Domstolens dom (andra avdelningen) den 25 oktober 2005

I mål C-229/04, angående en begäran om förhandsavgörande enligt artikel 234 EG, som framställts av Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen (Tyskland), genom beslut av den 27 maj 2004 som inkom till domstolen den 2 juni 2004, i målet

DOMSTOLEN (andra avdelningen) sammansatt av avdelningsordföranden C.W.A. Timmermans samt domarna J. Makarczyk, C. Gulmann (referent), R. Silva de Lapuerta och P. Kūris, generaladvokat: P. Léger, justitiesekreterare: avdelningsdirektören M. Ferreira,

efter det skriftliga förfarandet och förhandlingen den 17 mars 2005,

med beaktande av yttranden som avgetts av: Crailsheimer Volksbank eG, genom M. Siegmann och N. Polt, Rechtsanwälte, Klaus Conrads, Franz Schulzke, Petra Schulzke-Lösche och Joachim Nitschke, genom E. Ahr och K.-O. Knops, Rechtsanwälte, Tysklands regering, genom A. Dittrich och C.-D. Quassowski, båda i egenskap av ombud, Frankrikes regering, genom R. Loosli-Surrans, i egenskap av ombud, Europeiska gemenskapernas kommission, genom A. Aresu, H. Kreppel och S. Gruenheid, samtliga i egenskap av ombud,

och efter att den 2 juni 2005 ha hört generaladvokatens förslag till avgörande,

följande

Dom

Tillämpliga bestämmelser

Gemenskapslagstiftningen

Domstolens rättspraxis

Den nationella lagstiftningen

Målen vid den nationella domstolen

Tolkningsfrågorna

Prövning av tolkningsfrågorna

Den första frågan

Den andra, den tredje och den fjärde frågan

Rättegångskostnader

1. Begäran om förhandsavgörande avser tolkningen av rådets direktiv 85/577/EEG av den 20 december 1985 för att skydda konsumenten i de fall då avtal ingås utanför fasta affärslokaler (EGT L 372, s. 31; svensk specialutgåva, område 15, volym 7, s. 83) (nedan kallat direktivet), och i synnerhet artiklarna 1, 2 och 5.2 i direktivet.

2. Begäran har framställts i tre mål mellan Crailsheimer Volksbank eG (nedan kallad Volksbank), å ena sidan, och Klaus Conrads, makarna Frank Schulzke och Petra Schulzke-Lösche respektive J. Nitschke (nedan gemensamt kallade låntagarna), å andra sidan. Målen gäller hävningen, enligt tillämplig nationell lagstiftning om hemförsäljning, av de kreditavtal som låntagarna ingått med Volksbank för att finansiera förvärv av fast egendom.

3. Direktivet syftar till att ge konsumenterna i medlemsstaterna ett minimiskydd på området för hemförsäljning för att skydda dem mot den risk som följer av de specifika omständigheterna i samband med att avtal ingås utanför näringsidkarens fasta affärslokaler. I fjärde och femte skälen i direktivet anges följande:

4. I artikel 1.1 i direktivet föreskrivs följande:

5. I artikel 2 i direktivet stadgas följande:

6. I artikel 3.2 a i direktivet föreskrivs följande:

7. Artikel 4 i direktivet har följande lydelse:

8. I artikel 5 i direktivet stadgas följande:

9. I artikel 7 i direktivet föreskrivs följande:

10. Artikel 8 i direktivet har följande lydelse:

11. I domen av den 13 december 2001 i mål C-481/99, Heininger (REG 2001, s. I-9945), tolkade domstolen direktivet i tre avseenden.

12. Först slog domstolen fast att direktivet är tillämpligt på fastighetskreditavtal, det vill säga kreditavtal som är avsedda att finansiera förvärv av fast egendom. I punkt 32 i domen slog domstolen fast att även om ett sådant avtal är förenat med en rättighet som avser fast egendom — eftersom det beviljade lånet måste ha en säkerhet i form av panträtt i fast egendom — är inte denna egenskap hos avtalet tillräcklig för att det skall anses att nämnda avtal avser en rättighet som rör fast egendom i den mening som avses i artikel 3.2 a i direktivet.

