamma gäller, om part bryter mot 16 § andra stycket eller mot 17 §.

Motionärernas förslag

av förhandlingsordningen och

andra omständigheter är skäligt att förhandlingsklausulen inte

skall gälla.

§

Genom förhandlingsöverenskommelse får bestämmas att till hyran för samtliga lägenheter skall läggas visst belopp som utgör ersättning till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete. Av förhandlingsöverenskommelsen skall framgå hur stor del av hyran som utgör ersättning av detta slag. Beloppet får ej överstiga vad som kan anses skäligt med hänsyn till hyran i övrigt, förhandlingskostnadernas storlek och övriga omständigheter.

§

hans sida.

Beslut om ändring av hyresvillkoren får ej avse tid före beslut i hyresnämnd eller bostadsdomstol eller tid före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen.

I ansökningen skall anges den tidpunkt från vilken ändring av hyresvillkoren yrkas.

§

Underlåter hyresvärd, sedan motparten i behörig ordning har påkallat förhandling, att fullgöra sin förhandlingsskyldighet enligt 16 § första stycket eller enligt föreskrift i förhandlingsordning, är han skyldig att ersätta motparten skada som har uppstått till följd av hans underlåtenhet. Detsamma gäller, om hyresvärd bryter mot 16 § andra stycket eller mot 17 §.

CU 1977/78: 32

6 Utskottet

Inledning

I propositionen läggs fram förslag till hyresförhandlingslag. Den föreslagna lagen anger i vilka former och under vilka förutsättningar kollektiva hyresförhandlingar rörande bostadslägenheter får bedrivas. Lagen innehåller också regler om förhandlingsöverenskommelsers rättsverkningar och om den enskilde hyresgästens ställning inom ett kollektivt förhandlingssystem.

Förhandlingar enligt lagen kan avse ett eller flera hus och bedrivs mellan å ena sidan hyresvärden och hans organisation och å andra sidan organisation av hyresgäster. Förhandlingarna grundas på en skriftlig förhandlingsordning, som normalt avses komma till stånd genom avtal mellan de förhandlande parterna. Om avtal inte kan träffas, skall hyresnämnden på begäran av hyresgästorganisation eller hyresvärd kunna besluta om införande av förhandlingsordning. I fråga om hyresgästorganisations rätt att erhålla förhandlingsordning uppställs inga andra villkor än att det bör vara en rättskapabel förening som åtnjuter förtroende ibland de berörda hyresgästerna och som har förutsättningar för att kunna tillvarata deras intressen.

De förhandlande parterna skall kunna påkalla förhandling angående samtliga boendeförhållanden som berör hyresgästerna gemensamt. När det gäller hyran föreslås regler om s. k. primär förhandlingsskyldighet för hyresvärden. Reglerna innebär att hyresvärd, som är bunden av förhandlingsordning, är skyldig att påkalla förhandling med hyresgästorganisationen när han vill höja hyran.

Förhandlingsöverenskommelse om hyran m. m. blir bindande för de enskilda hyresgästerna bara under förutsättning att en s. k. förhandlingsklausul har tagits in i hyreskontrakten. En sådan klausul innebär att överenskommelser som träffas vid de kollektiva förhandlingarna blir gällande för hyresgästen. Motsätter sig hyresgäst att förhandlingsklausul tas in i hyresavtalet eller anser han att en befintlig klausul bör slopas, kan han få frågan om klausulens införande eller slopande prövad av hyresnämnden. En hyresgäst får på det sättet möjlighet till utträde ur det kollektiva förhandlingssystemet.

Om en hyresgäst inte är nöjd med vad som för hans del har bestämts genom en förhandlingsöverenskommelse, skall han utan uppsägning av hyresavtalet kunna ansöka hos hyresnämnden om prövning av överenskommelsen i den delen.

De förhandlande parterna får enligt förslaget rätt att bestämma att i hyran för samtliga lägenheter skall ingå visst belopp som utgör ersättning till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete. Av förhandlingsöverenskommelsen skall framgå hur stor del av hyran som utgör ersättning av detta slag. Hyresgästen får möjlighet att hos hyres -

CU 1977/78:32

nämnden begära prövning av ersättningens skälighet.

Om en kollektiv förhandling skulle stranda, får hyresvärd och hyresgäst rätt att utan uppsägning av hyresavtalet vända sig till hyresnämnden och begära ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett. Hyresnämndens beslut kommer i princip att börja tillämpas tre månader efter det att ansökan gjordes hos nämnden.

Enligt den s. k. avvecklingslagen gäller f. n. att hyrorna för vissa tidigare hyresreglerade lägenheter kan anpassas till en friare hyresmarknad med bruksvärdehyra under en avvecklingsperiod som löper ut den 30 september 1978. 1 propositionen föreslås att avvecklingsperiodcn förlängs t. o. m. den 31 december 1978.

I propositionen läggs också fram förslag till åtgärder mot den s. k. svarta handeln med bostadslägenheter. Bl. a. ändras straffbestämmelserna om uthyrning mot vederlag, så att en särskild straffskala införs för grova brott. I normalfallet skall straffet vara böter eller fängelse i högst sex månader. Är brottet grovt, t. ex. därför att det har utgjort led i en yrkesmässigt bedriven verksamhet, skärps straffet till fängelse i högst två år.

1 propositionen föreslås slutligen att socialnämnden alltid skall underrättas innan vräkning får ske på grund av betalningsförsummelse.

Den nya lagstiftningen föreslås träda i kraft den 1 juli 1978.

Utskottet kommer i det följande att behandla propositionen i de delar som berörs av motionsyrkanden och i övrigt i den mån utskottet har funnit anledning att kommentera de framlagda förslagen.

Allmänna synpunkter

Stark kritik mot propositionens förslag framförs i motionen 1977/78: 1944 (apk). Motionärerna framhåller bl. a. att förslaget enligt deras mening uppenbarligen syftar till att splittra hyresgästfronten och därmed i själva verket gagnar fastighetsägarintressena. Motionärerna hemställer att riksdagen avslår propositionen och godkänner de i motionen anförda riktlinjerna för bostads- och hyrespolitiken.

I samband med utskottets behandling av propositionen har som tidigare nämnts företrädare för partsorganisationerna på hyresmarknaden beretts tillfälle att framföra synpunkter på propositionen. De erinringar och ändringsförslag som därvid framfördes från organisationernas sida gällde enskildheter i de framlagda lagförslagen. Ingen av organisationerna framförde krav på avslag av propositionen. Enligt utskottets mening torde det nu anförda vara tillräckligt skäl för att motionärernas yrkanden bör avslås. Utskottet avstyrker alltså bifall till motionen J 977/78: 1944, yrkandena 1 och 2.

I motionen 1977/78: 1943 (s), yrkandet 1, anförs att propositionen i vissa avseenden har getts en utformning som innebär risk för en uppsplittring av organisationsförhållandena på hyresmarknaden och för att

CU 1977/78:32

uppställda bostadspolitiska målsättningar motverkas. På sådana punkter där lagförslagen enligt motionärernas uppfattning bör ändras av riksdagen, framställs i motionen särskilda yrkanden om detta. Utskottet återkommer senare till behandlingen av dessa yrkanden. I förevarande sammanhang framhåller emellertid motionärerna som ett mera allmänt omdöme om propositionen att det särskilt i motivuttalandena till lagförslagen ges uttryck för uppfattningar som motionärerna för sin del inte kan biträda. Enligt motionärernas uppfattning har exempelvis de oorganiserade hyresgästernas ställning gjorts till en alltför dominerande fråga i propositionen. Motionärerna understryker att det råder en fri organisationsbildning i vårt land och att ingenting därför hindrar enskilda hyresgäster från att vara oorganiserade. Det oproportionerligt stora intresse som i propositionen ägnas åt möjligheterna för en enskild eller en mindre grupp av enskilda hyresgäster att ”mäla” sig ur kollektivet finner motionärerna emellertid svårförklarligt. Enligt motionärernas uppfattning finns det risk för att denna inriktning hos propositionen kan leda till en uppsplittring av organisationsförhållandena på hyresmarknaden. En sådan utveckling är ägnad att försvåra den samlade bedömning av hyressättningsfrågorna som kan ske inom en väl etablerad organisation och som i sin tur är nödvändig för att bruksvärdesystemet skall fungera väl och för att en inte önskvärd hyressplittring skall undvikas. Motionärerna erinrar i sammanhanget om att staten årligen genom lånesystemet ställer mycket stora belopp till bostadsmarknadens förfogande bl. a. i syfte att verka för en hyresutjämning enligt målsättningen lika kostnad för likvärdig bostad. Med propositionens förslag finns det emellertid enligt motionärernas mening risk för att denna målsättning motverkas.

Motionärerna framhåller vidare att systemet med kollektiva överenskommelser på hyresmarknaden har gjort det möjligt att i stor utsträckning undvika en detaljreglering av hur hyresvillkor skall utformas. Detta har inneburit att hyressättningsfrågorna har kunnat avbyråkratiseras. Det nu presenterade lagförslaget riskerar emellertid genom försök att reglera organisationsförhållandena för hyresgästerna och genom inte helt klara motivuttalanden att bli svåröverskådligt och svårbegripligt för den enskilde hyresgästen.

Mot bakgrunden av det anförda bör enligt motionärernas mening regeringen noga följa tillämpningen av den nya lagen och vidta de åtgärder som kan bli erforderliga för att förhindra att de målsättningar för bostadspolitiken som har nämnts i det föregående motverkas. Motionärerna hemställer att riksdagen ger regeringen detta till känna.

Enligt utskottets mening finns det inte sakligt underlag för den kritik av propositionen som motionärerna här har gett uttryck åt. I propositionen görs t. ex. inte, såsom motionärerna menar, några försök att reglera organisationsförhållandena för hyresgästerna. Tvärtom fram -

CU 1977/78:32

håller föredragande statsrådet att den föreslagna lagstiftningen bör vara neutral till hyresgästernas val av intresseorganisation. Utskottet kan inte heller dela motionärernas uppfattning att det i propositionen har ägnats ett oproportionerligt stort intresse åt den enskilde hyresgästens ställning inom ett kollektivt förhandlingssystem. Utskottet erinrar om att också hyresrättsutredningen underströk att avvägningen mellan individens bestämmanderätt och kollektivets är en viktig fråga att beakta i detta sammanhang. En förutsättning för att ett lagfäst kollektivt förhandlingssystem skall kunna godtas är, framhöll utredningen, att i detta byggs in tillräckliga garantier för den enskildes rättssäkerhet. Som en allmän utgångspunkt angav utredningen vidare att det inte kunde komma i fråga att inskränka någon av de möjligheter som hyresgästen f. n. har enligt hyreslagen att få sina förhållanden prövade av hyresnämnden. Enligt utskottets mening föreligger det i här berörda avseenden inte någon principiell skillnad mellan å ena sidan utredningens och å andra sidan propositionens förslag. Utskottet hänvisar också till vad som inledningsvis anförs i lagrådets yttrande om de rättssäkerhetssynpunkter som aktualiseras i detta lagstiftningsärende.

Utskottet delar inte heller motionärernas farhågor för att propositionens förslag skulle vara ägnat att urholka bruksvärdesystemet. Enligt utskottets mening ter sig sådana farhågor egendomliga när det gäller ett lagförslag vars främsta praktiska syfte kan sägas vara att söka underlätta för hyresgästerna att genom förhandlingar anpassa hyrans storlek till vad som enligt bruksvärdereglerna kan anses skäligt.

Beträffande motionärernas kritik av att propositionens förslag skulle utmärkas av onödig detaljreglering och svåröverskådlighet kan utskottet i och för sig medge att det här stundom rör sig om förhållandevis komplicerade rättsförhållanden. Detta torde emellertid enligt utskottets mening vara en oundviklig följd av att det gällt att förena hyreslagens individualistiska avtalssystem med hyresförhandlingslagens kollektivavtalsliknande system. Som framgår av propositionen framhöll f. ö. bostadsdomstolen i sitt remissyttrande över utredningens förslag att detta innebar att hyreslagstiftningen komplicerades ytterligare.

Enligt utskottets uppfattning torde det få anses vara en självklarhet att det ingår i regeringens uppgifter att med uppmärksamhet följa tilllämpningen av en ny lag och att vidta sådana åtgärder som de praktiska erfarenheterna kan ge anledning till. Något skäl till att detta skulle särskilt framhållas av riksdagen i förevarande lagstiftningsärende kan enligt utskottets mening inte anses föreligga. Utskottet avstyrker därför bifall till motionen 1977/78: 1943, yrkandet 1.

Förhandlingsklausul

I propositionen föreslås att man behåller det nuvarande systemet med att ta in förhandlingsklausuler i hyreskontrakten. En sådan klausul in -

CU 1977/78: 32

liebär att överenskommelser om hyra m. m. som träffas vid de kollektiva förhandlingarna blir gällande mot hyresgästen. Motsätter sig hyresgäst att förhandlingsklausul tas in i hyresavtalet eller anser han att befintlig klausul bör slopas, har han enligt hyreslagen möjlighet att få frågan om klausulens införande eller bibehållande prövad av hyresnämnden i förlängnings- resp. villkorstvist. Enligt nuvarande ordning sker hyresnämndsprövningen i dessa fall med tillämpning av 48 § tredje stycket hyreslagen. Där föreskrivs att vid prövning av tvist, som gäller andra hyresvillkor än hyrans storlek eller hyres- eller uppsägningstidens längd, skall det av hyresvärden uppställda villkoret gälla, om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller på annat sätt är obilligt.

Enligt föredragande statsrådets mening bör det anges i hyresförhandlingslagen efter vilka grunder hyresnämnden har att pröva frågan huruvida det är skäligt att förhandlingsklausul skall gälla i hyresförhållandet eller inte. En bestämmelse härom, som skall ersätta 48 § tredje stycket hyreslagen, föreslås bli upptagen i 2 § andra stycket hyresförhandlingslagen. Enligt denna bestämmelse skall förhandlingsklausul föras in eller bibehållas i hyresavtalet, om det inte med hänsyn till hyresgästens personliga boendeförhållanden, inställningen hos övriga hyresgäster som berörs av förhandlingsordningen och andra omständigheter är skäligt att förhandlingsklausulen inte skall gälla.

I motionen 1977/78: 1946 (vpk) anförs att ”hyresgästens personliga boendeförhållanden” inte bör tillmätas betydelse då det gäller frågan om införande eller bibehållande av förhandlingsklausul i hyresavtalet. Motionärerna hemställer att dessa ord bör utgå ur lagtexten.

Utskottet erinrar om att en förhandlingsklausul utgör ett hyresvillkor. Att förvägra hyresgästen rätten att från sin individuella synpunkt få skäligheten av ett visst hyresvillkor prövat av hyresnämnden anser utskottet inte tillrådligt. Utskottet vill vidare peka på att motionärernas förslag innebär en inskränkning av de rättigheter som tillkommer hyresgästen enligt gällande rätt. Utskottet avstyrker därför motionen 1977/78: 1946, såvitt nu är i fråga.

