M 9914-24

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSLUT 1. Mark- och miljööverdomstolen ändrar mark- och miljödomstolens dom endast på så sätt att intrångsersättningen ska uppräknas med konsumentprisindex (KPI) från den 8 april 2022 till dagen för Mark- och miljööverdomstolens dom, jämte ränta på det uppräknade beloppet enligt 5 § räntelagen från den 8 april 2022 till och med en månad efter dagen för lagakraftvunnen dom, samt därefter enligt 6 § räntelagen till dess betalning sker.

SVEA HOVRÄTT DOM M 9914-24

2Staten ska betala ersättning för Karsbo Skogsförvaltning AB:s rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen med 100 000 kr och ränta på beloppet enligt 6 § räntelagen från dagen för denna dom till dess betalning sker. Rättegångskostnaderna avser i sin helhet ombudsarvode.

SVEA HOVRÄTT DOM M 9914-24

YRKANDEN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN Staten har yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska ändra mark- och miljödomstolens dom och begränsa statens skyldighet att utge ersättning till Karsbo Skogsförvaltning AB till 17 625 000 kr, uppräknat med KPI från den 8 april 2022 till dagen för Mark- och miljööverdomstolens dom, jämte ränta på det uppräknade beloppet enligt 5 § räntelagen från den 8 april 2022 till och med en månad efter dagen för lagakraftvunnen dom samt därefter enligt 6 § räntelagen till dess betalning sker.

Staten har vidare yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska befria staten från skyldigheten att utge ersättning för motpartens rättegångskostnader vid mark- och miljödomstolen, samt att Mark- och miljööverdomstolen ska förplikta motparten att fullt ut ersätta statens rättegångskostnader vid mark- och miljödomstolen. Slutligen har staten yrkat ersättning för sina rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen.

Karsbo Skogsförvaltning AB (bolaget) har bestritt statens yrkanden men vitsordat att intrångsersättningen ska uppräknas med KPI från den 8 april 2022 till dagen för Markoch miljööverdomstolens dom, jämte ränta på det uppräknade beloppet enligt 5 § räntelagen från den 8 april 2022 till och med en månad efter dagen för lagakraftvunnen dom samt därefter enligt 6 § räntelagen till dess betalning sker. Bolaget har vidare yrkat ersättning för sina rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen.

UTVECKLING AV TALAN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN Staten har fört sin talan på samma sätt som vid mark- och miljödomstolen, och har gjort i huvudsak följande förtydliganden.

Möjligheten att förvärva mark enligt jordförvärvslagen är en markanvändning som till skillnad från skogsbruket inte påverkas av reservatsbildningen, utan representerar ett värde som kvarstår i bolaget och som därför inte ska ersättas. Vid ett sådant ersättningsförvärv av skog från fysisk person används markinnehavet som en transaktionstillgång och inte som en avkastningstillgång. Värdet som transaktionstillgång, den positiva markbalansen, kvarstår hos bolaget. En liknelse kan göras med att värdet av en jakträtt inte ska ersättas. Mark- och miljödomstolens dom besvarar inte

SVEA HOVRÄTT DOM M 9914-24

varför dessa värden ska behandlas på olika sätt, trots att båda kvarstannar i bolaget och är en del av det marknadsvärde som fastigheten representerar. Värdet av den positiva markbalansen är knutet till marken och kan inte uppstå utan marken. Skulle domstolen finna att även värdet av markbalansen ska ersättas kvarstår frågan hur ett sådant värde ska bestämmas. Det är den skadelidande som har att visa skadan och det bör därför följa av allmänna principer att värdet av markbalansen inte kan ersättas utan stöd i utredning. Den uppskattning av påslaget om ca 20 procent som staten presenterat är inte underbyggd på ett sådant sätt att den kan medföra ersättningsskyldighet.

Även om värdet av markbalansen ska ersättas kan detta värde endast avse marken och inte skogen, eftersom skogen fritt kan köpas och säljas av såväl fysiska som juridiska personer. Något krav på förvärvstillstånd finns inte vid köp av skog. Det är därför uteslutet att räkna något värde bestående i markbalans avseende den del av fastighetens värde som svarar mot skogen. Mark- och miljödomstolen har inte beaktat denna omständighet, utan har ansett sig kunna godta ett värde av markbalansen baserat på hela fastighetens värde, trots att det avkastningsvärde som går förlorat avser själva skogsvärdet och inte markvärdet. Värdet av markbalansen är en del av marknadsvärdet men det ska inte ersättas eftersom det inte påverkas utan finns kvar i bolaget. Alldeles oavsett, så måste värdet av den positiva markbalansen bestämmas för varje värderingsobjekt för sig och inte som ett mer allmänt underbyggt antagande.

En skadelidande ska försättas i samma förmögenhetsrättsliga ställning efter som före ett ingrepp av det allmänna, och det framgår av förarbetena till expropriationslagen att allmänna skadeståndsrättsliga principer ska gälla även vid expropriation. Mark- och miljödomstolens dom innebär att bolaget får ersättning från staten för den positiva markbalansen samtidigt som bolaget behåller detsamma att fritt nyttjas i framtiden. Bolagets förmögenhetsställning förbättras alltså genom ersättningen, i förhållande till om inget ingrepp skett.

Bolaget är dessutom skyldigt att begränsa sin skada genom att nyttiggöra markbalansen. Det är riktigt att förvärvstillstånd krävs, men sådant medges om markbalans finns. Staten vidhåller att det värde som ska ersättas är fastighetens marknadsvärde om 14,1 miljoner kr, och att det tillkommande värde som bolaget

SVEA HOVRÄTT DOM M 9914-24

önskar få ersatt varken är utrett eller är att hänföra till en pågående markanvändning som försvåras. Dessutom motiveras det generella påslaget om 25 procent vid expropriation av att osäkerhetsfaktorer i värdering annars skulle riskera att medföra underkompensation.

Bolaget har fört sin talan på samma sätt som vid mark- och miljödomstolen, och har gjort i huvudsak följande förtydliganden.

Staten har under hela processen ändrat sin talan och nomenklaturen på det avdrag från marknadsvärdeminskningen som staten yrkar. Staten har omdefinierat sitt tidigare påstådda JP-värde till ”värdet av markbalansen”. Staten har inte heller tidigare fört fram att markanvändningen skogsbruk ska skiljas från den markanvändning som staten menar att den s.k. markbalansen avser. Bolaget delar inte uppfattningen att markbalansen ingår i pågående markanvändning. Pågående markanvändning är skogsbruk och bolaget har rätt till ersättning för marknadsvärdeminskningen enligt expropriationslagens regler. Jordförvärvslagen ger inte heller någon rätt för en juridisk person att förvärva mark utan förvärvstillstånd, utan förvärvstillstånd krävs i alla situationer. Det finns heller inte något kvarvarande värde i markbalansen och även om så vore ska det inte betraktas som ett avdrag från marknadsvärdeminskningen enligt expropriationslagen. Detta till skillnad från jakträtten, som ingår i fastigheten och kan upplåtas enligt 7 kap. 3 § jordabalken. Det av staten konstruerade värdet av markbalansen är ett påstått värde av att jordförvärvslagen, vid intrång på grund av naturreservat, ger en juridisk person en möjlighet att få tillstånd till ersättningsköp från en fysisk person. Möjligheten till ersättningsköp är dock ingen fastighetsanknuten rätt. Bolaget har visat den marknadsvärdeminskning som uppstår.

UTREDNINGEN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN Mark- och miljööverdomstolen har tagit del av den bevisning som parterna har åberopat, inklusive de inspelade förhören vid mark- och miljödomstolen.

SVEA HOVRÄTT DOM M 9914-24

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSKÄL Tvisten i målet rör hur stor intrångsersättning bolaget har rätt till med anledning av bildandet av naturreservatet Y i Fagersta kommun, vilket omfattar hela bolagets fastighet X.

Till följd av bestämmelser i jordförvärvslagen (1979:230), JFL, är juridiska personers möjligheter att förvärva skogsmark av fysiska personer begränsade. Detta leder till en uppdelad marknad där skogsmark som kan säljas till juridiska personer generellt säljs för högre priser än skogsmark som bara kan säljas till fysiska personer. Att så är fallet beror bland annat på ett mindre utbud och stor efterfrågan från mer kapitalstarka parter på marknaden för juridiska personer. Juridiska personer kan under vissa närmare förutsättningar som framgår av 6 § JFL erhålla ett förvärvstillstånd som ger rätt att köpa skogsmark på marknaden för fysiska personer. Efter lagändring som infördes den 1 juli 2005 gäller detta bland annat om en juridisk person under de fem närmast föregående åren har avstått skogsmark till staten för naturvårdsändamål.

