Real beskattning

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2013

A

/_\

53 ESWNHNJG

4-6

Bilaga

av

Betänkande_

G

S M

,Q3

realbeskattnungs-

[J] cb

utredningen

73 Å. Statens offentliga utredningar 1982:3 Budgetdepartementet

Real

beskattning

4-6

Bilaga

Av filosofie doktor Ingemar Hansson

Betänkande av realbeskattningsutredningen

Stockholm 1982

Omslag Johan Ogden Jemström Otfsettryck AB ISBN 91-38-06767-6 ISSN 0375-250X Minab, Sune 1982

Innehåü

nivå vid real beskattning . . . . . . . 5 Bilaga 4 Realräntans 5 Garantiregler vid reala lån . . . . . . . . . . . 21 Bilaga m. m. vid en övergång till real

Bilaga 6 EjTekter på fastighetspriser

Bilaga 4 Realräntans nivå vid real beskattning

Innehåll

Realxänta för nominella statsobligationer Handelsbankens indexaktie 12 real utlåningsränta 13 Tidigare Realräntor i andra länder . 13 Sammanställning av uppskattningama l5 Effekter av övergång till real beskattning 16 . . . . 18 En samlad bedömning . Realräntor för övrig in- och utlåning 19 Referenser 20

Bilaga 4 Realräntans nivå vid real beskattning

Inledning

Syftet med denna bilaga är att undersöka trolig nivå för den marknadsmässiga realräntan för långfristiga reala stats- och bostadsobligationer vid real beskattning. Bilagan försöker således beräkna den lägsta realränta som måste utgå för att dessa obligationer skall kunna säljas i stor omfattning på marknadsmässiga villkor. Resultatet bildar underlag för bestämning av intäktsschablon för egna hem vid real beskattning, beräkning av kapitalutgifter för osubventionerade bostadslån och beräkning av statens kostnader för den av utredningen föreslagna garanterade realräntan på l % för nyare och tillkommande statsbelånade bostadsfastigheter. Huvuddelen av bilagan analyserar realräntans nivå med utgångspunkt från avkastningen för nominella statsobligationer, direktavkastningen för Handelsbankens indexaktie och information om realräntans nivå i andra länder. Detta bildar underlag för en bedömning av trolig marknadsmässig realränta för reala stats- och bostadsobligationer och en kort diskussion av troliga realräntor för övriga typer av reala lån och realt sparande vid real beskattning. Analysen gäller realräntan före skatt om motsatsen ej anges.

Realränta för nominella statsobligationer

Inledning

För nominella obligationer kan den förväntade realräntan (ex ante) i princip beräknas som den nominella räntesatsen minus förväntad inflationstakt under obligationens löptid. En sådan beräkning ger viss information om den troliga realräntan för framtida reala stats- och bostadsobligationer. Den faktiska inflationstakten avviker normalt från den förväntade inflationstakten. Detta innebär att den i efterhand beräknade faktiska realräntan (ex post) normalt avviker från realräntan ex ante. Utvecklingen av den faktiska realräntan för långfristiga obligationer ger därför inget tillförlitligt underlag för en bedömning av framtida realräntor. På grund av bristfälliga data för förväntad inflationstakt måste denna uppskattas indirekt vid beräkning av förväntad realränta enligt denna metod. I detta avsnitt görs därvid det traditionella antagandet att förväntad inflationstakt bestäms av tidigare faktiska inflationstakter. Inflationstakten mäts som procentuell förändring av konsumentprisindex. Den beräknade realräntan gäller därför för indexlån som är knutna till detta index.

10 Realräntans nivå vid real beskattning

Perioder med prisstabilitet

Under perioder med förväntad prisstabilitet ger den nominella räntan ett

enkelt mått på realräntan. Enligt Myrdals levnadskostnadsindex sjönk

priserna under 4 år av perioden 1901-191 l, medan priserna var oförändrade under ett år och stigande under resterande 6 år. l avsaknad av data för obligationsräntor kan noteras att diskontot låg kring 5 °/o under den senare delen av denna period. Detta indikerar en realränta kring denna nivå under antagande om förväntad prisstabilitet under senare delen av perioden. Därefter följde en period med hög inflationstakt, upp till 40 % enligt Statistiska Centralbyråns levnadskostnadsindex under och efter första världskriget, samt en period med deflation i början av 20-talet. Under perioden 1923-1938 var priserna sjunkande under 8 år, konstanta under ett år och stigande under resterande 7 år enligt SCB:s levnadskostnadsindex. Räntan på