Ersättning för förhandlingsarbete

Det förekommer f. n. i viss utsträckning att fastighetsägare i samband med kollektiva hyresförhandlingar lämnar bidrag till den förhandlande hyresgästföreningen till täckning av dess förhandlingskostnader. Framför allt torde ett sådant bidragssystem tillämpas på den allmännyttiga bostadssektorn. Det finns f. n. inga bestämmelser i hyreslagen rörande sådana finansieringsbidrag. Inte heller har frågan reglerats genom centrala överenskommelser mellan partsorganisationema. Däremot har SABO den 24 maj resp. den 11 oktober 1976 ensidigt utfärdat rekommendationer till medlemsföretagen om vad som bör gälla för företagens del i fråga om utbetalning av förhandlingsersättning.

CU 1977/78:32

I propositionen föreslås att frågan om förhandlingsersättning regleras i hyresförhandlingslagen. De förhandlande parterna bör enligt förslaget få rätt att bestämma att i hyran för samtliga lägenheter skall ingå visst belopp som utgör ersättning till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete. Av förhandlingsöverenskommelsen skall framgå hur stor del av hyran som utgör ersättning av detta slag. Beloppet får ej överstiga vad som kan anses skäligt med hänsyn till hyran i övrigt, förhandlingskostnadernas storlek och övriga omständigheter. Hyresgäst föreslås få möjlighet att hos hyresnämnden begära prövning av ersättningens skälighet. De nu nämnda bestämmelserna finns upptagna i 20 § och 22 § andra stycket i förslaget till hyresförhandlingslag.

I motionen 1977/78: 1943 (s), yrkandet 2, framhålls att de föreslagna bestämmelserna inger betänkligheter ur flera synpunkter. Dels ingriper lagen här i en fråga som på alla andra områden överlämnas till parternas fria prövning och överenskommelser. Dels är förslaget direkt förödmjukande för hyresgästernas organisationer, då det enbart är kostnader som dessa har, som skall kunna prövas av hyresnämnd. Överenskommelser om ersättning för hyresgästorganisationernas förhandlingsarbete innebär, såvitt gäller den allmännyttiga sektorn, att dessa kostnader ingår i den hyreskalkyl som ligger till grund för förhandlingsöverenskommelse om hyra. Men på samma sätt ingår bostadsföretagens avgifter till intresseorganisationer liksom företagens övriga förhandlingskostnader i de överenskomna hyrorna, påpekar motionärerna. Propositionens förslag innebär att fastighetsägarnas organisationskostnader, som alltså också kommer att belasta hyran, inte ifrågasätts medan motsvarande kostnader för hyresgästorganisationen skall underkastas särskild prövning. En på detta sätt olika behandling av likvärdiga kostnader för parterna på hyresmarknaden bör enligt motionärernas mening inte accepteras. Förslaget inger också betänkligheter med hänsyn till strävan att i hyreslagstiftningen komma ifrån den tidigare hyresregleringens detaljerade granskning och fastställelse av vilka kostnader, som skulle få utgöra underlag för hyran. Mot denna bakgrund anser motionärerna att den i propositionen föreslagna ordningen skulle bli ett helt främmande inslag i den nuvarande hyreslagstiftningen. Med hänsyn till det anförda förordar motionärerna att bestämmelserna om förhandlingsersättning bör utgå ur lagförslaget.

Utskottet vill till en början framhålla att propositionens förslag bygger på den värderingen att det av rättviseskäl är rimligt att ett förhandlingsarbete, som kommer samtliga hyresgäster till godo och som också innebär arbets- och kostnadsbesparingar för fastighetsägaren, inte skall behöva finansieras enbart genom medlemsavgifter. Som föredragande statsrådet har framhållit finns det alltså från principiell synpunkt inget att erinra mot förhandlingsöverenskommelser som innebär att också de oorganiserade hyresgästerna i skälig omfattning får bidra till finansieringen av hyresgästorganisationens förhandlingskostnader.

CU 1977/78: 32

12 Utskottet vill vidare understryka att de föreslagna bestämmelserna inte syftar till att försvåra eller begränsa hyresgästorganisationernas möjlighet att med hjälp av bidrag ur hyresmedel få full täckning för sina kostnader för förhandlingsarbetet. Tvärtom torde förslaget åtminstone på sikt komma att bidra till att bryta det motstånd som f. n. finns bland många fastighetsägare och hyresgäster när det gäller att medverka till en sådan finansiering.

Som framgår av propositionen bör de föreslagna bestämmelserna i första hand ses mot bakgrund av de yrkanden om medlemsrabatter i olika former som har utgjort ett omdebatterat inslag i hyresförhandlingarna under senare år. Beträffande förekomsten av sådana yrkanden finner utskottet det här tillräckligt att hänvisa till vad som uppges i ett till utskottets betänkande CU 1975/76: 26 fogat remissyttrande från SABO (se betänkandet s. 26). Utskottet erinrar vidare om att någon central överenskommelse om de frågor som hänger samman med beslut om och utbetalning av förhandlingsersättning ännu inte har kunnat träffas mellan hyresmarknadens partsorganisationer. Vid dessa förhållanden finner utskottet i likhet med föredragande statsrådet att frågan om de oorganiserade hyresgästernas deltagande i finansieringen av förhandlingsverksamheten, såsom också har understrukits av flera remissinstanser, inte kan förbigås med tystnad vid en lagreglering av förhandlingssystemet.

Enligt utskottets mening är vidare den jämförelse som görs i motionen mellan behandlingen av å ena sidan hyresvärdens och å andra sidan hyresgästorganisationens förhandlingskostnader missvisande. Båda sidor har med propositionens förslag möjlighet att inom den ram som följer av hyreslagens bruksvärderegler få ut full täckning för sina förhandhandlingskostnader. Däremot föreligger det en skillnad i behandlingen så till vida, som de föreslagna bestämmelserna avser att förhindra att en hyresgästorganisation kan övervältra kostnader för annat än förhandlingsarbete på icke-medlemmar. Eftersom motsvarande problem inte kan uppstå på fastighetsägarsidan, finns det där inget behov av några sådana bestämmelser.

På grund av det anförda anser utskottet att det är nödvändigt att det i hyresförhandlingslagen upptas bestämmelser om hyresgästorganisations förhandlingskostnader. Utskottet avstyrker därför bifall till motionen 1977/78: 1943, yrkandet 2.

När det gäller bestämmelsernas närmare utformning föreslås i motionen 1977/78: 1946 (vpk) att en mindre ändring görs i lagtexten. Den föreslagna ändringen går ut på att belopp som avser ersättning för förhandlingsarbete inte skall anses utgöra en del av hyran utan skall betraktas som en från hyran fristående avgift. Syftet med motionärernas förslag är att motverka att ersättningsbeloppet påverkar bedömningen av hyrans storlek vid en jämförelseprövning enligt bruksvärdereglerna.

CU 1977/78:32

13 Utskottet vill peka på att i överensstämmelse med språkbruket i hyreslagen avses med uttrycket hyra i hyresförhandlingslagen hela det vederlag som hyresgästen har att erlägga för lägenhetens nyttjande, dvs. totalhyran. Enligt utskottets mening skulle olägenheter uppstå, om man använde begreppet hyra i sinsemellan olika betydelse i dessa båda lagar. Härtill kommer att de ersättningsbelopp som hittills har brukat utgå för förhandlingsarbete från den enskilde hyresgästens synpunkt har varit så låga att de inte kunnat påverka utfallet av en bruksvärdeprövning. Som exempel kan nämnas att enligt SABO:s rekommendation om högsta förhandlingsersättning bör ersättningsbeloppet utgöra högst 0,25 % av kallhyran, om bostadsföretagets sammanlagda hyresintäkter uppgår till högst 40 milj. kr. per år. Den gjorda beräkningen innebar för år 1976 att förhandlingsersättningen då maximalt kunde motsvara ungefär 20 kr. per lägenhet och år. Eftersom så små differenser mellan olika årshyror saknar betydelse vid en bruksvärdeprövning, kan bruksvärdereglerna i praktiken inte användas av en hyresgäst som önskar få skäligheten av debiterad ersättning prövad av hyresnämnden. Som framhålls i propositionen utgör detta anledningen till den föreslagna regeln om att skäligheten av belopp som utgör ersättning för förhandlingsarbete skall få prövas även utan samband med prövning av hyran i övrigt.

Med hänvisning till det anförda anser utskottet att förhandlingsersättning bör debiteras som en del av hyran. Utskottet avstyrker därför bifall till motionen 1977/78: 1946, såvitt nu är i fråga.

Utskottet vill i detta sammanhang beröra en tolkningsfråga som har uppmärksammats i samband med utskottets behandling av den föreslagna regeln om hyresgästs rätt till prövning av skäligheten av det belopp som avser ersättning för förhandlingsarbete. I propositionen framhålls att om de förhandlande parterna kommer överens om att hyresgästorganisationen skall ha ersättning även för annat än förhandlingsarbete så kan sådan ersättning inte prövas enligt den föreslagna prövningsregeln, eftersom ju denna endast avser ersättning för förhandlingsarbete. Föredragande statsrådet pekar emellertid på att om förhandlingarna helt eller delvis avser oorganiserade hyresgäster så kan en ordning där hyresvärden lämnar över en del av hyresmedlen i ersättning för annat än förhandlingsarbete komma att strida mot grunderna för förhandlingssystemet. Detta kan ju enligt statsrådet innebära att hyresgäster som inte är medlemmar i den avtalsslutande organisationen tvingas att indirekt betala för förmåner som kommer endast medlemmarna till godo. Skulle ett sådant förfarande tillämpas, kan det alltså utgöra en anledning för de oorganiserade hyresgästerna att få förhandlingsklausulen slopad. Statsrådet erinrar också om möjligheten av att förhandlingsordningen i så fall kan komma att upphävas för huset i fråga.

Eftersom det har visat sig att det kan uppstå viss osäkerhet om räckvidden av de här återgivna uttalandena i propositionen, finner utskottet

CU 1977/78: 32

det för sin del angeläget att understryka att dessa syftar på medel som överlämnas för att fritt få disponeras av mottagaren enligt dennes eget gottfinnande. Uttalandena får alltså inte uppfattas såsom syftande på anslag för särskild, angiven verksamhet inom ramen för t. ex. ett samarbetsavtal om överföring av vissa uppgifter från fastighetsägarens ansvars- och verksamhetsområde till de boende.

Förfarandet när förhandlingar har strandat m. m.

Även om man kan anta att det kollektiva förhandlingssystemet normalt leder till att tvister löses förhandlingsvägen, kan man inte bortse från möjligheten att uppgörelse i vissa fall inte kan nås och att förhandlingarna strandas. De förhandlande parternas möjligheter att i en sådan situation vidta stridsåtgärder i påtryckningssyfte är i allmänhet begränsade. För tvister i frågor som regleras i hyreslagen — t. ex. frågan om hyrans storlek — finns möjlighet att begära prövning hos hyresnämnden. Möjligheten att få till stånd en hyresnämndsprövning står dock enligt nuvarande hyreslag öppen endast för de enskilda hyresparterna, dvs. för hyresvärd och hyresgäst. De förhandlande parterna kan alltså inte själva föra den olösta tvisten vidare till nämnden. Enligt hyreslagen gäller vidare att en hyresnämndsprövning bara kan ske efter uppsägning till kontraktstidens slut. De av nämnden fastställda nya hyresvillkoren kommer alltså att gälla först för den följande hyresperioden.

Enligt propositionens förslag bör det också i fortsättningen endast vara de enskilda hyresparterna som har rätt att påkalla villkorsprövning hos hyresnämnden, om en kollektiv förhandling skulle stranda. Hyresnämndens prövning föreslås alltså liksom hittills endast kunna avse de individuella hyresavtalen. Enligt förslaget bör dock det nuvarande uppsägningsförfarandet ersättas av ett ansökningsförfarande. Hyresvärd och hyresgäst föreslås sålunda få rätt att utan uppsägning av hyresavtalet vända sig till hyresnämnden och begära ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett. Hyresnämndens beslut kommer i princip att börja tillämpas tre månader efter det att ansökan gjordes hos nämnden. Detta innebär exempelvis att om nämnden skulle godta en av hyresvärden begärd hyreshöjning så kan den nya hyran tas ut tidigast fr. o. m. det månadsskifte som inträffar närmast tre månader efter det att hyresvärdens ansökan om höjningen gavs in till nämnden. Om det av särskild anledning finnes skäligt, skall dock hyresnämnden enligt förslaget kunna förordna att beslut om hyra skall avse även tid dessförinnan.

Förslaget att hyresnämnden skall kunna förordna om retroaktiv hyra kritiseras i motionen 1977/78: 1946 (vpk). Hyresgästerna skall enligt motionärernas uppfattning inte behöva få sin ekonomi försämrad av att fastighetsägare eller hyresnämnder drar ut på tiden med förhandlingar och beslut. Motionärerna föreslår därför att möjligheten till retroaktiva hyreshöjningar slopas.

CU 1977/78:32

15 Enligt utskottets uppfattning är det angeläget att retroaktiva hyreshöjningar i största möjliga utsträckning undviks. Normalfallet bör därför, såsom föreslås i propositionen, vara att en hyreshöjning får tas ut tidigast tre månader efter hyresvärdens ansökan om villkorsprövning. Utskottet delar emellertid föredragande statsrådets uppfattning att det med en sådan konstruktion undantagsvis kan vara rimligt att hyresnämnden får förordna om retroaktiv hyra. Som exempel pekar statsrådet på att förhandlingsordningens parter kan ha fortsatt förhandlingarna under den uttryckliga förutsättningen att den hyra de kunde komma överens om skulle få tas ut från en viss tidpunkt, som sedan har passerats utan att uppgörelse har nåtts. I likhet med statsrådet anser utskottet att det i ett sådant läge är rimligt att hyresnämnden efter en skälighetsbedömning i det enskilda fallet får möjlighet att förordna att den bestämda hyran skall utgå även för förfluten tid. Utskottet ansluter sig också till statsrådets uttalanden om att detsamma bör gälla i vissa fall då part inför utsikten att nå en förhandlingsuppgörelse har fortsatt förhandlingarna utöver den tid som gällde för den tidigare hyresöverenskommelsen och denna tidsutdräkt inte kan läggas honom till last som försummelse. Som framgår av det nu anförda kan alltså omständigheter av det slag som nämns i motionen inte berättiga hyresvärden till att få ta ut retroaktiv hyra. Utskottet vill i sammanhanget tillägga att propositionens förslag inte innebär någon saklig ändring i förhållande till vad hyresrättsutredningen föreslagit i denna del. Eftersom utskottet alltså anser att det inte finns skäl att införa något absolut förbud mot förordnande om retroaktiv hyra, avstyrker utskottet bifall till motionen 1977/78: 1946, såvitt nu är i fråga.

