Stabilisering av bostadskreditmarknaden betänkande

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2014

QC§KBiÖ;pZ@U

Stabilisering

bostads-

av

kreditmarknaden

SIM

1993:104 Betänkande

av Bostadskreditutredningen

21a

flm

w Statens offentliga utredningar

WW 1993:104

PL Finansdepartementet

bostads-

Stabilisering av

kreditmarknaden

Betänkande av gmadskreditutredningen

Stockholm 1993

SOU och Ds kan köpas från Fritzes kundtjänst. För remissutsändningar av SOU och Ds svarar Fritzes, Offentliga Publikationer, på uppdrag av Regeringskanslietsförvaltningskontor

Beställningsadress: Fritzes kundtjänst 106 47 Stockholm Fax: 08-20 50 21 Telefon: 08-690 90 90

REGERINGSKANSLIETS OFFSETCENTRAL ISBN 91-38-13492-6 Stockholm 1993 ISSN 0375-250X

SOU 1993: 104

Till Statsrådet Bo Lundgren

Genom beslut den 19 augusti 1993 bemyndigade regeringen det statsråd som har till uppgift att föredra ärenden om kreditmarknaden att tillkalla en särskild utredare med uppgift att analysera fastighetsmarknaden och dess problem samt utreda orsakerna till de svårigheter som finns på bostadskreditmarknaden och lämna förslag .till hur dessa skall lösas. Med stöd av detta bemyndigande förordnades jag dag särskild samma som utredare. Som sakkunnig förordnades samtidigt Per-Åke Eriksson, Christina Gustafsson, Björn Hasselgren, Tomas N iemelä, och Peter Rentsch-Jonas. Stellan Lundström har bistått med en uppsats om fastighetsmarknaden på l990-talet. Denna återfinns i en bilaga. Den 18 oktober 1993 överlämnade jag mina förslag i form av en skrivelse till statsrådet Bo Lundgren. Därmed möjliggjordes så skynden sam behandling av mina förslag att riksdagen skulle kunna ta ställning till dem redan under hösten 1993. Härmed överlämnar jag det slutliga betänkandet med förslag i syfte att stabilisera bostadskreditmarknaden.

Stockholm i november 1993

Georg Danell

2 SOU 1993: 104

Innehåll

Sammanfattning 4 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . l Situationen på fastighets- och bostadskreditmarknaden 7 . . . 1.1 Bakgrund 7 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2 Bostadsbeståndet och byggnationen aktuellt läge och problem 11 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.1 Problemen är störst i beståndet

färdigställt 1987-1992 11 . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.2 Nyproduktion 13 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.3 Bostadsinstituten och bankerna 14 . . . . . . . . . . . . . . 1.3.1 Kreditgivning till bostäder 1 . . . . . . . . . . . . . 1.3.2 Bostadsinstitutens resultat 18 . . . . . . . . . . . . . . 2 Vad påverkar värdet fastigheter 20 av . . . . . . . . . . . . . . 2.1 Fastighetsvärdering är ingen exakt vetenskap 20 . . . . . . 2.2 Kreditprövning i avreglerad marknad 20 en . . . . . . . . . 2.3 Värdebegrepp 22 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4 Värderingsmetoder 23 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.5 Faktorer som påverkar fastigheters

marknadsvärde 25 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.5.1 Grundläggande värdepâverkande faktorer 25 . . . . . 2.5.2 Hyra 26 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.5.3 Fastighetsskatt 29 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.5.4 Förräntningskmv och räntor 30 . . . . . . . . . . . . 2.5.5 Inflation och finansiering 31 . . . . . . . . . . . . . . 2.5.6 Räntebidrag 32 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 Stabilisering bostadskreditmarknaden 34 av . . . . . . . . . . . 3.1 Förändrade ekonomiska förhållanden 34 . . . . . . . . . . . 3.2 Problemen på bostadsfastighetsmarknaden

och för bostadskreditgivningen 36 . . . . . . . . . . . . . . 3.2.1 Bostadsfastighetsmarknaden 36 . . . . . . . . . . . . . 3.2.2 Bostadskreditgivningen 37 . . . . . . . . . . . . . . . 4 Förslag till förändrade regler 42 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.1 Avreglera det tidigare räntebidragsystemet 43 . . . . . . . .

SOU 1993: 104

4.2 Statlig kreditgaranti för omfördelningslân 56 . . . . . . . . 4.3 Minskade kreditförluster 48 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.4 Ökad statlig kreditgaranti för och ny-

ombyggnad 49 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Konsekvenser för staten och bostadssektom 52 . . . . . . . . .

Bilaga 1 53 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bilaga 2 69 .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Å . . . . . . . . .

SOU 1993:1104

Sammanfattning

Problemen bostads- och byggmarknadema skall ses mot bakgrund av de allmänna ekonomiska förhållandena. Svensk ekonomi är mitt inne i efterkrigstidens djupaste lågkonjunktur. De misstag som begåtts l den ekonomiska politiken, framför allt under l980-talet, har lett till att de strukturella problemen i statens finanser nu ligger blottlagda. Det framstår som uppenbart att många utgiftssystem och den skattebelastning som under decennier i grunden försämrat landets ekonomiska möjbyggts upp ligheter. För att komma tillrätta med dessa problem krävs en översyn av skattesystemen och olika regleringssystem så att de inte hindrar den ekonomiska tillväxt som är nödvändig för att Sverige skall komma ut ur den ekonomiska krisen. Omställningsprocessen är både omfattande och nödvändig. Denna äger rum samtidigt som samhället och näringslivet måste hantera de negativa effekterna av 1980-talets ekonomiska politik. Särskilt tydliga är effekterna på finans- och fastighetsmarknadema, vars kriser är tvâ sidor den prisuppdrivande kreditgivningen under 1980av talet och som nu visar sig sakna tillfredställande säkterheter. De nuvarande problemen på fastighetsmarknaden, framför allt för hus byggda sedan mitten av 1980-talet och problemen för byggbranschen och dess kreditförsörjning är hänförliga till förhållandena under andra hälften l980-talet. Under dessa âr har det producerats alltför många bostäder av och till alltför hög kostnad. Alltför få hushåll efterfrågar dessa bostäder. vilket innebär att fastigheterna har ett betydligt lägre värde än vad de kostat att bygga. Låneskulden överstiger därför i många fall marknadsvärdet på fastigheten. Denna situation innebär potentiella kreditförluster för kreditgivare, vilket verkar inskränkande på resurserna för nya kredit- Den största skadan av förhållandena under andra hälften av engagemang. 1980-talet torde ändå vara den höga produktionskostnadsnivå som då etablerades. Ett framtida bostadbyggande förutsätter nya bostäder. Det kommer att kräva insatser alla som har inflytande över dessa kostav nader och medverkat till att driva upp kostnadsnivåema. Det gäller som inte minst de kostnader som kommunerna har inflytande över.

SOU 1993: 104 Sammanfattning 5

Av beräkningar som redovisas i utredningens betänkande framgår att av cirka 240 miljoner kronor i lån till bostadsbyggandet 1987-1992 anses endast 100 miljarder kronor ha tillfredställande säkerheter i fastigheterna. Lån motsvarande 70 miljarder kronor anses sakna fullgod säkerhet. Att närmare uppskatta hur mycket av dessa som kan leda till förluster är inte möjligt. Utredningen föreslår ett paket av åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden: Avreglering av det gamla räntebidragssystemet för att fastighetsägare skall kunna förhandla om sina lånevillkor med kreditgivare utan att räntebidraget helt eller delvis upphör. Således skall det vara möjligt att bryta det gamla länets löptid för att kunna växla ned från hög ränta till en lägre ränta men med bibehållet räntebidrag. Ex För att förhindra att fastighetsägare sätts i konkurs i syfte att bli löst från det statliga lånet men ändå behålla fullt räntebidrag föreslås att förlust av det statliga lånet skall kvittas mot nuvärdet av kvarvarande räntebidrag. 3. En statlig kreditgaranti motsvarande 10 % av bidragsunderlaget föreslås för att bl a täcka den ränteskillnadsersåttning som uppkommer vid förtida inlösen för att få lån med lägre ränta. Den statliga kreditgarantin ges kreditgivare för att denne som ett led i rekonstruktionen av fastighetsägare med fastigheter fárdigställda 1985 och senare med de äldre räntebidragsbestämmelsema skall kunna erbjuda ett omfördelningslån på upp till 20 år. 4. För att förbättra kreditsituationen för nya byggprojekt föreslås att den statliga kreditgarantin för de bostäder som påbörjas före 1995 skall utvidgas från 30 % till 40 % av bidragsunderlaget. Från såväl byggherrar som kreditgivare har framhållits att 1992 års systern har brister när det gäller bottenlåneñnansieringen och värdet av givna kreditgarantier. Bestämmelserna för 1993 års kreditgarantisystem är utformade så att dessa nackdelar med 1992 års kreditgamntisystem undanröjts. Det är rimligt att de projekt som uppförs enligt 1992 års räntebidragsregler får del av fördelarna i 1993 års kreditgarantisystem. Därmed undanröjs även problemen med krav på kommunal borgen för smâhusbyggande.

De föreslagna åtgärderna syftar till att förbättra stabiliteten på bostads-

marknaden för bostadsbyggandet. Tillsammans med riksdagens beslut om villkor för räntebidrag både för de fastigheter som byggts och de som

6 Sammanfattning SOU 1993: 104

skall byggas har därmed de ekonomiska förutsättningarna klarlagts för sådan tid som är möjlig vid lågkonjunktur och med stora behov av ekonomisk omställning. Den grundläggande förutsättningen för en sådan Stabilisering ligger dock i en ekonomisk politik som leder till ett lågt ränteläge. låg inflation och ekonomisk tillväxt. De föreslagna åtgärderna har utformats på ett sådant sätt att de sammantaget inte skall leda till ökade utgifter för staten så att den övergripande ekonomiska målsättningen äventyras.

SOL [9032 [04

1 Situationen

på fastighets- och

bostadskreditmarknaden

1.1 Bakgrund

Den svenska ekonomin har de senaste åren drabbats av den djupaste lågkonjunkturen under efterkrigstiden. Den ekonomiska nedgången är till stor del given av faktorer i vår omvärld men har i vissa avseenden förstärkts genom strukturella förhållanden inom landet. Bland de av omvärlden givna faktorema märks främst den vikande konjunkturen på Sveriges viktigaste exportinarknader som slagit hårt mot vår industri. En del av de åtgärder som under senare år vidtagits för att rätta till strukturella problem i den svenska ekonomin har vidare vid övergången till nuvarande regler bidragit till att tillfälligt förstärka problemen. De åtgärder som avses är t.ex. avregleringen av kreditmarknaden, avskaffandet av valutaregleringen, skattereformen samt förändringarna i bostadsfinansieringssystemet. Ett av symptomen lågkonjunkturen har varit omfattande problem inom den finansiella sektom, vilka i sin tur bidragit till att förvärra lågkonjunkturens förlopp. Ett av tinanskrisens kännetecken är problemen pâ fastighetsmarknaden och då i första hand marknaden för kommersiella fastigheter. Obeståndsproblematik i relation till kommersiella fastigheter har dominerat de senaste årens utveckling för banker och andra finansiella institut. Under senare tid har problemen även spritt sig till marknaden för bostadsfastigheter. Dessa svårigheter har delvis annan grund än de som gäller för den kommersiella fastighetsmarknaden. Problemen på bostadsmarknaden är i högre grad än för kommersiella fastigheter kopplade till statliga regelsystem och bostadssubventioner. De främsta problemen återfinns i segmentet av bostäder fardigställda åren 1987-1992. Flera av krissymptomen har sin grund i den stora förändring insom trätt i ekonomin genom övergången från hög till lägre inflation. En av effekterna har varit att den lägre inflationstakten undanröjt förutsätt-

8 Situationen på fastighets- och bostadskreditmarkrzadert

ningarna för den prisstegring på fastigheter som rådde under 1980-talet. Detta har gjort att processen med stigande produktionskostnader, kraftigt växande kreditstockar och höjda beláningsgrader fått ett abrupt slut. Vi har istället fått se kraftiga prisfall på fastigheter under de senaste åren. Först och kraftigast drabbades de kommersiella fastigheterna. l ett senare skede och med något mindre kraft har sedan flerbostadshus och småhus drabbats av prisfall. Nedan visas prisutvecklingen för dessa olika fastighetskategorier mellan åren 1980 och 1992.

Diagram 1.1 Prisutveckling för olika fastighetskategorier åren 1980- 1992, 1980 100

1°°° 1000 1 O- Kontor ggg . 800 m Småhus 300 - 700 -- -iâ Flerbostadshus 500 -- soo 500 - 400 400 - 30° . 20° 200 - 100- 0 0

v. År Källa. Enskilda Research

Prisstegringen under 1980-talet var störst för de kommersiella fastighetemal. Prisuppgången för flerbostadshus och småhus betydligt var mer begränsad. Bl.a. härav följer anknytningen av problemen främst till de kommersiella fastigheterna. Andra förklaringar är att hyressättningen är fri på dessa fastigheter och därför i högre grad följer marknaden i nedgångsfasen än på bostadssidan. Hushållens ekonomi torde dessutom i allmänhet drabbas med viss eftersläpning vid ingången till en lågkonen junktur.

Här kvm-hyra för kontorslokaler i Stockholm. representerade av

SOU 1993: 104 Situationen på fastighets- och bostadskreditnzarknaden 9

Då fastighetsprisema faller uppstår säkerhetsbrister hos kreditinstituten för de lån som i många fall finansierat prisuppgângen. Om lånen inte kan fömyas och nytt kapital tillskjutas sker en utslagningsprocess. Motsvarande fenomen uppkommer nu i ökande grad även för flerbostadshus och småhus. En följd av det tidigare bostadsfmansieringssystemet är att insatserna av eget kapital är mycket begränsade hos många egnahemsägare, bostadsrättsföreningar och bostadsföretag. Det har sin förklaring i att det varit möjligt och ansetts normalt att belåna fastigheter till i stort sett hela produktionskostnaden. Ett tydligt exempel på dessa förhållanden är de kommunala allmännyttiga bostadsföretagen, har ett mycket begränsat som eget kapital, ca 7 % i genomsnitt. Motstândskraften mot kostnadsökningar eller intäktsminskningar är mot denna bakgrund låg bland många fastighetsägare. De ekonomiska problemen på fastighetsmarknaden avspeglas bl.a. i antalet inkomna ärenden för exekutiva åtgärder samt i antalet slutligen försålda fastigheter hos landets kronofogdemyndigheter.

Tabell 1.1 Antal fastigheter inkomna För exekutiv försäljning samt fastigheter törsálda vid exekutiv auktion åren 1990-1993

l T.o.m. juni. Definitionen på inkomna ärenden har ändrats under år 1993. Den nya definitionen ger högre värden än tidigare. Källa. Riksskatteverket

Under perioden 1990-1993 har antalet inkomna ärenden och försâlda fastigheter ökat kraftigt. Det finns vidare uppgifter tyder på att som ärendetillströmningen kan öka ytterligare under resten år 1993 samt av under år 1994. Samtidigt sker sannolikt en omfördelning mot högre andelar småhus och minskande andelar flerbostadshus. Det kan således bli allt fler hushåll som drabbas av obeståndssituationer. Beloppsmâssigt, d.v. s. mätt i volymen nödlidande krediter, behöver ökningen inte bli lika påtaglig eftersom lånebeloppen är betydligt lägre för småhus än för flerbostadshus.

10 Situationen pá fasrighets- och bosradskreditnzarknaden SOU 1993: 104

Det statliga systemet för bostadsfinansiering, som varit grunden för byggande och förvaltning bostadsfastigheter, har parallellt med att den av finansiella krisen utvecklats genomgått omfattande förändringar. Dessa förändringar har påverkat såväl förutsättningarna för nybyggnation som beståndet räntebidragsberoende fastigheter. De nya spelreglerna har av också inneburit att aktörerna på bostadsmarknaden måst lära sig att agera i roller där behovet självständiga riskbedömningar och ekonomiskt nya av ansvarstagande förstärkts jämfört med tidigare på flera olika nivåer i systemet. Som del ansträngningama för att sanera statsfinansema har riksen av dagen beslutat att förutom de löpande avtrappningama av bostadssubventionema även göra extra avtrappningar av räntebidragen. Dels har den garanterade räntan justerats fr.o.m. den l Januari 1993. dels har en upp besparing på räntebidragen om tre miljarder kronor lagts ut över åren 1994-1996, merparten faller på de äldre årgångama i räntebidragsvarav systemet. Dessa förändringar har givetvis påverkat och kommer att påverka marknaden för bostadsfastiglieter. Ansträngningai na för att sanera statsfinansema har i sin tur sannolikt varit en bidragande orsak till att ränteläget fallit under år 1993. Nettoeffekten på kort sikt för bostadsmarknaden dessa åtgärder är därmed svår att bedöma. Otvetydigt har av dock ränteläget avgörande betydelse för den fortsatta utvecklingen på en denna marknad eftersom räntekostnadema utgör en betydande kostnadspost för fastighetsägare. Särskilt gäller detta nybyggda fastigheter med hög belâning. Ränteläget påverkar fastighetsägamas ekonomiska ställning och därmed kreditgivamas situation. Ett lägre ränteläge gör att fler låntagare förmår att betala sina räntor och bör således minska volymen av nödlidande krediter. Vidare innebär lägre räntor att ñnansieringskostnaden för kreditinstitutens nödlidande fordringar sjunker, vilket stärker räntenettot och motståndskraften hos bostadsinstituten. Pâ sikt är dock realräntan efter skatt sannolikt de mest avgörande parametrarna för att förklara fören av hållandena bostadsmarknaden. Denna byggs upp av en rad faktorer inflationstakt, nominell räntenivå samt skattesystemets avdragsregler. som De bostadsñnansierande institutens lån till bostadsfastigheter har i genomsnitt en återstående räntebindningstid på drygt 2,5 år. Till detta kommer olika former av toppbelåning för fastighetsfinansiering med en genomsnittligt kortare räntebindningstid. Sammantaget innebär detta att ränteförändringar inte annat än långsamt slår igenom för befintliga fastigheter. Däremot gynnas nybyggnationen mer direkt av fallande

SOU 1993: 104 Situationen ifa.srigl1zer.s'- bostadskreditnzczrknaden och ll

räntor. Visserligen finns möjligheten att placera om lån till bostäder tidigare än vid förfallodatumen men detta hämmas av att det är förknippat med avgifter som kan göra operationen ekonomiskt ointressant. För de fastigheter som har statlig belåning enligt regler gällande t.o.m. år 1991 saknas dessutom i princip möjligheter att placera om lånen med nuvarande bestämmelser. Fortsatt fallande räntenivåer är givetvis ett positivt inslag i ett framtida scenario och avspeglar egentligen en återgång till en mer normal realränta efter det senaste årets extrema nivåer. Även så skulle ske är det svårt om att, mot bakgrund av svårigheterna att på kort sikt dra nytta av detta enligt nuvarande regler, se att detta ensamt och på kortare sikt kommer att avhjälpa svårigheterna i beståndet av fastigheter med tidigare räntebidiagsregler. För dessa tillfaller kostnadsminskningen med nuvarande regler dessutom till största delen staten. För nybyggnationen skulle givetvis ytterligare räntenedgångar underlätta.

