Allmännyttiga bostadsföretag slutbetänkande

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2015

dä Statens

offentliga utredningar l 997 8 l : Inrikesdepartementet

Allmännyttiga bostadsföretag

Bilaga

Bilaga till slutbetänkande av Utredningen om kommunala bostadsföretag Stockholm 1997

och Ds kan köpas från Fritzes kundtjänst. För remissutsändningar av SOU och Ds svara SOU Fritzes, Offentliga Publikationer, uppdrag Regeringskansliets forvaltningsavdelning. av

Beställningsadress: Fritzes kundtjänst 106 47 Stockholm Orderfax: 08-690 91 91 Ordertel: 08-690 91 90

Svara på remiss. Hur och Varför. Statsrådsberedningen, 1993. En liten broschyr underlättar arbetet för den som skall svara remiss. - som Broschyren kan beställas hos: Regeringskansliets förvaltningsavdelning Distributionscentralen 103 33 Stockholm Fax: 08-405 10 10 Telefon: 08-405 10 25

ISBN 9l-38-206l7-X ISSN O375-25OX Graphic SystemsAB, Göteborg 1997

OMVANDLINGSTRYCK OCH

ÄGARFÖRÄNDRINGAR

i

kommunala bostadsföretag

under nittiotalet

Stockholm 17 mars 1997 Temaplan AB

INNEHÅLLSFÖRTECKNING

1 EITERÅTTIOTALET Marknadsandel och risk Små förändringar och omprövning Sämre än väntat

2 OMVANDLINGSTRYCKET N Befolkning och inkomster Pressas av arbetslöshet Svaga marknader Kraftigt stigande hyror Flera år med höga vakansgrader Slutsatser om marknader, hyror och vakansgrader Synlig och verklig soliditet Hur går det ihop Slutsatser om kommunala bostadsföretag

Ägarnas ekonomiska villkor I

3 KONSEKVENSER AV FÖRSÄLJNINGAR b Mål och kriterier för utvärdering Studerade ägarförändringar Fallstudier Splittrade villkor Motiv för försäljning Utbudet på lokala bostadsmarknader Oförändrade hyror Bostädemas tillgänglighet

Äg aransvar

Slutsatser om ägarförändringar

FÖRORD

Följande utredning har gjorts på uppdrag av "Utredningen om kommunala bostadsföretag". Denna utredning, som genomförts av

Temaplan AB, har haft två huvudsyften, nämligen att l beskriva

och analysera de ekonomiska villkoren för kommunala bostadsföretag samt att med denna bakgrund 2 utvärdera vissa effekter av ägarförändringar i de kommunala bostadsföretagens fastighetsbestånd under nittiotalet.

Utredningsarbetet har genomförts på mycket kort tid cirka fem veckor och den föreliggande rapporten baseras på en betydande utredningsinsats i ett team hos Temaplan AB. av sex personer

Stockholm den 17 mars 1997

1 EFTER ÅTTIOTALET

Sedan slutet av åttiotalet har villkoren för kommunala och allmän-

nyttiga bostadsföretag förändrats på många sätt. Det gäller både bostads- och kapitalmarknaden och de institutionella villkoren. Därtill har de ekonomiska förutsättningarna för ägarna kommunerna - förändrats.

Marknadsandel och risk

Med stöd av statlig bostadspolitik och kreditförsödning byggde allmännyttiga och kommunala bostadsföretag mellan 1950 och 1990 upp ett omfattande bostadsbestånd. Huvuddelen bostäderna tillkom av mellan 1950 och 1980. Tillsammans ökade företagens marknadsandel av landets hyresbostäder från cirka 5 procent 1950 till 40 procent 1990. I många kommuner har de kommunala bostadsföretagen etablerat betydligt större marknadsandelar.

I praktiken hade 1990 de kommunala bostadsföretagen domineranen de ställning på marknaden för flerfamiljsboende i nästan 150 kommuner. Fördelningen illustreras i nedanstående figur.

De kommunala bostadsföretagens marknadsandel av flerfamiljsboende 1990

Antal kommuner 100 T

90 -

80 --

70 -- 60 --

50 --

40 --

30 - 20-

10-

-20 21-40 41-60 61-80 81-100 Marknadsandel i procent Källa: F0B 90.

Det är emellertid inte självklart hur marknadsandel för kommunala en bostadsföretag bör definieras. Det beror på hur marknaden fungerar och hur hushållen de facto flyttar mellan olika upplåtelsefonner och bostadsmiljöer. Med ett snävt perspektiv kan de kommunala bostadsföretagens k produktmarknad som hyresmarknaden för s ses bostadsnyttjande. Idetta fall är det rådighet och avtalsförhållandet mellan nyttjare och producent som avgör marknadens funktionella gränser. Bostadsnyttjande förutsätter en kapitalinsats och ett som ekonomiskt risktagande från de boendes sida tillhör då inte samma produktmarknad.

Med ett bredare perspektiv kan de kommunala bostadsföretagens marknad hela marknaden för boende iflerfamiljshus. l detta ses som fall är gränsen för utbytbarhet i stället en fråga om fysiska egenskaper och boendeservice. Småhus tillhör då en annan marknad.

Produktmarknaden kan också hela bostadsmarknaden obeses som roende av avtalsförhållanden eller specifika fysiska kvaliteter.

Oavsett hur man mäter finns det många kommunala bostadsföretag som har relativt stora marknadsandelar. Men det finns också exempel på det motsatta. Spridningen i de kommunala bostadsföretagens marknadsandelar innebär trots allt att det finns stora skillnader i kommunernas ägarengagemang i bostäder. Det är mycket få kommuner som utrett eller på annat systematiskt sätt klargjort vad i som någon mening kan bästa marknadsandel och ägarkoncenvara en tration för att uppfylla kommunalekonomiska och bostadspolitiska mål. Svaret kan att marknadsandelen är för stor i del komvara en muner och för liten i andra. l bilden på följande sida visas en geografisk struktur kommunala bostadsföretag med relativt stora av marknadsandelar.

Kommuner där kommunala bostadsföretag har mer än 40 procent det totala antalet bostäder i flerfamiljshus 1990 av

Hög marknadsandel Källa: Folk- och bostadsräkningen 1990

Eftersom bostadsmarknader är starkt lokala innebär stor marken nadsandel i kommunala bostadsföretag inte bara möjligheter att uppfylla politiska och ekonomiska mål. Stora marknadsandelar innebär en betydande ekonomisk risk för behoven och bostadsefterägaren om frågan inte är säker och minskar. Fram till slutet åttiotalet detta av var problem begränsat framför allt därför växande ränteatt staten genom subventioner och bostadsbidrag idet närmaste garanterade hög, en växande och stabil bostadsefterfrågan. Därtill bidrog inflationen till att det oftast var riskfritt att investera ibostäder. Sedan början av nittiotalet har Sverige övergått till låginflationsekonomi med höga en realräntor och villkoren att ha bundet kapital i fastighetstillgångar har förändrats kraftigt. Det gäller både kommunala och andra bostadsföretag.

Kommunernas förutsättningar att hålla bostadstillgångar är emellertid inte bara en fråga om kommunal bostadspolitik, marknadsvillkor och ekonomiska risker. Ivår skall riksdagen ta ställning till propositionen "Den kommunala redovisningen" 1996/97:52 och där föreslås att kommunerna åläggs ett balanskrav mellan intäkter och kostnader från och med 1999.

Många kommuner kommer att få betydande svårigheter att utan omfattande åtgärder klara balanskravet. Enligt Kommunförbundets senaste bedömning i mars 1997 kommer detta att gälla cirka 150 kommuner. Som en följd av detta begränsas många kommuners möjligheter sig i bostadskapital och enligt Kommunatt engagera mer förbundet planerar ett sextiotal kommuner förändringar i sin bolagsstruktur under de närmaste åren.

Små

förändringar och omprövning

Vid sidan av ett tidvis omfattande bostadsbyggande under åttiotalet skedde små förändringar i de kommunala bostadsföretagens ägande och bostadsbestånd. Försäljningar ovanliga än förvärv. Det var mer var mindre än fem kommunala bostadsföretag som avyttrades i sin helhet under hela åttiotalet. l nedanstående tabell sammanfattas utvecklingen bland alla medlemsföretag i SABO.

Förändringar i SABO-företagens lägenhetsbestånd

under åttiotalet

År Tillskott genom Avgång genom Netto Nypro- Förvärv Rivning Försälj- Annat Ovriga lön-änd-

Summa 107 200 59 400 7 900 500 14 300 20 700 123 200

Källa: SABO.

Tar man åttiotalets förändringar irelation till SABO-företagens samlade bestånd 1990, som då uppgick till drygt 880000 lägenheter utgjorde nyproduktionen under åttiotalet 12 procent. Därtill fick företagen ett nytillskott förvärv motsvarande knappt sju procent genom beståndet 1990. Bruttotillskottet var således 19 procent. Från detta av avgick 2,5 procent beståndet genom rivning och försäljning till av annat kommunalt bostadsföretag. Försäljningar till andra bostads- rättsföreningar och privata bostadsföretag motsvarade under hela åttiotalet inte än drygt två procent av hela beståndet 1990. mer

lall fastighetsförvaltning måste naturligtvis ingå en anpassning av beståndet för att uppnå rationella förvaltningsstrukturer. Detta gäller också kommunala bostadsföretag. Med detta perspektiv måste åttiotalets förändringar genom försäljningar i SABO-företagen ses som mycket marginella.

Förändringi SABO-företagens bestånd under 1980-

talet i procent beståndet 1990

av

Tillskott genom:

Avgång genom:

Under senare delen åttiotalet blev det alltmer uppenbart att svensk av bostadspolitik måste omprövas. Å sidan utlöste detta föreena ställningar möjliga försäljningar och realisationsvinster i om kommunernas bostadsföretag motsvarande 50 till 100 miljarder. Nästan samtidigt och som en följd kraftigt ökade realräntor kom av en kris i hela fastighetsbranschen. Mer systematiska bedömningar visade snart på betydande begränsningar ikommunernas möjligheter att realisera hela eller delar sina kommunala bostadsföretag, av men osäkerheten var betydande. Det gällde framför allt de framtida marknadsvillkoren och möjliga konsekvenser inkomstskatteav reformen och förändringar i statens bostadspolitik. Sedan dess har vi fått nya villkor och erfarenheter.

Sämre än väntat

Under nittiotalet har spelreglerna och de ekonomiska villkoren för

kommunala bostadsföretag förändrats kraftigt. Detta har skett

samtidigt som de ekonomiska villkoren för hushållen försämrats.

Till den första gruppen spelreglerna hör framför allt att: - -

0 De kommunala bostadsföretagens tidigare särbehandling i skatteoch bidragshänseende har upphört.

De statliga bostadslånen har avskalfats, ett nytt räntebidrags- 0 systern har införts och räntebidragen avvecklas.

Kommunernas skyldigheter att bedriva särskild bostadsförsörj- 0 ningsplanering och kommunal bostadsförmedling har tagits bort.

I korthet har de kommunala bostadsföretagens tidigare roll som medel för statlig bostads- och hyrespolitik decimerats. Kommunernas bostadsföretag har i stället fått roll marknadsagerande en som ma företag i konkurrens med privata bostadsföretag, bostadsrättsföreningar och med varandra. Men fortfarande gäller naturligtvis att kommunala bostadsföretag är kommunala företag och omfattas av kommunallagen. Bestämmelser kommunala företag finns på flera om

ställen i kommunallagen

De kommunala bostadsföretagens kreditförsörjning är numera beroende den avreglerade kreditmarknaden med marknadsmässiga av och kreditprövning än idet tidigare statligt trygga lånesträngare Ett självständigt agerande i kommunala bostadsföretag systemet. soliditet. Räntebidragssystemet avvecklas kräver nu en flerfalt högre med åtföljande krav på ökade förvaltningsöverskott driftnetto i - bostadsföretagen. Ränteförändringar slår igenom inom bonumera stadssektom. Eñektema bostadspolitikens omläggning har fått ett av starkt genomslag beroende på att svensk ekonomi samtidigt övergått

till låginflationsekonomi med höga realräntor och stor arbets-

en löshet.

Sverige har under femårsperiod till stor del övergått från statligt en en reglerad och tryggad bostadsförsörjning till mer normalt fungerande marknadsvillkor för bostadsföretag. Aktörema på bostadsmarknaden har fått självständiga och varandra oberoende roller. Det enda mer av egentliga undantaget från detta är att hyressättningen i kommunerbostadsföretag i samband med bruksvärdeprövning fortfarande nas är norrngivande och i realiteten hyresledande. En fungerande bruksvärdeprövning enligt befintligt system förutsätter en lokal kommunala bostadsföretag. En lokal bostadsmarknad närvaro av omfattar ofta enskild kommun, i många fall omfattar en lokal en men

betydelsefulla i detta sammanhang är följande: 2 kap 2 "Likstâllighets- De mest principen", 2 kap 7 "Rätt att bedriva näringsverksamhet",3 kap 16 "Portalparagafen", 3 kap 17 "Villkor för att utnyttja privaträttslig form", 3 kap 18 "Bestämmande tillsammans medannan".

bostadsmarknad flera kommuner och ibland delar stor kommun. av en Den lokala marknadens omfattning beror på hushållens flyttmönster och dagliga rörlighet. En fungerande bruksvärdeprövning kan i flera fall troligen fungera med rätt små marknadsandelar hos kommunala bostadsföretag och i andra fall krävs det större. Det viktigaste är inte alltid att ha en viss marknadsandel, utan att ha strategiskt riktig lokalisering av bostadsbeståndet med hänsyn till kommunens geografiska struktur av bostadsmiljöer. I många fall fungerar numera till och med småhusmarknaden den starkaste på den som pressen lokala bostadsmarknadens prisbildning.

De ekonomiska riskerna förenade med bostadsbyggande har överförts från staten till fastighetsägarna. I takt med att räntebidragen avvecklas förväntas privata och kommunala fastighetsägare helt ta över ansvaret för bostadsmarknadens utbud.

Kommunerna hade tidigare en lagreglerad skyldighet att i särskild ordning bedriva s k bostadsförsörjningsplanering. På den avreglerade bostadsmarknaden har denna skyldighet tagits bort. Varje kommun får nu i stället avgöra formerna for bostadsförsörjningens planering från sina specifika förutsättningar och överväganden.

Miniminivån for en kommuns engagemang i bostadsförsörjningen regleras ytterst av socialtjänstlagen, d kommunen har ett grundv s läggande ansvar för bostadsförsörjningen for särskilt utsatta grupper. I direktiven till den nyligen avslutade översynen bostadsav politiken betonas också att varje kommun själv och på eget ansvar skall förfoga över instrumenten d inga tvingande statliga regler. - v s I detta avseende for heller inte den bostadspolitiska kommittén i sitt slutbetänkande Bostadspolitik 2000 SOU 1996:156 fram något - forslag till förändring. Man säger bl "Någon ytterligare lagreglering a av kommunernas bostadspolitiska är inte motiverad i nuläget" ansvar

sid 45. Det finns heller inga statliga regler innebär att kom-

som munala bostadsföretag skall ha någon särskild roll for kommunal bostadsförsörjning.

I vilken utsträckning en enskild kommun sig särskilt i boengagerar stadsförsörjning beror ytterst på vilka värderingar och mål kommunen har i dessa frågor. Detta betyder naturligtvis inte att motiven för kommunalt engagemang i välfärdspolitiska frågor är förenade som med bostadsmarknaden i en kommun avvecklats.

-10-

Fortfarande gäller att bostadsmiljön har stor betydelse för en komattraktivitet för hushåll och företag. Bostäder för grupper med muns särskilda behov är oförändrat stor social fråga och samma gäller en boendesegregation. Men ägande kommunala bostadsföretag är av inte längre ekonomiskt riskfria och gynnade medel för att uppsamma rätthålla särskilda bostadspolitiska mål. Det är emellertid inte bara frågan ekonomisk risk. De marknadsvillkoren innebär att om nya kommunala bostadsföretag tillförlitlig och självständig ekoutan en nomi är belastning för ägaren än reell for kommunal mer en en resurs bostadspolitik.

Huvudproblemet är att bostadsmarknaden i stora delar av landet under flera år har präglats en mycket sämre utveckling än vad av förutsågs då förändringarna spelreglerna inleddes. Nedsom av justerade över bostadsbyggandet har under flera visat prognoser sig för optimistiska. Detta är trots allt inte de mest allvarliga.

Tidigare tillfälliga och kortvarigt höga vakansgrader har blivit mer strukturellt långvariga i många kommuner. I en del kommuner beror detta på att hyresnivåerna inte anpassats till hushållens ekonomiska villkor och värderingar. Enligt Boverkets marknadsanalyser har andelen hushåll i landet tror att de behöver flytta kostnadsskäl som av de närmaste åren uppgått till mellan 14 och 20 procent under perioden 1994 till 1996. Detta gäller hyresrätt och härmed till mycket stor del kommunala bostadsföretag.

Samtidigt skall det betonas att det finns mycket stora skillnader mellan de kommunala bostadsföretagens ekonomiska villkor. Den samlade bostadsmarknaden i landet har under nittiotalet segmenterats ien tydligare uppdelning i svaga och starka marknader. I de har flertalet kommunala bostadsföretag klarat anpassningen senare till förändrade spelregler smidigt. I del dessa företag ifrågasätts en av motiven, riskerna och det långsiktigt ekonomiskt rationella i ägande kommunala bostadsföretag. En del företag har mycket målmedav vetet ökat sin soliditet genom olika åtgärder.

Kvar står dock huvudproblemet att många kommunala bostadsföretag lever under ett starkt omvandlingstryck som sannolikt inte kommer att lätta.

Med denna bakgrund finns två betydelsefulla frågor som skall belysas i den följande utredningen.

-11-

0 Den första frågan gäller omvandlingstrycket i kommunala bostadsföretag kapitel 2.

o Den andra frågan gäller omfattningen och effekterna av ägarförändringar i kommunala bostadsföretag och deras bostadsbestånd de senaste åren kapitel 3.

2 OMVANDLINGSTRYCKET

Beskrivning trycket på omvandling i kommunernas bostadsföretag av kräver både bred och analys. Å sidan behövs en sammansatt ena en geografisk dimension, därför att villkoren varierar kraftigt mellan olika landet regioner och kommuner. Å andra sidan krävs det delar av beskrivning såväl efterfrågans utveckling 1 som bostadsav företagens ekonomi 2 och ägamas kommunernas ekonomiska - villkor 3 och i det följande behandlas dessa frågor i angiven ordning.

Analysen har två syften. Det första syftet gäller beskrivning av de allmänna förändringarna och villkoren utmärkt kommuner och som kommunala bostadsföretag under nittiotalet. Det andra syftet är att särskilt visa på de kommuner berörts älgar-förändringar i hela som av bostadsföretag under nittiotalet. eller delar av sina kommunala

Befolkning och inkomster

Det finns framför allt två faktorer, är grundläggande för bostadssom efterfrågans utveckling och de kommunala bostadsföretagens intäkter och marknad. Det gäller befolkningens utveckling och hushållens inkomster.

Minskar både befolkningen och hushållens inkomster under en längre period finns det uppenbara risker att bostadsefterfrågan minskar på ett allvarligt sätt. För kommunala bostadsföretag kan detta betyda att såväl antalet hyresgäster som betalningsfönnågan och betalningsviljan för boende faller. Konsekvensen av detta blir oftast stigande vakanser, hyresbortfall, svårigheter att hyra ut och starkt begränsade möjligheter att kompensera hyresbortfall genom övervältring och ökade hyror i andra delar företagens bostadsav bestånd.

Under nittiotalet har den långsiktiga regionala strukturomvandlingen forstärkts. Befolkningstillväxten har koncentrerats till regioner och kommuner med relativt stor och säker tillgång på välutbildad en arbetskraft, attraktiv infrastruktur och ett framtidsinriktat näringsen liv. I många andra delar landet har befolkningen minskat under av nittiotalet.

