Anteckningen om hembudsförbehåll (NJA 2025 s. 29)

Sökord Fastighetsregister · Anteckning i fastighetsregistret · Gåvobrev · Hembudsförbehåll · Hembudsskyldighet

Anteckning i fastighetsregistret. Vid gåva av en fastighetsandel ska ett hembudsförbehåll till förmån för andra gåvotagare anses ha förlorat sin betydelse när hela fastigheten har kommit i en och samma ägares hand, om det inte tydligt följer av gåvobrevet att givaren avsett något annat. En anteckning i fastighetsregistret om förbehållet har då uppenbarligen inte längre någon betydelse och ska därför tas bort.

K.F. ansökte hos Lantmäteriet, Fastighetsinskrivning Norrtälje om att Lantmäteriet ur fastighetsregistret skulle ta bort en anteckning om hembudsförbehåll avseende fastighet NH 2:45. Han menade att det var uppenbart att anteckningen inte längre hade någon betydelse. Lantmäteriet avslog hans ansökan genom beslut den 21 mars 2023 med hänvisning till att det inte var uppenbart att förbehållet saknade betydelse.

K.F. överklagade beslutet till Norrtälje tingsrätt och yrkade att tingsrätten, med ändring av Lantmäteriets beslut, skulle medge ansökan.

Tingsrätten antecknade följande i ett handläggningsprotokoll den 20 juli 2023.

K.F. är ensam ägare till fastigheten NH 2:45, nedan fastigheten. Han har förvärvat andelar i fastigheten vid flera olika tillfällen och genom olika typer av förvärv.

K.F. erhöll genom gåva en andel i fastigheten 1983. Utöver K.F. var även S.G. och M.G. (senare M.E.) gåvotagare. Genom gåvan erhöll gåvotagarna 1/3 vardera av fastigheten. Gåvobrevet innehöll en hembudsklausul av innebörd att gåvotagare som önskade avhända sin andel eller del därav skulle erbjuda den till övriga gåvotagare eller deras rättsinnehavare.

År 2004 gav S.G., med godkännande av K.F., sin andel av fastigheten (1/3) till M.E. och M.F. Förbehållet från det ursprungliga gåvobrevet upprepades även i detta gåvobrev.

År 2012 gav M.F., med godkännande av M.E., sin andel (1/6) till K.F. Även detta gåvobrev innehöll ett hembudsförbehåll, om än med en något annan lydelse.

År 2022 överlät M.E., med godkännande av M.F., sin andel av fastigheten (1/2) genom köp till K.F., som därmed blev ensam ägare till fastigheten. I köpekontraktet angavs att det i gåvobrevet från 1983 nämnda hembudet fick anses uppfyllt.

Förbehållet från 2004 togs bort ur fastighetsregistret i samband med att de relevanta fastighetsandelarna överläts 2012 och 2022 eftersom andelarna överlåtits till en annan person än som avsågs i förbehållet och Lantmäteriet därför bedömde att förbehållet uppfyllts.

Förbehållet från 2012 togs bort ur fastighetsregistret i och med att Lantmäteriet bedömde att det uppenbarligen inte längre gällde eftersom hembudet, enligt sin ordalydelse, skulle ske till andra ägare, vilket det inte längre fanns.

I januari 2023 ansökte K.F. hos Lantmäteriet om att ta bort anteckningen om hembudsförbehållet från 1983 ur fastighetsregistret eftersom han menade att det var uppenbart att anteckningen inte längre hade någon betydelse. Lantmäteriet avslog ansökan med hänvisning till att det inte var uppenbart att förbehållet saknade betydelse. På grund av problem med K.F:s e-post löpte överklagandetiden ut innan han hade hunnit skicka in ett överklagande. I mars 2023 ansökte han därför på nytt om borttagande av anteckningen. Lantmäteriet avslog den nya ansökan, även denna gång med hänvisning till att det inte var uppenbart att förbehållet saknade betydelse.

K.F. har överklagat beslutet till tingsrätten och yrkat att tingsrätten, med ändring av Lantmäteriets beslut, medger ansökan. Han har till stöd för sitt överklagande vidhållit att förbehållet inte längre gäller och att det är uppenbart att anteckningen inte längre har någon betydelse.