1.2 Bostadsbeståndet och

byggnationen aktuellt

-

läge och problem

l.2.l Problemen är störst i beståndet färdigställt 1987-1992

De problem som genererades av det tidigare statliga bostadssubventionssystemet har ansamlats i det befintliga beståndet bostäder. Flertalet av av problemen är förknippade med bostäder fárdigställda åren segmentet av 1987-1992. Det tidigare systemet för bostadssubventioner bl.a. gav grogrund för starkt stigande byggkostnader under slutet av l980-och inledningen av 1990-talet. Produktionskostnaden för nyproducerade flerbostadshus steg t.ex. från genomsnittligt ca 8 000 krkvm âr 1987 till närmare 12 000 krkvm år 1992. Staten garanterade i detta system finansieringen nybyggnationen och av absorberade delar av de höjda byggkostnadema via höjda underlag för statliga räntesubventioner. Till följd detta kombinerat med hög av en efterfrågan på nya bostäder färdigställdes ett stort antal bostäder under

12 Situationen ]âfa.sriçI1et.v- och hosradskreditmzrknaden SOU 1993: 104 slutet av 1980-talet. Detta avspeglas bl.a. i nybyggnadsstatistiken samt i statistiken över räntebidragens fördelning på olika årgångar. Tabell l.2 Antalet lärdigställda lägenheter åren 1987-1992

Källa: BoverketSCB

Bostadsbyggandet var totalt sett högt under slutet av 1980-talet och inledningen 1990-talet. Trenden mot högre produktionsvolymer bröts av dock under år 1992. Först märktes minskningen för småhus, för vilka antalet fårdigställanden minskade med ca 30 % mellan åren 1991 och 1992. Det minskade byggandet av flerbostadshus kommer framför allt att inträffa under åren 1993 och 1994. De stigande produktionskostnadema och den höga produktionsvolymen under åren i slutet av 1980-talet gör att en stor del av de statliga utgifterna för räntebidrag går till dessa årgångar. Hela 68 % av räntebidragen för budgetåret 199293 fördelades t.ex. fastigheter färdigställda under åren 1987-1992. Merparten 70% av räntebidragsutgiftema budgetåret 199293 avsåg nybyggnation av bostäder. Resten, ca 30 %. avsåg ombyggda bostäder. 1 det tidigare räntebidragssystemet saknas mekanismer som kan hantera fallande fastighetspriser och obeståndssituationer på ett smidigt sätt. Tvärtom kan sägas att räntebidragssystemet i sig snarast givit låsningar som bidragit till att förvärra problemen i den nedgângstas som nu ser. Från kreditinstitutens sida har uppmärksammats att obeståndssituationen är särskilt oroande inom vissa delar av bostadsmarknaden och särskilt i vissa boendeformer. 1 geografiska termer uppges obeståndsfrekvensen vara störst i orter utanför regioncentra i landets olika delar. Vidare är svårigheterna överrepresenterade i fastigheter som fárdigställts under senare år. I den nuvarande fasen av den finansiella krisen förefaller privata bostadsrätts-

SOU 1993: 104 Situationen på fastighets- och bostadskreditmarknaden 13

föreningar i fastigheter byggda under del 1980-talet och inledsenare av ningen av 1990-talet vara relativt sett mer utsatta för obestånd än övriga boendeformer. Från bostadsinstituten har under tid just bostadssenare rättsföreningamas finansiella svårigheter framhållits. Obeståndssituationen vad gäller småhus förefaller jämnt vara mer

spridd över landet. Återigen är det dock fastigheter omsatta eller färdig-

ställda under de senaste åren som drabbas i högre grad än andra. Trots att volymen av krediter som drabbas inte framstår anmärkningsvärt som hög döljer sig bakom dessa siffror givetvis stor mängd tragedier för en enskilda hushåll. I Övrigt drabbas små fastighetsförvaltare i allmänhet hårdare än stora då obestándssituationer uppstår. De små har till skillnad från större förvaltare mindre möjligheter att slå ut ökade kostnader eller intäktsbortfall till följd av vakanser över ett större bestånd lägenheter. Uppgifter av från Fastighetsägareförbundet från våren 1993 bekräftar också att det bland förbundets medlemmar främst är de små privata fastighetsägarna som drabbas av svårigheter i nuvarande läge. I en rapport från Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag SABO från våren 1993 redovisas den finansiella ställningen bland de 280 medlemsföretagen mot bakgrund bokslutsuppgifter från år 1991. Denna studie av tyder på att mellan 40 och 100 medlemsföretagen kan behöva stärka av sitt egna kapital under åren 1993-1997. Även här är det i första hand frågan om mindre företag med hög andel nyproduktion kan råka i som svårigheter.

1.2. 1 Nyproduktion

Vad gäller nyproduktionen kan konstateras att den under tid i stort senare sett uteslutande bestått av färdigställande fastigheter påbörjade med av 1991-1992 ârs subventioner som grund. Vid övergången till det subnya ventionssystemet år 1993 framstod det attraktivt att igångsätta objekt som så att de kunde omfattas av de tidigare räntebidragsreglema. Påbörjandetalen blev därför betydligt högre än vad som annars skulle ha blivit fallet under dessa år. Detta skulle kunna tolkas som att byggherrama gjorde medvetna spekulationer i framtida fastighetsvärden mot bakgrund förav väntan om en bibehållen hög inflationstakt. Påbörjandet av nya lägenheter med 1993 års regler förefaller vara mycket lågt. Den svaga efterfrågan på nya lägenheter och osäkerheten om

14 Situationen på fastighers- och bostadsJrrecitmarknuden SOU 1993: 104

kommande ekonomiska förutsättningar har bidragit till denna situation. Enligt uppgifter från Byggentreprenörema kan påbörjandet också under år 1994 förväntas bli mycket lågt. Boverkets prognos tyder på att högst 20 000 lägenheter årligen kommer att färdigställas åren 1993 och 1994. Ombyggnadsverksamheten kan förväntas något högre omfattning en under dessa år. Ett speciellt förhållande de fastigheter som påbörjats eller avser fárdigställts under gångna år ännu inte fått någon slutlig och men som långsiktig finansiering. Byggnadsföretagen gör i dessa sammanhang gällande att bostadsinstitut och banker skulle överdrivet restriktiva vara vid sina ekonomiska bedömningar dessa objekt. Uppgifter förekommer av att kreditgivningen helt avstannat. Som nedan redovisas är detta inte om helt korrekt bild utvecklingen. Även i nuvarande för bostadsinen av stituten extrema situation sker viss nyutlåning till nybyggnation. en Tidigare har uppgifter framförts omfattningen de objekt som beom av höver avlyft från kortfristig till långfristig finansiering. En bedömning från Byggeutrepreniirenia från våren 1993 antyder att det kar. vara frågar. 15-17 000 lägenheter. Detta skulle innebära att kortfristiga lån om om ca 15-17 miljarder kronor sökte avlyft till lângfristig finansiering. ca Aktuella uppgifter tyder emellertid pâ att omfattningen av de fastignu avlyft kanske har överskattats. Dels ingår i totalsumman heter som söker 15-17 000 lägenheter sannolikt objekt som ännu inte påbörjats, dels om har ett stort antal objekt fått slutlig finansiering sedan våren 1993. Den aktuella volymen objekt inte får avlyft är därför sannolikt relativt av som begränsad.

1.3 Bostadsinstituten och bankerna

1.3.1 Kreditgivning till bostäder

Finansieringen bostadsmarknaden domineras av åtta bostadsfinanav sierande s.k. mellanhandsinstitut. Sex dessa är dotterbolag inom av bankkoncemema. Vid sidan dessa finns tvâ icke bankanknutna institut; av dels Stadshypotek AB med den största enskilda marknadsandelen, dels Statens Bostadsfinansierings aktiebolag SBAB láneportfölj domivars bostadslân givna staten i det tidigare bostadsfmansieringsysteneras av av met.

SOU 1993: 104 Situationen på fastighets- och bostadskreditmarknaden 15

Bankerna spelar vid sidan av bostadsinstituten en viktig roll för att å ena sidan ge kortfristiga krediter under byggnadstiden, å andra sidan bidra med toppbelâning utöver de nivåer som bostadsinstituten normalt finansierar, d.v.s. över 75% av marknadsvärdet. Utlåning via bankerca. na sker givetvis också till bostadsföretag och hushåll utan säkerhet i form av inteckning l fastighet, trots att ändamålet med krediten kan vara bostadsfinansiering av olika slag. Tillförlitlig statistik över denna utlåning saknas dock. Vid nybyggnation spelar bankerna sin kanske viktigaste roll kreditgivare kortfristiga krediter under byggnadstiden, via s.k. som av byggnadskreditiv. Jämfört med bostadsinstitutens utlåningsvolym är dock liankemas utlåning till bostadsfastigheter betydligt mer begränsad. De bostadsñnansierande mellanhandsinstituten har under senare år mött situation i vilken de ställts inför flera utmaningar. De har bl.a. en ny drabbats ökande kreditförluster och samtidiga krav stärkt Soliditet av i form av kapitaltäckningskrav, vilket betydligt ökat finansieringsbördan. Detta har avspeglats i en stigande räntemarginal mellan statsobligationsräntan och bostadsinstitutens utlåningsränta. Samtidigt har instituten alltmer fått rollen att självständigt göra bedömningar av risken och lönsamheten i de objekt som de finansierar, en roll som staten via länsbostadsnämndema hade i det tidigare systemet. Även institutens strategiska inriktning har varit föremål för betydande förändringar. Från en reglerad situation med en traditionell roll som bottenlângivande institut har de via offensiva satsningar på utvidgning av verksamhetsområdet och med hård konkurrens om marknadsandelar på en starkt växande marknad under slutet av 1980-talet, genomfört en i Hera fall brutal återgång till en mer traditionell och försiktig verksamhetsinriktning. Bostadsinstitutens utlåning domineras i dag som resultat av denna process av utlåning till flerbostadshus och småhus. Utlåning till kommersiella lokaler och kortfristig utlåning bl.a. byggnadskreditiv har av de bostadsinstitut som ingår i bankkoncemer till betydande del återförts till moderbankema.

16 Situationen på fastighets- och bostadskrøedittrtzlrknaden Vid utgången av augusti 1993 fördelades bostadsmstitutens långfristiga lånestock enligt nedan. Tabell 1.3 Bostadsinstitutens långfristiga Iånestock 1993-08-31

x fördelade stockar utlåning till kommuner. samt Källa. Sveriges Riksbank

Stocken av krediter till flerbostadshus utgörs här både av utlåning till hyreshus och till bostadsrättsföreningar. Utlåning till enskilda bostadsrätter återfinns under kategorin bostadsrätter. Bruttoutlåningen från bostadsinstituten under åren 1987-1993 redovisas nedan. Endast en mindre del av dessa nya lån bidrar till att öka lånestocken netto eftersom amorteringar även förekommer. Tabellen visar att bruttoutlâningen i nominella tal vuxit starkt under de senaste sju åren.

Tabell 1.4 Bostadsinstitutens nya slutliga lån till vissa fastighetstyper åren 1987-1993. mdr kronor brutto. tolvmånaderstal t.0.m. augusti respektive år

Fastighetstyp 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 Småhus 6 709 7 397 10187 13 176 18105 12 412 5 617 Flerbostadshus 8 640 10 325 18 123 23 843 37 646 32 294 46 763 Affärsoch kontorshus 252 867 1 762 869 1 474 1 482 503 Suimna 15 601 18 589 30 072 37 888 57 225 46 188 52 883 Källa: Sveriges Riksbank

Bruttoutlåningen under tolvmånadersperioden t.0. m. augusti 1993 ligger på en något högre nivå än motsvarande period år 1992. Det finns således

SOU 1993: 104 Situationen på fastighets- och bostadskreditmarknaden 17

inte fog för att hävda att bostadsinstituten, som grupp räknat, slutat ge nya lån. Variationer finns dock givetvis mellan instituten beroende på finansiell styrka och strategisk inriktning. Merparten nyutlâningen av avser med största sannolikhet tidigare igångsatta objekt som på ett tidigare stadium erhållit lånelöften av olika slag. Nyutlåningen till objekt enligt 1993 års regler är enligt uppgift från bostadsinstituten bemer gränsad. Tillförlitlig statistik saknas dock. Inom ramen för den övergripande utvecklingen märks att utlåningen till nybyggnad av småhus kraftigt har avtagit under år. Utvecklingen senare redovisas nedan.

Tabell 1.5 Andel av bruttoutlåningen avsedd för nybyggnad åren 1987-1993, tolvmånaderstal t.0.m. augusti

Fastigv hetstyp 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993

Småhus 37% 27% 24% 26% 27% 27% 19% Flerbostadshus 39% 38% 44% 58% 57% 56% 68% Affärsoch kontorshus 11% 13% 14% 16% 12% 11% 8%

Totalt 37% 30% 31% 39% 39% 39% 50%

Källa: Sveriges Riksbank

Nära nog en halvering av andelen nya krediter avsedda för nybyggnad till småhus har skett jämfört med år 1987. Sett över längre tidsperiod en har i stället flerbostadshusen ökat sin andel nyutlåningen. Statistiken av tyder på att det framförallt är nybyggnadsobjekt tillkommer i som nu denna kategori. Under tolvmânadersperioden t.0.m. augusti 1993 har 68 % av bruttolångivningen från bostadsinstituten till flerbostadshus avsett nybyggnad. Den kraftiga utlåningstillväxten under åren 1989-1992 avspeglas i sammansättningen av institutens kreditstock. Av stocken vid utgången av år 1992 var 57 % utlånad under åren 1989-1992. Variationema mellan enskilda institut är betydande. Andelen nyutlåning varierar mellan 35 och 90 % under den aktuella perioden. Sannolikt har de institut har den som högsta andelen nyutlâning en idag potentiellt sett mer riskfylld portfölj än

18 Situationen på fastighets- och bostadskreditnzarknaden SOU 1993: 104

övriga institut. De institut i högre grad arbetat med att förnya tidisom givna lån bör ha en relativt sett lägre risknivå än övriga institut. gare kapitaltäckningsgradema och lönsamheten i instituten I en situation då utsatts för stora påfrestningar har dessa helt naturligt intagit en försiktig och avvaktande attityd gentemot ökat risktagande. En situation har således uppstått i vilken instituten inte är beredda att ta på sig nya risker. Detta avspeglas också i att instituten gör försiktiga ekonomiska kalkyler objekt samt att de successivt sänkt belåningsgradema. Dessa uppav nya går som tidigare nämnts vid belåningstillfállet till ca 75 % av ett nu uppskattat marknadsvärde för småhus och flerbostadshus och till ca 60 % för enskilda bostadsrätter.

1.3.2 Bostadsinstitutens resultat

De senaste årens resultatutveckling i bostadsinstituten har sammantaget vikande trend. l tabellen nedan redovisas utvecklingen under visat på en åren 1991-1993 samt en schematisk prognos för helåret 1993.

Tabell 1.6 Resultatutveckling bostadsinstituten åren 1991-1993. mkr

1991 1992 1993 1993 306

1:a halvåret multiplicerat med 2.

Resultatutvecklingen har varit negativ för bostadsinstituten som grupp räknat. Kreditförlustema har ökat kraftigt men ligger ändå på en låg nivå jämfört med bankerna. År 1992 uppgick kreditförlustema till 0,6 % ca i bostadsinstituten mot nästan 8 % i moderbankema. Utvecklingen under första halvåret 1993 tyder på en fortsatt svag utveckling för instituten. Samlade kreditförluster om ca 8 miljarder kronor förefaller inte otroliga för helåret 1993. Trots ökande räntenetton förmår därför inte instituten att upprätthålla lönsamheten. Utökningar av kapitalbaserna har måst tillgripas upplâning och ägarkapitaltillskott. genom

Situationen pá fastighets- och bostadskreditmarknaden 19

Uppskattningar från bostadsinstituten tyder pá att kreditförlustnivân kommer att vara fortsatt hög under âr 1994 samtidigt som möjligheterna för instituten att upprätthålla sina räntemarginaler sannolikt kommer att minska. Det senare dels genom ökande konkurrens, dels genom ett ipinionsmässigt tryck instituten att sänka sina marginaler. Det finansiella läget för bostadsinstituten kommer även under resten av âr 1993 och âr 1994 att vara ansträngt. Den finansiella ställningen skiljer sig emellertid som ovan nämnts relativt mycket ât mellan bostadsinstituten. SBAB, som bl.a. förvaltar statliga bostadslån givna efter år 1985, har en särskilt riskfylld situation. Dels har institutet stor andel en belâning i höga säkerhetslägen de statliga bostadslânen är i princip topplân även om belåning utöver dessa nivåer förekommer via de övriga instituten, vilket ger stora förlustrisker i denna helt dominerande del av portföljen vid obestândssituationer. Dels saknar SBAB till skillnad från de bankägda instituten möjligheten att överföra delar sina dåliga lån av till en inoderbank. SBAB har för det första halvåret 1993 redovisat en betydande engångsavsättning för befarade kreditförluster. Denna avsättning har medfört att SBABs kapitalbas minskat. Institutet hade till följd av detta vid halvårsskiftet relativt begränsad ytterligare förlusttâlighet en innan kapitaltäckningkravet om 8 % underskrids.

20 SOU 1993: 104

2 värdet

Vad påverkar av fastigheter

2.1 Fastighetsvärdering är ingen exakt vetenskap

Fastighetsvärdering är ingen exakt vetenskap i den meningen att man kan mäta eller bestämma fastighets värde. Fastighetsvärdet kan endast vara en föremål för bedömning. Svårigheten att göra bedömningar om framtiden leder till att fastighetsvärdering får ett ganska omfattande mätt av osäkerhet. Osäkerheten beträffande den framtida utvecklingen blir större längre kalkylperiod betraktar. För att minska osäkerheten försöker man göra analyser bakåt i tiden för att hitta trender, påverkande faktorer man och orsakssamband. Bedömningar framtida hyresnivåer, räntor i samband med fasav m.m. tighetsvärdering bygger således på en analys av den historiska utvecklingen för dessa faktorer kompletterad med prognoser av samhällsekonomins framtida utveckling kopplade till fastighetsekonomiska parametrar. Under 1980-talets högkonjunktur var förväntningarna för hyresutveckling, vakanser, värdeutveckling och räntekrav mycket optinustiska. Med facit i hand är det uppenbart att de den ekonomiska utvecklingen prognoser om som fastighetsvärderingar då byggde på var felaktiga. I de följande avsnitten redovisas kortfattat vilka principer och metoder tillämpas vid fastighetsvärdering i samband med kreditprövning besom träffande bostadsfastigheter. Fastighetsvärdet är i hög grad beroende av de antaganden och bedömningar som görs om framtiden. En sammanställde strategiskt viktigaste värdepåverkande faktorerna. ning har gjorts av Avslutningsvis görs ett försök till kvantifiering av värderingsmetodens känslighet för förändringar i de olika ingående parametrarna med stöd av ett värderingsexempel.