Under perioden 1990 till 1996 har befolkningen i landets mediankommun minskat med 0,1 procent. Samtidigt finns det drygt 50 kommuner, vars befolkning reducerats med över tre procent och 25 kommuner där minskningen vant större än fem Detta gäller procent. t ex Markaryd, Ludvika, Smedjebacken, Laxå och Oxelösund.

Generellt sett kan säga att alla kommuner, där befolkningen man under nittiotalet minskat med över två procent, fått kännbart en mindre bostadsmarknad. l följande diagram visas hela fördelningen av alla kommuners befolkningsutveckling 1990 till 1996. Kommunerna har rangordnats i fallande skala efter befolkningens förändring i procent. I vertikal ledd har antalet kommuner kumulerats.

Fördelning av kommunernas befolkningsutveckling

1990-1996

Befolkningsförändring i procent 15,0

i

":"3{1idef{d

5.0""" " " -

i l Nozrrköping i

Södertälje

0,0 .

Sunfdsvall

Upplands-Bro

Åstorp Kristinehamn

-50- , - - - - --r - - - - --t " - - - - - --: - - - - - - - - - - - - - - - - - - Markaryd

-l0,0 . 0 50 100 150 200 250 300 Antal kommuner Källa: SCB

-14-

Nacka och Uppsala tillhör således de kommuner haft den som snabbaste befolkningstillväxten under nittiotalet, medan Markaryd tillhör de haft den största avfolkningen. som Vid sidan befolkningsutvecklingen har hushållens inkomster av minskat i stora delar landet under nittiotalet. Det gäller särskilt av hushållen på hyresmarknaden och hos kommunala bostadsföretag. Den främsta orsaken är minskade löneinkomster från både privata och offentliga arbetsgivare. I följande diagram illustreras utvecklingen av hushållens löneinkomster i hela landet. Mellan 1990 och 1995 minskade hushållens reala löneinkomster med cirka 10 procent.

hushållens löneinkomster i hela landet.

Utveckling av Förändring år i fast penningvärde

per i

år Procent per 3

1991 1992 199

3 J. -4 . -5 . -5 .. -7 .. -s

Källa: KI och SCB.

Under de första åren på nittiotalet motverkades den negativa löneutvecklingen inkomstskatterefonnen och kraftig expansion av av en hushållens inkomster från socialförsäkringar och direkta transfersringar. Sedan 1993 är denna utveckling bruten riksdagens beslut av

om förändringar i socialförsäkringssystemen och del direkta en transfereringar till hushållen häribland bostadsbidragen. Därtill har direkta skatter och egenavgifter höjts. Utvecklingen sammanfattas i följande diagram.

Samtliga överföringar från offentlig sektor till

hushållen. Förändring år i fast

per penningvärde

Procentperår

1991 1992 1993 1994

Källa: Kl och SCB.

Vad har då hänt med hushållens löneinkomster i olika delar landet av under nittiotalet I landets mediankommun har hushållens löneinkomster lönesumman minskat med drygt 6 procent i 1995 års - priser. Det finns nära 60 kommuner där motsvarande nedgång varit större än 10 procent.

Det finns å andra sidan enbart drygt 20 kommuner i hela landet där hushållens reala löneinkomster vuxit under nittiotalet. I följ ande diagram visas hela fördelningen utvecklingen hushållens reala av av löneinkomster under nittiotalet.

Huvudslutsatsen denna översikt är hushållens inkomstvillkor av under nittiotalet försämrats så mycket att bostadsefterfrågan minskat på avgörande sätt i minst 150 kommuner. Detta gäller i princip alla ett kommuner där de reala löneinkomstema minskat med mer än fem procent. Strukturen illustreras i följande diagram.

Fördelning utvecklingen hushållens

av av

löneinkomster 1990 till 1995. Samtliga kommuner. 1995

års prisnivå

Förändring i procent 10,0

friande-m;

Nacka i

0,0 ,Lerum

Helsingborg

-5,0- -------------- -. Kristinehamn

.Åuusundlsvall-nui ..:

10,0 - . - - - - . . . . . . .. . . . .

Upplands-Bro

Norrköping

45,0- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -v - - - - - - - - - - - - - - ; Södertälje 1 ; ; I I I Åstorp I

: M k

a m.

-20,0 . . . . . 0 50 100 150 200 250 300 Antal kommuner Källa: Specialbearbetning SCB-statistik av

På följande schematiska karta illustreras den geografiska strukturen utvecklingen hushållens löneinkomster. På kartan markeras alla av av kommuner, där hushållens reala löneinkomster minskat med mer än fem procent. Det gäller cirka 180 kommuner.

Kommuner med större än fem procents minskning i

hushållens reala löneinkomster 1990 till 1995 Källa: Specialbearbeming av SCB statistik

Hushållens inkomster och bostadsefterfrågan avgörs emellertid inte till sin helhet lönesummans tillväxt på olika lokala marknader. Det av är frågan hushållens samlade disponibla inkomster. snarare om

Med disponibel inkomst de inkomster som hushållen självmenas ständigt disponerar för konsumtion och sparande. Det gäller inkomsterna efter tillägg offentliga transfereringar till hushållen och av efter avdrag för direkta skatter och s k egenavgifter.

Förklaringen till de disponibla inkomsternas grundläggande betydelse för hushållens villkor och beteende bostadsmarknaden är enkel. Det finns ingen enskild utgiftspost i hushållens samlade annan budget som är större än bostadsutgiftema. Numera motsvarar normalhushållets utgifter för boende cirka en tredjedel w hushållets samlade budget för konsumtionsutgifter. I slutet av åttiotalet var motsvarande andel cirka 25 procent.

Något förenklat kan säga att hushållens inkomster kommer från man fyra huvudkällor:

Löner och löneförmâner från arbetsgivare.

Övriga faktorinkomster.

3. Inkomster från socialförsäkringssystem inklusive pensioner.

Direkta transfereringar från stat och kommuner.

Den första källan kräver ingen närmare förklaring. Den innefattar alla löneinkomster och andra skattepliktiga fönnåner från företag och offentliga arbetsgivare.

Den andra källan alla övriga sk faktor-inkomster. Här ingår avser först inkomster hos hushållen såsom jordbruk, skogsbruk, ägare av rörelse och hyresfastigheter. Vidare ingår hushållens räntenetto

skillnad mellan utgifts- och inkomstråntor aktieutdelningar mfl

liknande inkomster. Slutligen ingår också ett sk tillräknat driftöverskott egnahem d schablonberäknad kapitalavkastav - v s en ning på egnahem. - Den tredje källan inkomster från socialförsäkringssystem om- - fattar alla skattepliktiga inkomster från socialförsäkringar inklusive pensioner. Häri ingår folkpension, ATP, sjuk-, foräldra- och arbets-

-19-

löshetsförsäkring. Vidare ingår KAS, arbetsskadeförsäkring och lönegaranti. Totalt omfattar detta ett fyrtiotal olika ersättningsfonner.

Den fjärde källan, slutligen, är direkta transfereringar från stat och kommuner till hushållen. Det gemensamma är att dessa ersättningar inte är skattepliktiga. Här ingår framför allt barnbidrag, studiebidrag, bostadsbidrag och socialbidrag. Vidare ingår också del andra en transfereñngsformer såsom stöd till idrott, ungdom och folkhögskolor samt särskilda åtgärder för arbetsanpassning och diverse kostnadsersättningar till hushållen.

l följande tabell visas hur hushållens disponibla inkomster fördelas på de fyra källoma för hushållen i hela landet 1994.

Hushållens disponibla inkomster i hela landet 1994

Källa: Konjunkturinstitutet Kl

Som framgår är hushållens löner den största inkomstkällan. Den näst största källan är inkomster från socialförsäkringar och de motsvarar tillsammans knappt 50 procent av löneinkomstema i landet.

Direkta transfereringar är den minsta källan. I landet motsvarar denna post knappt 14 procent av hushållens löneinkomster.

Vid sidan av dessa tre källor har vi övriga faktorinkomster är som ett nettovärde av företagarinkomster, inkomst- och utgiftsräntor, utdelningar, schabloninkomster egnahem I landet helhet av m m. som är-detta ett betydande belopp som 1994 motsvarade drygt 20 procent av hushållens löneinkomster.

Den ekonomiska utvecklingen for hushållen i Sverige blev stor en besvikelse for hushållen tre år i rad efter 1992. Det gäller särskilt

-2-

hushållen på hyresmarknaden. Under treårsperioden 1993 till och med 1995 reducerades hushållens reala disponibla inkomster med totalt 1,7 procent jämför nedanstående tabell. Under den föregående treårsperioden däremot utveckling för hushållen extremt positiv. var Under treårsperioden 1990 till och med 1992 steg hushållens reala disponibla inkomster med totalt nästan 13 procent

Utvecklingen under dessa två treårsperioder skiljer sig markant i flera avseenden och kan översiktligt sammanfattas att fördela olika genom komponenters procentuella bidrag till utvecklingen av disponibelinkomstema.

Olika komponenters bidrag till real disponibel inkomst. Procent treårsperiod. Hela landet

per

Källa: Kl.

Under båda treårsperiodema föll hushållens löneinkomster. Men den största förklaringen till skillnadema i utvecklingen hushållens av disponibelinkomster ligger i utvecklingen direkta skatter och av avgifter.

Inkomstskatterefonnen och del åtföljande förändringar medförde, en stark stimulans hushållens disponibla inkomster som sagts, en av 1990-1992. Av knappt 13 procents ökning i hushållens disponibelinkomster under denna period förklaras 10 procentenheter av sänkta skatter. Den snabbt växande arbetslösheten under dessa och åtföljande effekter medförde samtidigt att de etablerade trygghetsexpanderade kraftigt. Tillsammans socialförsäkringssystemen gav systemen och direkta transfereringar nästan 6 procents bidrag 3,3 + 2,5 till hushållens disponibelinkomster.

Utvecklingen under treårsperioden 1993-1995 präglas framför allt av att hushållens disponibelinkomster minskat med drygt 4 procent

beroende på ökade skatter och egenavgifter. Samtidigt medförde förändringar i trygghetssystemen att den tidigare expansionen på knappt 6 procent begränsades till drygt 1 procent 0,5 + 0,8.

Under den senare treårsperioden gav däremot utvecklingen av övriga faktorinkomster framför allt hushållens räntenetto -ett stort positivt bidrag till hushållens disponibelinkomster 4,5 procent. Utan denna penningpolitiskt betingade stimulans skulle hushållens disponibelinkomster ha fallit ytterligare. Det är uppenbart att denna förändring också fått betydande fördelningspolitiska effekter och kanske framför allt påverkat betalningsfönnågan bland hushåll på hyresmarknaden. Huvuddelen av dessa hushåll har inte fått någon inkomstförstärkning av övriga faktorinkomster. För stora delar av hushållen hyresmarknaden kan man därför räkna med att disponibelinkomstema föll med minst 6 procent under 1993 till 1995, medan hushåll med skulder i bostadsrätter och egnahem i stället fick i stort sett oförändrade disponibelinkomster. Bland hushåll i flerfamiljshus på de svaga bostadsmarknaderna har i flera fall disponibelinkomstema minskat med över 10 procent sedan 1992.

Pressas av arbetslöshet

Utvecklingen av de kommunala bostadsföretagens marknader beror naturligtvis också på arbetslöshetens omfattning, flerfaldigats som under nittiotalet. Huvudproblemet är att många kommuner drabbats av en bestående hög arbetslöshet under flera år. Det finns heller inga avgörande tecken på att arbetslösheten imånga dessa kommuner av kommer att minska på ett avgörande sätt under 1997 och 1998. Marknadsvillkoren for många bostadsföretag därför starkt pressas av arbetslöshetens konsekvenser.

Enligt AMS mätning som avser januari 1997 uppgick andelen arbetslösa och personer i konjunkturåtgärder till 10,5 procent av befolkningen i yrkesverksam ålder 16 till 64 år. Den regionala spridning- - Å sidan finns det tio kommuner, andel överstiger en är stor. ena vars 20 procent. I fem kommuner är samma tal mindre än fem procent.

Mediankommunen i landet har arbetslöshet inklusive i

en personer åtgärder på drygt 11 procent. Det är säkerligen inte bara ikommuner med en arbetslöshet över mediankommunens, där bostadsmarknaden pressas hårt. Smärtgränsen torde snarare ligga vid 10 procent och

-22-

kanske lägre. Totalt sett finns det nästan 190 kommuner i denna grupp-

Svaga marknader

Tar fasta på befolkningens och inkomsternas utveckling tillman med arbetslöshetens omfattning kan man avgränsa kommusammans med krympande och bostadsmarknader. I första hand gäller ner svaga detta kommuner präglas befolkningsminskning under som av nittiotalet och där hushållens reala löneinkomster under nittiotalet minskat med än fem procent och kommuner som dessutom har en mer arbetslöshet över 10 procent. Tillsammans omfattar denna grupp

knappt hundra kommuner 1997. l följande tabell karaktäriseras kom-

muner i svaga marknader.

Utveckling och egenskaper i kommuner med svaga och krympande bostadsmarknader

Egenskap Värde

bostadsföretag Marknadsandel flerfamilj shuslägenheter 52 % av Genomsnittlig vakansgrad hos kommunala 10 % bostadsföretag 1994- l 996 Genomsnittlig hyresnivå hos kommunala 656 kr/kvm bostadsföretag januari 1997 Genomsnittlig soliditet hos kommunala 5 % bostadsföretag 1995 Genomsnittligt substansvärde hos -950 kr/kvm kommunala bostadsföretag 1996

Källor: SCB, AMS, SABO och Catella Information och Analys.

-23-

Det är uppenbart att alla bostadsföretag i marknader fått svaga anpassa sig under mycket besvärliga marknadsvillkor under nittiotalet. Samtidigt har företagens kostnadsvillkor skatterefonnen och genom omläggningen i den statliga politiken försämrats och för flertalet företag har den första utvägen vant att höja hyrorna.

På följande schematiska karta visas den geografiska strukturen av kommuner med och krympande marknader. svaga

Kommuner med större än fem minskning i hushållens

procents reala löneinkomster 1990 till 1995, över tio procents arbets-

löshet 1997 samt befolkningsminskning 1990-1996

Kommuner med svaga och krympande bostadsmarknader

Källa: Specialbearbetning av statistik från SCB och AMS

-25-

Kraftigt stigande hyror

Kostnaderna för boende har ökat kraftigt under nittiotalet både enligt konsumentprisindex och andra mätetal. Grundförklaringen ligger framför allt i skatterefonnen och de efterföljande omläggningarna i den statliga bostadspolitiken. I betänkandet kommittén för av utvärdering av skatterefonnen SOU 1995:104 sammanfattas detta

med följande sid 45:

"En marknad som fick i grunden ändrade förutsättningar i och med skattereformen var bostadsmarknaden. Omläggningen

av den indirekta beskattningen innebar ökade drifts- och underhållskostnader för hela bostadsbeståndet. Den mer enhetliga kapitalbeskattningen, minskade värdet som av hushållens ränteavdrag, drev kapitalkostnaderna för upp egnahemsägare och bostadsrättsinnehavare. För att upprätthålla kostnadsparitet mellan olika upplåtelseformer reducerades samtidigt räntesubventionerna till hyresfastigheter. Sammantaget har detta inneburit väsentligt högre boendekostnader för alla upplåtelseformer. Analysen indi-

kerar att skatiereformen har minskat efterfrågan på bostads-

tjänster för nästan alla hushållstyper."

När det gäller hyresmarknaden och härmed de kommunala bostads-

företagen sägs följande i betänkande sid 60:

samma

"Analyserna pekar på att de räntebidragsminskningar för

hyreslägenheter direkt knutna till skattereformen mot-

som var svarade tre procent av de disponibla inkomsterna årligen."

Mellan januari 1990 och januari 1997 steg KPI for bostadsnyttjande med 50 procent, medan KPI för hushållens totala konsumtion under samma period steg med knappt 28 procent.

Jämfört med KPI steg således realpriset för bostadsnyttjande med närmare 20 procent. I verkligheten är detta underskattning öken av ningen av bostadsnyttjandets relativpris eftersom bostadsnyttjande numera utgör cirka en tredjedel hushållens konsumtionsutgifter. av Relativpriset för bostadsnyttjande har stigit snarare med 30 procent under nittiotalet.

Enligt bostads- och hyresundersökningama BHU, som i första hand mäter genomsnittliga årshyror, ökade hyrorna i allmännyttiga företag från 420 kronor kvadratmeter 1990 till 656 kronor 1995. Detta per motsvarar nominell uppgång på 46 procent. en

SABO och Hyresgästemas riksförbund har nu också publicerat statistik avseende fastställda hyror för 1997 för 300 kommunala bostadsföretag. Riksgenomsnittet motsvarar 697 kronor per kvadratmeter. Motsvarande genomsnitt för januari 1990 398 kronor. Detta var innebär ökning med 75 procent hittills under nittiotalet. Med den en och i stora delar landet negativa utvecklingen hussvaga av av hållens disponibla inkomster är det uppenbart att hushållens bostadsnyttj ande i kommunala bostadsföretag pressats tillbaka.

Det finns betydande spridning i nittiotalets hyreshöjningar över en landet. Det finns exempel på kommunala bostadsföretag där hyresnivåerna under nittiotalet ökat med mer än 90 procent. Det gäller cirka 20 företag och häribland ingår tex Uppsalahem och Upplands-Brohus. Endast i några få fall har ökningama begränsats till mindre än 50 procent.

lmedianföretaget steg de nominella hyrorna med 71 procent mellan 1990 och 1997. Med hänsyn till KPIs utveckling och bostadsnyttjandets stora roll i hushållens konsumtionsutgifter kan man säkerligen i alla bostadsföretag, där de nominella hyrorna stigit räkna med att med över 60 procent, har efterfrågan pressats tillbaka på ett betydande sätt. Detta gäller i storleksordningen 180 kommunala bostadsföretag. I följande figur illustreras hela fördelningen de kommunala av bostadsföretagens hyresutveckling 1990 till 1997.

Rangordnade kommunala bostadsforetag med avseende på hyresutvecklingen mellan 1990 och 1997.

Nominella priser

Nominell hyresstegring i procent 110

Uppszilahem

5 Upplzinds-Brohuis

90- ...F . . . .4 . . . . : . . . . . , . . . . . . . . .- Svenska Bostäder ; V 80- . . . . , . . . 55,.: Förvaltnings AB - :

f Mitthém AB "Sundsvall

- - --

60 Helsiatáéárgêbfm

____ . _____ .

Telgebostäder

50 Älmhiilfslidstädêi j

" - " f "

40 , , . . 0 50 100 150 200 250 Antal bostadsföretag Källa: SABO.

Som tidigare sagts har hushållens reala löneinkomster minskat med över fem procent icirka 180 kommuner. I drygt hundra dessa har av samtidigt de kommunala bostadsföretagen höjt de nominella hyrorna med över 60 procent mellan 1990 och 1997. I flertalet dessa har av reaktionen blivit minskad bostadsefterfrågan och stigande vakansgrader. Strukturen av dessa kommuner visas i följ ande figur.

-2g-

Kommuner med större än fem procents minskning i

hushållens reala löneinkomster 1990 till 1995

och mer än 60 procents nominell hyreshöjning 1990 till 1997

Källa: SCB och SABO

Hur ser då hyresstrukturen ut 1997 Avtalade hyror varierar mellan 500 och 900 kronor per kvadratmeter. Medianföretagets hyresprisnivå ligger på 670 kronor kvadratmeter. Den regionala strukturen är per otydlig, men det finns en klar överrepresentation bostadsföretag av med relativt höga hyror i storstadsregionema. Bland de 50 kommunala bostadsföretagen som har högst hyror ligger nästan 30 företag i storstadsregionema. I med höga hyror finns emelsamma grupp

lertid också företag i Haparanda, Timrå, Oskarshamn, Östhammar,

Karlskrona, Karlskoga kommuner präglas helt andra markm som av nadsvillkor.

