Fastighetstaxering 81

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2013

rastigyets taxering

. hdus :ribyggnader Betänkande fastighetstaxeringskommiüe av 1976 års

á _\.\

Statens offentliga utredningar

ww

- 1979:81 §§ Budgetdepartementet

Fastighetstaxering

81 Industribyggnader

Betänkande av års fastighetstaxeringskommitté

_1276

Stockholm 1979

Omslag Johan Ogden Jernströms Offsettryckeri AB

ISBN 91-38-05179-6 ISSN 0375-250X Gotab. Stockholm 1979

TILL STATSRÃDET OCH CHEFEN FÖR BUDGETDEPARTEMENTET

Genom beslut den 16 september 1976 bemyndigade regeringen chefen för finansdepartementet att tillkalla en kommitté med högst fyra ledamöter med uppdrag att göra en översyn av reglerna för fastighetstaxeringen. Med stöd av detta bemyndigande förordnades samma dag som ledamöter i kommittén departementsrådet Gunnar ordföran- Björne, de, fastighetsrådet Bertill Hall, bitr. skattedirektören Lars Malmberg och skattedirektören ° Ulla Wadell.

Utredningen antog namnet 1976 års fastighetstaxeringskommitté.

Den 2 februari 1978 meddelade kommittén regeringen tilläggsdirektiv och bemyndigade chefen för budgetdepartementet att tillkalla ytterligare fyra ledamöter att ingå i kommittén. Den 17 mars 1978 förordnades såsom ledamöter i kommittén ledamöterna i riksdagen elektrikern Paul Jansson, lantbrukaren Stig Josefson, civilekonomen Bo Lundgren och skolchefen Börje Stensson.

Kommittén har biträtts av följande experter: professorn Erik Carlegrim i frågor som rör mätning av taxeringsvärdenivåer (fr.o.m. den 10 februari 1977), vattenrättsrådet Per Ivan Jönsson i frågor som rör vattenfallsfastigheter (fr.o.m. den 10

februari 1977), departementssekreteraren Ingmar Fries (fr.o.m. den 12 september 1977), numera avdelningschefen Nils-Erik Nilsson (fr.o.m. den 19 september 1977), universitetslektorn Ingvar Fridell (fr.o.m. den 20 mars 1978), förste byråsekreteraren Kjellåke Henriksson (fr.o.m. den 12 juni 1978), byråchefen Bo Hansson (fr.o.m. den den 12 december 1978) samt kammarrättsfiskalen Curt Rispe (fr.o.m. den 22 januari 1979).

som sekreterare åt kommittén har tjänstgjort hovrättsfiskalen Birgitta Widebäck (fr.o.m. den 6 oktober 1976), kammarrättsfiskalen Ewa Hübinette (fr.o.m. den 28 april 1978 t.o.m. den 15 maj 1979) samt kammarrättsfiskalen Johan Bergenstjerna (fr.o.m. den 1 maj 1979).

Kommittén har tidigare avlämnat delbetänkandet Fastighetstaxering 81 (SOU 1979:32 och 33). I betänkandet behandlades huvuddelen av de frågor som har omedelbar betydelse för 1981 års allmänna fastighetstaxering. I föreliggande betänkande behandlas återstående regler för värdering av industribyggnader.

I senare betänkanden kommer kommittén att ta upp vissa formella frågor, bl.a. besvärsförfarandet, samt följdändringar i andra författningar med anledning av de föreslagna nya fastighetstaxeringsreglerna. Häri ingår en översyn av Schablonbeskattningen av en- och tvåfamiljsfastigheter.

Kommittén har sedan betänkandet Fastighetstaxering 81 lämnats 19.9.1979 yttrat sig över byggnadsvårdsutredningens betänkande Kulturhistorisk bebyggelse - värd att vårda (SOU 1979:17).

Kommittén får härmed överlämna delbetänkandet 81 - Fastighetstaxering industribyggnader. Stockholm i oktober 1979 Gunnar Björne Bertil Hall Paul Jansson Stig Josefson Bo Lundgren Lars Malmberg Börje Stensson Ulla Wadell Birgitta Widebäck

INNEHÅLL

Sammanfattning 11 Författningsförslag 17 1 Förslag till 11 kap. fastighetstaxeringslag 17 Förslag till Laq om ändring i fastiqhetstaxerinqslaqen (1979:000) 20

UTREDNINGSUPPDRAGET 25

VÄRDERING AV VATTEN- OCH VÄRMEKRAFTS- ANLÄGGNINGAR 29 2.1 Allmänt 29 2.2 Det svenska elkraftsystemet 29 2.2.1 Kärnkraftverk 30 2.2.2 Kondenskraftverk 31 2.2.3 Mottrycksanläggningar 31 2.2.4 Gasturbiner 32 2.2.5 Körning av kraftsystemet 33 2.3 Värdering av värmekraftsanläggningar 33 2.4 Värdering av vattenkraftsanläggningar 35

SPU 1979:81

Val av värderingsmetod 43 Bestämmande av byggnadsvärde enligt anläggningskostnadsmetoden 45 Bestämmande av byggnadsvärde enligt kapitaliseringsmetoden 48 Särskilda synpunkter på taxering av perifert belägna eller konjunkturkänsliga anläggningar 48 3.1.6 Värde av byggnadstillbehör 49 Synpunkter och förslag 51 3.2.1 Allmänt 51 3.2.2 Indelning av industrienhetern a i undergrupper 52 Allmänt om värdering av industribyggnad 53 Bestämmande av byggnadsvärde enligt avkastningsmetoden 55 3.2.4.1 Allmänt 55 3.2.4.2 vad riktvärdet bör avse 57 3.2.4.3 Värdeserier 60 3.2.4.4 Riktvärde och värdefaktorer 62 3.2.4.5 Sättet att redovisa riktvärdet 65 3.2.4.6 säregna förhållanden 66 Bestämmande av byggnadsvärde enligt produktionskostnadsmetoden 67 3.2.5.1 Allmänt 67 3.2.5.2 vad riktvärdet bör avse 67 3.2.5.3 Riktvärde och värdefaktorer

KO

3.2.5.4 Övriga faktorer som påverkar värdet 71 3.2.5.5 Sättet att redovisa riktvärdet 72 3.2.5.6 säregna förhållanden 72 3.2.6 Val av värderingsmetod för olika typer av industribyggnad 73 3.2.7 Registrering 76

B I LAGOR 1. Värmekraftverk 2. Sveriges kraftbalans år 1979 3. Köp av industrifastigheter i Stockholms och Gävleborgs län 4. Hyror i industrilokaler

QOU 19/9:81

SAMMANFATTNING

I sitt första delbetänkande har kommittén behandlat de flesta av de materiella och formella fastighetstaxeringsregler som avser taxeringen i forsta instans, däribland regler angående värdering av vattenfallsfastigheter. Det har bl.a. föreslagits att flertalet regler om fastighetstaxering bryts ut ur de författningar där de nu finns och att grundläggande föreskrifter tas in i en ny lag, fastighetstaxeringslagen, PTL.

I föreliggande betänkande behandlar kommittén vissa kvarstående frågor rörande värdering av vattenfallsfastigheter, bl.a. framläggs vissa synpunkter på val av kapitaliseringsränta vid en avkastningsvärdering. Huvuddelen av betänkandet innefattar forslag till värderingsmetoder för övriga industribyggnader, dvs. andra än sådana på vattenfallsenhet.

Kommittén föreslår att värmekraftsanläggningarna liksom hittills värderas enligt en produktionskostnadsmetod. En värdering av vattenkraften^enligt en - vilket har avkastningsmetod föreslagits i det tidigare betänkandet - och värmekraften enligt en produktionskostnadsmetod skulle emellertid leda till en for hög av de samvärdering lade elkrafttillgångarna. Kommittén föreslår

12 Sammanfattning

därfor att detta beaktas vid värdering av vattenkraften genom att dess avkastningsvärde jusmed av en omräkningsfaktor på så teras hjälp det värdet av landets vatsätt att sammanlagda och värmekraft motsvarar det värde som tenkraft erhålles om en avkastningsmetod tillämpas på landets samlade krafttillgångar.

om val av kapitaliseringsränta finner I fråga kommittén att de faktorer som ligger till grund mot att en ränta av storfor bedomningen yekar 5 % bör ligga till grund för beleksordningen stämmandet av riktvärdena för vattenkraftsan- Räntesatsen föreslås fastställas läggningarna. av eller myndighet som regeringen regeringen bestämmer.

av industribyggnader fram- Beträffande värdering håller kommittén att kommunalskattelagens nuvarande regler om värdering av industrifastighet allmänt är knapphändiga och översiktliga. mycket lämnas i stället i de Mer detaljerade regler som riksskatteverket, RSV, och anvisningar meddelade inför 1975 års allmänna skattecheferna fastighetstaxering.

Anvisningarna beträffande industrifastigheterna mindre preciserade i jämförelse är emellertid med de som meddelades för övriga anvisningar Riktvärden till ledning vid fastighetstyper. finns endast beträffande marken, värderingen medan värdering av byggnaderna på industrifasfår ske enligt mer allmänt hållna regtigheten

har dock visat sig ge för

ler. Dessa regler liten ledning för arbetet i fastighetstaxerings-

Sammanfattning 13

nämnderna, vilket medfört att taxeringen av industrifastigheter inte torde ha blivit likformig och rättvis i den omfattning som kan begäras. Vidare har en summarisk beslutsredovisning gjort det svårt för fastighetsägarna att bilda sig en uppfattning om hur byggnadsvärdet har beräknats.

I direktiven sägs att kommittén skall söka komma fram till förenklade regler för åsättande av värden vid fastighetstaxering främst när det gäller industri- och vattenfallsfastigheter. Kommittén har som nämnts tidigare lämnat förslag till värdering av vattenfallsfastigheter.

I föreliggande delbetänkande lämnas förslag till värdering av övriga industribyggnader med ledning av riktvärden. Förslaget syftar till att underlätta arbetet i fastighetstaxeringsnämnderna och att ge fastighetsägarna en bättre redovisning än hittills av hur byggnadsvärdet har bestämts.

Med industribyggnader kommer enligt kommitténs tidigare avlämnade förslag att avses byggnader som inte är hänförliga till någon annan tidigare i lagtexten uppräknad byggnadstyp, dvs. byggnad inrättad för industriell verksamhet, anläggning för elkraftproduktion, bensinstation, parkeringshus, lager, förråd och depå samt djurstall och växthus utan samband med jordbruk eller skogsbruk.

Industribyggnad avses således utgöra en restgrupp byggnader av mycket skiftande karaktär.

Sammanfattning

For att underlätta en ytterligare utveckling av de värderingsmetoder som kommittén föreslår, är det angeläget att kunna särskilja vissa grupper av industrienheter. Kommittén har tidigare i 4 5 § FTL föreslagit att tvâ grupper industrikap. enheter skall urskiljas, nämligen täktenhet och vattenfallsenhet. I 12 resp. 15 kap. PTL har lämnats forslag till värdering av dessa enheter. Kommittén anser att en ytterligare uppdelning bor komma till stånd. grupper som det finns särskild anledning att särskilja är bl.a. bensinstationer m.m., kiosker, växthus, djurstallar, parkeringshus och värmekraftsanläggningar.

Hot av den skiftande karaktär som inbakgrund har behöver man vid värderingdustribyggnaderna en kunna använda både en avkastningsmetod och en Härvid bör enligt produktionskostnadsmetod. kommittén avkastningsmetoden användas för byggnader av mer ordinär typ och produktionskostnadsmetoden for byggnader av s.k. skräddarsydd typ.

Avkastningsmetoden innebär att fastighetens marknadsvärde beräknas genom en omräkning till nutid av framtida nettoavkastning från faserhålls genom ätt totigheten. Byggnadsvärdet talvärdet minskas med markvärdet.

Riktvärdet för industribyggnad som värderas enligt avkastningsmetoden avses utgöra produkten av en värderingshyra och en bruttokapitalise- De värdefaktorer som särskilt skall ringsfaktor. beaktas vid bestämmandet av riktvärdet är vad beträffar värderingshyran, ålder, lokaltyp,

Sammanfattning

standard och beläggningsgrad samt vad beträffar bruttokapitaliseringsfaktorn, ålder och markvärdeandel.

Produktionskostnadsmetoden innebär att fastighetens marknadsvärde beräknas genom att först en uppskattning av återanskaffningskostnaden görs och därefter en nedräkning av denna med hänsyn till ålder, användbarhet och skick. Riktvärdet för industribyggnad värderad enligt produktionskostnadsmetoden skall anges genom en nedräkningsfaktor. De värdefaktorer som särskilt skall beaktas vid bestämmandet av riktvärdet är ålder, byggnadskategori, standard samt ortstyp.

FÖRFATTNINGSFÖRSLAG

1 Förslag till ll kap.

fastichetstaxeringslaç

Härigenom föreskrivs följande

ll kap. Riktvärde för industribvçgnader

l 3 skall Industribygçnader värderas enligt avkastningsmetoden. S.k. skräddarsydda byggnader och liknande sgeciella industrifyggnader, värme-

kraftsanläggningar, bensinstationsbyggnader, kiosk-

er, byggnader med olämplig för normal utformning industriproduktion samt byggnadskonstrukticner som inte har karaktär av hus skall dock värderas enligt produktionskostnadsmetoden. För av värdering industribyçgnad på vattenfallsenhet gäller särskilda i 15 regler kap. Industribyçgnad som utgör växthus eller djurstall värderas enligt reglerna i 10 kar.

__________________ Avkastningsmetoden

2 § Värdet av industribyggnad bestäms som skill-

naden mellan värdet av en värderingsenhet bestående av och industribygçnaden tillhörande mark och värdet av den eller värderingsenhet de värderinçsenheter som avser marken.

Riktvärde för en värderinçsenhet som består av en industribyçgnad och tillhörande tomtmark skall anges som av en produkten bruttokapitaliseringsfaktor och total årlig värderingshvra.

3 § Värderingshyra för en värderinçsenhet som är bebyggd med en industribygçnad av viss lokaltyp och med normal standard, uppförd under perioden 1975 - 1979, får anges endast med värden

18 Författningsförslag

i en fastställd värâeserie.

värdeområde skall värderings- 4 5 Inom varje för skilda förhållanden för en hyran bestämmas eller flera av fö jande värdefaktorer.

Åldern uttryck för industri- Ålder ger sannolika återstående byggnadens Denna bestäms med hänlivslängd. syn till industribyggnadens nyomfattningen av tillbyggnadsår, och ombyçgnader samt tidpunkten

för dessa.

Åldersklassen för en industrimed en ålder motsvarande byggnad 25 år får avse högst l0 år. högst

bestäms med hänsyn till Lokaltyp Lokaltyp det ändamål lokalen är inrättad för. av en lokal i Uppdelninç skilda skall endast ske lokaltyper om delarna överstiger 10 procent av byggnadens totala

bruksaråa

om de överstiger 250 m eller bruksarea.

För värdefaktorn lokaltyp skall

finnas minst fvra klasser.

för lokal av viss lo- Standard Standarden bestäms med hänsyn till kaltyp utförande och utrustlokalytans ning.

För värdefaktorn standard skall

finnas minst tre klasser.

Med avses det Beläggnings- beläçgningsgrad utnyttjandet av grad genomsnittliga det totala antalet tillgängliga i industriparkeringsplatser byggnad.

Beträffande parkeringslokaler

skall för värdefaktorn beläggfinnas minst tre klasser. ninqsqrad

avses för-

5 § Med bruttokapitaliseringsfaktor

mellan taxeringsvärdet av industrienhållandet heten och dess totala årliga värderingshyra. för en värderings- Bruttokapitaliseringsfaktor

Författningsförslag

enhet som är bebyggd med en industribyggnad, uppförd under perioden 1975 - 1979 och med ett normalt förhållande mellan värderinçsenhetens taxerade markvärde och dess totala värårliga deringshyra, får anges endast med värden i en fastställd värdeserie.

6 § Inom varje värdeområde skall bruttokapitaliseringsfaktorer bestämmas för skilda förhållanden for en eller flera av värdefakföljande torer.

Ålder Åldern bestäms enligt 4 §.

Markvärde- Med markvärdeandel avses förhålandel landet mellan värderingsenhetens taxerade markvärde och dess totala årliga värderingshyra.

For en industribyggnad skall för värdefaktorn markvärdeandel finnas minst tvâ klasser.

Produktionskostnadsmetoden

7 § För en industribyggnad som värderas enligt produktionskostnadsmetoden skall riktvärdet anges genom en nedräkningsfaktor. Med nedräkningsfaktor avses den faktor varmed byggnadens återanskaffningskostnad, beräknad enligt 5 kap. 6 §, skall multipliceras för att byggnadens tekniska nuvärde skall erhållas.

Byggnadsvärdet utgör 75 procent av det tekniska nuvärdet.

8 § Inom varje värdeområde skall nedräkningsfaktorer bestämmas för skilda förhållanden för en eller flera av följande värdefaktorer.

Ålder Åldern bestäms 4 enligt §.

Byggnads- Med byggnadskategori avses inkategori dustribyggnadens karaktär och konstruktion.

For värdefaktorn byggnadskategori skall finnas minst tre klasser.

Standard Standarden bestäms med hänsyn till industribyggnadens utförande och utrustning.

Författningsförslag

bestäms med hänsyn till Ortstyp Ortstypen läge i förhålindustribyggnadens lande till tätort.

2 till Lag om ändring i fastighets- Förslag

taxerinqslaqen (1979:000)

föreskrivs att 6 kap. 2 och 3 §§, Härigenom 15 5 § samt 20 kap. 12 § fastighetstaxekap. (1979:000) skall ha nedan angivna ringslagen

lydelse.

1) Nuvarande Föreslagen lydelse lydelse

6 kap.

2 §

småhus med Varje småhus och in- Varje av minst 10 000 dustribyggnad värderad värde

kronor skall utgöra enligt produktionskostnadsmetoden med värde en värderingsenhet. av minst 10 000 kronor

skall utgöra en värde-

ringsenhet.

på småhusenheten skall i regel Komplementhus som det mest värdeingå i samma värderingsenhet

fulla småhuset på taxeringsenheten.

vilkas värde Byggnader, vilkas Småhus, till 10 000 värde inte uppgår till inte uppgår skall i 10 000 kronor, skall kronor, ingå samma ingå i samma värderingsvärderingsenhet mest värdefulla enhet som den mest värsom den samma defulla byggnaden inom byggnaden inom mest samma tomt. Uppgår den tomt. Uppgår den värdefulla mest värdefulla byggbyggnadens 10 000 nadens värde inte till värde inte till 10 000 kronor skall kronor skall samtliga inom tomten samtliga byggnader inom byggnader en tomten utgöra en värdeutgöra värderings-

enhet. ringsenhet.