2.2 Kreditprövning i en avreglerad marknad

Ändrade rutiner vid kreditprövning för bostäder har blivit nödvändiga, bl.a. den avreglering skett av bostadsfinansieringssystemet. genom som

SOU 1993: 104 Vad påverkar värdet av fastigheter 21

De pantvärden baserade på produktionskostnader för bostäder länssom bostadsnämnderna tidigare fastställde accepteras inte längre underlag som för kreditgivning. Kreditgivning baseras när det gäller flerbostadshus istället på fastighetens nettoinkomster, s.k. kassaflöde, och marknadsvärde. De ändrade rutinerna saknar ofta betydelse i storstädemas centrala delar med hög efterfrågan på bostäder, i mindre orter med höga men vakanstal har detta haft stor inverkan. Att högre krav ställs på fastighetsekonorniska analyser i samband med kreditgivning beror också på omställningen i samhället från hög till lägre inflation. l höginflationsekonomin uppstod initiala likviditetsproblemen för fastigheter vid höga belåningsgrader. Dessa var dock relativt snabbt övergående genom att ränte- och amorteringsbetalningama urholkades av inflationen. Samtidigt fastigheternas värde steg sjönk den nominella som belåningsgraden. Att risken för kreditgivaren minskade relativt omgående var bakgrunden till att de höga belåningsgradema kunde accepteras. Låginflationsekonomin gynnar större kapitalinsatser i boendet egna eftersom en låg inflation med bibehållna höga belåningsgrader innebär en ökad risk för kreditgivama med anledning av att en svagare värdeutveckling för fastigheter kan förväntas. Vid övergången till ett nytt system med låg inflation krävs att man i högre grad kalkylerar i termer av lönsamhet, istället för att tidigare ägna uppmärksamheten åt liksom viditetsaspekter. Marknadsvärdet bedöms idag ha fått minskad betydelse underen som lag för kreditgivning. Enligt kreditgivama koncentreras istället beslutsunderlaget vid kreditprövning till analyser över kundens återbetalningsförmåga, soliditet och för flerbostadshus analyser fastighetens av kassaflöde över tiden. Utgångspunkten för kreditgivning till flerbostadshus är vanligen att fastighetens avkastning minst måste täcka kostnaderna för det lånade kapitalet, d.v.s. att fastigheten skall gå runt. För att uppfylla kreditgivamas likviditetskrav måste normalt fastighetsägares egna kapitalinsats ökas väsentligt jämfört med vad accepterades i det som tidigare bostadsfinansieringssystemet. Beslutsunderlaget omfattar också riskanalyser beträffande den aktuella orten som underlag för en bedömning av bl.a. utvecklingen på fastighets- och hyresmarknaden. Stor vikt läggs i dessa vid den aktuella uthymingssituationen i fastigheten samt risk för framtida vakanser.

22 Vad påverkar värdet fastigheter SOU 1993: 104 av

2.3 Värdebegrepp

Den grundläggande värdeteorin för fastigheter skiljer sig inte från den rörande andra nyttigheter under längre tidsperiod. varor som ger en Värde uppstår generellt nytta. fyller behov och utgör genom att varor ger begränsad Värdet för och fastighet kan variera för en resurs. en samma olika individer, eftersom varje person har unika förutsättningar att utnyttja fastighetens avkastning. Man har också en individuell och således subjektiv värdesättning konsumtionsmöjligheter vid olika tidpunkter, av har olika förräntningskrav. Det individuella zvkastningsvärder d.v.s. man kan definieras nuvärdet förväntad framtida avkastning. Det indivisom av duella avkastningsvärdet är central betydelse i samband med överav väganden investeringar i den löpande förvaltningen av en fastighet, om samt vid köp och försäljningar. Det individuella avkastningsvärdet kan beräknas med sedvanliga metoder för investeringskalkylering enligt nu-

värdemetoden. De individuella avkastningsvärdena utgör grunden för all prisbildning och därmed för begreppet marknadsvärde. Marknadsvärdet för en fastighet härleds utbud och efterfrågan för den specifika fastigheten. ur Marknadsvärde definieras det mest sannolika priset vid en försom säljning på den öppna fastighetsmarknaden, d.v.s. det pris till vilket det är sannolikt att både säljare och köpare är nöjda. Eftersom markmest nadsvärdet oftast inte är enskild individs subjektiva bedömning utan en resultatet flera individers sammanlagda bedömning kan det sägas vara av objektivt den enskilde individens perspektiv. Pâ marknaden kan mer ur emellertid priser avviker från det mest sannolika och spridnoteras som ningen kan stor. Marknadsvärdet för fastighet kan därför aldrig vara en mätas eller bestämmas, utan endast föremål för bedömning. vara Värdebedömning innebär således uppskattning ett kapitalvärde, dvs. av avkastningsvärde eller marknadsvärde. I samband med handläggning av obestândsärenden hos kreditinstituten och vid interna värderingar av fastighetsbestând i börsnoterade företag har dock även varianter av kapitalvärden framförts ha relevans i nuvarande marknadsläge. Man talar avkastningsbaserade långsiktiga marknadsvärden. Avsikten är t.ex. om vid bedömning förräntningskrav vill bortse från den situation att man av råder på fastighetsmarknaden, med stort utbud och svag eftersom nu frågan. Kalkylen baseras istället på långsiktiga förväntningar om bl.a. lägre ränteniváer, vilket resulterar i högre värdenivåer än vad dagens

tunna marknad antyder.

SOU 1993: 104 Vad påverkar värdet av fastigheter 23

Att det centrala värdebegreppet i samband med kreditgivning blivit marknadsvärdet sammanhänger med att det kan anses motsvara vad skulle kunna realiseras för. Även i andra sammanhang är markpanten nadsvärdet det värdebegrepp som används i värdeutlåtanden för fastigheter. Det är exempelvis det värdebegrepp som påbjuds av staten, bl.a. i Finansinspektionens värderingsregler för kreditinstitutens redovisning, i fastighetstaxeringen, som underlag för bankstödet, vid tvångsinlösen m.m.

2.4 Värderingsmetoder

Marknadsvärdebedömning kan göras med tvâ metoder, via avkastningsmetoder eller via ortsprismetoden. Ortsprismetoden innebär att man utgår från prisinformation från den aktuella delmarknaden. Ortsprismetodens tillämpning förutsätter viss omsättning på marknaden samt att fastigheterna är enhetliga. Detta för att prisinformationen skall kunna jämföras. Beträffande bostadsfastigheter, både småhus och flerbostadshus, har metoden vunnit tillämpning. Den rådande marknadssituationen kännetecknas emellertid av frivilliga försäljningar, d.v.s. som inte har samband med obestånd, och den dominerande köparkategorin är banker. I denna tunna marknad anses ortsprismetoden inte vara tillämplig för avkastningsfastigheter. Ortsprismetoden har också den nackdelen att möjligheterna att beakta fastighetens unika förutsättningar t.ex. vakanstal är begränsade. För småhus baseras dock marknadsvärdet normalt på historiska prisuppgifter. Då den direkta informationen från marknaden är bristfällig övergår marknadsvärdebedömningama till att i högre grad utgå från analyser av den framtida avkastningen. I sin enklare form innebär detta att man utnyttjar erfarenhetstal kopplade till fastighetsmarknaden. En s.k. direktavkastningskalkyl eller evighetskapitalisering görs med utgångspunkt från driftnettot för det första året normalår och bygger på följande formel.

24 Vad påverkar värdet av fastigheter SOU 1993: 104

f V Fastighetens värde V f Driftnetto pd, pdt Direktavkastningskrav totalt kapital

Ettårskalkyler enligt ovan innebär att direktavkastningskravet får avspegla allt, t.ex. fastighetens hyresutveckling, lâneräntor på befintliga bundna lån och räntekrav på eget kapital m.m. Direktavkastningskravet bestäms utifrån bl.a. avkastningen på andra tillgångar och vilken risk som åsätts fastigheter. Metoden kan inte fånga in de eventuella förändringar som sker i framtiden. I en cash-flowkalkyl beräknas fastighetens värde som nuvärdet av framtida betalningar. Fördelen med kalkyler på flerårsbasis med betalningsflödesanalys är att effekter av t.ex. hyresförändringar, vakanser, finansieringsbetalningar, ändringar i fastighetsskatt och avtrappning i räntesubventioner kan beaktas på ett logiskt sätt. Detta är också väsentligt för att belysa likviditeten under kalkylperioden. Principen för cash-flowkalkyler framgår av figur 2.1.

Figur 2.1 Princip för cash-flowkalkyl

De årliga betalningarna eller kassaflödet är nettot av in- och utbetalningar för hyror, drift, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, räntor och amorteringar. Den vänstra stapeln utgör avkastningsvärdet och erhålls genom summering av nuvärden av betalnetton under kalkylperio-

SOU 1993: 104 Vad påverkar värdet av fastigheter 25

den, nuvärdet av eget kapital vid kalkylperiodens slut samt lånat kapital vid värdetidpunkten. Om marknadens bedömningar och förräntningskrav läggs till grund för cash-flowkalkylen kan det beräknade avkastningsvärdet användas för bedömning av fastighetens marknadsvärde. Då fastighetsmarknaden tillskriver de framtida räntebidragen en hög risk görs värdebedömning av ny- och ombyggda bostadsfastigheter normalt på följande sätt. I ett första steg bedöms fastighetens marknadsvärde utan beaktande av räntebidragen. Nuvärdet av räntebidragen beräknas därefter separat, oftast med ledning någon enkel multipel applicerad av på aktuellt räntebidrag. För att beakta de risker som förknippas med de framtida räntebidragen tillämpas vid denna form av nuvärdeberäkning en relativt hög kalkylränta. Eftersom man i en cash-flowkalkyl på ett realistiskt och logiskt sätt kan avspegla händelseförlopp är den en lämplig utgångspunkt vid kvantiñering av olika faktorers påverkan på marknadsvärdet nuvärdet, vilket görs i nästa avsnitt.

2.5 Faktorer

som påverkar fastigheters

marknadsvärde

2.5.1 Grundläggande värdepåverkande faktorer

De grundläggande faktorer som påverkar avkastningsfastigheters marknadsvärde är följande. Förväntade driftnetton kassaflöde - Marknadens krav på förräntning av fastighetskapital. - Driftnettot är beroende både av den enskilda fastighetens förutsättningar och den samhällsekonomiska utvecklingen i stort beträffande tillväxt, arbetslöshet, räntor, inflation Även förutsättningar vad gäller etc. ortens befolknings- och näringslivsutveckling bedöms ha avgörande betydelse för driftnettot i framtiden. Driftnettot påverkas också av institutionella regler av olika slag som ger de allmänna förutsättningarna ñr fastighetsföretagande, bl.a. Skatteregler och regler om räntebidrag. Det prisfall som skett på fastigheter har förorsakats både av sjunkande hyresnivåer och höjda avkastningskrav. Internationella och historiska jämförelser visar att dessa två krafter ofta verkar samtidigt. I Sverige blev effekten av denna samverkan särskilt dramatisk vad gäller kommersiella

26 Vad påverkar värdet av fastigheter SOU 1993: 104

fastigheter. Av de två faktorerna är det endast driftnettot för fastigheten som den enskilde fastighetsägaren delvis kan påverka. Förräntriingskravet på fastigheter ges av marknaden. De väsentliga värdepåverkande faktorerna för fastigheter har sammanställts nedan. Utöver basfaktom hyran kommer värdepâverkan av fastighetsskatt. räntekrav, inflationseffekter och finansiering samt räntebidrag att analyseras. Ett försök till kvantifiering av faktoremas värdepaverkan har gjorts genom känslighetsanalys för parameteiantaganden i en cash-tlowkalkyl för ett värderingsexempel. Exemplet avser ett nybyggt flerbostadshus med räntebidrag.

2.5.2 Hyra

Hyresnivån och dess utveckling måste anses vara den enskilda faktor som

har störst inverkan marknadsvärdet. Årshyrorna bostäder uppgår

i snitt för landet till 6UO krm Januari 19953. För de bostäder ca per som byggts år 1986 och senare är hyran genomsnittligt drygt 700 krmz. Nyproducerade bostäder i storstäder kan ha hyresnivåer överstigande 1.000 krmz. Möjligheterna att höja hyrorna för att möta kostnadsökningar av olika slag påverkas av den aktuella hyresnivån och dess relation till marknadshyranbetalningsviljan. Förekommer vakanser innebär det en press nedåt hyrorna. Antalet tomma bostadslägenheter har ökat och uppgår hösten 1993 till 55.0003 i landet, inklusive 5.000 osâlda bostadsrätter. ca ca Tomma bostadslägenheter som är lediga till uthyrning uppgår till ca 3,3 %4 bostadslägenhetsbestândet i hyreshus. Den största andelen av lediga bostadslägenheter finns i det nyproducerade beståndet. l september uppgick andelen lediga lägenheter i hus byggda efter 1990 till 9,4 %. I orter med mindre än 75.000 invånare är andelen lediga lägenheter högre än genomsnittet, ca 5,4 %. l ett 40-tal kommuner finns vakanser överstigande lO % av beståndet. De hyreslediga lägenheterna är således ojämnt fördelade i landet och beståndet. I centrala delar av större städer finns inga vakansproblem.

2 KällazSCBzBostads- och hyresundersökningen 3 Källa: SCB november 1993 4 SCB november 1993

Vad påverkar värdet av fastigheter 27

l Sverige lägger hushållen för närvarande ca 28 % av den disponibla nettoinkomsten på boendet, vilket internationellt sett är hög andel. en Utvecklingen av hushållens möjlighet att betala och betalningsvilja för

bostäder får avgörande betydelse för hyresutvecklingen, vilket i sin tur

är av största betydelse för ekonomin i bostadsfastigheter med höga produktionskostnader och snabbt sjunkande räntebidrag. Hushållens framtida konsumtionsutrymme för boende är beroende av tillväxten i samhällsekonomin. Minskad arbetslöshet bidrar till att öka hushållens disponibla inkomst. Hur den privata konsumtionen utvecklas beror också av förändringar i sparandet. Hur slutligen betalningsviljan för bostäder utvecklas kan även påverkas ändrade preferensmönster beav träffande bostäder. I Konjunkturinstitutets prognos från våren 1993 att den privata anges konsumtionen under perioden 1995-2000 förväntas öka med 2,5 % årca ligen och att inflationstakten årligen förväntas uppgå till 3,7 %. Detta har resulterat i att t.ex. de riktlinjer som används till stöd för värderingen av fastigheter i samband med bankstödet utgår från en hyresökning i intervallet -1 till +3% per år för ny- och ombyggda bostadsfastigheter, beroende på hyresnivån i utgångsläget. För äldre bostäder bedöms dock hyresökningen den närmaste tioårsperioden kunna ske i takt med eller något över inflationen. För attraktiva objekt i storstädemas centrala delar förväntas en hyrestillväxt väsentligt överstiger inflationstakten. som Effekten på avkastningsvärdet av olika antaganden hyresnivå, om hyresutveckling och vakansgrad beräknat utifrån kassaflöden framgår av följande exempel. Exemplet avser ett flerbostadshus byggt år 1991 i utkanten av en mellansvensk stad till en produktionskostnad om ca 12.000 krmz. Fastigheten tillhör således den del beståndet kan av som sägas ha de största problemen. Räntebidragsunderlaget utgör 11.000 krmz, vilket kraftigt överstiger ett bedömt marknadsvärde på 8.350 ca

krmz inkl räntebidrag. Hyran som i normalaltemativet som underlag

för marknadsvärdebedömning är 800 krmz, antas öka med 2 % år per och vakansen antas långsiktigt vara 2,5 %. Kostnaderna för drift- och underhåll på 240 krm förväntas öka i takt med inflationen. Nuvärdeberäkning av kassaflödena har gjorts med ett avkastningskrav på 12 % med undantag av räntebidragen som nuvärdeberålcnats med 15 %. Kalkylperioden är 10 år. I nedanstående tabell redovisas i tur och ordning effekten på ett avkastningsvärde av att alternativ hyresnivå, vakansgrad och hyresutveckling läggs till grund för avkastningskalkylen. De paramet-

28 Vad påverkar värdet fastigheter SOU 1993: 104 av

inte har då hållits oförändrade. d.v.s. till de ovan antagna rar som anges värdena.

Tabell 2.1 Effekten på avkastningsvärdet av olika antaganden om hyresnivå. vakans och hyresutveckling

llyresnivå

Vakans

Hyresutveckling

Källa: Egen beräkning

Ett antagande om ökning av hyresnivån med 100 krm pâverkar nuvärdet med 13 % värde inkl räntebidrag. De höga produktionskostnaderna kräver en hyra ca 1050 krm för att kalkylen skall gå ihop. Utan vakanser ökar nuvärdet med ca 3 % och med 10 procents

SOU 1993: 104 Vad påverkar värde av fastigheter 29

vakans minskar nuvärdet med 9 % jämfört med den antagna vakansgraden om 2.5 %. Antas hyresutveckling ske takt med den antagna 1 inflationen på 4 istället för med 2 % per år ökar detta nuvärdet med 13 °c. För att fastigheten skall gå runt krävs en hyresutveckling med ca 7 % per Hyresnivån, vakansgraden och takten i hyreshöjningar pâverkar nuvärdet i samma grad med belopp för flerbostadshus samma utan räntebidrag. Skillnaden är bara att dessa vården totalt sett ligger på en lägre nivå.

2 3 Fastighetsskatt

. Fastighetsskatten är 2,5 taxeringsvärdet för flerbostadshus och av 1,5 av taxeringsvärdet för småhus. För bostadshus byggda år 1991 och senare är fastighetsskatten reducerad. Under de första fem åren efter färdigställandet erläggs ingen fastighetsskatt. För nästkommande femårsperiod år skattesatsen reducerad till 1,25%. Beträffande ombyggda flerbostadshus är reglerna kopplade till åsatt värdeår för fastigheten. Reducering av fastighetskatten sker också för flerbostadshus med värdeår 1977 1990. - För flerbostadshus sker allmän fastighetstaxering under år 1994 varvid skatteunderlaget ändras. Taxeringsvärdena kommer enligt preliminära bedömningar att höjas med i genomsnitt 70% för hyreshus, med stora ca variationer beroende på ålder och läge. Någon justering skattesatserna av har ännu inte beslutats. Att fastighetsskatten har stor betydelse för avkastningsvärdet framgår av följande exempel. Förutsättningar för kalkylen redovisas i föregående avsnitt

30 Vad påverkar värdet av fastigheter SOU 1993: 104

Tabell 2.2 fastighetsskatten.: effekt på avkastningsvärdet

Fastighetsskatt efter Nuvärde av Nuvärde reduceringsperiod fastighetsskatt inkl räntehidr krkvm krkvm Ingen fastighetsskatt 0 8 999 skattesats sänkt till 1,5 % 394 8 605 Nuvarande skattesats 656 8 343 Källa Egen beräkning

Den nuvarande skattesatsen om 2,5 % är mycket hög 1 förhållande till avkastningen inom flerbostadssektom. För ett flerbostadshus byggt år 1991 innebär gällande regler skattebefrielse fram till år 1996, och en en reducering till 1,25 % för perioden 1997 2001 och därefter full skatt. - Taxeringsvärdet antas i exemplet bli 0.500 krml âr 1994 och p.g.a. fallande marknadsvärden 4.500 år 2000. Detta påverkar avkastningsvärdet med 8 % eller med ca 650 krmz. I detta ligger dels en effekt av att betalningsnettona minskar efter år 1996, dels att restvärdet sjunker. Fastighetsskatten blir vid oförändrad skattesats hälften av 2,5% ca 80 krm år 1997. Fastighetsskatten medför kännbara llkviditetspâfrestningar när den efter fem âr skall börja erläggas respektive när den ökar efter tio år. Beräkningarna har baserats på ett taxeringsvärde enligt Riksskatteverkets anvisningar för år 1994.