I följande diagram illustreras hela strukturen de kommunala av bostadsföretagens hyror 1997. Företagen har ordnats i fallande skala.

Kommunala bostadsföretag fördelade med avseende på

avtalade hyror för 1997

Kronor per kvadratmeter

950 -

å å

850 ° Ujfâsäláñéñi " "

i " ÃSSiinEl-svåil

Svenska Bostäder 750 4 " 4 Upplåndsâñrohüsi " " ; j g Telgebostäder

iii

700 " Z Hyresbostädelr

i Norrköping 650- - - - - - - -

-i 600 - ------- - -------- - - - - -- Helsingborgshemi I

550 .Älmhultsbostäder

. . . . . . . . . . . . . . . . .

500 : : : : : 0 50 100 150 200 250 Antal kommunala bostadsföretag Källa: SABO.

Flera år med höga vakansgrader

Bostadsförvaltning är extremt kapitalkrävande. Ett mått på detta är kapitalets omsättningshastighet, är kvoten mellan totalt kapital i som verksamheten och dess totala intäkter. Detta är ett mått på hur många år det tar tills intäkter motsvarande kapitalet i verksamheten influtit. Som exempel kan nämnas Vattenfall är extremt kapitalberoende. som Där omsätts kapitalet på tre till fyra år. l kommunala bostadsföretag tar det minst och inonnala industriföretag högst ett år. Detta sex betyder bostadsförvaltning förutsätter ett mycket högt och att stabilt kapacitetsutnyttj ande.

I normalfallet krävs ett kapacitetsutnyttjande över 97 procent. Längre perioder med lägre utnyttjande leder snabbt till allvarliga ekonomiska konsekvenser och behov rejäla kapitalresurser hos ägaren. av

Kraftigt ökade hyror, minskade inkomster hos hushållen, ökad arbetslöshet och betydande ekonomisk osäkerhet hos hushållen har en medfört att antalet lediga lägenheter vakanser hos kommunala - bostadsföretag stigit kraftigt under nittiotalet. Under senare delen av 1996 uppgick antalet lediga lägenheter hos landets samtliga kommunala bostadsföretag till 39 400 stycken. Detta motsvarar en vakansgrad på 4,5 procent d 95,5 procents kapacitetsnyttjande. Detta - v s är sämsta värdet noterats sedan denna typ av mätningar började som 1976.

Perioder med hög vakansgrad är inget nytt för kommunala bostadsföretag. Det tidigare högsta antalet lediga lägenheter gällde 1983, då ungefär 34 000 lägenheter tomma Men tidigare perioder med var höga vakansgrader har varit kortvariga.

Under nittiotalet har de kommunala bostadsföretagen haft en bestående hög vakansgrad under fyra år. De tre senaste åren 1994, - 1995 och 1996 har vakansgraden varierat mellan 4,1 och 4,5 procent. Utvecklingen sedan 1987 sammanfattas i nedanstående diagram.

Lediga lägenheter hos kommunala bostadsföretag

1987-1996

Antal lediga lägenheter Vnkansgrad i procent 50000

10000"""i""{"“:""

NNE

i

:i/':"

0 . . . 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996

Källa: SCB.

Det senaste årets 1996 vakansgrad hos de kommunala bostads- - företagen motsvarar enligt beräkningar SCB ett hyresbortfall på av

cirka 2 miljarder kronor. Detta motsvarar i storleksordningen cirka 10

procent av de kommunala bostadsföretagens samlade ägarkapital.

Eftersom befolknings- och inkomstutvecklingen samt hyresutvecklingen är ojämnt fördelad över landet är också vakansgraden hos de kommunala bostadsföretagen ojämnt fördelad. Tar ett man genomsnitt av de kommunala bostadsföretagens vakansgrader for de tre senaste åren visar det sig att mediankommunen har vakansgrad på en 6 procent d v s drygt i 140 kommuner har de kommunala bostads- -

företagen haft högre genomsnittlig vakansgrad 1994, 1995 och en 1996.

följande diagram illustreras hela fördelningen vakansgrader. Där av har samtliga kommuner ordnats i fallande skala efter vakansgraden hos kommunala bostadsföretag.

Fördelning kommuner efter vakansgrad hos

av

kommunala bostadsföretag.

Genomsnitt för 1994, 1995 och 1996

Vakansgrad i procent 20,0

Sundsvall 5 ; ;

14,0-

Åstorp l

.

12,0-----:

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - --

Upplands-Bro

10,0- 4

eeeeee ----- eeeeeee ------- -------- eeeeeee .-

x

sssssss aaaaaa sssss eeeeeee eeeeeee sssssss se

.J 6,0 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Uppsala

-: .: : 4,0 ______________________ ___ ____ _____ -- Lerum

Helsingborg i Z ; Nacka 1 ü 0,0 0 50 100 150 200 250 300 Antal kommuner

Källa: SCB.

Det finns tre kommuner där de kommunala bostadsföretagen under dessa år haft en vakansgrad över 25 procent. I drygt 80 stycken har vakansgraden överstigit 10 procent. Imånga starka marknader har å andra sidan vakansgraden begränsats till mindre än tre procent.

Merparten av kommuner med höga vakansgrader har mindre än 75 000 invånare. Den geografiska strukturen kommuner med relaav tivt höga vakansgrader utgörs framför allt kommuner i Skåne av norra och Blekinge, östra Småland, ett stort norrgående stråk från Bollebygden i söder upp mellan Vänem och Vättern till östra Värmland samt norra Bohuslän och Dalsland, Bergslagen och stora delar av Norrland. Detta framgår av följande schematiska karta visar som samtliga kommuner där bostadsföretagen har vakansgrad över 5 en procent genomsnitt för 1994, 1995 och 1996. Totalt sett är detta drygt 160 kommuner.

-34-

Kommuner med större än fem procents vakansgrad

hos kommunala bostadsföretag.

Genomsnitt för 1994, 1995 och 1996.

Källa: SCB

Slutsatser om marknader, hyror och

vakansgrader

De viktigaste slutsatserna de kommunala bostadsföretagens om marknadsvillkor kan sammanfattas i följ ande punkter:

Huvuddelen av landet har under nittiotalet segmenterats i två grupper av lokala bostadsmarknader svaga och starka markna- der.

I kommuner med bostadsmarknader har hushållens reala svaga löneinkomster minskat med minst feml0 procent mellan 1990 och 1995. I dessa marknader minskade samtidigt de disponibla inkomstema bland hushåll i flerfamiljshus med minst 6 procent under

treårsperioden 1993 till 1995. l flera fall med 10 procent.

I kommuner med svaga bostadsmarknader bostadsmarkpressas naderna starkt av arbetslöshetens konsekvenser.

Därtill har inkomstskattereformen och omläggningen den av statliga bostadspolitiken medfört omfattande hyreshöjningar i de kommunala bostadsföretagen. I många av de kommuner prägsom lats av svaga bostadsmarknader har de nominella hyrorna i kommunala bostadsföretag stegrats med över 60 procent under perioden januari 1990 till januari 1997. I genomsnitt uppgår hyran hos kommunala bostadsföretag i svaga marknader till knappt 660 kronor per kvm i januari 1997. Hos kommunala bostadsföretag är motsvarande genomsnittliga hyresnivå knappt 680 kronor kvm. per

Konsekvensema marknader och höjda hyror har blivit att av svaga drygt 160 kommuner fått bestående höga vakansgrader i sina kommunala bostadsföretag.

Med denna bakgrund koncentreras den följande frågan på företagsekonomin i de kommunala bostadsföretagen.

Synlig och verklig soliditet

Eftersom bostadsföretagande är mycket kapitalkrävande har kommunala bostadsföretag ansvar för ett stort kapital och tillhörande skulder. Det egna kapitalet riskkapitalet som anpassats till statens - -

tidigare mycket låga krav på kapitaltäckning i allmännyttiga bostadsföretag, är däremot i allmänhet mycket begränsat.

Det kapitalet är i genomsnitt inte än cirka 25 000 kronor per egna mer lägenhet. I detta avseende är de kommunala bostadsföretagen också mycket olika Det finns välkonsoliderade företag, som har ett eget kapital är 50 000 kronor per lägenhet, men det finns också företag som där det egna kapitalet per lägenhet är 5 000 kronor eller mindre. Detta betyder att många företag har mycket små egna kapitalresurser för ett självständigt agerande och en långsiktig överlevnad.

Synligt eget kapital i förhållande till totalt engagerat kapital i ett före-

tag är det vanligaste måttet på solidiâêt och kallas oftast synlig soli-

ditet. l början nittiotalet hade mediånföretaget bland de kommuna-

av bostadsföretagen synlig Soliditet på knappt fyra procent. Sedan en

dess har många av företagen ägnat stor uppmärksamhet sin

soliditet, vidtagit åtgärder och satt upp långsiktiga mål för en soliditet på både 15 procent och mer.

SABO har också följt utvecklingen i sina medlemsföretag. I fölupp jande tabell sammanfattas utvecklingen och som framgår har soliditeten ökat på ett betydande sätt men spridningen har också ökat.

Utveckling av synlig soliditet i SABO-företagen under

1990-talet

Mått 1991 1992 1993 1994 1995 Medelvärde bland företagen 4,4 % 5,0 % 6,1 % 6,1 % 7,7 % Medianföretaget 3,7 4,3 4,9 5,2 6,0 Standardavvikelse 3,1 5,4 5,3 6,5 6,5

Källa: SABO

Hälften företagen hade 1995 synlig soliditet under 6 procent. av en Den allmänna utvecklingen tycks framför allt ha medfört att de företag hade relativt hög soliditet i början av nittiotalet också som en lyckats med de största förbättringarna. Detta kan vara en återspegling att de lokala bostadsmarknadema under nittiotalet alltmer av segmenterats istarkare och svagare marknader. Cirka 25 procent av företagen har nu en synlig soliditet över 10 procent.

Det har också skett en nedgång i antalet företag med mycket låg soliditet. I början av nittiotalet fanns det 70 företag med soliditet en under 2,5 procent. 1995 omfattade denna cirka 40 företag. grupp

SABO har i en särskild analys februari 1997 utvärderat de kommu-

nala bostadsföretagens soliditet och finansiella risksituation och där satt gränsen for låg soliditet till under 10 procent. Slutsatsen av denna utvärdering är att det finns mellan 120 och 130 kommunala bostadsföretag som har låg soliditet och samtidigt en hög finansiell risk. Det senare innebär bl mycket små eller inga marginaler for att a klara löpande räntekostnader. Huvuddelen dessa företag verkar på av svaga och krympande bostadsmarknader.

Hur då strukturen i de kommunala bostadsföretagens synliga soliser ditet ut enligt senast tillgängliga årsredovisningar 1995. Detta illustreras i följande diagram, som är konstruerat på liknande sätt som flera föregående. Bostadsföretagen har med andra ord ordnats i fallande skala efter synlig soliditet och som framgår är spridningen stor.

-33-

Fördelning kommunala bostadsföretag med

av

avseende på synlig soliditet 1995

Synlig soliditet, %

Danderydsbostädeâi

Telgebostäder

i 4 . i __ H __ ____

i ijghigáiáä... "f"

HpÅpIanitaa-Båphsas-

.

Hyresbostäder

Kristinehamns i Norrköping ; Bostads AB 5 Lerums För-i :-:;;-; E : : valtnmgs 0 AB

Antal kommunala bostadsföretag

Källa: Catella Infonnation och Analys.

Ovanstående analys gäller, betonats, företagens synliga soli-som ditet d förhållandet mellan eget kapital och totalt kapital såsom - v s det direkt kan utläsas företagens årsredovisningar. I många föreav tag är emellertid inte den synliga soliditeten rättvisande, därför att bokförda värden anläggningstillgångar byggnader och mark av - inte sammanfaller med verkliga marknadsvärden. I del fall är marken nadsvärdena större än bokförda värden, men i många fall gäller det omvända.

Gällande marknadsvärden beror på fastighetsmarknadens värderingar som ytterst återspeglas irelevanta köp och försäljningar och sk köpeskillingsstatistik. Med köpeskillingsdata och värderingsmetoder kan man fastställa de verkliga marknadsvärdena de kommunala av bostadsföretagens anläggningstillgångar och beräkna substansvärden och verklig soliditet. Det förra substansvärdet utgörs - - av summan av anläggningarnas marknadsvärde och eget kapital reducerat med anläggningars bokförda värden. Substansvärdet beräknat på detta sätt är kapitalvärdet av företagens totala tillgångar.

Spridningen ide kommunala bostadsföretagens substansvärden för 1996 är mycket stor. Nästan 180 kommunala bostadsföretag har negativa substansvärden enligt aktuella värderingar ledande värdeav ringsinstitut på marknaden. edianföretagets substansvärde är minus 260 kronor kvadratmeter. Drygt fyrtio kommunala bostadsper företag har negativa substansvärden ligger under minus 2000 som kronor kvadratmeter. per

Ide bästa företagen idetta avseende uppgår substansvärdena till över 2 000 kronor per kvadratmeter. I denna ingår framför allt grupp de största bolagen istorstadsregionema. På motsvarande sätt som tidigare visas hela fördelningen i följande figur.

Negativa kapitalvärden är givetvis inte bara mycket allvarlig en restriktion för många kommunala bostadsföretags handlande. Är det inte frågan tillfälliga förhållanden har företagen reell kapitalom en

brist som måste åtgärdas. lbokföringslagen 15 § uttrycks detta på

följande sätt:

"Har värdet på anläggningstillgång varaktigt gått ned, skall nedskrivning ske med det engångsbelopp kan som anses erforderligt enligt god redøvisningssed"

Vad som är en varaktig nedgång kan diskuteras. Som visats har många kommunala bostadsföretag utsatts för allvarligt minskade marknader under nittiotalet befolkningsminskning, minskade hus- hållsinkomster och hög arbetslöshet med åtföljande och varaktigt höga vakansgrader.

I flertalet av de svaga marknaderna är det mycket osannolikt att marknadsvillkoren kommer att återställas till de förhållanden de som kommunala bostadsföretagen tidigare dimensionerats för. I flertalet av dessa marknader är det också mycket svårt att höja hyresnivåerna

-40-

ytterligare utan ökade vakansgrader och minskade intäkter som följd. I dessa fall verkar det mycket svårt att hävda att det är frågan om en icke varaktig nedgång. I dessa fall föreligger således ett nedskrivningsbehov värdet företagens anläggningstillgångar. av av Däremot är det oklart hur länge sådana beslut kan skjutas upp. Så länge löpande intäkter med höga hyror täcker löpande utgifter klarar företagen sina betalningar. Kan vidare företagen visa på trovärdiga åtgärdsplaner kan öka Soliditeten är inte nedskrivningsbehoven som akuta. Men detta gäller långt ifrån alla kommunala bostadsföretag med negativa substansvärden. I dessa fall finns det en tidsgräns för genomföra nedskrivningar beroende på hur de lokala bostadsatt marknadema utvecklas under 1997 och 1998.

Fördelning av kommunala bostadsföretag med

avseende kvadratmeter 1996

på substansvärde per

substansvärde, kr/kvm 4 000 -

E

3 om, §_19r.-sl9r:/;s§b9§tä_d§zr

i Telgebostäder i

oo-ns Eüvvst-Illelr-mâ ------ ------

ixrrâksáätêéét

i

Upplands-Bröhus

.:I_vI_i_tt_Iie_m_-_ -1 000 - ___ __ - ___________ .

. ;Sundsvall .

n ; Kristinehamns . - - z 00° nösfiidsAB ; ° ; "

valtrtings AB:

-4 000 E 2 å i E l

0 50 100 150 200 250 300 Antal kommunala bostadsföretag Källa: Catella Information och Analys.

-4-

Tar man hänsyn till bostadsföretagens substansvärden kan man beräkna en verklig soliditet. Eftersom många företag har ett bostadsbestånd vars marknadsvärden är mindre än bokförda värden och härmed oftast ett negativt substansvärde blir naturligtvis den verkliga Soliditeten negativ i många företag d s det finns inget verkligt - v positivt ägarkapital i företagen. Detta gäller sagts nästan 180 som bolag. Tar fasta på verklig soliditet har således också medianman företaget en negativ soliditet.

Å andra sidan har naturligtvis de företag där marknadsvärdena av bostadsbestånden överstiger de bokförda värdena verklig solidien tet som är större än den synliga. I flera fall mycket större. Det gäller tex Botkyrkabyggen, Uppsalahem, Telgebostäder, Hyresbostäder i Norrköping, mfl. lUpplands-Bro-hus gäller däremot det omvända synlig soliditet är knappt 8 procent och verklig knappt 1 procent. Fördelningen av företagens verkliga soliditet visas i följande diagram.

Fördelning kommunala bostadsföretag med

av

avseende på verklig soliditet. 1996

Verklig soliditet, % 80 2 4 .

i Danderydsbostäder;

i Telgebostäder

40 "i " Uppsálálifém "

" Å fHyresbosztäder

i Norrköping C . .

i Upplands-Brolins

i Mittheni- Sundsvall i

Kristinehamns ; 40 " Å " "

n " "Bosiádsl-BÅ

Lerums För-E

80 .vel_tr_-ings_ê1å§

-120 . . C l L 1 0 50 100 150 200 250 300 Antal bolag Källa: Catella Information och Analys.

Med denna bakgrund är det också intressant att tydliggöra den geografiska strukturen. Det gäller dels strukturen av verklig soliditet och dess samspel med marknadsbilden for de kommunala bostadsföretagen. På följande schematiska karta visas den geografiska strukturen kommuner med bostadsföretag har negativa substansav som värden. Som framgår gäller detta mycket stor del av landet. l en kommuner med bostadsmarknader uppgår de kommunala svaga bostadsföretagens substansvärden till i genomsnitt minus 950 kronor per kvadratmeter.

-43-

Kommuner med negativa substansvärden i sina kommunala bostadsföretag 1996

Källa: Catella Information och Analys

-44-

Hur går det ihop

Av de besvärliga marknadsvillkoren, höga vakansgrader och negativa substansvärden i många kommunala bostadsföretag kan man emellertid inte dra slutsatsen att många företag står inför akuta problem. Detta beror trots allt på att företagen har tillräckligt driftöverskott driftnetton för att klara den löpande verksamheten och - härmed förenade betalningar.

Detta kan t belysas att ställa företagens aktuella driftnetton ex genom mot värdet bokförda tillgångar. Då får man ett mått på avav kastningen bokförda tillgångar, oftast den maximala av som anger skuldräntan företagen kan bära, eftersom bokförda tillgångar som regel är ungefär likstora med företagens långa skulder. som

I de bästa företagen i detta avseende har avkastning bokman en förda värden på över 10 procent. Detta gäller cirka 40 bostadsföretag. Det finns samtidigt omkring 80 företag där avkastningen på bokförda värden ligger under sju procent d under långsiktig ränta in- - v s en klusive marknadsmässiga risktillägg. På kort sikt klarar dessa företag sina åtaganden med hjälp räntebidrag. På längre sikt blir villkoren av annorlunda. Problemet är att längre sikt i detta fall ligger rätt nära.

-45-

Fördelning av kommunala bostadsföretag med

avseende på

avkastning på bokförda tillgångar 1995

Avkastning, %

16 V

;Telgebostläder

14 J-.._...__-.._.__...__.

Uppisalahem

::.:.

Hyresbostäder

Nçrlzlsöpingu I 10 ..: -

s -4 --z - ------ ------ ----- -4 - - Mitthem-å I i

Sundsvall l

6 "T ." " Danderydsbostäder . j

_Kristi:nehamnsrf__-__

4 -

Bostads AE

i l I v

.Upplérads-.Btqhiis

i i Lerums För- i

valtnings AB

0 : : . . . . 0 50 100 150 200 250 300

Antal kommunala bostadsföretag

Källa: Catella Information och Analys.