Anledningen till den uppkomna tvisten är parternas skilda uppfattningar i frågan om prisskillnaden mellan dessa två marknader ska beaktas vid bedömningen av intrångsersättningen, dvs. om intrångsersättningen ska beräknas utifrån det högre värde som skogsmarken betingar eftersom den kan säljas på marknaden för juridiska personer, eller om möjligheten till förvärvstillstånd gör att detta ”mervärde” inte ska beaktas. Statens inställning är i korthet att om bolaget ersätts utifrån den högre prisnivån, innebär möjligheten att med stöd av förvärvstillstånd köpa skogsmark av en fysisk person till ett förmånligt pris, att bolaget i praktiken hamnar i ett bättre ekonomiskt läge än om inget intrång i markanvändningen hade skett. Bolaget menar å sin sida i korthet att det inte finns stöd för ett sådant resonemang i tillämpliga ersättningsregler, och att bolaget har rätt till full kompensation för den marknadsvärdeminskning som intrånget ger upphov till, vilken ska bedömas utifrån det pris som skogsmarken hade betingat om den sålts till en annan juridisk person.

Mark- och miljööverdomstolen gör följande bedömning.

SVEA HOVRÄTT DOM M 9914-24

Ersättningen ska bedömas utifrån fastighetens marknadsvärdeminskning Av 31 kap. 4 § miljöbalken framgår att fastighetsägaren har rätt till ersättning på grund av beslut som innebär att pågående markanvändning inom berörd del av en fastighet avsevärt försvåras, om beslutet gäller föreskrifter enligt 7 kap. 5 eller 6 § om åtgärder och inskränkningar som rör naturreservat. Av 31 kap. 2 § miljöbalken framgår att bestämmelserna i expropriationslagen (1972:719), ExL, ska gälla vid ersättning enligt kapitlet om inte balken innehåller avvikande bestämmelser. Det följer av 4 kap. 1 § ExL att intrångsersättning ska betalas med ett belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom intrånget. Därutöver ska ytterligare intrångsersättning betalas med 25 procent av marknadsvärdeminskningen. Det är således fastighetens marknadsvärde som ersättningsbestämningen ska utgå ifrån.

Marknadsvärdet före intrånget inkluderar mervärdet Med marknadsvärde avses det pris som en fastighet sannolikt skulle få vid en försäljning under förhållanden som inte är påverkade av expropriationen (jfr prop. 2009/10:162 s. 51). I det aktuella fallet har en förenklad värderingsmetod använts där ett sedan tidigare tillgängligt ortsprismaterial avseende marknaden för fysiska personer har justerats med ett procentuellt påslag, av värderaren kallat ”JP-värde”, för att motsvara marknadsvärdet på marknaden för juridiska personer. Detta påslag motsvarar inte någon särskild värdekomponent som finns i fastigheten utan beskriver endast skillnaden mellan de uppskattade marknadsvärdena på de olika marknaderna. Markoch miljööverdomstolen anser det vara uppenbart att om inget intrång för naturreservatsändamål hade skett, hade fastighetens marknadsvärde motsvarat det pris som andra juridiska personer sannolikt hade varit beredda att betala för den. Mellanskillnaden i pris, eller det ”mervärde” som finns av det skälet att fastigheten ägs av en juridisk person, är således inkluderat i marknadsvärdet.

Den positiva markbalansen är inte en del av marknadsvärdet Möjligheten för en juridisk person att köpa skogsmark på marknaden för fysiska personer, t.ex. med stöd av ett förvärvstillstånd, brukar beskrivas som positiv markbalans. När en sådan möjlighet används för att köpa skogsmark sker detta i regel till ett mer förmånligt pris än vid ett köp på marknaden för juridiska personer. Det

SVEA HOVRÄTT DOM M 9914-24

innebär även en breddning av marknaden för en juridisk person som kan medföra att mer attraktiva objekt beträffande virkesförråd, bonitet och belägenhet blir tillgängliga. Därigenom kan en positiv markbalans ha ett värde för en juridisk person. Möjligheten att förvärva skogsmark uppstår dock först genom reservatsbildningen och tillkommer den juridiska personen till följd av förvärvslagstiftningen. Denna möjlighet är dessutom begränsad av vissa villkor och det eventuella värde den positiva markbalansen får för den juridiska personen låter sig först bestämmas när ett eventuellt ersättningsköp har genomförts. Förutsättningarna för en försäljning på marknaden för juridiska personer och därmed det sannolika försäljningspriset påverkas däremot inte av den omständigheten att bolaget erhåller en positiv markbalans. Enligt Mark- och miljööverdomstolens bedömning utgör den positiva markbalansen inte en del av fastighetens marknadsvärde före reservatsbildningen och det har inte heller framkommit att något kvarvarande värde till följd av denna möjlighet finns kvar i fastigheten efter reservatsbildningen.

Den positiva markbalansen är inte en del av den pågående markanvändningen Rätt till intrångsersättning föreligger i de delar pågående markanvändning avsevärt försvåras. Pågående markanvändning var vid värdetidpunkten skogsbruk och jakt. Bildandet av naturreservatet har inneburit att den pågående markanvändningen skogsbruk har försvårats avsevärt. Staten har invänt att ”mervärdet” motsvarar den positiva markbalans som bolaget erhåller till följd av reservatsbildningen och att denna markbalans ska ses som en särskild form av pågående markanvändning som kan skiljas från markanvändning i form av skogsbruk och som inte påverkas av reservatsbildningen. Ersättning ska enligt staten därför inte utgå för denna del av markanvändningen.

Enligt Mark- och miljööverdomstolen kan den pågående markanvändningen inte delas upp så att rättigheten för en juridisk person att äga skogsmark ses som en egen form av markanvändning vid sidan av skogsbruk och jakt. Detta skulle innebära en alltför långtgående utvidgning av begreppet pågående markanvändning som saknar stöd i lagstiftning och praxis. Som domstolen konstaterat ovan uppkommer möjligheten för bolaget att förvärva skogsmark till följd av jordförvärvslagstiftningen och har ingen koppling till markanvändningen på reservatsfastigheten före reservatsbildningen. Den

SVEA HOVRÄTT DOM M 9914-24

positiva markbalansen kan alltså inte ses som en del av den pågående markanvändningen.

Marknadsvärdet efter intrånget Enligt Mark- och miljööverdomstolen ska intrångsersättningen beräknas utifrån det högre marknadsvärde fastigheten hade innan reservatsbildningen till följd av att den kunde säljas på marknaden för juridiska personer. Det har inte framkommit att det efter reservatsbildningen finns kvar något mervärde i fastigheten till följd av att denna kunnat säljas på marknaden för fysiska personer. Den positiva markbalansen utgör inte något kvarvarande värde i fastigheten efter reservatsbildningen även om den skulle kunna ha ett värde för fastighetsägaren.

Avdrag kan inte göras för mervärdet för att undvika att bolaget överkompenseras Frågan återstår om det på någon av de av staten anförda grunderna är möjligt att göra avdrag för mervärdet vid bestämmandet av intrångsersättningen, trots att det alltså är en del av marknadsvärdet. Staten menar att bolaget annars kompenseras två gånger i och med möjligheten till ersättningsförvärv från fysisk person.

Mark- och miljööverdomstolen finner inte anledning att ifrågasätta att många bolag som utsätts för intrång av detta slag väljer att utnyttja den positiva markbalansen och att detta kan innebära en företagsekonomisk vinst i förhållande till om inget intrång hade skett. Detta förhållande är emellertid en konsekvens av hur förvärvslagstiftningen är utformad och värdet av den positiva markbalansen är en tillgång endast i bolaget. Värdet av den positiva markbalansen är inte möjligt att uppskatta vid värdetidpunkten. Det är inte säkert att det inom den tidsfrist som JFL ställer upp går att genomföra ett köp av ersättningsmark som motsvarar den ianspråktagna markens virkesförråd och bonitet. Med andra ord är det inte säkert att bolaget därigenom kan erhålla full kompensation för den förlust det skulle innebära om avdrag skulle göras för mervärdet vid bestämningen av intrångsersättningen.