2.5.4 Förräntningskrav och räntor

En bostadsinvestering bör i normalfallet motiveras utifrån att den förräntar investerat kapital. På lång sikt är det fastighetens driftnetto som skall bära kostnaden för lånat kapital och ge utrymme för förräntning på eget kapital. Förräntningen måste på. lång sikt vara konkurrenskraftig med andra alternativ som aktier, obligationer etc. Förräntningskravet styrs således i grunden av kapitalmarknaden och kan anses bero på följande komponenter. riskfri realränta, t.ex. statsobligationer med lång löptid risktillägg för den aktuella hyres- och fastighetsmarknaden -

SOU 1993: 104 Vad påverkar värdet av fastigheter 31

real avskrivningspost och real förändring i driftnettot - Olika antaganden om direktavkastningskrav och kalkylränta påverkar generellt fastigheters avkastningsvärde i mycket hög grad, dock inte fastigheter som har räntebidrag. Flerbostadshus med räntebidrag enligt gällande regler för år 1991 och tidigare, är okänsliga för ändringar i räntenivâ på lån, avkastningskrav eller kalkylränta. Detta är en effekt av att räntebidragen anpassas därefter samt att finansieringen är bunden under femârsperioder. En varaktig sänkning av lâneräntoma innebär med gällande regler inte någon fördel för fastighetsägaren förrän de statliga räntebidragen löper ut. Detta sker emellertid tidigare vid en sänkning av den långa räntan. Fördröjning sker dock med hänsyn till bindningstiden lånen. I 1992 års stödsystem är räntebidraget frikopplat från den faktiska finansieringen. För dessa fastigheter pâverkas avkastningsvärdet i högre grad av antaganden om räntor och avkastningskrav.

2.5.5 Inflation och finansiering

Osäkerhet om det framtida penningvärdet medför en ökad risk vid investeringar. Det innebär att en extra riskpremie krävs som kompensation. Inflationen ökar således avkastningskraven på fastighetsmarknaden, vilket inte bara gäller de nominella kalkylräntekraven. En lägre inflation skulle principiellt bidra till lägre avkastningskrav pâ fastighetsmarknaden och därmed högre fastighetsvärden. Denna slutsats måste dock modifieras något eftersom hög inflation i kombination med hög belåning, vid rådande nominella skattesystem, har gynnsamma effekter på lönsamheten vid fastighetsinvesteringar, särskilt bostadsfastigheter. Värdet på nominella tillgångar och skulder urholkas av inflationen, medan fastigheter, som i vart fall tidigare ansetts höra till reala placeringar, i allmänhet klarar sig gott i värdehänseende. För bostadsfastigheter med hög beläning har en hög inflation positiva effekter allt annat givet, eftersom inflationen kan sägas amortera av lånen. Konsekvensen blir dock höga initiala kostnader genom en i nominella tal hög låneränta, vilket bidragit till att räntesubventioner har blivit nödvändiga. Boendekalkyler kunde tidigare vid hög inflation i stort sett begränsas till att avse det första âret, eftersom situationen sedan kunde förväntas bli bättre ur likviditetssynpunkt. skattesystemet med höga rnarginaleffekter sänkte tillsammans med inflationen finansieringskostnaden för lånefinansi-

32 Vad påverkar värdet av fastigheter

erade investeringar, så att den för privatpersoner t.o.m. realt var negativ under 1970-talet. Inflationstakten har under perioden 1970 1991 varit i genomsnitt 8 % årligen. För år 1993 torde inflationen bli ca 5 %. Riksbankens mål är att inflationen varaktigt skall ligga på nivån 2 % i 1 % från och med âr 1995. Att notera är att ökad inflation i nuvarande läge inte skulle kunna lösa de strukturella problemen skapats höginflationsekonomin. Vid som av höga vakanstal är sambandet mellan hyresutveckling och inflation svagt varför fastighetsmarknaden inte kan få någon större hjälp av högre inflation.

2.5.6 Räntebidrag

Kopplingen av räntebidragen till det statliga bostadslånet och problematiken i samband med konkursförfaranden innebär ett problem för fastighetsmarknadens aktörer. I det äldre subventionssystemet före 1992 är räntebidraget avhängigt av bostadslånet, vilket innebär att räntebidraget kan förloras vid en konkurs. Om det sammanlagda värdet av fastigheten och nuvärdet av räntebidraget understiger bostadslånets inomläge bedöms risk finnas för att delar räntebidraget bortfaller. Hur mycket kan i av allmänhet inte klargöras innan priset bestämts vid en exekutiv försäljning. Detta föranleder fastighetsvärderare att i samband med exekutiva förför fastigheten exklusive respektive inklufaranden ange marknadsvärdet sive räntebidrag. Att koppling finns mellan finansiering och räntebidrag innebär således att att en entydig värdering av fastigheten försvåras. Den osäkerhet som är förknippad med räntebidragen har medfört att kreditgivare och tilltänkta köpare ofta bortser helt från räntebidragens påverkan på marknadsvärdet, i vart fall beträffande fastigheter med subventioner enligt det äldre systemet. För fastigheter med räntebidrag enligt regler från år 1992 saknar den faktiska finansieringen betydelse och någon risk finns inte för att räntebidraget förloras av den anledningen. I det värderingsexempel som tidigare använts ovan för kvantifiering av värdepåverkan, utgör nuvärdet av räntebidraget ca 2.500 krmz. Räntebidraget för år 1993 motsvarade i exemplet ett värde av 792 krmz. Vid beräkningarna har de beslutade nedtrappningama av räntebidragen åren

SOU 1993: 104 Vad påverkar värdet av fastigheter 33

1994 1996 beaktats, däremot inte den extra avtrappning som aviserats komma att ske åren 1997-1998. Nuvärdet av räntebidraget utgör således knappt en tredjedel av det bedömda marknadsvärdet för fastigheten i detta exempel. Avtrappningen sker successivt under ca tio år och därefter bortfaller räntebidraget. Denna tidsperiod varierar med avseende pâ ränteläget på kreditmarknaden. Ett lägre ränteläge leder till en snabbare avtrappning. Avtrappningen bidrar således till att fastigheten under denna tid får en negativ värdeutveckling från ca 8.350 krmz till ca 6.000 krmz.

34 SOU 1993: 104

Stabilisering av

bostadskreditmarknaden

3.1 Förändrade ekonomiska förhållanden

Problemen på bostads- och byggmarknadema skall ses mot bakgrund av de allmänna ekonomiska förhållandena. Svensk ekonomi är mitt inne i efterkrigstidens djupaste lågkonjunktur. De misstag som begåtts i den ekonomiska politiken, framför allt under 1980-talet, har lett till att de strukturella problemen i statens finanser nu ligger blottlagda. Det framstår uppenbart att många utgiftssystem och den skattebelastning som byggts under decennier i grunden försämrat landets ekonomiska som upp möjligheter. För att komma tillrätta med dessa problem krävs omfattande omprövning och besparingar av statens utgifter. Samtidigt krävs en översyn av skattesystemen och olika regleringssystem så att de inte hindrar den ekonomiska tillväxt som är nödvändig för att Sverige skall komma ut ur den ekonomiska krisen. Omställningsprocessen är både omfattande och nödvändig. Denna äger rum samtidigt som samhället och näringslivet måste hantera de negativa effekterna av 1980-talets ekonomiska politik. Särskilt tydliga är effekterna på finans- och fastighetsmarknaderna, vars kriser är tvâ sidor av den prisuppdrivande kreditgivningen under 1980-talet och som nu visar sig sakna tillfredsställande säkerheter. Dessa grundläggande problem för landets ekonomi berör således i hög grad fastighetsmarknaden och bostadsbyggandet. De tar sig bl.a. uttryck i att fastighetsinvesterare inte kan lånefinansiera investeringar i samma omfattning som tidigare, oavsett om det gäller nyproduktion eller investeringar i befintligt bestånd. Indirekt får detta effekter för byggbranschen genom att byggprojekt, baserade på tidigare förutsättningar, inte kommer till stånd eller får svårigheter att få lån. De förändrade ekonomiska förutsättningarna, framför allt speglade i en vikande efterfrågan, har lett till en nedgång i bostadsbyggandet. Därav har följt

SOU 1993: 104 Stabilisering bostadskreditmarknaden 35 av

konkurser hos byggföretag och arbetslöshet bland de anställda i byggbranschens olika förädlingsled. Problemen byggbranschen har förvärrats till följd av det omfattande l bostadsbyggande sedan 1987. Detta omfattande bostadssom ägt rum år byggande tog i anspråk stor del framtida marknadsutrymme för nya en av bostäder och utrymmet för krediter till bostadsbyggandet. Att en sådan av utveckling leder till rekyl i form nedgång i bostadsbyggandet är en av logiskt. Nedgången i byggbranschen, än inte omfattningen, med om åtföljande problem är därför till betydande del en förutsägbar konsekvens av de senaste årens mycket omfattande bostadsbyggande. Dessvärre sammanföll det ökade bostadsbyggandet med en tid, karaktäriserad överefterfrågan på byggresurser, dels för ombyggnad av av bostäder, dels för nybyggnad kontors- och industrifastigheter. av Tillsammans med det dåvarande räntebidragssystemet, som innebar att fick räntebidrag dyrare man byggde, fick det till följd att man mer produktionskostnadema steg kraftigt. Under början av 1980-talet låg den totala produktionskostnaden på ca 4 000 krkvm för flerbostadshus. Under de senaste åren har produktionskostnaden överstigit 11 000 krkvm. Nivåerna de anbud som avgetts under senare tid har legat avsevärt lägre. Ändock torde kunna konstatera att flertalet de man av projekt har igångsatts och som i dag har problem att få tillfredsstälsom lande lånefrnansiering är projekterade till tidigare års alltför höga kostnadsnivå. Under samma tid som bostadsbyggandet och produktionskostnadema ökade inträffade förändringar i den allmänna ekonomin. De påverkade förutsättningen för fastighetsägande och för hushållens utrymme för konsumtion boende. Inte minst skattereformen, som innebar att boav stadskostnadema i högre grad än tidigare betalas via hyresavier etc än via skattsedeln, gjorde att de faktiska bostadskostnadema blev synliga. Skattereformen innebar också breddning av moms-underlaget vilket en bl.a. innebar momsuttag på byggande och fastighetsförvaltning i samma utsträckning för andra och tjänster. Den kanske mest som varor betydelsefulla förändringen är ändå övergången från en höginflationsekonomi med tidvis negativa realräntor till låginflationsekonomi med höga en realräntor. Denna förändring har på ett dramatiskt sätt ändrat de ekonomiska förutsättningarna för 1980-talets fastighetsinvesteringar. Den djupa lågkonjunkturen tillsammans med de strukturella problemen i vår ekonomi har skapat arbetslöshet och andra problem som också påverkar hushållens efterfrågan bostäder. Därtill kommer de besparingar av

36 Stabilisering av bosradskredirmzrkrzaden SOU 1993: 104

räntebidragen som varit nödvändiga statsfmansiella skäl och av som medverkat till att skapa förutsättningar för räntesänkningar. Trots att räntebidrag ändå erhålls med över 50 000 kr om året och sammantaget med 100 000-tals kronor under de första åren efter nyproduktion, en efterfrågar hushållen nyproducerade bostäder i mindre utsträckning än tidigare. Redan hösten 1991 noterades flera tecken på att minskad efterfrågan på nybyggda bostäder. För fastighetsägare innebär det ökande vakanser och till att projekten inte bär sig ekonomiskt och därmed till låga värden för nybyggda fastigheter. Sammantaget kan jag således konstatera att både de nuvarande problemen på fastighetsmarknaden, framför allt för hus byggda sedan mitten av 1980-talet och problemen för byggbranschen och dess kreditförsörjning är hänförliga till förhållandena under andra hälften av l980-talet. Under dessa år har det producerats alltför många bostäder och till alltför hög kostnad. Alltför få hushåll efterfrågar dessa bostäder, vilket innebär att fastigheterna har ett betydligt lägre värde än vad de kostat att bygga. Låneskulden överstiger därför i manga fall marknadsvärdet på fastigheten. Denna situation innebär potentiella kreditförluster för kreditgivare, vilket verkar inskränkande på för resurserna nya kreditengagemang. Den största skadan av förhållandena under andra hälften av 1980-talet torde ändå vara den höga produktionskostnadsnivå som då etablerades. Ett framtida bostadsbyggande förutsätter en anpassning av produktionskostnadema till en sådan nivå att hushållen efterfrågar nya bostäder. Det kommer att kräva insatser av alla som har inflytande över dessa kostnader och som medverkat till att driva upp kostnadsnivâema. Det gäller inte minst de kostnader som kommunerna har inflytande över.

3.2 Problemen påbostadsfastighetsmarknaden och för

bostadskreditgivningen

3.2. 1 Bostadsfastighetsmarknaden

Problemen marknaden för bostadsfastigheter är, som jag tidigare beskrivit, till stor del förknippade med det högt belånade och till höga produktionskostnader uppförda segmentet av fastigheter fárdigställda åren 1987-1992. Till följd av den kraftiga konjunktumedgången och de stats-

SOU 1993: 104 Stabilisering av bostadskreditmarknaden 37

finansiella problem som lett till besparingar, bl.a. inom den statliga bostadsfmansieringens område. har en situation präglad av utbudsöverskott uppstâtt, speciellt vad gäller nya bostäder. Låntagare hos bostadslâneinstituten, främst i det ovan angivna beståndet av bostäder, har också i vissa fall fått svårt att fullgöra sina förpliktelser. Särskilt hårt drabbas i dessa avseenden de boendeformer som saknar större ekonomisk stabilitet. dvs. mindre, privata bostadsrättsföreningar och mindre, privata fastighetsägare. Problemet består huvudsakligen i att vissa låntagare inte förmår att betala sina kapitalutgifter vid den aktuella räntenivån för lån tagna i slutet av 1980-talet. vilken kan vara omkring 13-l4%, samt att belåningen är så hög att motståndskraften mot minskade intäkter, t.ex. vid ökad vakansgrad, brister. Problemen förstärks av att det tidigare subventionssystemet försvårar uppgörelser som innebär att lânevillkor, t.ex. räntan, omförhandlas på de befintliga lånen. Sker sådana uppgörelser mellan långivare och låntagare innebär det i normalfallet att hela räntebidraget bortfaller. Det saknas därför i praktiken möjligheter för låntagaren att t.ex. förtidsamortera lånen eller att lösa av dem mot annan finansiering. Processen i samband med exekutiva försäljningar är också svår att hantera i detta subventionssystem. Entydiga regler saknas som definierar hur stora delar av räntebidragen som skall kvarstå, t.ex. om delar av det statliga bostadslånet bortfaller. Processen kan därför bli långdragen och förorsaka såväl långivare som låntagare stora extra kostnader.

3.2.2 Bostadskreditgivningen

Bostadslâneinstituten står för merparten av långivningen direkt till bostäder. Bankerna har mindre marknadsandelar och är främst inriktade att ge kortfristiga krediter under byggtiden, s.k. byggnadskreditiv, samt lån till kommersiella fastigheter. Jag väljer därför att i fortsättningen främst behandla bostadslåneinstitutens situation. Kreditförlustema leder till försvagningar av bostadslåneinstitutens ekonomi. De mäste dels belasta sina rörelseresultat med inträffade kreditförluster, dels göra reservationer för framtida sådana. Totalt uppgick dessa förluster för bostadslåneinstituten till ca 0,6 % av det utlånade kapitalet under år 1992. En försiktig bedömning ger vid handen

38 Stabilisering av bostadskreditmarknaderz

att denna nivå stiger under år 1993. Fortfarande är detta dock nivåer långt under kreditförlustemas nivå inom bankerna. som nått över 5 %. Att mer bestämt kvantifiera de samlade förlustriskema för bostads låneinstituten är dock svårt. De beräkningar som kan göras är behäftade med betydande osäkerhet. För den mest räntebidragsberoende lånestocken avseende fastigheter byggda under åren 1987-1992 torde riskerna vara mest överhängande. Dessa lån uppgår till ca 240 miljarder totalt. Utav dessa lån är motsvarande ca 100 miljarder kronor relativt säkra inom för kommunal borgen och kommunalt förlustansvar. Återstår ramen ca 140 miljarder kronor i utlåning. Prisfallet detta nyare bestånd kan idag uppskattas till ca 50 %, vilket innebär att det totala värdefallet för de berörda fastigheterna motsvarar ca 70 miljarder kr. Således saknar lån motsvarande ca 70 miljarder kronor fullgod säkerhet i form av panträtt i fastigheter. Att mer bestämt beräkna hur stor del av dessa som leder till realiserade förluster är knappast möjligt. Till en sådan bedömning bör även läggas förlustrisker i övriga delar av det högbelånade fastighetsbeståndet. Det står ändå klart att även om en endast en mindre del av förlustriskema skulle materialiseras blir förlusterna kännbara för kreditgivama. Det bör dock framhållas att det inte föreligger någon risk för institutens förmåga att fullgöra sina förpliktelser i tid eftersom samtliga institut omfattas av den statliga garantin för stabiliteten i det finansiella systemet Det skall också noteras att bostadslåneinstituten, som grupp räknat, även det första halvåret 1993 gjorde en samlad rörelsevinst med drygt 400 miljoner kronor. Bostadslåneinstitutens sammanlagda förmåga att ge nya krediter var också god vid halvårsskiftet. De kapitalbaser instituten hade vid detta tillfälle gav utrymme att ge nya krediter motsvarande mer än 200 miljarder kronor mot säkerhet i fastigheter. Den ekonomiska ställningen varierar givetvis mellan instituten men som grupp räknat kan man ändå konstatera att de inte saknar förmåga att ge nya lån trots den besvärande kreditförlustsituationen. Under hösten 1991 började bottenlåneinstituten ifrågasätta om utlåning i förhållande till länsbostadsnämndemas beslutade pantvärde i princip produktionskostnaden var förenligt med kreditinstitutens grundregler om tillfredsställande säkerheter för sina lånefordringar. Det kan nu konstateras att den tidigare kreditgivningen som baserats på länsbostadsnämndemas beslut har resulterat i en hög risk för kreditförluster, framför allt i de senast byggda årgångama.