Räntebidragen har redan trappats ned och med gällande regler nu om avtrappning är nuvärdet de kommunala bostadsföretagens av räntebidrag i allmänhet mycket låga. Det låga nuvärdet räntebidragen i av huvuddelen av de kommunala bostadsföretagen innebär givetvis inte bara att tidpunkten for bostadsföretagen självständigt bära sina att räntekostnader snabbt kommer närmare. Detta innebär också laatt gen om att kommunala bostadsföretag förlorar sina räntebidrag vid försäljning än 25 procent sitt bostadsbestånd inte något av mer av är varaktigt hinder för sådana överväganden.

-46-

I medianföretaget är inte nuvärdet av räntebidragen 1997 mer än drygt 150 kronor kvadratmeter. Det finns å andra sidan femton per företag där nuvärdet räntebidragen överstiger 400 kronor per av kvadratmeter dessa är Lerums Förvaltnings AB. I denna lilla - ett av är naturligtvis den gällande lagen om villkoren för behållande grupp räntebidragen ett mycket effektivt hinder för större ägarförändav ringar under många år.

Kommunala bostadsföretag fördelade efter nuvärdet av räntebidrag kvadratmeter 1997

per

Kronor per kvadratmeter

s: ;Lerums För-

ivaltningsi AB I I . 600-

500-

400--

Uppsalahem

300--

Telgeliostäder

200 . .

Mitthem-

:§:§ , 5,3: ,

.-.Su_ndsyall__ y _"___ i

100 " 5533;: Hyresbostäder: i i i i .

i Noirköping Kristinehamns

Bostads AB ; 5 0 0 50 100 150 200 250 300 Antal bolag

Källa: Catella Infomation och Analys.

Slutsatser om kommunala bostadsföretag

De mest betydelsefulla slutsatserna av översikten av de företagsekonomiska villkoren i kommunala bostadsföretag kan sammanfattas i följande punkter:

Många kommunala bostadsföretag har genom kraftigt höjda hyror och andra åtgärder ökat sin Soliditet under nittiotalet. Mellan 70 och 80 kommunala bostadsföretag har nu säkerligen en betryggande soliditet för att självständigt och aktivt verka på en mer avreglerad marknad.

Därtill finns det troligen ungefär lika många företag, vissersom ligen har en låg synlig soliditet, men som har förutsättningar att långsamt öka sitt ägarkapital och styra bort från ökade ekonomiska risker for ägaren och bli ett medel för kommunal bostadspolitik.

Återstoden cirka 150 kommunala bostadsföretag har för små - eller negativa kapitaltillgångar och utgör därmed både ekonoen misk risk och belastning för ägaren. I storleksordningen 50 till 60 av dessa företag kan antagligen situationen gradvis förbättras men det kan ta mycket lång tid och kräva besparingar och andra åtgärder och alla möjligheter att hålla uppe hyresnivåema blir avgörande. Dessa företag är mycket känsliga för ökade vakansgrader.

Kvar finns knappt hundra bostadsföretag som utgör en stor risk för ägaren. Möjligen kan hälften dessa klara sina löpande beav talningar och skjuta upp sina nedskrivningsbehov. Resten kommer troligen under de närmaste åren att vara i behov av mer genomgripande åtgärder. Trots allt har flera dessa företag ett bestånd av som till viss del är ekonomiskt bärkraftigt.

Ägarnas ekonomiska villkor

De kommunala bostadsföretagens ekonomiska villkor är också förenade med ägarnas kommunernas ekonomiska villkor. Svaga - företag är som regel mer beroende av ekonomiskt starka ägare, som kan ta ett aktivt ekonomiskt ägaransvar.

Sedan 1993 har kommunernas ekonomi pressats hårt. Skatteintäktema föll med drygt fem procent 1993 och under 1994 och 1995 förblev skatteintäktema i stort sett oförändrade. Däremot blev utfallet för 1996 något bättre. Samtidigt har emellertid statsbidragen till komminskat de tre senaste åren. Mellan 1993 och 1996 minskade munerna statsbidragen till kommunerna med cirka 40 procent. Kommunernas utgifter har däremot stegrats med närmare fyra procent sedan 1993. Följden kommunernas totala inkomster och utgifter har blivit ett av negativt finansiellt sparande flera i rad. Ett negativt finansiellt sparande i kommuner är liktydigt med minskat eget kapital.

Riksdag och regering har tydligt aviserat att kommunerna måste underordnas ett balanskrav. Detta kommer troligen att gälla från 1999. Minimikravet på ekonomisk balans innebär att kommunernas s k resultat 3 måste vara positivt.

Resultat 3 motsvarar förändringen ien kommuns egna kapital, d v s resultatet efter avskrivningar, pensionskostnader och extra ordinära poster. Kommunförbundet har utvärderat kommunernas förutsättningar att klara det framtida balanskravet. Huvudslutsatsen är att många kommuner har ett dåligt utgångsläge. Skall balanskravet klaras med någon marginal bedömer Kommunförbundet att resultat 3 bör uppgå till plus 1 procent summan av skatter och generella av statsbidrag. Detta motsvarar 1995 att resultat 3 uppgår till cirka plus 300 kronor kommuninvånare. Drygt 150 kommuner har med per dagens inkomster och utgifter svårt att klara detta, vilket bl a sammanfattas av Kommunförbundet på följande sätt i Kommunernas ekonomiska läge November 1996:

"Det finns kommuner som troligtvis klarar balanskravet utan

några helst besparingar, medan det i andra kommuner som krävs besparingar som inte kan klaras utan betydande personalminskningar. Merparten av de kommuner som har ett dåligt resultat 1995 får ökade intäkter i det nya statsbidrags-

och utjämningssystem infördes 1996. Men det finns också

som många exempel på motsatsen. Några de kommuner som av under 1995 till och med har behövt låna för att täcka driftsutgifterna får minskade intäkter i det systemet." nya

Det är svårt att värdera Kommunförbundets analys på något mer infördelningen kommunernas resultat 3 for 1995 gående sätt, men av av är det tämligen uppenbart att många kommuner har mycket pressade

ekonomiska villkor med små möjligheter att under någon längre tid ta på sig ett krävande ekonomiskt ägaransvar for sina kommunala bostadsföretag. Detta kan bl a illustreras med följande diagram som visar resultat 3 per kommuninvånare 1995.

Fördelning kommunerna med avseende förändring i

av

eget kapital per invånare resultat 3 1995

Kronor per invånare 6 000 I

Danderyd

5 000 . - . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . -.

4 - . . . . . . - - . - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - . . . . . . . . .

Helsingborg

3 °°° *********** "i;i;er.;e1.;;.;.;; """"""""""""

2000--- - - - - - ----- ------ ------ ------ --

; acka ; ;

1000" êâtpnk-iSundsvall"-"

- - - - - - -

Uppsala;

0 l 3: . .

-1000 - . . . . . . . . . . . . -.

Upplands-Bro

I 2 000 . . . . . . . . . . . . . . . -.

-4 000 . 1 . i . 0 50 100 150 200 250 300 Antal kommuner Källa: Svenska kommunförbundet

Utgår man från kommunernas ekonomiska villkor i form av resultat 3 sammanfaller med kan man fråga sig hur bilden av dessa kommuner verkligheten ibostadsföretagens ekonomi. Det finns många sätt att skapa sådan bild. Man kan använda bild kommuner med en en av

-50-

höga vakansgrader i sina bostadsföretag eller bilden av företag på svaga och krympande bostadsmarknader.

Ett mer direkt sätt är att ställa bilden av bostadsföretag med negativa substansvärden mot den aktuella bilden 1995 av kommuner med för resultat 3 för att klara aviserade balanskrav, d kommuner svaga v s resultat 3 understiger 300 kronor per kommuninvånare. vars

Kommuner med negativa substansvärden i sina kommunala bostadsföretag 1996 och

förändring av

eget kapital under 300 kronor per invånare 1995

Källa: Svenska Kommunförbundet och Catella Information och Analys

-52-

Som framgår bilden finns det ganska många kommuner där ägarna av kommer att ha stora svårigheter att genom ägartillskott eller andra ekonomiskt krävande åtgärder avhjälpa kommunala bostadsföretag med negativa kapitaltillgångar. I flertalet av dessa kommuner har de kommunala bostadsföretagen vakansgrader över 10 procent.

Situationen hos dessa kommuner kommer troligen inte heller att förbättras under de närmaste åren i "kommunemas ekonomiska läge" Mars 1997 från Kommunförbundet redovisas en kompletterande analys. Bland annat sammanfattas resultaten från enkät om en kommunernas förväntade resultat 3 för 1996, 1997 och 1998. Under 1997 förväntas 175 kommuner en negativ utveckling av sitt egna kapi-

tal resultat 3. För 1998 är bilden något bättre men fortfarande är det

nästan 150 kommuner förväntar nedgång i eget kapital. som en

Källa: Svenska kommunförbundet mars 1997.

Blir denna utveckling allvar kommuner många kommuner att få stora ekonomiska begränsningar i sina möjligheter att ta ett ekonomskt aktivt ägaransvar i sina kommunala bostadsföretag.

3 KQNSEKVENSER AV

FORSALJNINGAR

Mål och kriterier för

utvärdering

För att utvärdera konsekvenserna av försäljning kommunala boav stadsbolags bostäder behövs kriterier och det finns många möjliga sådana. Skall kriterierna bli meningsfulla måste de grundas på önskade mål på ett eller annat sätt hänger med kommunens som samman ägande av bostadsföretag och företagets roll på lokala och regionala bostadsmarknader.

Målen kan delas upp i fyra grupper: Bostadspolitiska, kommunalekonomiska, företagsekonomiska och samhällsekonomiska.

Som diskuterats har förändringarna i statens bostadspolitik medfört att de kommunala bostadsföretagens tidigare roll medel för som statlig bostadspolitik decimerats.

Kommunernas bostadsföretag har i stället fått roll en som mer marknadsagerande företag i konkurrens med andra bostadsföretag och med bostadsrättsföreningar.

Under dessa villkor kan det naturligtvis ifrågasättas det är möjligt om for ett kommunalt bostadsföretag att uppfylla några särskilda statliga bostadspolitiska mål som inte är förenliga med företagsekonomiska villkor. Detta utesluter naturligtvis inte att ägaren kan och bör ha kommunala bostadspolitiska mål.

Till de bostadspolitiska målen kan man räkna mål om boendeinflytande och att motverka boendesegregation. Det första dessa av två mål motiveras dels att det i sig är välfärdshöjande att direkt av kunna påverka sin boendemiljö, dels av att man kan förvänta sig att de boende vårdar sin bostad och sin boendemiljö bättre de får ett om ökat direkt inflytande.

Mål om minskad segregation kan motiveras på ideologiska grunder och med att sociala spänningar och motsättningar i samhället ökar om olika befolkningsgrupper lever alltmer åtskilda och att uppväxtvillkoren för bam och ungdomar blir ojämnt fördelade. Det ligger i

-54-

sakens natur att det är svårt att formulera explicita mål avseende boendesegregation annat än att allmänt motverka segregation.

Vid sidan dessa två bostadspolitiska mål måste man inkludera förav delningspolitiska mål oftast formuleras som att alla skall beredas som tillgång till god bostad. Mer explicit kan detta uttryckas som att en bereda goda bostäder till hushåll med särskilda behov och till socialt svårplacerade hushåll.

Vid sidan bostadspolitiska mål kan också tala kommunalav man om ekonomiska mål hänger med kommunens ägande av som samman bostadsföretag. Exempel på sådana mål kan vara att hålla oförändrad skattesats, att balansera kommunens budget eller att konsolidera kommunens ekonomi.

Det kan emellertid ifrågasättas om sådana kommunalekonomiska villkor reella för alla kommunalpolitiker skall behandlas som egentliga - högre mål eller de i stället är underordnade kommunens mer om allmänna välfärdsmål. Det enklaste sättet detta är betrakta att se att kommunalekonomiska villkor restriktioner för kommunens handsom lande på både kort och lång sikt. Med detta perspektiv kan fråga man sig ägande kommunala bostadsföretag effektiv kommunal om av är en kapitalplacering Innebär ägande kommunala bostadsföretag en av allvarlig restriktion for kommunens ekonomiska handlande i övrigt Ger likvidisering möjliga tillgångar i det kommunala bostadsen av företaget kommunen andra möjligheter att effektivare uppnå välfärdsmål och högre samlad välfärdsnivå en

I detta sammanhang finns också ett annat mål som diskuterats. Det uttrycks oftast att skapa "en breddat ekonomisk bas for de komsom munala bostadsföretagen". Detta kan både ett bostadspolitiskt vara och ett företagsekonomiskt mål. Det kan främst tolkas som att man vill höja företagens soliditet och minska beroendet av kapitalmarknaden för att trygga existensen vid sänkt bostadsefterfrågan eller minskade subventioner. Det kan också tolkas som att en breddad ekonomisk bas är nödvändig for att företagen skall kunna agera offensivt och självständigt på lokala bostadsmarknader.

Två andra företagsekonomiska mål är attraktivitet på den lokala bostadsmarknaden och kostnadseffektivitet. Båda dessa mål kan naturligtvis också som samhällsekonomiska eftersom attraktivitet ses

som ger låga vakansgrader och nöjda kunder och kostnadseffektivitet är direkt förenade med välfärdsvinster.

En utvärdering bör också innefatta tydligare samhällsekonomiska mål om s k allokeringseffektivitet och fördelningspolitiska mål inom och utanför bostadspolitikens Allokeringseffektivitet innebär framramar. för allt mål om att den lokala bostadsmarknaden skall fungera effektivt det vill säga att bostadsutbudet är varierat, att flytt- och andra transaktionskostnader är låga, att priser för boende sammanfaller med hushållens värderingar olika boendekvaliteter och att bostadsav byggandet reagerar effektivt på hushållens efterfrågan.

Däremot kan numera två av de mer traditionella bostadspolitiska målen ifrågasättas. Det gäller mål om god bostadskvalitet och hög produktion av bostäder. l avreglerad bostadsmarknad utan specien fika statliga bostadsmål kommer kvalitet och produktion av bostäder framför allt att styras av efterfrågan och konkurrensen på bostadsmarknaden. Det är således framför allt en fråga om bostadsmarknadens effektivitet.

Tidigare har också försvårande av spekulation och stabilitet i forvaltning och byggande varit bostadspolitiska mål. Dessa mål har emellertid inte betonats särskilt mycket i de senaste årens bostadspolitiska debatt. Men båda dessa mål kan få en ökad relevans om de långsiktiga konsekvenserna avregleringen bostadsmarknaden av av visar sig leda till spekulationsbeteenden och stor instabilitet i forvaltning och byggande.

Med denna diskussion som bakgrund koncentreras den följande analysen på hur ägarförändringar ihela eller delar av de kommunala bostadsföretagens fastighetsbestånd påverkat:

0 Utbudet av bostäder på den lokala hyresmarknaden.

0 Kommuners möjligheter att fönnedla bostäder till bostadssökande.

0 Sammansättningen bostäder med skilda upplåtelsefonner. av

0 Hyrornai de bostäder som sålts.

0 Hyresnivån på orten.

0 Möjligheterna att genomföra bruksvärdeprövning.

-55-

Bostadsföretagets långsiktiga ekonomiska utveckling. 0 Kommunens ägaransvar hittills och vad som kunnat krävas i 0 framtiden.

studerade ägarförändringar

Analysen äga-förändringar i hela eller delar av de kommunala av bostadsföretagens fastighetsbestånd innefattar samtliga företag där minst 25 procent bostäderna sålts under nittiotalet. Detta gäller av fem kommunala bostadsföretag. Därtill har Nyköpings kommun sålt sina andelar 60 procent iNyköpingsbyggen AB respektive Nyköpingsbostäder AB till de tidigare delägarna Riksbyggen respektive HSB.

För att bredda basen för konsekvensanalysen har försäljningar av bostäder i ytterligare kommunala bostadsföretag inkluderats. sex Denna grupp omfattar till exempel Uppsalahem AB som avyttrat nästan 25 procent beståndet eller cirka 4 000 bostäder under 1996. av Gruppen innefattar också bostadsföretaget Mitthem AB i Sundsvall endast försålt cirka 240 bostäder iett totalt bestånd omfattande som nästan 6 000 bostäder.

Totalt omfattar den följande analysen ägarförändringar till bostäder i elva kommunala bostadsföretag, enligt nedanstående tablå. Antalet bostäder med förändrat ägande uppgår till knappt 18 000, eller cirka 2 procent samtliga bostäder i kommunala bostadsföretag. av Därtill har cirka 100 kommunala bostadsföretag tillsammans avyttrat ytterligare cirka 13 000 bostäder under 1990-talet. I flertalet fall rörde det sig mycket begränsade försäljningar högst 50 lägenheter. om -

Såsom tidigare visats avyttrade de kommunala bostadsföretagen drygt 20 000 bostäder under hela åttiotalet till andra ägare än kommunala bolag.

Med denna bakgrund ter sig genomförda ägarförändringar i hela eller stora delar kommunala bostadsföretags fastighetsbestånd under av nittiotalet relativt omfattande. Frågan detta början på som är om är omfattande försäljningar mera

Studerade ägarförändringar

Kommun Företag Procent av Antal Antal År beståndet bostäder köpare " avrundat

Bro

1 Föreförsäljning. 2 Moderbolagettill Bro BostadsAB ochMalmen Bostads AB, tidigare StiftelsenBro respektiveMalmen.

Fallstudier

Antalet genomförda ägarförändringar i hela eller stora delar av kommunala bostadsföretags fastighetsbestånd är begränsat, vilket medför att en utvärdering av effekterna av dessa ägarförändringar bäst belyses med fallstudier. Detta betyder att får god bild man en av de studerade fallen. Det betyder samtidigt att resultaten knappast kan generaliseras på något statitiskt sätt med känd precision. en

Fallstudiema baseras på intervjuer med iförsta hand ledande representanter for företaget eller ägaren. Inågra fall har också ledningen for det köpande bolaget intervjuats. Representanter for Hyresgästföreningen har också lämnat material i anslutning till några forsäljningar.

Underlaget for fallstudiema inkluderar vidare material, såsom Styrelseprotokoll från såväl bolag som kommunstyrelsen/fullmäktige,

köpehandlingar, årsredovisningar och upprättade planer och utredningar.

Vidare har tagit del preliminära resultat från studie sju av en av större försäljningar kommunala bostadsföretags bostäder under av perioden 1988 till 1995.3

Splittrade villkor

Kommunernas bostadsföretag är under ett hårt och sammansatt omvandlingstryck. Förutsättningarna och handlingsvägama är starkt splittrade mellan företagen. Det gäller marknadsvillkor, företagsekonomiska förutsättningar och det gäller ägamas villkor för bostadsägande.

Uppsalahem, Nackahem, Telgebostäder och Danderydsbostäder är exempel på företag verkar stora och starka marknader med som god efterfrågan på bostäder. Inte något av dessa företag har haft problem med ett för lågt kapacitetsutnyttjande. Kapacitetsutnyttjandet har under de tre senaste åren varit 98 procent eller högre.

Å andra sidan innefattar analysen företag verkar på små och som marknader och som har betydande strukturella vakanser i sina svaga fastighetsbestånd. Dessa marknader utmärks vidare svag befolkav ningsutveckling och hushållens ekonomiska förutsättningar att efterfråga bostäder är starkt tillbakapressade. Det gäller marknader för

studerade företag itex Åstorp, Markaryd, Kristinehamn, Upplands-

Bro och Sundsvall. Kapacitetsutnyttjandet under de tre senaste åren i dessa företag varierar mellan 84 och 92 procent.

Det finns således inte någon gemensam marknadsbild för kommunala bostadsföretag valt att avyttra hela eller stora delar av sina som fastighetsbestånd under nittiotalet.