Om hyresvärden enligt det föreslagna ansökningsförfarandet ger in en ansökan om hyreshöjning för viss eller vissa lägenheter till hyresnämnden, skall nämnden med ledning av bruksvärdereglerna i 48 § hyreslagen pröva om den begärda hyran kan godtas. Enligt dessa regler skall den hyra som hyresvärden fordrar godtas, om den inte är oskälig. Den fordrade hyran skall anses oskälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter, som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga med den lägenhet som prövningen avser. Härvid skall bortses från lägenhet vars hyra inte är rimlig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus. Vid jämförelseprövningen skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag.

I propositionen läggs inte fram något förslag till ändring av bruksvärdereglerna. Inte heller hyresrättsutredningen föreslog någon ändring av dessa regler.

Vid remissbehandlingen av utredningens betänkande framhöll dock SABO att ett särskilt prövningssystem skulle behövas för den händelse att hyresförhandlingarna beträffande ett allmännyttigt bostadsföretags

CU 1977/78:32

lägenhetsbestånd skulle stranda. SABO erinrade därvid om den förhandlingsmetod som används för att fastställa dessa bostadsföretags självkostnadsbestämda hyror. Till grund för förhandlingarna ligger alltid en av bostadsföretaget upprättad hyreskalkyl, som innehåller uppgift om företagets självkostnader för kapital, underhåll och drift. På grundval av kalkylen söker företaget och den förhandlande hyresgästföreningen komma överens om hur stora företagets sammanlagda kostnader för bostäder skall anses vara under den tid, vanligen ett år, som de nya hyrorna skall gälla. Förhandlingsparterna kommer alltså först överens om en totalsumma, den s. k. hyrespotten. Vid fortsatta förhandlingar fördelas sedan denna summa mellan företagets olika bostadsområden och fastigheter. Inom varje fastighet fördelas därefter den del av hyrespotten, som faller på fastigheten i form av hyror mellan de enskilda lägenheterna.

Mot bakgrund av den förhand!ingsmetod som sålunda används på den allmännyttiga bostadssektorn förordade SABO i sitt remissvar att om de förhandlande parterna inte kunde komma överens om hyrespottens storlek så skulle de få hänskjuta denna tvistefråga till hyresnämndens prövning. Nämnden skulle då pröva skäligheten av det begärda resp. erbjudna höjningsbeloppet. Sedan nämnden hade fastställt ett totalt höjningsbelopp, skulle förhandlingsparterna återuppta förhandlingen i syfte att träffa en uppgörelse om hur beloppet skulle fördelas mellan olika bostadsområden och lägenheter. Om inte heller dessa förhandlingar skulle leda till en förhandlingsöverenskommelse, borde bostadsföretaget under vissa förutsättningar ges rätt att självt fördela det av nämnden fastställda höjningsbeloppet. Om hyresgäst blev missnöjd med den hyra som åsattes hans lägenhet, skulle han ha möjlighet att vända sig till hyresnämnden för att få hyrans storlek prövad enligt bruksvärdereglerna.

Också Kommunförbundet framförde vid remissbehandlingen liknande kritik mot det av utredningen föreslagna prövningsförfarandet. Enligt förbundets uppfattning borde hyresnämnden på begäran av förhandlingspart kunna pröva hyressättningstvist, när förhandlingsskyldigheten hade fullgjorts utan att överenskommelse hade kunnat träffas. Hyresnämndens prövning skulle i denna situation avse en generell hyresjustering för hela det berörda lägenhetsbeståndet med utgångspunkt i ett tänkt normalskikt. Såväl hyresgäst som hyresvärd skulle ha kvar möjligheten att enligt bruksvärdereglerna erhålla en individuell skälighetsprövning av hyran för viss lägenhet.

Som framgått av den tidigare redogörelsen föranledde inte SABO:s och Kommunförbundets remisskritik att utredningens förslag på denna punkt ändrades under departementsbehandlingen. Som skäl för att utredningsförslaget inte bör frångås erinrar föredragande statsrådet om vikten av att förfarandet vid strandning inte utformas så att det kan

CU 1977/78: 32

minska de förhandlande parternas vilja till förhandlingsuppgörelse. När det gäller tanken att låta hyresnämnden träffa ett principavgörande om skälig totalhyra för det bostadsbestånd som den strandade förhandlingen avser pekar statsrådet på att det i hyreslagen helt saknas materiella regler för en sådan prövning.

I motionen 1977/78: 1943 (s), yrkandet 4, tas de av SABO och Kommunförbundet framförda synpunkterna upp till diskussion från mera allmänna utgångspunkter. Motionärerna konstaterar att frågan hur ett allmännyttigt bostadsföretag skall kunna få en hyressättningstvist löst, om förhandlingarna strandar, har lämnats olöst i propositionen. Motionärerna erinrar om att hyresförhandlingarna på den allmännyttiga sektorn i första hand avser bostadsföretagets behov av ökade inkomster för att få täckning för noterade eller förväntade kostnadsökningar. Det är alltså företagets totala inkomstbehov som skall tillgodoses oberoende av vilket hus eller vilka lägenheter som har förorsakat viss kostnad. Eftersom det bara är hyran för den individuella lägenheten som kan underställas hyresnämndens prövning, kan alltså de förhandlande parterna inte få till stånd en hyresnämndsprövning av den fråga som den strandade förhandlingen verkligen avser, nämligen skäligheten av det totala höjningsbeloppet. Om bostadsföretaget i ett sådant läge ändå skulle använda sig av det i propositionen föreslagna prövningsförfarandet och alltså ge in en ansökan till nämnden med krav på specificerade hyreshöjningar, uppkommer frågan hur jämförelseprövningen vid nämnden skall gå till. I allmänhet skulle det då saknas jämförelselägenheter för bruksvärdeprövningen, eftersom det i de flesta kommuner finns endast ett allmännyttigt bostadsföretag.

Enligt motionärernas mening är det otillfredsställande att det problem sorn SABO och Kommunförbundet har pekat på alltjämt är olöst i propositionen. Motionärerna förordar därför att riksdagen ger regeringen till känna att frågan om utformningen av förfarandet när förhandlingar har strandat bör bli föremål för en allsidig belysning i syfte att finna en lösning som tillgodoser de skilda intressen som kan föreligga.

I anslutning härtill pekar motionärerna på att också vissa andra problem efter hand har blivit märkbara när det gäller bruksvärdereglerna. När bruksvärdesystemet infördes i slutet av 1960-talet byggdes systemet upp på grundval av den principen att de allmännyttiga bostadsföretagens självkostnadsbestämda hyror skulle vara riktgivande för hyresmarknaden i övrigt. På så sätt skulle hyresgästerna på den privata sektorn få ett skydd mot oskäliga hyreshöjningar även om det uppstod ett efterfrågeöverskott på bostäder. Den s. k. bruksvärdeprincipen utsätts dock numera för en i vissa fall motstridig kritik, påpekar motionärerna. Å ena sidan hävdas det ibland att principen leder till att hyresnivåerna drivs upp i det privata bostadsbeståndet som en följd av att de allmännyttiga bostadsföretagens hyror till viss del baseras på andra

2 Riksdagen 1977178. 19 sami. Nr 32

CU 1977/78: 32

kostnader än de som förekommer hos de privata hyresvärdarna. Detta skulle hänga samman med att de allmännyttiga företagen får bära ett mera vittgående socialt ansvar. Å andra sidan hävdas det samtidigt att de allmännyttiga företagen inte tar ut full täckning för sina kostnader vid hyresförhandlingarna. Detta skulle i så fall verka i motsatt riktning när det gäller hyresnivåerna i det privata bostadsbeståndet. Motionärerna erinrar vidare om att den hyresutjämning mellan olika årgångar av bostadshus som förekommer inom de allmännyttiga bostadsföretagen leder till hyresnivåer, som av hyresgästernas företrädare anses ligga alltför högt när det gäller det äldre bostadsbeståndet och som av fastighetsägarnas företrädare anses ligga alltför lågt när det gäller de senaste årens nyproduktion och därför enligt deras mening inte utgör ett korrekt underlag för en jämförelseprövning. Motionärerna anser att det nu anförda visar att utvecklingen på hyresmarknaden har förändrat innebörden av bruksvärdeprincipen. Enligt motionärernas mening bör det därför vara lämpligt att nu utvärdera erfarenheterna av systemet. Detta bör lämpligen kunna ske i samband med den översyn av förfarandet när förhandlingar har strandat som motionärerna har förordat. Motionärerna hemställer att också vad som nu har anförts om behovet av en utvärdering av bruksvärdesystemet ges regeringen till känna.

Utskottet kan beträffande prövningsförfarandet vid hyresnämnden instämma i vad föredragande statsrådet anfört om vikten av att detta förfarande utformas så att förhandlingsparternas vilja att på egen hand nå fram till en överenskommelse inte minskar. Detta talar i och för sig mot införandet av en ordning som ger ett allmännyttigt bostadsföretag rätt att hänskjuta frågan om det totala höjningsbeloppets storlek till hyresnämndens prövning, om uppgörelse i denna fråga inte har kunnat träffas vid förhandlingarna.

Enligt utskottets mening kan man likväl inte bortse från det sakligt berättigade i de synpunkter som SABO och Kommunförbundet har åberopat till stöd för en sådan ordning och som också har kommit till uttryck i motionen. De svårigheter som ett allmännyttigt bostadsföretag skulle ställas inför, om förhandlingarna rörande hyrespotten skulle stranda, kan sägas utgöra den negativa sidan av den betydelsefulla roll som dessa företag spelar vid upprätthållandet av bruksvärdesystemet. Detta system bygger ju på principen att de allmännyttiga företagens självkostnadsbestämda hyressättning skall tjäna som riktpunkt vid en hyresprövning enligt bruksvärdereglerna.

Som motionärerna har påpekat innebär detta att hyresnämnden med propositionens förslag inte ges tillräcklig vägledning i den situation som skulle uppstå, om alla allmännyttiga bostadsföretag i en kommun eller kommunens enda allmännyttiga företag skulle ansöka hos nämnden om hyreshöjning för sina samtliga lägenheter. Otvivelaktigt skulle det visa

CU 1977/78: 32

sig svårt att i en serie bruksvärdeprocesser av detta slag få godtagbara hållpunkter för en skälighetsbedömning av de framförda hyreskraven. Från företagssynpunkt torde det te sig föga meningsfullt att använda sig av denna utväg för att lösa en hyressättningstvist, eftersom de kostnadsberäkningar som utgör grund för hyreskraven och som också har legat till grund för förhandlingarna inte får åberopas inför nämnden. Vad som i dessa avseenden har anförts i motionen ger utskottet anledning att peka på att det ligger en principiell motsättning i att bruksvärdehyror å ena sidan skall vara oberoende av produktionskostnader och löpande kostnader för drift och förvaltning men å andra sidan främst skall fastställas med beaktande av hyran i de allmännyttiga bostadsföretagen, vilken ju i sin tur skall vara självkostnadstäckande.

Utskottet hyser förståelse för att det inte har varit möjligt att under departementsbehandlingen av utredningens betänkande mera ingående överväga en lösning av de problem som aktualiserats i SABO:s och Kommunförbundets remissyttranden. Ett tillgodoseende av dessa remissinstansers önskemål torde förutsätta så stora ingrepp i det hyresrättsliga systemet att det enligt utskottets mening inte heller hade varit lämpligt, om ett förslag med denna inriktning hade presenterats i ett så sent skede av lagstiftningsärendet. Som föredragande statsrådet har påpekat saknar ju hyreslagen f. n. helt regler för hur en hyresnämndsprövning av skälig totalhyra för ett helt bostadsbestånd skulle gå till. I likhet med motionärerna finner utskottet det dock otillfredsställande, om den berörda frågan för framtiden lämnas olöst utan att en mer ingående undersökning har gjorts av vilka möjligheter som står till buds för att åstadkomma en från såväl fastighetsägar- som hyresgästsynpunkt acceptabel lösning. Utskottet delar därför motionärernas uppfattning att det är angeläget att frågan nu blir föremål för en allsidig belysning i syfte att finna en lösning som tillgodoser de skilda intressen som härvidlag kan föreligga.

Utskottet kan också ansluta sig till vad motionärerna har anfört om att utvecklingen på hyresmarknaden synes ha lett till en förändring av bruksvärdeprincipen. De svårigheter som i vissa fall har gjort sig gällande vid tillämpningen av bruksvärdesystemet har medfört att systemet i den allmänna debatten numera utsätts för en delvis motstridig kritik av det slag som motionen innehåller exempel på. Sedan bruksvärdesystemet infördes år 1969 har det inte varit föremål för någon samlad översyn. Utskottet delar därför motionärernas uppfattning att det nu är lämpligt att utvärdera erfarenheterna av systemet. Härvid bör särskilt uppmärksammas vilka effekter som kan konstateras när det gäller sådana förhållanden som omnämns i motionen. I likhet med motionärerna anser utskottet att en utvärdering av detta slag lämpligen bör göras i samband med den nyss förordade översynen av förfarandet när

CU 1977/78: 32

förhandlingar har strandat. Mot bakgrunden av vad som kan komma fram vid sådan utvärdering, bör självfallet övervägas i vilka avseenden bruksvärdereglerna kan behöva justeras.

Med tillstyrkande av motionen 1977/78: 1943, yrkandet 4, förordar utskottet att riksdagen ger regeringen till känna vad som ovan har anförts om utredning av de frågor som rör förfarandet när förhandlingar har strandat och en utvärdering av bruksvärdesystemet.

Hyressättningsnormerna

Utskottet övergår nu till att behandla vissa motioner som går ut på att ändringar i olika hänseenden omedelbart bör göras i de gällande hyressättningsnormerna.

I motionen 1977/78: 1368 (apk) föreslås att riksdagen hemställer hos regeringen om förslag till sådana ändringar i bruksvärdesystemet — eventuellt framlägger förslag till ny lagstiftning — som i kombination med andra nödvändiga bostadspolitiska åtgärder leder till rimligare hyresnivåer och sorn utesluter möjligheterna för privata fastighetsägare att tillgodogöra sig omotiverade hyreshöjningar.

Enligt utskottets uppfattning kan syftet med motionen i viss mån anses tillgodosett genom att en sådan utvärdering av erfarenheterna av bruksvärdereglerna kommer till stånd som utskottet nyss har förordat. Motionärernas förslag syftar emellertid till att åstadkomma en omläggning av samhällets bostadspolitik i en riktning som utskottet för sin del inte kan biträda. Utskottet avstyrker därför bifall till motionen 1977/78: 1368.

I motionen 1977/78: 1384 (vpk) föreslås att riksdagen ändrar 48 § hyreslagen så att hyresvärden inte får begära hyra som överstiger den hyra som utgår för likvärdiga lägenheter. Gör han ändock detta, skall den begärda hyran anses oskälig och sättas ned till skäligt belopp.