13. Domstolen erinrade därefter om att en konsument som har slutit ett fastighetskreditavtal vid hemförsäljning har en hävningsrätt i enlighet med artikel 5 i direktivet. I punkt 35 i samma dom angav domstolen att frågan om vilka följder en eventuell hävning av fastighetskreditavtalet, som gjorts i enlighet med reglerna i direktivet, har för avtalet om köp av den fasta egendomen och för ställandet av säkerhet i form av panträtt i fast egendom skall bedömas i enlighet med nationell rätt.

14. Domstolen påpekade slutligen att den frist på sju dagar som föreskrivs för hävandet skall räknas från det att konsumenten mottagit informationen beträffande sin hävningsrätt från näringsidkaren. I punkt 48 i domen i det ovannämnda målet Heininger slog domstolen fast att direktivet utgör hinder för att den nationella lagstiftaren tillämpar en ettårsfrist, räknad från avtalets ingående, för att utöva den hävningsrätt som införts genom artikel 5 i detta direktiv, när konsumenten inte har mottagit den information som föreskrivs i artikel 4 i nämnda direktiv.

15. Direktivet har införlivats med tysk rätt genom lag om hävning av avtal som har ingåtts vid hemförsäljning och liknande försäljning (Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften) av den 16 januari 1986 (BGBl. 1986 I, s. 122) ( nedan kallad HWiG).

16. Enligt den lydelse som var i kraft vid tidpunkten för omständigheterna i målen vid den nationella domstolen föreskrevs följande i 1 § stycke 1 HWiG:

17. I 3 § HWiG föreskrivs följande:

18. 1123 § i den tyska civillagen (Bürgerliches Gesetzbuch, nedan kallad BGB) föreskrivs följande i fråga om invändning om svikligt förledande eller hot:

19. I början av 1990-talet lät ett byggföretag uppföra en byggnad med lägenheter i närheten av Stuttgart, vilka skulle hyras ut till bland annat affärsmän. Byggnadskomplexet skulle drivas som ett hotell av ett driftsbolag, i egenskap av hyresgäst.

20. Lägenheterna såldes med samäganderätt till enskilda, däribland låntagarna, som en investering med skattefördelar. Byggföretaget anlitade för det syftet ett av företaget kontrollerat försäljningsbolag. Försäljningsbolaget upprättade bland annat en tidsplan över de olika etapper som var nödvändiga för att genomföra förvärven och finansieringen av dessa. Försäljningsbolaget anlitade i sin tur oberoende förmedlare, däribland mäklaren W. (nedan kallad mäklaren), vilken skötte förhandlingarna rörande de förvärv som målen vid den nationella domstolen avser. Finansieringen av lägenhetsköpen gick i de flesta fall till så, att en bank (DSL-Bank) beviljade lån för en del av kostnaderna mot att en säkerhet med bästa förmånsrätt ställdes, medan Volksbank, vilken redan hade finansierat byggföretagets kostnader för uppförandet av fastigheten, finansierade resterande kostnader mot att en säkerhet med näst bästa förmånsrätt ställdes.

21. I de tre målen vid den nationella domstolen gick mäklaren till väga så att han, ibland vid upprepade tillfällen, tog kontakt med låntagarna i deras privata bostad för att ge dem exempel på beräkningar och samla in personliga upplysningar och uppgifter om deras solvens i syfte att upprätta en låneansökan. Mäklaren återkom några veckor senare för att få låneavtalen undertecknade, vilka under tiden hade upprättats av Volksbank. Parallellt med dessa åtgärder bestyrktes de därtill hörande avtalen om köp av fast egendom, eller en fullmakt om att ingå ett sådant avtal, av en notarie (Notar).

22. Byggnaden färdigställdes i februari 1993. Fem månader senare ställde driftsbolaget in hyresbetalningarna och i början av år 1994 blev det insolvent. Byggföretaget betalade hyra fram till slutet av år 1993 och försattes i konkurs år 1995. Den planerade beläggningen uppnåddes aldrig.