Lantmäteriet har bestritt ändring och därutöver angett bl.a. att tingsrätten i annat fall inte bör återförvisa ärendet dit utan att ge en möjlighet till överklagande.

M.E. har fått tillfälle att inkomma med yttrande och erinrats om att ärendet kan komma att avgöras även om hon inte hörs av. Hon har inte avhörts i sak.

Tingsrätten (rådmannen Mikael Gulliksson) anförde i slutligt beslut den 20 juli 2023 följande.

Tingsrätten avslår K.F:s överklagande.

En anteckning om ett förbehåll i fastighetsregistret försätter en tredje man i ond tro om inskränkningen i ägarens rätt att förfoga över fastigheten.

Enligt 19 kap. 30 § tredje stycket JB ska Lantmäteriet ta bort en sådan anteckning ur fastighetsregistret om anteckningen uppenbarligen inte längre har någon betydelse. En obsolet anteckning skadar omsättningsintresset och ett borttagande av en sådan säkerställer att fastighetsregistret inte innehåller inaktuella upplysningar (se NJA 2017 s. 1045).

K.F. och Lantmäteriet har hänvisat till och argumenterat kring två hovrättsavgöranden, dels Hovrätten för Nedre Norrlands beslut den 29 oktober 2010 i mål nr ÖÄ 370-10, dels Svea hovrätts beslut den 6 november 2020 i mål nr ÖÄ 10593-20, vilka framstår som sinsemellan oförenliga. Lantmäteriet har anfört att eftersom avgörandena är motstridiga kan rättsläget anses oklart, och att det därför inte är uppenbart att den nu aktuella anteckningen saknar betydelse.

Tingsrätten konstaterar inledningsvis att de nämnda hovrättsavgörandena visserligen innehåller uttalanden om hembudsförbehåll men att avgörandena avser andra situationer än den nu aktuella (lagfart respektive utmätning).

Förbehållet om hembud i det ursprungliga gåvobrevet innebar alltså att övriga gåvotagare (eller deras rättsinnehavare) tillförsäkrats förköpsrätt i varandras fastighetsandelar. I likhet med hembudsförbehållet i Svea hovrätts mål framgår det således inte av det nu aktuella förbehållets ordalydelse att skyldigheten skulle upphöra även om hela fastigheten kom i en gåvotagares hand. Det talar för att syftet med det nu aktuella förbehållet inte är förfallet. Å andra sidan gjordes i Hovrätten för Nedre Norrlands mål den bedömningen att ett förbehåll likartat det aktuella om att hembud skulle ske när en gåvotagare ville överlåta ”sin andel” förutsätter att det finns åtminstone någon annan delägare till fastigheten.

HD har i rättsfallet NJA 2017 s. 550, dvs. i tiden mellan hovrättsavgörandena, uttalat att och förklarat varför det saknas anledning att låta en förfogandebegränsning i samband med ett benefikt fång, såsom ett hembudsförbehåll, omfatta mer av mottagarens andelsinnehav än vad som svarar mot det benefika fånget och att, i linje med detta, en förfogandebegränsning som skett i samband med gåva består även om gåvotagaren senare förvärvat andra andelar genom köp. I och för sig avsåg inte heller detta avgörande en situation som den nu aktuella, utan ett samägandeförhållande, men den princip som HD gett uttryck för är väl förenlig med utgången i Svea hovrätts ovan nämnda avgörande, där något samägandeförhållande inte heller var för handen. Tingsrätten ansluter sig till denna bedömning och anser att HD:s avgörande måste förstås på så sätt att motsvarande bör gälla även om en gåvotagare senare kommit att förvärva andra andelar genom gåva.

Att förbehållen från 2004 och 2012 tagits bort ur fastighetsregistret och att K.F. och M.E. var överens om att hembud enligt det ursprungliga gåvobrevet skulle anses ha skett i samband med köpet 2022 medför inte att bedömningen görs annorlunda.