De studerade företagens företagsekonomiska villkor är också starkt splittrade. Å sidan omfattar analysen relativt stora företag ena som också utgör utgjorde stora marknadsmässiga kapitaltillgångar hos ägaren. Det gäller till exempel bostadsföretagen i Nacka, Uppsala och Danderyd.

3 Anders Ling ochMartin Schollin, pågående examensarbete KTH vid i Stockholm.

-59-

Analysen innefattar a o andra sidan företag är små och som som präglats av låg eller negativ lönsamhet under flera år. Företag i som vissa fall behövt löpande ägartillskott och som har extremt låg synlig soliditet. Dessa företag utgör inte någon marknadsmässig kapitaltillgång hos ägarna. Företagen utgör utgjorde i stället en betydande risk för ägarna. Detta gäller företag Mitthem i Sundsvall, som

Markaiydsbostäder, Bjömekulla i Åstorp, Upplands-Brohus och

Kristinehamns Bostäder. Substansvärdet kvadratmeter 1996 per var negativt i Mitthem och Kristinehamns Bostäder, omkring noll för Upplands-Brohus. Markarydsbostäder såldes 1994 för krona, en utöver befintliga lån.

Slutsaten är entydig. Kommunala bostadsföretag och kommuner som valt att avyttra hela eller stora delar av företagens fastighetsbestånd återfinns både bland företag utgör utgjorde stor marknadssom en mässig kapitaltillgång for ägarna och bland företag fastighetsvars bestånd har mycket låga eller till och med negativa substansvärden.

Det är inte bara marknadsvillkoren och de företagsekonomiska förutsättningarna som varierar starkt mellan studerade företag. Aven ägarbilden är starkt splittrad.

Det finns exempel på kommuner med mycket pressade ekonomiska villkor som valt att försälja hela eller stora delar sina bostadsav företags fastighetsbestånd. Det gäller till exempel Markaryd, Upplands-Bro, Södertälje och Norrköping alla har utveckling som en svag

av eget kapital per invånare resultat 3 1995.

Det finns också exempel på kommuner med mindre pressade eko-

nomiska villkor resultat 3 som valt att avyttra hela eller delar sina

av bostadsföretags fastighetsbestånd. Det gäller kommuner Dandesom

ryd, Helsingborg, Nacka, Åstorp, Sundsvall och Uppsala.

Slutsatsen är således att en del kommuner valt att sälja hela eller som stora delar av sina bostadsföretag har mycket pressade ekonomiska villkor med små möjligheter att under någon längre tid ta på sig ett krävande ekonomiskt ägaransvar för sina kommunala bostadsföretag. Men även kommuner med helt andra ekonomiska förutsättningar har valt att avyttra hela eller delar av sina kommunala bostadsföretags fastighetsbestånd.

-5o-

Man kan sammanfatta de analyserade bostadsföretagens marknadsvillkor, företagsekonomiska förutsättningar och ägarnas ekonomiska villkor i nedanstående översiktliga tablå.

Marknadsvillkor, Företagsekonomiska förutsättningar

och ägarnas ekonomiska villkor

Företag Kommun Marknad Substansvärde l Resultat 3 bostadsföretaget Björnekulla Åstorp Svag Svagt Starkt Markarydsbostäder Markaryd Svag Svagt Svagt Upplands-Brohus Upplands-Bro Svag Svagt Svagt Kristinehamns Kristinehamn Svag Svagt Starkt Bostads AB Hyresbostäder Norrköping Svag Starkt Svagt Mitthem Sundsvall Svag Svagt Starkt Nackahem Nacka Stark Starkt Starkt Vallåkrabyggen Helsingborg Stark Svagt Starkt Uppsalahem Uppsala Stark Starkt Starkt Telgebostäder Södertälje Stark Starkt Svagt Danderydsbostäder Danderyd Stark Starkt Starkt

Motiv för

försäljning

Med ovanstående bakgrund är det uppenbart att kommuner och bostadsföretag avyttrat hela eller stora delar av sina bostadssom bestånd har finns knappast få gemensamma förutsättningar. Det några särdrag i marknadsvillkor, företagens ekonomi eller ägarnas ekonomiska villkor som är gemensamma för de utvärderade fallen.

Detta betyder således att det finns ett mycket stort antal andra kommunala bostadsföretag och kommuner som väl liknar de kommuner och företag avyttrat hela eller betydande delar av sina som bostadstillgångar.

Med dessa observationer är det också uppenbart att motiven till genomförda försäljningar varierar. Man kan tala om tre huvudsakliga motiv att avyttra bostadstillgångar i de kommunala bostadsföretagen.

51-

För det första att en likvidisering av tillgångar i bostadsföretaget kan frigöra betydande bundet kapital till ägaren. Detta är möjligt för kommuner som äger bostadsföretag utgör betydande marknadssom mässiga tillgångar hos ägaren. Det gäller gällde Nacka som avyttrade cirka 5 000 bostäder och där det frigjorda kapitalet tillfördes kommunens kassa. Uppsala sålde nästan var fjärde bostad i Uppsalahem och hela det frigjorda kapitalet tillfördes kommunen.

Det andra huvudmotivet att avyttra hela eller stora delar av de kommunala bostadsföretagens fastighetsbestånd är att eliminera eller minimera ägarens risk med ägande av bostadstillgångar. Detta motiv gäller främst för kommuner och bostadsföretag har som svag ekonomi och där bostadsföretagen verkar svaga marknader. Det

gäller gällde Markaryd, Åstorp, Kristinehamn, Upplands-Bro,

Sundsvall.

I Markaryd och Åstorp valde kommunerna att avyttra hela fastighets-

bestånden. I Helsingborg valde kommunen att helt avyttra Vallåkrabyggen AB samtidigt som man fortsätter att äga det stora kommunala bostadsföretaget Helsingborgshem. Andra kommuner i denna grupp har valt att sälja delar av sina bostadstillgångar för att härigenom stärka företagens ekonomi och på så sätt reducera risker med ägandet av bostadstillgångarna. Det gäller kommuner som Upplands-Bro, Kristinehamn och Sundsvall.

Det tredje motivet till försäljning av delar av företagens fastighetsbestånd är att härigenom utveckla företagens ekonomi så att foretagen kan agera som starka och självständiga företag på ett sätt som gagnar ägarens mål. Det gäller företag som Telgebostäder, Hyres-

bostäder i Norrköping och möjligen Dandêrydsbostäder. I både

Telgebostäder och Hyresbostäder iNorrköping har man analyserat den nya och framtida rollen for företagets agerande och dragit slutsatsen att ett starkt och självständigt agerande företag förutsätter en snabb uppbyggnad av det egna kapitalet. Företagen har också gjort bedömningen att en sådan uppbyggnad det egna kapitalet av inte kan åstadkommas med enbart kostnadsreduktioner och större intäkter och lönsamhet i den löpande verksamheten. Alternativet har varit väl valda försäljningar av bostäder. Motivet har således varit att snabbt bygga upp företagens ekonomi för att skapa förutsättningar for ett uthålligt och framgångsrikt agerande självständiga foresom tag. Frigjorda kapitaltillgångar har därför helt stannat hos företagen.

Med dessa observationer är det uppenbart att förutsättningarna och motiven för genomförda försäljningar varierar starkt. Frågan är om detta betyder att konsekvenserna genomförda försäljningar också av varierar eller konsekvenserna på bostadsmarknaden är relativt om oberoende av varför försäljningen genomförts

Utbudet på lokala bostadsmarknader

Genomförda försäljningar av hela eller stora delar av de kommunala bostadsföretagens fastighetsbestånd harinonnalfallet inte påverkat utbudet hyresrätter på den lokala marknaden. Av totalt cirka av 18 000 bostäder försålts har cirka tre procent resulterat iatt bosom städerna omvandlats till bostadsrätter.

Iytterligare några fall har övervägt och analyserat förutsättman ningarna för att omvandla bostäderna till bostadsrätter. Med rådande marknadsvillkor och de rabatter som nonnalt måste erbjudas vid omvandling till bostadsrätter till befintliga hyresgäster har detta altemativ bedömts som orealistiskt.

Försäljningar bostäder ide kommunala bostadsföretagen har såav ledes inte påverkat marknademas sammansättning av bostäder med skilda upplåtelsefonner. Däremot har försäljningarna medfört att konkurrensintensiteten iflera lokala marknader ökat genom ett ökat hyresvärdar med policy och affärsidéer. Detta gäller de

utbud av olika

lokala marknaderna i Nacka, Södertälje, Uppsala, Sundsvall, Upplands-Bro, Norrköping och Kristinehamn.

Däremot har försäljningarna i Markaryd och Åstorp endast medfört

att det tidigare kommunala bostadsföretagets dominerande marknadsroll övertagits av en privat intressent.

Man kan således säga att huvuddelen av genomförda försäljningar kommunala bostäder medfört att mångfalden av hyresvärdar med av olika policy och affärsidéer ökat på nästan alla lokala marknader.

Antalet köpare de 18 000 kommunala bostäderna uppgår till drygt av 20 företag. Här finns exempel på stora institutionella placerama som AP-fastigheter och Skandia Liv, här finns vidare exempel på stora etablerade fastighetsföretag Diös, Reinholds, Skanska, Stena som Fastigheter AB, Riksbyggen fl. Bland köparna återfinns också små m lokala fastighetsbolag. I två fall försåldes bostäderna till ett inter-

nationellt fastighetsbolag som tidigare inte varit etablerat i Sverige. De nya ägarna har i nonnalfallet bostäder i flera lokala marknader. Detta betyder att de nya ägarna har större möjligheter än det kommunala bostadsföretaget att parera tillfälliga variationer i bostadsefterfrågan på en lokal marknad.

Vid sidan av upplåtelsefonn och värdskap har bostäder många andra egenskaper som hushållen värdesätter. En sådan kvalitet är områdeseller lägeskvalitet. Områdeskvaliteten är som regel starkt sammansatt av många ömsesidigt verkande faktorer, som hushållen värdesätter som helhet. Därför är det av intresse att åtminstone översiktligt belysa om de bostäder som avyttrats är bostäder med positiva eller negativa lägesegenskaper. Det vill säga, bostäder där man kan förvänta sig att rådande hyror är lägre eller högre än hushållens betalningsvilja för bostäderna.

Inågra fall kan dessa bedömningar göras mot bakgrund av tidigare genomförda mätningar av hushållens betalningsvilja för bostäder. Det gäller marknaderna i Södertälje, Uppsala och Sundsvall. I andra fall baseras klassificeringen på mera översiktliga bedömningar enligt nedanstående översikt.

Lokala marknadsvillkor for lörsålda bostäder

Kommun Bostädemaslägesattraktivitet Attraktiva Mediokra Lågattraktiva Södertälje X Danderyd X Norrköping X X Kristinehamn X X Sundsvall X X Upplands-Bro X X Uppsala X X

Som framgår av denna sammanställning har de kommunala bostadsföretagen inte systematiskt sålt bostäder med starkt positiva lägesegenskaper, dv bostäder där hushållens betalningsvilja normalt s kan överstiga rådande hyresnivåer.

Detta betyder att kommunala bostadsföretag, som sålt delar av sina

bestånd, inte minskat attraktiviteten i företagens kvarvarande bestånd. I flera fall är det tvärtom tydligt att det kommunala företaget minskat sina marknadsandelar i lågattraktiva miljöer, samtidigt som de förstärkt sin ekonomiska ställning. Detta gäller till exempel Telgebostäder, Upplands-Brohus, Hyresbostäder iNorrköping och Kristinehamnsbostäder. Inågra fall planeras för ytterligare försäljningar och rekonstruktion företagen med bland annat behov av ägarav tillskott. Det gäller till exempel Mitthem i Sundsvall och Kristinehamnsbostäder. I andra företag, till exempel Telgebostäder och som

Upplands-Brohus, gör bedömningen att det inte finns behov av

man ytterligare försäljningar.

Oförändrade hyror

Vid sidan kvaliteter såsom upplåtelseform, konkurrensintensitet, av värdskap och läge är kostnaden för bostaden avgörande faktor för en attraktivitet och tillgänglighet for olika hushåll. Det är grupper av därför intresse att utvärdera hur genomförda försäljningar påverav kat hyrorna i förs ålda bostäder och hyrorna i kvarvarande kommunala bostadsföretags bostäder.

Inte i något de studerade fallen har vi kunnat notera några väsentav liga stegringar hyrorna ide försålda bostäderna utöver allmänna av hyreshöjningar i jämförbara lokala marknader. Förklaringarna till detta är flera.

Först och främst måste konstateras att flera av försäljningarna

genomförts relativt nyligen och att hyrorna i försålda bostäder i flera

fall reglerades direkt i samband med försäljningen. Men det är framför allt två andra restriktioner är väsentligare för hyresnivåema och som hyresutvecklingen.

Den första restriktionen den gällande tillämpningen av bruksavser värdeprincipen. I de fall kommunala bostadsföretag sålt delar av bostadsbestånden begränsas de ägarnas möjligheter att stegra nya hyrorna att hyrorna iförsålda bostäder enkelt och direkt kan genom jämföras och bruksvärdeprövas mot hyrorna ikvarvarande kommunala bostadsföretags bestånd.

Där försäljningama avsett samtliga bostäder i det kommunala bostadsföretaget har hyrorna i försålda bostäder knutits till hyrorna i

-55-

jämförbara närliggande lokala marknader med kommunalt ägda bostadsbestånd. Genomförda försäljningar tycks inte ha föranlett några avgörande problem att fixera lämpliga jämförelseobjekt. Blir försäljning av kommunalt ägda bostadsbestånd väsentligt omfattande mer än hittills kan naturligtvis grunden för bruksvärdesystemets tillämpning förändras.

Det principiellt viktigaste skälet till att hyrorna inte höjts väsentligt i försålda bostäder är att rådande marknadsvillkor utgjort effektiv en spärr. I huvuddelen av de analyserade fallen har försäljningarna genomförts i lokala marknader, där det knappast är möjligt att höja hyrorna för en långsiktig och marknadsagerande aktör. Högre hyror skulle endast leda till fler vakanser och ökad omflyttning, vilket i båda fallen medför betydande ekonomiska påfrestningar. Å andra sidan är det värt att notera att de nya ägarna knappast valt att systematiskt reducera hyrorna för att på så sätt reducera förekommande vakanser och höga omflyttningstal.

I lokala marknader som Kristinehamn, Sundsvall, Åstorp, Upplands-

Bro, Markaryd och Norrköping med vakansnivåer på procent eller sex mer under de senaste åren är det knappast en rimlig strategi att systematiskt höja hyrorna ytterligare.

I Södertälje och Uppsala där de genomsnittliga vakansnivåema är relativt låga har de kommunala bostadsföretagen huvudsakligen sålt bostäder områden med begränsad attraktivitet. Detta betyder att de lokala marknadsvillkoren för de nya ägarnas bostäder inte heller här är sådana att hyreshöjningar är någon rimlig strategi. Rådande hyror är redan i paritet med eller högre än hushållens betalningsvilja för bostäderna.

Endast i en lokal marknad, Nackas, gäller att betydande delar det av försålda bostadsbeståndet kanske har sådana kvaliteter att hushållens betalningsvilja för bostäderna kan högre än befintliga vara hyror. Man kan därför förvänta sig att de ägarna har ett intresse nya av en så snabb anpassning som möjligt hyrorna upp till den nivå av som motsvarar hushållens värderingar och betalningsvilja.

Skulle bostäderna stannat kvar iNackahem hade företaget sannolikt också tvingats höja hyrorna i de delar beståndet där det varit möjav ligt för att på så sätt nå rimliga lönsamhetsnivåer i det kommunala bostadsföretaget.

Slutsatsen är således entydig. Genomförda försäljningar av kommunala bostadsföretags bostäder har inte medfört att hyrorna iförsålda bostäder höjts än hyrorna i jämförbara lokala marknader. mer

Inte heller på längre sikt är det särskilt sannolikt att de nya ägarna kommer att stegra hyrorna mer än vad de kommunala bostadsföretagen skulle ha tvingats till för att nå rimliga lönsamhetsnivåer och uthålligt bärkrañiga företag. Möjligheten att höja hyrorna i de försålda bostäderna liggeri stället i att utveckla boendets kvaliteter i enlighet med hushållens värderingar.

I de företag där försäljning delar fastighetsbestånden stärkt det av av kommunala bostadsföretagets ekonomi skulle man kanske kunna tänka sig att behovet hyresstegringar idet kvarvarande företaget av skulle minska. Därmed skulle hyresnivån på orten kunna pressas tillbaka, eftersom hyrorna i försålda bostäder enligt bruksvärdesystemet måste anpassas till hyrorna i det kommunala bostadsföretagets bostäder.

Denna utveckling är emellertid högst osannolik. Detta beror på att marknadsvillkoren på de lokala marknaderna och på den nya och framtida rollen för kommunala bostadsföretag. De villkoren för nya kommunala bostadsföretag medför att alla studerade företag måste hålla så höga hyror marknaden tål för att säkerställa sin som långsiktiga ekonomiska bärkraft.

Bostädernas

Kommunema hade tidigare en lagreglerad skyldighet att i särskild ordning bedriva k bostadsförsörjningsplanering. På den avregleras de bostadsmarknaden har denna skyldighet tagits bort. Varje komfar i stället avgöra formerna för bostadsförsörjningens planemun nu ring från sina specifika förutsättningar och överväganden.

Miniminivån för en kommuns engagemang i bostadsförsörjningen regleras ytterst socialtjänstlagen, d kommunen har ett grundav v s läggande ansvar för bostadsförsörjningen för särskilt utsatta Varje kommun får på förfoga över instrumenten grupper. eget ansvar och inga tvingande statliga regler gäller. Det finns inte heller några statliga regler innebär att kommunala bostadsföretag skall ha som någon särskild roll för kommunal bostadsförsörjning.

-57-

Detta utesluter naturligtvis inte att ägaren kan och bör ha mål om att alla kommuninvånare skall beredas tillgång till en god bostad. Mer explicit kan detta uttryckas att bereda bostäder till hushåll med som särskilda behov och till socialt svår-placerade hushåll.

ldebatt hävdas ofta att privata hyresvärdar kan antas ha en mer restriktiv inställning än kommunala bostadsföretag till hushåll som är betalningssvaga och till hushåll som annat sätt inte är önskade hyresgäster.

I de fall som analyserats har man endast undantagsvis hävdat att den ägaren varit restriktiv ivalet hyresgäster. Å andra sidan nya mer av hävdas ibland att den nya ägaren varit betydligt mindre restriktiv i valet hyresgäster än det kommunala bostadsföretaget. I flera fall av har det hävdats att socialförvaltningen snarast har uppfattningen att det varit lättare att samarbeta med den nya ägaren än med det kommunala bostadsföretaget. l några fall har tillgängligheten till de försålda bostäderna reglerats i särskilda avtal eller överenskommelser.

Man kan således inte finna några belägg för att tillgängligheten till de försålda bostäderna begränsats än innan försäljningen. På längre mer sikt kan utvecklingen bli annorlunda, särskilt på marknader med betydande efterfrågeöverskott. I marknader med efterfrågeöverskott finns större möjligheter för fastighetsägare att vara mer restriktiva i valet av hyresgäster. Hur olika fastighetsägare kommer att utnyttja denna möjlighet beror på etablerade regelsystem och lokala överenskommelser samt på den policy som varje fastighetsägare utvecklar.

De flesta kommuner utmärks idag av en större eller mindre boendesegregation, så att särskilt utsatta hushåll tenderar att vara överrepresenterade i vissa bostadsområden samtidigt mer välsituerasom de hushåll är överrepresenterade i andra områden på den lokala marknaden. Kan genomförda försäljningar kommunalt ägda boav stadsbestånd ha påverkat graden boendesegregation i lokala av marknader

Segregationsprocesser är långsamma och den korta tid som förflutit sedan de flesta försäljningar genomförts gör att man inte kan belysa sådana möjliga effekter. Däremot kan resonera om möjliga man långsiktiga segregationseffekter som en följd av att kommunala bostadsföretag reducerat sina bostadsbestånd.