sex långa statslån sjönk från 4,2 °/o 1931 till 3,2 % 19363 medan den effektiva

räntan statslån låg på 2,9-3,1 °/o under åren på 1934 års 3-procentiga 1937-1939. Denna period med approximativ prisstabilitet indikerar således en realräntesats på 3-4 °/o under den senare delen av perioden. Efter en inflationsperiod 1939-1942 var prisnivån konstant 1943-1945 (-0,4 °/o i genomsnitt) och svagt stigande 1946-1950 (+2,6 °/o i genomsnitt). Den effektiva räntan på 1934 års 3-procentiga statslån var 3,0-3,l °/o under senare delen av denna period. Dessa perioder med approximativ prisstabilitet, då man kan räkna med en försumbar förväntad inflationstakt åtminstone i slutet av respektive period, visar således en trendmässigt sjunkande nominell ränta från 5 °/o i början av 1900-talet till 3 % i slutet av 1940-talet. Biasen mot inflation under första och andra världskriget kan ha gett upphov till en viss förväntad inflation för de senare åren. Eftersom reala obligationer därtill är att föredra ur säkerhetssyn-

vinkel vid osäkerhet om framtida inflationstakt,3 indikerar dessa resultat en

marknadsmässig realränta för stats- och bostadsobligationer på ca 2-3 %.

Nominell ränta och förväntad inflationstakt 1959-1980

av den effektiva nominella räntan på statsobligationer med 15 Utvecklingen års återstående löptid för perioden efter övergivandet av lågräntepolitiken i 1 Myrdal (1933). slutet av 50-talet visas av den övre heldragna kurvan i figur 1.4 Den faktiska 2 Ståhl (1980). inflationstakten visas av den streckade kurvan.5 Den faktiska realräntan beräknad som skillnaden mellan dessa kurvor 3 Se Paunio & Suvanto uppgick till i genomsnitt 0,8 °/o för denna tidsperiod. En bedömning av den (1977 för en diskussion marknadsmässiga realräntan för realobligationer bör emellertid baseras på av denna fråga. den förväntade realräntan (ex ante) beräknad som nominell ränta minus 4 Källa: Sveriges Riksförväntad inflationstakt enligt diskussionen ovan. Den nominella räntan för bank olika årgångar, värden för december. med 15 års återstående löptid bör därför jämföras med den obligationer inflationstakten för de närmaste 15 åren. 5 Procentuell förändring förväntade av Statistiska Centralby- Därvid antas att den förväntade inflationstakten bestäms som ett vägt råns konsumentprisindex av den faktiska inflationstakten för tidigare år. Under antagande genomsnitt baserat på förändring av om linjärt avtagande vikter för tidigare år gav ekonometriska skattningar långtidsindex för decempå 15 år. Den förväntade inflationstakten i ber föregående år till de- (Hansson (1977)) en periodlängd cember respektive år. december ett år antas därför vara ett vägt genomsnitt av tidigare faktisk

Realräntans nivå vid real beskattning ll

Faktisk Procent inflationstakt 13- No minel| 12-* ränta

I 11- ! l 10- , Förväntad 9a- / inflations- ° f takt 8.. .ø°

7..

I

I \\ ,r

_h__...\

I s I

\J

i

19å9 6b 61 612 §3 6r4 äs de §7 68 s9 70 71 72 is 74 7s 7e i7 ?[8 79 8o År

inflationstakt med linjärt avtagande vikter från vikten 0,126 för innevarande års inflationstakt till vikten 0,007 för inflationstakten för 14 år sedan. Den på detta sätt beräknade förväntade inflationstakten visas av den nedre streckade kurvan i figur l. Skillnaden mellan dessa kurvor ger en ex ante realränta som varierar mellan 1,1 och 3,1 % med ett genomsnitt på 2,4 °/o för den studerade

tidsperioden Perioden 1971-1980 ger samma genomsnitt.

för bestämning av förväntad inflationstakt under Rimliga antaganden kvarstående löptid resulterar således i en relativt stabil obligationemas realränta runt 2,4 %. Den väsentligt lägre faktiska realräntan (ex post) förklaras av att den trendmässigt stigande inflationstakten gett en faktisk inflation som oftast överstigit den förväntade inflationstakten. Om den förväntade inflationstakten beräknas som ett vägt genomsnitt av

den faktiska inflationstakten för de 5 senaste åren i stället för de 15 senaste åren ger detta en högre förväntad inflationstakt och följaktligen en lägre realränta. Genomsnittet blir då 1,6 °/o. Den genom ekonometrisk metod fastställda l perioden på 15 år förefaller dock mera rimligt a priori med hänsyn till att det Beräkningarna är gjorda med den exakta forgäller förväntad inflationstakt över en så lång period som 15 år. meln (l+n)/(l+p)-›l, där Den studerade effektiva realräntan har dock inte varit en marknadsmässig n är nominell ränta och ränta för den aktuella tidsperioden, utan har påverkats av målsättningar om en p är förväntad inflationsmotiverade bl. a. av bostadspolitiska skäl. Bankerna och takt. Resultatet är låg räntenivå, approximativt lika med försäkringsbolagen har således varit skyldiga att köpa stats- och bostadsoblidifferensen mellan nomimed en av riksbanken reglerad ränta, och begränsningar har gationer nell ränta och inflationsförekommit för utgivande av industriobligationer. Detta kan väntas dämpa takt enligt kurvorna i fi-

den här studerade effektiva räntan för statsobligationer. gur l.