Det kan i sammanhanget framhållas att syftet med det generella påslaget om 25 procent av marknadsvärdeminskningen inte heller är att kompensera för en kvarstående skada bestående i att bolaget inte kan utnyttja möjligheten till

SVEA HOVRÄTT DOM M 9914-24

ersättningsförvärv av en fysisk person helt eller delvis. Syftet med påslaget är dels att ta höjd för det mått av osäkerhet som alltid ligger i en bedömning av marknadsvärdet, dels att ersättningen ska bestämmas utifrån vad fastighetsägaren frivilligt skulle ha varit beredd att sälja för utan att själv ha tagit initiativ till en försäljning. (Jfr prop. 2009/10:162 s. 66 f.)

Av 2 kap. 15 § andra stycket regeringsformen framgår att ersättning för rådighetsinskränkningar ska bestämmas enligt grunder som anges i lag. Expropriationslagen innehåller bestämmelser som gör det möjligt att under vissa förutsättningar begränsa en intrångsersättning, t.ex. den s.k. influensregeln i 4 kap. 2 § ExL. Några uttryckliga bestämmelser som gör det möjligt att begränsa ersättningen på det sätt staten gör gällande finns däremot inte i ExL. Enligt Mark- och miljööverdomstolen kan allmänna förmögenhetsrättsliga principer inte användas för att införa begränsningar av ersättningsrätten som går utöver vad som framgår av ExL. Visserligen ger 4 kap. 5 § ExL uttryck för den allmänna regel som gäller vid expropriation att fastighetsägaren är skyldig att inom rimliga gränser välja det handlingssätt som är förmånligast för den exproprierande. Syftet med bestämmelsen är att motverka vissa typer av illojala beteenden. Den ersättning som tillfaller fastighetsägaren med anledning av ett intrång blir dock dennes egendom, och kan som sådan användas efter eget tycke. Någon skyldighet i förhållande till den exproprierande att som skadebegränsande åtgärd utnyttja den positiva markbalansen för ersättningsförvärv kan därför inte heller anses föreligga.

Bolaget har således rätt till ersättning för hela marknadsvärdeminskningen.

Bedömning av marknadsvärde, marknadsvärdeminskning och intrångsersättning Mark- och miljööverdomstolen har, i likhet med mark- och miljödomstolen, kommit fram till att intrångsersättningens storlek ska bestämmas med beaktande av det högre marknadsvärde som fastigheten hade betingat vid en försäljning till följd av att fastigheten ägs av ett bolag och hade kunnat säljas till annan juridisk person, och att inget avdrag ska göras med anledning av möjligheten till ersättningsförvärv.

SVEA HOVRÄTT DOM M 9914-24

Staten har i sin utredning av marknadsvärdeminskningen använt sig av en kombination av den s.k. ortsprismetoden och den s.k. avkastningsmetoden. I utredningen bestäms ett marknadsvärde som tar hänsyn till det mervärde som ligger i att fastigheten ägs av ett bolag. Detta värde, som bedömts motsvara 3 miljoner kr, har dock inte räknats in i marknadsvärdeminskningen. I statens utredning har marknadsvärdeminskningen därmed bedömts till 14 100 000 kr. Med utgångspunkt i denna marknadsvärdeminskning och ett påslag om 25 procent, ska intrångsersättningen enligt statens värdering bestämmas till 17 625 000 kr. Staten har yrkat att skyldigheten att betala intrångsersättning ska begränsas till detta belopp.

Mark- och miljööverdomstolen anser inte att det finns skäl att göra någon annan bedömning än mark- och miljödomstolen. Detta innebär att marknadsvärdeminskningen bedöms uppgå till 17 100 000 kr inklusive mervärdet om 3 miljoner kr vilket efter påslaget om 25 procent ger en intrångsersättning om 21 375 000 kr. Det saknas därför skäl att ändra mark- och miljödomstolens dom i denna del.

Vad staten har anfört i övrigt leder inte till någon annan bedömning.

Parterna är överens om att ersättningen ska uppräknas med KPI från den 8 april 2022 till dagen för Mark- och miljööverdomstolens dom, jämte ränta på det uppräknade beloppet enligt 5 § räntelagen från den 8 april 2022 till och med en månad efter dagen för lagakraftvunnen dom samt därefter enligt 6 § räntelagen till dess betalning sker.

Rättegångskostnader Med hänsyn till utgången i målet i Mark- och miljööverdomstolen saknas det skäl att ändra mark- och miljödomstolens dom i frågan om rättegångskostnader där.

Bolaget har yrkat ersättning för rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen med 158 000 kr avseende ombudsarvode och anfört: Statens överklagande har varit omfattande. De i kostnadsräkningen redovisade posterna har krävts för att tillvarata bolagets intresse. Staten har genom sin talan komplicerat målet och har haft som målsättning att ändra på en gällande ordning. För bolaget handlar målet om ett

SVEA HOVRÄTT DOM M 9914-24

betydande belopp och det har därför funnits behov av att bemöta och analysera alla statens invändningar.

Staten har vitsordat 50 000 kr som skäligt i och för sig och anfört: Ett skäligt anspråk från bolaget kan inte överstiga det belopp om 50 000 kr som staten yrkat för egen del. Detta dels med anledning av att det är staten som klagat, dels med anledning av att inget nytt anförts i Mark- och miljööverdomstolen.

Mark- och miljööverdomstolen gör följande bedömning.

Eftersom staten är att betrakta som tappande part i Mark- och miljööverdomstolen ska staten ersätta bolagets rättegångskostnader, i den mån dessa har varit skäligen påkallade för att ta tillvara bolagets rätt. I Mark- och miljööverdomstolen har bolaget begärt ersättning med 158 000 kr avseende ombudsarvode motsvarande 39,5 timmars arbete. Handläggningen i Mark- och miljööverdomstolen har, till skillnad från vid mark- och miljödomstolen, enbart varit skriftlig och det har rört sig om ett fåtal inlagor. Mark- och miljööverdomstolen anser inte heller att det sätt på vilket staten har utvecklat sin talan på något markant vis skiljer sig från den argumentation som lades fram redan vid mark- och miljödomstolen. Mark- och miljööverdomstolen anser därför att 100 000 kr får anses motsvara vad som varit skäligen påkallat för att tillvarata bolagets rätt. Staten ska därmed ersätta bolagets rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen till ett belopp om 100 000 kr.

HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga B Överklagande senast 2026-01-16

I avgörandet har deltagit hovrättslagmannen Vibeke Sylten, hovrättsråden Margaretha Gistorp och Ulf Wickström, referent, samt tekniska rådet Lennart Gustafsson.

Föredragande har varit Frida Jakobsson.

Bilaga A

Sid 1 (20) NACKA TINGSRÄTT DOM Mål nr M 1262-23 Mark- och miljödomstolen 2024-06-28 meddelad i Nacka

PARTER Kärande Karsbo Skogsförvaltning AB

N.L. Ombud:

Svarande Staten genom Kammarkollegiet Box 2218 103 15 Stockholm Ombud: T.U.

SAKEN Intrångsersättning på grund av beslut om naturreservat berörande fastigheten X i Fagersta kommun

DOMSLUT 1. Staten genom Kammarkollegiet ska till Karsbo Skogsförvaltning AB betala 21 375 000 kr jämte uppräkning med konsumentprisindex från den 8 april 2022 till dagen för denna dom och ränta på det uppräknade beloppet enligt 5 § räntelagen från den 8 april 2022 till dagen för denna dom samt därefter enligt 6 § räntelagen till dess betalning sker.

2Staten genom Kammarkollegiet ska ersätta Karsbo Skogsförvaltning AB för dess rättegångskostnad med 549 600 kr, varav 439 000 kr avser ombudsarvode och 110 600 kr avser utlägg. På beloppet ska ränta enligt 6 § räntelagen utgå från dagen för denna dom till dess betalning sker.