Som nuvarande lydelse har upptagits lydelse 1) enligt förslag till fastighetstaxeringslag

i betänkandet (SOU 1979:32) Fastigframlagt hetstaxering 81.

Författningsförslag 21

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3 §

Varje hyreshusenhet Varje hyreshusenhet skall utgöra en värde- och industrienhet värringsenhet. Uppdelning derad enligt avkasti två eller flera värningsmetoden skall utderingsenheter får göra en värderingsenhet. dock ske om det vä- i Uypdelning två eller sentligt underlättar flera värderingsenheter värderingen. får dock ske om det väsentligt underlättar värderingen.

15 kap. 5 §

Riktvärdet for en kraftstation skall värutgöra det per kilowatt och taxeringseffekt bestämmas för skilda förhållanden för värdefaktorn godhet. Genom denna beaktas olikheter i årskostnaderna beroende på varierande anläggningskostnader per kilowatt taxeringseffekt. Minst tre klasser skall finnas. Riktvärdet skall utgöra det kapitaliserade värdet av 75 procent av årsnettot för en taxeringseffekt om en kilowatt under andra året före taxeringsåret. Årsnettot bestäms som skillnaden mellan beräknad bruttointäkten, enligt statens vattenfallsverks högspänningstariffer för mellansvenska området, och årskostnad för respektive godhetsklass. I årskostnaden skall inräknas normala drifts-, underhålls- och förnyelsekostnader. De på detta sätt framräknade riktvärdena skall jämkas med hänsyn till lönsamheten för den samlade elkraftproduktionen i landet.

20 kap. 12 §

Fastighetstaxeringsnämnden skall senast den 31 januari under taxeringsåret meddela beslut om taxering av fastighet, som ingår i distriktet. I fastighetstaxe- I fastighetstaxeringsnämnds beslut ringsnämnds beslut skall redovisas dels skall redovisas dels

Författningsförslag

Nuvarande lxdelse Föreslagen lzdelse

en- taxeringsbeslutet entaxeringsbeslutet 1-3, ligt punkterna 1-3, ligt punkterna för be- dels grunderna för bedels grunderna slutet och andra upp- slutet och andra uppgifter enligt punkterna gifter enligt punkterna 4-6, nämligen 4-6, nämligen 1. in- l. fastighetens infastighetens i taxeringsen- delning i taxeringsendelning heter, heter, 2. taxeringsenhetens 2. taxeringsenhetens och beskattningsnatur och beskattningsnatur skattepliktsförhållan- skattepliktsförhållande, de, en- 3. skattepliktig en- 3. skattepliktig hets taxeringsvärde hets taxeringsvärde del- och däri ingående deloch däri ingående samt värde av värde samt värde av värde varje värderingsenhet, varje värderingsenhet, 4. storleken av vär- 4. storleken av sådan och u värdefaktor som särskilt defaktor riktvärde anges 1 8-15 kap., förhållan- 5. storleken av rikt- 5. säreget de som har föranlett värde, justering av riktvärde samt och 6. faktor och annan 6. nybyggnadsår för som behövs vid storlek varje bygg- uppgift som vär- beräkning av värdet av nad utgör egen deringsenhet. en värderingsenhet, 7. säreget förhallande som har föranlett justering av riktvärde samt 8. och

nybzggnadsår

storlek för varje byggnad som utgör egen värderingsenhet. För industrienhet som inte utgör vattenfallsenhet, växthus eller djurstall skall dessutom redovisas om industritillbehör förekommer samt i förekommande fall total utgående hyra och lokal- Industrityp skall typ. alltid redovisas för industrienhet.

av en enskild värderingsenhet anges i Värdet

Författningsförslag 23

Nuvarande lydelse

Föreslagen lzdelse

fulla tusental kronor. sker så att Avrundning överstigande belopp, som inte uppgår till fullt tusental kronor, faller bort.

Utredningsuppdraqet 25

1 UTREDNINGSUPPDRA ET

Vid regeringssammanträde den 16

september 1976

bemynâigades statsråået och chefen för finansdepartementet att tillkalla en kommitté för att se över reglerna för fastighetstaxeringen. I direktiven, som finns intagna i vid protokollet regeringssammanträdet, erinrade statsrådet inledningsvis om den successiva som reformering reglerna om taxering av har fastighet genomgått under den senaste tioårsperioden. Härmed skulle arbetet med att skapa en effektiv och rättvisande i huvudsak

fastighetstaxering kunna anses vara

genomfört. Det återstod emellertid vissa frågor son behövde ses över. Enligt statsrådet var det bl.a. med en nödvändigt lagteknisk översyn av

fastighetstaxeringsreglerna, dels för att an-

passa dessa till den nya dels regeringsformen för att få till stånd en systematisk ordning av författningsområdet.

Vidare återstod vissa som frågor hade uppmärksammats i det tidigare lagstiftningsarbetet men som då av olika skäl hade ansetts böra ställas på framtiden. Härvid åsyftade statsrådet bl.a. reglerna i 5 § KL om undantag från skatteplikt och en del därmed sammanhängande värderingsfrågor. Kommittén borde även ta upp frågan om lämplig värderingsmetod vid av Vattenfallstaxering fastigheter. Statsrådet hänvisade här till ett

Utredningsuppdraget

av skatteutskottet (SkU 1974:35 s. 10), uttalande framhöll av att en där utskottet angelägenheten till en värderingsmetod, som är mer övergång på avkastningen än på anläggningskostgrundad

naderna, övervägdes.

Statsrådet anförde vidare:

bör i detta sammanhang också söka komma Kommittén fram till förenklade regler för åsättande av värvid främst när det gäller den fastighetstaxeringen och vattenfallsfastigheter. Därvid bör industriundersökas om det finns behov av en särskild reglering i fråga om vissa speciella industrifastigheter t.ex. gasturbiner.

Statsrådet! Slutligen påpekade

Över huvud taget bör kommittén vara oförhindrad ta de som den vid genomgången av att upp frågor området anser pâkalla en lagregelkomplexet på ändring. I det sammanhanget bör riksdagens nylibeslut om ökat tjänstemannainslag och gen fattade ökat ADB-stöd vid inkomsttaxeringen uppmärksammas. Det finns anledning att överväga hur fastighetsbör anpassas till den nya organisataxeringen tionen av inkomsttaxeringen i första hand.

I den 2 februari 1978 har komtilläggsdirektiv mittén fått i uppdrag att se över småhusbeskatt-

översynen bör omfatta såväl skiktgränser ningen. som vid småhusbeskattningen. Även procentsatser det extra högst 1 000 kr. bör omavdraget på

fattas av översynen.

Kommittén har i sitt första delbetänkande gjort

en lagteknisk översyn av fastighetstaxeringsreg-

lerna och att flertalet regler om föreslagit bryts ut ur de författningar fastighetstaxering där de nu finns och att grundläggande föreskrif-

ter tas in i en ny lag, fastighetstaxeringslagen,

Utredningsuppdraget 27

PTL. Eärvid har det även en gjorts anpassning till regeringsformens regler om normgivningsmakten.

I det första delbetänkandet behandlas även de flesta av de materiella och formella fastighetstaxeringsregler som avser taxeringen i första instans.

Av de frågor som återstår att behandla tar kommittén i föreliggande betänkande upp vissa kvarstående frågor rörande av värdering vattenfallsfastigheter, bl.a. behandlas om val av frågan kapitaliseringsränta (SOU 1979:32, s. 700). Dessutom föreslås en generell av jämkning det avkastningsvärde som erhålles genom den värderingsmetod som föreslagits i det tidigare betänkandet.

Huvuddelen av detta betänkande innefattar förslag till värderingsmetoåer för övriga industribyggnader, dvs. andra industribyggnader än de på vattenfallsfastigheter.

Det tidigare framlagda lagförslaget kompletteras med ett förslag till 11 kap. PTL, Riktvärde för industribyggnader. Kommittén föreslår även vissa andra ändringar i lagtextförslaget, föranledda av de i detta betänkande föreslagna reglerna.

Övriga frågor, som omfattas av direktiven, avser

kommittén att behandla i senare betänkanden.

2 VÄRDERING AV VATTEN- OCH VÃRMDKRAFTS- ANLÄGGNINGAR

2.1 Allmänt

I sitt första delbetänkande har kommittén bl.a. behandlat värdering av vattenfallsfastigheter, SOU 1979:32 s. 665 ff, och att föreslagit värderingen sker efter en enkel avkastningsmetod. Vid diskussion av den räntefot som bör användas vid kapitalisering av avkastningsvärdet har uttalats att valet av räntefot bör anstå till dess det klarlagts om den föreslagna avkastningsmetoden för vattenfallsfastigheter även kan tillämpas på

värmekraftsanläggningar. I avsnitt skall

detta

kommittén behandla av värderingen värmekraftsanläggningar och de konsekvenser som denna kan få beträffande värderingen av vattenkraftsanläggningarna.

2.2 Det svenska elkraftsystemet

Fram till slutet av 1950-talet var praktiskt taget all elproduktion i landet baserad på vattenkraft. Viss värmekraft fanns dock utbyggd och kom till användning främst som torrårsreserv. Under 1960talet - den billiga årtionde oljans kom den oljebaserade elproduktionen i i större gång skala, men fortfarande representerade vattenkraften under ett normalt vattenår 95 omkring procent av landets totala elproduktion. I början av 1970talet kom kärnkraften och i dag har vi under normalåret cirka 2/3 vattenkraft och 1/3 värmekraft i vårt elsystem.

av vatten- och värmekraftsanläggn. 30 Värdering

är den benämningen på de Värmekraft gemensamma där sker med hjälp av kraftslag elproduktionen bildad vid eller vid förvärme kärnklyvning, av kol etc. I vårt kraftsystem har bränning olja, vi att räkna med följande slag av värmekraftsankärnkraftverk, fossileldade kondensläggningar: och gasturbiner. kraftverk, mottrycksanläggningar en över våra värme- Bilaga 1 upptar förteckning visande anläggningens art, kraftsanläggningar, installerad effekt samt taxeidrifttagningsår, ringsvärde.

2.2.1 Kärnkraftverk

land förekommande kärnkraftverk utgörs av I vårt I reaktorn klyvs atomkärnor lättvattenreaktorer. varvid värme frigörs. Bränsav uranisotopen 235, av stavar av anrikat uran innehållanlet utgörs uran 235. en femtedel av bränsde 3 %av Ungefär behöver år. För att bromsa ner let bytas varje bildade neutronerna behövs en de vid klyvningen I lättvattenreaktorn utgörs moderamoderator. torn av vatten. Därav namnet lättvattenvanligt Vattnet samtidigt som kylmereaktor. tjänstgör dium. Det vattnet driver en ångturbin förångade vilken är kopplad till en elektrisk generator, alstras. Efter turbinen leds i vilken elenergin till kondensorn, där ångan genom avloppsångan övergår till vatten. Kondensatet nedkylning därefter tillbaka till reaktorn. pumpas

Kärnkraftverket karakteriseras av hög anlägg-

men förhållandevis låga rörliga ningskostnad kostnader och rörliga drift- (bränslekostnader ca 4 öre/kwh. Kärnoch underhållskostnader), kraftverken utnyttjas därför som grundkraftverk. att de avses att med full effekt Det innebär gå

av Värdering vatten- och 31

värmekraftsanläggn.

under så stor del av året som möjligt. Tillgängligheten - dvs. den tid av året man kan räkna med att ha ett kärnkraftaggregat tillgängligt för drift uppgår erfarenhetsmässigt till i medeltal 60 a 70 %. Häri har då inräknats tiden för planerad årlig för avställning bränslebyte.

2.2.2 Kondenskraftverk

Bränslet är vanligen olja som vid förbränning i ångpannor alstrar vattenånga med och högt tryck hög temperatur. Ångan driver en ângturbin, som är kopplad till en elektrisk Efter generator. turbinen leds ångan till en kondensor och övergår då genom avkylning till som vatten, återförs till ångpannan. Härav namnet kondenskraftverk.

I moderna oljekondenskraftverk är verkningsgraden ca 40 % under det att i äldre och omoderna verk endast ca 30 % av det ursprungliga bränslets energiinnehåll kan tillgodogöras. Verken karakteriseras av förhållandevis låg anläggningskostnad under det att den rörliga kostnaden helt är avhängig av oljepriset. Vid dagens oljepris uppgår den rörliga kostnaden till mer än 15 öre/kWh. Stegringen av oljepriset, som sannolikt kommer att fortsätta, har medfört att oljeeldade kondenskraftverk ej längre byggs. I stället undersöks möjligheten att anlägga koleldade kondenskraftverk, som i dagens läge har lägre rörliga kostnader men högre anläggningskostnader.

2.2.3 Mottrycksanläggningar

Mottryck är det populära namnet kombinationspå verk för både el- och I värmeproduktion. ett kraftvärmeverk, som i sina huvuddelar är uppbyggt

av vatten- och värmekraftsanläggn. 32 Värdering

samma sätt som ett kondenskraftverk, omvandpå en del av i ångan till el under det las energin kvarvarande energi genom ett att avloppsångans används för att värma bostäder fjärrvärmesystem och lokaler i stället för att som i ett kondens-

kraftverk, outnyttjat föras bort med kylvattnet. till elenergi och Den samtidiga omvandlingen en total verkningsgrad av ca 85 % räkvärme ger i tillfört bränsle. En nat på energiinnehållet annan typ är det industriella mottrycksverket där efter turbinen direkt används avloppsångan för i olika industriella processer. uppvärmning Bränslet i mottrycksverken är i allmänhet olja de kan även för andra bränslen som gas men byggas biomassa. Bränslekostnaderna för kol, torv och elenergi producerad i mottrycksanläggningar uppi stort sett till bara hälften av bränslegår kostnaderna i ett kondenskraftverk. Mottrycksdock kvantitativt av att dess kraften begränsas förutsätter en samtidig användning produktion av hetvatten eller ånga för annat ändamål.

2.2.4 Gasturbiner

för en är att heta förbrän- Principen gasturbin under får driva en turbin. Bränsningsgaser tryck let är vanligen lättolja. Karakteristiska egenskaär kort starttid men per låg anläggningskostnad, krav bränsle samt förhållandevis låg höga på (ca 30 %) och därmed mycket höga verkningsgrad kostnader, mer än 30 öre per kwh. rörliga

Värdering av vatten- och värmekraftsanläggn. 33

2.2.5 Körning av kraftsystemet

Kraftindustrin, vars anläggningar är ledningsmässigt sammankopplade dels inom landet dels med grannländerna, försöker självfallet köra de olika kraftslagen så att tillgångarna utnyttjas på mest rationella sätt. I första hand utnyttjas vattenkraften och kärnkraften, därefter mottryckskraften och sedan fossileldad kondenskraft samt i sista hand gasturbinkraft. Vattenkraftsproduktionen varierar under olika år beroende på vattentillgången, som under extrema förhållanden kan avvika med ända till ca i 20 % från normal tillgång. Värmekraften behöver därför tas i anspråk i mycket större omfattning under ett torrår än under ett vilket våtår, framgår av bilaga 2 som visar en sammanställning över utbyggnaden av de olika kraftslagen (1979) samt deras produktion under respektive ett torrår, normalår och våtår. Sammankopplingen med grannländerna innebär att man regelmässigt exporterar eller importerar elkraft allt efter hur prisläget är i grannländerna i förhållande till kostnaderna för den egna kraftproduktionen.

2.3 värderingen av

värmekraftsanläggningar

Som framgår av det föregående utgör den svenska elproduktionen en blandning av vattenkraft och olika slag av i vilken värmekraft, blandning vattenkraften är det dominerande kraftslaget. E1tarifferna är så satta att den samlade intäkten från de olika skall kraftslagen täcka de samlade driftskostnaderna samt dessutom förränta nedlagt kapital. Det genomsnittliga priset (1979) per producerad kwh för en leverans vid 130 ny kilovolts nätspänning i Mellansverige och utnyttjning

och värmekraftsanläggn. 34 Värdering av vatten-

med aktuella tariffer beräknas till hela året kan Den vattenkraften får således ca 11 öre. billiga den värmekraften. Enbart bränslekompensera dyra som svarar för den kostnaderna för oljekondens, (effekten) i

dominerande produktionskapaciteten

till

vad det gäller fossila bränslen, uppgår

15 öre kWh. Det är därför inte möjligt mer än per tillämpa den avatt beträffande värmekraften som föreslagits för vattenkrafkastningsmetod, leda till negativa värden trots ten. Den skulle har ett värde som att anläggningarna betydande Komkomplement till vattenkraftsanläggningarna.

mittén föreslår därför att värmekraftsanläggning-

arna liksom hittills värderas enligt produktionsdvs. med i anläggkostnadsmetoden, utgångspunkt värderingen genomförs härvid ningskostnaderna. bestäms en anläggnings återani två steg. Först och därefter nedräknas denna skaffningskostnad nuvärde med hänsyn till antill ett tekniskt ålder och beskaffenhet. Vad kommitläggningens 1979:32 s. 430) om tén generellt uttalat (SOU olika sätt att bestämma återanskaffningskostäven beträffande värmenaden är tillämpligt Det bör ankomma på RSV att kraftsanläggningar. för bestämmandet av återanskaffningstill ledning kostnaden meddela anvisningar om tillämpliga nykw för olika typer av anbyggnadskostnader per i den utsträckning detta är möjligt. läggningar

Om anvisningar av tillämplig nybyggnadskostnad

kan t.ex. med hänsyn till inte lämpligen anges att beakta olikheter i effektivitet svårigheten mellan och gamla anoch driftskostnader nya erfordras anvisningar om tillämpliga läggningar, för omräkning av den historiska omräkningstal Nedräkningen av återanskaffningskostkostnaden. nuvärde bör ske enligt samma naden till tekniskt i övsom gäller för industribyggnader principer

Värdering av vatten- och värmekraftsanläggn. 35

rigt. Till detta återkommer kommittén i avsnitt 3.