12 Realräntans nivå vid real beskattning

Denna effektiva räntan för statsobligationer med 15 års kvarvarande löptid låg strax över nyupplåningsräntan för prioriterade bostadsobligationer i december 1980 (l2,61 % jämfört med 12,5 %). I mitten av 1981 låg nyupplåningsräntan för prioriterade bostadsobligationer på 13,5 °/0 medan räntan för hypoteksinstitutens oprioriterade (marknadsmässiga) långfristiga upplåning låg på cirka 15 %. Den prioriterade räntan låg således cirka 1,5 % lägre än den marknadsmässiga räntan vid denna tidpunkt. Efter en rimlig justering för effekten av kreditrestriktioner på den här studerade räntenivån indikerar resultaten i figur 1 en realränta på cirka 2,5-4,0 % för nominella statsobligationer. Reala obligationer är dock att föredra ur risksynvinkel framför nominella obligationer vid osäkerhet om framtida inflationstakt. Detta indikerar en marknadsmässig realränta på 2,0-3,5 % för reala statsobligationer vid en beskattning motsvarande statsobligationemas beskattning under den studerade tidsperioden. Effekten av en övergång till real beskattning på räntenivån diskuteras i ett senare avsnitt.

Handelsbankens indexaktie

Svenska Handelsbanken har en s. k. indexaktie, där utdelningen enligt bolagsordningen höjs i takt med utvecklingen av konsumentprisindex. Indexaktien är en preferensaktie, vilket innebär att den har företräde avseende utdelning och säkerhet jämfört med stamaktiema. Aktien är avsedd att vara evig, men vid eventuell inlösning av aktien eller likvidation av aktiebolaget erhåller aktieägaren en ersättning som uppjusteras med konsumentprisindex. Indexaktien kan därför tolkas som en real obligation med i princip oändlig löptid. Kvoten mellan utdelning och marknadspris för denna aktie ger därför ett mycket intressant mått på den marknadsmässiga realräntan för en nästan riskfri real obligation med evig löptid. Baserat på en observation i början av varje kvartal 1979: 1-1981:2 ger detta måtten realränta på i genomsnitt 3,1 %. Kvoten varierar mellan 2,8 och 3,5 °/0, vilket delvis beror på diskontinuiteter vid skift från ett års utdelning till nästa års utdelning och på kursändringar i samband med utbetalning av utdelning. Sådana variationer undviks om man i stället studerar genomsnitt över år. Detta genomsnitt var 2,9 % för 1979 och 3,2 °/0 för 1980. Detta mått för realräntan ligger något högre än den enligt metoden ovan beräknade reala avkastningen för nominella statsobligationer på 2,6 och 3,1 % för 1979 respektive 1980. Den lägre beskattningen av indexaktien med inkomstbeskattning av endast 40 % av den nominella realisationsvinsten motiverar snarast en avvikelse i motsatt riktning. En rimlig förklaring är att kreditregleringen dämpat den effektiva avkastningen på nominella statsobligationer. Även om indexaktien ger en konstant utdelning i reala termer föreligger risk genom variationer i det reala marknadspriset för aktien. Genom den i princip eviga löptiden tenderar dessa variationer att vara större än motsvarande variationer för långfristiga reala statsobligationer. Avkastningen på indexaktien inkluderar därför en viss riskpremie jämfört med realräntan för sådana

Realräntans nivå vid real beskattning 13

obligationer. Kvoten mellan utdelning och marknadspris för indexaktien indikerar därför en marknadsmässig realränta för reala statsobligationer på 2,5-3 % vid en beskattning motsvarande indexaktiens beskattning.

Tidigare real utlåningsränta

Som en ytterligare utgångspunkt för en bedömning av marknadsmässig realränta kan noteras att pensionsfonden SPP givit lån på reala villkor med en utlåningsränta på 3,5 %. Denna räntesats baserades på avkastningskravet för SPP:s pensionsåtaganden och kan därför ha understigit maximal utlåningsränta. Eftersom denna typ av utlåningsräntor normalt överstiger räntan för statsobligationer, indikerar detta en realränta på statsobligationer på cirka 2,5-3,5 %. Denna uppskattning är dock mycket osäker.

Realräntor i andra länder

Genom intemationella kapitalrörelser och genom likheter mellan olika länder finns det samband mellan realräntenivåer i Sverige och i andra länder. Information om realräntor i andra liknande länder är därför av intresse för en bedömning av den här undersökta realräntan. Detta avsnitt rapporterar resultat från vissa studier av realräntenivåer i andra länder.

Island Realräntenivån på Island är av speciellt intresse eftersom real beskattning tillämpas och real in- och utlåning förekommer i stor utsträckning. Som nämnts i kapitel 4 uppgår realräntan för inlåning bunden 6 månader till l °/o, medan realräntan för lån över minst 2,5 âr uppgår till 2,5 %. Dessa räntesatser bestäms av Riksbanken, men är avsedda att motsvara marknadsmässiga räntenivåer.

