F 3422-25

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSLUT

Mark- och miljööverdomstolen ändrar mark- och miljödomstolens dom och upphäver lantmäterimyndighetens beslut den 17 december 2024, utom beslutet om fördelning av kostnaden för ärendet, och ställer in förrättningen.

SVEA HOVRÄTT DOM F 3422-25

YRKANDEN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

Länsstyrelsen i Stockholms län (länsstyrelsen) har yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska upphäva lantmäterimyndighetens fastighetsbildningsbeslut.

C.L. och C.N.L. har motsatt sig ändring av mark-och miljödomstolens dom.

U.B. och T.N. har getts tillfälle att yttra sig, men har inte hörts av.

UTVECKLING AV TALAN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

Länsstyrelsen har anfört bland annat följande.

Fastigheterna B och C blir efter förrättningen inte varaktigt lämpade för bostadsändamål, eftersom vattenområden som omfattas av strandskydd tillförs fastigheterna. Vattenområdena är allemansrättsligt tillgängliga och kan inte användas för bostadsändamål. Förrättningen strider således mot lämplighetskravet i 3 kap. 1 § första stycket fastighetsbildningslagen (1970:988), FBL. Det förhållandet att vattenområdena även idag ingår i en bostadsfastighet innebär inte att lämplighetskravet är uppfyllt (se MÖD 2024:58). Att det är vanligt förekommande att vattenområden tillhör bostadsfastigheter i skärgården är inte ett skäl för att skapa flera bostadsfastigheter som strider mot 3 kap. 1 § FBL.

Fastighetsbildningsbeslutet innebär en försämring av fastighetsindelningen. Undantaget från lämplighetskravet i 3 kap. 9 § FBL är därför inte tillämpligt.

Förrättningen strider även mot kravet i 3 kap. 1 § andra stycket FBL, eftersom ändamålet med förrättningen bör tillgodoses på annat sätt än genom fastighetsbildning. Tillgång till de båda vattenområdena för brygga och andra anläggningar bör ordnas genom strandskyddsdispens och servitut för endast det vattenområde som kan bli aktuellt för själva anläggningen.

SVEA HOVRÄTT DOM F 3422-25

Vattenområden ska som huvudregel inte ska läggas till bostadsfastigheter eftersom det innebär att strandskyddets syften motverkas. Det saknas skäl att göra undantag från huvudregeln i detta fall. Förrättningen strider således även mot kraven i 3 kap. 2 § andra stycket FBL.

Genom förrättningen skulle antalet fiskehavare i området även utökas, vilket kan medföra att förvaltningen av fisket i sjön försvåras. Det kan därmed inte uteslutas att den aktuella delningen skulle innebära en olägenhet för fiskevården. Det föreligger inte någon angelägen ändring i fastighetsindelningen som kan motivera att fiskevattnet ändå delas. Förrättningen strider således mot 3 kap. 8 § FBL.

C.L. och C.N.L. har anfört bland annat följande.

Beslutet innebär att ett vattenområde tillhörigt en bostadsfastighet överförs till två andra bostadsfastigheter. Fastigheterna är, efter fastighetsbildningen, alltjämt varaktigt lämpade för sitt ändamål. Fastighetsbildningen är således förenlig med bestämmelserna i 3 kap. 1 § FBL.

För en fastighet som angränsar till vatten kan det föreligga ett befintligt eller framtida behov av ett mindre vattenområde närmast strandlinjen. Behovet kan exempelvis avse brygga för att ta sig till och från fastigheten. Även om behovet kan tillgodoses genom servitut eller med stöd av lagen (1998:812) med särskilda bestämmelser om vattenverksamhet är det mer lämpligt att en fastighet som angränsar till vatten har visst vattenområde närmast strandlinjen.

Fastighetsbildningen innebär inte någon förändring vad gäller strandskyddet för vattenområdet. Strandskyddsreglerna innebär således inte något hinder mot fastighetsbildningen. De avgöranden som länsstyrelsen hänvisar till avser kombinationsfastigheter, vilket det inte är fråga om i nu aktuellt fall.

En överföring av ett vattenområde från en bostadsfastighet till två andra bostadsfastigheter kan rimligen inte innebära olägenhet av någon betydelse för fiskevården.