Sid 2 NACKA TINGSRÄTT DOM M 1262-23 Mark- och miljödomstolen

BAKGRUND

Länsstyrelsen i Västmanlands län bildade genom beslut den 16 mars 2022 naturreservatet Y. Beslutet vann laga kraft den 8 april 2022. Naturreservatet omfattar hela fastigheten X i Fagersta kommun som ägs av Karsbo Skogsförvaltning AB (bolaget). Det är ostridigt mellan parterna att fastigheten utgörs av 86,8 hektar produktiv skogsmark och att virkesförrådet omfattar 26 039 skogskubikmeter. Tvisten i målet rör hur stor intrångsersättning bolaget har rätt till med anledning av bildandet av naturreservatet.

Eftersom det i målet kommit att användas vissa begrepp som inte är allmänt etablerade, och då begreppen använts på något olika sätt av parterna, finns skäl att redan inledningsvis klargöra vad domstolen avser i sin användning av begreppen.

Med positiv markbalans avser domstolen följande. Enligt jordförvärvslagen (1979:230) är juridiska personers möjlighet att förvärva lantbruksfastigheter begränsad. Enligt 4 § jordförvärvslagen krävs nämligen ett s.k. förvärvstillstånd vid förvärv av lantbruksfastighet om förvärvaren är en juridisk person som förvärvar egendomen från en fysisk person eller ett dödsbo. Enligt 6 § jordförvärvslagen får en juridisk person lämnas förvärvstillstånd bl.a. om förvärvaren under de fem närmast föregående åren har avstått lantbruksegendom som i fråga om produktionsförmåga ungefär motsvarar den egendom som avses med förvärvet och avståendet har skett till en fysisk person eller till staten för naturvårdsändamål. I praktiken innebär denna reglering en inskränkning av juridiska personers möjlighet att köpa skogsfastigheter från fysiska personer och medför att juridiska personer i stor utsträckning är hänvisade till att köpa skogsfastigheter av andra juridiska personer. Om en juridisk person inom de senaste fem åren har avstått en skogsfastighet till en fysisk person eller till staten för naturvårdsändamål erhåller dock den juridiska personen en s.k. positiv markbalans som kan nyttjas för att få förvärvstillstånd att köpa skogsfastighet av fysiska personer. Med positiv markbalans avses alltså i detta mål att en juridisk person har gjort ett avstående av en skogsfastighet till fysisk

Sid 3 NACKA TINGSRÄTT DOM M 1262-23 Mark- och miljödomstolen

person eller till staten för naturvårdsändamål som kan möjliggöra att den juridiska personen får tillstånd att förvärva skogsfastighet från fysiska personer.

Med JP-värde avser domstolen följande. Den omständighet att juridiska personer i stor utsträckning endast kan köpa skogsfastigheter från andra juridiska personer har lett till en prisskillnad när juridiska respektive fysiska personer säljer skogsfastigheter. När juridiska personer säljer skogsfastigheter säljs de ofta för högre priser. Att denna effekt på prisbildningen av skogsfastigheter (som ibland kallats för bolagseffekten) förekommer är ostridigt mellan parterna. Med JP-värde avser domstolen prisskillnaden som uppstår när en juridisk person säljer en skogsfastighet jämfört med när en fysisk person säljer en motsvarande fastighet.

YRKANDEN OCH INSTÄLLNING

Bolaget har yrkat att mark- och miljödomstolen ska förpliktiga staten att till bolaget utge ett kapitalbelopp om 22 675 000 kr uppräknat med konsumentprisindex (KPI) från den 8 april 2022 till dag för dom, jämte ränta på det uppräknade beloppet enligt 5 § räntelagen från den 8 april 2022 till dag för dom samt därefter enligt 6 § räntelagen till dess betalning sker.

Staten genom Kammarkollegiet (staten) har medgett att till bolaget betala ett belopp om 17 625 000 kr och vitsordat uppräkning med KPI och sättet att beräkna ränta. I övrigt har staten bestridit bolagets yrkande.

Båda parter har begärt ersättning för sina respektive rättegångskostnader.

GRUNDER

Bolaget

Bolaget äger fastigheten X (fastigheten). Beslutet om bildande av naturreservat avser hela fastigheten och medför att pågående markanvändning inom

Sid 4 NACKA TINGSRÄTT DOM M 1262-23 Mark- och miljödomstolen

fastigheten avsevärt försvåras, då reservatsbestämmelserna förhindrar all möjlighet att bedriva skogsbruk inom fastigheten. Detta innebär skada för bolaget och en minskning av nästan hela fastighetens marknadsvärde. Den enda användning av fastigheten som kvarstår efter reservatsbildningen är en viss begränsad rätt till jakt. Bolaget har rätt till ersättning för den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommit med anledning av beslutet om bildande av naturreservat, jämte ett påslag om 25 procent. Marknadsvärdeminskningen uppräknat med 25 procent uppgår till det yrkade kapitalbeloppet.

Staten

Staten medger att pågående markanvändning på fastigheten i form av skogsbruk avsevärt försvåras med anledning av det inrättade naturreservatet och att staten är skyldig att betala intrångsersättning till bolaget. Den ersättning som bolaget har rätt till är dock lägre än den som har yrkats. Mellan det belopp som bolaget yrkat och som staten har medgett att betala skiljer det cirka fem miljoner kr. Av denna skillnad hänför sig en miljon till att parterna har använt sig av olika värderingsmetoder vid bedömningen av fastighetens marknadsvärde. Tre miljoner kr hänför sig till att staten anser att intrångsersättningen inte ska omfatta JP-värdet. I korthet beror detta på att en sådan ersättningsmodell skulle leda till att bolaget överkompenseras genom att erhålla ersättning för ett värde som finns kvar i bolaget, eftersom bolaget på grund av reservatsbildningen får en positiv markbalans med ett värde som motsvarar JP-värdet. Den sista miljonen är en effekt av det 25-procentiga påslaget som görs på intrångsersättningen. Staten anser också att värdet av den kvarvarande jakträtten på fastigheten är något högre än enligt bolagets bedömning.

UTVECKLING AV TALAN

Bolaget

Förlusten av att få bruka produktiv skogsmark innebär en förlust av nästan hela fastighetens marknadsvärde. Marknadspriset på skogsmark ska vara vägledande för

Sid 5 NACKA TINGSRÄTT DOM M 1262-23 Mark- och miljödomstolen

ersättningen. Ersättningen ska motsvara fastighetens marknadsvärde med avdrag för den kvarvarande rätten till jakt.

Bolaget bestrider statens påstående att avdrag på ersättningen för marknadsvärdeminskningen ska ske för ett det s.k. JP-värdet. Det finns inget lagligt utrymme för den talan som staten för om att det ska göras ett avdrag med ett JP-värde från marknadsvärdeminskningen. Expropriationslagen innehåller inga sådana undantagsregler från huvudregeln om att intrångsersättningen ska utgå med fastighetens marknadsvärdeminskning. Det är inte heller möjligt att utan stöd i lag luta sig mot den ersättningsrättsliga principen om att ersättning ska leda till att den skadelidande försätts i en oförändrad förmögenhetsställning. Statens anmärkning om att reservatsföreskrifterna inte förbjuder bolaget att äga skog är riktig men ger i sig inte stöd för ett avdrag på marknadsvärdet.

Staten har argumenterat för att förmåner som bolaget erhåller till följd av reservatsbildningen ska beaktas i skadebedömningen. Detta har dock inte stöd i expropriationslagen. Staten har fört fram att den positiva markbalansen kan likställas med den kvarvarande jakträtten i fastigheten. Detta är en felaktig jämförelse, eftersom jakträtten är en rättighet som hör till själva fastigheten, vilket inte den positiva markbalansen är. Staten har menat att de faktiska möjligheterna att realisera det påstådda värdet av den positiva markbalansen saknar betydelse. Så är det inte, eftersom avdrag för värdet av den positiva markbalansen under alla förhållanden förutsätter att det verkligen har ett ekonomiskt innehåll.

Huvudfrågan i målet är om bolaget ska få full ersättning för marknadsvärdeminskningen på fastigheten eller om det ska ske ett avdrag för värdeskillnaden mellan marknadsvärdet på fastigheten som gällt om ägaren varit fysisk ägare, som inte kan sälja till juridisk person enligt jordförvärvslagen, och det marknadsvärde som gällde vid värdetidpunkten med nuvarande ägare som är juridisk person. Statens invändning om att detta s.k. JP-värde ska tillgodoskrivas bolaget med cirka 3 00 000 kr och att ersättningen ska minskas med samma belopp är inte förenligt med reglerna i expropriationslagen. Det är även så att det för bolaget inte uppstår

Sid 6 NACKA TINGSRÄTT DOM M 1262-23 Mark- och miljödomstolen

någon rättighet att få köpa av fysisk person utan att det är en möjlighet. Jordförvärvslagen anger enbart att beslutande myndighet ”får” bevilja förvärvstillstånd. Den positiva markbalansen är ingen rättighet och det är ingen fastighetsanknuten rättighet.