SOU 1993: 104 Stabilisering bøstadskreditmarknaden 39 av

De tidigare redovisade ekonomiska förändringarna har lett fram till en nödvändig omprövning av kreditinstitutens kreditgivning till bostadsbyggande. De myndighetsbeslutade pantvärdena har under år senare alltmer frångåtts som grund för kreditgivningen. Kreditgivningen är numera baserad på projektets ekonomi, dvs det bedöms finnas hushåll om som är beredda att acceptera sådana bostadsutgifter att de täcker räntekostnadema. Kreditgivningen sträcker sig inte längre än att instituten är säkra på att vid tvångsförsäljning få täckning för skulden. Kreditgivaren gör också prövning låntagaren än tidigare. en noggrannare av Kreditgivning förutsätter bedömning att låntagaren numera en av sannolikt klarar sina förpliktelser mot långivaren under överskådlig tid. En sådan bedömning är också en förutsättning för att den statliga kreditgarantin till instituten för de lån lämnas utöver bottenlânet skall som gälla. Från byggherresidan har ibland hävdats att kreditinstituten hanterar kreditgivningen för snävt. För kreditgivare måste dock utgångspunkten vara att låntagaren kan förväntas klara framtida ränteutgifter på lånen och att bottenlânegivningen från kreditinstituten inte större omfattning än ges vad som motsvaras av tillfredsställande säkerheter i fastigheten. Sedan år 1992 underlättar staten ytterligare lånefinansiering att kreditgenom ge instituten en kreditgaranti i viss omfattning utöver de lån har som tillfredsställande säkerheter i fastigheten. De bygger bostäder till som högre kostnader än vad som motsvaras av tillfredsställande säkerheter i fastigheten och utrymmet för den statliga kreditgarantin måste av vara beredda att finansiera detta med kapitalinsats eller med lån från egen andra som är beredda att ta risker för sådan lângivning saknar som säkerhet i fastigheten. Från kreditgivamas sida anförs att byggherramas minskade möjligheter till lånefinansiering huvudsakligen beror på att det är för stor skillnad mellan produktionskostnaden och den färdigbyggda fastighetens värde. Produktionskostnadema är helt enkelt för höga för att låneñnansiering av produktionskostnaden skall kunna ske i den omfattning byggbransom schen varit van vid. I det tidigare räntebidragsystemet ställdes inga eller endast mycket begränsade krav på kapitalinsats. Förhållandena egen under andra hälften 1980-talet, då krediter till fastighetsinvesteringar av gavs på ett alltför generöst sätt, innebar också ingen eller liten egen kapitalinsats. Det är i flertalet fall just dessa fastighetsinvesteringar, oavsett om det är fråga om nyproduktion eller investeringar i bebyggda

40 Stabilisering bostadskreditnzarkrzaderz av

fastigheter, i dag har ekonomiska problem, genom att skuldsättsom ningen ofta överstiger fastighetemas värde. En grundläggande förutsättning för lånefmansiering av bostadsbyggande och därmed för att byggbranschens problem skall kunna lösas är att produktionskostnaden står i rimligt förhållande till hushållens betalningsvilja för nyproducerade bostäder och att byggherren i rimlig omfattning ställer med kapitalinsats. Ansvaret för att denna balans ska upp en egen uppstå åligger såväl byggare och byggherrar som kommunerna. Det gäller för alla har påverkan på den totala produktionskostnaden som en bidra till att denna sänks och till normala förhållanden att anpassas mer än de blivit följd bygg- och fastighetsboomen under andra som en av hälften av 1980-talet. På statsmakterna vilar ett övergripande för att bostadsbyggandet ansvar och fastighetsägandet sådana villkor att produktions- och boendekostges nadema kan hållas på rimlig nivå. Det måste huvudsakligen åstaden kommas ekonomisk politik skapar förutsättningar för ett genom en som lågt ränteläge och för sådan tillväxt i ekonomin att hushållen kan en efterfråga bostäder och näringslivet lokaler. Därutöver är det nödvändigt med specifika åtgärder när det gäller mer fastighetsägande och bostadsbyggande. Jag har därvid noterat att det i fastighetsbeskattningsutredningen pågår fastighetsbeskattningen. Utgångspunkten för utredningsen översyn av arbetet är att beskattningen fastighetsägande inte skall vara mer av omfattande än för andra kapitalinvesteringar eller annan näringsverksamhet. I detta sammanhang vill jag också peka på annalkande problem med nuvarande regler för reduktion fastighetsskatten. Det gäller då av nybyggda bostadsfastigheter skall fasas in i fastighetsskattesystemet för att efter fem år betala halv fastighetsskatt och efter ytterligare fem år full fastighetsskatt. Den kostnadsbelastning dessa fastigheter därvid som utsätts för kommer att vara ytterst kännbar. Vidare har jag noterat att det görs översyn av olika regleringar som en hindrat hushållens värderingar att komma till uttryck. Bl.a. görs en översyn byggregler och plan- och bygglagstiftningen för att av av förenkla och för att undanröja den eventuella onödiga kostnadsbelastning hittillsvarande regelverk. som följer av Jag har också noterat att regeringen, sedan mitt utredningsarbete igângsatts, fattat beslut att tillsätta utredning avseende bosparandet. om en Därutöver vill jag framhålla vikten att skapa legala förutsättningar för av ägarlägenheter. Det har från samtliga kreditinstitut understrukits att det

SOU 1993: 104 Stabilisering bostadskreditmarknaden 41 av

på ett avgörande sätt skulle förbättra låneñnansieringen bostadsav byggandet. En ägarlägenhet ger kreditgivare bättre säkerheter och därmed möjligheter för låntagare att få bättre lânevillkor. Alla dessa åtgärder är betydelsefulla för att det framtida boendet och bostadsbyggandet skall kunna ske pâ hushållens villkor Förutom de generella statliga stödsystemen kan mer individuellt anpassat stöd, Lex. via kommunerna. krävas för att bostadsfrågan för inkomstsvaga hushåll och andra svaga grupper skall kunna lösas.

SOU 1993: 104 42

förändrade

4 Förslag till regler

Min bedömning, baserad på den tidigare redovisade genomgången. är att de problem i huvudsak är förknippade med de krediter som givits till som de årgångama i det tidigare subventionssystemet, nu nått sådan senaste omfattning ytterligare åtgärder från statsmaktemas sida är påkallade. att Dessa åtgärder bör syfta till att förbättra marknadens funktionssätt genom ökad flexibilitet samt bidra till att minska risken för konkurser med

åtföljande kreditförluster. Inom för riksdagens beslut räntebidragens omfattning, bör ramen om således söka ordning minskar riskerna för att fastighetsägare man en som skall gå i konkurs. Det är angeläget både för berörda fastighetsägare och boende. Det är angeläget också för att inte orsaka både staten och de bottenlånegivare kreditförluster. För staten gäller det de lån som SBAB tidigare ålagts med sämre säkerhetsläge än bottenlånen. Vid att ge risken i många fall överhängande att SBAB inte får täckning konkurs är för sin fordran. Av de uppgifter erhållits från bottenláneinstituten som framgår de bedömer att flera ägare de bostadsfastigheter som att av uppförts sedan 1980-talet kommer att få problem att klara sina mitten av ränteförpliktelser. De kreditförluster därmed ligger i farans riktning som instituten göra reserveringar för. Därmed följer att utrymmet för måste begränsas i motsvarande grad. Genom att begränsa nya engagemang riskerna för fastighetsägare hamnar i obeståndssituationer kan man att också begränsa kreditgivares behov av att göra reserveringar.

Åtgärderna bör således ha inriktningen att fastighetsägare och

ge kreditgivare förbättrade möjligheter att ta tillvara allt utrymme för att minska fastighetsägarens kapitalutgifter. En angelägen åtgärd vore att öppna möjligheterna för fastighetsägare och kreditgivare att träffa överenskommelser förändringar lånevillkor som kan möjliggöra en om av minskning av förlustriskema. Det är därvid naturligt att göra översyn äldre bestämmelser för en av stöd till och ombyggda bostäder för att överväga sådana förstatens nyändringar kan öka fastighetsägares möjligheter att minska sina som kapitalutgifter.

SOU 1993: 104 Förslag till förändrade regler 43

4.1 Avreglera det

tidigare räntebidragsystemet

Under år 1993 har det till finansdepartementet inkommit framställningar om ändringar i de tidigare räntebidragsreglema. Det har framhâllits att reglerna har brister som innebär att de fastighetsägare är räntebisom dragsberoende inte ges möjligheter att minimera sina kapitalutgifter. De brister som pekas på är de delar i regelverket innebär vissa formkrav som för att räntebidrag skall utgå. En genomgång har visat att reglerna i det tidigare räntebidragssystemet förhindrar en flexibel hantering av lånesituationen för utsatta låntagare. Reglerna innebär nämligen att räntebidragets storlek är villkorat dels av den faktiska lânefinansieringen, dels av att det finns statligt bostadslån, dels av att lånen binds under fem-årsperioder, dels det s.k. nettoaviseav ringssystemet. Bl.a. dessa villkor innebär ett onödigt hinder för fastighetsägare som önskar minimera sina kapitalutgifter. Förbättrade lånevillkor eller ökade insatser eget kapital minskar räntebidragen i av motsvarande grad. Det ligger i sakens natur att med en sådan ordning kan inte tillmötesgående från befintliga kreditgivare för att förhindra konkurser eller möjligheter att få fördelaktigare lånefinansiering en vara till hjälp för fastighetsägare har ekonomiska problem. Det finns som därför all anledning att utmönstra dessa bestämmelser regelverket och ur lämna bättre utrymme för fastighetsägare och kreditgivare att finna lösningar som innebär att obeståndssituationer kan undvikas.

Förslag: Tidigare räntebidragsbestämmelser bör ändras så att de i likhet med bestämmelserna för 1993 års räntebidragssystem innebär att räntebidraget storlek skall vara oberoende finansieringsform av och av faktisk lånekostnad.

Räntebidrag efter exekutiv auktion

En sådan avreglering får dock inte leda till ett ökad intresse att genom konkurser bli löst från det statliga bostadslånet och ändå erhålla oförändrat räntebidrag. Det skulle sannolikt leda till ett ökat antal

44 Förslag till förändrade regler

konkurser och exekutiva försäljningar med åtföljande press nedåt på fastighetsprisema. Därmed motverkas huvudsyftet med de föreslagna åtgärderna, nämligen att undvika konkurser som leder till kreditförluster både för staten och för kreditinstituten. Därför måste avregleringen kompletteras med särskilda regler för räntebidrag vid exekutiv försäljning

Intresset av konkurs motverkas om reglerna utformas så att staten m.m. efter förlust det statliga lånet inte skall vara tvungen att lämna av räntebidrag för de kvarvarande lånen. Statens intressen vid en konkurssituation tillgodoses bäst med regler innebär att förlust av det statliga som lånet skall kvittas mot nuvärdet kvarvarande räntebidrag. av Vid mina överläggningar med kreditinstituten har några av dem förordat ordning innebär att de skall kunna få behålla räntebidrag en som även det pris de erbjuder vid exekutiv auktion innebär en förlust om en på det statliga lånet. Deras förslag innebär bl.a. att om bottenlåneinstitui sådan situation skulle få rätt till viss mindre andel -t.ex. 30 %tet en en räntebidragens nuvärde, skulle institutet kunna överta ansvaret för av SBAB-lånet till den del motsvarar resterande del av detta nuvärde som exemplet 70 %. Vidare skulle den del det ursprungliga SBAB-lånet av inte blir täckt på detta sätt kunna ges formen av ett villkorslân utan som eller med låg ränta under t.ex. tre år, vilket skulle bevara möjligheten till värdeåtervinning för statens del. En modell av detta slag skulle enligt förslagsställama uppskjuta frågan om realiserandet av förluster tills marknaden kommer i bättre balans. SBAB har för sin del också förordat liknande modell skulle kunna tillämpas även före konkurs och en som även kunna ersätta det förslag till statlig kreditgaranti för omfördelningslån som redovisas närmare i följande avsnitt. För min del har jag bedömt att sådan förhållandevis förmånlig egen en behandling konkurs skulle kunna minska intresset från kreditgivare vid en att medverka till att undvika att fastighetsägare sätts i konkurs. Det skulle således äventyra huvudsyftet med mina förslag. Jag konstaterar också att sådan ordning skulle innebära ökade kostnader för staten, för vilka det en saknas finansiering. Det gäller inte minst den kostnadsökning som följer att staten utöver räntebidrag även skulle erbjuda räntefrihet, helt eller delvis, det föreslagna villkorslånet. Därtill vill jag framhålla att varken nuvarande regler eller mina föreslagna förändringar lägger hinder i vägen

SOU 1993: 104 Förslag till förändrade regler 45

för SBAB att medverka till sådana finansiella lösningar, de kan leda om till att kreditförlustema kan minimeras.

Förslag: Vid försäljning innebär förlust på det statliga lånet som skall förlusten kvittas mot nuvärdet kvarvarande räntebidrag. Är av nuvärdet större än förlusten lämnas räntebidrag med utgångspunkt från resterande nuvärdesbelopp, omräknat till ett justerat lâneunderlagsbelopp för beräkning av den bidragsberättigade räntekostnaden.

SBAB

Jag har i detta sammanhang noterat SBAB:s framställning om statliga kreditgarantier för täckande tänkbara förluster pâ de lân SBAB av som tidigare ålagts att ge baserade pâ länsbostadsnämndemas beslut. Jag har inte uppfattat det som en del av mitt utredningsuppdrag att lägga fram förslag i denna fråga. Jag ändå att de SBAB föreslagna anser av kreditgarantiema riskerar att äventyra konkurrensneutraliteten gentemot övriga bostadsláneinstitut. Det förefaller därför fördelaktigare staten om som ägare till SBAB finner andra former för att ta sitt för de ansvar myndighetsbeslutade lånen så att SBAB:s fordringsägare garanteras värdet av sina fordringar. Med hänsyn till den speciella bakgrunden till SBAB:s situation bör detta ansvarstagande ske utanför för Bankstödsnåmnramen dens verksamhet. För att förstärka konkurrensneutraliteten bör göra tydlig man en åtskillnad mellan den myndighetsutövning och det behov kapitalförav stärkning som följer den äldre myndighetsbeslutade lånestocken, uppgående till ca 93 miljarder kronor, och den verksamhet den som avser lángivning, motsvarande lân 40 miljarder kronor, lämnats i ca som konkurrens. Denna åtskillnad, och ansvarstagandet för de myndighetsbeslutade lânen, bör ske ett sådant sätt att inte ställningen för innehavare av SBAB:s obligationer påverkas. Eftersom osäkerhet om SBAB:s framtida ställning starkt påverkar institutets upplâningssituation

46 Förslag till förändrade regler SOU 1993: 104

bör staten som ensamägare till SBAB snarast klargöra sin uppfattning att man ämnar göra sådana åtaganden.

Nettoavisering

Eftersom bestämmelserna för den s.k. nettoaviseringen nyligen ändrats så att den inte innebär ett absolut villkor för räntebidrag kan dessa bestämmelser behållas. De bör dock kompletteras med bestämmelser som gör det möjligt för kreditgivare att försäkra sig att räntebidrag om används till att betala räntorna på de lân som ges. Därför bör kreditinstitut erbjudas möjlighet att få tillämpa nettoaviseringssystemet även för räntebidrag betalas ut enligt 1992 och 1993 års bidragssystem. En som sådan ordning skulle förbättra förutsättningarna för lânefinansiering, både i samband med reñnansiering och vid eller ombyggnad. ny-

Förslag: Kreditgivare står under Finansinspektionens tillsyn bör som erbjudas möjligheten att tillämpa det s.k. nettoaviseringssystemet även när det gäller bostadssubventioner enligt 1992 och 1993 års bidragssystem.

4.2 för omfördelningslån

Statlig kreditgaranti

Under utredningsarbetet har framkommit att statliga kreditgarantier för s.k. omfördelningslân skulle kunna underlätta fastighetsägares möjligheter att begränsa sin ränteutgifter och därmed undvika konkurs. Med omfördelningslân ytterligare belåning för att begränsa ränteutgiftema avses en under en övergângstid. Det kan visserligen finnas anledning att utifrån principiella utgångspunkter hysa betänkligheter mot sådana lån, bl.a. för att de leder till en ökad beláning ett redan högbelânat segment. Mot detta kan dock anav föras att omfördelningslân kan ha betydelse för fastighetsägares möjligheter att undvika konkurs i avvaktan på att bostadsmarknaden återhämtar sig. Många fastighetsägare har idag stort intresse av att komma i ât-

SOU 1993: 104 Förslag till förändrade regler 47

njutande av det lägre ränteläget i stället för den högre ränta gäller som för det bundna lånet. Tillsammans med det tidigare förslaget avregleom ring av räntebidragsreglema skulle ett omfördelningslân, för att betala den ränteskillnadsersättning som då krävs, skapa förutsättningar för lägre ränteutgifter. Ett omfördelninglån skulle även på annat sätt kunna medverka till att risken för att fastighetsägare går i konkurs minskas. Jag konstaterar att i riksdagens beslut år 1992 det statliga stödet för om det framtida bostadsbyggandet inkluderas begränsad kreditgaranti för en ett omfördelningslân, i syfte att överbrygga höga initiala ränteutgifter. Motsvarande kreditgarantier bör även kunna innebära fördelar för fastighetsägare med räntebidrag enligt äldre bestämmelser. Möjligheten att utnyttja omfördelningslán i detta syfte bör dock nya uttryckligen begränsas så att endast verkligt angelägna fall kommer ifråga. Med hänvisning till de förhållanden beskrivits i de inledande som avsnitten bör statlig kreditgaranti främst komma att beröra de fastigheter färdigställts år 1988 och Även fastigheter färdigställts som senare. som några år tidigare kan ha liknande ekonomiska problem och bör därför också få denna möjlighet. Reglerna bör utformas så att bostadsláneinstituten vid eventuella framtida skadefall, då det statliga kreditförsäkringsátagandet måste infrias. skall kunna påvisa att lånet givits mot bakgrund rimlig plan av en för hur ekonomin för den aktuella låntagaren skulle utvecklas under länets löptid. Vidare menar jag att det måste göras klart för bostadsláneinstituten att omfördelningslån inte får utnyttjas för att i större och planmässig omfattning förtidslösa tidigare lån. Det kan vid sidan de betänkligheter av som nämnts ovan nämligen heller inte uteslutas att sådana operationer skulle ge upphov till påverkan ränteläget på kreditmarknaden. Omfördelningslånen med vidhängande kreditgarantiåtaganden från statens

48 Förslag till förändrade regler SOU 1993: 104

sida är således inte avsett att bli en rättighet för låntagare utan en möjlighet att tillgripa för att undvika konkurs.