Detta kan i och för sig framstå som alltför långtgående. Enligt tingsrättens mening kan det dock alltjämt åberopas väl så goda skäl för att respektera en givares önskan även i förhållande till en gåvotagare som genom senare andelsförvärv av olika slag har kommit att bli ensam ägare till den bortgivna egendomen, inte minst utifrån det skydd en förfogandebegränsning av detta slag ger i förhållande till tredje man (jfr NJA 2021 s. 709).

Tingsrätten finner sammantaget att det – i vart fall – inte är uppenbart att anteckningen i fastighetsregistret om hembudsskyldigheten inte längre har någon betydelse avseende den andel av fastigheten som K.F. erhöll genom gåva 1983. Det finns således inte skäl för Lantmäteriet att ta bort anteckningen. K.F:s överklagande ska därför avslås.

K.F. överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten med ändring av underinstansernas beslut skulle bevilja hans ansökan om att anteckningen om hembudsförbehållet skulle tas bort ur fastighetsregistret.

M.E. yttrade sig och anförde att hon inte förstod varför anteckningen om hembud skulle tas bort eftersom det var bl.a. hennes morfars vilja att fastigheten skulle gå vidare i släkten. I övrigt hade hon ingen åsikt.

Lantmäteriet yttrade sig och vidhöll sin inställning att det inte var uppenbart att anteckningen om hembudsförbehåll saknade betydelse.

I hovrättens protokoll antecknades bl.a. följande.

K.O.S. överlät år 1983 genom gåva andelar i fastigheten NH 2:45 (fastigheten) till sin dotter S.G. och sina barnbarn K.F. och M.G. (numera M.E.). Gåvomottagarna erhöll 1/3 var. Gåvobrevet innehöll en hembudsklausul med följande lydelse:

Om någon av gåvotagarna önskar avhända sig sin andel i fastigheten eller del därav, är denne skyldig att hembjuda sin andel till de andra gåvotagarna eller deras rättsinnehavare. [– – –]

Hembudsförbehållet finns antecknat i fastighetsregistret.

K.F. är sedan år 2022 ensam ägare till fastigheten. – – –

Hovrätten (hovrättslagmannen Amina Lundqvist, hovrättsrådet Lina Forzelius och tf. hovrättsassessorn Agnes Leijonhufvud, referent) anförde i beslut den 27 oktober 2023 följande.

Förfogandebegränsningar i samband med gåva av fast egendom godtas av rättsordningen i åtminstone vissa fall och är i princip bindande för mottagaren. Det är då fråga om undantag från vad som gäller i allmänhet. Ordningen motiveras av hänsyn till givarens vilja. Om den som erhållit en andel av en fastighet genom gåva med förfogandebegränsning senare köper eller på annat sätt förvärvar ytterligare andelar i fastigheten, omfattar förfogandebegränsningen dock inte mer av mottagarens andelsinnehav än vad som svarar mot gåvan. (Jfr NJA 2017 s. 550.)

Om ett förvärv är förenat med förbehåll, som inskränker förvärvarens rätt att överlåta egendomen, ska anteckning om inskränkningen göras i fastighetsregistrets inskrivningsdel när lagfart söks eller när inskrivningsmyndigheten annars får kännedom om inskränkningen (se 20 kap. 14 § JB). En anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel har ingen självständig betydelse för inskränkningens giltighet. Det avgörande är att förbehållet finns i fångeshandlingen (se 4 kap. 3 § 3 jämförd med 4 kap. 29 § JB). Anteckningen har dock den materiella rättsverkan att tredje mans goda tro om inskränkningen utesluts (se 18 kap. 8 § JB). Den har också vissa rättsverkningar i inskrivningsrättsligt hänseende (se t.ex. 20 kap. 6 § 5 JB).

Lantmäteriet ska enligt 19 kap. 30 § tredje stycket JB ta bort en anteckning i fastighetsregistret som uppenbarligen inte längre har någon betydelse. I rättsfallet NJA 2017 s. 1045 bedömde HD att en anteckning i fastighetsregistret kunde tas bort med stöd av bestämmelsen när det inte framgick av anteckningen vad förbehållet avsåg och gåvobrevet inte kunde återfinnas. Under sådana förhållanden saknade anteckningen enligt HD uppenbarligen betydelse som upplysning för tredje man.