För att JP-värdet ska få någon ekonomisk betydelse krävs att bolaget skadekompenserar sig och köper motsvarande areal produktiv skogsmark, vilket enligt gällande regler måste ske inom fem år från det avstående av marken som skett genom reservatsbeslutet, alltså från värdetidpunkten den 8 april 2022. Nu återstår tre år och det torde dröja ytterligare en tid innan bolaget erhåller ersättningen att göra ersättningsköp för. Ingen kan veta om tillgång till sådant ersättningsförvärv kommer att föreligga under denna begränsade tid. Det föreligger i denna situation inte heller någon skyldighet för bolaget att på detta sätt skadekompensera sig till förmån för staten. Det är i vart fall inte skäligt att kräva detta av bolaget.

Som också statens ersättningsutredning angett är den berörda fastigheten ovanlig med ett mycket stort virkesförråd, 300 m sk per hektar. Det är osannolikt att någon sådan skogsmark med ett så högt virkesförråd kommer att finnas att köpa från en fysisk person. Det är bara produktionsförmågan, alltså arealen med motsvarande produktionsförmåga som det ges förvärvstillstånd för. I statens ersättningsutredning har det genomsnittliga virkesförrådet i utredningsunderlaget varit 172 m sk per hektar. Om ersättningsmark går att finna är det alltså sannolikt är bolaget endast kan återköpa för halva marknadsvärdet av fastigheten. Även om skogsmark finns att köpa så vet man inte heller vid värdetidpunkten, och inte heller nu, något om de prisnivåer som gäller i framtiden. Man vet inte ens om den prisdifferens mellan de två delmarknaderna som JP-värdet baseras på kommer att finnas kvar. Statens anspråk på avdrag för ett JP-värde innebär att man måste gissa sig till en skogsaffär i framtiden. Bolaget bör också ha frihet att disponera över köpeskillingen för annat än köp av skog. Det kan vara så att till exempel en finansiell placering är det bästa för bolaget.

Sid 7 NACKA TINGSRÄTT DOM M 1262-23 Mark- och miljödomstolen

Bolaget ingår sedan 2019 som ett fristående bolag i K.H.-sfären. Aktierna ägs av K. H.. Bolaget kommer från splittringen av Bergvik Skog Väst AB. Ingen koncern finn s. Bolaget innehar cirka 6 000 hektar skog. Bolaget har inte gjort några försäljningar eller köp till fysisk person och balansen enligt jordförvärvslagen är noll hektar, bortsett från den positiva markbalans som uppstått genom reservatsbeslutet. Bolaget kan inte dra nytta av något annat bolag i K.H.-sfären för att få till s tånd ett förvärv av en ersättningsfastighet.

Statens talan och utredningar utgår ifrån att jordförvärvslagen ger ett mervärde på marknadspriset genom de tillståndsregler som ger viss möjlighet för juridisk person att förvärva lantbruksfastighet. Det är dock mer korrekt att se det som att jordförvärvslagen hindrar fysiska personer att sälja till juridiska personer och därmed fråntas dessa fysiska ägare en betydande del av köparmarknaden med påföljd att de under senare tid, med förekomst av högt intresse från olika juridiska personer att köpa, tvingats sälja till lägre pris. Skillnaden i prisnivå torde inte heller hänföra sig till att det är juridisk person som säljer utan till att det är juridisk person som köper och får köpa. Om fysiska personer fick sälja till juridiska personer skulle sannolikt prisnivån öka på sådana förvärv. Jordförvärvslagen innebär således en prissänkning på delmarknaden för fysiska personer. Vid ersättningsberäkning för dessa borde i stället bortses från effekterna av regleringen i jordförvärvslagen och marknaden anses vara odelad. Ersättning ska utgå efter det bästa priset på marknaden och det oberoende av om köparna är fysiska eller juridiska personer.

Om staten trots allt skulle vinna gehör för sin talan om att ett JP-värde ska beaktas så är det ändå fel att beräkna detta på det sätt som staten gör. Även om värdeskillnaden mellan delmarknaderna vid värdetidpunkten skulle vara 3 000 000 kr så återstår att beräkna värdet för bolaget av att i framtiden få möjlighet att förvärva motsvarande produktionsförmåga från en fysisk person. Som redan har anförts kan förmodligen bara halva den ersättning som utgår till bolaget användas för ersättningsförvärvet, på grund av det höga virkesförrådet på fastigheten. Mark med så högt virkesförråd finns inte att tillgå på marknaden och särskilt inte så mycket som 86,8 hektar. Det går inte att veta om det finns tillgång till ersättningsköp från

Sid 8 NACKA TINGSRÄTT DOM M 1262-23 Mark- och miljödomstolen

fysiska personer under den begränsade tid som står till buds, dvs. fem år från värdetidpunkten. Det går inte heller att veta om förvärvstillstånd ges enligt jordförvärvslagen. Inte heller kan man veta marknadspriset på ersättningsfastigheten, eller vad prisskillnaden på marknaden för fysiska respektive juridiska personer är vid tidpunkten för ersättningsförvärvet är. Det pågår dessutom en översyn av jordförvärvslagen och det är möjligt att reglerna har ändrats innan bolaget har möjlighet att göra ett ersättningsförvärv. Vidare skulle ett ersättningsförvärv vara förenat med kostnader för bolaget, i form av t.ex. lagfartskostnader och kostnader för skogsskötsel och anpassning av ett nytt förvärv. Storleken på dessa kostnader går inte att veta i dagsläget. Ett skogsbolag har sina resurser – både personal och maskiner – inom en specifik geografi och det är ytterst svårt för bolaget att göra ett fastighetsköp i samma område under den femåriga återköpstiden. Om bolag hinner finna ett ersättningsköp inom femårsperioden lär det bli i ett annat geografiskt område, med fördyrande förvaltningskostnader som följd av köpet. Om ersättningsköpet sker från juridisk person räcker inte pengarna.

Det är alltså många variabler som är ovissa för att bestämma värdet av den positiva markbalansen för bolaget. Osäkerheten är så stor att något värde inte går att fastställa och det är inte heller rimligt att använda en schablon under dessa förutsättningar. Även om ett sannolikt värde ändå skulle hittas gäller att jämkning bör ske till ett nollvärde på grund av dessa angivna osäkerheter och att det är oskäligt mot bolaget. Det strider även mot egendomsskyddet att bolaget under dessa förutsättningar ska behöva betala för ett JP-värde.

Bolagets utredning visar att fastighetens marknadsvärde innan naturreservatet inrättades uppgick till 18 500 000 kr, bl.a. med beaktande av fastighetens ovanligt höga virkesförråd och goda läge. Värdet efter restriktioner uppgår till 360 000 kr. Jakträtten på fastigheten har begränsats av naturreservatets föreskrifter bl.a. genom begränsningar i möjligheten att bygga nya jakttorn och röja siktgator.

Sid 9 NACKA TINGSRÄTT DOM M 1262-23 Mark- och miljödomstolen

Staten

De två i huvudsak separerade marknaderna för produktiv skogsmark har på senare år lett till en differentiering av priserna mellan marknaderna. På marknaden där juridiska person huvudsakligen agerar är priserna cirka 25–40 procent högre än på marknaden där fysiska personer huvudsakligen agerar. Detta bedöms huvudsakligen bero på att utbudet på den marknad som de juridiska personerna agerar på är mindre än efterfrågan samt att en generellt större betalningsförmåga förekommer bland de juridiska personerna. Om förvärvstillstånd lämnas, kan dock en juridisk person agera även på marknaden för fysiska personer och då förvärva produktiv skogsmark till den lägre prisnivå som gäller på den marknaden. För att sådant förvärvstillstånd ska lämnas krävs att den juridiska personen har vad som har kommit att kallas en ”positiv markbalans”. En positiv påverkan på en juridisk persons markbalans uppkommer när den juridiska personen antingen säljer produktiv skogsmark till en fysisk person eller avstår produktiv skogsmark till naturvårdsändamål. En negativ påverkan på markbalansen uppstår när den juridiska personen använder hela eller delar av sin positiva markbalans för att förvärva produktiv skogsmark från en fysisk person.