2.4 Värderingen av vattenkraftsanläggningar

Värdering av vattenkraften en enligt avkastningsmetod, där avkastningen bestäms med utgångspunkt i gällande tariffer, och värmekraften enligt en produktionskostnadsmetod skulle leda till en för hög värdering av de samlade elkrafttillgångarna. Kommittén föreslår därför att detta beaktas vid värdering av vattenkraften genom att dess avkastningsvärde justeras på så sätt att det sammanlagda värdet av landets vattenkraft och värmekraft (det sistnämnda värdet beräknat enligt produktionskostnadsmetoden) motsvarar det avkastningsvärde som erhålls om landets samlade krafttillgångar värderas med ledning av nu gällande tariffer. Resultatet av en sådan bör justering : vara att värmekraften erhåller värden som framstår som rimliga i förhållande till vattenkraften. Vid en härav bör beaktas bedömning dels att värmekraften till icke oväsentlig del behövs som komplement till vattenkraften för att trygga kraftförsörjningen under torrår dels att taxenivån i landet skulle varit om värmekraftanlägre delen varit mindre.

Justeringen av de med utgångspunkt i gällande tariffer beräknade för vattenavkastningsvärdena kraftsanläggningarna är av så grundläggande natur att den bör lagfästas genom ett i tillägg 5 § i den föreslagna 15 kafastighetstaxeringslagens pitel. Tillägget föreslås få lydelsen: De på detta sätt framräknade riktvärdena skall jämkas med hänsyn till lönsamheten för den samlade elkraftsproduktionen i landet.

vatten- och värmekraftsanläggn. Värdering av

Val av vid värde- 2.5 kapitaliseringsränta ringen av vattenkraftsanläggningarna

1979:32 har kommittén pä s. 694 ff redovi- I SOU sat vilka genomsnittliga taxeringsvärdehöjningar som kan antas svara mot olika kapitaliseringsatt nedskrivning av räntor under förutsättning sker på visst sätt. byggnadskapitalet

Om avkastningsvärdena för vattenkraftsanläggningsätt som föreslagits i föregåarna jämkas på ende avsnitt blir de genomsnittliga höjningarna än vid i övrigt likartade förutsättningar. lägre efter har De höjningar som uppkommer jämkningen med i de beräkkommittén uppskattat utgångspunkt som redovisats i SOU 1979:32. ningar

beräknas först den omräk- Vid denna uppskattning som erfordras för justering av vatningsfaktor avkastningsvärde enligt tenkraftsanläggningarnas taxenivå på följande sätt. gällande

= av landets värme-

Nva+vä årlig nettoavkastning

och vattenkraftsanläggningar = av landets

Nvatten årlig nettoavkastning

vattenkraftsanläggningar = av landets

Avatten sammanlagd värdeminskning

vattenkraftsanläggningar = av landets

Avärme sammanlagd värdeminskning

värmekraftsanläggningar = för

Ävärme sammanlagd återanskaffningskostnad

landets värmekraftsanläggningar = ränta för kapitalisering av p skälig årsnettot = för justering av f omräkningsfaktor vattenkraftens värde

Värdering av vatten- och

värmekraftsanläggn. 37

Nva+vä -

Avatten - Avärme =

P/100

= f. Nvatten - Avatten + Åvärme - Avärme

P/100

Nva+vä -

Åvärme = f. Nvatten

P/100 P/100

f har beräknats för följande alternativ: p = 4 %, 5 %, 6 % och 7 % samt att index för värmekraftsanläggningar antas stiga med respektive 100, 150, 200, 250 och 300 % från år 1973 till år 1979. Värdet på f framgår av nedanstående tabell.

Tabell 1

Värde av justeringsfaktorn f.

Kapitaliseringsrånta 4 % 5 % 6 % 7 %

Ökning av värmekrafts- 100 ä 0,80 0,77 0,74 0,70 anl.index 150 % 0,76 0,73 0,69 0,64 från 1973 200 0,73 0,69 0,63 0,58 till 1979 250 0,70 0,64 0,58 0,53 med 300 0,67 0,60 0,53 0,47

Med tillämpning av ovanstående f-värden och tidi-

gare utförda provtaxeringar av vattenkraftsan-

läggningar (se tabell s. 698 i SOU 1979:32) har förväntade genomsnittliga av vattenhöjningar kraftsanläggningarnas taxeringsvärde beräknats i nedanstående tabell.

och värmekraftsanläggn. SOU 1979 :81 38 Värdering av vatten-

m w

om mn mm mm

n no.

uxwwuwmmcqumxmu

|cwuum

mucmummcauwmwamuammx

w

:oo m om

ws_ mm_ mm. «._

.ax

.mcauwxmumuwsmqummw

cm

|oEum

m

omm

ø

muwwcma

w

mmm own mmm

uwmum0uum:muw

om_

cwuwmux:muum

mm_

ouumcmum

cm m WHW

©a

unw mhme

uno

w ppm

mcacnncuw

mmm mmm oem mmm vom

w

UH,CÖm

wuummusgnw

uw©uwwm:«uwmmu

mcwcuummuøuww

mmumnm.

uwamwumm:acHuxm>m

m umwcø

m som

W A

muunwus

M

mcacnwsuw Immcauwxmu ^_:w«:w©um> cmmcwcxmawm

vm mm

mom

MEEMW

mm_ on_

WCHCx©

um:

:wuwmuxmEum

wuummusunw

ummcwcmmmacmwummux

mcummcacxmuwm

m .ux

maauuacwaocmo

men

awocqcmomacm mcuwumcumox

N

mcwcnonnw

MMS

um

oo_ om_ com omm oom

Haonma

MWEA

F .Ec

Värdering av vatten- och värmekraftsanläggn. 39

I ovannämnda beräkningar har det industriella mottrycket ej inräknats. Detta är nämligen i allmänhet så inbyggt i de olika industrierna och kraftproduktionen så avhängig den industriella produktionen i övrigt att stora svårigheter föreligger att avskilja såväl mottryckskraftens kostnad som från avkastningsvärde industrin i övrigt.

Ovan gjorda beräkningar av den genomsnittliga höjningen av taxeringsvärdet för landets vattenkraftsanläggningar bygger på tidigare utförda provtaxeringar av i vissa älvar vattenkraftsanläggningar (SOU 1979:32 s. 698f).

Skulle förändringarna i byggnadskostnadsindex för värmekraften följa industribyggnadskostnadsindex, vilket den med nu gällande taxeringsregler gör, blir ökningen i index från 1973 till 1979 ca 125 % och med beaktande av effekten av nedskrivningarna motsvarar detta en genomsnittlig höjning av taxeringsvärdena för värmekraften med ca 75 %.

Nybyggnadskostnaderna för värmekraften synes dock under den aktuella perioden 1973-79 ha stigit väsentligt mer än vad index för industribyggnader anger. Sålunda har vid ovan utförda beräkningar av det samlade avkastningsvärdet för landets elkraftproduktion räknats med att nyanläggningskostnader 1979 för kärnkraft till 4 200 kr. uppgår per kw installerad effekt och för till oljekondens 3 500 kr. per kW, under det att de nuvarande taxeringsvärdena (1973 års värdenivå) för t.ex. Barsebäck och Oskarshamns kärnkraftverk endast motsvarar ett värde av drygt 500 kr. kW och för per Karlshamns och Stenungsunds oljekondensverk ca 400 kr. per kW. Om man beaktar att vissa extraordinära anläggningskostnader för och miljöskydd

värmekraftsanläggn. 40 Värdering av vatten- och

säkerhet inte skall medräknas vid bestämmande av taxeringsvärde och att i bilaga 1 angivna taxeavser avskrivna värden samt väger ringsvärden

samman inverkan från olika anläggningar med hän-

till deras värde torde man kunna räkna med syn att för värmekraften i nyanläggningskostnaden landet från 1973 till 1979 i genomsnitt sannolikt med mellan 200 % och 300 %. stigit

tabell 1 och 2 ovan innebär en höjning vEnligt av index för värmekraftsanläggningar med respektive 200 250 % och 300 %att taxeringsvärdet av %, höjs med respektive ca värmekraftsanläggningarna 130 %, 170 % och 210 %. Vid 5 % kapitaliseringsränta blir motsvarande höjning av vattenkraftsca 220 %, 200 % anläggningarnas taxeringsvärden och 180 %.

De nyss redovisade beräkningarna synes utvisa att den höjning som skett beträffande anläggvärmekraftens område motiveningskostnaderna på rar att värmekraftsanläggningarnas taxeringsvärden i höjs med ca 170 %. Den samordgenomsnitt av värderingen av värme- och vattenkraften ning som kommittén förordar leder till en höjning av på ca 325 % vid 4 % vattenkraftsanläggningarna ca 200 % vid 5 % ränta och ca 115 % vid ränta, 6 % ränta. Med till den skillnad i lönhänsyn samhet som mellan vatten och värmeföreligger bör taxeringsvärdenivån för kraftsanläggningarna höjas mer än för värvattenkraftsanläggningarna mekraften. Om räntan väljs högre än 5 % måste således de återanskaffningskostnader som skall till grund för taxering bestämmas lägre läggas än de som kan anses realisanläggningskostnader tiska i 1979 års kostnadsläge.

Värdering av vatten- och

värmekraftsanläggn. 41

Avkastningsvärdet för vattenkraftsanläggningar kan antagas ha stigit mer än efter kraftpriserna 1973, eftersom anläggningskostnadsindex ökat långsammare än tariffnivån. Förändringen i tariffnivån mellan juli 1973 och 1979 juli utgör 170 %. Det kan konstateras att i samvärderingar band med den ekonomiska tillåtlighetsprövningen av vattenkraftsanläggningar enligt vattenlagen normalt sker med en av 4 %. kapitaliseringsränta Dessa omständigheter samt en med de jämförelse kapitaliseringsräntor som används vid värdering av andra närmast mot en fastighetstyper pekar räntefot på ca 5 %.

De bedömningar av skälig kapitaliseringsränta som kommittén har gjort hänför till de förutsig sättningar som gäller för år 1979. De förändringar i elkraftsproduktionen som kan under uppkomma 1980 genom att nya anläggningar tas i drift bör enligt kommitténs uppfattning inte påverka bestämningen av riktvärdena för vattenkraftsanläggningarna vid 1981 års allmänna fastighetstaxering.

Kommittén har i sitt tidigare betänkande (SOU 1979:32, s. 685 f.) konstaterat att en övergång till en avkastningsmetod kan komma att medföra stora förändringar i relationerna mellan taxeringsvärdena för olika anläggningar. Detta är i och för sig naturligt, eftersom ett av de starkaste skälen för införandet av en avkastningsmetod, är att den tidigare använda produktionskostnadsmetoden har visat sig ge föga rimliga värderelationer mellan äldre med anläggningar låga anläggningskostnader och nya anläggningar med höga anläggningskostnader. Kommittén framhöll dock (s. 700) att den effekten sammanlagda

42 av vatten- och värmekraftsanläggn. Värdering

de önskvärda beträffande värav förändringarna derelationerna mellan anläggningarna och av taxei vissa enskilda fall blev så ringsvärdenivån att en av de verkkraftig tillfällig begränsning som de höjda taxeringsvärdena medför, ningar, behöva Kommitténs bedömning i kunde övervägas. hänseende mot bakgrund av att en detta gjordes 5 % kunde förväntas komma kalkylränta på omkring till användning vid avkastningsvärderingen.

Genom den som kommittén nu föreslår samordning av vatten- och värmebeträffande taxeringen blir den höjning av taxekraftsanläggningarna som valet av en viss räntefot ringsvärdenivån medför ca 25-40 % lägre än vad som tidigare för- Detta behovet av att begränsa verkutsatts. gör av mindre. ningarna taxeringsvärdehöjningarna utesluter dock inte att dessa i enstaka Kommittén kan bli av den storleksordning att det här fall kan anses motiverat att under en övergångstid vissa i de verkningar, som införa begränsningar höjningarna medför beträffande garantibeskatt-

ningen.

kommittén redovisat i det före- De bedömningar mot att en av gående pekar kapitaliseringsränta 5 % skäligen bör ligga till storleksordningen för bestämmandet av riktvärdena för vattengrund och därmed för bestämmandet kraftsanläggningar av för denna typ av fastigheter. taxeringsnivån

till att kapitaliseringsräntan kan Med hänsyn behöva omprövas vid varje taxeringstillfälle inte att i lagtexten direkt synes det lämpligt inskriva valet av ränta. Räntan bör fastställas

som föreskrift.

1979:81

3 VÄRDERING AV INDUSTQIBYGGNAD

3.1 Gällande ordning

Allmänt

De regler i KL som rör av industrifasvärdering tighet exklusive är vattenfallsfastigheter mycket knapphändiga och översiktliga. Detaljerade regler lämnades i stället i de anvisningar som RSV och skattecheferna meddelade inför 1975 års allmänna fastighetstaxering.

En redogörelse fdr innehållet i dessa anvisningar lämnas i det följande.

I korthet kan nämnas att värderingen normalt gjordes med ledning av markvärdekartor och en beräkning av byggnadernas tekniska nuvärde. I vissa fall skedde värderingen utifrån en kapitalisering av utgående eller marknadsmässigt uppskattad hyresavkastning. Byggnadsvärdet erhölls då genom att totalvärdet minskades med markvärdet. Industritillbehören, som civilrättsligt räknas till byggnad, beaktades inte vid värderingen enligt en särskild bestämmelse.

3.1.2 Val av värderingsmetod

Den metod som vanligen användes vid värderingen av industribyggnad var den s.k. anläggningskost-

44 av industribyggnad Värdering

nadsmetoden. Denna innebär i princip att man först bestämmer återanskaffningskostnaden, angeno: en direkt uppskattning av byggnadstingen kostnader vid ett uppförande av en motsvarande vid värdetidpunkten eller genon omny byggnad av faktiska eller beräknade kostnader räkning vid uppförande med hänsyn till byggbyggnadens nadskostnadernas förändringar fram till värde- Därefter nedskrivs denna återanskafftidpunkten. till nuvärde med iakttagande av ningskostnad ålder, användbarhet och skick samt byggnadernas återstående beräknad varaktighetstid. I vissa t.ex. i om industrifastigheter i anfall, fråga slutning till tätort med väldokumenterad hyresnivå på industrilokaler (inkl. kontor, lager m.m.) kunde värderingen ske enligt en kapitaliseringsnetod varvid faktiskt utgående eller marknadsmässigt uppskattade hyresavkastningar kapitaliserades sätt som i huvudsak motsvarade förfapå randet vid värderingen av hyresfastighet. Fastighetstaxeringsnämnden hade valfrihet att välja den som ansågs mest lämplig i värderingsmetod det enskilda fallet. Oavsett Vilken metod som användes, skulle värdet bestämmas under hänsynstagande till sådana för taxeringsenheten säregna förhållanden, som inverkade på värdet. Fastigfick normalt inte reda på vilken värhetsägaren som använts och vilka värden som deringsmetod till grund för bestämmandet av taxeringslegat värdet eftersom endast några få uppgifter längdfördes antal värderingsenheter, totalt nämligen och markering om industritillbehör byggnadsvärde fanns på taxeringsenheten.

av Värdering industribyggnad

3.1.3 Bestämmande av byggnadsvärde enligt anläggningskostnadsmetoden

Då byggnadsvärdet beräknades enligt anläggningskostnadsmetoden skedde först en av uppskattning återanskaffningskostnaden och därefter en nedskrivning av denna med hänsyn till ålder, användbarhet och skick. Återanskaffningskostnaden uppskattades med ledning av antingen erfarenhetstal för nybyggnadskostnaden av en likartad byggnad eller av den historiska byggnadskostnaden. RSV utarbetade omräkningstal för att möjliggöra en beräkning av vid återanskaffningskostnaden värdetidpunkten för 1975 års allmänna fastighetstaxering. Omräkningstalen gällde både för ordinära och s.k. Den skräddarsydda byggnader. historiska byggnadskostnaden multiplicerades sålunda med följande omräkningstal.

Byggnads- omräkningstal Byggnads- Omräkningstal

SOU 1979 :81 Värdering av industribyggnad

till ålder och användmed hänsyn byggnadens Återstående belopp ansågs utningsmöjligheter. byggnadens värde (tekniskt nuvärde). göra

av nedskrivningens storlek beak- Vid bestämning bl.a. att den tekniska utvecklingen ofta tades att äldre industribyggnader inte fylmedfört, modern industriell verksamhet ställler de vid kraven flexibilitet. Som regel fick sådana da på krav i lägen, där efterspeciell tyngd perifera industrilokaler var ringa på grund av frågan på till skillnad mot vad som begränsad köpkrets i större tätorter med mera differentierat gäller näringsliv.

fall skedde nedskrivning av återan- I normala med procenttal (r G k skaffninçskostnaden följande

nedskrivning).

SOU 197 9. .81 Värd av in ering dustribyggna C

m

um

noe

uwm .Hex o.m o.m

m

uwwmcomwn

N

a

.Hoz m.m o.v

.mcwcHuxm©wz

H

unw

.Hoz o.m

umamuw

H

.uosumn©:mcw

.m.u.n

›

.Hog

vas vme

uwaaw umaaw

-

.m.m.m

:mmm

man .wuu

maa maa

©wum>

ocouwn umaaw wcoumn umaao wumcww

ummcwumnwcowuxcsw

uwaaw

uoaao uoaaw cweaam

.amma

Eu0m,v©cmxH»m

:oo

umam

umnmnaawu

umam

mwcwuomus

.cwum cumn .cwum vom

unnmnaawumvmcwmmn

:uwm

wuvw amma

m w

zoo

w w m m

wucmuowua wU:muwmuQu

uwvmmmw

ummvmc

uwcmmww

wmma

uaoxc uaamao

maenbm

umwvmcwmmm

Qsçoum mnaöøm .muoE .cmcwn msåoum

\

Unm uuom

111 N

|

mcH:Huxm©mz møuwnmcmmwm øummumuøwuxm

a M

umcwøno .Hoz .HOM

Värdering av industribyggnad

vid nedskrivningen skulle fastiçhetstaxeringsatt värdet av normalt inte nämnden beakta byggnad sättas än till 10 % av beräknad borde lägre återanskaffningskostnad.

Lokala förhållanden och speciella omständigheter dock föranleda att andra nedskrivi övrigt kunde användes för vissa objekt. ningsförfaranden

3.1.4 Bestämmande av byggnadsvärde enligt

kapitaliseringsmetoden

denna metod genom kavärderingen gjordes enligt av framräknad och med pitalisering hyresintäkt till uppskattad återstående varaktighetshänsyn skedde i printid för byggnaden. Kapitalisering sätt som vid taxering av hyres- och cip på samma dock med beaktande av de speaffärsfastigheter förhållanden, som gällde för industrifasciella såsom kortare livslängd och högre räntetigheter borde alltid användas för kostnader. Metoden s.k. industrihyreshus.

användes när nyresni-

Om kapitaliseringsmetoden

borde d t framräknade várdet jämvån var osäker,

föras med det värde, som skulle erhålli:s enligt

anläggningskostnadsmetoden.

på taxering av 3.1.5 Särskilda synpunkter perifert belägna eller k0njunturkänsliga anläggningar

var belägen inom onråde med Då industrifastighet för industriell zerksamosäkra förutsättningar iakttas vid behet borde särskild försiktighet värde. Samma var förhålstämmandet av byggnadens när industri hotades av nedläggning eller landet,

av Värdering industribyggnad 49

andra svåra var för störningar handen.