En tredjedel av K.F:s äganderätt till fastigheten härrör alltjämt från gåvan med hembudsförbehåll från år 1983. Frågan i ärendet är om det är uppenbart att anteckningen om hembudsförbehåll enligt 1983 års gåvobrev inte längre har någon betydelse. Hembudsförbehållets materiella rättsverkningar ligger utanför ramen för hovrättens prövning. Hembudsförbehållet anger inte vad som ska gälla för det fall en av gåvomottagarna – eller deras rättsinnehavare – blir ensam ägare till fastigheten. Varken av gåvobrevets ordalydelse eller av vad som i övrigt förekommit i ärendet står det klart att hembudsförbehållet inte längre kan göras gällande. Hovrätten bedömer därför att det inte är uppenbart att anteckningen saknar betydelse som upplysning till tredje man. K.F:s överklagande ska mot denna bakgrund avslås.

Hovrätten avslår K.F:s överklagande.

K.F. överklagade och yrkade att HD skulle bevilja hans ansökan om borttagning av anteckning i fastighetsregistret.

Enligt Lantmäteriet borde hovrättens beslut stå fast.

M.E. hade beretts tillfälle att yttra sig.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, justitiesekreteraren Mathilda Rydstern, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut.

Skäl

Bakgrund

Inledning

Punkterna 1–5 motsvarar i huvudsak punkterna 1–4 i HD:s skäl.

Frågan i HD

6 Den fråga som främst aktualiseras i målet är vilken betydelse den omständigheten att en person efter flera förvärv kommit att äga samtliga andelar i en fastighet ska ha för prövningen av om en anteckning om ett hembudsförbehåll ska tas bort från fastighetsregistrets inskrivningsdel.

Anteckning om förbehåll

7 Om ett förvärv av fast egendom är förenat med ett förbehåll, som inskränker förvärvarens rätt att överlåta egendomen eller söka inteckning eller upplåta rättigheter, eller om behörighet i sådant avseende är inskränkt genom annans rätt att nyttja egendomen på grund av testamente, ska anteckning om inskränkningen göras i fastighetsregistrets inskrivningsdel när lagfart söks eller när inskrivningsmyndigheten annars får kännedom om inskränkningen (20 kap. 14 § JB). En sådan föreskrift kan till exempel avse att gåvotagaren inte får överlåta fastigheten eller att överlåtelse får ske först sedan fastigheten hembjudits till en tredje person (se NJA 2017 s. 1045 p. 5 med däri gjorda hänvisningar).

8 En anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel saknar i sig betydelse för inskränkningens giltighet. Avgörande är i stället att förbehållet har intagits i fångeshandlingen. (4 kap. 3 § jämförd med 29 §.) Anteckningen i fastighetsregistrets inskrivningsdel om inskränkningar i förvärvarens rätt har tillkommit i tredje mans intresse och har den materiella rättsverkan att god tro rörande begränsningen utesluts (se prop. 1970:20 del B 2 s. 599 och 18 kap. 8 §).

9 Anteckningen har även vissa rättsverkningar i inskrivningsrättsligt hänseende; en ansökan om lagfart ska exempelvis avslås om överlåtelsen står i strid med en mot överlåtaren gällande inskränkning i hans eller hennes rätt att förfoga över egendomen och inskränkningen finns antecknad (20 kap. 6 § 5). Motsvarande gäller vid en ansökan om inteckning, om det har antecknats att fastigheten inte får intecknas (22 kap. 3 § första stycket 2).

Förfoganderättsinskränkningar vid nya eller flera förvärv

10 Förfogandeinskränkningar, så som överlåtelseförbud och hembudsförbehåll, i samband med förvärv av fast egendom genom gåva eller testamente är i princip bindande för mottagaren. Sådana inskränkningar godtas som utgångspunkt av rättsordningen. Det är då fråga om undantag från vad som gäller i allmänhet. Ordningen motiveras av den hänsyn till givarens respektive testators vilja, som bör visas vid benefika egendomsavhändelser. Givaren kan exempelvis ha ett befogat intresse av att en fastighet finns kvar inom familjen. (Jfr ”Samägandet och hembudet” NJA 2017 s. 550.)