Tidigare, när det inte fanns någon märkbar skillnad i prisnivåerna mellan de båda marknaderna, saknade den positiva markbalansen något egentligt värde. Den utveckling som skett de senaste åren har emellertid medfört att det i dag finns ett inneboende värde i en positiv markbalans, motsvarande prisskillnaden mellan att förvärva den produktiva skogsmarken på marknaden för fysiska personer i förhållande till att förvärva den på marknaden för juridiska personer. Detta illustreras tydligt av att det i dag finns ett värde i att förvärva bolag som saknar andra tillgångar än en positiv markbalans. Detta värde, som motsvarar JP-värdet, är alltså skilt från det egentliga marknadsvärdet för fastigheten. Det går således att separera från fastigheten, vilket tydligt visas av att värdet ligger kvar hos bolaget efter att intrånget skett. Bolaget kan använda sig av den positiva markbalansen, för att förvärva produktiv skogsmark till ett lägre pris. Ett annat alternativ är att försälja bolaget och därmed erhålla ersättning för den positiva markbalansen som finns i

Sid 10 NACKA TINGSRÄTT DOM M 1262-23 Mark- och miljödomstolen

bolaget, dvs. erhålla ersättning för JP-värdet. Detta JP-värde måste beaktas vid bestämmandet av intrångsersättningen för att inte fastighetsägaren ska dubbelkompenseras för detta värde.

Genom beslutet att inrätta naturreservat på i målet aktuell fastighet kan inte längre marken användas som produktiv skogsmark. Bolaget har därmed rätt till intrångsersättning enligt 31 kap. 4 § första stycket 2 miljöbalken. Genom inrättandet av naturreservatet har bolaget även avstått produktiv skogsmark till staten för naturvårdsändamål på det sätt som avses i 6 § jordförvärvslagen. Bolaget erhåller således positiv markbalans till följd av avståendet, motsvarande markens produktionskapacitet. Genom avståendet har alltså bolaget erhållit en rätt att erhålla förvärvstillstånd för förvärv av motsvarande produktionskapacitet från fysisk person. Den positiva markbalansen och den rättighet denna medför har som nämnts ovan ett ekonomiskt värde. Värdet består av en möjlighet att förvärva produktiv skogsmark till det pris som råder på marknaden för fysiska personer och motsvarar således skillnaden i pris för motsvarande mängd produktiv skogsmark på marknaden för fysiska personer respektive marknaden för juridiska personer, dvs. JP-värdet.

Intrångsersättning ska kompensera den pågående markanvändning som avsevärt försvåras till följd av naturreservatets föreskrifter. I detta fall har det pågående markanvändningen i form av skogsbruk avsevärt försvårats, men bolagets pågående markanvändning i form av markbalans – dvs. rätten till förvärvstillstånd – har inte påverkats eller försvårats till följd av inrättandet av naturreservatet. Naturreservatets föreskrifter förbjuder inte att bolaget äger skogsmark och bolaget behåller värdet av markbalansen även efter bildandet av naturreservatet. Tilläggsersättning ska därmed inte utgå till bolaget för värdet av markbalansen, som motsvarar JP-värdet.

En ordning som innebär att bolaget både ersätts för värdet av den produktiva skogsmarken på marknaden för juridiska personer och dessutom behåller den positiva markbalansen och det värde som denna medför, skulle innebära att bolaget överkompenseras för intrånget. Det skulle innebära att ett tillägg för värdet av den

Sid 11 NACKA TINGSRÄTT DOM M 1262-23 Mark- och miljödomstolen

positiva markbalansen läggs till fastighetens marknadsvärde, trots att bolaget behåller värdet av den positiva markbalansen även efter reservatsbildningen. Detta kan liknas med att bolaget skulle ersättas för jakträtten som är kopplad till fastigheten, trots jakträtten finns kvar efter naturreservatsbeslutet. En sådan ordning skulle stå i strid med den grundläggande principen att ersättningen normalt ska medföra en oförändrad förmögenhetsställning för fastighetsägaren. Vidare skulle en sådan ordning kraftigt försämra statens möjligheter att skydda värdefull natur, då överkompensationen till skogsbolagen regelmässigt skulle medför en merkostnad om 25–40 procent för staten för exempelvis inrättande av naturreservat.

Bolaget har nära kopplingar till AB K.H.-koncernen, som regelbundet nyttjar möjlig heten att förvärva produktiv skogsmark på marknaden för fysiska personer genom att använda sig av sin markbalans för att erhålla förvärvstillstånd. Det är mycket osannolikt att bolaget skulle välja att inte använda sig av den positiva markbalans som uppkommer av det nu aktuella avståendet. Skogsbolagen är mycket medvetna om värdet av markbalansen och arbetar aktivt med att denna upprätthålls och nyttjas till ett erhålla förvärvstillstånd för att kunna förvärva produktiv skogsmark till det pris som råder på marknaden för fysiska personer. Ett sådant agerande, dvs. att använda den positiva markbalansen för att förvärva produktiv skogsmark på marknaden för fysiska personer och därmed tillgodogöra sig JPvärdet, ligger också i linjen med den skadeståndsrättsliga principen om att skadelidande ska vidta skäliga åtgärder för att begränsa sin skada. Denna princip är tillämplig även vid expropriationsförfaranden. För bolaget måste det anses vara en skälig åtgärd för att begränsa sin skada att nyttja den positiva markbalansen för att förvärva ersättningsskog till ett lägre pris. Bolaget har ett aktivt fastighetsförvaltande, är ett större skogsbolag och är aktivt med att köpa och sälja fastigheter över en större geografisk region. Bolaget utgör en aktiv aktör på fastighetsmarknaden som systematiskt köper och säljer mark mellan de juridiska och fysiska fastighetsmarknaderna samt använder systematiskt avstående för naturvårdsändamål som en grund för förvärv från den fysiska fastighetsmarknaden.

Sid 12 NACKA TINGSRÄTT DOM M 1262-23 Mark- och miljödomstolen

Bolaget erhåller alltså full kompensation för intrånget genom att bolaget dels erhåller ersättning i enlighet med den värdering som staten låtit utföra, vilket motsvarar värdet på marknaden för fysiska personer och således den förväntade kostnaden för bolaget för att förvärva motsvarande mängd produktiv skogsmark, dels behåller JP-värdet i bolaget vilket möjliggör nämnda förvärv. En ersättning som den som yrkats av bolaget skulle leda till att skogsbolag systematiskt överkompenseras när dessa avstår produktiv skogsmark för naturvårdsändamål. En sådan ordning har inte varit avsedd med lagstiftningen på området, och skulle leda till en omfattande överföring av värde från naturskyddsändamål till privata skogsbolag, utan att denna överföring kan motiveras med den grundläggande principen om att fastighetsägaren ska hållas skadelös enligt expropriationslagen. Den av staten vitsordade ersättningen kompenserar däremot bolaget fullt ut för intrånget, utan att leda till någon överkompensation.

Den fastighetsvärdering som bolaget har låtit utföra är vidare behäftad med ett antal brister. Med anledning av det svaga ortsprismaterial som bolaget utredning vilar på borde en avkastningskalkyl ha genomförts, vilken kunnat sammanvägas med en ortsprisanalys och då resulterat i en säkrare bedömning. Vidare har i det analyserade ortsprismaterialet ingen anpassning sökts gällande det höga virkesförrådet. Dessa brister i bolaget värdering gör att av staten genomförd värdering är mer rättvisande och ska ligga till grund för bestämmande av ersättningen som ska uppgå till av staten vitsordat belopp.