Förslag: Statliga kreditgarantier bör för omfördelningslån avges seende de fastigheter ingår i det äldre räntebidragssystemet. som Sådana kreditgarantier bör endast ges till de fastigheter som färdigställts år 1985 och enligt tidigare låne- och kreditgarantisenare bestämmelser och endast lånet är ett led i en rekonstruktion för om undvika obeståndssituation. Kreditgarantier bör utgå med motatt en svarande högst 10 % bidragsunderlaget och gälla i högst 20 år. av För att finansiera garantin bör avgift tas ut motsvarar riskeren som na med en sådan garanti.

I detta sammanhang har frågan väckts inte denna ordning bör om föranleda ändring bokföringsreglema, bl.a. för att inte ett sådant av omfördelninglån skall leda till krav på upprättande av likvidationsbalansräkning. Jag år dock inte beredd att förorda särskilda bokföringsregler för detta ändamål skulle åsidosätta aktiebolagslagens regler i detta som avseende. Om ett omfördelningslân leder till att likvidationsbalansräkning skall upprättas får det i den situationen överlämnas åt fordringsägama, vilka i dessa fall främst torde vara samma kreditgivare som avser att ge lånet, att bedöma vilka åtgärder är lämpliga. Eventuellt behov av som särskilda bokföringsregler i övriga fall får övervägas i särskild ordning.

4.3 Minskade kreditförluster

Som tidigare framhållits är syftet med de föreslagna förändringarna att ge fastighetsägare och kreditgivare större möjligheter att tillsammans medverka till att undvika obeståndssituationer hos fastighetsägare. Under tid har framför allt bostadsrättsföreningars ekonomiska problem senare kommit i förgrunden. Det har hävdats att bostadsrättsföreningar genom sin upplåtelseforrn är ekonomiskt instabila. Den ekonomiska konstruktiokan leda till att hela föreningens ekonomi raseras, även om endast ett nen fåtal bostadsrättshavare får sådana ekonomiska problem att de måste

SOU 1993: 104 Förslag till förändrade regler 49

lämna bostadsrätten och ingen annan kommer i deras ställe. Det beror då ifta på att föreningens sammanlagda åtaganden är så stora att även om kvarvarande hushåll har stabil ekonomi så klarar de inte att bära bördan av de tomma lägenheterna. Särskilt för de bostäder byggts under som senare år överstiger föreningens lån ofta fastighetens värde. Det gör att kreditinstituten ser risker för kreditförluster i flera bostadsrättsföreningar. Framför allt små bostadsrättsföreningar, inte omfattas utfästelser som av från Riksbyggens och HSB:s Garantifond anses därvid vara särskilt utsatta. De förslag som tidigare redovisats bör underlätta lösning även en av deras problem. Därutöver bör det vara förenligt med kreditgivares en intresse att. i samförstånd med bostadsrättsförening, kunna överta de en bostadsrätter som står tomma. Kreditgivaren kan då, i avvaktan på att bostadsrätten går att sälja till ett rimligt pris. hyra ut lägenheten i andra hand och därmed få ett viss täckning för sina utgifter. Föreningen får med en sådan ordning en ekonomisk stadga och risken för konkurs och kreditförluster kan minska. Under mitt utredningsarbete har från olika låntagarkategorier föreslagits statliga åtgärder för att minska kreditinstitutens räntemarginaler. Jag ser dock betydande nackdelar med en sådan ordning. Inte minst riskerar en sådan åtgärd reducera kreditinstitutens intjäningsförmåga så att utrymmet för nyutlâning minskar och förvärrar problemen i byggbranschen. Jag anser att det ligger i sakens natur att kreditgivare som medverkar i stabiliseringen fastighetsägamas ekonomi också visar återhållsamhet med av sina räntemarginaler. med hänsyn till krav på kapitaltäckning, utländska refinansieringsmöjligheter Instituten har också visat förståelse för m.m. detta synsätt. Därigenom minskar riskerna för kreditförluster hos kreditgivare. Det leder i sin tur till att deras behov reserveringar för av tänkbara kreditförluster blir mindre. Så snart kreditförlustema börjat minska bör man också kunna räkna med återgång till lägre nivå. en en Mot denna bakgrund föreligger, enligt min uppfattning, inte tillräckliga skäl att lägga fram förslag skulle innebära reglering institutens som av marginaler.

4.4 Ökad statlig kreditgaranti för och

ny-

ombyggnad

Som tidigare nämnts har anförts att det förelegat svårigheter att få krediter för bostadsbyggande i tillräcklig omfattning. Vidare har anförts

50 Förslag till förändrade regler

att kraven på kommunal borgen för att få lån med statlig kreditgaranti till småhusbyggen restriktion för kreditgivning för detta bostadsutgör en byggande. De förändrade ekonomiska förutsättningarna som beskrivits i de inledande avsnitten innebär att byggbranschen nu är inne i en besvärlig omställningsprocess. Det finns därför skäl att för en begränsad tid ytterligare förbättra byggherramas möjligheter att i rimlig omfattning lânefmansiera ekonomiskt sunda bostadsbyggnadsprojekt. I 1993 års kreditgarantisystem finns tidigare nämnts även möjligsom het att få kreditgarantier för ett omfördelninglân motsvarande 10 % av garantiunderlaget. Bestämmelserna innebär dessutom områden med att l värdetillväxt får denna kreditgaranti tas i anspråk redan vid svag investeringen. Den sammanlagda kreditgarantin utvidgas då så att det går att erhålla statsgaranterade lån motsvarande 40 % av garantiunderlaget. För att överbrygga svårigheterna för byggbranschen i den djupa lågkonjunktur landet och byggbranschen befinner sig i bör denna som utvidgning kreditgarantin vara möjlig över hela landet under en av begränsad tid. Från såväl byggherrar som kreditgivare har framhållits att 1992 års system för kreditgarantier leder till problem om den fárdigbyggda fastighetens värde inte är sådant att det möjliggör bottenláneñnansiering till 70 % produktionskostnaden. Det har också hävdats att det i upp av förväg kan svårt att bedöma och hur stora kreditgarantier som vara om kan komma att utgå. Denna osäkerhet försvåra kreditgivningen. anses Bestämmelserna för 1993 års kreditgarantisystem är utformade så att dessa nackdelar med 1992 års kreditgarantisystem undanröjts. Det är rimligt att de projekt uppförs enligt 1992 års räntebidragsregler får som fördelarna i 1993 års kreditgarantisystem. Därmed undanröjs även del av de tidigare anförda problemen med krav på kommunal borgen för småhusbyggande.

SOU 1993: I04 51

Förslag: De hostadsbyggnadsprojekt påbörjas före utgången som av år 1995 bör kunna fa en statlig kreditgaranti 40 %, under förutom sättning att kraven för statlig kreditgaranti är uppfyllda i övrigt. Även de projekt som påbörjats enligt 1992 års räntebidragsregler bör

ges möjlighet att lån med den kreditgaranti gäller i 1993 års som system för statens stöd till bostadsbyggandet. För att få likformighet beträffande krav på kapitalinsats bör denna kreditgaranti inte egen ges för lån som ligger över 90 % bidragsunderlaget enligt 1992 av ârs räntebidragsregler.

52 SOU 1993: 104

5 Konsekvenser för staten och

bostadssektorn

De föreslagna åtgärderna syftar till att förbättra stabiliteten på bostadsmarknaden och för bostadsbyggandet. Tillsammans med riksdagens beslut villkor för räntebidrag både för de fastigheter som byggts och de som om skall byggas har därmed de ekonomiska förutsättningarna klarlagts för sådan tid är möjlig vid lågkonjunktur och med stora behov av som ekonomisk omställning. Den grundläggande förutsättningen för sådan Stabilisering ligger en dock ekonomisk politik leder till ett lågt ränteläge, låg inflation l en som och ekonomisk tillväxt. De föreslagna åtgärderna har utformats på ett sådant sätt att de sammantaget inte skall leda till ökade utgifter för staten så att den övergripande ekonomiska målsättningen äventyras.

SOU 1993: 104

Bilaga

1 Fastighetsmarknaden på 1990-talet och

- prognoser

stabiliseringsâtgärder

Av Stellan Lundström

Inledning

Orsakerna till den rådande situationen pá fastighetsmarknaden är dels koniunkturella och dels strukturella. Den svårartade recessionen på den svenska fastighetsmarknaden har sina direkta paralleller i andra länder, men den kraftiga prisuppgången och det därpå följande prisfallet för lästigheter måste sökas i att strukturella faktorer, grundlagts under lång som tid, samverkar med lågkonjunkturen. De djupgående svenska fastighetsoch bankkrisen är då inte bara ett konjunkturfenomen även produkt utan av en längre process. De direkt synbara orsakerna till dagens förhållanden pâ fastighetsrnarknaden kan i stor utsträckning spåras tillbaka till tiden före 1990. Utan försök till rangordning efter betydelse kan följande punkter anges: - I Sverige har det under lång tid byggts upp ett i internationellt perspektiv stort bestånd av bostäder och lokaler. Sverige är i världstopp vad gäller bostadsyta per person, kontorsyta anställd och per lokalyta per person i den offentliga sektorn. I kraftig lågkonjunken tur med negativ tillväxt i samhällsekonomin minskar åtgângstalen, vakansema stiger och fastighetsprisema faller En extremt lång och markerad högkonj unktur under 1980-talet har åt- följts av en djup lågkonjunktur under 1990-talets första hälft Mycket kapital sökte under 1980-talets hälft placering. Stora - senare delar av kapitalet flödade till fastighetssektom vilket drev byggupp och tastighetsprisema

54 Bilaga l SOU 1993: 104

En lång period med hög realränta under slutet av 1980-talet och - 1990-talet bidrog i samverkan med skattereforrnen till att början av fastighetsprisema sjönk Avregleringen kredit- och valutamarknadema kom mitt i en ext- - av högkonjunktur. Mycket kapital sökte då banor för placering rem nya och avregleringen genomfördes före skattereformen vilket attraherade

kapital till låneintensiva fastighetsinvesteringar Kombinationen förväntningar inflation, lånefinansiering och av om skattesystem gynnade under 1970- och 1980-talen fastighetsinveste-

ringar med litet eget kapital En samtidig och omfattande produktion lokaler och bostäder gav - av under delen 1980-talet knapphetspriser för olika produksenare av tionsfaktorer och realt sett kraftigt ökade produktionskostnader Omfattande subventioner till bostadsbyggandet gjorde byggherrama okänsliga för realt ökade produktionskostnader och man tog för givet alla trender med tillväxt och subventioner kunde prolongeras långt att in i framtiden Kostnaderna för nyproduktion hamnade på nivå långsiktigt en som inte kan förräntas på normal marknad. Den avskrivning som ens en på olika sätt sker överkostnadema blir särskilt svår då den nu av äger i en extrem lågkonjunktur rum Stor andel bostäder, även lokaler, byggdes på orter som på lång - men sikt kan förväntas ha svag ekonomisk bas De beslutsunderlag togs fram vid investeringar och kreditgivning - som fokuserade nästan enbart dagsaktuellt marknadsvärde. Några långsiktiga Överväganden, marknadsanalyser och uttalade riskanalyser

gjordes sällan. Utgångspunkten för olika typer stabiliserande åtgärder under av 1990-talet finns i kombinationen samhällsekonomisk utveckling och av det institutionella regelsystemet. Grunden för god fastighetsekonorni en läggs alltid i orters och regioners ekonomiska bas. Dessutom krävs spel-

regler för byggande, finansiering, beskattning, hyressättning etc. som minskar osäkerheten och transaktionskostnadema för aktörerna och med-

ett effektivt utnyttjande av fastighetsresursema. ger De stabiliseringsåtgärder vidtas från samhällets sida kan i stor som utsträckning formuleras hjälp till självhjälp. Det innebär att fassom tighetsföretag, finansiärer, branschorganisationer m.fl. har ett stort ansvar när detgäller att skapa långsiktigt hållbara företag och spelregler.

Efterfrågeanalyser, kostnadseffektivisering, etiska regler, branschnormer,

SOU 1993: [04 Bilaga 1 55

auktorisation etc. utgör exempel på åtgärder inom branschen vilka syftar till stabilitet. Den fortsatta framställningen byggs upp runt två teman: 1 Kortfattade prognoser för fastighetsmarknaden l990-talet och 2 genomgång , en av olika områden där det finns behov av åtgärder som verkar stabiliserande på fastighetsmarknaden. Texten baseras i huvudsak på tidigare forsknings- och utvecklingsarbeten under 199293. Framställningen sorteras under följande rubriker där de tre första behandlar dagsläget och de övriga inrymmer funderingar om stabiliserande åtgärder: I Lokalhyresmarknaden I Bostadshyreshusmarknaden I Småhus- och bostadsrättsmarknadema I Samhällsekonomiska förutsättningar I institutionella spelregler I Hantering av bankfastighetema I Ökad information och högre kompetens I Avslutning

Lokalhyresmarknaden

Marknaden för kontors- och affärsfastigheter har efter tre års kraftigt prisfall nått ett bottenläge och klar Stabilisering sedan våren en syns 1993. Priserna har då fallit med i storleksordningen 40 till 80 procent från toppnivån 1990. Några generella prisökningar av betydelse kommer dock inte de närmaste åren. Och det är först bortåt sekelskiftet som förväntningarna om stigande hyror och fastighetspriser når den nivån att någon betydande nyproduktion kommer att ske. Prognosen för lokalfastighetsmarknaden baseras på utländska erfarenheter USA, England, Norge etc. i kombination med analys under- - - av liggande faktorer. Den viktigaste direkta prisbildande faktorn i dagsläget är vakanssituationen. Med överlag 7 till 10 procents vakans på de största marknaderna är pressen på hyresnivån kraftig. Lokalt är vakansema ännu större. De prognoser som bl.a. Konjunkturinstitutet lagt fram under hösten 1993 pekar en fortsatt svag BNP-utveckling de närmaste åren. Detta ger då inget underlag för tro och generell återhämtning om en snar lokalhyresmarknaden. Fortsatt höga vakanser gör att sänkta räntor inte alltid får förväntat genomslag på fastighetsprisema.

56 Bilaga 1 SOU l993: 104

Kraftiga rationaliseringar inom industrin, tjänsteföretag och den offentliga sektorn gör att det s.k. åtgängstalet kvmanställd kommer att minska de närmaste åren. Ett genombrott för informationsteknologin gör att s.k. middle management minskar och allt fler människor kan sköta sitt arbete i hemmamiljö. Detta minskar och förändrar sikt behovet av det traditionellt kallas kontor. Samtidigt ställs nya och utökade krav som pâ bostaden som arbetsplats. Rationaliseringar inom den offentliga sektorn gör att kanske 5-10 miljokvm lokaler skiftande kvalitet förs ut på den öppna marknaden ner av under 10-årsperiod. Detta sker dels genom att man säger upp externa en förhymingar och dels genom att egna lokaler hyrs ut externt. Prisbilden splittras för lokalhyresfastigheter eftersom köparna i allt större utsträckning betalar för hyreskontrakten och gör en värdering av hyresgästerna. Hyresgästens stabilitet. kontraktets längd etc. får allt större betydelse för prisbildningen. Sammantaget kommer marknaden för kontorsfastigheter att vara svag under flera ar tills dess att säljare och köpare fått klart för sig vilka samhällsekonomiska förutsättningar gäller. Likviditeten i marknaden som kommer att begränsad vilket ger bristande information och stor vara osäkerhet. Investerare och finansiärer betraktar därför kommersiella fastighetsprojekt med stor skepsis. Det finns dock undantag. Exempelvis kommer affärsfastigheter att klara sig relativt bra eftersom hyran i rena regel är relaterad till en relativt stabil omsättning. Fastigheter med långa och stabila kontrakt finner också en god marknad.

Bostadshyreshusmarknaden

Marknaden för bostadshyreshus kan grovt delas in i två delmarknader; fastigheter med och utan räntebidrag. Dessutom finns en stor skillnad mellan olika geografiska lägen beroende ekonomisk bas och vakanssituation. Generellt sett har bostadshyreshus utan räntebidrag pâ orter med god ekonomisk bas de ljusaste marknadsutsiktema. Eftersom hyresnivåerna nått marknadsnivå på de flesta orter kommer de generella hyresöknu ningarna under år i lågkonjunkturen bli måttliga. Pâ vissa orter ett par att och i vissa lägen kommer hyrorna även att sänkas. Detta bidrar till en lugn utveckling fastighetsprisema. Men eftersom bostadsbyggandet nu av dras ned till ett minimum kan en bristsituation förutspås om ett par âr.