Investeringar som finansieras med statsbidrag torde i normalfallet inte höja marknadsvärdet med belopp som motsvarar investeringarnas storlek.

vid beräkning enligt anläggningskostnadsmetoden av värdet av en industri e.d. som uppförts helt eller delvis med borde statsbidrag man särskilt beakta i vilken mån den del av anläggningskostnaderna som täckts av statsbidraget inverkat höjande på industrins marknadsvärde samt reducera den beräknade produktionskostnaden i den utsträckning påverkan inte förekommit. I sådana fall måste bestämmandet av värdet ske efter mera allmänna överväganden grundade på ettmarknadsvärderesonemang.

3.1.6 Värde av byggnadstillbehör

Förekomst av byggnadstillbehör fick en speciell betydelse vid värderingen, då tillbehören bestod av maskiner och liknande av så betydande omfång och dominans, att de normalt inte rymdes inom en med normala industribyggnad mått och påtagligt

âteranvändningsvärde. I stället måste då användas

en s.k. skräddarsydd som får byggnad, sådant utförande, att såväl teknisk som funktionell livslängd blir starkt begränsad och ofta sammanfaller med livslängden hos byggnadstillbehören.

Klassificeringen av fastighetstillbehören på industrifastighet skedde efter allmänna förutsättningar för ifrågakommande av typer industri samt de ytterligare som upplysningar, kunde erhållas av främst konsulent inom gemensamt fastig-

50 Värdering av industribyggnad

hetstaxeringsdistrikt.

Som exempel på skräddarsydda industribyggnader nämndes följande

* lätta som är att hänföra Utpräglat byggnader till skal och vanliga vid processindustri massa, tegelbruk, cementfabrik, (petrokemi, större smältugnar, gruvdrift).

* med avvikande form (kraft- Tyngre byggnader verk, bryggeri, glasbruk, anrikningsverk, elektrokemisk industri, delar av pappersbruk, delar av skeppsvarv).

Vid utgick man från att anskaffningsvärderingen kostnaderna för olika byggnadstillbehör innefattades i den byggnadskostnaden. Om bygguppgivna nadsvärdet beräknades enligt kapitaliseringsmetoden så ansågs hyresintäkterna grundade jämväl på dispositionsrätten till byggnadstillbehören.

av industritillbehören beaktades inte då Värdet man bestämde taxeringsvärdet. Gränsdragningen mellan byggnadstillbehör och industritillbehör vissa probvållade fastighetstaxeringsnämnderna lem.

av Värdering industribyggnad 51

3.2 §ynpunkter och förslag

3.2.1 Allmänt

Med industribyggnader kommer enligt kommitténs

tidigare avlämnade förslag att avses byggnader som inte är till hänförliga någon annan tidigare i lagtexten uppräknad byggnadstyp t.ex. byggnad

inrättad för industriell verksamhet, anläggning

för elkraftproduktion, bensinstation, parkerings-

hus, lager, förråd och samt depå djurstall och

växthus utan samband med jordbruk eller skogs-

bruk.

I direktiven sägs att kommittén skall söka komma

fram till förenklade regler för åsättande av vär-

den vid

fastighetstaxering främst när det gäller

industri- och vattenfallsfastigheter. Kommittén

har tidigare lämnat förslag till värdering av

vattenfallsfastigheter.

De för 1975 års allmänna

fastighetstaxering ut-

färdade anvisningarna för taxering av industri-

fastighet har visat sig inte ge tillräcklig led-

ning för arbetet i

fastighetstaxeringsnämnderna.

Detta har medfört att likartade industrifastigheter vid har taxeringen kunnat behandlas tämli-

gen olika. Taxeringen torde sålunda inte ha bli-

vit likformig och rättvis i den som omfattning kan begäras. Den summariska

beslutsredovisningen

har medfört att fastighetsägarna i underrättel-

sen och

fastighetstaxeringslängden inte har fått

av 52 Värdering industribyggnad

direkt redovisning av vilken värderinganågon metod som använts samt vilka faktorer och värden som till grund för bestämmandet av legat Fastighetsägarna har därför byggnadsvärdet. haft svårt att kontrollera byçgnadsvärdeberäk- Dessa förhållanden är enligt kommitténs ningen. otillfredsställande. Kommittén föreslår mening i det regler för värdering av inföljande nya Syftet är att underlätta ardustribyggnader. betet i och att

fastighetstaxeringsnämnderna

ge fastighetsägarna en så utförlig redovisning av hur har bestämts som de bebyggnadsvärdet höver för att kunna bedöma fastighetstaxeringsnämndens beslut. Förslaget innebär också att största delen av de uppgifter som hämtats in från och som använts vid befastighetsägarna stämmande av byggnadsvärdet kommer att registreras. Genom förslaget kommer reglerna för väroch taxering av industribyçgnader att dering samordnas med de regler som har föreslagits beträffande andra typer av byggnader.

3.2.2 Indelning av industrienheterna i undergrupper (industrityp)

Industribyggnad utgör en restgrupp byggnader av mycket skiftande karaktär och för att underlätta en ytterligare utveckling av de värderingsmetoder som kommittén kommer att föreslå, är det att kunna särskilja vissa grupper av angeläget industrienheter. En sådan uppdelning gör det dessutom möjligt att studera taxeringens uzfall och för olika grupper av industriköpeskillingar byggnader.

Värdering av 53 industribyggnad

Utvecklingsarbetet syftar till att särskilja grupper av fastigheter som i framtiden kan komma att värderas med en ortsprismetod och därnäst med en avkastningsmetod. Kommittén har tidigare i 4 kap. 5 5 PTL föreslagit att två grupper industrienheter skall behandlas särskilt, nämligen täktmark och industribyggnad på sådan mark (täktenhet) och vattenfallsfastigheter enligt 15 kap. l 3 FTL (vattenfallsenhet). Kommittén har i 12 kap. ?TL lämnat förslag till regler för värdering av täktmark och i 15 kap. FTL regler för värdering av vattenfallsenhet. Kommittén anser att ytterligare grupper bör särskiljas. Grupper som är relativt enhetliga och som det finns anledning att särskilja är bl.a. bensinstaticnsbyggnader, kiosker, växthus, djurstallar och värmekraftsanläggningar. Närmare anvisningar om en sådan uppdelning bör utfärdas av RSV.

3.2.3 Allmänt om värdering av industribyggnad

Industribyggnad är ingen enhetlig grupp såsom t.ex. småhus, hyreshus. Gruppen industribyggnad innehåller som tidigare framhållits byggnader av mycket skiftande karaktär. Användningen av industribyggnader är oftast en integrerad del i en industriell verksamhet. Värdering av industrifastigheter rymmer dessutom en del speciella problem, som sammanhänger med bl.a. den efterfrågesituation som föreligger för denna typ av fastigheter. Befintliga industribyggnader är oftast anpassade för en viss specifik verksamhet, vilket medför att marknaden för dessa fastigheter är liten. I vissa fall t.ex. beträffande en kemisk processindustri, existerar kanske över huvud taget ingen marknad. Är däremot fastigheten mera allmängiltig

54 Värdering av industribyggnad

till sin - med t.ex. utformning bebyggd enplans och verkstadshallar - kan en större lager- grupp presumtiva köpare efterfråga objektet.

Såväl enligt gällande lag som enligt kommitténs förslag till ny lag skall marknadsvärdet som grund för taxeringen i första hand bestämmas med ledning av fastighetsförsäljningar i orten, i andra hand med ledning av en avkastningskalkyl och i sista hand med utgångspunkt i en beräkning av det tekniska nuvärdet.

De brister som föreligger i redovisningen av faktorer och värden i fastighetslängden gör det i dag omöjligt att ta fram tillräckligt statistiskt underlag för att kunna tillämpa en direkt ortsprismetod vid värdering av fastigheter med industribyggnader. Pâ längre sikt torde dock metoden kunna komma att användas för mera vanligt förekommande fastigheter, bebyggda med t.ex. enkla industrihallar eller industrihvreshus.Marknadsvärdet får i stället bestämmas med ledning av en avkastningskalkyl eller med utgångspunkt i en beräkning av det tekniska nuvärdet. Mot bakgrund av den skiftande karaktär som industribyggnaderna har finns behov av att använda både en avkastningsmetod och en produktionskostnadsmetod. Härvid bör avkastningsmetoden användas för fastigheter med byggnader av mer ordinär typ och produktionskostnadsmetoden för fastigheter med byggnader av s.k. skräddarsydd typ.

Industritillbehör, dvs. egendom som avses i 2 kap. 3 § jordabalken, skall enligt kommitténs för51a9 i 7 kap. 17 § FTL liksom enligt gällande lag inte åsättas något värde.

Värdering av industribyggnad 55

RSV:s referensgrupp for värdering av industrifastigheter har genomfört en analys av totala antalet köp av industrifastighet i lagfartsbandet för åren 1975-78. Bearbetningen har uppdelats på typkoderna 32 (tillverkningsindustri) 36 (bensinstationer, bilreparationsverkstäder) samt 37 (lager, depåer m.m.). Materialet har gallrats så att enbart köp med köpeskillingskoefficient (köpeskilling/totalt taxeringsvärde) mellan - 0,5 4,0 tagits med i analysen. Totalt omfattar analysen ca 4 400 köp. Undersökningen visar att prisutvecklingen för industrifastigheter under perioden l975-78 har varit i medeltal % per år. 5,7 Endast en marginell skillnad mellan införeligger dustrifastigheter inklusive respektive exklusive industritillbehör. Prisutvecklingen för den sistnämnda gruppen i medeltal utgjorde 6,2 % per år under perioden. Industrifastigheter har, jämfört med konsumentprisindex, under perioden 1975-78 inte varit realvärdesäkra och uppvisar den lägsta prisökningen av förekommande fastighetstyper. RSV:s referensgrupp för värdering av industrifastighet har även genomfört en fördjupad studie av köp av industrifastigheter i Stockholms och Gävle-

horgs län. Resultatet av denna undersökning har

lagts till kommitténs betänkande som 3, bilaga

3.2.4 Bestämmande av byggnadsvärde enligt avkastningsmetoden

3.2.4.1 Allmänt

Avkastningsmetoden innebär att fastighetens marknadsvärde beräknas genom en omräkning till nutid

56 Värdering av industribyggnad

av den framtida nettoavkastningen från fastigheten. Byggnadsvärdet erhålls genom att totalvärdet minskas med markvärdet. För att underlätta det praktiska taxeringsarbetet bör värderingsmetoden utformas som en bruttokapitaliseringsmetod,vilket innebär att totalvärdet bestäms genom att den totala årliga hyran multipliceras med en bruttokapitaliseringsfaktor i likhet med vad som föreslagits för hyreshusenhet. Dessa faktorer skall bestämmas så att taxeringsvärdet erhålls direkt.

Bruttokapitaliseringsfaktorn kan då bestämmas med utgångspunkt från följande avkastningsmetod

F = (H - D - p M) f (n,p) + M (1) där F = det totala fastighetsvärdet, mark och byggnader i kr. (marknadsvärdenivå) H = totala hyresintäkter i kr/år D = totala drifts- och underhållskostnader i kr/år M = markvärdet i kr (marknadsvärdenivå) f (n,p) = årsräntors = kapitaliseringsfaktor (1 +

P)nl, varvid n är den tidsperiod under

p (l+p)n vilken avkastningen beräknas utgå

(byggnadens återstående livslängd) och p är kalkylräntefoten - medelränta för lånat och eget kapital

Ur formel (l) kan följande formel härledas M _ _ _ 9 _

bkf 0,75 (1 x + Mt

ñE)f

H (n,p) 0,75 §-

Värdering av industribyggnad 57

bkf =

bruttokapitaliseringsfaktorn som multipli-

cerad med totala hyresintäkten ger det totala taxeringsvärdet

M = det vid taxeringen åsatta markvärdet i kr. (O,75 x M)

Genom att beräkna faktorerna på detta sätt erhålls en möjlighet att bestämma bruttokapitaliseringsfaktorerna för olika genomsnittliga räntekrav för lånat och eget kapital. Vid sidan av denna teoretiska beräkning av bruttokapitaliseringsfaktorerna där ingående faktorer bestämts med ledning av mer allmän erfarenhet grundad på bl.a. prisnivåer måste faktorerna anpassas till marknaden genom jämförelser mellan total hyresintäkt

(bruttoavkastning) och köpeskillingar som

betalats på fastighetsmarknaden. Denna metod överensstämmer i stort med den som används vid värdering av hyreshusenhet.

Kommittén föreslår att av värderingen industrifastigheter enligt avkastningsmetoden sker pá detta sätt. En härom bör tas regel in i ll kap. 2 § PTL.

3.2.4.2 Vad riktvärdet bör avse

Då en i avkastningsmetod form av ett bruttokapitaliseringsförfarande används för att bestämma

taxeringsvärdet kan riktvärdet anges antingen som produkten av total hyra och bruttokapitaliseringsfaktorn eller som

bruttokapitaliserings-

faktorn. Vid taxering av hyreshusenhet har kom-

58 Värdering av industribyggnad

mittên förordat att det senare alternativet skall tillämpas. Skillnaden mellan de två alternativen är att i det första fallet blir förutom de faktorer som påverkar bruttokapitaliseringsfaktorn även de faktorer som påverkar hyran värdefaktorer som särskilt beaktas vid riktvärdets bestämmande. Detta innebär att alltid hyran måste vara entydigt bestämd, dvs. bestämmas oberoende av eventuell utgående för det enhyra skilda objektet. Hyran kan då en sägas utgöra värderingshyra som bestämts utifrån objektets särskilda egenskaper och i en för värdeområdet relevant hyresnivå.

För hyreshus finns sedan lång tid en väl utvecklad hyresmarknad. Med totalhyran avses enligt förslaget till fastighetstaxeringslag, FTL, bruksvärdehyran för bostäder och marknadsmässig hyra för lokaler. I de flesta fall förutsätts den utgående hyran motsvara bruksvärdehyran respektive den marknadsmässiga lokalhyran. På denna hyresmarknad finns ett väl utvecklat och i stort enhetligt system för fastställandet av hyror och hyresförändringar. Hyresmarknaden för industrilokaler är i dessa avseenden mer splittrad. Enligt undersökningar som RSV:s referensgrupp för värdering av industrifastigheter genomfört av hyressättningen av industrilokaler och andelen lokaler som hyrs ut, framgår att hyran i kommunalt ägda industrifastigheter ofta subventioneras de första åren, att speciella låneformer av typ s.k. realräntelån påverkar hyran under fastighetens livslängd, att olika for-

Värdering av industribyggnad 59

mer av indexreglerade hyror förekommer samt att andelen urhyrda lokaler varierar mellan 5 och 50 % i länen. Dessutom innefattar utgående hyra ibland även hyra för industritillbehör. Den utgående hyran för likartade fastigheter kan således variera mycket beroende på faktorer som berörts ovan. Detta medför att den utgående hyran ofta inte i ett schabloniserat värderingsförfarande kan anses vara ett uttryck för den framtida hyresintäkten och därmed en industrifastighets värde eller att skillnader i utgående hyra speglar värdeskillnader mellan fastigheterna. Den utgående hyran kan mot denna bakgrund inte okritiskt användas vid värdering enligt ett bruttokapitaliseringsförfarande.

Om bruttokapitaliseringsfaktorn skall utgöra riktvärdet måste man därför alltid granska utgående hyra och ofta frångå denna för att taxeringsvärdet skall utgöra 75 % av taxeringsenhetens marknadsvärde. Om man i stället väljer att låta produkten av en värderingshyra och bruttokapitaliseringsfaktorn utgöra riktvärdet kommer för fastigheten utgående hyra inte att användas vid bestämmandet av taxeringsvärdet. De omständigheter som särskilt bör beaktas vid bestämmandet av värderingshyran är industribyggnadens lokaltyper, ålder, standard och beläggningsgrad. Dessa värdefaktorer redovisas närmare nedan. Värderingshyrorna får bestämmas utifrån en analys av marknadsmässiga hyresnivåer. Viss ledning torde också kunna erhållas av skillnader i produktionskostnader för nybyggda industrilokaler av

60 Värdering av industribyggnad

olika standard. RSV:s referensgrupp for värdering av industrifastigheter har undersökt förhållanden i kommunalt uthyrda lokaler. Undersökningens resultat har lagts till kommitténs betänkande som bilaga 4. Om byggnadens karaktär undantagsvis är sådan att värderingshyran inte kan anses ge uttryck för värdet får detta justeras på grund av säregna förhållanden.

Mot bakgrund av att utgående hyra inte normalt kan användas direkt vid värderingen och då uthyrningsfrekvensen är låg i många län bör enligt kommitténs mening en likformig och rättvis taxering uppnås bäst genom att låta riktvärdet utgöra produkten av en värderingshyra och en bruttokapitaliseringsfaktor. Ett sådant förfarande skulle dessutom avsevärt underlätta fastighetstaxeringsnämndernas arbete. Bruttokapitaliseringsfaktorn bör ange förhållandet mellan värdet av värderingsenheten och totala värderingshyran för industribyggnaderna inklusive mera omfattande markanläggningar. Förslaget i ll kap, 2 § FTL har utformats i enlighet härmed.

3.2.4.3 Värdeserier

Bruttokapitaliseringsfaktor

På samma sätt som föreslås för hyreshusenhet bör RSV upprätta ett tabellverk där bruttokapitaliseringsfaktorn för en industrienhet av viss angiven beskaffenhet knyts till en värdeserie. Den industrienhet som bör ligga till grund för vårdeserien föreslås vara en värderingsenhet son är

Värdering av industribyggnad 61

bebyggd med en industribyggnad, uppförd under perioden 1975-79 och med ett normalt förhållande mellan värderingsenhetens taxerade markvärde och dess totala värderingshyra. Värdet av en sådan värderingsenhet kan sägas uttrycka värdenivån inom ett värdeområde.

Serien bör byggas så att skillnaden mellan upp stegen uppgår till 10 % av faktorn 5,0 om faktorn är större än 5. Skillnaden mellan stegen blir då mindre än l0 %. Understiger faktorn däremot 5,0 anser kommittén att steg om 0,5 blir alltför stora. Tätare intervaller bör då förekomma. Med denna utgångspunkt föreslås serien få följande utformning: 3.0, 3,2 osv. t.0.m. 5.0 därefter 5.5. 6,0 osv.