Staten har i sin utredning kommit fram till att fastighetens värde vid värdetidpunkten uppgick till 14 500 000 kr. Denna värdering utgår alltså från det sannolika pris som fastigheten hade sålts för om det var en fysisk person som ägde fastigheten. Staten har i bedömningen både använt sig av ortsprismetoden med ett tillräckligt ortsprisunderlag och av en avkastningskalkyl. Fastighetens JP-värde bedöms vidare uppgå till 3 000 000 kr. Uppskattningen av JP-värdet har gjorts med utgångspunkt i förvärv av bolag med positiv markbalans och även utifrån fastighetsförvärv där juridiska personer är både säljare och köpare. Fastighetens marknadsvärde efter naturreservatsbildningen bedöms uppgå till 400 000 kr. I

Sid 13 NACKA TINGSRÄTT DOM M 1262-23 Mark- och miljödomstolen

denna värdering har staten beaktat att jakträtten delvis begränsas genom naturreservatets föreskrifter. Till detta kvarvarande värde tillkommer att bolaget behåller värdet av den positiva markbalansen som uppgår till 3 000 000 kr. Marknadsvärdeminskningen uppgår därför till 14 100 000 kr.

UTREDNINGEN

Målet har avgjorts efter huvudförhandling.

J.A. På bolagets begäran har förhör hållits med partsakkunnige . På begäran av staten har förhör hållits med partssakkunnige U.W. och C.J. . Båda parter har även åberop at skriftlig bevisning i form av bl.a. ersättningsutredningar.

DOMSKÄL

Frågorna i målet

I målet är parterna ense om att intrångsersättning ska utgå för bildandet av naturreservatet som berör bolagets fastighet. Parterna är även ense om värdetidpunkten, om skogstillståndet och om storleken på arealen och virkesförrådet. Vidare är parterna överens om att skogsfastigheter som ägs av juridiska personer generellt säljs för högre priser än motsvarande skogsfastigheter som ägs av fysiska personer.

Tvisten i målet rör främst om intrångsersättning till bolag ska omfatta det s.k. JPvärdet. Parterna är även oense om vad fastighetens marknadsvärde uppgick till innan beslutet att inrätta naturreservatet och hur stort marknadsvärdet är efter reservatsbildningen. Det är alltså dessa frågor som mark- och miljödomstolen har att ta ställning till.

Sid 14 NACKA TINGSRÄTT DOM M 1262-23 Mark- och miljödomstolen

Rättsliga utgångspunkter

Enligt 31 kap. 4 § första stycket 2 miljöbalken har fastighetsägare rätt till ersättning på grund av beslut som innebär att pågående markanvändning inom berörd del av en fastighet avsevärt försvåras om beslutet gäller bl.a. föreskrifter enligt 7 kap. 5 § miljöbalken om åtgärder och inskränkningar som rör naturreservat. Av 31 kap. 2 § miljöbalken framgår att i den mån inte miljöbalken innehåller avvikande bestämmelser ska bestämmelserna i expropriationslagen (1972:719, ExL) tillämpas vid bestämmande av intrångsersättningen.

Enligt 4 kap. 1 § ExL ska, vid intrång i del av en fastighet, intrångsersättning betalas med ett belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som intrånget orsakar. Därutöver ska ytterligare intrångsersättning betalas med 25 procent av marknadsvärdeminskningen. Det finns ingen uttrycklig de finition av begreppet marknadsvärde i ExL. Med marknadsvärde avses dock det mes t sannolika priset vid en försäljning av fastigheten på den allmänna marknaden(D. m .fl., Expropriationslagen – En kommentar, kommentaren till 4 kap. 1 § ExL, Juno Version 3B). Vid bestämmandet av intrångsersättningen ska alltså marknadsvärdet före och efter intrånget beräknas. Det är som utgångspunkt den som har utsatts för intrånget och som begär intrångsersättning som har bevisbördan för fastighetens marknadsvärdeminskning.

Om övrig skada uppkommer genom intrånget, ska enligt 4 kap. 1 § ExL även sådan skada ersättas, men utan det 25-procentiga påslaget. I 4 kap. 2 § ExL finns vidare den s.k. influensregeln, som innebär att ersättningen i vissa fall kan höjas eller sänkas om fastighetens värde har påverkats av expropriationsföretaget. Influensregeln kan tillämpas t.ex. om en markåtkomståtgärd genomförs i syfte att bygga en väg, och vägen medför att kommunikationerna till och från fastigheten förbättras vilket leder till ett högre fastighetsvärde (s.k. företagsnytta). Utgångspunkten enligt influensregeln är att man ska bortse från företagsnyttan vid bestämmande av ersättning till fastighetsägaren, men om det är skäligt med hänsyn till förhållandena i orten eller överlag under liknande omständigheter kan avdrag för företagsnyttan

Sid 15 NACKA TINGSRÄTT DOM M 1262-23 Mark- och miljödomstolen

göras från ersättningen. (Se D. m.fl., Expropriationslagen – En kommentar, kom mentaren till 4 kap. 2 § ExL, Juno Version 3B.)

Bestämmelserna om löseskilling och intrångsersättning i ExL bygger på vissa ersättningsrättsliga grundprinciper som kommer till uttryck bl.a. i lagens förarbeten. En sådan grundprincip är att sakägarens förmögenhetsställning efter expropriationen ska vara densamma som om någon expropriation inte hade ägt rum (prop. 1971:122 s. 165). Den som blir utsatt för en expropriation anses även vara skyldig att vid avvecklingen av fastighetsinnehavet ta viss hänsyn till den exproprierade genom att, när flera handlingslinjer är möjliga, inom rimliga gränser välja det handlingssätt som är förmånligast för den exproprierade (prop. 1971:122 s. 204). Den skadelidande kan alltså i vissa lägen ha en skyldighet att vidta åtgärder för att begränsa den egna skadan.

Ska intrångsersättningen inkludera det s.k. JP-värdet?

Ska JP-värdet ses som en del av fastighetens marknadsvärde?

Staten har gjort gällande att JP-värdet kan ses som skilt från fastighetens egentliga marknadsvärde och fört fram att JP-värdet ska ses som ett tillägg till fastighetens marknadsvärde som egentligen avser den positiva markbalansen eller rätten till förvärvstillstånd. Bolaget å sin sida har fört fram att JP-värdet är en del av fastighetens marknadsvärde och att om JP-värdet inte inkluderas i marknadsvärdeminskningen så ska detta ses som ett avdrag från marknadsvärdet och därmed från intrångsersättningen. Den fråga som domstolen har att ta ställning till först är därför om det s.k. JP-värdet ska ses som en del av fastighetens marknadsvärde, eller med andra ord om fastighetens marknadsvärde före reservatsbildningen ska anses innefatta JP-värdet.

Som mark- och miljödomstolen redogjort för inledningsvis avser domstolen med begreppet ”JP-värde” den prisskillnad som uppstår när en juridisk person säljer en skogsfastighet jämfört med när en fysisk person säljer en motsvarande fastighet. JP-

Sid 16 NACKA TINGSRÄTT DOM M 1262-23 Mark- och miljödomstolen

värdet är alltså en del av priset som betalas vid överlåtelser av skogsfastigheter mellan juridiska personer. Utredningen i målet ger stöd för att den högre prisnivån som uppnås när ett bolag säljer en skogsfastighet beror på att andra juridiska personer kan förvärva fastigheten, vilket leder till en större efterfrågan från mer kapitalstarka parter. Utredningen visar däremot inte att det som överlåts när ett bolag köper en skogsfastighet från ett annat bolag både är en skogsfastighet och en separat rätt till förvärvstillstånd för samma fastighet. Förvärvstillstånd eller rätten till förvärvstillstånd är för övrigt inget som i sig kan överlåtas. Inte heller kan en positiv markbalans överlåtas i sig, även om bolag med positiv markbalans kan överlåtas.

Mark- och miljödomstolen anser alltså inte att det finns något stöd för att se JPvärdet som något annat än en del av fastighetens marknadsvärde. Att, som staten argumenterat för, betrakta JP-värdet som ett tillägg till fastighetens marknadsvärde som egentligen avser en separat rättighet eller tillgång är enligt domstolens mening inte korrekt. Vid bedömningen av fastighetens marknadsvärde ska domstolen utgå från det mest sannolika priset vid en försäljning av fastigheten på den allmänna marknaden. Utredningen visar att den aktuella fastigheten på grund av att den ägs av ett bolag och därmed hade kunnat säljas till andra juridiska personer sannolikt hade betingat ett högre pris vid en försäljning på den allmänna marknaden. Domstolen anser därför att denna högre prisnivå ska beaktas vid bedömningen av fastighetens marknadsvärde före reservatsbildningen. Vid en användning av ortsprismetoden innebär detta att fastighetsöverlåtelser med bolag som säljare inte bör exkluderas från ortsprismaterialet.