SOU 1993: 104 Bilaga 1 57

Ty i nästa markerade högkonjunktur ska ett antal ungdomskullar samtidigt ut bostadsmarknaden. Detta leder till höjda hyror och stigande fastighetspriser. En mer marknadsmässig hyressättning leder sannolikt till högre vakanser. Tre till fem procents jämnt fördelad vakans kan ett riktmärke vara för en fungerande hyresmarknad. En viss vakansgrad bör därför finnas med l alla typer projekt- och lönsamhetskalkyler. Detta viss av ger en tålighet mot hyresbortfall och hyresförluster. Pâ vissa orter kan mani förvänta sig att vakansema under lång tid kommer att ligga på en relativt hög nivå. På sådana orter kan rivning eventuellt subventionerad - av staten utgöra en stabiliserande faktor för fastighetsmarknaden. - Bostadshyreshus nyproducerade eller ombyggda efter 198687 med betydande andel räntebidrag bildar idag en alldeles speciell delmarknad. En förhållandevis stor andel denna kategori fastigheter finns i privat av ägo pâ orter med svag ekonomisk bas och stigande vakanser. Hanteringen av dessa fastigheter kräver särskilda åtgärder de närmaste åren. Ty fastigheterna är dyrt producerade och förfarandet med upptrappade räntebidrag förutsätter inflationstakt på minst 6 a 7 procent. Vid lägre en inflation blir såväl likviditet som lönsamhet ansträngd. Om nivån för den långa räntan faller ned till 5 á 6 procent försvinner räntebidragen snabbt för fastigheter med räntebidrag. Marknadsvärdet på orter med svag ekonomisk bas, beräknat som nuvärdet förväntade av driftnetton, är då i många fall inte högre än halva den ursprungliga produktionskostnaden och belâningen. Exempelvis så kan ett driftnetto på 500 kr per kvm år l âsättas ett direktavkastningskrav på 10 procent. Nuvärdet vid en evighetskapitalisering blir då 5 000 kr kvm per 5000,10. Detta ska ställas i relation till nyproduktionskostnader på 10 000 kr per kvm eller mer. Prisbildningen idag är ytterst oklar för fastigheter med räntebidrag eftersom de upphör att utgå om viss andel av det statliga bostadslânet faller bort. Till bilden hör att vissa bottenlångivare idag inte tillmäter räntebidraget något större värde vid sin kreditgivning eftersom osäkerheterna anses för stora. Sammantaget är marknaden för bostadshyreshus relativt stabil. Undantaget är fastigheter med stor andel räntebidrag, för dessa är betydande prisfall att vänta vilket sätter lâneinstitut med toppfmansiering i prekär en situation. Många ägare kommer också sitt kapital gå förlorat. att se egna

58 Bilaga I

Småhus och bostadsrättsmarknaderna

Lokalhyresmarknaden och bostadshyreshusmarknadema är investeringsmarknader. Detta står i viss kontrast till småhus- och bostadsrättsmarknadema i stor utsträckning är konsumtionsmarknader. Omsättning och som prisbildning marknaderna drivs därför i större utsträckning hos de senare demografiska och sociala faktorer. Avgörande för prisbildningen är av dock i tur och ordning hushållens förväntade inkomster och kostnaden efter skatt för det lånade kapitalet. Småhus- och bostadsrättsmarknadema har stabiliserats under 1993. Detta har skett mycket tack vare den kraftigt fallande räntan som vägt de ökande arbetslöshetstalen. Med förväntningar låg inflation och upp om när arbetslösheten är hög känner köparna en betydande kapitalrisk. Detta påverkar främst beteendet på bostadsrättsmarknaden. Priserna kan då för tid sjunka till nivåer där boendeutgiftema bostadsrätt är lägre än för en l motsvarande hyresrätt. Givet att räntan ligger kvar på låg nivå och att arbetslösheten hålls i schack kan vi de dock närmaste åren förvänta oss ökad omsättning och en relativt stabil prisbild för bostadsrätter och småhus på de flesta orter. Om ett år slår ökad efterfrågan igenom. Hushållen har då par en amorterat 80-talets skuldsättning och det finns ett uppdämt behov av av bostäder. Prisuppgången dämpas dock av att skattereformen ger ökade kapitalkostnader efter skatt samtidigt kreditinstituten generellt som skärper kraven på eget kapital. Kreditgivama kommer särskilt att genomlysa bostadsrättsföreningama. Större vikt läggs vid ombyggnads- och reparationsbehov, föreningens ekonomiska styrka. Och inte minst utvärderas förekomsten av stora räntebidrag. De direkta problemen finns på orter med .sviktande ekonomisk bas och i det dyrt producerade beståndet från tiden efter 198687. Inom detta bestånd fortsätter problemen ytterligare ett antal år tills dess att överkostnaden på ett eller annat sätt skrivits av. Förhållandevis många småhusägare och bostadsrättshavare kommer i den processen att förlora sina kapitalinsatser. Sammantaget är det nu mycket som talar för att det inte kommer en s.k. tredje våg med obestånd hos hushållen. En förhållandevis låg ränta detta. Men och vissa tecken till en stabiliserad arbetsmarknad talar för skulle räntan nu stiga till följd av ökade inflationsförväntningar hamnar många enskilda hushåll på obestånd. Oavsett ränteutvecklingen så får många hushåll vidkännas stora förmögenhetsförluster eftersom bostads-

SOU l993:l04 Bilaga I

priserna generellt stiger först om ett år. Prisuppgången kommer då par främst för mindre hus och bostadsrätter på orter med stark ekonomisk bas.

Samhällsekonomiska

förutsättningar

Fastigheter lever aldrig något eget liv. Deras ekonomi och värde är alltid en produkt av samhällets och ortens ekonomi. Förutsättningama för en god värdeutveckling läggs i den ekonomiska basen, d.v. i god infras. en struktur och i ett väl fungerande näringsliv sysselsättning och som ger inkomster. Väsentligt för en stabil fastighetsmarknad är Samhällsekonomi med en god tillväxt och hög sysselsättning. För att hushåll och företag ska göra långsiktiga kapitalbindningar i fast egendom krävs förväntningar om stabila och helst ökande realinkomster och för att långsiktiga investeringar ska ske i byggnader och anläggningar krävs förväntningar om en låg och stabil realräntenivå. Långsiktiga riskfria realräntor över 3 á 4 procent hämmar investeringar i fastigheter. Inflationen som isolerad företeelse skapar inga värden. Men långa perioder med hög inflation tillsammans med lânefinansiering och beskattning skapar beteendemönster får långsiktiga effekter. Eftersom som skattesystemet inte är inflationsneutralt prioriteras lånefinansiering framför finansiering med eget kapital. Särskilt övergången från hög till låg inflation problem. Hushåll och ger företag har efter en lång tid med hög inflation fel balansräkning, d.v.s. för litet eget kapital. Och vid förväntningar låg inflation upplever om såväl husköpare som långivare kapitalrisk. Det osäkerhet och en ger ökade krav på amorteringar. Kapitalrisken gör att framför allt köp boav stadsrätter upplevs osäkert eftersom prisnivån kan svänga relativt som kraftigt. Sammanfattningsvis kan man säga följande fastighetsmarknaden i om relation till samhällsekonomin: Tillväxten i orters och regioners ekonomiska bas är helt avgörande för den långsiktiga fastighetsekonomin En stabil tillväxt och låg arbetslöshet grund för långsiktig - ger en efterfrågan bostäder och lokaler En låg realränta skapar förutsättningar för fortlöpande investeringar och förnyelse av fastighetskapitalet

60 Bilaga I SOU 1993: 104

Förväntningar låg inflation motverkar för hög lånefmansiering - om och därmed skapas långsiktigt stabilare ekonomi för hushåll och förem8

institutionella Spelregler

Med institutionella spelregler här system för beskattning, finansavses iering, hyressättning, planering och byggande, subventioner m.m. Dessa den politiskt formulerade spelplanen för bostads-, regler ger tillsammans fastighets-, bygg- och kapitalmarknadema. Förutsättningarna för en stabil fastighetsmarknad är att spelreglerna är enkla att förstå och robusta över tiden. Därför bör också hålla isär de olika reglerna. Ty att t.ex. man subventioner med skattesystem och finansiering blanda samman regler för snabbt oöverskådliga och icke önskade effekter. Framför allt blir ger reglerna och deras effekter mycket svåra att bedöma för marknadens aktörer vilket skapar osäkerhet. Spelreglema måste också till de speciella förutsättningar som anpassas gäller för respektive marknad. Den del av fastighetsmarknaden som direkt utgör bostadsmarknad kräver speciella samhälleliga insatser, bl.a. när det gäller informationsflöde och socialt ansvarstagande. Begreppet omreglering bör därför användas i stället för avreglering, liksom aktiemarknaden kräver bostads- och fastighetsmarknaden strikta regler för att fungera pâ ett tillfredställande sätt.

Skattesystem

Problemen inom skatteområdet kan förenklat sorteras under två rubriker; skattetryck och neutralitet. Beskattningen av fastigheter bör vara så utformad att mindre andel jämfört med i dag av den totala långsiktiga en

förräntningen tas ut i skatt. I dagsläget ger fastighetsskatt tillsammans med stämpelskatt, skatt på realisationsvinst samt skatt på löpande nänfigs-

verksamhet för bostadshyreshus ett skatteuttag som inte kan bäras utan subventioner. Om det inom ett år ska möjligt att med lönsamhet par vara bygga bostäder utan, eller med begränsad andel subventioner, måste skattetrycket på fastigheter sänkas väsentligt. På lång sikt kan inte förvänta sig högre real förräntning för man en fastigheter än i storleksordningen 3 procent. En fastighetsskatt på

SOU 1993: 104 Bilaga l 61

bostadshyreshus 2.5 procent på taxeringsvärdet 75 markom procent av nadsvärdet innebär att enbart denna skatt två tredjedelar tar ca av förräntningsutrynnnet. Tillsammans med andra skatter skapas inget utrymme att förränta eget kapital. I sådan situation kan inte en man attrahera kapital till sektorn utan subventioner. Ett sänkt skatteuttag för fastigheter gör det möjligt att på sikt bygga bostäder och få bostadsföretag kan stå på ben subvensom egna utan tioner. Härvid finns inget lönsamhetsutrymme för fastighetsskatt i det äldre beståndet. En skatt tas ut på likviditetsutrymmet i det äldre som beståndet sänker de ekonomiska livslängdema för byggnadskapitalet. Fastighetsskatten försvårar nödvändig konsolidering främst en nu av bostadsrättsföreningar och de kommunala bostadsföretagen. Utan större andel eget kapital klarar inte den framtida förnyelsen byggnadskaman av pitalet utan subventioner. l strävan att stabilisera bostadsföretagen bör avskrivningama anpassas till de ekonomiska livslängder som kan förväntas i framtiden. Förväntningar om 20- till 30-åriga ekonomiska livslängder pekar pâ att avskrivningarna bör sättas till 4 procent i stället för nuvarande 2 ca procent. Detta ger tillsammans med kostnadseffektivisering i bostadsföretagen en utrymme för Ökad konsolidering och möjlighet till överlevnad på egna initiativ. Ett neutralt skattesystem ska inte påverka valet av investering; t.ex. om kapitalet styrs till bostäder. kommersiella fastigheter eller placeringar på bank, l aktier etc. Med neutralitet följer också valet upplåtelseatt av form; äganderätt, hyresrätt eller bostadsrätt inte ska styras av Skatteregler. Men så länge vi förväntar inflation och har avdragsrätt för inflaoss tionsuppdrivna räntor så relativt ägarboendet finansierat gynnas sett med lånat kapital. Inom för ett nominellt skattesystem är det aldrig möjligt ramen att uppnå fullständig neutralitet. Endast ytterlighet ett genomgående en som realt skattesystem kan vara neutralt. Detta ligger dock utanför det möjligas gräns att införa. Och därför måste inom överskådlig framtid man operera inom ett nominellt skattesystem. Under begränsad tidsperiod kan det motiverat med en vara ett moratorium för stämpelskatt och skatt på realisationsvinst för åstadkomma att en bättre fastighetsstruktur. Både inom banksfären, den offentliga och den privata sektorn är det ett stort antal s.k. strukturaffárer inte kommer som till stånd på grund av skattekonsekvenser. Och det byggs fastignu upp hetsföretag i banksfären som med fog kan sägas väldiversifiemde. vara

Bilaga I SOU [9932 104 62

Den samhällsekonomiska laga skifte torde i denna situanyttan av ett tion överstiga bortfallet av skatteinkomster. Uttaget fastighetsskatt är prisbildningen fastighetsmarav nu genom knaden kopplat till svängningar på kapitalmarknaden. Med den eftersläpfinns i fastighetstaxeringen skapas situationer där avkastningen ning som från fastigheterna driftnettona inte står i korrespondens till skatteuttaget. En ordning där skatteuttaget för hyreshus bestäms av marknadshyran l stället för det kapitaliserade värdet driftnettot skulle verka stabiliseranav

de både hyres- och fastighetsmarknadema. Årliga revideringar av

marknadshyreskartan skulle väsentligt öka informationen på både bo-

stadshyres- och lokalhyresmarknaderna.

Finansiering och .vubverztiorzer

En de viktigaste faktorerna för fungerande fastighetsmarknad är att av en det finns en fungerande kapitalförsörjning och ett smidigt betalningssystem. Men så länge som kraftigt subventionerar räntan för bostadsproduktion kan inga andra staten låneformer konkurrera. Det kan utryckas att kraftig subventionesom en ring lägger effektivt hinder för alternativa och kreativa finansierigsett former. Därmed till exempel l former att eget kapiavses nya generera tal, 2 former för lån omfördelar betalningarna med hänsyn till som inflation, och 3 finansieringsformer anpassas till hushållens betalsom ningsförmâga över tiden. Finansiering med dessa egenskaper kan stude-

ras i USA. Med den starka kapitalbildning sker i samhället. genom att hussom nu håll och företag så kommer det inte att råda brist på kapital. Men sparar, locka kapital till bostadssektom måste öka informationen, för att man minska olika osäkerhet och få fastigheter att framstå som säkra typer av placeringar för både hushåll och företag. Om också subventioner form finansiering så minskar ser som en av osäkerheten på fastighetsmarknaden bostadsbyggandet, som 1960om talet, väsentligen sker utan subventioner. l den mån subventioner ska utgå bör det ske i form selektiva investeringsbidrag eller riktade subav ventioner till vissa hushåll. Genom ett system med investeringsbidrag i stället för räntebidrag är alla fastigheter andrahandsmarknaden ute ur subventionssystemet. Osäkerheten avseende fastighetens framtida avkastning minskar då radikalt och prisbilden stabiliseras. Direkta investerings-

Bilaga I 63

bidrag kan användas för att överbrygga konjunktursvackor givet att bidragen utgår efter klara konjunkturkriterier. Staten kan med marknadsmässiga villkor stå för en kreditförsäkring för bostadslån som avser investeringar med goda marknadsförutsättningar. En statlig i stället för privat kreditförsäkring kan motiveras från effektivitetssynpunkt. En statlig försäkring kan avsevärt minska osäkerheten på marknaden. Olika åtgärder kan inriktas på att göra fastighetsmarknaden mer likvid. I dag är informationen bristfällig på de flesta delmarknader och investerarna liksom kreditgivama känner en fundamental osäkerhet inför

fastighetsinvesteringar. Åtgärderna kan t ex avse 1 ett ramverk för

värdepapperisering och handel med andelar fastigheter, 2 införandet av privat tomträtt och handel med andelar i mark, 3 statligt stöd för ökad information på hyres- och fastighetsmarknadema, 4 minskad omsättningsskatt vid handel med fastigheter. En vad man kan kalla marknadsmässig bostadssektor tvingar fram större andel eget kapital för olika typer av investeringar i fastigheter. Under en övergångsperiod kan det eventuellt motiverat med olika vara typer av stimulanser som påskyndar uppbyggnaden av eget kapital hos bostadsföretag, bostadsrättsföreningar och hushåll ämnar köpa som en bostad för första gången. Ett premierat bosparande får dock inga större effekter på bostadsefterfrågan förrän efter sekelskiftet Nya dispositionsformer där olika aktörer med olika kompetens och motiv äger, mark, byggnad, installationer och inredning kan ökad ge en effektivitet i utnyttjandet av fastighetsresursema. En reformering av bostadsrätten är också nödvändig för att denna dispostionsform ska framstå som kreditvärdig och långsiktigt hållbar i en situation med väsentligt mindre subventioner. Avskaffandet av offentliga regleringar för bostadsmarknaden ersätts nu med privata regler via försäkringsbolag, finansiärer m.fl. I det korta perspektivet kan det uppstå ett vakum mellan offentliga och privata regler. Detta vakum bidrar till den allmänna osäkerheten och en aversion mot långsiktiga investeringar. På sikt är balans eftersträvansvärd en mellan privata och offentliga regelsystem. l en övergång från ett starkt subventionerat system till ett system med marknadslösningar för finansieringen uppstår ett tomrum särskilt i - en lågkonjunktur. De nya finansieringsformema står inte klara för användning. Klara besked om färdriktningen och överbryggningslösningar ger förutsättningar för en fungerande kreditförsörjning.

64 Bilaga I SOU 1993: 104

Hyresxäitnilzg

För bostadsföretaget utgör bostadens hyra den väsentligaste finansieringskällan. Det är inom hyran som drift, underhåll. räntor, amorteringska betalas och dessutom ska investeraren ha en ersättning till det egna ar kapitalet. Efter skattereformen är bostadshyroma på en marknadsmässig nivå inom kanske 80 procent av ett bestånd på en och en halv miljon hyreslägenheter. Och l stora delar av beståndet anpassar man redan nu hyresuttaget till efterfrågan för att optimera utfallet med hänsyn till hyresnivå och vakans. Hyressättningen är då marknadsmässig till sin natur. För att kommunala och privata bostadsföretag ska överleva på sikt krävs att hyresförhandlingama frikopplas från kostnaderna. Kostnadseffektiviseringama måste på kort sikt komma bostadsföretagen till godo och ge ett högre driftnetto och därmed möjligheter till ett större eget kapital i företagen. Speciellt för lokalhyresmarknaden är att kontrakten regelmässigt är korta ofta tre år för att därmed inrymma en indexklausul. Sett i ett internationellt perspektiv är detta en kort kontraktstid. Ska svenska liksom internationella investerare i större utsträckning intressera sig för svenska lokalhyresfastigheter krävs en praxis med längre hyreskontrakt som har kontrollstationer inlagda med vissa tidsmellanrum. Möjligheter till längre kontrakt bör också diskuteras inom bostadssektom då det klart skulle ha stabiliserande effekt för hyres- och fastighetsmarknaderna. en

Det sociala boendet

De kommunägda bostadsföretagen har nu samma spelregler som de privata. Och inom många av företagen finns en klar strävan att bli affarsmässiga. Detta sker samtidigt som arbetslösheten och invandringen ökar till rekordnivâer. Den snabbt ökande gruppen svaga hushåll på bostadsmarknaden går då inte direkt ihop med den allt mer uttalade affärsmässigheten hos bostadsföretagen. Tydliga signaler från samhällets sida om hur man avser att lösa det sociala boendet skulle minska osäkerheten och kan ha en stabiliserande verkan på bostads- och fastighetsmarknaderna. En jämförelse med andra länder visar att det i det flesta fall finns någon typ av socialt boende. Hur detta är utformat varierar dock mellan

SOU 1993: 104 Bilaga I 65

olika länder. Men det är nu viktigt med konkreta åtgärder innan problemen blir ohanterliga i vissa bostadsområden och kommuner.

Hantering av bankfastigheterna

Det fastighetsbestánd som nu tillfälligt inlemmas i bankägda fastighetsföretag omfattar i storleksordningen 10 miljoner kvadratmeter, dvs ca 1 á 2 ârsomsättningar på de aktuella fastighetsmarknaderna. Då är samtliga bankers förväntade direkta fastighetsinnehav medräknat. För att inte störa fastighetsmarknaden måste avvecklingen bankernas fastighetsinnehav av ske efter en övergripande policy. Ty exempelvis alla bankföretag om skulle sälja samma fastighetstyp samtidigt på samma delmarknad kommer marknadsprisema att gå ned kraftigt. Följande åtgärder kan verka stabiliserande i anknytning till bankernas fastighetsinnehav: Det formuleras en klar avvecklingsplan med angivna avyttringsvoly- mer och kontrollstationer vid vissa tidpunkter lnformationsutbytet mellan bankföretagen prioriteras liksom in- formationen till allmänheten Fastigheter sätts på bolag och förpackas så att typer - nya av investerare lockas till sektorn. Detta är nödvändigt om man inte ska störa den normala marknaden Staten, liksom bankerna, utövar aktivt sin ägarposition för att skapa lämpliga organisationer för fastighetshantering

Ökad information och högre kompetens

Ökad information är strategiskt nyckelord för bättre ett fungerande bostads- och fastighetsmarknader. Ty ökad information genom om egenskaperna hos olika alternativ fås en effektivare prissättning av bostäder och fastigheter. All osäkerhet aktörerna känner inför investering som en kan dock inte botas med ytterligare infonnation. Ty informationen har också ett pris, och informationens nytta måste vägas mot dess kostnad. En tydlig tendens de senaste åren är att informationen blivit handelsen vara och att väsentlig information hålls privat. Detta är då till förfång för icke professionella aktörer som ett gånger i sitt liv befinner sig på par hyresmarknaden, bostadsrättsmarknaden eller smâhusmarknaden. Den

66 Bilaga 1 SOU 1993: 104

begränsade informationen leder till osäkerhet och ökade transaktionskostnader. Detta kan då motivera att stat eller kommun på ett eller annat sätt bidrar till ökad information på berörda marknader. Det är väsentligt att fastighetsmarknadens servicepartners; mäklare, kreditbedömare, värderare och förvaltare, har hög kompetens och integritet i sin yrkesutövning. Ty det kapital man hanterar är betydande, och såväl kollektiva som enskilda felbeslut får stora konsekvenser. Investerare och finansiärer har all anledning att nu ställa högre krav på de beslutsunderlag ligger till grund för stora investeringsbeslut. som Traditionella metoder för fastighetsvärdering samt nya tekniker som marknadsnalyser. förvaltningsanalyser, portföljanalyser och riskanalyser bör utvecklas och inlemmas i beslutsrutinema.