Enligt utskottets mening skulle ett genomförande av motionärernas förslag leda till att hyrorna i praktiken låstes på nuvarande nivåer. Utskottet anser inte att en sådan lagändring skulle vara ett verkningsfullt medel för att komma till rätta med de problem som hyreshöjningarna obestridligen innebär. Riksdagen har tidigare avslagit liknande motionsyrkanden (se bl. a. CU 1975/76: 26 och CU 1976/77: 19). Utskottet finner inte skäl att frångå sina tidigare ställningstaganden och avstyrker alltså bifall till motionen 1977/78: 1384.

I avvaktan på att mera långsiktiga ändringar av hyreslagstiftningen och bostadspolitiken kan genomföras, hemställs i motionen 1977/78: 281 (vpk) att riksdagen uttalar sig för ett omedelbart införande av hyresstopp och hos regeringen hemställer om förslag om utvidgning av prisregleringslagen till att omfatta även hyresområdet. Förslag av liknande innebörd framställs också i motionen 1977/78: 1367 (apk), yrkandet 1.

Utskottet har avstyrkt likartade motionsförslag vid flera tillfällen tidigare (se bl. a. CU 1975/76: 26 och CU 1976/77: 19). Utöver då an -

CU 1977/78: 32

förda motiveringar för avslag vill utskottet tillägga att ett införande lagstiftningsvägen av ett allmänt hyresstopp skulle — även om det bara var fråga om en temporär åtgärd — strida mot en av de grundläggande intentionerna bakom förslaget till hyresförhandlingslag, nämligen att en sund utveckling på hyresmarknaden bäst främjas av att hyran och andra hyresvillkor fastställs genom förhandlingar och avtal utan ingripande av lagstiftare och myndigheter. Utskottet avstyrker bifall till motionerna 1977/78: 281 och 1977/78: 1367, yrkandet 1.

Skadestånd

Enligt propositionens förslag bör hyresförhandlingslagen innehålla vissa grundläggande formella regler för det praktiska förhandlingsarbetet. Bl. a. föreslås att den allmänna regeln att förhandling skall bedrivas skyndsamt bör komma till uttryck i hyresförhandlingslagen på samma sätt som skett i medbestämmandelagen (1976: 580). Regeln finns upptagen i 16 § andra stycket förslaget till hyresförhandlingslag.

I 27 § förslaget till hyresförhandlingslag sanktioneras bestämmelserna om hur förhandling skall gå till. Om part underlåter att följa dessa bestämmelser har motparten enligt detta lagrum rätt att kräva skadestånd.

I motionen 1977/78: 1946 (vpk) anförs att endast hyresvärden bör kunna ådömas skadeståndsskyldighet för det fall att hyresförhandling inte har bedrivits tillräckligt snabbt. Motionärerna hemställer att lagtexten ändras i enlighet härmed.

Enligt utskottets mening kan inte en sanktionsbestämmelse av detta slag gälla endast den ena av två avtalsparter. Utskottet avstyrker därför bifall till motionen 1977/78: 1946, såvitt nu är i fråga. Med anledning av motionen vill utskottet dock tillägga att det självfallet inte är meningen att skadestånd skall kunna ådömas i andra fall än där det är fråga om dröjsmål, som inte är av ringa betydelse och som kan läggas vederbörande till last som försummelse. Att en hyresgästorganisation på grund av stor arbetsanhopning tidvis kan ha svårigheter att bedriva förhandlingar med flera hyresvärdar samtidigt får man enligt utskottets mening ha förståelse för och detta bör alltså inte kunna föranleda att krav på skadeståndsskyldighet riktas mot organisationen.

Organisationernas processuella ställning

Propositionens förslag innebär att en avtalad förhandlingsordning helt eller till viss del skall kunna upphävas av hyresnämnden, om detta begärs av en majoritet av hyresgästerna i ett eller flera av de berörda husen. I samband med att nämnden avgör tvist mellan hyresvärden och en grupp hyresgäster om införande eller bibehållande av förhandlingsklausul i hyreskontrakten skall sålunda nämnden enligt förslaget kunna förordna att den förhandlingsordning till vilken de omtvistade klausulerna hänvisar inte vidare skall gälla för det eller de hus som är i fråga. Sådant förordnande får enligt 4 § andra stycket förslaget till hyresför -

CU 1977/78: 32

handlingslag meddelas endast om det föreligger särskilda skäl därtill.

Den föreslagna bestämmelsen tar sikte på fall där det har uppstått konkurrens mellan olika hyresgästorganisationer om rätten att förhandla kollektivt för ett visst lägenhetsbestånd. I motiven till bestämmelsen framhålls att det i en sådan situation bör vara möjligt att upphäva den förhandenvarande förhandlingsordningen, om det med hänsyn till vad som framkommit i processen står klart att följden av hyresnämndens beslut rörande förhandlingsklausulerna skulle bli att förhandlingsordningen i fortsättningen skulle komma att omfatta endast en minoritet av hyresgästerna i det eller de hus som direkt berörs av tvisten. För att förhandlingsordningen skall kunna upphävas bör det enligt motiven dessutom vara utrett i ärendet att en annan hyresgästorganisation avser att försöka få till stånd en förhandlingsordning för det eller de berörda husen.

I hyiesnämndsärende som rör tvist om förhandlingsklausul kan endast hyresvärd och hyresgäst vara parter. Om hyresgäst begär att nämnden då också skall pröva frågan om förhandlingsordningens bestånd, skall detta enligt 30 § tredje stycket förslaget till hyresförhandlingslag inte medföra att den hyresgästorganisation som har slutit avtalet om förhandlingsordning får ställning som part i ärendet. Organisationen skall endast beredas tillfälle att yttra sig i frågan. Om hyresnämnden beslutar att upphäva förhandlingsordningen, föreslås organisationen dock få besvärsrätt rörande beslutet.

I motionen 1977/78: 1943 (s), yrkandet 3, kritiseras det sätt på vilket det processuella förfarandet har utformats i ärenden av detta slag. Motionärerna framhåller att förslaget att hyresgästorganisationen inte skall kunna föra talan som part inför hyresnämnden, när nämnden har att pröva fråga om förhandlingsordningens bestånd, utgör ett undantag från allmänna förvaltningsrättsliga principer. Som lagrådet har påpekat skulle nämligen hyresgästorganisationen enligt förvaltningslagen (1971:290) anses vara part och också ha besvärsrätt i ärendet. Detsamma gäller även i fråga om fastighetsägarorganisation som är avtalspart på hyresvärdens sida. Motionärerna finner det anmärkningsvärt att de organisationer som har slutit avtalet om förhandlingsordning inte skall inta partsställning i ärenden av detta slag. Ett beslut om upphävande av förhandlingsordningen påverkar i hög grad organisationernas rättsliga ställning. Självfallet bör de då ha rätt att som likaberättigade parter föra sin talan i ärendet. Motionärerna kan för sin del inte godta den föreslagna ordningen, eftersom denna innebär att ett civilrättsligt giltigt avtal skulle kunna upphävas av myndighet på talan av tredje man utan att de avtalsslutande parterna har möjlighet att på lika villkor tillvarata sina intressen vid den rättsliga prövningen. Mot bakgrunden av det anförda förordar motionärerna att den ovannämnda föreskriften i 30 § tredje stycket om att hyresgästorganisation och fastighetsägarorganisa -

CU 1977/78:32

tion ej är parter i hyresnämndsärende, vari upptas fråga om förhandlingsordnings bestånd, bör utgå. Detta föranleder att en följdändring bör göras i 31 § i samma lagförslag. Även om det indirekt följer av förvaltningslagens bestämmelser att organisationerna intar partsställning i ett sådant ärende, bör detta i klarhetens intresse slås fast genom en uttrycklig föreskrift. Motionärerna föreslår att en sådan föreskrift tas in i 17 § förslaget till lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Utskottet vill till en början framhålla att de i propositionen föreslagna handläggningsreglerna måste ses mot bakgrund av att fall, där det kan bli fråga om att upphäva en förhandlingsordning, kan antas bli sällsynta. Med hänsyn härtill finns det enligt utskottets mening fog folden ståndpunkt som har intagits i propositionen, nämligen att det inte är motiverat att sådana fall regleras som en särskild ärendetyp utan att det är tillräckligt att fråga om upphävande av förhandlingsordning kan tas upp till prövning i samband med handläggningen av ärende som rör tvist mellan hyresvärden och hyresgästerna om huruvida hyreskontrakten skall innehålla förhandlingsklausul. Med en sådan ordning undviks också en konfrontation mellan de konkurrerande organisationerna i samband med handläggningen inför nämnden. I sammanhanget bör erinras om att det föreslagna förfarandet har godtagits av lagrådet från bl. a. rättssäkerhetssynpunkt.

Att den hyresgästorganisation som har slutit avtalet om förhandlingsordning endast skulle tillerkännas yttranderätt i ärendet, innebär emellertid som motionärerna har framhållit ett undantag från allmänna förvaltningsrättsliga principer. Företrädare för Hyresgästernas riksförbund har inför utskottet kritiserat den föreslagna undantagsregeln och framhållit att det enligt förbundets mening inte finns skäl för att inte ge också de avtalsslutande organisationerna partsställning i hyresnämndsärendet. Eftersom en ändring av organisationernas processuella befogenheter enligt utskottets mening inte bör vidtas i strid mot organisationernas egna önskemål, förordar utskottet att de nu diskuterade reglerna utformas så att de överensstämmer med förvaltningslagens motsvarande bestämmelser. Propositionens lagförslag bör därför ändras på det sätt som motionärerna har föreslagit. Utskottet tillstyrker alltså bifall till motionen 1977/78: 1943, yrkandet 3.

Kooperativa bostadsföretag

Enligt propositionens förslag bör sådana kooperativa bostadsföretag som avses i punkt 16 övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen (1971:479) få möjlighet att efter dispensprövning bli undantagna från hyresförhandlingslagens tillämpningsområde. Det största bostadsföretaget av denna typ är Stockholms kooperativa bostadsförening (SKB) som förvaltar närmare 5 000 kooperativt ägda bostadslägenheter vilka hyrs ut till medlemmarna i föreningen.

CU 1977/78: 32

24 Sorn skäl för att det bör öppnas möjlighet för kooperativa bostadsföretag att bli undantagna från tillämpningen av hyresförhandlingslagen pekar föredragande statsrådet på att lagens bestämmelser i allmänhet inte passar för dessa företag med hänsyn till de former i vilka fastighetsförvaltningen bedrivs och hyresgästinflytandet utövas. Ofta bedrivs verksamheten där i former som står bostadsrättsföreningarnas verksamhetsformer nära.

F. n. gäller att bostadsdomstolen enligt punkt 9 i övergångsbestämmelserna till lagen (1973: 187) om ändring i jordabalken i lydelse enligt SFS 1974: 1084 har rätt att medge kooperativt bostadsföretag att vid hyresupplåtelse tillämpa avtalsbestämmelse som strider mot förbudet i 19 a § hyreslagen mot indexklausuler och andra bestämmelser i hyresavtal som innebär att hyran inte är till beloppet definitivt bestämd. Med stöd av denna dispensregel kan en kooperativ bostadsförening få tillstånd att tillämpa en avtalsklausul som exempelvis innebär att hyran får ändras genom beslut av den av föreningsmedlemmarna valda styrelsen.

I propositionen anförs att den administrativa uppgiften att handha prövningen av dispensärenden rörande hyresförhandlingslagen inte bör ankomma på bostadsdomstolen utan på länsstyrelsen. Föredragande statsrådet erinrar härvid om att länsstyrelsen handhar motsvarande uppgift enligt 25 § bostadssaneringslagen (1973: 531). Dispensbestämmelsen föreslås bli upptagen i 33 § förslaget till hyresförhandlingslag.

I motionen 1977/78: 1945 (s) påpekas att den föreslagna dispensbestämmelsen möjliggör undantag endast från hyresförhandlingslagen och inte dessutom från 19 a § hyreslagen. Sistnämnda lagrum föreslås i propositionen få en ny lydelse som innebär att hyran måste vara till beloppet bestämd antingen i själva hyresavtalet eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen, i skriftlig förhandlingsöverenskommelse. Motionärerna framhåller att det vid ett genomförande av propositionens förslag inte längre skulle finnas någon dispensmyndighet som är behörig att pröva ärenden om undantag från 19 a § hyreslagen. Enligt motionärernas mening finns det emellertid behov av att dispens från tillämpningen av detta lagrum skall kunna meddelas också i fortsättningen. Som exempel nämns att de dispenser som har meddelats med stöd av de nu gällande övergångsbestämmelserna ofta är förbundna med vissa villkor. På grund av ändrade förhållanden kan emellertid ett kooperativt bostadsföretag vilja få ett sådant villkor i dispensbeslutet ändrat. För att detta skall bli möjligt anser motionärerna att propositionens lagförslag bör kompletteras med regler om dispens från tillämpningen av 19 a § hyreslagen. Enligt motionärernas mening är det vidare oklart vilka rättsverkningar propositionen kan anses ha i fråga om de tidigare meddelade dispensbeslutens fortsatta giltighet. Dessa dispenser avser ju 19 a § hyreslagen i en lydelse som genom

CU 1977/78:32

propositionen föreslås bli väsentligt ändrad. I tydlighetens intresse anser motionärerna att det klart bör anges att äldre dispensbeslut behåller sin giltighet efter den nya lagens ikraftträdande.

Utskottet delar motionärernas uppfattning att propositionens lagförslag behöver kompletteras med regler som gör det möjligt för kooperativa bostadsföretag att tillämpa avtalsklausul som avviker från 19 a § hyreslagen i dess föreslagna nya lydelse. Som motionärerna har föreslagit bör de behövliga reglerna tas in i övergångsbestämmelserna till förslaget till lag om ändring i jordabalken. Utskottet, som inte har någon erinran med den av motionärerna föreslagna formuleringen av reglerna, tillstyrker därför bifall till motionen 1977/78: 1945.

Utöver det ovan anförda har de i propositionen framlagda lagförslagen inte gett utskottet anledning till erinran eller särskilt uttalande.