Finland Paunio och Suvanto (1977) beräknade den effektiva räntan för finska statsobligationer som till 50 °/o var indexerade till konsumentprisindex för obligationer med i genomsnitt 6 års kvarvarande löptid. Denna ränta (utöver den 50-procentiga inflationskompensationen) föll trendmässigt från cirka 5 % 1963-1967 till cirka -2 % för 1973-1974. I kombination med en uppskattad förväntad inflationstakt på cirka 6 och 12 °/o för respektive period ger detta implicita realräntor på 2 respektive minus 8 %. Den låga realräntan kan delvis

förklaras av att indexobligationen var skattefri

Israel Ben-Shahar och Cukiermann (1970) redovisade den effektiva reala avkastningen över den kvarvarande löptiden för indexerade statsobligationer i Isarel. För perioden 1958-1967 låg denna reala avkastning på i genomsnitt 5,42 %

för obligationer med löptider på 0-20 år. Motsvarande genomsnitt för 1Puumanen(l973).

14 Realräntans nivå vid real beskattning

obligationer med en löptid på 10-15 år uppgick till 4,85 °/o, medan löptiden l 5-20 år hade en genomsnittlig avkastning på 4,46 0/0. Avkastningen visade en fallande tendens över tiden. Den genomsnittliga avkastningen uppgick således till 6,18 °/o for tiden fram till oktober 1961 och 4,69 % för resterande del av den studerande perioden.

USA Yohe och Kamosky (1969) uppskattade realräntan för industriobligationer (Corporate AAA-bonds) som skillnaden mellan den nominella räntan och förväntad inflationstakt beräknad på olika sätt. De två av författarna föredragna beräkningsmetodema gav en konstant realränta i intervallet 3-4 °/o för den studerade perioden 1961-1969. Feldstein och Summers (1978) redovisade ekonometriska skattningar for förväntad inflationstakt jämfört med den nominella räntan för nyemitterade industriobligationer som gav en stigande realränta från cirka l % i mitten av 50-talet till cirka 3 % i mitten av 70-talet. Det finns också ett flertal undersökningar av den implicita realräntan på korta nominella placeringar i USA. Garbade och Wachtel (1978) undersökte den implicita realräntan för en månads skattekammarväxlar för 1953-1971 och fann en realränta på i genomsnitt 1 °/o på årsbasis med variationer mellan 0 och 2 % utan något markant långsiktig trend. Mishkin (1980) undersökte realräntan för 3 månaders skattkammarväxlar, och fann att denna på årsbasis sjunkit från cirka 2 % för 1953-1967 till minus 2 % 1980. Tanzi (1980) fann en realränta för 6 och 12 månaders skattkammarväxlar på i genomsnitt 2,5 °/o på årsbasis vid fullt kapacitetsutnyttjande i en ekonometrisk undersökning för 1952-1975. Realräntan beräknas sjunka till 0 °/o vid ett gap mellan faktiskt och potentiellt kapacitetsutnyttjande på 10 %, vilket motsvarar minimalt kapacitetsutnyttjande för den studerade perioden. Det maximala kapacitetsutnyttjandet under den studerade perioden gav en realränta på 3,3 %.

sou 19323 Realräntans nivå vid real beskattning 15

Sammanfattning för andra länder

Dessa resultat för andra länder är sammanställda i tabell l nedan.

Tabell l Realräntor i andra länder

Procent Island Real bankinlåning (1981) l Real bankutlåning (1981) 2,5 Finland 50% indexerade statsobligationer (1963-1974) ./. 8-2 Israel Indexerade statsobligationer 4,5-6 USA

Undersökningarna visar förhållandevis större variationer för beräknade realräntor för olika länder, olika tidsperioder, olika typer av kapitalplaceringar och olika beräkningsmetoder. Sammantaget indikerar dessa källor en genomsnittlig realränta på cirka 2-3 % för långa placeringar och cirka l % för korta placeringar.

Sammanställning av uppskattningama

Uppskattningama ovan av den marknadsmässiga realräntan for reala statsobligationer baserat på olika källor vid beskattning som lör respektive källa är sammanställda i tabell 2.

Tabell 2 Uppskattade realräntor för reala statsobligationer

Källa indikerar ränta for reala statsobligationer, % Nominell ränta för statsobligationer vid prisstabilitet 2-3 Effektiv nominell ränta lör statsobligationer

Resultat för andra länder, långa placeringar 2-3 korta placeringar l

16 Realräntans nivå vid real beskattning

På en kapitalmarknad med vinstmaximerande placerare tenderar skillnader i beskattning att åtminstone delvis kompenseras med skillnader i avkastning före skatt, så att olika placeringar ger liknande förväntad avkastning efter skatt med hänsyn tagen till riskskillnader. Tabell 2 visar emellertid inte någon speciellt hög avkastning för statsobligationer trots att hela den nominella räntan utgör skattepliktig inkomst. Detta kan delvis förklaras av att skillnaden i Skatteregler för olika typer av placerare ger upphov till en uppdelning av kapitalmarknaden, där en viss placeringsforrn domineras av kapitalplacerare med en realtivt förmånlig beskattning för denna placeringsform. Statsobligationer köps således i huvudsak av fonder, försäkringsbolag och banker där beskattningen av hela den nominella räntan inte innebär någon större nackdel jämfört med övriga placeringar, medan hushåll normalt inte köper sådana obligationer. En sådan uppdelning av kapitalmarknaden försvagar tendensema till kompenserande skillnader i avkastningen före skatt. En möjlig kompletterande tolkning är att den ovan gjorda justering för kreditregleringens räntedämpande effekt för statsobligationer var alltför liten.