Avslutning

Med väl fungerande samhällsekonomi är problemen på fastighetsmaren knaden väl hanterbara. Mycket av åtgärderna handlar då om att skapa institutionella spelregler anpassade till bostadsmarknadens särdrag och därtill verka för att öka informationen och därmed minska osäkerheten på fastighetsmarknaden. Den snabba övergången från ett starkt reglerat system till ett system med friare regler på marknadens villkor orsakar problem för de institutioner som byggts upp efter tidigare spelregler. Härmed åsyftas främst kreditinstitut som SBAB, de kommunägda bostadsföretagen och bostadsrättskooperationen. SBABs problem är att den snabba avskrivningen av fastighetskapitalet ställer stora delar av lånestocken utan reell säkerhet. För kommunägda bostadsföretag och kooperationen är problemet ett för litet eget kapital. En mer omfattande utförsäljning av fastigheter från allmännyttiga bostadsföretag är på kort sikt inte att rekommendera med hänsyn till den rådande marknadssituationen med ett i övrigt stort latent utbud. En fungerande fastighetsmarknad för bostadshyreshus kräver att fastighetsföretagen är starka och inte i stor utsträckning hamnar obestånd med tvångsvis avveckling som följd. Under en övergångsperiod kan det då krävas särskilda stabiliserande insatser för att överbrygga problem för främst mindre bostadsföretag i kommunal ägo. Även många privata fastighetsföretag anpassade sig till 1980-talets förutsättningar för byggande och subventioner, och de finner nu väsentligt andra Spelregler.

SOU 1993: 104 Bilaga I 67

På bostadsmarknaden är nu sådana krafter i rörelse att vissa fenomen kan förutsägas tämligen klart. Dels kommer efterfrågan på bostäder nya att blomma ut om några âr. Och det kan förväntas ske ungefär samtidigt som byggandet av infrastruktur är i full gång. Nya knapphetspriser kan då uppstå. Dels kan stora sociala problem förutses kommer att få som kraftiga återverkningar inom delar främst hyresrätten. av Ett visst bostadsbyggande redan idag kan ha en stabiliserande effekt på både bygg- och fastighetsmarknaden sett över nâgra år. Men då krävs att man bygger attraktiva lägenheter i bra lägen för utvalda kundgrupper. Detta förutsätter att produktionskostnadema hålls i alla led nere av byggprocessen och att kommunerna planlägger attraktiva områden, t.ex. sjönära lägen.

2 Bilaga

Tabell 1 Lägenheter i färdigställda hus efter hustyp

Källa. SCBBoverket

70 Bilaga 2 SOU 1993: 104

Tabell 2 Sennmsnittliga produktionskostnader lör lägenheter med preliminärt statligt bostadslån. krmz lägenhetsyta beslut om

Källa: SCB

Tabell 3 Bidragsunderlag. aktuella skuldbelopp och genomsnittliga räntor lör hyres- och bostadsrättshus med räntebidrag under det Första halvåret 1993. mkr.

Årgång Bidrags- Aktuell skuld Genomsnittliga räntor underlag statligt botten- garanterad statligt bottenlån lån ränta lån lån

-1980 9415 3 061 6 340 1980 3 967 1 125 2 646 9,24 11,60 13,28 1981 5 868 1 657 3 920 8,68 11.35 12,75 1982 9 281 2 629 6 259 8.20 11,27 12,17 1983 12 106 3 401 8 153 7,60 11,26 12,01 1984 17 072 4693 11461 7,21 11,17 12,19 1985 20 523 5 563 13 846 6,77 11,85 12,88 1986 22 273 5 905 15 188 6,33 12,17 11,84 1987 24 679 6 542 17 127 5,87 11,58 11,93 1988 25 603 6 820 17 810 5,28 11,32 11,39 1989 32 031 9049 22513 4,59 11.51 11.82 1990 54 276 15 388 38 212 4,30 14,31 14,23 1991 53 091 15 079 37 230 4,61 12,50 12,40 1992 16 657 4 791 11620 4,81 11,72 11,64 1993 257 61 179 8,22 11,20 12,66

Summa 307 100 85 763 212 503

Källa: Boverket

SOU 1993: 104 Bilaga 2 71 Tabell 4 Räntebidrag till ny- och ombyggnad budgetåret 199293, mkr Årgång Nybyggnad

Avser endast första halvåret 1993. Källa: Boverket

72 Bilaga 2 SOU 1993: 104 Tabell S Genomsnittlig ränteutgift fore räntebidrag i bostäder med räntebidrag till nybyggnad. kronor per månad

Källa: Boverket Tabell 6 Genomsnittligt räntebidrag per månad, kronor

Källa: Boverket

KUNGL. BEBL.

1993 12 2 O

- - STOCKHOLM

Statens offentliga utredningar

1993 Kronologisk förteckning

Styrnings-ochsamarbetsformer i biståndet. UD 35.Reaktion mot ungdomsbrott. Del A och B. Ju. , Kursplanerför grundskolan. U. 36.Lag om totalförsvarsplikt. Fö. , Ersättningför kvalitetocheffektivitet. 37.Justitiekanslern. Enöversyn JK:sarbetsuppgifter av . Utformning av ettnytt resurstilldelningssystem in.m. Ju. för grundläggande högskoleutbildning. U. 38.Hälsoochsjukvården i framtiden tre modeller. - Statligt stöd till rehabilitering tortyrskadade av S. . flyktingar m. fl. S. 39.En gräns för filmcensuren. Ku.

Bensodiazepincrberoendeframkallande psykofar- 40.Fri-ochrättighetsfrágor. Del A och B. Ju. , maka.S. 4l. Folk-ochbostadsrâkning ar l990 ochi framtiden.

Livsmedelshygien ochsmåskalig livsmedelsproduk- Fi. . tion.Jo. 42.Försvarets högskolor.Fö.

Löneskillnader ochlönediskriminering. 43.Politik mot arbetslöshet. A. . Omkvinnor och män arbetsmarknaden. Ku. 44 .Översyn av tjäuteiukn LeSkaItningen. Fi.

Löneskillnader lönediskriminering. och Om 45.Trosabrytersigloss.Bytänkande ellerdemokratins , kvinnorochmän arbetsmarknaden. Bilagedel. räddning.C.

Ku. 46.Vissakyrkofrågor.C.

Posllag,K, 47.Konsekvenservalmöjligheter av inomskola, . En ny datalag.Ju. barnomsorg, äldreomsorg primärvård. och C. . Socialtörsäkringsregisler. 48.Kommunala verksamheter i egen förvaltning och i , Vårdhögskolor kommunala aktiebilag.Enjämförande studie.C. . kvalitet utveckling huvudmannaskap. - U. 49.Ettår med betalningsansvar. - Ökad konkurrens järnvägen. K. 50.Serveringsbestämmelser. . EG och våra grundlagar. Ju. Naturupplevelser buller utan kvalitet varna. att . . - en Svenska reglerför internationell omfördelning av M. , oljavid en oljekris.N, 52.Ersättning vid arbetslöshet. A.

Nyavillkor för ekonomi och politik ekonomi- 53.Kostnadsutjämning mellankommuner. Fi. . kommissionens förslag.Fi. 54.Utvisning grund brott.Ku. av

Nyavillkor för ekonomiochpolitik ekonomi Detallmännas skadeståndsansvar. Ju. . - . kontmissionens förslag.Bilagor.Fi. 56.Kontrollenöver strategiskt känsliga exportav Ägandet radioochtelevisioniallmänhetens av varor. UD. . tjänst.Ku. 57.Beskattning fastigheter, l av del

Acceptans ToleransDelaktighet. M. Schablonintäkt ellerfastighetsskatt Fi. . - Kommunerna miljöarbetet. och M. 58 Effektivareledningi statligamyndigheter. Fi. . . Riksbanken prisstabilitetert. och Fi. Ny marknadsföringslag. C. . . Ökatpersonval.Ju. 60.Polisens rättsligabefogenheter. Ju. . Vad är ett statsráds arbetevärt Fi. 6l. Överföring HIV-smitta läkemedle . av genom Kunskapens krona U. Preconativ. S. . Utlänningslagen particllöversyn.Ku. - en 62 Rättssäkerheten vid beskattningen. Fi. . . Socialaåtgärderförjordbrukare. Jo, Person och parti Studier i anslutning till . . - Handläggningenvissasäkerhetsfrågor. av Ju. Personvalskommitténs betänkande . .Miljöbalk. Del l och M. Ökat personval SOU 1993:21. Ju.

Bankstödsnämnden. Fi. Frågorför folkbildningen. U. . Fortsattreformering företagsbeskattningen. av Handlingsplan mot buller. . . Del Fi. Handlingsplan buller.Bilagedel.M. mot

Rättentill biståndinomsocialtjänsten. S. Lag om införande miljöbalken. av M. . . Kommunernas roll alkoholomradet inom och .Slutförvaring använt kärnbränsle KASAMs . av ntissbrukarvarden. yttrandeöver SKBs FUD-program 92. M.

T Ny anställningsskyddslag. A. Elkonkurrens med nätmonopol. N. . Åtgärderför att förbereda Sveriges jordbrukoch: Revisorerna EG. och N. . . livsmedelsindustri EG. för Jo. .Strategiför smáföretagsutveckling. N.

Förarprövare. K. 71.Gtganisaliuttetttas bidrag.C. .

1993 Statens offentliga utredningar

Kronologisk förteckning

72. Att inhämta synpunkter frånmedborgarna Det kommunala omröstningsinstitutet i tillämpning.C, 73.Radikala organisationsförändringar i kommuner och landsting. C. 74. Kvalitetsmätning i kommunal verksamhet. C. 75. Vissa mervärdeskattefrågor ll. offentlig verksamhet m.m. Fi. 76. Verkställighet av fängelsestraff. Ju. 77. Kommunal tjänsteexport och internationellt bistándC. 78. Miljöskadeförsäkringen i framtiden.M. 79.Handel och miljö moten hållbarspelplan. M. - 80. Statsförvaltningen och EG.Ju. 81. Översyn arbetsmiljölagen. av A. 82. Frivilligtsocialtarbete. Kartläggning och kunskapsöversikt. 83. Statistikoch integritet.dei l Skyddför uppgifter till den statliga statistiken m.m. Fi. 84.lmtovationer för Sverige.N. 85.Ursprungoch utbildning social snedrekrytering till högre studier.U. 86. Amningsvänliga sjukhus för att skydda. stödja och främjaamning. 87.Beredskapslagring av olja. N. 88. Produktsäkerhetslagen och EG. C. 89.Massflykt till Sverige asyl-och av hjälpsökande. Fö. 90.Lokal demokratii utveckling. C. 91. Socialtjänstens roll i samhällsplanering och samhällrbeic. En kunskapsöversikt och ett diskussionsunderlag. 92.Dencentrala pulisorganisationen. lu. 93.Vårdens svåraval. 94. Anpassad kontroll av byggandet. M. 95.Ansvars- och uppgiftsfördelning inomdet civila försvaret. Fö. 96. Förändringar i lönegarantisystemet. A. 97. Västsverige och Skåne regioner i förändring. C. - 98.Partnerskap. lu. 99.Kart-och fastighetsverksamhet i myndighet och bolag. M. 100.Freeand Fair elections andbeyond. - UD. 101.Lagom totalförsvarsplikt. Följdändringarna. Fö. 102.Kvalitetoch dynamik. Förslagfrån Resursberedningen rörande statsmakternas resurstilldelningtill grundläggande högskoleutbildning samt forskningoch forskarutbildning. U. 103Svenskt fiske.Jo. l04. Stabilisering av bostadskreditmarknaden. Fi.

Statens

offentliga utredningar 1993

Systematisk förteckning

Justitiedepartementet Socialtjänstens i roll samhällsplanering ochsanthâlls-

En datalag.[10] arbete. Enkunskapsöversikt - och ett diskussionsny EGochvaragrundlagar.[14] underlag. [91] Ökatpersonval.[21] Vårdens svåra val. [93]

Handläggningen vissasäkerhetsfrágor. av [26] Kommunikationsdepartementet Reaktion mot ungdomsbrott. DelA och B. [35] Justitiekanslern. En översyn JK:s arbetsuppgifter lfostlag.[9] av m.m. [37] Ökadkonkurrens järnvägen. [13] Fri ochrättighetsfrágor. DelA ochB. [40] Förarprövare. [34]

Detallmännas skadeståndsansvar. [55] Finansdepartementet Polisensrättsligabefogenheter. [60] Personochparti Studieri - anslutning till Nya villkorför ekonomi och politik ekonomi- - Personvalskommitténs betänkande kommisionens förslag.[16] Ökat personval SOU 1993:21, [63] Nyavillkorför ekonomi politik och ekonomi- - Verkställighet fängelsestraff. av [76] kommisionens förslag.Bilagor.[16] statsförvaltningen ochEG.[80] Riksbanken prisstabiliteten. och [20] Dencentralapolisorganisationen. [92] Vadär ett statsråds arbetevärt [22] Partnerskap. [98] Bankstödsnämnden. [28]

Fortsattreformering företagsbeskattuiitgcu. av Utrikesdepartementet Del [29]

Styrningsv ochsamarbetsformer i biståndet. [1] Folk-ochbostadsräkning är 1990 ochi framtiden. [41] Kontrollen över strategiskt känsliga [56] Översyn tjänsteinkomstbeskattningen. [44] export av varor. av Free andFairelections andbeyond.[100] Kostnadsutjämning mellankommuner.[53] - Beskattning fastigheter, av dell Försvarsdepartementet Schablonintäkt ellerfastighetsskatt - [57] Lag om totalförsvarsplikt. [36] Effektivareledningi statligamyndigheter. [58] Försvarets högskolor.[42] Rättssäkerheten vid beskattningen. [62] Massflykt till Sverige asyl- av och hjälpsökande. [89] Vissamervärdeskattefrägor offentlig verksamhet - Ansvars-ochuppgiftsfördelning inom det civila m.m. [75] försvaret. [95] Statistik och integritet. del l Skyddför uppgiftertill - Lag om totalförsvarsplikt. Följdändringarna. [101] denstatligastatistiken m.m. [83] Stabilisering bostadskreditmarknaden. av [104] Socialdepartementet Utbildningsdepartementet Statligt stöd till rehabilitering tortyrskadade av flyktingar fl. [4] Kursplaner för grundskolan. [2] m. Bensodiazepinerberoendeframkallande psykofarmaka. Ersättning för kvalitetocheffektivitet. - [5] - Utformning av ettnytt resurstilldelningssystem för Socialt [11] grundläggande högskoleutbildning. [3] Rättentill biståndinomsocialtjänsten. [30] Vårdhögskolor Kommunernas roll alkoholområdet ochinom - kvalitet utveckling huvudmamtaskap. - - [12] missbrukarvården. [31] Kunskapens krona. [23] Hälso-ochsjukvården i framtiden tre modeller.[38] Frågorför folkbildningen. [64] - Ettår medbetalningsansvar. [49] Ursprung ochutbildning socialsnedrekrytering till - Serveringsbestärrtmelser. [50] högrestudier.[85] Överföring HlV-smitta läkemedlet Kvalitetochdynamik.FörslagfrånResursberedningen av genom Preconativ.[61] rörandestatsmakternas resurstilldelning till grund- Frivilligt socialtarbete.Kartläggning ochkunskaps- läggande högskoleutbildning forskning samt ochforskaröversikt.[82] utbildning.[102]

Amningsvänliga sjukhus för att skydda,stödjaoch främjaamning.[86]

1993 Statens offentliga utredningar

Systematisk förteckning

Jordbruksdepartementet Kvalitetsmätning i kommunal verksamhet. [74] Kommunal tjânsteexport och internationellt bistánd.[77] Livsmedelshygien och småskalig livsmedelsproduktion. Produktsäkerhetslagen och EG.[88] [61 demokratii utveckling. [90] Lokal Socialaåtgärder för jordbrukare. [25] förändring. [97] Västsverige och Skåne regioner i Åtgärder förbereda Sveriges jordbrukoch för att livsmedelsindustri för EG.[33] Miljö- och naturresursdepartementet Svenskt fiske. [103] Acceptans Tolerans Delaktighet. [18] Arbetsmarknadsdepartementet Kommunerna och miljöarbetet. [19] Miljöbalk. Del 1och [27] Ny anställningsskyddslag. [32] Naturupplevelser utan buller en kvalitet värna. att [43] - Politikmot arbetslöshet. 1511 Ersättning vid arbetslöshet. [53] Handlingsplan mot buller. Översyn av arbetsmiljölagen. [81] Handlingsplan mot buller. Bilagedel. [65] Förändringar i lönegarantisystemet. [96] Lag om införande av miljöbalken. [66] Slutförvaring använt av kärnbränsle KASAMs Kulturdepartementet yttrandeöver SKBs FUD-program 92. [67] Löneskillnadcr och lönediskriminering. Miljoskaderorsákringen i framtiden. [78] Om kvinnorochmän arbetsmarknaden. [7] hållbar spelplan. [79] Handeloch miljö - moten Löneskillnader och lönediskriminering. Omkvinnor kontroll byggandet. [94] Anpassad av ochmän arbetsmarknaden. Bilagedel. [8] i myndighet och Kart-och fastighetsverksamhet Ägandet av radiooch television i allmänhetens tjänst. bolag. [99] [171 Utlänningslagenen partiellöversyn. [24] - Engräns för ñlmcensuren. [39] Utvisningpå grund brott. av [54]

Näringsdepartementet

Svenska regler för internationell omfördelning av olja vid en oljekris. [15] Elkonkurrens med nätmonopol. [68] Revisorerna och EG. [69] Strategiför småföretagsutveckling. [70] Innovationer för Sverige.[84] Beredskapslagring av olja. [87]

Civildepartementet Trosabryter sigloss. Bytänkande eller demokratins räddning. [45] Vissa kyrkofrägor. [46] Konsekvenser av valmöjligheter inomskola. barnomsorg, äldreomsorg och primärvård. [47] Kommunala verksamheter i egen förvaltningoch i kommunala aktiebilag.En jämförande studie. [48] Ny marknadsforingslag. [59] Organisationernas bidrag. [71] Att inhämta synpunkter från medborgarna Det kommunala omröstningsinstitutet i tillämpning. [72] Radikala organisationsförändringar i kommuner och landsting. [73]

POSTADRESS: 10647 STOCKHOLM FAX 08-2050 21, TELEFON 6909090 ISBN 91-38-13492-6 ISSN 0375-250X