SVEA HOVRÄTT DOM F 3422-25

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSKÄL

Fastighetsbildning ska ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål. Det ska särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning. (Se 3 kap. 1 § första stycket FBL). Mer mark än vad som väsentligen har bostadstomtskaraktär bör som utgångspunkt inte läggas till en bostadsfastighet (se prop. 1969:128 s. B 113 och B 1156 f.). Som huvudregel finns det inte heller anledning att lägga vattenområde till en bostadsfastighet (se Mark- och miljööverdomstolens dom den 20 maj 2021 i mål nr F 7593-19).

Vidare får fastighetsbildning inte äga rum om ändamålet med hänsyn till sin art och övriga omständigheter bör tillgodoses på något annat sätt än genom fastighetsbildning (se 3 kap. 1 § andra stycket FBL).

Fastighetsbildning får äga rum även om fastighet som nybildas eller ombildas inte blir varaktigt lämpad för sitt ändamål, om fastighetsindelningen förbättras och en mer ändamålsenlig indelning inte motverkas (se 3 kap. 9 § FBL).

En strandfastighets rätt till bl.a. brygga vid någon annans vattenområde regleras i 2 kap. 7 § lagen med särskilda bestämmelser om vattenverksamhet.

Mark- och miljööverdomstolen gör följande bedömning.

Det har inte framkommit tillräckliga skäl för att frångå huvudregeln om att vattenområden inte bör läggas till bostadsfastigheter. Med tillförda vattenområden skulle bostadsfastigheterna således inte bli varaktigt lämpade för sitt ändamål och fastighetsbildningen strider därför mot lämplighetskravet i 3 kap. 1 § första stycket FBL. Att vattenområdena redan idag ingår i en bostadsfastighet leder inte till någon annan bedömning, eftersom varje fastighets lämplighet ska bedömas var för sig.

Fastighetsbildningen innebär inte heller att fastighetsindelningen förbättras. Undantaget i 3 kap. 9 § FBL är således inte tillämpligt.

SVEA HOVRÄTT DOM F 3422-25

Det enskilda intresse som har anförts för att fastighetsbildningen ska tillåtas är att det kan finnas eller uppstå ett behov för strandfastigheterna av ett mindre vattenområde närmast strandlinjen, exempelvis för att ha brygga för att ta sig till och från fastigheten. Det har dock inte framkommit några särskilda omständigheter som medför att det i de här fallen skulle vara oproportionerligt att neka den ansökta fastighetsbildningen.

Sammanfattningsvis kan den sökta fastighetsbildningen inte tillåtas. Lantmäterimyndighetens beslut ska därför upphävas och förrättningen ställas in. Kostnadsfördelningsbeslutet ska dock stå fast i enlighet med parternas överenskommelse.

Domen får enligt 5 kap. 5 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar inte överklagas.

I avgörandet har deltagit hovrättsrådet Fredrik Ludwigs, tekniska rådet Ingela Boije af Gennäs, hovrättsrådet Helen Blomberg, referent, och tf. hovrättsassessorn Kine Karlstedt Ek.

Föredragande har varit Carolina Fredin Haslum.

Bilaga A

Sid 1 (7) NACKA TINGSRÄTT DOM Mål nr F 252-25 Mark- och miljödomstolen 2025-02-28 meddelad i Nacka

PARTER

Klagande

Länsstyrelsen i Stockholms län Box 22067 104 22 Stockholm

Motparter

1C.N-L.

2C.L.

3T.N.

4U.B.

ÖVERKLAGAT BESLUT

Lantmäteriets beslut den 17 december 2024 i ärende nr AB24722

SAKEN

Fastighetsreglering berörande A, B och C i Järfälla kommun

DOMSLUT

Mark- och miljödomstolen avslår överklagandet.

Sid 2 NACKA TINGSRÄTT DOM F 252-25 Mark- och miljödomstolen

BAKGRUND

Lantmäteriet (LM) avslutade den 17 december 2024 en förrättning om fastighetsreglering berörande A, B och C i Järfälla kommun. Därvid beslutades om överförande av vattenområden från bostadsfastigheten A till bostadsfastighetern a B och C, se utdrag ur förrättningskartan nedan.