23. Därefter var intäkterna från investeringen otillräckliga. På grund av begränsningar i dokumentet om uppdelning av fastigheten var det i praktiken inte möjligt att utnyttja lägenheterna var och en för sig, eftersom de inte fick användas privat eller hyras ut separat.

24. Även låntagarna ställde in sina betalningar till Volksbank.

25. Låntagarna hävde låneavtalen och Volksbank väckte därefter talan mot var och en av låntagarna för att få sina fordringar betalda jämte dröjsmålsränta.

26. Landgericht Bremen (nedan kallad Landgericht) biföll Volksbanks talan mot Klaus Conrads genom dom av den 4 december 2001.

27. Klaus Conrads överklagade domen till Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen (nedan kallad Oberlandesgericht), vilken förordnade om åtgärder för bevisupptagning för att fastställa huruvida låneavtalet hade ingåtts i samband med hemförsäljning. Genom bevisupptagningen framkom att mäklaren på eget initiativ hade tagit kontakt med låntagaren och i samband med hemförsäljning kommit överens med låntagaren om att han skulle delta i byggföretagets skattesparprogram. Genom dom av den 16 januari 2003 ogillade Oberlandesgericht Volksbanks talan med ändring av Landgerichts dom.

28. Som skäl för att ogilla talan angav Oberlandesgericht för det första att Volksbank ansvarade för de oriktiga upplysningarna om kontrollen av användningen av medlen och om andra omständigheter, för det andra att de invändningar som framförts mot byggföretaget kunde åberopas mot kravet på återbetalning av lånet och, för det tredje, att hävningen av låneavtalet med stöd av HWiG var giltig.

29. I det avseendet slog Oberlandesgericht fast att det var fråga om en hemförsäljningssituation. När det gällde frågan vem som skulle tillräknas denna situation, citerade och tillämpade denna domstol de principer som slagits fast på området av Bundesgerichtshofs elfte avdelning. På grundval därav fann Oberlandesgericht att Volksbank på ett oaktsamt sätt hade underlåtit att skaffa sig kännedom om hemförsäljningen och att denna skulle tillräknas Volksbank, eftersom den mycket korta tidsfristen i tidsplanen borde ha föranlett banken att begära närmare upplysningar om omständigheterna kring avtalsförhandlingarna. Oberlandesgericht ogillade Volksbanks krav på återbetalning enligt 3 § HWiG, med åberopande av att köpet och finansieringen utgjorde en ekonomisk enhet,

30. Banken överklagade domen till Bundesgerichtshof, vilken genom dom av den 27 januari 2004 upphävde Oberlandesgerichts dom och återförvisade målet till nämnda domstol för förnyad prövning.

31. Volksbanks talan mot Frank Schulzke och Petra Schulzke-Lösche bifölls av Landgericht genom dom av den 27 november 2001.

32. Makarna överklagade domen till Oberlandesgericht, vilken förordnade att ett vittne skulle höras. Vid vittnesförhöret framkom att låneavtalet också hade ingåtts efter att mäklaren besökt låntagarna i deras bostad. Målet vilandeförklarades, med hänsyn till överklagandet i målet rörande Klaus Conrads.

33. Bankens talan om att Joachim Nitschke skulle förpliktas att återbetala lånet ogillades av Landgericht. Banken överklagade domen till Oberlandesgericht.

34. Oberlandesgericht har inledningsvis förklarat att det, efter domen i det ovannämnda målet Heininger, har uppstått oenighet i Tyskland mellan Bundesgerichtshofs elfte avdelning och en rad domstolar i första och andra instans rörande rättsföljderna av nämnda dom.