Effekter av övergång till real beskattning

Frågeställningen ovan gällde emellertid realräntans marknadsmässiga nivå för långfristiga stats- och bostadsobligationer vid real beskattning. Hänsyn bör därför också tas till effekterna på räntenivån av en övergång till real beskattning. Styrkan av denna effekt är dock mycket svår att bedöma. Ett extremt altemativ är att räntan före skatt inte påverkas av en övergång till real beskattning. Resultaten ovan avseende real avkastning före skatt vid nominella beskattningsregler kan då direkt användas för att uppskatta den troliga nivån för den marknadsmässiga realräntan för stats- och bostadsobligationer.

Ett annat extremt alternativ är att räntan efter skatt inte påverkas av en

övergång till real beskattning. Räntan före skatt måste i så fall justeras på ett sådant sätt att räntan efter skatt blir oförändrad efter övergången till real beskattning. Detta extremaltemativ undersöks först. Med utgångspunkt från ovan beräknad real avkastning före skatt för de olika placeringama och skattereglema för respektive placering kan man beräkna real avkastning efter skatt för olika typer av placerare och låntagare. Om dessa avkastningsnivåer efter skatt tolkas som jämviktsräntor kan marknaden tendera att återupprätta dessa nivåer efter införandet av real beskattning. Detta medför i så fall justeringar av avkastningen före skatt. En beräkning av dessa justeringar kräver antaganden om vilka marginalskatter som är dominerande för respektive typ av placeringar. Om den marknadsdominerade marginalskatten för placerare i statsobligationer är 20 °/0 (med tanke på att många fonder m. m. ej betalar skatt) ger den genomsnittliga effektiva räntan på statsobligationer på 7,8 °/0 för 1971-1980 en nominell ränta efter skatt pâ 6,2 °/0. Den enligt metoden ovan beräknade genomsnittliga förväntade inflationstakten på 5,3 °/0 ger då en real ränta efter skatt på 0,9 %. En oförändrad real ränta efter skatt kräver då en real ränta före

Realräntans nivå vid real beskattning 17

skatt på cirka 1,1 %. Realräntan före skatt måste således sjunka från 2,5 °/o till 1,1 % för att ge en oförändrad real ränta efter skatt i detta exempel. För de slutliga låntagama för bostadsobligationer varierar marginalskatten mellan 0 och 85 %. En marknadsdominerande marginalskatt på 20 °/o for långivare och låntagare ger en sänkning av realräntan fore skatt från 2,5 till 1 ,l % enligt exemplet ovan. En marknadsdominerande marginalskatt på 50 % ger i stället en nominell ränta efter skatt på 3,9 °/o och en real ränta efter skatt på minus 1,4 %. Eftersom negativa realräntor ej beaktas vid beskattningen enligt utredningens förslag innebär detta att realräntan före skatt på bostadsobligationer måste sjunka från 2,5 till minus 1,4 % för att ge en oförändrad real ränta efter skatt vid denna marginalskatt. På samma sätt måste avkastningen före skatt på 3,1 °/o för Handelsbankens indexaktie justeras till kanske 3 °/o för att ge oförändrad avkastning efter skatt på lång sikt for en genomsnittlig placerare vid övergång från beskattning av 40 °/o av nominell realisationsvinst till full beskattning av real realisationsvinst. En övergång till real beskattning innebär dock endast mindre förändringar av beskattningen av Handelsbankens indexaktie. Det finns emellertid omständigheter som medför att man kan vänta sig en avsevärt mindre justering av räntorna före skatt på stats- och bostadsobligationer jämfört med vad som krävs för att nå en oförändrad ränta efter skatt: l. För det första dämpas dessa hypotetiska kompenserande ändringar av räntan före skatt av internationella kapitalrörelser. Avvikelser mellan implicita realräntor före skatt i Sverige och andra länder ger nämligen upphov till motverkande nettoflöden av kapital till och från Sverige. Det stora utlandsberoendet för den svenska ekonomin tenderar därför att ge en relativt liten ändring av räntan före skatt. Utlandsberoendet är dock inte fullständigt styrande för räntenivån. Riksbankens politik liksom efterfråge- och utbudsförhållanden på den svenska marknaden har således en viss inverkan på den marknadsmässiga räntenivån för långfristiga stats- och bostadsobligationer.