Den föreslagna värdeserien överensstämmer med vad som föreslagits för hyreshusenhet.

Värderingshyra

Även för värderingshyran bör RSV upprätta ett

tabellverk där värderingshyran per m2 för viss

lokaltyp av viss beskaffenhet knyts till en värdeserie. Den värderingsenhet som bör ligga till grund för värdeserien föreslås vara en värderingsenhet som är bebyggd med en industribyggnad av viss lokaltyp och med normal standrad uppförd under perioden 1975-79. värderingshyran av en sådan lokaltyp kan sägas uttrycka hyresnivån inom ett värdeområde.

62 Värdering av industribyggnad

För värderingshyran av parkeringsplatser i industribyggnad bör en värdeserie utarbetas av RSV. Serien bör uttryckas i kr/plats och år. Den serie som enligt kommitténs mening bör komma till användning är 500, 500, 700, 800, 900, l 000, 1 200, 1 400, l 600, 1 800, 2 000, 2 400, 2 800, 3 200, 3 600, 4 000, 4 S00 osv. kr/plats och år.

I ll kap. 3 resp. 5 §§ FTL bör föreskrivas att som bruttokapitaliseringsfaktor resp. värderingshyra för en industrienhet av angiven beskaffenhet får anges endast värden i en fastställd värdeserie.

3.2.4.4 Riktvärde och värdefaktorer

De omständigheter som enligt kommitténs mening bör särskilt beaktas vid bestämmandet av riktvärdet för en industribyggnad är, vad beträffar bruttokapitaliseringsfaktorn, den återstående livslängden (värdefaktorn ålder) och förhållandet mellan värderingsenhetens taxerade markvärde och dess totala årliga värderingshyra (värdefaktorn markvärdeandel) samt vad beträffar värderingshyran, typ av lokal (värdefaktorn lokaltYP); återstående livslängd (värdefaktorn ålder), byggnadens utförande och utrustning (värdefaktorn standard samt det genomsnittliga utnyttjandet av det totala antalet tillgängliga parkeringsplatser i industribyggnaden (värdefaktorn beläggningsgrad).

Under detta avsnitt lämnas en redogörelse för innebörden av de olika värdefaktornerna och de

Värdering av industribyggnad 63

klassindelningar som enligt kommitténs mening lämpligen bör komma till användning.

Ålder

Åldern bör liksom för småhusen och hyreshusen ge uttryck för industribyggnadens återstående livslängd. Denna uppskattas enklast med utgångspunkt i industribyggnadens nybyggnadsår. Hänsyn bör även tas till de om- och tillbyggnader som har företagits, omfattningen av dessa samt vid vilken tidpunkt de har skett. Klassindelningen bör göras så att åldersklassen för industribyggnader med en ålder motsvarande högst 25 år inte får göras större än att den motsvarar 10 år.

Markvärdeandel

Med markvärdeandel avses förhållandet mellan värderingsenhetens taxerade markvärde och dess totala årliga Motsvarande värvärderingshyra. defaktor föreslås för Värdefakhyreshusenhet. torn avser att beakta skillnaden i värde vid olika exploateringstal och delvis beakta värdeskillnader beroende på varierande markvärden. Kommittén anser att för bör industribyggnad föreskrivas att minst två klasser skall finnas.

Lokaltyp

Industribyggnad skall uppdelas på lokaltyper. Värdefaktorn lokaltyp bör därvid i beprincip stämmas med hänsyn till det ändamål som lokalen är inrättad för. Kommittén anser att man vid

64 Värdering av industribyggnad

bestämmandet av värderingshyran har anledning att skilja på minst fyra olika lokaltyper för industriändamål. Dessa är produktionslokaler, industrikontor, lager och parkeringslokaler. Med produktionslokaler avses lokaler som är inrättade för produktion, service, reparation eller dylikt. Med industrikontor avses lokaler som är inrättade som kontor, personalutrymmen, utställning eller dylikt. Med parkeringslokaler avses lokaler inrättade för parkeringsändamâl. Med lager avses lokaler inrättade som lager, förråd eller dylikt samt övriga lokaler i byggnaderna.

Gränsdragningen mellan de olika lokaltyperna bör inte ge några svårigheter i den praktiska tilllämpningen; Storleken av de olika lokaltyperna

mäts i m2 bruksarea enligt svensk standard. För

att undvika en uppdelning i små areor anser kommittén att uppdelning endast skall ske om arean för fråga överstiger 10 % av

lokaltypen_i bygg-

nadens totala bruksarea eller om delarna över-

stiger 250 m2 bruksarea. Areor av samma lokaltyp

förs samman till en enhet oavsett läge i byggnaden såvida de inte avviker avsevärt i standard.

För värdefaktorn lokaltyp skall finnas minst fyra klasser.

Standard

Standardklass bör bestämmas for varje lokaltyp. Vad som i standardhänseende främst påverkar en industribyggnads värde är bl.a. planlösning,

Värdering av industribyggnad 65

flexibilitet, ventilation, bjälklagets bärförmåga, lastförhâllanden, fri takhöjd m.m. en- Någon tydig metod att mäta dessa standardförhållandens inverkan på värderingshyran torde dock inte finnas utan bedömningen får mer grundas på allmänna överväganden rörande hyresmarknaden i detta avseende. Standardfaktorn får som en samanges manvägning av olika faktorer, i form lämpligen av ett samt får avse poängsystem genomsnittliga förhållanden för lokaltypen i fråga. Indelningen i standardklasser bör för varje lokaltyp göras så att den omfattar minst tre klasser.

Beläggningsgrad

Med beläggningsgrad avses det genomsnittliga utnyttjandet av det totala antalet tillgängliga parkeringsplatser i en industribyggnad uttryckt i procent. Kommittén anser att klassindelningen bör göras så att minst tre klasser erhålls.

3.2.4.5 Sättet att redovisa riktvärdet

Tillämpliga bruttokapitaliseringsfaktorer och värderingshyror bör redovisas i form av tabeller. Dessa bör benämnas IB-tabell IHrespektive tabell, där I anger industribyqqnad, B anger bruttokaoitaliserinqsfaktor och H anqer värderingshyra. De tidigare omtalade undersökningarna ger vid handen att det torde vara tillräckligt att för värderingen indela ett län i två till fyra värdeområden. Riktvärdet redovisas genom att tillämpliga IB- och IH-tabeller anges på karta eller på annat sätt. lämpligt Något

66 Värdering av industribyggnad

krav att riktvärdet alltid skall redovisas på på karta bör inte uppställas mot bakgrund av värde-

områdenas omfattning.

ll 4 och 6 §§ FTL föreslås innehålla en uppkap. och definitioner av de olika värdefaktoräkning rer som särskilt skall beaktas vid riktvärdets

bestämmande.

Vidare bör i anslutning till varje värdefaktor tas in tidigare redovisade bestämmelser angående

klassindelning.

3.2.4.6 säregna förhållanden

Med det fria värderingsförfarande som användes 1975 års allmänna fastighetstaxering förevid vid bestämmandet av taxeringsvärde för låg inte, behov av justering för industribyggnad, något förhållanden. Det av kommittén förordade säregna nödvändiggör en sådan juvärderingsförfarandet Vid värderingen kan.man norsteringsmöjlighet. malt räkna med att verksamheten på en industrikommer att fortgå minst fem år om fasfastighet används för industriell verksamhet och tigheten beslut om nedläggning inte fattats. Om industriär belägen inom område med mycket fastighet osäkra förutsättningar för industriell verksamhet eller om andra svåra störningar förekommer, kan anledning finnas att justera byggnadsvärdet for förhållanden. Sådan justering skall säregna på marknadsvärderesonemang. De omständiggrundas heter som i bör bedömas som säregna förövrigt hållanden är främst väsentligt avvikande underextremt exploateringstal, större hållsstandard, dominerande samt att byggnadens byggnadstillbehör karaktär inte svarar mot standardbeskrivningen.

Värdering av industribyggnad 67

3.2.5 Bestämmande av byggnadsvärde enligt produktionskostnadsmetoden

3.2.5.1 Allmänt

Produktionskostnadsmetoden innebär att byggnadens värde beräknas genom att först en uppskattning av återanskaffningskostnaden och görs därefter en nedräkning av denna med till hänsyn ålder, användbarhet och skick. Återanskaffningskostnaden bör i första hand bestämmas utifrån erfarenhetstal för nybyggnadskostnader och i andra hand utifrån en av historiska uppräkning byggnadskostnader.

Kommittén föreslår att av industrivärderingen fastigheter enligt produktionskostnadsmetoden sker på detta sätt. En regel härom bör tas in 1 11 kap. 7 § FTL_

3.2.5.2 vad riktvärdet bör avse

Med hänsyn till det sätt på vilket värderingen av industribyggnad enligt produktionskostnadsmetoden föreslås ske bör riktvärdet för en industribyggnad anges genom en nedräkningsfaktor. Denna anger den faktor varmed återbyggnadens anskaffningskostnad beräknad enligt 5 kap. 6 § FTL skall multipliceras för att byggnadens tekniska nuvärde skall erhållas.

Man torde i dag normalt kunna räkna med att huvuddelen av industribyggnadsbeståndet kan nyttjas ytterligare minst 10 år. Därför bör

68 Värdering av industribyggnad

kommitténs mening den tidigare tillenligt lämpade spärregeln ändras. Vid en jämförelse med värdering enligt avkastningsmetoden kan konstateras att en stor del av en fasnämligen nuvärde hänför sig till den i tiden tighets närmast kommande 10-årsperioden. vid en total av 60 år och en kalkylränta på 5 livslängd 10 % utgör denna del ca 40 respekrespektive tive 60 % av det totala värdet. Vid en total livslängd av 25 år är motsvarande procenttal 55 respektive 68. Av ovan redovisade exempel att ett högt förräntningskrav medför framgår att en mycket stor del av värdet hänför sig till den närmaste 10-årsperioden. Exemplet förutsätter att byggnaden har en i jämförelse med nyproducerade byggnader i huvudsak likvärdig funktion. Spärregeln bör ta hänsyn till att i stor utsträckning är gammalt byggnadsbeståndet och därmed inte har en med nyproducerade byggnader likvärdig funktion. Det är därför skäligt att sätts lägre än de siffror som redospärren visas ovan. Kommittén anser att nedräkningsfaktorn (dvs. det tal, varmed återanskaffningskostnaden skall multipliceras för att det tekniska nuvärdet skall erhållas)i de fall återstående livslängd är minst 10 år bör minimeras till 0.35 för industribyggnader med lång livsvilka vid taxeringstillfället har fulllängd, användbarhet. För byggnader med kort livsgod och fullgod användbarhet bör faktorn längd minimeras till 0.50.

För byggnader som har en återstående livslängd som är mindre än 10 år bör nedräkningsfaktorn minimeras till 0.20 för byggnader med lång livslängd och god användbarhet och till 0.30 för med kort livslängd och god användbarbyggnader het.

Värdering av industrifastighet 69

Kommittén förutsätter att regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer utfärdar föreskrifter angående minimerinç av nedräkningsfaktorn med ovan angivet innehåll.

3.2.5.3 Riktvärde och värdefaktorer

De omständigheter som enligt kommitténs mening bör särskilt beaktas vid bestämmandet av riktvärdet för industribyggnad är byggnadskategorin (värdefaktorn byggnadskategori), byggnadens utförande och utrustninq (värdefaktorn standard), byggnadens återstående livslängd (värdefaktorn ålder) samt byggnadens geografiska läge (värdefaktorn ortstyp).

Under detta avsnitt lämnas en redogörelse för innebörden av de olika värdefaktorerna och de klassindelningar som enligt kommitténs mening lämpligen bör komma till användning.

Byggnadskategori

Med byggnadskategori avses industribyggnaâens karaktär och konstruktion. Industribyggnaderna bör i likhet med vad som gällde vid 1975 års allmänna fastighetstaxering indelas i ordinära byggnader och s.k. skräddarsydda byggnader eller liknande speciella industribyggnader. Den sistnämnda byggnadskategorin avser främst sådana byggnader som inte är åtminstone begränsat användbara inom annan industriell verksamhet än den aktuella. Sådana byggnader har som en följd härav i princip samma livslängd som verksamheten på platsen och därmed den maskinella utrustningen. Byggnaderna kan sägas utgöra ett skal runt en anläggning som sannolikt rivs om

av industrifastighet Värdering

den maskinella anläggningen flyttas. Byggnadernas användning och värde är helt beroende av den maskinella utrustningen. Som exempel på skräddarsydda industribyggnader kan nämnas utpräglat lätta byggnader som är att hänföra till Skal Och Som är vanliga vid processindustri som t.ex. petrokemi, massa, tegelbruk, cementfabrik, större smältugnar och gruvdrift ocn tyngre byggnader med avvikande form som t.ex. bryggeri, glasbruk, anrikningsverk, elektrokemisk industri, delar av pappersbruk och delar av skeppsvarv. Om den maskinella utrustningen i en sådan - såsom är skräddarsydd byggnad regeln representerar större värde och i regel har avsevärd storlek, skall den hänföras till byggnadstillbehör och beaktas vid beräkningen av byggnadsvärdet. Detta gäller såväl de huvudsakliga maskinerna som hjälpmaskiner och dylikt till dessa.

Kommittén anser att det bör föreskrivas att värdefaktorn byggnadskategori skall indelas i minst tre klasser.

Standard

För ordinära byggnader bör standarden bestämmas enligt samma regler som föreslagits för värdering enligt avkastningsmetoden. För övriga byggnader får standarden bestämmas efter mera allmänna överväganden. För vissa byggnadskategorier saknas anledning att särskilja olika standardklasser, t.ex. värmekraftsanläggningar. Kommittén lägger därför inte fram något förslag om indelning i standardklasser.

Värdering av industribyggnad 71

Ålder

Åldern bestäms enligt samma regler som föreslagits för värdering enligt avkastningsmetoden.

Ortstyp

Med ortstyp avses industribyggnadens läge i förhållande till tätort. Vid indelning i olika ortstyper bör tätortens storlek och stödområdesklass beaktas. För vissa byggnadskategorier t.ex. värmekraftsanläggningar saknas anledning att särskilja olika klasser för ortstyp. Kommittén lägger därför inte fram något förslag om indelning i ortstypsklasser.

11 kap. 8 § FTL föreslås innehålla en uppräkning och definitioner av de olika värdefaktorer som särskilt skall beaktas vid riktvärdets bestämmande. Vidare bör i anslutning till varje värdefaktor tas in tidigare redovisade bestämmelser angående klassindelning.

3.2.5.4 Övriga faktorer som påverkar värdet

För att värderingen enligt produktionskostnadsmetoden skall kunna genomföras erfordras förutom ovan redovisade värdefaktorer uppgifter om vissa andra faktorer. Dessa är främst lokaltyp, industribyggnadens storlek och volym, byggnadskostnaden, kostnader för om- och tillbyggnader och omräkningstal. Lokaltyp och storlek bör för ordinära byggnader och,där så är möjligt,för skräddarsydda byggnader bestämmas på samma sätt som värdefaktorn lokaltyp vid tillämpning av

avkastningsmetoden. volymen bör mätas i m3

72 Värdering av industribyggnad

bruttovolym. Anvisningar om tillämpliga omräkningstal vid omräkning av äldre byggnadskostnader samt erfarenhetstal för nybyggnadskostnader för industribyggnader av olika beskaffenhet bör utfärdas av RSV.

3.2.5.5. Sättet att redovisa riktvärdet

Tillämpliga nedräkningstal bör redovisas i tabell. Tabellen kan enligt kommitténs mening tillämpas i hela landet.

3.2.5.6 säregna förhållanden

Med det fria förfarande som användes vid 1975 års allmänna fastighetstaxering förelåg inte, vid bestämmandet av taxeringsvärdet för industribyggnad, något behov av justering för säregna förhållanden. Det av kommittén förordade värderingsförfarandet nödvändiggör en sådan justeringsmöjlighet. Vid värderingen kan man normalt räkna med att verksamheten på en industrifastighet kommer att fortgå minst fem år om fastigheten används for industriell verksamhet och beslut om nedläggning inte fattats. Om industrifastighet är belägen inom område med mycket osäkra förutsättningar för industriell verksanhet eller om andra svåra störningar förekommer kan anledning finnas att justera byggnadsvärdet för säregna förhållanden. Sådan justering skall grundas på marknadsvärdesresonemang. Väsentligt avvikande underhållsstandard kan ge anledning till justering för säregna förhållanden. Dessutom kan vissa andra omständigheter om de inte beaktats vid värderingen påverka byggnadens

. Värdering av 73 industribyggnad

värde. Detta gäller exempelvis om det för byggnaden enligt lag föreskrivs särskilda villkor, som hindrar eller begränsar forfoganderätten eller eljest rätten att utnyttja värderingsenheten och hindret eller begränsningen är av väsentlig betydelse för värdet. Vidare kan byggnaden under ugpförandet eller driften ha drabbats av väsentliga fördyringar på grund av speciella markeller miljöförhållanden, extraordinära anläggningsåtgärder samt andra för byggnadens uppförande artfrämmande kostnader.

3.2.6 Val av värderingsmetod för olika typer av industribyggnad

Kommittén har tidigare framhållit att marknadsvärdet som grund för taxeringen i första hand skall bestämmas med ledning av fastighetsförsäljningar i orten, i andra hand med ledning av en avkastningskalkyl och i sista hand med utgångspunkt i en beräkning av det tekniska nuvärdet. Detta innebär att avkastningsmetoden bör användas i så stor utsträckning som möjligt.

Det ligger i sakens natur att någon entydig metod inte finns att särskilja vilka byggnader som bor värderas enligt avkastningsmetoden respektive produktionskostnadsmetoden. Valet får i stället ske efter mera allmänna överväganden.

Vissa grupper av industribyggnader har sådan karaktär och konstruktion att de endast undantagsvis är användbara inom annan industriell

verksamhet än den aktuella. Fastigheter med så-

dana byggnader går sällan i försäljning och nå-

74 av SOU 1979:31 Värdering industribyggnad

gon egentlig hyresmarknad föreligger inte. Denna typ av byggnader bör därför värderas enligt groduktionskostnadsmetoden.