35. Enligt den nationella domstolen är de villkor för hävningsrätten som föreskrivs i 1 § HWiG i sig omstridda. För att hävningsrätt skall föreligga krävs enligt fast rättspraxis från Bundesgerichtshof inte endast att det är fråga om hemförsäljning, utan hävningsrätten är även avhängig frågan om vem som kan tillräknas hemförsäljningen. Denna rättspraxis följer av lagmotiven till HWiG, där det anges att 1 § i nämnda lag skall tolkas mot bakgrund av rättsprinciperna om svikligt förledande i 123 § stycke 2 BGB, nämligen att en tredje mans förledande handlingar endast kan tillräknas en avtalspart om denne kände till tredje mans handlingar eller. borde ha känt till dem. Enligt Bundesgerichtshof skall den som vid hemförsäljning överrumplas och förmås att ge sitt samtycke till ett avtal inte ges en bättre ställning än den som blivit svikligen förledd. Oberlandesgericht anser däremot att direktivet inte innehåller något kriterium som möjliggör en sådan begränsning av hävningsrätten, eftersom det enda villkoret för hävningsrätten enligt direktivet är att det är fråga om hemförsäljning. Den första frågan avser följaktligen under vilka förutsättningar hemförsäljningen skall tillräknas långivaren.

36. Oberlandesgericht vill även få klarhet i huruvida hävning i samband med hemförsäljning nödvändigtvis medför en återbetalningsskyldighet. Den andra, den tredje och den fjärde frågan avser således hävningens rättsföljder.

37. Oberlandesgericht har i det avseendet uppgett att Bundesgerichtshof utgår från att låntagaren, i en sådan situation som den i målen vid den nationella domstolen, måste återbetala lånebeloppet till banken även om det har utbetalats direkt till tredje man, i detta fall byggföretaget. Den har tillagt att Bundesgerichtshof tolkar 3 § stycke 1 punkt 1 HWiG på så sätt att låntagaren, till följd av hävningen av lånet, är skyldig att betala tillbaka hela lånebeloppet omedelbart och inte i rater, såsom föreskrivs i avtalet.

38. Oberlandesgericht har hänvisat till begäran om förhandsavgörande från Landgericht Bochum i målet Schulte, i vilket dom meddelats denna dag (mål C-350/03, Schulte, REG 2005, s. I-9215). Även i det målet har domstolen tillfrågats om rättsföljderna av en hävning av ett fastighetskreditavtal som ingåtts vid hemförsäljning.

39. Oberlandesgerichts andra fråga, liksom den tredje fråga som Landgericht Bochum ställt i det ovannämnda målet, avser återbetalningsskyldigheten. Oberlandesgericht har i det avseendet anfört att, för att säkerställa den ändamålsenliga verkan av direktivet, och särskilt av artikel 5.2 i direktivet, låntagaren inte skall anses skyldig att betala tillbaka lånebeloppet när han eller hon vid hemförsäljning inte bara har förmåtts att ingå låneavtalet, utan samtidigt även att på ett oåterkalleligt sätt gå med på att lånebeloppet utbetalas till tredje man och att avhända sig sin dispositionsrätt. Att den överrumplade konsumenten har gett denna anvisning bör inte medföra någon återbetalningsskyldighet. När det gäller den tredje och den fjärde frågan har Oberlandesgericht uppgett att de motsvarar den fjärde frågan som ställts av Landgericht Bochum i det ovannämnda målet Schulte.

40. Oberlandesgericht har mot denna bakgrund beslutat att vilandeförklara målet och ställa följande tolkningsfrågor till domstolen:

41. Den nationella domstolen har ställt den första frågan för att få klarhet i huruvida artiklarna 1 och 2 i direktivet skall tolkas på så sätt att när en tredje man agerar i en näringsidkares namn eller på hans vägnar i förhandlingarna om eller vid ingåendet av ett avtal, kan direktivets tillämpning göras beroende inte enbart av villkoret att avtalet ingåtts vid hemförsäljning i den mening som avses i artikel 1 i direktivet, utan även av villkoret att näringsidkaren kände till eller borde ha känt till att avtalet ingicks vid en sådan hemförsäljning.