2. Ändringen av realräntan före skatt dämpas också av att den föreslagna

övergången till reala lån ger en låg kapitalutgiñ under de första åren jämfört med nominella lån. Detta innebär att låntagaren likviditetsmässigt kan bära en oförändrad realränta före skatt även eñer en begränsning av avdragsrätten till den reala räntan. Den dämpning av efterfrågan på lån som uppkommer genom avdragsbegränsningen motverkas således av reallånens mindre likviditetsbelastning under de forsta åren. Detta dämpar förändringen av realräntan före skatt. Den svåra likviditetssituationen för många låntagare vid nominella lån har således bidragit till den låga realräntan efter skatt i det nominella systemet. 3. Resultaten i tabell 2 avseende indikerad real avkastning före skatt vid beskattning som för respektive placering visar knappast några tendenser till skillnader i avkastningen före skatt som kompenserar för skillnaderna i beskattning enligt diskussionen ovan. Även denna faktor indikerar relativt små kompenserande ändringar av räntan före skatt vid en övergång till real beskattning.

18 Realräntans nivå vid real beskattning

Dessa tre faktorer tenderar således att ge en relativt liten ändring av realräntan före skatt vid en övergång till real beskattning. Det andra extremaltemativet med en oförändrad realränta före skatt är emellertid inte hellre troligt. En oförändrad realränta före skatt skulle ge en avsevärd ökning av realräntan efter skatt speciellt för nominellt beskattade placeringar som banksparande och obligationer. Detta skulle ge en avsevärt förbättrad konkurrenssituation för dessa placeringar. Begränsningen av avdragsrätten till den reala räntan ger på samma sätt en krafiig höjning av hushållens kostnader för lån, vilket kan väntas dämpa efterfrågan på lån. Den av utredningen föreslagna omläggningen till reala lån ger en motverkande långsammare amortering på dessa lån jämfört med nominella lån. Denna effekt motverkas emellertid i sin tur av en motsvarande minskning av den statliga upplåningen genom ett lägre budgetunderskott enligt utredningens förslag. En högre ränta efter skatt på finansiella placeringar och lån vid real beskattning tenderar således att ge ett högre finansiellt nettosparande för hushållssektom när man inkluderar effekten av ett minskat budgetunderskott. Detta tenderar att ge en lägre marknadsmässig ränta före skatt för reala statsobligationer efter en övergång till real beskattning jämfört med den marknadsmässiga realräntan för statsobligationer vid nominell beskattning. Denna effekt kan väntas bli starkare successivt efter hand som hushållen anpassar låneantaganden, kapitalplaceringar och innehav av kapitalvaror till de nya skattereglema. På samma sätt innebär real beskattning en högre ränta efter skatt för företagen vilket kan ge ett större finansiellt nettosparande även för denna sektor, vilket i sin tur tenderar att ge en lägre ränta före skatt.

En samlad bedömning

Diskussionen ovan leder således till ett awisande både av extremaltemativet med en oförändrad ränta efter skatt och extremaltemativet med en oförändrad ränta före skatt. En övergång till real beskattning kan således väntas leda till en viss sänkning av räntan före skatt genom tendensen till ett återupprättande av räntan efter skatt, men faktorerna 1-3 ovan talar för en relativt liten räntejustering. Men hänsyn tagen till dessa effekter indikerar det i tabell 2 sammanställda underlaget en marknadsmässig realränta för långfristiga statsobligationer på cirka 2 °/0 vid real beskattning i mitten och slutet av l980-talet. Detta innebär en räntesänkning med cirka 0,5-l % före skatt som en följd av Övergången till real beskattning jämfört med de räntenivåer som redovisas för statsobligationer i tabell 2. Tabell 2 ger relativt samstämmiga resultat för realräntans nivå fore skatt, trots olikheter i beskattning, medan effektema av en övergång till real beskattning och av framtida upplåning från den offentliga sektorn är mera osäkra. En kraftigare räntesänkning vid övergång till real beskattning genom en starkare tendens till ett högre finansiellt nettosparande för hushåll och företag och en mindre nettoupplåning från den offentliga sektorn kan pressa ner den studerade realräntan till kanske l %. En fortsatt hög upplåning från

8 Realräntans nivå vid real beskattning 19

den offentliga sektorn kan å andra sidan pressa upp den marknadsmässiga realräntan till kanske 3 °/0. Den faktiska realräntan för reala statsobligationer kan givetvis awika från den här undersökta marknadsmässiga nivån genom användande av kreditregleringar som t. ex. placeringsplikt for banker och försäkringsbolag.