-5g-

I nonnalfallet äger det kommunala bostadsföretaget relativt stor andel de bostäder som har låga områdes- och lägeskvaliteter. Väljer boav stadsföretaget att främst avyttra dessa bostäder och om köparen skulle visa större restriktiviteti valet av hyresgäster blir resultat snarast minskad segregation, d mindre uttalad koncentration av v s en svaga hushåll ibostadsområden där sådana hushåll redan är överrepresenterade. Väljer den ägaren hyresgäster på samma sätt som nya det kommunala bostadsföretaget påverkas inte segregationen av genomförda försäljningar.

Har å andra sidan den nya ägaren förvärvat de mest attraktiva bostäderna på den lokala marknaden och samtidigt visar större restriktivitet i valet av hyresgäster kan boendesegregationen öka som en följd av genomförda försäljningar.

Men, som sagts, hittills gjorda iakttagelser talar varken för att de nya ägarna är restriktiva i valet hyresgäster eller att de huvudmera av sakligen förvärvat bostäder i de mest attraktiva delarna av varje kommun. Den allmänna bedömningen blir därför att hittills genomförda försäljningar av hela eller stora delar av kommunalt ägda bostadsbestånd knappast kommer att påverka boendesegregationen, åtminstone inte under överskådlig tid.

Ägaransvar

I alla företag behövs en duglig röstfunktion. Den koncentreras i styrelsen, skall ägarnas instrument för att utöva inflytande som vara och makt.

En styrelse sätts på verkligt prov när företaget ställs inför starkt förändrade villkor för sin verksamhet. Styrelsen har ansvaret för att reda ett företag ställs inför stora påfrestningar, men den upp som primära uppgiften är naturligtvis att styra bort från hotande kriser innan de inträffar.

1990-talets styrelser ikommunala bostadsföretag måste klara av och väl rustade för anpassning till i grunden förändrade villkor för vara bostadsföretagens verksamhet. Den ambitiösa och ansvarstagande styrelsen bör därför systematiskt fråga sig och värdera:

0 Om det finns en grundläggande samsyn i styrelsen kring företagets mål och policy

0 Om den har tillräcklig kompetens att bedöma den förväntade utvecklingen på den lokala bostadsmarknaden. Det kan gälla bostadsefterfrâgans utveckling, vilken hyresspridning som är möjlig och önskvärd, vilken soliditet behövs och hur den kan som

byggas upp

0 Om den fonnulerat relevanta och ambitiösa, men inte orealistiska, mål för verksamheten under de närmaste åren On den angivit en klar strategi och policy för att uppnå målen

Om det finns nyckeltal och effektiva uppföljningsredskap som ger 0 en klar bild av tillståndet i företaget relativt uppställda mål

En del styrelser och företagsledningar insåg redan ibörjan nittioav talet att villkoren för framtida ägande av bostadstillgångar igrunden skulle förändras och analyserade möjliga konsekvenser för det egna företaget.

Imânga därför arbeta fram eller mindre ambitiösa och fall lät man mer genomarbetade planer och konsekvensbeskrivningar av företagets fortsatta ställning. I en del företag, som huvudsakligen agerar på marknader, blev det uppenbart att ägarna skulle vara tvungna svaga att tillskjuta betydande kapital för att säkerställa företagets fortlevnad.

I andra företag, huvudsakligen agerar på relativt starka marksom nader, var de ekonomiska utsikterna för företagen ljusare. Det fanns inga behov av ägartillskott för att säkerställa företagets fortlevnad. Men många ägare och företagsledningar ansåg att de på sikt måste förstärka den egna kapitalbasen väsentligt. En del av dessa företag formulerade också ambitiösa mål och strategier för en relativt snabb uppbyggnad av kapitalbasen. Andra ägare gjorde bedömningen att likvidisering hela eller stora delar bostadstillgångama var en av av det alternativ bäst gagnade kommunens välfärdspolitiska mål. som

Både företag gjorde bedömningen att det skulle krävas besom tydande ägartillskott för att säkerställa företagets fortlevnad och företag kunde formulera ambitiösa soliditetsmâl gjorde besom mera dömningen att företaget inte av egen kraft skulle förmå bygga upp det kapitalet i tillräckligt snabb takt i den löpande verksamheten. egna

Med denna bakgrund aktualiseras frågan om ägartillskott alternativt försäljning av hela eller delar av företagets bestånd.

En diskussion av ägarnas beslut att sälja hela eller delar av sina bostadstillgångar kan naturligtvis inte enbart föras utifrån snävt ekonomiska överväganden. En minst lika viktig fråga är hur man bedömer hur de ägarna kommer att agera relativt handlingsnya utrymmet för det egna företaget. Lite tillspetsat kan man säga att frågan gäller vad det företaget kan och skall göra relativt vad egna kan förväntas de nya ägarna. Därmed blir det en central fråga som av hur ägarna och företagsledningama kunnat påverka valet av nya ägare och vilka eventuella restriktioner man önskat och kunnat ålägga de nya ägarna.

I de allra flesta fall har kommunerna och företagsledningama i samband med försäljning haft långtgående krav på val av nya ägare. l flera fall har man också träffat långtgående avtal kring bland annat de nya ägarnas skyldigheter att bereda bostäder till utsatta grupper, framtida hyror m m.

Att systematiskt och aktivt analysera for- och nackdelar med ett förändrat ägande det kommunala bostadsföretagets bostäder utiav från ett brett välfärdspolitiskt synsätt är att agera med stort ägar- Det är också vårt bestämda intryck att företag och ägare som ansvar. valt att sälja hela eller stora delar av sina bostadsbestånd gjort detta mot bakgrund såväl ekonomiska som mera övergripande välfärdsav politiska överväganden.

Huruvida dessa överväganden och bedömningar av möjliga konsekfattade beslut riktiga kan man ännu inte ge svar på. venser av var Kanske är det aldrig möjligt att kunna ge några entydiga svar, men kan göra nyanserade bedömningar när erfarenheter av man mera genomförda försäljningar ackumulerats och systematiskt utvärderats.

Slutsatser om ägarförändringar

De viktigaste observationerna kring effekter ägarförändringar i av hela eller delar de kommunala bostadsföretagens fastighetsbeav stånd under nittiotalet är:

Under nittiotalet har drygt 8 000 kommunala bostäder berörts av 0 ägarförändringar, där minst 25 procent av de kommunala bostads-

71-

företagens fastighetsbestånd avyttrats. I fyra bolag har samtliga bostäder sålts och i ett bolag har drygt 25 procent bostäderna av sålts. Därtill har cirka 10000 kommunala bostäder försålts, där försäljningama innefattat åtminstone 13 procent varje företags av bestånd.

Kommunala bostadsföretag sålt hela eller betydande delar som av sina fastighetsbestånd har starkt varierande marknadsvillkor, företagsekonomiska villkor och starkt varierande ekonomiska villkor för ägaren.

Några företag agerar på svaga marknader med höga strukturella vakansnivåer. Andra företag verkar på stora och starka marknader med god efterfrågan på bostäder.

Några säljande företag har ekonomi med negativa subsvag stansvärden i det totala fastighetsbeståndet. Andra säljande företag har god ekonomi och företagets bostäder utgör betydande en marknadsmässig kapitaltillgång hos ägama.

De ekonomiska villkoren för ägarna till kommunala bostadsföretag som sålt hela eller stora delar sina fastighetsbestånd är i några av fall mycket pressade med små möjligheter att under någon längre tid ta på sig ett krävande ekonomiskt ägaransvar för sina kommunala bostadsföretag. Andra ägare har god ekonomi.

Motiven till genomförda försäljningar hela eller stora delar av av de kommunala bostadsföretagens fastighetsbestånd är huvudsakligen tre. För det första att eliminera eller reducera ekonomiska risker förenade med ägande ekonomiskt bostadsföretag. I av svaga andra fall har motivet varit att frigöra bundet kapital till kommunen. Det tredje motivet har varit att stärka företagens kapitalbas så att företaget framgent kan fungera uthålligt och självständigt på den lokala bostadsmarknaden.

Nästan samtliga bostäder sålts har förblivit hyresrätter. som

Genomförda försäljningar har i normalfallet medfört ett ökat utbud av hyresvärdar med olika policy och affärsidéer på lokala bostadsmarknader.

-72-

Bland köparna finns stora institutionella placerare, stora väletablerade fastighetsföretag, internationella fastighetsföretag och små lokala bolag.

Hyrorna i försålda bostäder har inte stegrats utöver allmänna hyreshöjningar i jämförbara lokala marknader.

De kommunala bostadsföretagen har inte systematiskt sålt bostäder med starkt positiva lägesegenskaper, dvs bostäder där rådande hyresnivåer kan lägre än hushållens betalningsvilja vara för bostäderna. Detta betyder att det kvarvarande kommunala bostadsföretaget i nonnalfallet stärkt sin marknadsposition.

De förvärvande företagen är inormalfallet inte mera restriktiva än de kommunala bolagen vid val av hyresgäster.

Möjligheterna att bruksvärdepröva hyrorna iförsâlda bostäder är goda.

Studerade kommuner och bostadsföretag som sålt hela eller stora delar de kommunala bostadsföretagens fastighetsbestånd har av gjort detta mot bakgrund breda analyser av olika handlingsav alternativ, inklusive oförändrat ägande.

Säljarna har i nonnalfallet gjort tydliga överväganden vid val av köpare.

Det finns ett mycket stor antal kommunala bostadsföretag som inte sålt några betydande andelar sina bostadsbestånd, men som av uppvisar grundläggande ekonomiska och marknadsmässiga villkor stämmer väl överens med villkoren för kommunala bosom stadsföretag valt att förändra ägandet av sina bostadssom tillgångar.

-73-

PROBLEMFÖRETAG | SVAGA

MARKNADER

I rapporten "Omvandlingstryck och ägarförändringar i kommunala bostadsföretag under nittiotalet" klargörs flera sätt att villkoren för kommunala bostadsföretag är starkt splittrade. Det gäller såväl marknadsvillkoren företagens ekonomiska status uttryckt iolika som mer eller mindre kritiska nyckeltal. Därtill är ägamas ekonomiska villkor för ett fortsatt aktivt ägaransvar starkt skiftande.

Det har vidare klarlagts att det framför allt finns tydliga motiv tre mer till ägarförändringar i kommunala bostadsföretag. Ett motiv är att frigöra bundna kapitaltillgångar för användning ikommunerannan nas verksamhet. Detta är möjligt i de fall kommunen äger bostadsföretag som har synliga eller dolda tillgångsvärden.

Ett andra motiv partiell försäljning bostadsfastigär att, genom av heter frigöra tillgångar för att stärka bostadsföretagens ekonomi för att möjliggöra ett mer aktivt bostadspolitiskt agerande. Slutligen finns det ett tredje motiv, framför allt går ut att försäljning som genom minska eller till och med eliminera kommunens ekonomiska risker förenade med ägande bostadsföretag och bostadsfastigheter. av

Som visats har dessa tre motiv till ägarförändringar hittills omfattats av en liten del av bostadsföretagen. Den helt dominerande delen av kommunerna verkar inte planera några genomgripande förändmer ringar i sitt ekonomiska i bostadsföretag. engagemang

Å andra sidan talar marknader, bestående höga vakansgrader, svaga bristande lönsamhet och soliditet samt avveckling råntebidragen av för att en betydande kommunala bostadsföretag kommer att grupp av utsättas för svårartade förändringskrav med stora konsekvenser för många kommuners ekonomiska i företagen. Problemet är engagemang att konsekvenserna i flera fall troligen kommer att överstiga både företagens och ägarnas möjligheter att behärska dem utan särskilda insatser och räddningsaktioner.

Två aktuella fall och exempel på detta är Karlsborgsbostäder och Stenungsundshem, där de ekonomiska problemen blivit övermäktiga både före företagen och ägarna. I dessa två fall har regeringen efter

särskild handläggning nyligen beslutat att tillföra 40 miljoner kronor till Stenungsund och 16 miljoner kronor till Karlsborg. Det är dock oklart detta är tillräckligt för de två aktuella företagen i ett längre om perspektiv.

I båda fallen beror problemen på kombination dåliga marknadsen av villkor med höga vakansgrader och helt orimliga balansräkningar med för höga belåningsnivåer och bokförda tillgångar under marknadsvärdet pantsatta fastigheter. Företagens resultaträkningar belastas av med alldeles för höga och därtill växande finansiella kostnader, då räntebidragen avvecklas.

Ibåda fallen kräver långsiktig överlevnad en kraftig reduktion av en företagens låneskulder och andra åtgärder för att minska företagens kostnader. Företagen har präglats höga vakansgrader de tre av senaste åren och hyresnivåema kan säkerligen inte drivas upp ytterligare utan stegrade vakansgrader som följd.

Problemet är att de två aktuella fallen inte är särpräglade. De är exern-

pel på allmängiltiga villkor för betydande grupp kommuner

mer en av och kommunala bostadsföretag. I det följande redovisas en över siktlig problembildens omfattning och struktur. analys av

Avgränsning

I grunden beror uppkomsten alltmer omöjliga ekonomiska villkor av för kommunala bostadsföretag på att företagen fattat en grupp av bindande kapitalbeslut inte visat sig långsiktigt ekonomiskt som hållbara inom för företagens förutsättningar. Alla beslut om ramen investeringar och kapitalengagemang i företag är förenade med någon fonn ekonomisk risk. Det gäller risk att förlora hela eller av delar satsat kapital och risk för ägaren att också få påtaga sig ett av betalningsansvar för andra ekonomiska förpliktelser förenade med ägandet såsom gäldenär för villkorliga eller ovillkorliga aktieägarlån, borgensansvar för företagens skuldsättning m m.

För bostadsföretag liksom för allt annat företagande finns i princip tre olika typer risker tekniska risker, marknadsrisker och risker av förenade med att regelsystemet för företagandet ändras. Tekniska risker gäller produktionssystemets och produkternas tekniska och miljömässiga egenskaper. När det gäller bostadsföretagande är de

tekniska riskerna i allmänhet mycket låga inte helt försumbara men

radon och flytspackel är exempel.

Den marknadsmässiga risken gäller å ena sidan prisutveckling och andra villkor från kreditgivare och leverantörer, framför allt gäller men det avsättningsvillkoren för företagens produkter i detta fall bostä- der för uthyrning.

Beslut om bostadsföretagande är framför allt förenat med långsiktiga marknadsmässiga risker. Detta gäller särskilt företagandet om begränsas till en liten marknad omfattar kommun eller som en en mindre del av en kommun. I detta fall stegras den marknadsmässiga risken med en växande marknadsandel. Risken sammanhänger framför allt med att bostäder binder mycket kapital, att nyttan bostäder av flyter in långsamt och fördelas över minst ett kvartssekel och att bostäder inte har någon alternativ användning annat än på den plats de uppförts. Bostadsföretagande är med andra ord förenat med betydande marknadsmässiga risker och beslut investeringar i om bostadskapital kräver därför grundlig och seriös långsiktig en marknadsanalys före beslut. Kommunala bostadsföretag som exempelvis fattat beslut bostadsinvesteringar trots tidvis eller om nya en långvarig negativ befolkningsutveckling i kommunen eller dess grannskap har i nonnalfallet tagit betydande marknadsrisk. I been en dömning marknadens risk måste naturligtvis också ingå analys av en av konjunktur- och strukturekonomiska förändringar kan leda till som mer långvariga försämringar i hushållens disponibla inkomster och betalningsförmåga för boende.

Slutligen finns, som sagts, en risk för att de institutionella reglerna för företagandet kan ändras genom politiska beslut. Det finns många regelsystem för företagande kan ändras inte bara skatteregler. som - För företag vars verksamhet bygger på statliga villkor särskilda om ekonomiska bidrag eller stöd är risken för regelförändringar vanligen större. Problemet är att risker för institutionella förändringar ofta är svåra att förutse för företagen.

Sedan början av nittiotalet har spelreglerna och de ekonomiska villkoren för kommunala bostadsföretag förändrats kraftigt. Detta har skett samtidigt som de ekonomiska villkoren för hushållen försämrats både på ett mer djupgående och långvarigt sätt än vad tidigare - som någonsin gällt under efterkrigstiden. l många kommuner har därtill en mer långvarig minskning befolkningen fortgått. av

-75-

Man kan naturligtvis hävda att bostadsföretagen tidigare d v s framför allt under åttiotalet borde ha kalkylerat med en sammansatt risk att de statliga villkoren för kommunala bostadsföretag kunde försämras kraftigt samtidigt marknaden också kunde försämras som på ett djupgående sätt. Problemet är emellertid inte bara att detta var svårförutsebar sammansatt risk. en

Förändringarna iden statliga bostadspolitiken under nittiotalet har därtill visat sig förstärka nedgången på fastighetsmarknaden med betydande negativa effekter på värdet av bostadsföretagens tillgångar. Företagens riskkapital, anpassats till statens tidigare som mycket låga krav på kapitaltäclcning i kommunala bostadsföretag, har i stora delar landet inte dimensionerats för de uppkomna villkoren. av Likaväl är naturligtvis företagen och ägarna primärt ansvariga för sina tidigare kapitalbeslut och att man i flera fall missbedömt marknadsrisken eller tagit kalkylerad stor marknadsrisk. en

Med denna bakgrund är frågan hur skall avgränsa en population man kommunala bostadsföretag, vars ekonomiska villkor med stor av sannolikhet kan bli övermäktiga företagens och ägarnas ekonomiska möjligheter.

För det första bör avgränsa de kommuner som präglas av svaga man bostadsmarknader under nittiotalet. I huvudutredningen har tre samtidiga kriterier på svaga bostadsmarknader införts. Det gäller kommuner under nittiotalet haft en minskande befolkning, över som tio procents arbetslöshet januari 1997 och större än fem procents real minskning ihushållens löneinkomster under perioden 1990 till 1995. Tillsammans omfattar denna grupp knappt hundra kommuner befolkning på 1,5 miljoner invånare. I dessa kommuner med en total finns det drygt 130000 lägenheter hos kommunala bostadsföretag, genomsnittliga vakansgrad under de tre senaste åren överstigit vars 10 procent. Men långt ifrån alla dessa drygt hundra kommunala bostadsföretag tillhör population med latent övermäktiga ekonoen miska problem.

För att avgränsa sådan grupp krävs också något företagsekoen nomiskt kriterium eller nyckeltal. Som ett lämpligt sådant har ett mått på sammansättningen och tillståndet i företagens balansräkningar använts. Det gäller framför allt att fånga de företag som kan upp ha för hög skuldsättning med för stora finansiella kostnader anses en

-77-

och där belåningsnivån med stor sannolikhet överstiger ett schablonmässigt bestämt marknadsvärde på pantsatta fastigheter.

En utvärdering visar att gruppen bör omfatta de företag som har ett schablonmässigt beräknat negativt substansvärde 1996. Det senare har beräknats som summan av anläggningskapitalets marknadsvärde och eget kapital reducerat med anläggningarnas bokförda värden. Totalt sett ilandet finns det 180 kommunala bostadsföretag som på detta sätt har negativa substansvärden.

Medianföretaget bland dessa har ett substansvärde motsvarande minus 1200 kronor per kvadratmeter. Det bör betonas att negativa substansvärden som regel är en funktion av såväl låga marknadsvärden på pantsatta kapital, ett starkt begränsat ägarkapital och höga bokförda värden. Av dessa cirka 180 företag verkar drygt hundra företag dock inte på marknader som är svaga enligt ovanstående beskrivning.

Med denna indelning finns det således fyra grupper av företag enligt nedanstående bild. Populationen av företag med latenta och växande ekonomiska problem ligger i "sydväst" 3. Det finns säkerligen också en del latenta problem i sydöstgruppen 2, men marknadsvillkoren är i normalfallet avsevärt bättre i detta fall.