För industrienheter med bensinstationsbyggnader och kiosker är skillnader i marknadsvärde till största delen hänförlig till skillnader i läge. Lägesskillnader beaktas vid bestämmandet av markvärdet. Byggnadsvärdet för denna typ av industribyggnader torde därför variera i mindre utsträckning än totalvärdet. En avkastningsmetod skulle innebära att man i värderingshyrorna måste ta stor hänsyn till lägesskillnaderna. Detta skulle innebära att värderingssystemet onödigt komplicerades. Som tidigare framhållits gör de brister som i dag föreligger i redovisningen av faktorer och värden i fastighetslängden det omöjligt att ta fram tillräckligt statistiskt underlag för att kunna tillämpa en direkt ortsprismetod. På längre sikt torde dock dessa typer av industrienheter kunna komma att värderas med ledning av fastighetsförsäljningar i orten. Mot denna bakgrund bör bensinstationsbyggnader och kiosker värderas enligt produk-

tionskostnadsmetoden vid 1981 års taxering.

Kommittén anser därför att avkastningsmetoden skall användas vid värderingen av industrimed undantag för följande industribyggnader vilka skall värderas enligt produkbyggnader tionskostnadsmetoden vid 1981 års taxering:

- s.k. och liknande skräddarsydda byggnader speciella industribyggnader

Värdering av industribyggnad 75

värmekraftsanläggningar

bvqqnadskonstruktioner som inte har karaktären av hus t.ex. cistern, bergrum, bro, brygga, kabelkran och dylikt

bensinstationsbyggnader

- kiosker

- med för normal byggnader olämplig utformning industriproduktion

Med olämplig utformning för normal industriproduktion avser kommittén industribyggnader med följande karaktäristik:

Komplicerad planlösning med små rum och trånga gångar. Olika golvnivåer. För normal produktion olämplig disposition av lokalytorna (t.ex. för stor eller felaktigt placerad lageryta i förhållande till produktionslokalerna). Stora skillnader i takhöjd. Små ombyggnadsmöjligheter. Många bärande innerväggar. Många låsningar i byggnadskroppen typ trapphus, avloppsstammar, skorstenar. Låsta kommunikationsvägar inom byggnaden.

Vattenfallsenheter skall värderas enligt reglerna i 15 kap. FTL. Djurstall och växthus utan samband med jordbruk eller skogsbruk bör enligt kommittén värderas på samma sätt som motsvarande ekonomibyggnad dvs. enligt reglerna i 10 kap. PTL.

76 Värdering av industribyggnad

Kommittén föreslår att en föreskrift med denna innebörd tas in i ll kap. 1 § FTL.

3.2.7 Registrering

De uppgifter som skall redovisas i fastighetstaxeringsnämnds beslut regleras i 20 kap. 12 § PTL. som tidigare framhållits förekom för industribyggnad endast en summarisk redovisning i fastighetstaxeringslängden vid 1975 års allmänna fastighetstaxering. Fastighetsägaren har ett berättigat krav på att få en redovisning av vilken värderingsmetod som har använts och vilka faktorer och värden som legat till grund för bestämmandet av taxeringsvärdet. Även möjligheterna att i framtiden vidareutveckla de föreslagna värderingsmetoderna för industribyggnad och att införa ortsprismetoden kräver en utökad redovisning av faktorer såsom t.ex. industribyggnadernas utförande och utrustning. Kommittén anser mot denna bakgrund att industrityp alltid skall registreras. I övrigt bör följande uppgifter registreras för industribyggnad på industrienhet exklusive vattenfallsenhet, växthus samt djurstall. För byggnaden som helhet bör anges total bruttoarea ovan mark, total bruttovolym samt om industritillbehör förekommer. Om avkastningsmetoden använts för bestämning av byggnadsvärdet bör dessutom registreras total värderingshyra, bruttokapitaliseringsfaktor, använd IB- och IH-tabell, utgående hyra samt antalet parkeringsplatser i byggnad. Om produktionskostnadsmetoden använts för bestämning av byggnadsvärdet bör dessutom registreras återanskaffningskostnaden och lokaltyp.

Värdering av 77 industribyggnad

I lagtexten bör anges att uppgifter som har betydelse för att bestämma taxeringsvärdet skall redovisas i taxeringsbeslutet. Någon uppräkning av de speciella uppgifter som används vid värdering av industrienheter bör inte göras. Kommittén föreslår att 20 kap. 12 § första stycket ändras enligt följande. I punkt 4 bör anges att beslutet skall innehålla uppgift om storleken av sådan värdefaktor som särskilt anges i 8-15 kap. Enligt punkt 5 bör storleken av riktvärde redovisas. Punkt 6 bör ange att redovisning skall ske av faktor eller annan uppgift som har betydelse för att kunna beräkna värdet av en värderingsenhet. Punkterna 7 och 8 är lika med kommitténs ursprungliga förslag till punkterna 5 respektive 6.

I de fall uppgifter skall redovisas enbart för att kunna vidareutveckla värderingsmetoderna för industrienheter bör i lagtexten räknas upp de uppgifter som särskilt skall redovisas för detta ändamål.

BILAGA 1 VÄRMEKRAFTVERK

SOU 1979 :8l bil^ga 1 81

mc

ma ?Ewing o

.zmâdåcouuä xuåamucsumx,

mc m4

äns_ .Rum »mig

mcvüoomänää

= ..

mamma 233m 35x25 283m mmmcfo uxmcå mxmdiz.

En ooo osm ooo oow mmo oü oom

udmuâ.

mo ma mm ä om

m3 Bm A2

...xx

omm ooo omm oom ooo munen

ummmcmå

m3 :z OS

mo m1 aa 0B Hm ä S .SA va...

wwumåmxiuwxnh

ooo ewa ooh 3

02 8.. own oom

än.: .xmuzam

w A H .n

mm .dam

...Z

u omm - m8 mmm n | n SN

uxwmuc

H9 H

.uns Hm omm mmm om n: m3 8 m... om QS

S2 32

zoo ;oo nuo

aomuuuqâum

.P3

uwmucwc .E9 m5. S2 amma mnma .R2 amma mwma 3.3 53 5.3 .G3 .§2 zoo

:oo

caâåmmm

cqnusunmm -uuüxEa

cmnusummm

ño2nm>aumux

Läs.

mcmucox

ucwnuøummm

xuauuuâ.

ms.mu.mnu øs.m.umnu Qüwsinmnw 28:9_

+

.uezwâm

mcwncox

.åzümzmm .uezgñaommmm

?Emwüâ xuauuuoe .coamumnz Bum., .cqauzummm xu›uuuoe Summa xuüuug .onmiaaø møâmâøä ...Edman 2533.6 comumuw Amücwømâ .xngünwmr Shwmñuwnu

A00

x :ma :En

:E E_ :x 5. e. 5_

:wa

muâümm..

5.

:zuzöx

»Wøuwmuxmâuwø 95.28% 0.53.62 502x003 mama mammans .izäñmo måcâioonm 93856 959.23

“Emo

.amd

-B32

E -§22

mHmEEBx

xugmaamuaouuø., xugmdmucøuuø,

e_ m2

uñmfämb_

ösa_ äns.

uoäøâêanmuuxmo

.. .. .. ..

m4

maázüm mmâmoxuuoz wcmEG

tumma.. å? 235m nnâb E35 983m

com S.. som 2 m5 m3 80 8a ä.. NG än

m q N u

uamøg

ü 2 8 NN ä

m3 mmm

.32

uwvucmmam

man oä mä §0 02 So o.: omm omm 08 08

m v m N d .R 8 ä 3

wS :Hm

wøuwâmøäuøxna

m» 2 3 S S

mom :B oS Bm com än

a

gun:

S.. 8 n u u u 2a m3 u u u - u

gumb

uxwuuw

ä? QS 8 2 8 Q3 QS Q3 Nää w: m2 0.8

Jaaa .G A

...m2 83 .to ;oo

13.323 mamma?

ES .22 .82 ;oo 22 22 32 22 22 :S 22 22 S2 32 2.2 amma

-år

.äs

209.9.

-mmm

.snäumam

-øåmâumux Eauñuam ...Huang

209.9.

cwnuzumam

canâumam

.uøxuøâsâcmumxøo .uoügüaünmuøgøo

Visio...

.Små

.uuäøñvzåøm Wñgunmnuxgnu

gänga...

gaammmaâ .uezgäüz :uwgucouöx :Busummm

Åaøzüm Ja? Sh? ;oo 2=? 6525_ .coââå månne xEuBmwx, 30mm 53:a uni.: 3.552:

5_ S.

5_ E.: :man :ma S_

C259_

:x

xuwuumuxmeum> mmumnocouz mcsmsmumxmo

s.

En: 850,202 mmmqmoxcøn ansåg. mvâ» §55 mxtzwumnk, mncoüoo mEmüoo

Bilaga 1 83

m2

Lä:

xuwmaamucwuum>

xuwâmuüm

åøâämøü:

m4 m4

Bwxuwââåmiux

.. m ..

wcwumum mvcmüoo uuSxEm

..

wuamá mmsum »Näää gm:

03 m2 03 00m mä 000 000 00m 00m

m

§58

R 2 I om 2 00.. 0m0 5a

.vi

03 omm 000 000 mä 000 000 03 000

.mnâmmâ

m hm S 3 mm I

man »m0 E:

wnumågioxøe

0A m..

00A 000 u 000 000 00e 00m

h m a m

v22 3

3,_

I | o I n | 00m 03 omm

uxøuwm .

Nâa E. 0.3 ...m mån

.uwca

m: S..

a 0.8.” 82

...oo :S män :oo ...m2 .32 E2

E2 »saa

umøuuwmunü

NS...

:mms: 003 N02 000A 3.2 .003 Fm.. .E2 50A o›mA .R2 .F2 500A

..._00 ;oo S.: 50

ummm ace_

-..EE

asumuumnw

Loa

:Buøummm

:zgämäêa 539x003x95

:oo

oeum..mnu

.umåEESoHå

xuüuuo...

canuøumwm

.uwñâåmimx .uezgwaacmauå .uezmâxumnømuøm .uezämvsmøö

ucwubx

suo

?invanda :Ensamma zumxmcøccox .xu›uuuoe .uøxuüönwuâ

55m 32m 22:9_ 33m 38:. mammas_ :Busa .xoauu :oo .Bov 95m.,

5. :x :B :B :x

cäEöx

xuauumuxmeum>

E.

EB .muuou mvcmauoo 03353 822353” manga: »E35 05m:

SOU 1979 :81

xuåmdmucwuum imådücwuuü, åoäiâcwuumx,

.. m4 m2 m2

50.; åns. öns.

m4

..

mcmnxo uuåáä mcmcxo mcmnxo mcwumum cmxäâmnmá mcmumum

..

wummn 233m

00_ :m 00m Q0 m8 03 om.. 000 000 00m

uamuos

m w m Fm 2 m. om m_

mom

_ma_

axx

00_ 09. 00m m: 000 00_ 00m 000 000 000

uonm:mm›m

m v m E 3. m_ S. m_ 00m

nä_

wvummm:_umxms

9.

u CN | 00_ m8 omm 000 | 00m

gun: _ m p m

sz .m mm n n I I n 1 n

wEum

u

uxmuww

m_ S mm 00 mm I

.umcu omm

m2

Hm N.0p omm_

nomuuuiva

...oo .to 58 :U0

05_

ummmcwc .39 301000_

m8_ nä_ os_ nä_ ma_ m5. øñm_ ;oo 29 _å_ S.: §9 S.: Sa_

:mmm

:Busummo

Liu mcoucov_ mcmuöx mcouöv_ 23:9.

.Ensamma

aoEHmS :än: xuâuuø:

:Maäpmnm

cmnuzummm

.uovnoâømaâämm :«nu:ummm.:oaumuw

xuâuuoe

mc«:mmma: .mäncmåmm .E282 mmuønuâ, .føâumux .E952 .isdämoz .mwemsmm wEuwuummu .Esmøacmum

E33 mannen: Hamnâ :ung :oo :oo WEm

:x S_ 5_

:x :oo 5. :m4 s_

xuwñumnxwäü

cszzni

:B

ända: mmäøcwvâøm mømpåmm mxuBmQsx mmäaså mmuonwumo mmuonmuoo uâmøäømum

.amg ?som

SOU 1979 :81 Bilaga l 85

:oxuoqm.oc

mc

cox.oHm.ac

m

xummHHmu:muum>

=

x.omeum>»umux

uum.x cguaox capzax

m

mcwumum mcammaaao mmmumaumx

=

sacawuo:

mummr

mmuom ounouo

oem m_m com con ooo com oem

338.

mm mm om 0 _ m_

vo_mu

.xx

o_» m_m ooo omm emo ooa ooo

uwumcmmäm

mm Nm 0 om v_

mo.mu

unummmcq.wxms

0_

omm - som om_ com oem

än: _ _

12 2:

mm_ - - - 1

0Eum

m.. omm

uxmuum

mv

.um:H

om ev_ nu

du o.m. u.o«

m.›m_

ummuuuquua

zoo :oo ;oo

.mmo_.omm_ .mom_.mwm_

ummmcd.. mom_ apa_ mnm. hmm_ omm_ osm_ mmm_ osm. som_ m›m_

cqnuaummm canuaummo

ucwuumá

xumuum»xm:«

-pos

.mcoucox Suumnw .xu›uuuoe .ununumom

=_nu=umom

.aømo_c

3Bwuumnu

. ;oo :oo

.x.woe.m>uumux

m:M:mmmH: .uoxumm›m :E559: .dâåøig .mxomnaamum =mxumn.ouuo ummsmuou .umx.ø›n me.wuumnw

.com

Åmuucøu mcmucox .mcøucox :_n.=uumm xuÖu Aomowv

au

ax

Ewa :WA ax

m :E :x ax

cssuox

xuwuumuxåm> mcmuumnaaoua

ax Ewa ax

mmamamaaso mmmnmuom mumumaumx

mmuonmån mm.om uabmáuxm mnâaäü, 0.505 ounono

.amg

SOU 1979 :81

Exuøäüwâumux

m4

åøåäøucøuum.,

m4 .. m4

uuuux

m4

muBm än:

tmö_

.um

uuüüoä

..

mamma mføumü, mfmuwms 233m mCmøEo 0833:

m4

8.. 8» 8h omo omm

uamuoa

8 mm m. E. m:

Jm:

uxx 8a omm 8. om» m5

...ia

uwmacmmmm

o.. mm Z m_ m.:

mmoå

va...

wnummmc_u0xma

va...

.äâam

8a o.: mä 8.. m5

gun: n

omumxmuåm

32 N_ F - I | m8

weumb

uxwuum

m6» Q3

.umca Nam_

Z m. mm Hm 2:

ummuuu_unH

:oo

_mm_

.amm:.: 82.59 52.:.: .mätmua ...RT22

m8_ E.: E2 zoo mmm_ _S_ mom_ en:

guâuuø: -dåxwâ

xobuuoe

:Busummm uañuzumum

33:.

-åøåmcw

5530...

m:m:mmwac .uumämoä samhwnu .øaåâm .m«.wumm 25255 mäucox extas; mEuwuuwnu 9.383 wcemâmz måânmâ zowumum

sig xum

:E ä;

:ma s.

:x :x

wmüwauuguwummä

C==EÖx

xuwuumuxoccw> mgüaânmâ, mmzwnuämox mmuonaäwo :minns: mäuåuâm

.cmq mwäumms axiax:

:MA

Bilaga 2 87

BILAGA 2 Sveriges kraftbalans år 1979 (exkl. industriellt mottryck) Energiproduktion MW Våt- Normal- Torr-

BILAGA 3 KÖP AV INDUSTRIFASTIGHETER I STOCKHOLMS OCH GÄVLEBORGS LÄN Fördjupad studie av industriköp under perioden 1975-1978

Jan Wejdmark Birgit Alvebro

Lantmäteriverket, värderingsenheten Augusti 1979

Bilaga 3

INNEHÅLL

1 DEKLARATIONSUNDERSÖKNING 93 1.1 Bakgrund och syfte 93 1.2 Undersökningsmaterialet 94 1.3 Gallring av undersökningsmaterialet Sá

2 ANALYS OCH RESULTAT :6 2.1 Bruttokapitaliseringsfaktoret (bkf) 96 2.2 Prisutveckling 3

Underbilagor 1 Bruttokapitaliseringsfaktorer i taxeringsvärdenivå, medelvärden AB-län \O KO

2 Bruttokapitaliseringsfaktorer i taxeringsvärdenivå, medelvärden i X-län 100

sou 1979:81 Bilaga 3 93

1 DEKLARATIONSUNDERSÖKNING

1.1 Bakgrund och

szfte

Taxeringsvärdet för industrifastigheter skall grunda sig på fastigheternas marknadsvärden. För att kunna göra en tillfredsställande värdering av industrifastigheterna vid krävs taxeringen därför en ingående kännedom om fastighetsmarknaden.

Då kapitaliseringsmetoden föreslagits som huvudvärderingsmetod vid taxeringen av industrifastigheter krävs även en ingående kännedom om hyrornas förhållande till marknadsvärdena för olika typer av industriobjekt.

RSV:s referensgrupp för värdering av industrifastigheter har därför genomfört en fördjupad studie av samtliga försäljningar av industrifastigheter i Stockholms och Gävleborgs län under perioden 1975-78. Undersökningsmaterialet har bearbetats och sammanställts inom lantmäteriverket, värderingsenheten. Inom referensgruppen pågår för närvarande en motsvarande studie i Malmöhus, Värmlands, Kalmar och Västerbottens län.

94 3 * Bilaga

1.2 Undersökningsmaterialet

Ur det kompletterade lagfartsbandet har följande uppgifter om köp av industrifastigheter under perioden 1975-78 hämtats. Tomtareal Typkod Taxeringsvärde

OOOOOO

Köpeskilling Köpetidpunkt Uppgift om industritillbehör

Övriga uppgifter om fastigheterna har hämtats ur 1975 års fastighetsdeklarationer. som exempel på sådana uppgifter kan nämnas 0 Rörelsetyp o Ev. tidigare köpeskilling o Antal byggnader, dess användning och storlek 0 Ev. hyra 0 Byggnadsår och kostnad o Byggnadsmaterial o Ev. om- och tillbyggnader o Ev. tillgång till industrispår, hamn och upplag 0 Beräkningsmetod för taxeringsvärdet 0 markens upplåtelseform, vid tomträtt tomträttsavgälden

1.3 Gallring av undersökningsmaterialet

Totalt omfattar det studerade materialet 258 st. köp av industrifastigheter i AB-län och 89 st. köp i X-län. Dessa köp har gallrats efter följande kriterier.