11 HD har vid ett flertal tillfällen uttalat sig i fråga om en förfogandeinskränkning har verkan gentemot en ny andelsinnehavare eller om en sådan inskränkning påverkar en andelsägares tillkommande förvärv av andelar i samma fastighet. Av HD:s praxis kan slutsatsen dras att om en andel i en fastighet som är belastad med en förfogandeinskränkning överlåts genom köp eller gåva, blir den nya förvärvaren inte utan vidare bunden av begränsningen. Som utgångspunkt krävs alltså att förfogandeinskränkningen upprepas i den nya fångeshandlingen. (Se t.ex. ”Orrögåvan” NJA 2021 s. 709 och ”Gåvovillkoret om samäganderättslagen” NJA 2017 s. 289.) En förfogandeinskränkning kvarstår däremot om andelsägaren utökar sitt innehav i fastigheten. Inskränkningen är då begränsad till den ursprungliga andelen (se ”Samägandet och hembudet”).

Borttagande av anteckning om förbehåll

12 Inskrivningsmyndigheten ska enligt 19 kap. 30 § tredje stycket JB ta bort en anteckning som uppenbarligen inte längre har någon betydelse. Motivet för bestämmelsen får antas vara att en obsolet anteckning skadar omsättningsintresset och att fastighetsregistret inte ska innehålla inaktuella upplysningar (jfr prop. 2012/13:76 s. 13 f.).

13 Ett ärende om att ta bort ett förbehåll som uppenbarligen inte längre har någon betydelse kan tas upp av inskrivningsmyndigheten på eget initia­tiv (ex officio) eller efter ansökan. Om sökanden styrker att grunden för en antecknad förfogandeinskränkning har bortfallit så bör anteckningen uppenbarligen tas bort. Sådana fall avser i första hand när det redan av själva ordalydelsen för förfogandeinskränkningen framgår att inskränkningen ska upphöra när en viss omständighet inträffar eller av annat skäl inte längre gäller. Detsamma bör gälla om förbehållet har ändrats, antingen av gåvogivaren själv eller genom permutation.

14 Om det inte genom ordalydelsen av förbehållet går att konstatera att grunden för förfogandeinskränkningen har bortfallit åligger det inskrivningsmyndigheten att pröva om omständigheterna i ärendet är sådana att det är uppenbart att anteckningen inte längre har någon betydelse. Inskrivningsmyndighetens granskning är huvudsakligen av formell karaktär och någon mer ingående prövning av bakomliggande sakförhållanden ska inte ske (jfr ”Samtycke till fastighetsöverlåtelse” NJA 2024 s. 244 p. 19).

15 Inskrivningsmyndighetens prövning ska snarare avse frågan om omständigheterna är sådana att en förfogandeinskränkning uppenbarligen inte längre har någon betydelse som upplysning för tredje man. Så länge förfogandeinskränkningen har betydelse som upplysning för tredje man saknas det förutsättningar att ta bort anteckningen ur fastighetsregistrets inskrivningsdel. (Jfr NJA 2017 s. 1045 p. 15.)

Bedömning i detta fall

16 Det framgår inte av ordalydelsen i hembudsförbehållet vad som ska gälla för det fall en av gåvotagarna eller deras rättsinnehavare blir ensam ägare till fastigheten. Gåvotagarna kan inte ensidigt avtala om att hembudsförbehållet inte längre ska gälla. K.F. har därför inte styrkt att grunden för hembudsförbehållet har bortfallit.

17 Frågan är då om omständigheterna är sådana att anteckningen uppenbarligen inte längre har någon betydelse som upplysning för tredje man. En tredjedel av K.F:s äganderätt till fastigheten härrör alltjämt från gåvan med hembudsförbehåll från 1983. Enbart den omständigheten att han numera äger samtliga andelar i fastigheten innebär inte att hembudsförbehållet saknar verkan. Något annat skäl för att anteckningen i fastighetsregistret ska tas bort har inte framkommit. Det är därför inte uppenbart att anteckningen saknar betydelse som upplysning till tredje man och det saknas därmed förutsättningar att ta bort anteckningen från fastighetsregistrets inskrivningsdel.