Utskottets hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande fråga om avslag på propositionen att riksdagen avslår motionen 1977/78: 1944, yrkandena 1 och 2,

2. beträffande hyresförhandlingssystemet att riksdagen avslår motionen 1977/78: 1943, yrkandet 1,

3. beträffande förhandlingsklausul m. m. att riksdagen med avslag på motionen 1977/78: 1946 i denna del antar 2, 24 och 27 §§ i det genom propositionen 1977/78: 175 framlagda förslaget till hyresförhandlingslag,

4. beträffande hyresgästorganisations förhandlingskostnader att riksdagen med avslag på motionen 1977/78: 1943, yrkandet 2, godkänner vad utskottet har anfört i denna del,

5. beträffande debitering av förhandlingsersättning att riksdagen med avslag på motionen 1977/78: 1946, såvitt nu är i fråga, godkänner vad utskottet har anfört i denna del,

6. beträffande ersättning för förhandlingsarbete att riksdagen antar 20 och 22 §§ i förslaget till hyresförhandlingslag,

7. beträffande förfarandet när förhandlingar har strandat och en utvärdering av bruksvärdesystemet att riksdagen med bifall till motionen 1977/78: 1943, yrkandet 4, som sin mening getregeringen till känna vad utskottet har anfört om utredning av dessa frågor,

8. beträffande ändringar i bruksvärdesystemet att riksdagen avslår motionen 1977/78: 1368,

9. beträffande ändring av bruksvärdeparagrafen att riksdagen avslår motionen 1977/78: 1384,

10. beträffande införande av hyresstopp att riksdagen

a. avslår motionen 1977/78: 281,

b. avslår motionen 1977/78: 1367, yrkandet 1,

CU 1977/78:32

11. beträffande det processuella förfarandet att riksdagen med bifall till motionen 1977/78: 1943, yrkandet 3,

a. antar 30 och 31 §§ i förslaget till hyresförhandlingslag med den ändringen att paragraferna erhåller följande som utskottets förslag betecknade lydelse:

Regeringens förslag Utskottets förslag

30 §

Fråga enligt denna lag prövas av hyresnämnd. Fråga om skadestånd sorn avses i 8 § andra stycket prövas dock av allmän domstol.

I fråga om förfarandet vid hyresnämnden finns bestämmelser i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Fastighetsägarorganisation eller hyresgästorganisation är ej part i ärende, vari enligt 4 § andra stycket upptas fråga om förhandlingsordnings bestånd, eller i ärende om tvist enligt 22 §.

31 Mot hyresnämnds beslut enligt denna lag får part föra talan hos bostadsdomstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Mot beslut enligt 4 § andra stycket att förhandlingsordning inte vidare skall gälla får talan föras även av hyresgästorganisation som är part enligt förhandlingsordningen.

Besvärshandling skall inges till bostadsdomstolen.

b. antar 17 § i det genom propositionen framlagda förslaget till lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder med den ändringen att paragrafen erhåller följande som utskottets förslag betecknade lydelse:

Regeringens förslag Utskottets förslag

17 §

Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig utredning.

I ärende som avses i 9 kap. 18 eller 21 § jordabalken skall arrendenämnden inhämta yttrande från lantbruksnämnden. Hyresnämnd får i ärende som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973: 531) inhämta yttrande från byggnadsnämnden. Yttrande som sagts nu inhämtas från den lantbruksnämnd eller byggnadsnämnd inom vars område fastigheten är belägen.

Fastighetsägarorganisation eller hyresgästorganisation är ej part i ärende enligt 22 §.

§

Mot hyresnämnds beslut enligt denna lag får part föra talan hos bostadsdomstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

CU 1977/78:32

27 Regeringens förslag Utskottets förslag

I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen (1978: 000) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, be -

reda den hyresgästorganisation som melsén tillfälle att yttra sig.

Innan hyresnämnden meddelar beslut som avses i 4 § andra stycket hyresförhandlingslagen skall den hyresgästorganisation med vilken förhandlingsordning gäller beredas tillfälle att yttra sig.

ingått den klandrade överenskom Begärs

prövning av fråga som avses i 4 § andra stycket hyresförhandlingslagen inträder organisation med vilken förhandlingsordning gäller som medpart till hyresvärden vid handläggningen av ärendet i den delen.

12. beträffande kooperativa bostadsföretag att riksdagen med bifall till motionen 1977/78: 1945 antar övergångsbestämmelserna till det genom propositionen framlagda förslaget till lag om ändring i jordabalken med den ändringen att bestämmelserna erhåller följande som utskottets förslag betecknade lydelse:

Regeringens förslag Utskottets förslag

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978.

Har före ikraftträdandet av denna lag förbehåll enligt 12 kap. 19 a § andra stycket i dess äldre lydelse gjorts i hyresavtal om att hyran skall utgå med belopp som bestäms genom överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller fastighetsägarorganisation, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan hyresgästorganisation, har förbehållet alltjämt rättsverkan enligt sitt innehåll. Sådant förbehåll skall vid tillämpningen av 12 kap. 19 a § första stycket i dess nya lydelse anses som förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978: 000).

Om särskilda skäl föreligger, kan länsstyrelsen ge förening eller aktiebolag som avses i punkt 16 övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen (1971: 479) tillstånd att tillämpa avtalsklausul som avviker från 12 kap. 19 a §. Tillstånd som har meddelats enligt äldre bestämmelser gäller även efter ikraftträdandet av denna lag.

Bestämmelserna i 12 kap. 44 § i den nya lydelsen gäller även i fråga om hyresavtal som har slutits före ikraftträdandet. Har hyresavtalet uppsagts dessförinnan, gäller dock äldre bestämmelser.

13. beträffande övriga lagförslag att riksdagen antar förslaget till hyresförhandlingslag i vad förslaget ej omfattas av utskottets hemställan under 3, 6 och 11,

CU 1977/78: 32

14. att riksdagen antar förslaget till lag om ändring i jordabalken och förslaget till lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder i vad förslagen ej omfattas av utskottets hemställan under 11 och 12,

15. att riksdagen antar övriga genom propositionen framlagda lagförslag.

Stockholm den 11 maj 1978

På civilutskottets vägnar KJELL A. MATTSSON

Närvarande: Kjell A. Mattsson (c), Per Bergman (s), Oskar Lindkvist (s), Lars Henrikson (s), Karl-Erik Strömberg (fp), Thure Jadestig (s), Anna Eliasson (c), Maj-Lis Landberg (s), Birgitta Dahl (s), Kerstin Andersson i Hjärtum (c), Eric Hägelmark (fp), Göthe Knutson (m), Per Olof Håkansson (s), Filip Johansson (c) och Rolf Dahlberg (m).

Reservationer

Per Bergman, Oskar Lindkvist, Lars Henrikson, Thure Jadestig, MajLis Landberg, Birgitta Dahl och Per Olof Håkansson (alla s) har reserverat sig mot betänkandet i följande delar.

1. Hyresförhandlingssystemet

Reservanterna anser att

dels det avsnitt i utskottets yttrande som på s. 8 börjar ”Enligt utskottets” och på s. 9 slutar ”yrkandet 1” bort lyda:

Utskottet erinrar om att förebilden för det lagfästa system för förhandlingar som föreslås i propositionen är det frivilliga förhandlingssystem som har utvecklats av hyresmarknadens partsorganisationer. På den allmännyttiga bostadssektorn har det frivilliga förhandlingssystemet varit i allmänt bruk sedan år 1958. Där finns numera över 400 lokala förhandlingsordningar som tillsammans omfattar närmare 650 000 bostadslägenheter. Under senare år har det frivilliga förhandlingssystemet fått en snabbt ökande utbredning också på övriga delar av hyresmarknaden. På samtliga sektorer finns numera riksomfattande avtal som innehåller närmare anvisningar för förhandlingsverksamheten inom resp. sektor. På samtliga sektorer finns också centralt inrättade partssammansatta organ som har till uppgift dels att pröva uppkomna tvister som inte har kunnat biläggas lokalt, dels att utfärda generella rekommendationer i olika frågor som rör hyres- och andra boendevillkor.

CU 1977/78:32

29 Enligt utskottets mening får utvecklingen av det frivilliga förhandlingssystemet till väsentlig del ses som ett resultat av den organiserade hyresgäströrelsens strävan att skapa förutsättningar för frivilliga uppgörelser mellan hyresmarknadens partsorganisationer. Det frivilliga förhandlingssystemet bygger på den gemensamma övertygelsen att parterna själva med så liten inblandning som möjligt av myndigheterna är bäst skickade att reglera sina mellanhavanden. Till grund för förhandlingssystemet ligger också hyresgästernas insikt om att de endast genom att uppträda kollektivt kan uppbringa en sådan styrka och sådana samlade kunskaper och erfarenheter att de kan uppträda som jämbördiga förhandlingsparter till hyresvärdarna. Det faktiska underläge gentemot hyresvärden, som den enskilde hyresgästen i allmänhet befinner sig i, har allt fler hyresgäster kompenserat genom att ansluta sig till den organiserade hyresgäströrelsen.

Den i Hyresgästernas riksförbund organiserade hyresgäströrelsen har sedan förbundet bildades år 1923 samlat betydande kunskap och erfarenhet. Liksom övriga folkrörelser har den en parlamentarisk uppbyggnad. Den har också en brett utbyggd organisation på det regionala och lokala planet och arbetar med långsiktiga målsättningar, fastlagda i stadgar och program, som antagits efter grundliga diskussioner i rörelsens parlamentariska organ.

De nu existerade förhandlingsordningarna är så gott som undantagslöst tecknade av hyresgästförening ansluten till Hyresgästernas riksförbund. Samtliga förhandlingsordningar i den mening som avses i propositionen bygger på frivilliga överenskommelser. Hyresgästernas riksförbund har alltså inte, som det ibland felaktigt har hävdats i den allmänna debatten, något förhandlingsmonopol. Hyresgäströrelsen har inte heller eftersträvat något sådant. Däremot har hyresgäströrelsen krävt att alla hyresgäster skulle tillförsäkras lagfäst förhandlingsrätt.

På uppdrag av den förra regeringen utarbetade hyresrättsutredningen ett förslag till legalt förhandlingssystem. Förslaget, som var enhälligt, syftade i första hand till att ge hyresgästerna på de delar av hyresmarknaden, där det förekommer att hyresvärdar blankt motsätter sig att förhandla kollektivt, en lagfäst rätt till förhandlingsordning. Huvudprincipen skulle emellertid fortfarande vara att försöka reglera förhållandena på hyresmarknaden genom frivilliga avtal och överenskommelser mellan partsorganisationerna. En tvångsvis genomdriven förhandlingsrätt skulle endast komma i fråga, om andra utvägar inte stod till buds.

Utredningens lagförslag innebar väsentligen ett lagfästande av den förhandlingsmodell som sedan länge har tillämpats på den allmännyttiga sektorn och som senare har efterbildats på de andra sektorerna. På en rad punkter valde utredningen lösningar som direkt motsvarar vad som föreskrivs i de förhandlingsordningar som har rekommenderats av partsorganisationernas centrala gemensamma organ.

CU 1977/78:32

30 Erfarenheterna av det frivilliga förhandlingssystemet är enligt utskottets mening positiva. Systemet har visat att flertalet tvister i hyresfrågor kan biläggas genom förhandlingar. Det kan också konstateras att den fortlöpande demokratiseringen av boendet i hög grad har främjats genom den förhandlingsform som partsorganisationerna gemensamt har utvecklat. Systemet har numera tillämpats under lång tid och har vunnit betydande stadga. Det omfattar ett mycket stort antal hyresgäster. De centrala förlikningsorganens normskapande verksamhet har varit av mycket stort värde för rättsbildningen på området.

Som motionärerna har framhållit har utredningsförslaget genom motivuttalanden i statsrådsanförandet fått en delvis ny karaktär, bl. a. som en följd av att den enskilde hyresgästens förhållanden har gjorts till en dominerande fråga i propositionen. Dessa uttalanden har inte kunnat motiveras av de erfarenheter som föreligger av det frivilliga förhandlingssystemet. Endast i ett mycket begränsat antal fall har t. ex. träffade, förhandlingsöverenskommelser blivit underställda hyresnämndens prövning. Som framhålls i propositionen har dessutom vid remissbehandlingen från bl. a. domstolshåll vitsordats att utredningens förslag innehåller betryggande rättssäkerhetsgarantier för de enskilda hyresgästerna.

Utskottet kan också ansluta sig till motionärernas uppfattning att man vid läsningen av propositionen ofta får intrycket att den föreslagna lagstiftningen i första hand är avsedd att utgöra ett värn för den enskilda hyresgästen mot hyresgäströrelsen. Utskottet vill i anslutning härtill understryka vad motionärerna har anfört om att vi har haft och också i framtiden kommer att ha en fri organisationsbildning i vårt land. Ingenting hindrar därför enskilda hyresgäster från att vara oorganiserade. I stället för att i propositionen ägna så oproportionerligt stort intresse åt möjligheterna för en enskild hyresgäst eller en mindre grupp hyresgäster att ställa sig utanför de kollektiva överenskommelserna, hade det från hyresgästsynpunkt funnits starka skäl att i motiveringen till den nya lagen ytterligare stärka hyresgästkollektivets ställning på bostadsmarknaden i förhållande till fastighetsägarsidan.

Utskottet vill också peka på att framväxten av det kollektiva förhandlingssystemet har gjort det möjligt att undvika en detaljreglering i lag av hur hyresvillkor skall utformas. Som motionärerna har påpekat har detta inneburit att bl. a. hyressättningsfrågorna i stor utsträckning har kunnat avbyråkratiseras. Propositionens förslag innebär emellertid i detta avseende ett steg bakåt i utvecklingen. Utskottet delar motionärernas uppfattning att propositionens förslag är svåröverskådligt och svårbegripligt för den enskilde hyresgästen. Till detta bidrar inte minst att motivuttalandena på många punkter är oklara och motsägelsefulla.

Vad utskottet finner mest betänkligt med propositionens förslag är emellertid de negativa konsekvenser förslaget kan komma att få när

CU 1977/78:32

det gäller att värna om en solidarisk bostadspolitik. Utskottet delar motionärernas uppfattning att det finns risk för att ett genomförande av förslagen kan leda till att organisationsväsendet på hyresmarknaden splittras upp. En sådan utveckling skulle väsentligt försvåra den samlade bedömningen av hyressättningsfrågorna som kan ske inom en väl etablerad organisation och som i sin tur är nödvändig för att bruksvärdesystemet skall fungera tillfredsställande. Utskottet delar alltså motionärernas farhågor för att den föreslagna lagstiftningen kan leda till att det uppstår risk för en hyressplittring som inte är motiverad av skillnader i lägenheternas bruksvärde. Utskottet vill i likhet med motionärerna erinra om att staten årligen genom lånesystemet ställer mycket stora belopp till bostadsmarknadens förfogande bl. a. i syfte att verka för en hyresutjämning enligt målsättningen lika kostnad för likvärdig bostad. Med propositionens förslag finns det emellertid enligt utskottets bedömning risk för att denna målsättning motverkas.