Bilaga 3

Gallringskriterium Antal gallrade köp AB-län X-län Köp som avsett annat än hel taxeringsenhet Fastighetsdeklaration saknas 36 21 eller bristfälligt ifylld

K/T:›5,0 eller K/T:0,5 13 5

Köp av fastighet som innefattar 46 7 industritillbehör

Uppgift om total lokalarea 46 10 saknas

Uppgift om lokalhyra saknas 51 25 Analysmaterial 66 st. 21 st.

Varav äganderätt (38) (21) .Varav tomträtt (28) (- )

96 Bilaga 3

2 ANALYS OCH RÖSULTAT

2.1 (bkf) Bruttokapitaliseringsfaktorer

Hed bruttokapitaliserinçsfaktorerna avses förhållandet mellan köpeskilling och total hyra.

Bruttokapitaliseringsfaktorer har beräknats för de fastigheter för vilka uthyrningsförhållandena varit kända.

I deklarationerna har uppgivits 1974 års hyror. Köpeskillingarna hänför sig till den prisnivå som rådde vid köpetidpunkten. Då beräkningen av bkf förutsätter att köpeskilling och hyra hänför sig till samma tidpunkt har hyran för respektive fastigheter uppräknats till köpetidpunkten. Uppräkning av angivna hyror har skett med 10 % per år, vilket bedömts motsvara den genomsnittliga hyresökningen under perioden 1974-78. Bruttokapitaliseringsfaktorerna för AB- respektive X-län redovisas i underbilagorna 3:1 och 3:2. En uppdelning med avseende på byggnadernas ålder och fastighetens narkvärdeandel (taxerat markvärde/ total hyra) har skett.

Av underbilagorna 3:1 och 3:2 framgår att bkf är lika stora oberoende av byggnadernas ålder. Orsakerna härtill torde vara flera, bl.a: kan det bero på att man för normalt underhållna industribyggnader i

Bilaga 3 97

allmänhet räknar med relativt lika ekonomiska livslängder oberoende av byggnadernas ursprungliga byggnadsår. Att bkf är relativt små för den yngsta åldersgruppen torde bero på att hyrorna för denna grupp inte är marknadsmässiga. Anledningen härtill är bl.a. de snabbt stigande produktionskostnaderna, speciella lånemöjligheter samt att det blivit allt mer vanligt att exkludera allt större del av drifts- och underhållskostnaderna ur hyran för de nybyggda industrifastigheterna än som varit vanligt tidigare. Den snabba ökningen av produktionskostnaderna de senaste åren har även medfört att de yngre objekten (byggda 1975-79) är mindre attraktiva än de något äldre (byggda 1965-74). Detta framför allt då ökningen av produktionskostnaderna inte inneburit en motsvarande ökning av lokalstandarden.

Bruttokapitaliseringsfaktorerna ökar vid större markvärdeandel För huvuddelen av fastig-

(Mt/H).

heterna är mindre än 3,0 (80 % i AB-län och

Mt/H

100 % i X-län). är mindre än 1,5 för 50 %

Mt/H

respektive 78 % av industriobjekten.

Bruttokapitaliseringsfaktorerna är lägre i X-län än i AB-län. Detta torde kunna förklaras av att marknadsvärdenivån för industrifastigheter är lägre i X-län.

Ur underbil. 3:1 (AB-län) framgår det att bkf ökar kraftigt för fastigheter Att detta

med Mt/Hl3,0.

förhållande föreligger har styrkts vid fortsatta studier av industriköp i andra län. Ofta uppvisar även köp av fastigheter med 1,5-3,0 en

Mt/H hög

bkf. Detta beror på att markvärdet en domiutgör nerande del av fastighetsvärdet för industrifas-

tigheter bebyggda med saneringsbyggnader och fastigheter med lågt exploateringstal.

2.2 Prisutveckling

Halvårsvisa medelvärden för köpeskillingskoefficienterna (K/T) har framräknats för respektive län för de tre typkoderna: 32 Tillverkningsindustri 36 Bensinstationer, bilreparationsverkstäder 37 Lager, depåer m.m.

Prisutvecklingen har beräknats för perioden 75-04--78-10. Den har beräknats dels för de tre typkoderna tillsammans och dels för enskilda typkoder där materialet varit tillräckligt homogent för att kunna urskilja en klar pristrend. Prisutveckling i % per år AB-län antal X-län antal Riket Typkod

1)avser 1975-77

De två länen har en relativt likartad prisutveckling för industrifastigheter. Däremot är prisökningen högre än den genomsnittliga prisutvecklingen för riket.

..

...--›__..

N SOU 1979 :81 Bilaga 3 O, O..

_m

.W

cm:mHmHH

0.

.aqnumvco

u V

vmm_

m v m N F m Q N

um n n u n u .u u

xmgçocoxm

c c c c c c uc c

uxmmno

0_

M 0.0 ›.m m.m m.m N.›

mdupzn .dueå §2

n u n n u

:mH|m

uwamucm

n H n B m

v m n o_ m v n N m

:m©uwam©wE

c u u u n u u u n

c c c c : c c :

_ucmåue _ucñüue

mmm_-vmm_

m.m N.m m.m o.w m.mN

Tmupwn m6u$m o.vNuH4%

u u u u n

uwuumuupöu

n B n B K

.mHcmUum>mm:Humxmu

m N n P _ N

u u u u n u

c c c : : _uc c

m©umam©mE umwtmcmmmm

mom_-mwm_

o.m m.m m.m N.m

m§ua+n ?mus 0.ouB+n

n u n u H u K B B m

B m m w F

u n u u

c c c : .ua

uwuouxmwmmcauwmwamuwmaxouusum

o›m_uq›m_

m.› N.v 0.»

umuumuwøcmmm

Qmuptn mans

u n n

n H B

N N q

n u u

woumHw©wE

c c c

m›m_-m›m_

«. v.v

Tvueâ..

u n u

M n B

m..

oammxz

o

o©umxumz muEnmm._ mâwoa

.

v.:\

osv

m

awncm

xx

u u V u s E

100 Bilaga 3

mum

Mm

S

.adgumøca

u u.

v;

mocmäâa

ä? m m u u :w c c

xwuçocoxm

o. n

m5

CNÅIX 0.2

cwvumâamnwe

c c

mmmTâm_ m; m5

Åuwuumuwvcmmm

.wxácwvumxøwmcaawxmu

n

ummvmcmmwm

c

uumncwv

mmånâm_ im

uxwmno

u

umaaucm

c

oäTim_

umuopxmwmmøwuwmaawuwmmxouusum

u c

o;

mSTmS_

m; od

mxuz mb: M

o.m o.m

w©umxum:

.h

Hova

mx

mm..

M

En.: 5a:

p

0a

.V s_

BILAGA 4 HYROR I INDUSTRILOKALER Studie av hyressättningen i kommunägda industrilokaler och hyresvariationen beroende på skillnader i lokalernas läge, ålder, standard och utformning samt lokalernas användning.

Jan Wejdmark Birgit Alvebro

Lantmäteriverket, värderingsenheten Augusti 1979

1 Bilaga 4 103

INNEHÅLL

1 KOMMUNENKÄT 105 1.1 Bakgrund och syfte 105 1.2 Enkätutformning 106 1.3 Enkätsvar 106 2 ANALYS 107 2.1 Lokalklassificering 107 2.1.1 Lokaltyp 107 2.1.2 Ålder 108 2.1.3 Standard 108 2.2 Hyra 109 2.2.1 Normering av hyra 109 2.2.2 Beräkning av medelhyra 109 2.3 Hyresmaterialets omfattning och fördelning 3 RESULTAT 113 3.1 Industri- och verkstadslokaler 113 3.1.1 - riket 113 Hyresnivåer 3.1.2 Sambandet - lokalhyra standard 116 3.1.3 Sambandet - ålder 119 hyra 3.1.4 Länsvariationer 121

Underbilagor 1 Enkätutformning 127 2 Förekomst av kommunala industrilokaler 128

OU 1979:81 Bilaga 4 105

1 KOMMUNENKÄT

1.1 Bakgrund syfte

ooh

Under 1960- och 1970-talet har andelen uthyrda industrilokaler Ökat markant. Förutom att enskilda företag hyr ut överskottslokaler inom de egna byggnaderna har i allt större utsträckning uppförts industribyggnader helt avsedda för uthyrning, typ industrihotell, industribyar.

Både kommuner, enskilda företag och organisationer (typ hantverksföreningar) äger och förvaltar idag industrihotell. Uthyrningen sker främst till små och medelstora företag, men andelen större företag har ökat under senare år.

I mindre orter är ofta de kommunägda industrilokalerna dominerande på hyresmarknaden medan enskilt ägda industrihotell är mera vanligt förekommande i medelstora och större städer.

I syfte att studera hyresmarknaden för industrilokaler har därför RSV:s referensgrupp för värdering av industrifastigheter utsänt en enkät till landets samtliga kommuner. Enkäten tillkom främst för att söka få svar på följande frågor: 0 uthyrningens omfattning 0 hyresnivåer

106 Bilaga 4

0 inverkan av vissa hyrespåverkande faktorer - lokalernas belägenhet verksamhetstyp - lokalens ålder - lokalens kvalitet

Svaren har bearbetats och sammanställts inom lantmäteriverket, värderingsenheten.

1.2 Enkätutformning

Enkäten utsändes i slutet av september 1978. En- ./. kätens utformning framgår av underbilaga 4:1

1.3 Enkätsvar

Av landets ca 280 kommuner har totalt 224 stycken (ca 80 %) besvarat enkäten. Av dessa har 196 kommuner, dvs. 88 %, redovisat uppgifter om ett representativt urval av kommunalt ägda industrilokaler för uthyrning. På karta i underbilaga 4:2 redovisas förekomsten av kommunala industrilokaler

Bilaga 4 107

2 ANALYS

De inkomna enkätsvaren har sammanställts länsvis och därefter bearbetats.

2.1 gokalklassificering

Lokalerna har klassificerats med avseende på tre faktorer lokaltyp ålder 0 standard

2.1.1 Lokaltyp

Lokaltypen har klassificerats utifrån angivna uppgifter om lokalanvändning. Lokalerna har indelats i tre olika typer nämligen o industri- och verkstadslokaler o lagerlokaler o industrikontor

Där objektet innehåller olika typer av lokaler t.ex. både industrilokaler och lager har den huvudsakliga användningen bestämt klassningen i lokaltyp om ej uppdelning av ytan skett i enkätsvaren.

Vissa lokaler för vilka en klassning i lokaltyp

108 Bilaga 4

ej kunde göras med hänsyn till bristfälliga uppgifter samt vissa udda lokaler har uteslutits ur materialet.

2.1.2 Ålder

Åldersklassificeringen har skett på samma sätt som vid allmänna fastighetstaxeringen 1975. Åldersklasserna är följande

åldersklass 1 byggda 1975 eller senare 2 = 1970 - 1974 3 = 1965 - 1969 4 = 1960 - 1964 5 = 1955 - 1959 6 = 1950 - 1954 7 = 1940 - 1949 8 = 1930 - 1939 9 = före 1930

Lokalens ålder har klassificerats främst utifrån angivet byggnadsår. Då större om- eller tillbyggnader skett har åldersklassen korrigerats med hänsyn till detta.

2.1.3 Standard

Lokalerna har uppdelats i tre standardklasser. Dessa är följande 0 högklassiga lokaler 0 normala o enkla

Standardklassificeringen har främst skett mot bakgrund av i enkäten givna uppgifter om lokaler-

sou 1979:81 Bilaga 4 109

nas standard och utformning.

2.2 Hyra

2.2.1 Normering av hyra

Hyran för en industrilokal innefattar normalt följande kostnader

kapitalkostnader vissa drift- och underhållskostnader som yttre underhåll, inre underhåll på byggnadsdetaljer, fastighetsskötsel, snöröjning, brandförsäkring och skatt m.m.

Skillnaderna beträffande vad som i ingår uppgivna hyror berör i första hand driftskostnaderna och då främst bränslekostnaden, vilken i cirka hälften av de studerade objekten i ingått uppgivna hyror. Med hänsyn till detta har materialet uppdelats i två grupper vilka bearbetats separat.

För andra skillnader beträffande vilka driftskostnadsposter som ingår i hyran har ingen uppdelning skett av materialet. Korrektioner har utförts då uppgifter om delposternas storlek varit tillgängliga.

Vissa kommuner har angett att subventionehyran ras med visst

belopp (kr/m2 eller %). För dessa

lokaler har hyran beräknats som utgående hyra med tillägg för dessa subventioner.

2.2.2 Beräkning av medelhyra

Medelhyror har framräknats för alla lokaltyper,

110 4 Bilaga

ålders- och standardklasser inom varje län. Medelhyran inom varje klass har beräknats som vägda medeltal enligt följande

az 1

1 = H i l 2

al az al

där

F = medelhyra = hyra l

kr./mzlly, år för lokal hl = hyra kr./m2lly,

år för lokal 2

h2

osv. och

= area av lokal J i mzlly

al

= area av lokal 2 i mzlly

az

osv.

Detta bcräkningssätt innebär att en stor industrilokal påverkar medelhyran mera än en liten lokal. Härigenom undviks att små lokaler med extrem hyressättning slår igenom i beräkningen av medelhyran.

2.3 omfattning och för- Hyresmaterialets delning

Totalt omfattar det bearbetade materialet ca

l 300 000 m2 lokalarea fördelat på ca l 100 in-

S.k. industrihotell har klassifidustriobjekt. cerats som ett objekt även om uthyrning sker till flera olika företag.

fördelar sig relativt jämnt över Hyresmaterialet

OU 1979:81 Bilaga 4

landet med ca 30 000-90 000 m2 redovisade indu-

strilokaler per län. Materialet torde därför relativt väl avspegla de för riket normala hyresförhållandena i kommunala industrilokaler.

Huvuddelen av materialet, ca 80 %, har klassats som industri- och verkstadslokaler medan lagerbyggnader och industrikontor utgör ca 10 % vardera.

Huvuddelen av det bearbetade materialet återfinns i standardklass 2 (normal standard). Äldersmässigt finns hela skalan representerad, men

tyngdpunkten i materialet (ca 500 000 m2) ligger

inom ålderklass 2-3, dvs. byggda åren 1965-74. Det var under denna period kommunerna mera allmänt började uppmärksamma de ekonomiska svårigheter som små och medelstora industriföretag hade att ersätta gamla och orationella lokaler med nya och moderna, vilket också ledde till byggandet av ett stort antal kommunala industrihotell.

Qbiehtâssozlgk

Objektens storlek varierar med lokalstandard och byggnadsålder. Medeltal för industriobjektens storlek redovisas nedan för vissa ålders- och standardklasser.

Standard- Objektsstorlek klass

(ca_m2) __

Av ovan framgår att äldre objekt med lägre är ca - så standard i medeltal endast 1/4 1/2 stora till ytan som nya industriobjekt med hög standard. Detta torde i huvudsak avspegla skillnader mellan insprängda lokaler i äldre byggnader och nya kommunala industri- och hantverkshus. De större objekten är ofta uppdelade på flera mindre lokaler som uthyrs till olika företag .

Bilaga 4

3 RESULTAT

3.1 Industri- och verkstadslokaler

3.1.1 - riket Hyresnivåer

I nedanstående två tabeller redovisas medelhyror

(kr./m2, år) inklusive respektive exklusive

bränsle för industri- och verkstadslokaler uppdelade på olika ålders- och standardklasser. Lagerlokaler och industrilokaler redovisas ej då materialets storlek inte en sådan möjliggör uppdelning.

H4 S O U 9 7 9 8 1 Bilaga 4

mm mm mm mm mm

mmm

mm mm 5 ä

Bo

.ommøåam me mmm mmm mmm mmm mmm D: mmm mmm mmm Bm

mm mm mm om mm mm mm

544 mmm mmm mmm

mmmwâx

mm om om om

mmm mmm

S m»

mom

§28 455

m m m. .. mm mm mm ä

Bo mA mmm mmm mmm mom mmm

mmmm

m3

mZm

m ma u

m m Ä mm om mm

mm mm mm om mm

mmm:

u S m..

mmå

wmmcwun

mm mm mm mm mm mm mm mm

mom

om

Bo

m me omm mmm mmm mmo mmm omm mmm v8 mmm Em

mm mm mm mm mm

mmm

mm om

mmm mm.

wmw:mxcm

mm mm mm mm

mmm mmm mmm com mom

mmä

mmâxommâzam

m m u a mm om m..

Bo

moumsmuumzwcm

m me mmo »mm mmm om» u u m?

m mm om mm .S

mmm mom mmm

u u

F ä mmm mmm

mmwnme ammmoå ummmøå mmmâ

422mm

m m m m m m m m m

må Så

S O i m, M 1 M M a 4 9 115

mm mm mm mm mm mm mm

mmo

mm mm

mmm

-ommozaem me mmm mmm mmm mmm mmm mmm mmm mmm mmm mmm

mmmm

m mm mm mm mm mm mm mm

mmm mmm

mzzmm ,mmmmm

mm mm mm

mmm

mm mm mm mm mm

mmmm

m m m m m m m mm

mmo

mm mm

m me omm omm mmm mmm mmm mmm mmm mmm mmm mmm

m m m m m m m m

mm

mmm:

mm mm om om mm mm mm

mmm

mm mm

mm mm

mmo

mm mm mm mm mm mm mm

mmm

m me mmm mmm mmm mom mom mmm mmm mmm mom omm

WHWCWHD

m mm mm mm mm mm mm mm mm

mmm

mm mm mm mm mm mm mm mm mm

mmmm

mmm.

mmmqmommozmam

mmámsmxxw

m m u - n mm mm

mmo

mm

mmm omm mmm

.momwsmuu

m me mmm - u u mmm

m mm mm mm mm

wzvcm

amma

mm

mom mmm mmm

u u u

mmm

N

ummnmm mmmmqm

|mzmom mmmmm mzzom

m m m m m

HHODGH.

m m m m

mama

116 4 Bilaga

Av tabellerna ovan framgår att hyresnivån in-

klusive bränsle är ca 20-30 kr./m2 högre än

hyresnivån exklusive bränsle. Skillnaden utgör i huvudsak den normala bränslekostnaden. Avvikelser förekommer för enskilda klasser främst av att kommuner med hög hyresnivå eller på grund enskilda objekt slår igenom i materialet. Dessutom kan skillnaden mellan hyresnivåerna vara större beroende på att för vissa objekt även andra kostnader än bränslekostnader exkluderats ur hyran.

3.1.2 Sambandet - lokalstandard hyra

Nedan redovisas i två diagram sambandet mellan och lokalens standard. I diagram 1 hyresnivå redovisas hyresnivån (inklusive respektive exklusive bränsle) för de tre standardklasserna utan hänsynstagande till åldersklasser.