Positiva substansvärden

Antal kommuner 27 Antal kommuner 82 Total befolkning 0,5 milj Total befolkning 1996 4,9 milj Befolkningsutveck- Befolkningsutveckling ling 1980-96 -5 % 1980-96 +8 % Vakansgrad 1994-96 9 % Vakansgrad 1994-96 4 % Substansvärde/kvm 96 500 kr Substansvärde/kvm 870 kr

Starka Svaga marknader marknader i 2. Antal kommuner 72 Antal kommuner 89 Total befolkning 1 milj Total befolkning 1996 2,1 milj

Negativa substansvärden

Omfattning och egenskaper

Totalt sett finns det drygt 70 kommuner med svaga bostadsmarknader och där samtidigt de kommunala bostadsföretagen har

negativa substansvärden. Denna grupp kallas fortsättningsvis

problemgrupp. Totalt sett omfattar denna kommungrupp drygt l miljoner invånare och mellan 1990 och 1996 minskade befolkningen i dessa kommuner med drygt tre procent. I ett längre perspektiv som omfattar 1980 till 1996 har befolkningen i dessa kommuner minskat med procent. Utvecklingen under nittiotalet är således en sex fortsättning långsiktig nedgång. Arbetslösheten uppgår till av en mer drygt 14 procent januari 1997.

minskat med l samma grupp har hushållens totala reala löneinkomster nära 10 procent under perioden 1990 till 1995. Till bilden hör också att hushållen iflerfamiljshus i dessa kommuner är starkt beroende av skatteñnansierade inkomster. Detta gäller inkomster från socialförsäkringar, direkta transfereringar och löneinkomster från anställning istat och kommuner. I dessa kommuner är hushållens skattefinansierade inkomster drygt två gånger större än löneinkomstema från företag. Det är således frågan om kommuner där företagssektom är liten och där företagens lönebetalningsfönnåga minskat kraftigt under nittiotalet.

I denna aktuella kommungruppen har de kommunala bostadsföretagen tillsammans nästan 85 000 lägenheter och marknadsandelen samtliga bostäder i flerfamiljshus är drygt 50 procent. Under av treårsperioden 1994 till 1996 har de kommunala bostadsföretagen i dessa kommuner haft en genomsnittlig vakansgrad på nästan procent.

I företag uppgår hyresnivån i januari 1997 till 660 kronor per samma kvadratmeter, vilket är obetydligt under medianvärdet bland alla kommunala bostadsföretag i landet. Mellan januari 1990 och januari 1997

har den genomsnittliga nominella hyresnivån i dessa företag ökat

med 72 procent, vilket också motsvarar mediantillväxten bland alla kommunala bostadsföretag i landet. Som jämförelse kan nämnas att hyresnivån per kvadratmeter i dessa kommuner också ligger kraftigt över den totala bostadsutgiften per kvadratmeter i småhus drygt 60 procent.

De kommunala bostadsföretagen i denna grupp präglas av en mycket låg synlig soliditet och tar man hänsyn till bostadsbeståndens marknadsvärden har företagen en negativ Soliditet på närmare 60 procent. Det senare är en direkt återspegling av att företagens balansräkningar har negativa substansvärden i genomsnitt minus 1360 kronor per kvadratmeter.

På följande sida visas en schematisk bild av den geografiska strukturen av kommuner med svaga bostadsmarknader och kommunala bostadsföretag med negativa substansvärden. Den regionala strukturen är tydlig.

-g0-

Svaga marknader och problemföretag

Källa: Catella, SABO, Specialbearbetning SCB statistik av

-81-

Sammanfattningsvis gäller följ ande för kommuner och bostadsföretag i den avgränsade problemgruppen. 0 En tiondel av landets befolkning. 0 En tiondel av landets utbud av hyresrätter ikommunala bostadsföretag. 0 En fortgående långsiktig befolkningsminskning. 0 Låg tillgänglighet i landets kommunikationssystem. 0 En mycket låg andel högutbildade. 0 Nästan femtio procents högre arbetslöshet än i landet i genomsnitt. 0 Liten och svag företagssektor. 0 Landets sämsta löneutveckling under nittiotalet. 0 Hushållsinkomster starkt beroende socialförsäkringar och diav rekta transferexingar. 0 En varaktigt hög vakansgrad hos kommunala bostadsföretag. En allmän hyresutveckling och hyresnivå som i landet i övrigt. 0 Delvis svår konkurrens med boende i småhus. 0 0 Kommunala bostadsföretag med balansräkningar som kräver rekonstruktion samt resultaträkningar med höga och växande finansiella kostnader. I följande tabell sammanfattas egenskaperna i den aktuella gruppen.

Omfattning och egenskaper. Kommuner med svaga bostadsmarknader gi kommunala bostadsföretag med negativa

"""

ÃÃQHÃgZÃhEtZFFkZQQEIQLEOStadÃrE-Eá; E4366

Vakansgrad i kommunala bostadsföretag 1994-96 10,8 Kommunala bostadsföretags marknadsandel av 54 % flerfamiljshus

""""

ñ§r§ TEOLLÃÃaTza-ilâadsrøreâgfa; §93 "sååå/Zäll"

Hyresutveckling 1990-97 72 % Hyra per kvm i procent av boutgift i småhus per 165 % kvm

""""""""""""

-4.-§3/r1l-ig-sohlite:t-1-99-5 ESS/I

Källa: SCB, AMS, SABO och Catella Information och Analys

Nästan vart tredje företag

För ingående analysera och utvärdera existensvillkoren för att mer kommunala bostadsföretag med förväntade problem har årsredovisningsdata för 1996 samlats in. Ambitionen har varit att skapa ett stort och representativt urval bland alla de drygt 70 företag som domineras av svaga marknader och som har undervärden i sina balansräkningar.

Insamlingen har fått ske på kort tid och med hänsyn till att många kommunala bostadsföretag ännu inte färdigställt sina årsredovisningar för 1996. Därtill skall det betonas att flera av årsredovisningarna inte är fastställda. Insamlingen avslutades 15 april och omfattade då drygt 30 företag. Av dessa har drygt tio uteslutits eftersom de vid närmare granskning visade sig vara ofullständiga eller inte representativa. Totalt sett finns således ett urval av tjugo företag bland de drygt 70 som kan anses ingå i populationen av problemföretag d v s urvalet utgör 28 procent. - Granskning och utvärdering talar för att urvalet är väl representativt för hela populationen. Som tidigare betonats, kan man naturligtvis inte utesluta att det finns flera företag med en snarlik problembild bland de företag som inte ingår i populationen. Slutsatser från urvalet avseende populationen kan därför vara en underskattning av problembildens omfattning. Däremot är säkerligen slutsatser om nyckeltal och andra egenskaper rättvisande. På följande schematiska karta illustreras den geografiska fördelningen företagen i urvalet. av Medelföretaget i urvalet har:

0 Drygt l 000 lägenheter

0 Drygt 65 000 kvadratmeter bostadsyta

0 Drygt 11 000 kvadratmeter lokalyta

0 Ett totalt kapital på 310 miljoner kronor

0 Ett eget kapital på 20 miljoner kronor

0 Bokförda anläggningstillgångar på 295 miljoner kronor

0 Fastighetstaxeringsvärden på 180 miljoner kronor

Långsiktiga skulder på 280 miljoner kronor 14 procent outhyrda lägenheter 1996 Resultat före räntebidrag minus 150 kronor per kvadratmeter Räntebidrag per kvadratmeter 145 kronor Cirka hälften av företagen har under 1996 fått någon form av villkorligt eller ovillkorligt aktieägartillskott

Urval bland svaga marknader och problemfáretag Population Källa: Catella, SABO, Specialbearbetrling av SCB statistik

Jämförelse med MKB

För att närmare utvärdera urvalet kan företagen först uppfattas som en hel grupp, vars resultat och balansräkningar summeras och jämförs med ett riktmärke. Totalt sett har urvalet av företag 21700 lägenheter och en totalyta på drygt 1,5 miljoner kvadratmeter l,547. Skall således helhet jämföras med något annat företag gruppen som är det frågan om något av de största kommunala bostadsföretagen i landet d något företagen i Stockholm, Göteborg och Malmö. - v s av

Stockholmsföretagen verkar helt marknad och är inte en annan lämpliga att jämföra med. Samma gäller delvis också bostadsföretagen i Göteborg, som numera dessutom ingår i en större koncem. Däremot kan MKB i Malmö ett lämpligt företag för jämförelse. vara

Malmö utgör visserligen kämkommunen i en storstadsregion, men Malmös bostadsmarknad har, som flertalet av de svaga bostadsmarknademai landet, präglats av en hög arbetslöshet och svag inkomstutveckling under nittiotalet. Till bilden hör vidare att MKB under nittiotalet omvandlats från ett krisdrabbat företag till en kostnadseffektiv organisation. Företaget har på många sätt påvisat en betydande anpassbarhet och har i flera avseenden utvecklat och etablerat nya lösningar. MKB är därför en intressant jämförelsenonn i många avseenden. Företaget har knappt 19 000 lägenheter och en totalyta på 1,4 miljoner kvadratmeter. I storlekshänseende är således MKB jämförbart med urvalet av problemföretag.

De största och mest avgörande skillnaderna ligger i befolkningstillväxten. Malmös befolkning har vuxit med 6 procent under nittiotalet, medan motsvarande värde för urvalet är negativt och nästan 10 procentenhet lägre. Härav följer att vakansgraden hos urvalet är tre gånger större än hos MKB.

En avgörande skillnad är att MKB har en mycket lägre markannan nadsandel flerfamiljshusmarknaden 17 procent än vad som av - gäller för problemgruppen som har 50 procents marknadsandel och därtill betydande konkurrens med boende i småhus. Generellt sett en har således MKB betydligt mindre marknadsrisk. Malmö omfattas också expansiv storstadsregion. VDs förord till MKBs årsredoav en visning inleds med följ

"Optimismen har återvänt till Malmö. Efter två årtionden

präglade av utflyttning och ekonomisk kris klara syns nu tendenser till förbättringar. Stora satsningar på infrastrukturprojekt och utbildning väntas leda till ett lyft för hela regionen de närmaste åren."

Ett framtidsscenario for kommuner med bostadsmarknader svaga präglas av andra förtecken. Det mest sannolika är fortsatt befolken ningsminskning med 2 till 4 procent fram till 2000.

I följande tabell redovisas först en allmän översikt marknadsav villkoren för MKB och urvalet problemföretag. Trots skillnaderna i av marknadsvillkor är, som framgår, den allmänna hyresnivån praktiskt taget lika.

Jämförelse av marknadsvillkoren mellan MKB och

urvalet av 20 problemföretag

Egenskap MKB Urval av problemüiretag

bostadsföretag Marknadsandel 17 % 48 % av flerfamiljshuslägenheter Vakansgrad i kommunala 3,6 l 1,3 bostadsföretag 1994-96 Hyra i kommunala bostadsföretag jan 670 kr 660 kr 1996 per kvadratmeter bostadsyta Hyrestillväxt jan 1990 -jan 1997 +80 % +65 %

Källa: SCB, AMS, SABO

gg

Med denna allmänna översikt som bakgrund kan man först jämföra MKBs och urvalets resultaträkningar för 1996. Det finns summan av flera påtagliga likheter. Rörelseintäktema i MKB är knappt 100 miljoner mindre, skillnaden i intäkter per kvadratmeter är mycket men marginella i MKB 652 kronor per kvadratmeter och i urvalet 651 kronor kvadratmeter. Problemföretagen på svaga marknader per lyckas således trots hög vakansgrad få lika stor intäkt per en en kvadratmeter MKB. En förklaring till detta är att urvalet av som problemföretag har fyra gånger högre övriga intäkter än MKB 46 miljoner jämfört med 12 miljoner kronor. En annan förklaring är att problemföretagen har betydligt högre hyresnivå för lokaler än en MKB -mellan 30 och 40 procent högre. Totalt har urvalet av problemföretag nettointäkt av lokaler på 200 miljoner kronor, en medan MKB har cirka 100 miljoner.

Skillnaderna i totala rörelsekostnader är bara 30 miljoner kronor. MKBs totala rörelsekostnader motsvarar 430 kronor per kvadratmeter, medan urvalet har 375 kronor. De senare har således knappt 15

procent lägre rörelsekostnader än MKB. En del av denna skillnad

beror på fastighetsskatten MKB har 35 kronor per kvadratmeter i fastighetsskatt medan företagen i urvalet har knappt 20 kronor. Problemföretagen håller således väsentligt lägre kostnadsnivå i en sin rörelse. Det kan finnas flera förklaringar till detta både underhåll - :h servicegrad kan lägre än i MKB har ett äldre fastighetsc vara som bestånd.

Generellt sett har således urvalet av problemföretag ett relativt bra resultat före avskrivningar 275 kronor per kvadratmeter jämfört med - 220 kronor i MKB. Huvudförklaringen till detta är att kommunala bostadsföretag på och perifera marknader i princip håller lika svaga höga hyror MKB och att rörelsekostnadema är lägre än i MKB. som Så här långt i resultaträkningen finns det således inget särskilt allvarligt bland kommunala bostadsföretag iproblemgruppen jämfört med MKB. Samma gäller efter hänsyn till avskrivningar, som i detta fall inte skiljer sig särskilt mycket.

Jämförelse mellan resultaträkning för urvalet och

MKB 1996

lntäkt/kostnad Urval av MKB problemföretag + Totala rörelseintäkter l 007 milj 929 milj

Rörelsens kostnader -581 -613 - Resultat före avskrivningar 426 316

Avskrivningar -103 -87 - Resultat efter avskrivningar 3B 229

Finansiella kostnader -550 -234 - """ Å

"IT"

:izâsiiáliaiåáláiåârâê 427

+ Räntebidrag +223 +98 " __ "JJ"-

"iQQuÃtZCeBZÃi-;Ãrlieiá- 4

Källa: Årsredovisningar.

Totalt sett har MKB nästan 60 procent lägre finansiella kostnader. Räknat per kvadratmeter uppgår MKBs finansiella kostnader till 165 kronor, medan problemföretagens motsvarande kostnader uppgår till 355 kronor d v s de senare är drygt dubbelt så stora. - Konsekvensen av problemföretagens mycket höga finansiella

kostnader blir att resultatet före räntebidrag blir kraftigt negativt

minus 230 miljoner kronor jämfört med minus 5 miljoner kronor för MKB.

Slutligen kommer räntebidragen in och tillför drygt 220 miljoner kronor i urvalsföretagens resultat och knappt 100 miljoner kronor till MKB. Efter finansnetto får därför MKB ett positivt resultat på nära 100 miljoner kronor och problemföretagen minus 4 miljoner kronor.

Resultaträkningama uttryckta kvadratmeter sammanfattas i följanper de tabell.

- .I .i

Resultat före-a:Isk:ivnin_gar__ 276 222

Avskrivningar -67 -61 -

Resultat efter avskrivningar 209 161

Finansiella kostnader -356 -164 i

Som framgår av ovanstående tabell är urvalet problemföretag helt av beroende av räntebidrag for att nå ett positivt slutresultat. Dessa företag har drygt dubbelt så stora räntebidrag kvadratmeter per som MKB. Framtidsvillkoren blir därför dramatiskt olika.

För MKBs del kan man möta avvecklingen av räntebidragen med små intäktshöjningar och/eller kostnadsjusteringar och ändå nå ett nollresultat då räntebidragen helt avvecklats strax efter år 2000.

För problemföretagen kräver avveckling av räntebidragen stora intäktsforbättringar och/eller kostnadsreduktioner. Skall nå ett man nollresultat utan räntebidrag och möta detta med enbart hyres-

höjningar måste den reala hyresnivån per kvadratmeter ökas med 22

procent 144/651 de närmaste fem åren. Med de marknadsvillkor som gäller for dessa företag är detta omöjligt.

Skulle hyresnivån höjas med 20 procent betyder detta naturligtvis inte bara att vakansgradema kommer att stiga. Det medför att boendekostnaderna för de hushåll hyr hos företagen kommer att som stiga till mellan 35 och 40 procent av hushållens disponibla in-

komster. Den reala hyresnivån på dessa marknader skulle då komma att ligga vid 800 kronor per kvadratmeter d i nivå med målsatta - v s hyresnivåer för nyproduktion enligt Byggkostnadsdelegationens direktiv. Detta betyder dessutom att hyresnivåerna på marksvaga nader troligen kommer att ligga över vad kan gälla i storstadssom regionerna, vilket är orimligt.

Enbart hyreshöjningar är en omöjlig utväg för problemföretag i svaga marknader för att klara avveckling räntebidragen. Marknadsav villkoren för dessa företag talar för att den reala hyresnivån snarare bör sänkas. Utgår från att de aktuella företagen trots allt kan man hålla en realt oförändrad hyresnivå återstår att sänka kostnaderna.

Räntebidragen motsvarar 40 procent rörelsekostnadema och lika av mycket av de finansiella kostnaderna. De kan möjligen sänkas senare med 10 procent itakt med att lånen omsätts, detta är inte självmen klart. Det beror på att kreditmarknadens iiskpremier för de aktuella företagens krediter kan stiga.

Härmed återstår att sänka drift- och underhållskostnadema med 30 procent d v s till cirka 260 kronor per kvadratmeter inklusive fas- tighetsskatt och 240 kronor exklusive fastighetsskatt. Detta är inte helt omöjligt men det betyder kraftig sänkning service- och en av underhållsgraden, en omfattande överföring till självförvaltning bland hushållen, hård kosmadsrationalisering i bostadsföretagen, konsekvent upphandling ikonkurrens, omförhandling och sänkning av VA-taxor och andra kommunala avgifter och en hård kostnadskontroll.

Som framgått ligger huvudförklaringen till skillnaderna i existensvillkor mellan MKB och urvalet problemföretag i de finanav senares siella kostnader. För att förstå skillnaden måste jämföra man balansräkningarna. Börjar med tillgångssidan visar det sig man framför allt att MKBs anläggningstillgångar är mycket lägre.

Räknat kvadratmeter har MKB bokförda anläggningstillgångar på per knappt 2500 kronor. I de jämförda företagen är motsvarande drygt 3 800 kronor kvadratmeter. Om detta skulle återspegla verkliga per marknadsvärden betyder detta att problemurvalets bostadsbestånd skulle drygt 50 procent värt än MKBs, vilket naturligtvis vara mer inte är sant även om problemföretagen har ett bestånd. Likaväl yngre "dras" problemurvalets företag med krav på att förränta ett bokfört

anläggningskapital är över 2 miljarder större än MKBs, vilket som naturligtvis är orimlig belastning för företag som verkar på lokala en marknader med helt andra villkor och negativa framtidsutsikter.

Strukturen av tillgångar 1996

Totalt Per kvadratmeter Tillgångar Urval MKB Urval MKB

Källa: Årsredovisningar

Skillnader i villkor framträder tydligast jämför balansräkningom man skuldsida jämför nedanstående tabell. De korta skulderna är arnas jämbördiga vilket verkar helt rimligt.

Däremot har urvalet krisföretag, som grupp, en 150 procent större av långsiktig skuldbörda över 3 miljarder kronor. Räknat per kvadrat- meter har MKB 1580 kronor i långa skulder, medan motsvarande värde bland problemforetagen är 3 600 kronor. Huvudförklaringen till

MKBs lägre långa skulder och normala villkor ligger dels i att

företaget helhet binder ett mindre totalt kapital mindre som anläggningstillgångar dels att MKB har ett större eget kapital. -

Konsekvenserna detta blir att problemgruppens resultaträkning av belastas med över 100 procent större finansiella kostnader än MKB. I ett längre perspektiv är detta naturligtvis ohållbart på marknader som krymper.