Realräntor för övrig in- och utlåning

Troliga nivåer för marknadsmässiga realräntor för övriga kapitalplaceringar och övriga lån vid real beskattning i mitten och slutet av 80-talet kan i princip beräknas med utgångspunkt från den ovan uppskattade räntenivån för reala statsobligationer. Osäkerheten vid beräkningen av denna ränta ger givetvis osäkerhet även i dessa uppskattningar. l Vid samma räntenivå för reala bostadsobligationer som för reala statsobli- Añärsbankema, sparbankema och föreningsgationer ger hypoteksinstitutens räntetillägg på 0,2% en ränta för reala bankerna hade en räntebottenlån till bostäder på cirka 2,2 °/0. Bankernas reala utlåningsräntor kan marginal på 2,48, 2,65 väntas ligga någon procent högre med variationer som bl. a. beror på respektive 2,64 % 1977 riskskillnader. och 2,18, 1,80 respektive Vid en genomsnittlig ränta för real utlåning på 3,0 % och en 2,06 % 1969 enligt Båkräntemarginal på 2,5 % blir den genomsnittliga räntan på real inlåning man (1980). Svenska 0,5 °/o. Handelsbanken, SE-ban- Liksom tidigare kan man vänta sig räntevariationer beroende på olika grad ken och PK-banken hade en räntemarginal på av bindning och olika administrationskostnader. Om reala villkor i första 2,77 % 1979 och 1,70% hand tillämpas för inlåningskonton med viss bindningstid och relativt små 1980 enligt Bengt Nyberg administrationskostnader, kan detta ge en något högre genomsnittlig ränta för på Svenska Handelsbanreal inlåning. ken.

20 Realräntans nivå vid beskattning sou 1982:3

Referenser

Ben-Shahar, H. och A. Cukiennann ”The Yield to Maturity on Bonds and Expectations of a Devaluation and Price Increase, 1958-67, Bank of Israel Bulletin, 32, 1970. Båkman, S. Bankernas effektivitet och lönsamhet, Ekonomisk revy 1980:10.

Feldstein, M. och L. Summers Inflation, Tax Rules, and the Long-Term

Interest Rate, Brookings Papers on Economic Activity l:l978. Garbade, K. och P. Wachtel Time Variation in the Relationship Between Inflation and Interest Rates, Journal of Monetary Economics, 2, November 1978. Hansson, I. ”Inflationsförväntningar och realränta for långa nominella lån i Sverige 1952-1976”, appendix l till ”Bostadsñnansiering och bostadsbeskattning under inflation”, Statens Råd för Byggnadsforskning T 26:1977. Mishkin, F.S. The real interest rate: An empirical investigation”, stencil, University of Chicaco, October 1980. Myrdal, G. The Cost of Living in Sweden 1830-1930”, Stockholm 1933. Paunio, J.J. och A. Suvanto ”Changes in Price Expectations: Some Tests Using Data on Indexed and Non-Indexed Bonds”, Economica 44, 1977. Puumanen, K. The Index Clause in Financial Markets: The Finnish System in Retrospect”, Kansallis-Osake-Pankki Economic Review, Helsinki 1973, 3. Ståhl, I. Realräntans utvecklingi Sverige under 1900-talet, i E. Dahmén och G. Eliasson utg. Industriell utveckling i Sverige, Almqvist & Wiksell, Stockholm 1980. 4 . Tanzi, V. ”Inflationary Expectations, Economic Activity, Taxes and Interest Rates, American Economic Review, vol. 70, no 1, 1980. Vartia, P. Indexed Deposits and Price Expectations”, Weltwirtschaftliches Archiv, vol. 115, 1979. Yohe, W.P. och D.S. Kamovsky ”Interest Rates and Price Level Changes, 1952-69”, Federal Reserve Bank of St. Louis Review, December 1969.

Bilaga 5 Garantiregler vid reala lån

Innehåll

Utformning av garantiregeln . . . . . . 31 Garantiregelns funktion om den införts år 1957 33 Flerbostadshus . . . . 34 Administration av garantiregeln 35 Effekter av garantiregeln 36 . 39 Ett tillämpningsexempel Bestämning av fastighetsprisindex 41 Alternativ utformning av garantiregeln Garantiregelns omfattning 47

3 Avskrivning av reala lån vid försäljning . 51 Inledning . . . . . . . . . . . . . 51 Fördelar och nackdelar med denna garantiregel 51

4 Reducering av kapitalutgifien vid sjunkande reallöner 53 Inledning . . . . . . . . . . . . 53 Utformning av garantiregeln 53 Val av index . . . . . . . . . 55 Tillämpningsexempel baserat på historiska data 56 Garantiregelns omfattning och administration 57 Beskattning . . . . . . . . . . . 58

SOU l982t3

l Motiv för garantiregler

Inledning

Som framgår av huvudbetänkandet från denna utredning föreslås en övergång till real beskattning och en avsevärd minskning av räntesubventionema för bostadsfastigheter. För att nå en acceptabel kapitalutgift för ägare och boende i nya fastigheter föreslås en samtidig övergång till reala lån för såväl befintliga som tillkommande bostadsfastigheter. Vid traditionell bostadsfinansiering med nominella lån leder inflationen till en snabb minskning av det reala lånebeloppet. Eftersom det reala fastighetsvärdet normalt sjunker relativt långsamt leder det nominella lånesystemet till ett snabbt växande eget kapital i högt belånade fastigheter. Efter några år finns det därför normalt en stor marginal mellan fastighetsvärde och kvarvarande lånebelopp. Detta innebär att husägaren normalt kan sälja sitt hus efter några år och få ut betydligt mer än sin ursprungliga insats. Reala lån enligt utredningens förslag leder till en mycket långsammare

minskning av det reala lånebeloppet. Det finns därför en större risk för att

lånebeloppet kan överstiga fastighetsvärdet vid ogynnsamma omständigheter. Detta innebär att husägaren t. o. m. kan få en kvarvarande skuld vid en framtida försäljning. Det föreslagna lånesystemet leder också till en relativt långsamt sjunkande real kapitalutgift för ränta och amortering i motsats till det nominella lånesystemet, som ger en snabbt sjunkande real kapitalutgift. Denna långsamt sjunkande reala kapitalutgift kan leda till problem för låntagama under perioder reala inkomster.