18 K.F:s överklagande ska avslås.

HD avslår överklagandet.

HD (justitieråden Gudmund Toijer, Dag Mattsson, Eric M. Runesson, Jonas Malmberg och Anders Perklev, referent) meddelade den 22 januari 2025 följande beslut.

1 År 1983 förvärvade K.F. genom gåva en tredjedel av fastigheten NH 2:45. Två andra gåvotagare – däribland M.E. – erhöll samtidigt en tredjedel vardera av fastigheten. Gåvobrevet innehöll ett hembudsförbehåll med följande lydelse.

Om någon av gåvotagarna önskar avhända sig sin andel i fastigheten eller del därav, är denne skyldig att hembjuda sin andel till de andra gåvotagarna eller deras rättsinnehavare.

I fastighetsregistrets inskrivningsdel finns antecknat att ett förbehåll om överlåtelse föreligger.

2 K.F. är sedan 2022 ensam ägare till fastigheten. Han har erhållit de övriga andelarna av fastigheten genom olika slags förvärv. För dessa senare förvärv finns ingen anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel.

3 K.F. ansökte hos Lantmäteriet om att anteckningen om hembudsförbehållet från 1983 ska tas bort ur fastighetsregistrets inskrivningsdel. Lantmäteriet avslog ansökan med hänvisning till att det inte var uppenbart att förbehållet saknade betydelse.

4 Tingsrätten och hovrätten har avslagit K.F:s överklaganden.

5 I målet aktualiseras frågan om det är uppenbart att en hembudsskyldighet i ett gåvobrev till förmån för övriga gåvotagare har upphört att gälla när hela den överlåtna fastigheten har kommit i samma ägares hand och om en anteckning av förbehållet i fastighetsregistret därför ska tas bort.

6 Om ett förvärv av fast egendom är förenat med ett förbehåll som inskränker förvärvarens rätt att överlåta egendomen ska anteckning om inskränkningen göras i fastighetsregistrets inskrivningsdel när lagfart söks eller när inskrivningsmyndigheten annars får kännedom om inskränkningen (20 kap. 14 § JB). En sådan föreskrift kan till exempel avse att gåvotagaren inte får överlåta fastigheten eller att överlåtelse får ske först sedan fastigheten hembjudits till en tredje person (se ”Det förkomna gåvobrevet” NJA 2017 s. 1045 p. 5).

7 En anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel saknar i sig betydelse för inskränkningens giltighet (jfr prop. 1970:20 del B 2 s. 599). Avgörande för giltigheten är om förbehållet har tagits in i fångeshandlingen (4 kap. 3 och 29 §§). Anteckningen har i stället den verkan att god tro rörande begränsningen utesluts (18 kap. 8 §).

8 Anteckningen har även vissa verkningar i inskrivningsrättsligt hänseende; en ansökan om lagfart ska exempelvis avslås om överlåtelsen står i strid med en mot överlåtaren gällande inskränkning i hans eller hennes rätt att förfoga över egendomen och inskränkningen finns antecknad (20 kap. 6 § 5).

9 Inskrivningsmyndigheten ska enligt 19 kap. 30 § tredje stycket JB ta bort en anteckning som uppenbarligen inte längre har någon betydelse. Motivet för bestämmelsen får antas vara att en obsolet anteckning skadar omsättningsintresset och att fastighetsregistret endast ska innehålla aktuella upplysningar (jfr prop. 2012/13:76 s. 13 f.).

10 Ett ärende om att ta bort en anteckning om ett förbehåll som uppenbarligen inte längre har någon betydelse kan tas upp av inskrivningsmyndigheten på eget initiativ eller efter ansökan. Om sökanden visar att grunden för en antecknad förfogandeinskränkning har bortfallit så ska anteckningen tas bort. Så kan vara fallet om det redan av själva ordalydelsen för förfogandeinskränkningen framgår att inskränkningen ska upphöra när en viss omständighet inträffar. Detsamma bör gälla om förbehållet har ändrats.