Länsstyrelsen i Stockholms län har överklagat LM:s beslut till mark- och miljödomstolen.

YRKANDEN M.M.

Länsstyrelsen har yrkat att mark- och miljödomstolen ska upphäva LM:s beslut om fastighetsbildning. Till stöd för överklagandet har anförts i huvudsak följande.

Fastighetsbildningen strider mot reglerna i 3 kap. 1 och 2 §§ fastighetsbildningslagen (1970:988), FBL.

Sid 3 NACKA TINGSRÄTT DOM F 252-25 Mark- och miljödomstolen

För området gäller strandskydd som omfattar landområde intill 300 meter från strandlinjen och vattenområde intill 100 meter från strandlinjen. De vattenområden som överförs genom beslutet omfattas i sin helhet av strandskydd. Fastigheterna omfattas av riksintresse för de samlade natur- och kulturvärdena för Mälaren och öar och strandområden enligt 4 kap. 1 och 2 §§ miljöbalken. Inom dessa områden ska det rörliga friluftslivet särskilt beaktas. Vattenområdet omfattas även av riksintresse yrkesfiske sjöar enligt 3 kap. 5 § miljöbalken. De aktuella fastigheterna ligger utanför detaljplanelagt område. Samtliga fastigheter har varit bebyggda med bostadshus före år 1975 då nuvarande strandskyddslagstiftning infördes.

LM har anfört att det berörda vattenområdet före förrättningen tillhör en bostadsfastighet och att fastighetsbildningen endast inkluderar ett kontinuerligt ianspråktaget vattenområde. Vidare hävdar LM att vattenområdet behövs för att inrymma fastigheternas befintliga bryggor m.fl. anordningar samt förenkla fortsatt förvaltning och nyttjande av dessa.

Allmänhetens rätt att beträda vattenområdet är inte inskränkt, trots att det idag ingår i en bostadsfastighet. Av rättspraxis framgår att vattenområden normalt är att betrakta som allemansrättsligt tillgängliga. Allmänhetens rätt att röra sig på annans vattenområde är vidsträckt. Det är till exempel tillåtet att ro, segla, simma och vintertid gå på isen omedelbart utanför en strandägares bostadshus. Hemfridszonen sträcker sig normalt inte heller ut i vattenområdet. Detta gäller även om landområdet i direkt anslutning till vattnet är ianspråktaget. Det förhållandet att det finns en brygga vid strandområdet innebär inte heller att vattenområdet är privatiserat. Varken på den grunden att det finns en brygga eller att området ingår i en bostadsfastighet går det därför att dra slutsatsen att allmänhetens tillträde till vattenområdet är inskränkt.

Överföringen av vattenområdena till B respektive C förbättrar interespektive fastig hets lämplighet. Vattenområdena behövs inte för bostadsändamål och får inte utan medgiven dispens tillföras anläggningar eller anordningar. Därför strider fastighetsregleringen mot 3 kap 1 § första stycket FBL. Vidare bedömer

Sid 4 NACKA TINGSRÄTT DOM F 252-25 Mark- och miljödomstolen

länsstyrelsen, med stöd av 3 kap. 1 § andra stycket FBL, att tillgång till de båda vattenområdena för brygga och andra anläggningar bör ordnas genom strandskyddsdispens och servitut för endast det vattenområde som kan bli aktuellt för själva anläggningen. Därigenom upprätthålls i högre grad allmänhetens tillträde till vattenområdet.

Av ovan anförda skäl anser länsstyrelsen att den aktuella fastighetsregleringen även strider mot 3 kap. 2 § FBL.

DOMSKÄL

Enligt 3 kap. 2 § andra stycket FBL ska, om naturvårdsföreskrifter eller andra särskilda bestämmelser för bebyggande eller användning av mark gäller, fastighetsbildning ske så att syftet med bestämmelserna inte motverkas. Därvid avses bl.a. bestämmelser om strandskydd.

LM har i sitt beslut funnit att fastighetsbildningen inte motverkar syftet med strandskyddet. LM har därvid anfört att fastighetsbildningen endast inkluderar ett kontinuerligt ianspråktaget vattenområde och att området inte kommer att genomgå någon förändring som motverkar strandskyddets syfte.