Mot bakgrunden av det anförda vill utskottet understryka vikten av att regeringen noga följer tillämpningen av den föreslagna nya lagen och skyndsamt vidtar de åtgärder som kan bli erforderliga för att förhindra att sådana bostadspolitiska målsättningar motverkas som utskottet har pekat på i det föregående. Med tillstyrkande av motionen 1977/78: 1943, yrkandet 1, förordar utskottet att riksdagen ger regeringen till känna vad utskottet nu anfört.

dels utskottet under 2 bort hemställa:

2. beträffande hyresförhandlingssystemet att riksdagen med bifall till motionen 1977/78: 1943, yrkandet 1, ger regeringen till känna vad utskottet har anfört,

2. Hyresgästorganisations förhandlingskostnader

Reservanterna anser att

dels det avsnitt i utskottets yttrande som på s. 11 börjar ”Utskottet vill” och på s. 12 slutar ”yrkandet 2” bort lyda:

Utskottet delar motionärernas uppfattning att förslaget att i hyresförhandlingslagen inta detaljerade föreskrifter om hyresgästorganisations rätt till ersättning för förhandlingsarbete inger betänkligheter från flera synpunkter. Som motionärerna har påpekat innebär förslaget ett ingrepp i förhållanden som på alla liknande rättsområden har överlämnats till de berörda parternas fria prövhings- och avtalsrätt. Förslaget innebär från denna synpunkt en diskriminering av hyresgästernas organisationer. Som motionärerna påpekat torde det också komma att upplevas som förödmjukande att på detta sätt kunna få skäligheten av sina nedlagda kostnader för förhandlingsarbete prövade av hyresnämnden. Eftersom hyran innehåller täckning av fastighetsägarens kostnader för motsvarande ändamål, måste det från hyresgästkollektivets synpunkt

CU 1977/78: 32

framstå som utmanande att endast den ena förhandlingspartens förhandlingskostnader på detta sätt skall kunna redovisas och granskas. Förslaget strider också, som framhålls i motionen, mot principen i hyreslagstiftningen att enskilda kapital- och driftkostnadsposter i hyran inte kan bli föremål för särskild prövning.

Utskottet finner därför inte skäl att frångå sitt tidigare ställningstagande till frågan om förhandlingsersättning. I sitt av riksdagen godkända betänkande CU 1975/76: 26 s. 5 framhöll utskottet att det enligt utskottets uppfattning inte föreligger något hinder mot att ett bostadsföretag genom bidrag eller eljest tar på sig ett visst ekonomiskt ansvar för hyresgäströrelsens medverkan i ett förhandlingsarbete som kommer alla boende till godo. De i propositionen föreslagna bestämmelserna innebär emellertid enligt utskottets mening att man försvårar utgivandet av sådana bidrag.

På grund av det anförda anser utskottet att de föreslagna bestämmelserna om hyresgästorganisations förhandlingskostnader bör utgå ur förslaget till hyresförhandlingslag.

dels utskottet under 4 bort hemställa:

4. beträffande hyresgästorganisations förhandlingskostnader att riksdagen med bifall till motionen 1977/78: 1943, yrkandet 2, godkänner vad utskottet har anfört i denna del,

3. Debitering av förhandlingsersättning

Reservanterna anser — under förutsättning av bifall till reservationen 2 — att det avsnitt i utskottets yttrande som på s. 13 börjar ”Utskottet vill peka” och på s. 14 slutar ”de boende” bort lyda:

Med hänvisning till att utskottet ovan har förordat att bestämmelserna om förhandlingsersättning bör utgå ur förslaget till hyresförhandlingslag avstyrker utskottet bifall till motionen 1977/78: 1946, såvitt nu är i fråga.

4. Ersättning för förhandlingsarbete

Reservanterna anser — under förutsättning av bifall till reservationerna 2 och 3 — att utskottet under 6 bort hemställa:

6. beträffande ersättning för förhandlingsarbete att riksdagen

a. beslutar att 20 § skall utgå ur förslaget till hyresförhandlingslag,

b. antar 22 § i förslaget till hyresförhandlingslag med den ändringen att paragrafen erhåller följande som reservanternas förslag betecknade lydelse:

CU 1977/78:32

33 Regeringens förslag Reservanternas förslag

22 §

Har förhandlingsöverenskommelse träffats om hyran eller annat hyresvillkor för hyresgäst, har hyresgästen rätt att utan uppsägning av hyresavtalet hos hyresnämnden ansöka om ändring av överenskommelsen i den del den avser honom. För att kunna upptas till behandling skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från den dag då hyresgästen fick underrättelse om det nya villkoret eller, i fråga om hyra, tre månader från den dag då villkoret började tillämpas mot honom.

Vid prövning av hyresvillkor en- Vid prövning av hyresvillkor enligt första stycket skall 12 kap. ligt första stycket skall 12 kap.

48 § jordabalken tillämpas med 48 § jordabalken tillämpas med

den avvikelse som kan följa av den avvikelse som kan följa av

21 §. Skäligheten av belopp som 21 §.

avses i 20 § får prövas även utan samband med prövning av hyran i övrigt.

Beslut varigenom hyresvillkor ändras träder i stället för förhandlingsöverenskommelsen i den delen. Avser beslutet hyra, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen (1975: 635) för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej i fråga om överenskommelse som har ingåtts efter förhandling enligt 5 § tredje stycket.

5. övriga lagförslag

Reservanterna anser — under förutsättning av bifall till reservationerna 2, 3 och 4 — att utskottet under 13 bort hemställa:

13. beträffande övriga lagförslag att riksdagen

a. antar förslaget till hyresförhandlingslag i vad förslaget ej omfattas av utskottets hemställan under 3, 6 och 11,

b. beslutar att 21—33 §§ i förslaget till hyresförhandlingslag skall erhålla numren 20—32 §§,

3 Riksdagen 1977178. 19 sami. Nr 32

CU 1977/78: 32

34 Bilaga 1

Lagförslagen i prop. 1977/78: 175

1 Förslag till Hyresförhandlingslag

Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelser

1 § Förhandling om hyresförhållanden i fråga om bostadslägenheter får enligt denna lag föras mellan å ena sidan hyresvärd eller hyresvärd och organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan organisation av hyresgäster. Förhandling förs på grundval av förhandlingsordning, som kommer till stånd genom avtal mellan de förhandlande parterna eller genom beslut av hyresnämnd.

Som hyresvärd anses i lagen den som för annat ändamål än fritidsändamål regelmässigt hyr ut mer än två bostadslägenheter, vilka ej utgör del av upplåtarens bostad.

Vad som i lagen sägs om avtal om förhandlingsordning och om verkan av att sådant avtal har slutits gäller i tillämpliga delar även i fråga om förhandlingsordning som har beslutats av hyresnämnd.

2 § Med förhandlingsklausul avses i denna lag bestämmelse i hyresavtal varigenom hyresgäst, sedan förhandlingsordning kommit till stånd enligt denna lag, förbinder sig att gentemot honom får utan uppsägning tillämpas bestämmelse om hyra eller annat hyresvillkor, varom överenskommelse träffas på grundval av förhandlingsordningen (förhandlingsöverenskommelse).

Tvist om införande eller bibehållande av förhandlingsklausul i hyresavtal kan av hyresgästen hänskjutas till prövning av hyresnämnd enligt vad som sägs i 12 kap. 49 och 54 §§ jordabalken. I stället för 48 § tredje stycket jordabalken gäller att förhandlingsklausul skall föras in eller bibehållas i hyresavtalet, om det inte med hänsyn till hyresgästens personliga boendeförhållanden, inställningen hos övriga hyresgäster som berörs av förhandlingsordningen och andra omständigheter är skäligt att förhandlingsklausulen inte skall gälla.

Förhandlingsordnings omfattning och innebörd

3 § Förhandlingsordning skall omfatta samtliga bostadslägenheter i ett eller flera hus, om ej parterna är ense om att undanta viss lägenhet. Förhandlingsordning gäller ej för bostadslägenhet, om hyresavtalet till följd av beslut av hyresnämnd inte innehåller förhandlingsklausul.

CU 1977/78: 32

4 § Gäller förhandlingsordning för visst hus, får ej avtal om förhandlingsordning, som avser det huset, slutas med annan organisation av hyresgäster, förrän den förra förhandlingsordningen har upphört att gälla där.

Föreligger särskilda skäl, får hyresnämnd i tvist som avses i 2 § andra stycket förordna att förhandlingsordning inte vidare skall gälla för det eller de hus som är i fråga.

5 § Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att påkalla förhandling med hyresgästorganisationen i fråga om höjning av hyran eller ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 a § jordabalken.

Förhandlingsordning medför vidare, om parterna ej enas om annat, rätt för båda parter att påkalla förhandling i fråga om

1. hyresvillkoren,

2. lägenheternas och husets skick,

3. gemensamma anordningar i huset,

4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt.

Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt för hyresgästorganisationen att påkalla förhandling om fråga som rör tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att företräda honom i saken.

Avtal om förhandlingsordning

6 § Avtal om förhandlingsordning skall upprättas skriftligen och dagtecknas. Avtalet skall innehålla uppgift om vilka lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen.

7 § Om avvikelse skall gälla från vad som stadgas i 5 § andra stycket eller om förhandlingsrätt skall föreligga i fråga som avses i 5 § tredje stycket, skall detta anges i avtalet om förhandlingsordning.

I avtal om förhandlingsordning skall anges den tidpunkt från vilken förhandlingsordningen skall tillämpas. Har så ej skett träder den i kraft omedelbart.

8 § Avtal om förhandlingsordning gäller även för ny hyresvärd.

Har den tidigare hyresvärden försummat att upplysa om att förhandlingsordning gäller och har den nye 'hyresvärden varken ägt eller bort äga kännedom om förhandlingsordningen, är den tidigare hyresvärden skyldig att ersätta skada som förorsakas den nye hyresvärden på grund av försummelsen.

CU 1977/78: 32

36 Rätt till förhandlingsordning

9 § Vägrar hyresvärd att efter skriftlig begäran från organisation av hyresgäster sluta avtal om förhandlingsordning, har organisationen rätt att få frågan om förhandlingsordning prövad av hyresnämnden. Motsvarande rätt tillkommer hyresvärd, om organisation av hyresgäster vägrar att efter skriftlig begäran från hyresvärden sluta avtal om förhandlingsordning.

10 § Vid prövning av tvist som avses i 9 § skall hyresgästorganisationen respektive hyresvärden ha rätt till förhandlingsordning, om det ej med hänsyn till organisationens kvalifikationer, hyresgästernas inställning och omständigheterna i övrigt kan anses obilligt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisationen eller mot hyresgästerna att den begärda förhandlingsordningen skall gälla.

11 § Finner hyresnämnden part berättigad till förhandlingsordning, skall nämnden fastställa förhandlingsordningens innehåll. Den tidpunkt, från vilken förhandlingsordningen skall tillämpas, skall bestämmas så att hyresvärden får skälig tid för att träffa avtal med hyresgästerna om införande av förhandlingsklausul i hyresavtalen.

Uppsägning och förlängning av förhandlingsordning

12 § Förhandlingsordning upphör att gälla efter uppsägning. Uppsägning skall vara skriftlig och skall delges motparten.

Gäller förhandlingsordning tills vidare, upphör den att gälla tidigast vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.

Gäller förhandlingsordning för bestämd tid, skall uppsägningen ske senast tre månader före utgången av den bestämda tiden.

Saknar förhandlingsordning, som avses i tredje stycket, bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och sker ej uppsägning i rätt tid, anses förhandlingsordningen förlängd på ett år.

13 § Uppsägs förhandlingsordning, har motparten rätt att hänskjuta fråga om förlängning av förhandlingsordningen till prövning av hyresnämnden. Ansökan härom skall göras inom tre veckor från den dag då han fick del av uppsägningen. Senare inkommen ansökan upptas ej till behandling.

Tvist som avses i första stycket skall prövas enligt de grunder som anges i 10 §.

Om part påkallar det, skall hyresnämnden i samband med att förhandlingsordning förlängs pröva fråga om ändring av dess innehåll.

CU 1977/78: 32

14 § Är fråga om förlängning av förhandlingsordning ännu ej avgjord, när förhandlingsordningen på grund av uppsägningen skulle ha upphört att gälla, skall förhandlingsordningen tillämpas till dess att frågan är slutligt avgjord.

Förhandlingen

15 § Part som vill förhandla skall göra framställning hos motparten om förhandling. Är både hyresvärd och fastighetsägarorganisation parter enligt förhandlingsordningen, skall båda påkalla förhandling och framställning om förhandling från motpartens sida göras hos var och en av dem.

Framställning om förhandling skall vara skriftlig och ange den eller de frågor om vilka förhandling påkallas.

Sammanträde för förhandling skall hållas inom tre veckor efter det att förhandlingsframställning kommit motparten till handa.

Avvikelse från föreskrifterna i denna paragraf får göras genom skriftligt avtal.

16 § Förhandlingsskyldig part skall själv eller genom ombud inställa sig vid förhandlingssammanträde och lägga fram motiverat förslag till lösning av den fråga som förhandlingen avser.

Förhandling skall bedrivas skyndsamt. Om part begär det, skall föras protokoll som justeras av båda parter.

17 § Part som vid förhandling åberopar viss handling skall vid sammanträde hålla den tillgänglig för motparten, om denne begär det.

18 § Om parterna ej enas om annat, skall förhandling anses avslutad, när part som har fullgjort sin förhandlingsskyldighet enligt 16 § första stycket har givit motparten skriftligt besked om att han frånträder förhandlingen.

Har förhandling om en fråga avslutats utan att överenskommelse träffats och begär part att förhandling om samma fråga skall återupptas, är motparten inte skyldig att träda i förhandling på grund av denna framställning.

Förhandlingsöverenskotnmelsen

19 § Förhandlingsöverenskommelse skall avfattas skriftligen och undertecknas av förhandlingsordningens parter.

Hyresvärden skall underrätta hyresgästerna om innehållet i förhandlingsöverenskommelse.

CU 1977/78: 32

20 § Genom förhandlingsöverenskommelse får bestämmas att i hyran för samtliga lägenheter skall ingå visst belopp som utgör ersättning till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete. Av förhandlingsöverenskommelsen skall framgå hur stor del av hyran som utgör ersättning av detta slag. Beloppet får ej överstiga vad som kan anses skäligt med hänsyn till hyran i övrigt, förhandlingskostnadernas storlek och övriga omständigheter.

21 § I förhandlingsöverenskommelse om hyra skall lika stora lägenheter i ett hus åsättas samma hyra, om det ej med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses föreligga skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet.

22 § Har förhandlingsöverenskommelse träffats om hyran eller annat hyresvillkor för hyresgäst, har hyresgästen rätt att utan uppsägning av hyresavtalet hos hyresnämnden ansöka om ändring av överenskommelsen i den del den avser honom. För att kunna upptas till behandling skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från den dag då hyresgästen fick underrättelse om det nya villkoret eller, i fråga om hyra, tre månader från den dag då villkoret började tillämpas mot honom.

Vid prövning av hyresvillkor enligt första stycket skall 12 kap. 48 § jordabalken tillämpas med den avvikelse som kan följa av 21 §. Skäligheten av belopp som avses i 20 § får prövas även utan samband med prövning av hyran i övrigt.