11 Förbehåll om hembudsskyldighet är inte tillåtna vid försäljning av fast egendom men godtas när sådan egendom överlåts genom gåva (se t.ex. ”Hembudsanteckningen i fastighetsboken” NJA 1981 s. 897). Skillnaden motiveras av den hänsyn som bör visas givarens vilja vid benefika överlåtelser (jfr ”Samägandet och hembudet” NJA 2017 s. 550 p. 13). Någon speciell tidsgräns gäller inte för ett hembudsförbehåll.

12 Om den som har fått en fastighetsandel med ett förbehåll om hembudsskyldighet ger andelen till någon annan, blir mottagaren av gåvan i andra ledet bunden av förfogandeinskränkningen enligt det ursprungliga gåvobrevet bara om förbehållet upprepas i den nya gåvohandlingen (se ”Orrögåvan” NJA 2021 s. 709 p. 18 och 19).

13 Innebörden av ett hembudsförbehåll vid gåva bör visserligen som utgångspunkt fastställas genom en subjektiv tolkning. I ett inskrivningsärende, med den förhållandevis formella prövning som sker där, måste tolkningen dock göras utifrån tillgängliga handlingar och de motiv som typiskt sett kan antas ligga bakom förbehållet såsom detta har kommit till uttryck i skrift.

14 När en fastighet genom gåva överlåts till flera torde avsikten som regel vara att dessa ska förvalta och nyttja fastigheten gemensamt. Ett förbehåll om att en andel får överlåtas först sedan de övriga gåvotagarna erbjudits att själva köpa andelen, fyller då den funktionen att dessa genom att utnyttja sin förköpsrätt kan förhindra att en person utanför den ursprungliga mottagarkretsen blir delägare. En sådan hembudsskyldighet gör också att var och en av gåvotagarna kan förvärva hela fastigheten om de övriga vill göra sig av med sina andelar, vilket kan ha betydelse om fastigheten har ett högt affektionsvärde.

15 Att detta typiskt sett är det främsta syftet med ett förbehåll om hembudsskyldighet, när en fastighet genom gåva överlåts till flera, gör att villkoret normalt får anses innebära att erbjudandet ska riktas till gåvotagare som alltjämt äger en andel i fastigheten. Om övriga gåvotagare har avhänt sig sina andelar och fastigheten i dess helhet kommit i en av gåvotagarnas hand kan syftet med hembudsskyldigheten sägas vara uppfyllt. Hembudsförbehållet har då spelat ut sin roll.

16 Om en hembudsskyldighet fortfarande skulle gälla i en sådan situation kan det försvåra för den kvarstående ägaren att förfoga över fastigheten eller att använda den som kreditunderlag. Vid en gåva ter sig en sådan avsikt som mindre sannolik. Vill den som ger bort en fastighet skapa ett längre gående skydd mot att hela eller delar av fastigheten förvärvas av någon utomstående, kan givaren klargöra detta. Det finns också en möjlighet att i stället förordna om ett överlåtelseförbud.

17 Slutsatsen blir att vid gåva av en fastighetsandel ska ett hembudsförbehåll till förmån för andra gåvotagare anses ha förlorat sin betydelse när hela fastigheten har kommit i en och samma ägares hand, om det inte tydligt följer av gåvobrevet att givaren avsett något annat. En anteckning i fastighetsregistret om förbehållet har då uppenbarligen inte längre någon betydelse och ska därför tas bort.

18 K.F. är numera ensam ägare till fastigheten NH 2:45. Annat följer inte tydligt av gåvobrevet än att hembudsförbehållet därmed har upphört att gälla. Den anteckning i fastighetsregistret som avser K.F:s förvärv av en tredjedel av fastigheten genom gåvan 1983 har därför uppenbarligen inte längre någon betydelse. Anteckningen ska då tas bort.

19 K.F:s ansökan ska alltså bifallas.

HD ändrar hovrättens beslut och förordnar att anteckningen ”Förbehåll om överlåtelse – – –” avseende fastigheten NH 2:45 ska tas bort ur fastighetsregistrets inskrivningsdel.