42. Domstolen anser att det räcker att påpeka att direktivets ordalydelse inte ger något stöd för att ett sådant ytterligare villkor uppställs. I artikel 1 i direktivet föreskrivs nämligen att direktivet skall gälla för avtal som ingås mellan en näringsidkare och en konsument vid hemförsäljning, och enligt artikel 2 i samma direktiv omfattar begreppet näringsidkare, i den mening som avses i direktivet, varje person som handlar i näringsidkarens namn eller på hans vägnar.

43. Att godta ett sådant ytterligare villkor skulle även strida mot direktivets syfte, som är att skydda konsumenten mot det överraskningsmoment som är förknippat med hemförsäljning.

44. Denna tolkning bekräftas av punkt 43 i domen av den 22 april 1999 i mål C-423/97, Travel Vac (REG 1999, s. I-2195), där det anges att det är tillräckligt att konsumenten befinner sig i någon av de objektiva situationer som anges i artikel 1 i nämnda direktiv för att han eller hon skall ha rätt att häva avtalet. Det krävs inte att det även visas att konsumenten har påverkats eller manipulerats av näringsidkaren.

45. Följaktligen skall den första frågan besvaras enligt följande. Artiklarna 1 och 2 i direktivet skall tolkas på så sätt att när en tredje man agerar i en näringsidkares namn eller på hans vägnar i förhandlingarna om eller vid ingåendet av ett avtal, kan direktivets tillämpning inte göras beroende av villkoret att näringsidkaren kände till eller borde ha känt till att avtalet ingicks vid hemförsäljning i den mening som avses i artikel 1 i direktivet.

46. Den nationella domstolen har ställt dessa frågor för att få klarhet i huruvida direktivet, särskilt artikel 5.2 i direktivet, utgör hinder för att en person som upptagit ett lån för fast egendom och som inte bara har ingått låneavtalet i samband med hemförsäljning, utan samtidigt också har låtit utbetalning av lånet ske till ett konto som han eller hon i praktiken inte längre har dispositionsrätt över, är skyldig att, om han eller hon häver låneavtalet, återbetala lånebeloppet till långivaren och, om så inte är fallet, huruvida direktivet utgör hinder för att låntagaren måste betala tillbaka hela lånebeloppet jämte marknadsmässig ränta omedelbart, och inte i rater, såsom föreskrivs i avtalet.

47. Som Volksbank, låntagarna, den tyska och den franska regeringen samt kommissionen har påpekat motsvarar den andra, den tredje och den fjärde frågan i huvudsak den tredje och den fjärde frågan som ställts i det ovannämnda målet Schulte, vilket även den nationella domstolen har konstaterat.

48. Som svar på dessa frågor har domstolen i domen i det ovannämnda målet Schulte slagit fast att direktivet, särskilt artikel 5.2 i direktivet, inte utgör något hinder för

49. Följaktligen skall de frågor som avfattats i ordalag som är identiska med frågorna i domen i det ovannämnda målet Schulte besvaras enligt följande. Direktivet, särskilt artikel 5.2 i direktivet, utgör inte något hinder för

50. Eftersom förfarandet i förhållande till parterna i målet vid den nationella domstolen utgör ett led i beredningen av samma mål, ankommer det på den nationella domstolen att besluta om rättegångskostnaderna. De kostnader för att avge yttrande till domstolen som andra än nämnda parter har haft är inte ersättningsgilla.

På dessa grunder beslutar domstolen (andra avdelningen) följande dom:

1) Artiklarna 1 och 2 i rådets direktiv 85/577/EEG av den 20 december 1985 för att skydda konsumenten i de fall då avtal ingås utanför fasta affärslokaler skall tolkas på så sätt att när en tredje man agerar i en näringsidkares namn eller på hans vägnar i förhandlingarna om eller vid ingåendet av ett avtal, kan direktivets tillämpning inte göras beroende av villkoret att näringsidkaren kände till eller borde ha känt till att avtalet ingicks vid hemförsäljning i den mening som avses i artikel 1 i direktivet.

2) Direktiv 85/577, särskilt artikel 5.2 i direktivet, utgör inte något hinder för

1 Rättcgångsspråk: tyska.