Beslut varigenom hyresvillkor ändras träder i stället för förhandlingsöverenskommelsen i den delen. Avser beslutet hyra, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen (1975: 635) för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej i fråga om överenskommelse som har ingåtts efter förhandling enligt 5 § tredje stycket.

23 § Omfattas lägenhet av förhandlingsordning, är avtal som hyresvärden träffar med hyresgästen i fråga som avses i 5 § första stycket ogiltigt, om förhandling enligt förhandlingsordningen ej har ägt rum. Sådant avtal är även ogiltigt, om det avser hyreshöjning utöver vad som medges i träffad förhandlingsöverenskommelse eller ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 a § jordabalken i strid med träffad förhandlingsöverenskommelse. Hyresvärden är skyldig att betala tillbaka vad han har uppburit för myc -

CU 1977/78: 32

ket jämte ränta därpå enligt 6 § räntelagen (1975: 635) från dagen för beloppets mottagande.

Första stycket gäller ej, om mot förhandling har mött hinder som ej har berott av hyresvärden eller av fastighetsägarorganisation som är part enligt förhandlingsordningen.

Rätt till prövning av hyresvillkoren i vissa fall

24 § Har förhandling enligt förhandlingsordning avslutats utan att överenskommelse träffats, har hyresvärden och hyresgäst rätt att utan uppsägning av hyresavtalet hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett. Detsamma gäller om mot förhandling har mött hinder, som ej har berott av den som har påkallat ändring av hyresvillkoren eller av organisation som enligt förhandlingsordningen är part på hans sida.

Beslut om ändring av hyresvillkoren får ej avse tid före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Om det av särskild anledning finnes skäligt, får hyresnämnden dock förordna att beslut om hyra skall avse även tid dessförinnan.

I ansökningen skall anges den tidpunkt från vilken ändring av hyresvillkoren yrkas. Begärs tillämpning av bestämmelsen i andra stycket andra meningen, skall skälen härför anges.

25 § Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande.

Villkoren för den fortsatta förhyrningen skall fastställas enligt 12 kap.

48 § jordabalken.

Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har samband med det villkor som förhandlingen har avsett.

Bestämmelserna i 12 kap. 50 § andra meningen och 53 § jordabalken skall tillämpas.

Beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som avtal om villkoren för fortsatt förhyrning.

Skadestånd

26 § Iakttar hyresvärd inte sin skyldighet att påkalla förhandling enligt 5 § första stycket eller enligt föreskrift i förhandlingsordning, är han skyldig att ersätta hyresgästorganisationen skada som har uppstått till följd av hans försummelse.

27 § Underlåter part, sedan motparten i behörig ordning har påkallat förhandling, att fullgöra sin förhandlingsskyldighet enligt 16 § första stycket eller enligt föreskrift i förhandlingsordning, är han skyldig att ersätta motparten skada som har uppstått till följd av hans underlåten -

CU 1977/78: 32

het. Detsamma gäller, om part bryter mot 16 § andra stycket eller mot

17 §.

28 § Vid bedömande om och i vad mån skada har uppstått skall hänsyn tas även till parts intresse av att denna lag och förhandlingsordningen iakttas och till övriga omständigheter av annan än rent ekonomisk betydelse.

29 § Den som vill fordra skadestånd enligt 26 eller 27 § skall dels inom två månader från det han fick kännedom om den omständighet på vilken anspråket grundas underrätta motparten om sitt anspråk, dels också inom två år från det skadan inträffade hänskjuta tvist om anspråket till hyresnämnden. Försummas det, är rätten till talan förlorad.

Övriga bestämmelser

30 § Fråga enligt denna lag prövas av hyresnämnd. Fråga om skadestånd som avses i 8 § andra stycket prövas dock av allmän domstol.

I fråga om förfarandet vid hyresnämnden finns bestämmelser i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Fastighetsägarorganisation eller hyresgästorganisation är ej part i ärende, vari enligt 4 § andra stycket upptas fråga om förhandlingsordnings bestånd, eller i ärende om tvist enligt 22 §.

31 § Mot hyresnämnds beslut enligt denna lag får part föra talan hos bostadsdomstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Mot beslut enligt 4 § andra stycket att förhandlingsordning inte vidare skall gälla får talan föras även av hyresgästorganisation som är part enligt förhandlingsordningen.

Besvärshandling skall inges till bostadsdomstolen.

32 § I tvist som avses i 22 eller 24 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i bostadsdomstolen, i den mån ej annat följer av

18 kap. 6 § rättegångsbalken.

33 § Om särskilda skäl föreligger, kan länsstyrelsen medge undantag från tillämpningen av lagen i fråga om hus som ägs av förening eller aktiebolag som avses i punkt 16 övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen (1971: 479).

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978. Lagen tillämpas inte vid fastställelse eller ändring av övergångshyra enligt lagen (1974: 1080) om avveckling av hyresregleringen.

Såsom avtal om förhandlingsordning enligt denna lag anses även avtal som har ingåtts före ikraftträdandet, om avtalet överensstämmer med bestämmelserna i 1, 3 och 6 §§ samt innefattar rätt att påkalla förhandling rörande någon av de frågor som anges i 5 §.

Har före ikraftträdandet av denna lag förbehåll enligt 12 kap. 19 a §

CU 1977/78: 32

andra stycket jordabalken i dess lydelse före den 1 juli 1978 gjorts i hyresavtal om att hyran skall utgå med belopp som bestäms genom överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller fastighetsägarorganisation, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan hyresgästorganisation, har förbehållet alltjämt rättsverkan enligt sitt innehåll. Sådant förbehåll skall vid tillämpningen av 2 § andra stycket och 3 § denna lag anses som förhandlingsklausul enligt lagen.

2 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1

dels att 7 kap. 13 § samt 12 kap. 19 a, 24 a, 35, 44, 46, 63 och 65 §§ skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i balken skall införas två nya paragrafer, 12 kap. 55 a och 65 a §§, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

7 KAP.

13 §

Även om förbehåll ej skett, gäller upplåtelse som avser arrende eller hyra mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt rum före överlåtelsen.

Första stycket gäller ej i fråga om överenskommelse som avses i 8 §. I fråga om överenskommelse som avses i 7 § gäller första stycket endast om den förut gällande upplåtelsetiden utgått före överlåtelsen, varvid tillträde ej skall anses ha ägt rum innan överenskommelsen trätt i tilllämpning.

Om giltighet av avtal om förhandlingsordning mot ny hyresvärd finns bestämmelser i hyresförhandlingslagen (1978: 000).

12 KAP.

19 a §

Hyran för bostadslägenhet skall Hyran för bostadslägenhet skall vara till beloppet bestämd i avta- vara till beloppet bestämd i avtalet. Detta gäller dock ej ersättning let eller, om avtalet innehåller färtor kostnad som hänför sig till handlingsklausul enligt hyresför lägenhetens

uppvärmning, förse- handlingslagen (1978:000), i för ende

med varmvatten eller elek- handlingsöverenskommelse. Detta

trisk ström eller avgifter för vat- gäller dock ej ersättning för kost ten

och avlopp. nåd som hänför sig till lägenhe tens

uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp.

1 Omtryckt 1971: 1209. 12 kap. omtryckt 1974: 1083.

4 Riksdagen 1977/78. 19 sami. Nr 32

CU 1977/78: 32

42 Nuvarande lydelse

Utan hinder av första stycket första punkten gäller förbehåll i hyresavtal att hyran skall utgå med belopp som bestämmes genom skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan organisation av hyresgäster.

Har avtal träffats i strid med vad som sägs i första och andra styckena, skall hyran utgå med belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

Föreslagen lydelse

Har hyran ej bestämts enligt vad som sägs i första stycket, skall hyran utgå med belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

Om ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlingslagen.

24 a §

Bostadshyresgäst har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförlig åtgärd. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan.

Avser hyresavtalet enfamiljshus som icke är avsett att uthyras varaktigt eller lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt, gäller första stycket endast om ej annat har avtalats.

Avser hyresavtalet enfamiljshus som icke är avsett att uthyras varaktigt eller lägenhet, vilken upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och vilken alltjämt innehaves med sådan rätt, gäller första stycket endast om ej annat har avtalats.

Fråga om skyldighet för hyresgästen att utgiva ersättning enligt första stycket prövas av hyresnämnd.

35 §

Hyresgästen får överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att genom byte erhålla annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen erhållit lägenheten genom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket gäller ej, om

1. lägenheten är förhyrd i andra hand,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens bostad,

CU 1977/78: 32

43 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3. lägenheten är belägen i enfamiljshus som icke är avsett att uthyras varaktigt eller i tvåfamiljshus,

4. upplåtaren innehar lägenhe- 4. lägenheten upplåtits av någon ten med bostadsrätt, som innehade den med bostads rätt

och lägenheten alltjämt innehaves med sådan rätt,

5. hyresavtalet avser möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd.

Medverkar kommun till att hyresgästen får annan bostad genom att anvisa eller förmedla denna, får kommunen göra framställning hos hyresnämnden om tillstånd som avses i första stycket. Vad som sagts nu gäller även kommunalförbund, som handhar för två eller flera kommuner gemensam bostadsförmedling.

44 §

Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyra och har hyresvärden med anledning därav uppsagt avtalet, får hyresgästen ej på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller nedsättes hos överexekutor enligt 21 § senast tolfte vardagen efter det att hyresgästen, i den ordning som gäller för uppsägning, delgivits underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt äger återvinna hyresrätten. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad som sålunda fordras för att återvinna hyresrätten får beslut om vräkning icke meddelas förrän fjorton vardagar förflutit från det att hyresgästen delgivits underrättelsen.

Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyra och har hyresvärden med anledning därav uppsagt avtalet, får hyresgästen ej på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller nedsättes hos överexekutor enligt 21 § senast tolfte vardagen efter det att hyresgästen, i den ordning som gäller för uppsägning, delgivits underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt äger återvinna hyresrätten samt, i fråga om bostadslägenhet, meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad som sålunda fordras för att återvinna hyresrätten får beslut om vräkning icke meddelas förrän fjorton vardagar förflutit från det att hyresgästen delgivits underrättelsen och, i fråga om bostadslägenhet, meddelandet lämnats socialnämnden.

Första stycket gäller ej, om skyldighet att flytta inträder inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkades.

Regeringen eller myndighet som Regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer fastställer regeringen bestämmer fastställer

CU 1977/78: 32

44 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

formulär till underrättelse som av- formulär till underrättelse och

ses i första stycket. meddelande som avses i första

stycket.

46 §

Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet eller, i fall som avses i 4 § första stycket, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när

1. hyresrätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa grunder,

2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen icke bör förlängas,

3. huset skall rivas och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande samt det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

5. lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6. avtalet avser lägenhet i en- 6. avtalet avser lägenhet i endler tvåfamiljshus eller lägenhet eller tvåfamiljshus och upplåtaren

som upplåtaren innehar med bo- har sådant intresse att förfoga över

stadsrätt och upplåtaren har så- lägenheten att hyresgästen skäli dant

intresse att förfoga över lä- gen bör flytta,

genheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

6 a. avtalet avser lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehaves med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller av annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört,

8. hyresförhållandet i annat fall än som avses i 7 beror av anställning för skötsel och tillsyn av fastighet samt anställningen har upphört och det ej är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör,

9. hyresförhållandet beror av annan anställning än som avses i 7 eller 8 och som upphört och det ej är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet,

10. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

CU 1977/78: 32

45 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen avträder endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning.

Avträder bostadshyresgäst lägenhet eller del därav med anledning av att huset skall undergå större ombyggnad, skall hyresgästen om möjligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra likvärdig lägenhet i huset.

55 a

63 Är sådant meddelande från hyresvärden som avses i 10 § eller 42 § första stycket 2, 3 eller 5 avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller beträffande sådant meddelande från hyresgästen som avses i 11, 14, 19, 24 eller 33 §.

I fall som avses i 24 § är det dock till fyllest att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

65 Uppställer någon uppsåtligen villkor om särskilt vederlag för upplåtelse av bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet, dömes till böter eller fängelse i högst ett år. Gärningen får icke åtalas av åklagare, om ej åtal finnes påkallat ur allmän synpunkt.

§

Om rätt till prövning av hyresvillkoren för bostadslägenhet i vissa fall när förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlingslagen (1978: 000).

§

Är sådant meddelande från hyresvärden som avses i 10 § eller 42 § första stycket 2, 3 eller 5 eller sådant meddelande från hyresvärden till socialnämnd som avses i 44 § avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller beträffande sådant meddelande från hyresgästen som avses i 11, 14, 19, 24 eller 33 §. I fall som avses i 24 § är det dock till fyllest att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

§

Uppställer någon uppsåtligen villkor om särskilt vederlag för upplåtelse av bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet, dömes till böter eller fängelse i högst sex månader. I ringa fall skall dock ej dömas till straff.

År brottet grovt, dömes till fängelse i högst två år. Vid bedömande huruvida brottet är grovt skall särskilt beaktas om det utgjort led i en verksamhet som bedrivits yrkesmässigt eller i större omfattning eller om gärningsman -

CU 1977/78: 32

46 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

nen eljest i avsevärd mån har missbrukat sin ställning som ägare eller förvaltare av fastighet.

Villkor som avses i första stycket är ogiltigt. Den som uppställt villkoret är skyldig att återbära vad han mottagit.

65 a §

Ej får någon mottaga, träffa avtal om eller begära ersättning av hyressökande för anvisning av bostadslägenhet. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt grunder som föreskrivs~av regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer.

Den som uppsåtligen bryter mot första stycket dömes till böter eller fängelse i högst sex månader. Är brottet grovt, dömes till fängelse i högst två år.

Den som har uppburit otillåten ersättning är skyldig att återbära den.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978.

Har före ikraftträdandet av denna lag förbehåll enligt 12 kap. 19 a § andra stycket i dess äldre lydelse gjorts i hyresavtal om att hyran skall utgå med belopp som bestäms genom överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller fastighetsägarorganisation, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan hyresgästorganisation, har förbehållet alltjämt rättsverkan enligt sitt innehåll. Sådant förbehåll skall vid tillämpningen av 12 kap. 19 a § första stycket i dess nya lydelse anses som förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978: 000).

Bestämmelserna i 12 kap. 44 § i den nya lydelsen gäller även i fråga om hyresavtal som har slutits före ikraftträdandet. Har hyresavtalet uppsagts dessförinnan, gäller dock äldre bestämmelser.

3 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Härigenom

föreskrivs i fråga om lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder1

dels att 4, 10, 11, 12, 17, 22, 23 och 32 §§ skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skall införas två nya paragrafer, 11 a och 15 a §§, samt närmast före 15 a § en ny rubrik av nedan angivna lydelse.