Till skillnad från LM konstaterar mark- och miljödomstolen att det aktuella vattenområdet inte är ianspråktaget i den mening som avses i 7 kap. 18 c § första stycket 1. miljöbalken. Som länsstyrelsen påpekat framgår det av rättspraxis att vattenområden normalt är att betrakta som allemansrättsligt tillgängliga och att den hemfridszon som bebyggelse på land kan generera inte sträcker sig ut i vattnet (se t.ex. rättsfallet MÖD 2011:42). Det saknas skäl att betrakta det i målet aktuella vattenområdet annorlunda. Det är alltså allemansrättsligt tillgängligt före fastighetsbildningen. Det kommer dock i precis samma utsträckning att vara tillgängligt för allmänheten efter fastighetsbildningen. Det kommer också i samma utsträckning krävas strandskyddsdispens för att vidta åtgärder inom vattenområdet. Mark- och miljödomstolen delar således LM:s bedömning att området inte kommer att genomgå någon förändring som motverkar strandskyddets allemansrättsliga syfte,

Sid 5 NACKA TINGSRÄTT DOM F 252-25 Mark- och miljödomstolen

dock av andra skäl än de som LM anfört. Som LM konstaterat innebär fastighetsbildningen inte någon påverkan på livsvillkoren för djur- och växtlivet. Inte heller i övrigt har framkommit att den skulle strida mot 3 kap. 2 § FBL.

Enligt 3 kap. 1 § första stycket FBL ska fastighetsbildning ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål. I bestämmelsen ställs inte något krav på att en fastighet ska bli mer lämplig än tidigare för att fastighetsbildningen ska godtas (se Mark- och miljööverdomstolens dom den 13 februari 2023 i mål nr F 735-23). Det förhållandet att överföringen av de aktuella vattenområdena till B och C inte förbättrar respektive fastighets lämplighet innebär alltså inte att fastighetsbildningen strider mot 3 kap. 1 § första stycket FBL. Det är ganska vanligt förekommande, t.ex. i skärgården, att sådana mindre strandnära vattenområden som det är fråga om i detta fall ingår i bostadsfastighet. Detta kan inte i sig anses olämpligt på ett sådant sätt att det i samtliga fall skulle stå i strid med bestämmelsen i 3 kap. 1 § första stycket FBL. Vad länsstyrelsen anfört i sitt överklagande innebär inte att det skulle vara olämpligt i just detta fall. Inte heller i övrigt har framkommit att den aktuella fastighetsbildningen skulle strida mot villkoren i 3 kap. 1 § FBL.

Sammanfattningsvis konstaterar mark- och miljödomstolen att den sökta fastighetsbildningen är förenlig med bestämmelserna i 3 kap. 1 § och 2 § FBL. Vad som anförts i länsstyrelsens överklagande föranleder inte någon annan bedömning. Överklagandet ska således avslås.

HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga (MMD-02) Överklagande kan ske senast den 21 mars 2025.

Magnus Hjort Björn Rossipal I domstolens avgörande har deltagit rådmannen Magnus Hjort och tekniska rådet Björn Rossipal (skiljaktig, se nästa sida).

Sid 6 NACKA TINGSRÄTT DOM F 252-25 Mark- och miljödomstolen

SKILJAKTIG MENING

Tekniska rådet Björn Rossipal är skiljaktig enligt följande.

Inledningsvis konstateras att rättsläget vad gäller huruvida det är tillåtligt att tillföra vattenområde till bostadsfastighet, inte är så tydligt att alla tolkar det likadant. Det finns alltså skäl för Mark- och miljööverdomstolen att bevilja prövningstillstånd om detta avgörande skulle överklagas.

Enligt min mening, skulle mark- och miljödomstolen ha upphävt fastighetsbildningsbeslutet och ställt in förrättningen.

Domskälen för detta skulle enligt min mening ha haft följande innehåll.

Bestämmelsen i 3 kap. 2 § andra stycket FBL torde i just detta fall inte i och för sig utgöra något hinder mot den sökta fastighetsbildningen. Mark- och miljödomstolen håller dock med länsstyrelsen om att de allmänna lämplighetsvillkoren i 3 kap. 1 § FBL inte är uppfyllda.