Skuldstrukturen 1996

Totalt Per kvadratmeter Skulder Urval MKB Urval MKB Korta skulder 270 milj 260 milj 170 kr 180 kr Långa skulder 5 580 2 250 3 610kr l 580 kr Eget kapital 390 l 040 250 kr 730 kr Totalt kapital 6 240 3 550 4 030 kr 2 490 kr

Källa: Årsredovisningar 1996

Grundproblemet liggeri att problemföretag i svaga marknader har ett för stort anläggningskapital i sina balansräkningar i förhållande till invånarnas betalningsfönnåga och betalningsvilja för boende i dessa företags bostäder. Detta direkt konsekvens historiskt fattade är en av beslut, som med dagens och framtidens villkor för kommunala bostadsföretag i dessa marknader, var felaktiga.

Avvecklas räntebidragen som planerat kan de aktuella problemföretagen mycket väl fungera vidare utan några särskilda problem de om fick samma finansiella kostnader per kvadratmeter som MKB. De skulle då till och med utan varken hyreshöjningar eller hårdhänta sänkningar av service och underhåll ge en betryggande lönsamhet. Problemet är att de aktuella företagen då skulle behöva skriva ned sina anläggningstillgångar med cirka 40 procent motsvarande cirka - 2,5 miljarder bland företagen i urvalet. Detta kräver samtidigt att skuldsidan sänks imotsvarande grad med omfattande och orimliga kapitalkonsekvenser för ägarna.

Slutsatser om jämförelse med MKB

Urvalet av problemföretag är som grupp iflera avseenden jämförbart med MKB. De mest avgörande skillnaderna är att MKB har mindre en marknadsandel på en betydligt större bostadsmarknad med positiva framtidsutsikter.

När det gäller företagens rörelse är problemföretagens och MKBs prestationsfönnåga ungefär likvärdiga, vilket måste ett bra ses som betyg för problemföretagen. Detta utesluter naturligtvis inte att problemföretagen kan bli bättre, möjligheterna att öka intäkterna men

idessa företag är mycket begränsade både för bostäder och lokaler. Skall de få ett bättre rörelseresultat före finansiella kostnader är det frågan att sänka drift- och underhållskostnadema. om

Den helt avgörande skillnaden iföretagens existensvillkor, vid sidan marknadsvillkoren, ligger i de finansiella kostnaderna är drygt av som

100 procent större per kvadratmeter i urvalet av problemföretag än i

MKB. Kan inte problemföretagen förbättra sitt resultat i övrigt måste de finansiella kostnaderna reduceras med 150 kronor per kvadratmeter då räntebidragen avvecklats. Totalt sett betyder detta for urvalet problemföretag, drygt 200 miljoner kronor. av som grupp, För hela populationen problemföretag som tillsammans har av 84 000 lägenheter, motsvarar detta 800 miljoner kronor.

Huvudförklaringen till problemföretagens aktuella och växande finansiella problem liggeri har balansräkningar med för stora att man anläggningstillgångar och därtill anpassade långsiktiga skulder, som i allmänhet överstiger pantsatta fastigheters marknadsvärden. Huvudförklaringen till detta är att företagen fattat investeringsbeslut, visat sig felaktiga med hänsyn till marknadsvillkoren och den som statliga bostadspolitiken.

Jämfört med MKB har urvalet av problemföretag anläggningstillgångar är mellan l 300 och 1400 kronor per kvadratmeter för som stora. De långa skulderna är för höga i motsvarande grad.

Totalt sett betyder detta att urvalet problemföretag har anläggav ningstillgångar och skulder som är cirka 2 miljarder for stora. För hela populationen problemföretag talar detta för att dessa företags av anläggningstillgångar och skulder är mellan 7 och 8 miljarder för höga jämfört med MKBs villkor.

Nu kan naturligtvis hävda att MKB är ett för ambitiöst eHer på man annat sätt missvisande riktmärke för utvärdering av problemföretagen, vi tror inte det framför allt inte det i ett men - om man ser längre perspektiv.

Det finns tydlig regionalekonomisk dimension i existensvillkoren en for kommunala bostadsföretag. Omfattningen företag med mer av eller mindre akuta problem är starkt koncentrerad till regioner med dåliga och bekymmersamma utvecklingsvillkor i många avseenden. Företagens bostadsbestånd är i flera fall feldimensionerat och hyresnivåerna ärför höga i förhållande till hushållens nutida och sannolikt

också framtida betalningsfönnåga och betalningsvilja för flerfamiljsboende i dessa regioner.

Det verkar rimligt att utvärdera under vilka villkor kommunala bostadsföretag i dessa regioner kan existera vidare utan att hålla högre hyror än ien storstadsregion. Det finns inget som direkt talar för att problemföretagen skall kunna bemästra sina framtidsproblem på svaga marknader med mycket sämre företagsekonomiska grundvillkor än vad som MKB har i dag.

Heterogen grupp

Både populationen och urvalet av problemföretag är heterogen i flera avseenden. Detta kan belysas med några uppgifter de utvalda om företagen.

Marknader

0 Samtliga företag har haft en negativ befolkningsutveckling på sin lokala marknad under nittiotalet. Sedan 1980 har drygt vart tredje företag haft en befolkning som minskat med över åtta procent.

0 Ungefär en tredjedel företagen har lokala marknader där arbetsav lösheten i januari 1997 översteg 15 procent. Resten av föregagen verkar på marknaden där arbetslösheten ligger mellan 10 och 15 procent.

0 Cirka hälften företagen har marknader där den aktuella av boendeutgiften per kvadratmeter i småhus är mindre än 50 procent av hyran per kvadratmeter i kommunala bostadsföretag.

0 Knappt hälften av företagen har hyresnivåer i Januari 1997 som ligger över 680 kronor kvadratmeter. Den andra hälften ligger per mellan 560 och 680 kronor.

Resultaträkningar

0 40 procent av företagen har ett negativt resultat före räntebidrag per kvadratmeter som är större än 150 kronor. Resten ligger mellan 40 och 150 kronor.

-96- .

För att nå nollresultat, då räntebidragen avvecklats, måste hälften 0 företagen höja de reala hyrorna med än 25 procent och i av mer några fall upp mot 40 procent.

Balansräkningar

Långa skulder överstiger fastighetemas taxeringsvärden med mer 0 än 50 procent i två tredjedelar av föregagen.

Bokförda värden kvadratmeter överstiger 3 000 kronor i två 0 per tredjedelar företagen. Det finns också exempel på företag vars av bokförda värden kvadratmeter överstiger 5 000 kronor. I detta per fall är långa skulder tre gånger större än taxeringsvärdet.

20 procent företagen har substansvärden som är mindre än 0 av minus 2 000 kronor kvadratmeter. 40 procent ligger i intervallet per 0 till minus l 000 kronor per kvadratmeter.

Med dessa uppgifter är det uppenbart att det finns del betydande en skillnader mellan urvalet problemföretag, vilket säkerligen också av återspeglar förhållandena ihela mängden av problemföretag. Detta medför rimligen att hela problembilden inte kommer att visa sig med gång. Den kommer att tillväxa i takt med att marknaderna fören sämras, råntebidragen avvecklas och ägamas möjligheter att tillskjuta kapital holkas ur.

Möjliga lösningar

I grunden finns det två principiellt olika lösningar. Den tar sikte ena på företagens resultaträkningar och den andra på balansräkningama. Problemet är att enbart möjliga åtgärder för att höja intäkter och sänka rörelsekostnader ifleitalet fall inte räcker. Med sådana åtgärder kan möjligen skjuta behovet grundläggande insatser. I de man upp av mer flesta fallen krävs att företagens finansiella kostnader reduceras, vilket innebär att skulder och bokförda värden sänks t ex i takt med att räntebidragen avvecklas.

Statens offentliga utredningar 1997

Kronologisk förteckning

Den nya gymnasieskolan steg for steg. U. b Följdlagstiftning till miljöbalken. M. . - . lnkomstskattelag,del l-III. Fi. Att lära övergränser. En studie av OECD:s . a. Fastighetsdataregister. Ju. förvaltningspolitiskasamarbete.Fi. . Förbättradmiljöinforrnation.M. 34, Övervakning av miljön. M. . Aktivt lönebidrag.Ett effektivare stödför 35. Ny kurs i trafikpolitiken bilagor. K. + . arbetshandikappade. A. 36. Bekämpande penningtvätt.Fi. av

Länsstyrelsemas roll itrañk- och fordonsfrågor. K. 37 Ett teknisktforskningsinstitutiGöteborg.U. . . Byråkratini backspegeln.Femtioår av förändring 38. Myndighetellermarknad. . sex forvaltningsområden.Fi. Statsforvaltningens olika verksamhetsfonner.Fi.

Röster om barnsochungdomarspsykiskahälsa. 39. Integritet Offentlighet Informationsteknik.Ju. . Flexibel förvalming.Förändringochverksam- 40. Ungaoch arbete.In. . hetsanpassning statsförvaltningens av 41. Statenochtrossamfunden

struktur. Fi. Rättsligreglering

Ansvaretför valutapolitiken.Fi. Grundlag . - Skatter,miljö ochsysselsättning.Fi. Lag om trossamfund . - IT-problem inför ZOOO-skiftet. Referatoch Lag om Svenskakyrkan.Ku. . slutsatserfrån en hearinganordnad av 42. Statenochtrossamfunden

IT-kommissionenden 18 december. Begravningsverksamheten. Ku.

IT-kommissionens rapport 1/97.K. J Statenoch trossamfunden J. Regionpolitikför helaSverige.N. Denkulturhistorisktvärdefullakyrkliga egendomen . IT kulturenstjänst.Ku. i och dekyrkliga arkiven.Ku. . Det svårasamspelet.Resultatstymingens framväxt 44. Staten ochtrossamfunden . och problematik.Fi. Svenskakyrkanspersonal.Ku.

Att utvecklaindustriforskningsinstituten. N. 45. Statenoch trossamfunden . Skatter,tjänsteroch sysselsättning. Stöd,skatteroch finansiering. Ku. . + Bilagor. Fi. 46. Statenoch trossamfunden

Granskning av granskning. Statligmedverkanvid avgiftsbetalning.Ku. . Denstatligarevisioneni SverigeochDanmark.Fi. 47. Statenoch trossamfunden

Bättreinformation om konsumentpriser. ln. Den kyrkliga egendomen. Ku. . Konkurrenslagen1993-1996. N. 48. Arbetsgivarpolitik i staten. . Växa i lärande.Förslagtill läroplan for barn och För kompetens09hresultat.Fi. . unga 6-16 år. U. 49. Grundlagsskydd för nya medier.Ju.

Aktiebolagetskapital.Ju. 50. Alternativa utvecklingsvägar EUzs för . Digital demokr@ti. Ett seminarium om Teknik, gemensamma jordbrukspolitik.Jo. . demokratiochdelaktighetden8 november1996 5 Brister i omsorg . anordnat av Folkomröstningsutredningen, IT- en fråga om bemötande av äldre. kommissionenoch Kommunikationsforsknings- 52.Omsorg medkunskap och inlevelse

beredningen.IT-kommissionens rapport 2/97. K. en fråga bemötande av äldre. - om Välfärd i verkligheten Pengarräckerinte. Avskaffa reklamskanen Fi. . - . Svensk mat- EU-fat. Jo. 54. Ministem ochmakten. . EUzsjordbrukspolitikoch denglobalalivsmedels- Hur fungerar ministerstyre i praktiken Fi. . forsörjningen.Jo. 55. Statenoch trossamfunden. Sammanfattningama av

.Kontroll ReavinstVärdepapper.Fi. förslagenfrånde statliga utredningama. Ku.

I demokratinstjänst.Statstjänstemannens roll och 56. Folket som rådgivareochbeslutsfattare. . vårt offentliga etos. Fi. + Bilaga och l Ju.

Barnpomograñfrågan. 57. l medborgarnas tjänst. . lnnehavskriminalisering m.m. Ju. En samladförvaltningspolitikfor staten. Fi.

Europaoch staten. Europeiseringens betydelsefor 58. Personaluthyrning. A. . svenskstatsförvaltning.Fi. 59. SvenskhemmetVoksenåsens forvaltningsform.Ku.

Kristallkulan tretton röster om framtiden. 60. Betal-TV inom SverigesTelevision. Ku. . - IT-kommissionens rapport 3/97. K.

1997 Statens offentliga utredningar

Kronologisk förteckning

6l Att växa blandbetongochkojor. . Ett delbetänkande om barnsoch ungdomars uppväxtvillkor i storstädemasutsatta områdenfrån Storstadskommitten. 62. Rosor av betong. En antologitill delbetänkandetAtt växa bland betong ochkojor från Storstadskommittén. 63. Sverige infor epokskiftet. IT-kommissionens rapport 5/97.K. 64. Samhall.En arbetsmarknadspolitisk åtgärd + Bilagedel.A 65. Polisens register. Ju. 66. Statsskuldspolitiken. Fi. 67. Återkallelse uppehållstillstånd.UD. av 68. Grannlands-TVi kabelnät. Ku. 69. Besparingari stort och smått. U. 70. Totalförsvaret och frivilligorganisationema uppdrag,stödoch ersättning.Fö. - 7 Politik för unga. . + st 2 bilagor. ln. 72. En lag om socialforsäkringar. 73. Infor en svenskpolicy om säker elektronisk kommunikation. Referatfrån ett seminarium anordnatav IT-kommissionen, Närings-och handelsdepartementet och SEIS den ll december 1996. IT-kommissionens rapport 6/97. K. 74. EUzs jordbrukspolitik, miljön och regional utveckling.Jo. 75. Bosättningsbegreppet. Skatterättsligareglerfor fysiskapersoner. Fi. 76. Invandrarei vård och omsorg en fråga om bemötande av äldre. - 77. Uppföljning av inkomstskattelagen. Fi. 78. Medelsförvaltningi kommuner och landsting. ln. 79. Försäkringsmäklare. En lagöversyn av Försäkringsmäklarutredningen. Fi. 80. Reformeradstabsorganisation. Fi. 81. Allmännyttiga bostadsforetag. + Bilaga.ln.

1997 Statens offentliga utredningar

Systematisk förteckning

Justitiedepartementet Sverige inför epokskiftet.

lT-kommissionensrapport 5/97. 63 Fastighetsdataregister. 3 lnför en svenskpolicy om säker elektronisk Aktiebolagets kapital.22 kommunikation. Referatfrån en seminariumanordnat av Bampomografifrågan. lT-kommissionen, Närings-och handelsdepartementet lnnehavskriminaliseringm.m. 29 1996. ochSEIS den december Integritet Offentlighet Informationsteknik.39 IT-kommissionensrapport 6/97. 73 Grundlagsskyddför nya medier.49

Folket som rådgivareoch beslutsfattare. Finansdepartementet

+ Bilaga och 1 56 lnkomstskattelag, del l-lll. 2 Polisensregister.65 Byråkratini backspegeln.Femtioår av förändring sex

Utrikesdepartementet förvaltningsområden. 7

Flexibelförvaltning. Förändringoch verksam- Återkallelse av uppehållstillstånd.67 hetsanpassning av statsförvaltningens struktur. 9

Försvarsdepartementet Ansvaret for valutapolitiken.10

Skatter, miljö och sysselsättning.ll Totalförsvaret och frivilligorganisationema Det svåra samspelet. Resultatstymingens framväxt uppdrag,stödochersättning. 70 - och problematik.15

Socialdepartementet Skatter, tjänsteroch sysselsättning.

+ Bilagor. l7 Rösterom barnsochungdomars psykiskahälsa. 8 granskning. Granskningav Välfärd i verkligheten Pengar räcker inte. 24 - Den statligarevisionen Sverigeoch Danmark. i 18 Brister i omsorg Kontroll ReavinstVärdepapper.27

en fråga om bemötande äldre.51 av demokratins tjänst. Statstjänstemannens roll och - 1 Omsorgmed kunskap och inlevelse 28 vårt offentliga etos. en fråga om bemötande äldre. av 52 Europeiseringens - Europa och staten. betydelse for Att växa blandbetongochkojor. statsförvaltning.30 svensk Ett delbetänkande om barnsoch ungdomars En studie OECD:s förvaltnings- Att lära övergränser. av uppväxtvillkor i storstädemas utsatta områden från 33 politiskasamarbete. Storstadskommittén. 61 Bekämpande penningtvätt.36 av Rosorav betong. Myndigheteller marknad.

En antologitill delbetänkandet Att växa bland vcrksamhetsformer. 38 Statsförvalmingens olika betongoch kojor från Storstadskommittén. 62 Arbetsgivarpolitiki staten. En lag om socialforsäkringar.72 48 För kompetens och resultat. Invandrare vård i ochomsorg Avskaffa reklamskatten 53 en fråga om bemötande äldre.76 av - Ministemochmakten.

Hur fungerarministerstyre i praktiken 54 Kommunikationsdepartementet l medborgarnas tjänst. Länsstyrelsemas roll i trafik- och fordonsfrågor.6 samlad förvaltningspolitikfor 57 En staten. lT-problem infor 2000-skiftet.Referatochslutsatserfrån Statsskuldspolitiken. 66

en hearinganordnad IT-kommissionenden av Skatterättsliga reglerfor Bosâttningsbegreppet. 18 december. lT-kommissionens rapport 1/97.12 fysiskapersoner. 75 Digital demokr@ti. Ett seminarium om Teknik, inkomstskattelagen. 77 Uppföljningav demokratiochdelaktighetden november 8 1996 Försäkringsmäklare. lagöversyn En av anordnat av Folkomröstningsutredningen, lT- Försäkringsmäklarutredningen. 79

kommissionenoch Kommunikationsforsknings- Reformeradstabsorganisation. 80

beredningen.lT-kommissionens rapport 2/97. 23

Kristallkulan -tretton röster om framtiden.

lT-kommissionens rapport 3/97. 31

Ny kurs trafikpolitiken i + bilagor. 35

Statens 1997

offentliga utredningar

Systematisk förteckning

Utbildningsdepartementet Närings- och handelsdepartementet Den nya gymnasieskolan steg for steg. 1 Regionpolitik för helaSverige.13 - Växa i lärande.Förslagtill läroplan for barnoch Att utvecklaindustriforskningsinstituten. l6 unga 6-16år. 21 Konkurrenslagen1993- 996. 20 l Ett tekniskt forskningsinstituti Göteborg.37 Inrikesdepartementet Besparingari stort och smått.69 Bättre information om konsumentpriser.19 Jordbruksdepartementet Unga och arbete. 40 Svensk mat- på EU-fat. 25 Politik för unga. EU:sjordbrukspolitik och denglobalalivsmedels- + st 2 bilagor. 71 försörjningen.26 Medelsforvaltning i kommuneroch landsting. 78 Alternativautvecklingsvägarför EUzs Allmännyttigabostadstöretag, gemensamma 50 + Bilaga.81 EU:sjordbrukspolitik, miljön ochregional utveckling.74 Miljödepartementet Förbättradmiljöinformation. 4 Arbetsmarknadsdepartementet Följdlagstiftningtill miljöbalken. 32 Aktivt lönebidrag.Ett effektivare stödfor Övervakning av miljön. 34 arbetshandikappade. 5 Personaluthyrning.58 Samhall. En arbetsmarknadspolitisk åtgärd + Bilagedel.64

Kulturdepartementet IT kulturenstjänst. i 14 Statenoch trossamfunden Rättsligreglering Grundlag - - Lag om trossamfund Lag om Svenskakyrkan. 41 - Statenochtrossamfunden Begravningsverksamheten. 42 Statenochtrossamfunden Den kulturhistorisktvärdefulla kyrkliga egendomenoch dekyrkliga arkiven. 43 Staten ochtrossamfunden Svenskakyrkanspersonal.44 Statenochtrossamfunden Stöd,skatteroch finansiering.45 Statenochtrossamfunden Statligmedverkanvid avgiftsbetalning.46 Statenoch trossam funden Denkyrkliga egendomen.47 Statenochtrossamfunden.Sammanfattningamaav förslagenfrån de statliga utredningarna.55 SvenskhemmetVoksenåsensforvaltningsform.59 Betal-TV inom SverigesTelevision.60 Grannlands-TVi kabelnät.68