Ska JP-värdet undantas från ersättningen för att undvika att bolaget överkompenseras?

Staten har även argumenterat för att JP-värdet måste undantas från intrångsersättningen för att undvika att bolaget överkompenseras genom att både få ersättning för fastighetens marknadsvärdeminskning inklusive JP-värdet och erhålla en positiv markbalans, vars värde motsvarar JP-värdet, till följd av reservats-

Sid 17 NACKA TINGSRÄTT DOM M 1262-23 Mark- och miljödomstolen

bildningen. Staten har jämfört detta med att bolaget inte ska ersättas för jakträtten som hör till fastigheten, eftersom jakträtten inte utsläcks genom naturreservatets föreskrifter.

Mark- och miljödomstolen gör följande bedömning i denna fråga.

Intrångsersättningen ska motsvara fastighetens marknadsvärdeminskning. En väsentlig skillnad mellan jakträtten och den positiva markbalansen är att jakträtten är kopplad till fastigheten och påverkar fastighetens marknadsvärde. Den positiva markbalansen är däremot inte kopplad till fastigheten, utan till bolaget. Bolaget kan, i vart fall i teorin, använda markbalansen för att förvärva en ersättningsfastighet var som helst i landet. Att bolaget får en positiv markbalans är dock inget som påverkar fastighetens kvarvarande marknadsvärde efter inrättandet av naturreservatet. Det finns alltså ingen möjlighet att, på det sätt som görs med jakträtten, beakta värdet av den positiva markbalansen som ett kvarvarande värde i själva fastigheten.

Vidare saknas det bestämmelser i ExL som möjliggör att ett avdrag görs från intrångsersättningen för att bolaget får en fördel av intrånget eller behåller en tillgång trots intrånget. Regeln om företagsnytta i 4 kap. 2 § ExL – som staten för övrigt inte heller har åberopat – är inte tillämplig, bl.a. eftersom regeln rör situationen att fastighetens värde påverkas i höjande riktning av expropriationsföretaget. Även om ExL:s regler om intrångsersättning bygger på ett övergripande mål om att ersättningen ska medföra en oförändrad förmögenhetsställning för fastighetsägaren, anser inte heller domstolen att denna ersättningsrättsliga princip kan tillämpas för att sänka intrångsersättningen utan att ett sådant avdrag har stöd i ExL. Redan av dessa skäl bedömer domstolen att statens argument om att bolaget överkompenseras om JP-värdet ersätts inte kan vinna gehör på så sätt att JP-värdet ska dras av från intrångsersättningen.

Det kan även tilläggas att domstolen instämmer i det som bolaget har fört fram om att det framstår som i hög grad osäkert att värdet av den positiva markbalansen exakt motsvarar JP-värdet i nu aktuellt fall. För att tillgodogöra sig värdet av den

Sid 18 NACKA TINGSRÄTT DOM M 1262-23 Mark- och miljödomstolen

positiva markbalansen krävs att bolaget antingen utnyttjar den utbetalda intrångsersättningen och markbalansen för att göra ett ersättningsförvärv (varvid det är förenat med flera osäkerhetsfaktorer om ett sådant förvärv alls kan göras inom föreskrivet tidsintervall och till vilket pris) eller säljer själva bolaget och får ersättning för markbalansen som en sorts tillgång i bolaget. Enligt domstolens mening kan dessa åtgärder inte anses omfattas av bolagets skyldighet att, inom rimliga gränser, begränsa sin skada. Det måste stå bolaget fritt att använda den intrångsersättning som betalas ut efter eget tycke, t.ex. för andra sorters investeringar. Eventuell avkastning av dessa investeringar ska självklart inte heller dras av från intrångsersättningen.

Kan den positiva markbalansen ses som en pågående markanvändning?

Ytterligare en argumentationslinje som staten har fört fram är att fastighetens pågående markanvändning kan delas upp i två delar – skogsbruk och ”markbalans” (dvs. rätten till förvärvstillstånd) och att markbalansen inte påverkas av reservatsbildningen, varför ersättning inte ska utgå för denna del av markanvändningen.

Domstolen förstår denna argumentation som att staten anser att själva rätten att äga skogsmark som juridisk person ska ses som en form av pågående markanvändning som kan utövas trots reservatsbildningen, varför ersättning inte ska utgå för detta. Enligt domstolens mening är dock själva ägandet av mark inte en form av pågående markanvändning. Ett sådant synsätt skulle enligt domstolens mening vara oförenligt både med lagens ordalydelse – dvs. att pågående markanvändning är en användning av marken – och ersättningsregleringens systematik, som gör en åtskillnad mellan intrång i äganderätten och intrång i den pågående markanvändningen. Inte heller denna argumentationslinje medför alltså att JP-värdet ska undantas från intrångsersättningen.

Bedömning av marknadsvärdeminskningen och intrångsersättningens storlek

Mark- och miljödomstolen har alltså kommit fram till att intrångsersättningens

Sid 19 NACKA TINGSRÄTT DOM M 1262-23 Mark- och miljödomstolen

storlek i detta fall ska bestämmas med beaktande av det högre marknadsvärde som uppstår till följd av att fastigheten ägs av ett bolag och hade kunnat säljas till andra juridiska personer. Domstolen har också kommit fram till att det saknas stöd för att göra avdrag från intrångsersättningen för JP-värdet. Med dessa utgångspunkter gör domstolen följande bedömning i fråga om intrångsersättningens storlek.

Staten har i sin utredning av marknadsvärdeminskningen använt sig av en kombination av den s.k. ortsprismetoden och den s.k. avkastningsmetoden, vilket kan ses som den etablerade metoden vid värdering av skogsmark (se Mark- och miljööverdomstolens dom 2019-06-10 i mål nr M 9441-18). Utredningen har utmynnat i bedömningen att fastighetens marknadsvärde, inklusive JP-värdet, vid värdetidpunkten uppgick till 17 500 000 kr. Bolaget har låtit göra en egen utredning grundad på ortsprismetoden, som har landat i ett marknadsvärde om 18 500 000 kr.

Mark- och miljödomstolen anser att den utredningen som bolaget har låtit utföra har vissa brister eftersom den grundar sig på ett mycket begränsat ortsprisunderlag och att ortsprisanalysen inte har kombinerats med en analys enligt avkastningsmetoden. Bolaget, som har bevisbördan för sitt påstående om marknadsvärdeminskningen, har därför inte lyckats visa att fastighetens marknadsvärde före restriktionerna översteg det värde som framgår av statens utredning, dvs. 17 500 000 kr.

Vad gäller fastighetens marknadsvärde efter inrättandet av naturreservatet skiljer det sig endast 40 000 kr mellan statens och bolagets värderingar. Inte heller i denna del anser domstolen att bolaget har visat att marknadsvärdeminskningen är större än det som framgår av statens utredning. Domstolen bedömer alltså fastighetens kvarvarande marknadsvärde till 400 000 kr.

Marknadsvärdeminskningen uppgår alltså till 17 100 000 kr. På detta ska ett 25procentigt påslag göras. Intrångsersättning ska därmed utgå med 21 375 000 kr.

Sid 20 NACKA TINGSRÄTT DOM M 1262-23 Mark- och miljödomstolen

Ränta och uppräkning med KPI

Eftersom staten har vitsordat bolagets ränteyrkande och uppräkningen med KPI ska ränta och uppräkning med KPI utgå i enlighet med bolagets yrkande.

Rättegångskostnader

Även om domstolen inte bifallit bolagets yrkande fullt ut får bolaget anses i huvudsak vara vinnande part, och har därför rätt till ersättning för sin rättegångskostnad. Bolaget har också haft skälig anledning att få sin talan prövad av markoch miljödomstolen (se 25 kap. 6 § miljöbalken och rättsfallet MÖD 2009:26). Staten, som har vitsordat bolagets rättegångskostnad som skälig i och för sig, ska därför ersätta bolagets rättegångskostnad fullt ut.

HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga 1 (MMD-01) Överklagande senast den 19 juli 2024.

Hanna Wallin Monica Haapaniemi Christina Borg I domstolens avgörande har deltagit tingsfiskalen Hanna Wallin, ordförande, tekniska råden Monica Haapaniemi och Christina Borg samt den särskilda ledamoten Henrik Roos.