Av förarbetena till FBL (prop. 1969:128 s.1156 f) framgår bl.a. följande. Det bör inte till en bostadsfastighet läggas mer mark än som väsentligen har karaktär av en bostadstomt. I princip ska en bostadsfastighet inte omfatta sådan mark som endast kan komma till extensiv använd-

ning för ändamålet, utan endast sådan mark som kan komma att

utnyttjas stadigvarande. När en intressekonflikt uppstår mellan å ena sidan den enskildes önskemål om en vidsträckt tomtplats och å andra sidan det rörliga friluftslivets behov av fri tillgång till mark- och strandområden, leder reglerna i FBL i allmänhet till att den enskildes intresse får vika. När det sedan – istället för ett markområde – är fråga om ett vattenområde, är det inte längre fråga om att göra en bedömning av i vilken utsträckning området väsentligen har karaktär av en bostadstomt, eftersom ett vattenområde enligt rättspraxis i princip aldrig kan anses vara ianspråktaget för ett boendes hemfridszon, dvs. vara ianspråktaget enligt 7 kap. 18 c § första stycket 1 miljöbalken (relevanta rättsfall finns angivna i länsstyrelsens utveckling av talan) och därför normalt är i sin helhet allemansrättsligt tillgängligt.

Sid 7 NACKA TINGSRÄTT DOM F 252-25 Mark- och miljödomstolen

Av detta följer att en bostadsfastighet i princip inte ska bildas eller ombildas så att den omfattar ett vattenområde. Om i ett angränsande vattenområde en särskild anordning skulle vara av väsentlig betydelse för en bostad och denna anordning ges dispens från strandskyddet, kan – istället för det alltså otillåtna införlivandet av vattenområde i bostadsfastigheten – det prövas om långsiktigt säkerställd rådighet över behövligt utrymme på grannfastighetens vattenområde kan tillskapas genom att bilda ett servitut begränsat till att avse nämnda anordning. Detta såvida rådigheten inte redan befinns tillfyllest med den legalrättighet som regleras i 2 kap. 7 § lagen (1998:812) med särskilda bestämmelser om vattenverksamhet, eventuellt i kombination med regeln om legalrättighetens fortsatta giltighet efter landhöjning, vilken finns i 1 kap. 6 § jordabalken. Mark- och miljööverdomstolen har gjort motsvarande generella bedömning den 20 maj 2021 i mål F 7593-19.

Av det nämnda följer för det i målet aktuella fallet, att vattenområdena inte behövs för att B respektive C ska vara lämpliga för sitt bostadsändamål utan att vattenområde tvärtom inte bör ingå. Det överklagade fastighetsbildningsbeslutet skulle göra att de hittills lämpliga bostadsfastigheterna inte längre bleve lämpliga för sitt ändamål på det sätt som krävs i 3 kap. 1 § första stycket FBL.

Därtill kommer att LM i sitt protokoll angivit att ändamålet med fastighetsbildningen varit att förenkla den fortsatta och framtida åtkomsten och förvaltningen av befintlig båtplats, brygga och övriga anordningar tillhörande B och C. Mark- och miljödomstolens tolkning av FBL:s regler är, likt den som Mark- och miljööverdomstolen givit uttryck för i sitt mål 7593-19, att sådana ändamål inom vattenområde bör tillgodoses på något annat sätt än genom fastighetsbildning. Sådan anordning eller åtgärd tillhörande B eller C, vilken eventuellt skulle kunna ges (eller tidigare har getts) dispens från strandskyddets förbud, bör ist ället utan nackdel kunna innehas inom fastighetens A vattenområde med stöd av 2 kap. 7 § lagen (1998:812) med särskilda bestämmelser om vattenverksamhet eller med en servitutsrätt att bibehålla anordningen. Det nu nämnda innebär att det aktuella fastighetsbildningsbeslutet strider även mot 3 kap. 1 § andra stycket FBL.

Fastighetsbildningsbeslutet ska följaktligen upphävas och förrättningen ställas in.

Bilaga 1 Hur man överklagar MMD-02