Bilaga 4 117

$Å@B^ND 1 Diagram HYRA - STANDARD (industri- och verkstadslokaler) alla åldersklasser

Industri och verkstad 200- “-\ X--X inkl. bränsle M---1 exkl. bränsle

\s\

Lager ü*---#exkl. bränsle 150

Industrikontor

X**wX inkl. bränsle

100--

50-_

. 1 . Standardklass 1 2 3 Högklassiga Normala Enkla

I diagrammet ovan har inlagts även hyreskurvor för industrikontor (inklusive bränsle) och lager (exklusive bränsle). En jämförelse med motsvarande kurvor för verkstadslokaler visar att hyresnivån för industrikontor ligger ca 40 % högre än hyresnivån för verkstadslokaler medan lagerhyrorna ligger ca 15 % lägre än motsvarande hyresnivå.

Av diagrammet framgår vidare att ett klart samband råder mellan lokalhyra och standard för

113 4 Bilaga

samtliga lokaltyper. En klar korrelation föreligger dock mellan ålder och standard då huvuddelen av de högklassiga lokalerna är byggda 1965 och senare medan de enkla lokalerna till övervägande delen är byggda före 1965. Därför redovisas för verkstadslokaler i diagram 2 sambandet hyra-lokalstandard för några utvalda åldersklasser.

SAMBAND Diagram 2 HYRA - STANDARD (industri- och verkstadslokaler)

Hyra

kr/mz, år

A inkl. bränsle exkl. bränsle 200 -- _ aldersklass 1

100 »

- Standardklass

1 3

Högklassiga Normala Enkla

sou 1979:81 Bilaga 4 179

Av diagrammet framgår att i hyresnivån högklassiga lokaler ca 50 - 100 ligger % högre än hyresnivån i enkla lokaler byggda under samma period.

3.1.3 Sambander hyra - ålder

Nedan redovisas i två diagram sambandet mellan hyresnivå och lokalens ålder. I diagram 3 redovisas hyresnivån för de nio åldersklasserna utan hänsynstagande till standardklasser.

HYRA - ÅLDER Diagram 3 (1ndustri- och verkstadslokaler) alla standardklasser

* * inkl bränsle Hyra år *-_«* exkl bränsle

kr/mz

Q5

200 --

- 100

so --

Ålders- 1 I I 1 I

1 2 3 Ä 5 5 7 8 eklass

120 4 sou 1979:81 Bilaga

Som konstaterats föreligger ett klart tidigare samband mellan ålder och standard varför diagram 4 redovisar sambandet mellan hyra och ålder för lokaler med normal standard (standardklass 2).

HYRA - ALDER Diagram 4 (industri- och verkstadslokaler) normal standard

Hyra

kr/m2, år

* * inkl bränslen

15 **

exkl bränsle 200 ___

100 -- 5 i 3 å

i

-L g 50

Ålders-

1 2 3 4 5 5 7 ä å klass

Av ovanstående framgår att ett klart samdiagram band råder mellan och lokalens ålder hyresnivå och då främst beträffande industrilokaler byggda 1960 och senare. För äldre byggnader är hyresbilden relativt Detta torde bero på splittrad.

Bilaga 4

att uppgifter om om- och tillbyggnader samt värdehöjande reparationer i många fall saknats. Detta kan leda till att objekt som under ombyggts senare tid och därför skulle ha rätteligen klassats som 1960- eller klassats efter 70-talsbyggnad ursprungligt byggnadsår. Av detta följer att de redovisade hyresnivåerna för de äldre åldersklasserna kan vara något för höga.

Hyresnivån i lokaler byggda under 1960-talet och i äldre lokaler ca 50 - 75 utgör % respektive 30 50 % av hyran i industrilokaler. nybyggda

Orsaken till att hyrorna i nybyggda lokaler är avsevärt högre än i äldre lokaler torde huvudsakligen bero på de under senare år kraftigt höjda byggnadskostnaderna.

3.1.4 Länsvariationer

Hyresnivåerna varierar mellan olika län. Storstadslänen har i allmänhet som hyresnivåer ligger ca 10 - 40 % över riksgenomsnittet medan t.ex. norrlandslänen och vissa mindre expansiva län i syd- och ofta mellansverige ligger 10 20 % under riksnivån.

Nedan redovisas hyresrelationskurvor för lokaler av olika åldersklasser 5 a och (diagram 6 a) och olika standardklasser 5 b och (diagram 6 b) för vissa län. I diagrammen har förutom länskurvorna även riksmedelkurvan för att inlagts möjliggöra nivájämförelser. Relationstalet 100 motsvarar medelhyresnivân i riket för industri- och verkstadslokaler av normal standard och åldersklass 3 (dvs. byggda 1965-69).

sou 1979:81 Bilaga 4 123

Diagram 5b

Industri- och verkstadslokalér

Relationstal hyror (inkl bränsle)

2504 0---0 Riket 0-----0 AB län

K

\ X---wx M län 0- - -o L län °\\\\ x x w län

2007 \“\

0----o BD län x

100_

50»

1 2 3 Standardklass

124 4 sou 1979:81 Bilaga

Diagram 6a

Induçtri- och verkstadslokaler Relationstal hyror (exkl bränsle) A Riket AB län 200 .- län län län BD län 150 u

100 .

/ll

50 u

Ålders- I klass

Bilaga 4 125

Diagram 6b

Industri- och verkstadslokaler

Relationstal hyror (exkl bränsle)

o_____O Riket 200 -- 0_ _ _° AB län x_____x M län _ L län 0_ -O X X W län 150 -- BD län Q_____0

50 -.

Standardklass

126 4 SOU 979:81 Bilaga

Av ovanstående framgår att klara hyresskillrader existerar mellan olika län, men att dessa i huvudsak utgörs av skillnader i hyresnivå, medan hyresrelationerna mellan industrilokaler av olika standard och ålder är likartade över hela landet. De skillnader som finns är att hyresnivån i äldre lokaler eller lokaler med låg standard är relativt högre i storstadslänen än i övriga landet. Detta torde i huvudsak berc på att efterfrågan på industrilokaler är större i dessa områden vilket medför högre hyror även för lokaler av lägre klass.

Resultaten visar sammantaget att goda möjligheter föreligger att beräkna hyresrelationstal för industrilokaler av olika ålder och standard.

SOU 1979 :81 Bilaga 4 127

Underbilaga 4 1

mm Am

-HHHU

\cö

.camp

umumcmqncmum

waawqommm

©H

wowa

cwvcmaawcuwm

wuacua

.wawcwun

uu» ma

wamcmun

AA m E

000000OQOQUOOOOOUCOIOCOOOOCOG

b_ mm

mum

wvcmcxwa

“wa

muxswvmcxumz

mHwsax:«

32m

.uw:oHu:wQ3w

lamuoâ

ö_

uwaaw

men:

mnma

1 m 3 I. m d

=muhmu=

owmq J .uu

nom

1 .4 D

mHawsucww

E .L w 3

uwaamm

muaswuw

uouHHmx

2 m. U. I. m 0

momm

á w

:maa:

m. T un ,s H

wvcwwmus

R J a

22m. añ HH

mm..

J u

OOOOOOOOOOOOODOOUOOOIåäx

G E

uwumcmqwcmumeo

mwmm

rm. w TÃM ä TLI

.uwmwmmm:umm

a

...m rn TS n mw u.I

mumnmcmcxume

waawgowmm

-q

umaaw aaau

mOFüUmBQHEH nbuwuwsemmxuox

memo

OOOQWHIä Huumatcu

UQç GQ;

AA Am

128 Bilaga 4

Underbilaga 4:2

Förekomst av kommunala industrilokaler

u n o n x n o c r Teckenförklaring Kommunala % industri-

Eliiiti-nl

lokalnr finns Kaurumla industrxlokaler Saknas Ej besvarad enkät

Statens offentliga utredningar 1979

Systematisk förteckning

Justitiedepartementet Utbildningsdepartementet Avskildhet och gemenskap inom kriminalvården. [4] Kulturhistorisk bebyggelse - vård att vårda. [17] 1975 års polisutredning. 1. Polisen. [6] 2. Polisen i totalförsvaret. Museijärnvägar. [ 18] [75] Utredningen om studiedokumentation och statistilför högskolan. Konkurs och rätten att idka näring. [13] 1.Dokumentation och statistik om högskoleutbildning. [47] Nya namnregler. [25] 2. Prognoser och aibetsmarknadsstatistik för högstolan. [80] Konsumenttjänstlag. [36] lntegrationsutredningen. 1. Huvudmannaskapet for specialskolant Koncernbegreppet m. m. [46] [50] Grundlagsskyddad yttrandefrihet. [49] Nya vyer. Datorer och nya massmedier - hot eller öfte. [69] Barnets rätt 2. Om föräldraansvar m. m. [63] De allmänna advokatbyråerna. [68] Handläggningen av anmälningar mot polispersonal. [71] Jordbruksdepartementet Ny hemförsäljningslag. [76] Regional laboratorieverksamhet. [3] , Produktansvar 2. Produktansvarslag. [79] Naturvârdskommittén. 1. Naturvård och täktveksamhet. [14] 2. Naturvård och täktverksamhet. Bilagor. [15] Jakt- och viltvårdsberedningen. 1.Jaktvårdsomráten. [19] 2. Vilt- Försvarsdepartementet skador. [52] Vår säkerhetspolitik. [42] Bilarna och Iuftföroreningarna. [34] Tandvård i fred för värnpliktiga. [70] Miljörisker vid sjötransporter. 1. Ren tur. Progran för miljösåkra Krigets lagar. [73] för miljösätra sjötransporter. [43] 2. Ren tur. Program sjötranspon ter. Bilagor 1-8.[44] 3. Ren tur. Program för miljisäkra sjötrans- Socialdepartementet porter. Bilagor 9-13. [45] Utbyggt skydd mot höga vård- och läkemedelskostnader. [1] Nytt skördeskadeskydd. [53] Naturmedel för injektion. [2] Tandvården i början av 80-talet. [7] Handelsdepartementet Utredningen rörande vissa frågor beträffande sjukvård i livets [5] slutskede. Konsumentinflytande genom insyn? › 1.Anhöriga. [20]2. Plötslig och oväntad död - anhörigas [21] 3. Barn och döden. [22] Lotteriutredningen. 1.Lotterier och spel. [29] 2. Laterier och spel. i sjuklighet och psykiska reaktioner. [30] i 4. I livets slutskede. [59] Bilagor. i Öst Ekonomiska Byrån. [51] Sjukvårdens inre organisation - en idépromemoria. [26] Serviceföretagen-vägar till utveckling. [74] Barriolycksfall. [28] Barnen i framtiden. [41] Planeringsgruppen för barnomsorg. 1.Barnomsorg - behov, efter- Arbetsmarknadsdepartementet frågan, planeringsunderlag. [57] 2. Barnomsorg. Redovisning av Sysselsättningsutredningen. 1. Ökad sysselsättnng. Finansiella särskilda undersökningar. [58] effekter i offentliga sektorn] 16] 2. sysselsättningsiolitik för arbeteE Mål och medel för hälso- och sjukvården. [78] åt alla. [24] 3. Sysselsättningspolitik för arbete å alla. Bilagedel.: [27] 1 Lagerstöd. [38] i Kommunikationsdepartementet 5 Arbetstiderna inför 80-talet. [48] Svensk sjöfartspolitik [67] Steg på väg.. . [56] Ny utlänningslag. [64] Ekonomidepartementet Utredningen om löntagarna och kapitaltillväxten. 1. Löntagarna och Bostadsdepartementet kapitaltillväxten 1.Löntagarfonder-bakgrund och problernanalys. [8] Aktivt boende. [37] 2. Löntagarna och kapitaltillvåxten 2. Den svenska förmögenhetsoch aktiemarknaden- en Vattenkraft och miljö 4. [39] fördelningens utveckling. Löntagarfonder med mark och vatten 2. Del l. Övervämnden. [54] introduktion. internationella koncerner och löntagarfonder. [9] 3. Hushållning i Hushållning med mark och vatten 2. Del Il. Bakgnndsbeskrivning. Löntagarna och kapitaltillväxten 3. Löner, lönsamhet och Soliditet [55] svenska industriföretag. Vinstbegreppet. Den lokala lönebildningen och PBL-utredningen. 1.Ny plan- och bygglag. Del l.[65 2. Ny plan- och och företagets vinster - en preliminär analys] 10] 4.Löntagarna - ideologi och verklig- bygglag. Del ll. [66] kapitaltillväxten 4. Lantbrukskooperationen het. [11] Rationellare girohantering. [35] lndustridepartementet Malmer och metaller. [40] Budgetdepartementet Kooperationen i Sverige. [62] [23] Hemslöjd-kulturarbete, produktion, sysselsättning.:77] Avgifter i staten - nulâge och utvecklingsmöjligheter. 1976 års fastighetstaxeringskommitté. 1. Fastighetstaxering 81. [32] 2. Fastighetstaxering 81. Bilagor. [33] 3. Fastighetstaxering Kommundepartementet -81. Industribyggnader. [81] Svenska kyrkans gudstjänst. Band 4. Evangeliebolen. [12] Förnyelse genom omprövning. [61] Bättre kontakter mellan enskilda och myndigheter [31] Rationaliseringar och ADB i statsförvaltningen. [72] Bidrag till folkrörelser. [60]

Anm. Siffrorna inom klammer betecknar utredningamas nummer i den kronologiska förteckningen.

Statens utredningar 1979

offentliga

Kronologisk förteckning

. Utbyggt skydd mot höga vård- och lâkemedelskostnader. S. 54. Hushállning med mark och vatten 2. Del I. övervägande . Naturmedel för injektion. S. Bo. . Regional laboratorieverksamhet. Jo. 55. Hushallning med mark och vatten 2. Del ll. Bakgrundsbeskri . Avskildhet ochgemenskap inom kriminalvården. Ju. ning. Bo.

wwøweww-

Konsumentinflytande genom insyn? H. 56. Steg på väg. ., A. Polisen. Ju. 57. Barnomsorg - behov, efterfrågan, planeringsunderlag, S. . Tandvården i början av 80talet. S. 58. Barnomsorg. Redovisning av särskilda undersökningar. S. Löntagarna och kapitaltillväxten 1. Löntagarfonder - bakgrund 59. l livets slutskede. S. och problemanalys E. 60. Bidrag till folkrörelser. Kn. 9 och kapitaltillväxten 2. Den svenska förmögenhets- 61. Förnyelse genom omprövning. B. Löntagarna fö rdelningens utveckling. Löntaga rfonder ochaktiemarknaden- 62. Kooperationen i Sverige. l. en introduktion. internationella koncerner och löntagarfonder. 63. Barnets rätt 2. Om föräldraansver rn. m. Ju. E. 64. Ny utlänningslag A. 10. Löntagarna och kapitaltillväxten 3. Löner, lönsamhet och 65. Ny plan- ochbygglag. Del l. Bo. soliditet i svenska industriföretag. Vinstbegreppet. Den lokala 66. Ny plan- ochbygglag. Del Il. Bo. lönebiklningen och företagets vinster - en preliminär analys. 67. Svensk sjöfartspolitik. K. E. 68. De allmänna advokatbyråerna. Ju. 1 1. Löntagarna och kapitaltillväxten 4. Lantbrukskooperationen - 69. Nya vyer. Datorer och nya massmedier - hot eller löften. U och verklighet. E. 70. Tandvård i fred för värnpliktiga. Fö. ideologi 12. Svenska kyrkans gudstjänst. Band 4. Evangelieboken. Kn. 71. Handläggningen av anmälningar mot polispersonal. Ju. 13. Konkurs ochrätten att idka näring. Ju. 72. Rationalisering och ADB i statsförvaltningen. B. 14. Naturvård och täktverksamhet. Jo. 73. Krigets lagar. Fö. 15. Naturvård och täktverksamhet. Bilagor. Jo. 74. Servioeföretagen-vägar till utveckling. H. 16. Ökad sysselsättning. Finansiella effekter i offentliga sektorn. 75. Polisen i totalförsvaret. Ju. A 76. Ny hemförsäljningslag. Ju. 17. Kulturhistorisk bebyggelse - värd att värda. U. 77. Hemsiöjd-kulturarbete, produktion, sysselsättning. l. 1B. Museiiärnvägar. U. 7B. Mål och medel för hälso- och sjukvården. S. 19. Jaktvårdsområden. Jo. 79. Produktansvar 2. Produktansvarslag. Ju. 20. Anhöriga. S. 80. Prognoser och amstsrnarknadsstatistik för högskolan. U. 21. Plötslig och oväntad död - anhörigas sjuklighet och psykiska 81. Fastighetstaxering -81. lndustribyggnader. B. reaktioner. S. 22. Barn ochdöden. S. 23. Avgifter i staten - nuläge och utveckling ..C,.,“ . B. 24. Sysselsättningspolitik för arbete åt alla. A. 25. Nya namnregler. Ju, 26. Sjukvårdens inre organisation - en idépromemoria. S. 27. Sysselsättning , -liiik för arbete åt alla. BilagedeL A 28. Barnolycksfall. S. 29. Lotterier och spel. H. 30. Lotterier ochspel. Bilagor. H. 31. Bättre kontakter mellan enskilda ochmyndigheter. Kn. 32. Fastighetstaxering 81. B. 33. Fastighetstaxering 81. Bilagor. B. 34. Bilarna och luftföroreningarna. Jo. 35. Rationellare girohantering. E. 36. Konsumenttjänstlag. Ju. 37. Aktivt boende. Bo. 38. Lagerstöd. A 39. Vattenkraft och miljö 4. Bo. 40. Malmer och metaller. l. 41. Barnen i framtiden. S. 42. Vår säkerhetspolitik Fö. 43. Ren tur. Program för miljösäkra siötransporter. Jo. 44. Ren tur. Program för miljösakra sjötransporter. Bilagor 1-8. Jo. 45. Ren tur. Program för miljösâkra siötransporter. Bilagor 9-13. Jc. 46. Koncarnbegreppet m. m. Ju. 47. Dokumentation och statistik om högskoleutbildning. U. 48. Arbetstiderna inför 80-talet. A 49. Grundlagsskyddad yttrandefrihet. Ju. 50. Huvudmannaskapet för specialskolan. U. 51. Öst Ekonomiska Byran. H. 52. Viltskador. Jo. 53. Nytt skördeskadeskydd. Jo.

l ISBN 91 -38-051 79 ISSN 0375-250X

LiberFörlag

Allmänna Förlaget