1 Lagen omtryckt 1974: 1090.

CU 1977/78: 32

47 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 §2

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2. pröva tvist om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34—36 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal eller villkor för sådan förlängning enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 55 § eller uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 §, allt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22—24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:000) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

3. pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 §, allt bostadsrättslagen (1971: 479),

4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60 § första stycket 1 bostadsrättslagen,

5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,

6. pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973: 531) och bostadsförvaltningslagen (1977: 792),

7. pröva frågor enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 9, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

10 §

Underlåter sökanden att på kal- Underlåter sökanden att på kallelse infinna sig inför nämnd, av- leise infinna sig inför nämnd, av skrives

ärendet. Kommer ej mot- skrives ärendet. Kommer ej motparten tillstädes, får nämnden fö- parten tillstädes, får nämnden förelägga honom vid vite att inställa relägga honom vid vite att instäl sig

inför nämnden. Kommer par- la sig inför nämnden. Kommer

ten likväl ej tillstädes och är det parten likväl ej tillstädes och är

icke antagligt att förlikning kan det icke antagligt att förlikning

komma till stånd, avskrives ären- kan komma till stånd, avskrives

det. Rör ärendet tvist som avses i ärendet. Rör ärendet tvist som av 1

§ första stycket 2 eller 4 § första ses i 1 § första stycket 2 eller 4 §

stycket 2 eller 3, avgöres dock första stycket 2,2a eller 3, avgö ärendet

utan hinder av partens res dock ärendet utan hinder av

utevaro. partens utevaro.

2 Senaste lydelse 1977: 794.

CU 1977/78: 32

48 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Uteblir båda parterna i tvist som domstol hänskjutit till nämnden, avskrives ärendet. Uteblir endast den ena parten, äger första stycket andra och tredje punkterna motsvarande tillämpning.

Första och andra styckena äger ej tillämpning om det finns anledning antaga att part har laga förfall för sin utevaro.

11 §

Rör ärende som avskrivits en- Rör ärende som avskrivits enligt 10 § första stycket första ligt 10 § första stycket första

punkten tvist som avses i 9 kap. punkten tvist som avses i 9 kap.

10 §, 10 kap. 6 § eller 12 kap. 49 10 §, 10 kap. 6 § eller 12 kap. 49

eller 55 § jordabalken, 5 § lagen eller 55 § jordabalken, 22 eller

(1957: 390) om fiskearrenden eller 24 § hyresförhandlingslagen (1978:

52 § bostadsrättslagen (1971: 479), 000), 5 § lagen (1957: 390) om fis skall

nämnden återupptaga ären- kearrenden eller 52 § bostadsrätts det

på ansökan av sökanden. An- lagen (1971:479), skall nämnden

sökan göres skriftligen inom tre återupptaga ärendet på ansökan

veckor från den dag beslutet om av sökanden. Ansökan göres

avskrivning meddelades. skriftligen inom tre veckor från

den dag beslutet om avskrivning meddelades.

Uteblir sökanden ånyo, får ärendet icke återupptagas på nytt.

11 a §

Gäller för lägenhet förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978: 000), får hyresnämnd i hyrestvist enligt 12 kap. jordabalken icke pröva hyresvärds yrkande om högre hyra, om ej förhandling som skall påkallas enligt förhandlingsordningen ägt rum rörande tvistefrågan. Detsamma gäller yrkande om ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 a § jordabalken. Har förhandling ej ägt rum, får yrkande ändå upptagas till prövning, om hyresvärden påkallat förhandling men mot denna mött hinder som icke berott av hyresvärden eller av fastighetsägarorganisation som är part enligt förhandlingsordningen.

12 §

Nämnd skall klarlägga tvistefrågorna och, även om medling icke påkallats, söka förlika parterna.

Kan parterna ej förlikas efter förslag av någondera parten, skall nämnden framlägga förslag till förlikning, om det ej är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas.

Förlikning skall avfattas skriftligen och undertecknas av parterna.

CU 1977/78: 32

49 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Träffas ej förlikning, avgöres Träffas ej förlikning, avgöres tvisten av nämnden, om tvisten tvisten av nämnden, om tvisten

rör fråga som avses i 1 § första rör fråga som avses i 1 § första

stycket 2 eller 4 § första stycket stycket 2 eller 4 § första stycket

2 eller 3. I annat fall avskrives 2,2a eller 3. I annat fall avskri ärendet.

ves ärendet.

Ärende angående förhandlingsordning m. m.

15 a §

Tvist som avses i 4 § första stycket 5 a hänskjutes till hyresnämnd genom ansökan som skall vara skriftlig samt innehålla uppgift om parternas namn, den berörda fastighetens belägenhet och tvistens beskaffenhet.

Bestämmelserna i 8 § andra— femte styckena äger motsvarande tillämpning i fråga om ansökan som avses i första stycket.

Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart att förhandling ej behövs. Skall part inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite.

Underlåter sökanden att på kallelse infinna sig inför nämnden, avskrives ärendet. Uteblir motparten, får nämnden förelägga honom vid vite att inställa sig inför nämnden. Uteblir han likväl, avgöres ärendet utan hinder av hans utevaro.

Fjärde stycket äger ej tillämpning om det finns anledning antaga att part har laga förfall för sin utevaro.

17 §

Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig utredning.

I ärende som avses i 9 kap. 18 eller 21 § jordabalken skall arrendenämnden inhämta yttrande från lantbruksnämnden. Hyresnämnd får i ärende som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973: 531) inhämta yttrande från byggnadsnämnden. Yttrande som sagts nu inhämtas från den lantbruksnämnd eller byggnadsnämnd inom vars område fastigheten är belägen.

CU 1977/78: 32

50 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen (1978:000) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den hyresgästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att yttra sig.

Innan hyresnämnden meddelar beslut som avses i 4 § andra stycket hyresförhandlingslagen skall den hyresgästorganisation med vilken förhandlingsordning gäller beredas tillfälle att yttra sig.

22 S3

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2, 3, 6 eller 7. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 34—36 eller 40 § jordabalken eller 30 § andra stycket bostadsrättslagen (1971: 479) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973:531) lämnats utan bifall.

23 Om fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller i ärende angående bostadsrätt, bostadssanering eller särskild förvaltning eller i ärende enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. finns bestämmelser i 12

3 Senaste lydelse 1975: 1133.

4 Senaste lydelse 1977: 794.

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3,5 a, 6 eller 7. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 34—36 eller 40 § jordabalken eller 30 § andra stycket bostadsrättslagen (1971:479) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:000) lämnats utan bifall.

§4

Om fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresförhandlingslagen (1978:000) eller i ärende angående bostadsrätt, bostadssanering eller särskild förvaltning eller i ärende enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyres -

CU 1977/78: 32

51 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

kap. 70 § jordabalken, 76 § bo- fastighet m. m. finns bestämmel stadsrättslagen

(1971:479), 21 § ser i 12 kap. 70 § jordabalken,

bostadssaneringslagen (1973:531), 31 § hyresförhandlingslagen, 76 §

34 § bostadsförvaltningslagen bostadsrättslagen (1971: 479), 21 §

(1977: 792) samt 25 § lagen om bostadssaneringslagen (1973: 531),

förvärv av hyresfastighet m. m. 34 § bostadsförvaltningslagen

(1977:792) samt 25 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.

Mot beslut av hyresnämnd får talan föras särskilt, om nämnden

1. avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14—16, 16 a eller 16 c §,

2. avskrivit ärende enligt 8—10, 2. avskrivit ärende enligt 8—10,

16, 16 a eller 16 c §, dock ej när 15 a, 16, 16 a eller 16 c §, dock ej

ärendet kan återupptagas, när ärendet kan återupptagas,

3. förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4. utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga föreläggande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet.

Särskild talan föres genom besvär hos bostadsdomstolen inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall inges till domstolen.

32 §5

Föres ej talan mot nämnds beslut enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a § jordabalken, 13 a § denna lag eller 13 eller 15 § eller 25 § första stycket bostadsförvaltningslagen (1977:792), får beslutet verkställas såsom lagakraftägande dom.

Föres ej talan mot nämnds beslut enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a § jordabalken, 22, 23, 26 eller 27 § hyresförhandlingslagen (1978: 000), 13 a § denna lag eller 13 eller 15 § eller 25 § första stycket bostadsförvaltningslagen (1977: 792), får beslutet verkställas såsom lagakraftägande dom.

Har hyresnämnd med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningslagen förordnat att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket nämnda lag skall lända till efterrättelse genast, får även sådant beslut, om bostadsdomstolen ej förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande dom.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978.

4 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol

Härigenom föreskrivs att 28 § lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol skall ha nedan angivna lydelse.

5 Senaste lydelse 1977: 794.

CU 1977/78: 32

52 Föreslagen lydelse 28 §!

Nuvarande lydelse

Beslut av bostadsdomstolen äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 4 § 2, 3, 6 eller 7 lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om reparationsf öreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 34 eller 36 § jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2a § bostadssaneringslagen (1973: 531) lämnats utan bifall.

Beslut av bostadsdomstolen äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 4 § 2, 2 a, 3, 5 a, 6 eller 7 lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 34 eller 36 § jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973: 531) eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978: 000) lämnats utan bifall.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978.

5 Förslag till Lag om ändring i lagen (1973:189) med särskilda hyresbestämmelser för vissa orter

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973: 189) med särskilda hyresbestämmelser för vissa orter dels att 2 § skall upphöra gälla, dels att 4 och 6 §§ skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

4 Ärende om ersättning enligt 2 § eller tillstånd enligt 3 § prövas av hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken.

I fråga om förfarandet inför hyresnämnd äger 4 § andra stycket, 17—21 och 24—30 §§ lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder motsvarande tillämpning.

Föreslagen lydelse §x

Ärende om tillstånd enligt 3 § prövas av hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken.

I fråga om förfarandet inför hyresnämnd äger 4 § andra stycket, 14, 17—21 och 24—30 §§ lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder motsvarande tillämpning.

6 §2

Den som uppsåtligen bryter mot Den som uppsåtligen bryter mot

2 eller 3 § dömes till böter eller 3 § dömes till böter eller fängelse

fängelse i högst ett år. Han är i högst ett år.

1 Senaste lydelse 1975: 1137.

1 Senaste lydelse 1974: 823.

2 Senaste lydelse 1974: 823.

CU 1977/78: 32

53 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

även i fall som avses i 2 § skyldig att återbära otillåten ersättning.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978.

Bestämmelserna i 2 § och 6 § i dess äldre lydelse gäller fortfarande beträffande gärning som har begåtts före ikraftträdandet.

6 Förslag till Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479)

Härigenom föreskrivs att 16 § bostadsrättslagen (1971:479) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

16 §

Bostadsrättshavare kan sedan två år förflutit från det bostadsrätten uppläts avsäga sig bostadsrätten och därigenom bli fri från sina förpliktelser som bostadsrättshavare. Avsägelse göres skriftligen hos styrelsen.

Sker avsägelse, övergår bostads- Sker avsägelse, övergår bostadsrätten till föreningen på den far- rätten till föreningen vid det må dag

för avträdande av hyrd lägen- nadsskifte som inträffar närmast

het som inträffar närmast efter efter tre månader från avsägelsen

tre månader från avsägelsen. eller vid det senare månadsskifte

som angivits i denna.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978.

De nya bestämmelserna gäller även i fråga om bostadsrätt som upplåtits före ikraftträdandet. Har avsägelse skett dessförinnan, gäller dock äldre bestämmelser.

7 Förslag till Lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531)

Härigenom föreskrivs att 1 § bostadssaneringslagen (1973: 531) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 §x

Denna lag äger tillämpning på fastighet på vilken finns bostadslägenhet som fastighetens ägare regelmässigt uthyr för annat ändamål än fritidsändamål och som ej utgör del av hans egen bostad. Lagen gäller dock ej fastighet som tillhör staten eller kommun.

När byggnad tillhör innehavare av inskriven tomträtt, äger bestämmelserna i denna lag motsvarande tillämpning på tomträtten. I fråga om

* Senaste lydelse 1974: 821.

CU 1977/78: 32

byggnad som eljest tillhör annan än ägaren av marken gäller lagen i tilllämpliga delar.

Med organisation av hyresgäster avses i denna lag riksorganisation eller förening, som är ansluten till sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheten är belägen.

Med organisation av hyresgäster avses i denna lag organisation som har avtal om förhandlingsordning för fastigheten eller, om förhandlingsordning ej gäller, riksorganisation eller förening, som är ansluten till sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheten är belägen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978.

8 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1974:1080) om avveckling av hyresregleringen Härigenom

föreskrivs att 3 § lagen (1974: 1080) om avveckling av hyresregleringen skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3 §

Under tiden den 1 oktober 1975 Under tiden den 1 oktober 1975 —den 30 september 1978 får hy- —den 31 december 1978 får hyresvärden ta emot högre hyra än resvärden ta emot högre hyra än

som utgått tidigare endast efter som utgått tidigare endast efter

sådan överenskommelse eller sådan överenskommelse eller

prövning som avses i 4 §. prövning som avses i 4 §.

Om den utgående hyran understiger hyran för lägenheter, som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, får hyran under den i första stycket angivna tidsperioden icke höjas i vidare mån än som motsvarar skälig andel av skillnaden mellan utgående hyra och hyran för likvärdiga lägenheter. Andelens storlek skall bestämmas så att lägenhetens hyra den 1 oktober 1978 är anpassad till hyran för likvärdiga lägenheter. Den högsta hyra som sålunda får utgå vid varje tidpunkt under övergångstiden betecknas i denna lag som övergångshyra.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978.

CU 1977/78: 32

55 Bilaga 2

Motionsyrkandenas behandling

Motion

Yrkande Utskottets

Utskottets

Reservation

(nr)

yttrande

(s)

hemställan

(punkt)

(nr)

281 (vpk)

20—21

10 a

1367 (apk)

20—21

10 b

1368 (apk)

1384 (vpk)

1943 (s)

7—9

2a

11—12

4,6

2, 3,4

2 b

11—12

4, 6

2, 3, 4

2c

11—12

4, 13

2,5

3 a

22—23

11 a

3 b

22—23

11 b

17—20

1944 (apk)

1945 (s)

24—25

1946 (vpk)

10, 12—13 14—15, 21

3, 5, 6

CU 1977/78: 32

56 Innehåll

Propositionen 1

Motionerna 1

Utskottet 6

Inledning 6

Allmänna synpunkter 7

Förhandlingsklausul 9

Ersättning för förhandlingsarbete 10

Förfarandet när förhandlingar har strandat m. m 14

Hyressättningsnormerna 20

Skadestånd 21

Organisationernas processuella ställning 21

Kooperativa bostadsföretag 23

Hemställan 25

Reservationer 28

1. Hyresförhandlingssystemet 28

2. Hyresgästsorganisations förhandlingskostnader 31

3. Debitering av förhandlingsersättning 32

4. Ersättning för förhandlingsarbete 32

5. Övriga lagförslag 33

Bilagal Lagförslagen enligt propositionen 34

Bilaga 2 Motionsyrkandenas behandling 55

NORSTEDTS TRYCKERI STOCKHOLM 1978 780059