medisnabbt sjunkande

Många personer besväras av penningillusion, dvs. man ser i första hand på utvecklingen av lånebelopp och kapitalutgift i kronor och inte i reala termer. Eftersom reala lån innebär att lånebelopp och kapitalutgift normalt stiger mätt i kronor, kan man därför vänta sig en omfattande av penningillusion orsakad oro hos låntagama utöver vad som motiveras av den faktiska risksituationen. Syftet med denna bilaga är att presentera åtgärder som ger låntagama en tillfredsställande risksituation och som motverkar den oro som orsakas av penningillusion. Givet de bostadspolitiska målsättningarna om låga egna insatser och låga utgifter för nya bostäder leder analysen i avdelning lI till slutsatsen att dessa problem kan minskas genom införande av en garantiregel, som reducerar kapitalutgiften vid en ogynnsam utveckling av fastighetspriset jämfört med lånebeloppet. Diskussionen gäller i första hand tillkommande

26 Motiv för garantiregler

egna hem med reala lån och lågt eget kapital. Därefter diskuteras om denna garantiregel också kan tillämpas för tillkommande fastigheter med hyresrätt eller bostadsrätt samt för befintliga fastigheter med olika dispositionsforrner vid en omläggning till reala lån. I avdelning III presenteras en annan garantiregel som innebär avskrivning av lån vid försäljning under perioder med låga fastighetspriser. Problemet med långsamt sjunkande reala kapitalutgifter vid snabbt sjunkande reala inkomster kan också angripas genom en garantiregel, som reducerar kapitalutgiften vid en oförrnånlig löneutveckling. En sådan garantiregel diskuteras i avdelning IV. Den försämrade risksituationen för låntagama i det av utredningen föreslagna skatte- och finansieringssystemet beror på den kraftiga minskningen av bostadssubventionema och inte på det reala lånesystemet. Även ett reallån ger en mycket gynnsam risksituation om staten som en subvention avskriver 8-l0% av det kvarvarande lånebeloppet varje år. Nuvarande räntesubventioner och avdragrätt för räntor ger nämligen subventioner av denna storleksordning. En rättvisande jämförelse mellan olika lånesystem kräver därför att det föreslagna systemet med små subventioner jämförs med ett nominellt lånesystem med motsvarande räntesubvention på 1-2 °/0 och avdragsrätt endast för realräntan. Ett sådant finansieringssystem skulle ge orimliga utgifter för högt belånade bostäder.

Utveckling av nominellt och realt lånebelopp - ett exempel

Ett realt lån innebär att lånebeloppet fastställes i reala termer eller fast penningvärde. Av förenklingsskäl introducerar utredningen en speciell enhet som kan användas för att bestämma lånebelopp och amorteringsplaner för reala lån. Denna enhet kallas realenhet och motsvarar 1 000 kronori 1980 års penningvärde. Som exempel studeras ett lån på 100 realenheter som tas upp år 1980. Detta lån motsvarar 100 000 kronor detta år. I likhet med det föreslagna reala lånet för tillkommande småhus antas rak amortering över 50 år. Detta ger en årlig amortering på 2 realenheter. Lånet minskar därför från 100 realenheter år 1980 till 98 realenheter år 1981. Vid 12 % inflation motsvarar en realenhet l 120 kronor år 1981. Lånebeloppet ökar därför från 100 000 kronor till 109 760 kronor (98 realenheter x 1 120) trots amorteringen. Utvecklingen av lånebeloppet mätt i realenheter och kronor för hela löptiden 1980-2030 vid inflationstakten 12 % visas i figur l. Som framgår av figur lzb har lånebeloppet ökat från 100 000 kronor år l 980 till som mest l 875 908 år 2021! Mätt i fast penningvärde har lånebeloppet emellertid sjunkit från 100 till 18 realenheter i enlighet med amorteringsplanen. En realenhet motsvarar 104 217 kronor år 2021, dvs. en stark penningvärdeförsämring under en lång tidsperiod medför att 1000 kronor år 1980 motsvarar 104 2 l 7 kronor år 202 1! En i fast penningvärde konstant lön har på motsvarande sätt ökat från 100 000 kronor till 10 421 709 kronor över den studerade tidsperioden!

Motiv för garantiregler 27

Realenheter 100-1 90go.. 70-

än

10 Figur 1:a. Utveckling av lånebelopp mätt i fast , T I penningvärde, realenhe- , T 1980 1990 2000 2010 2020 2030 År ter.

Kronor 2 000 000- 1 800 000- 1 600 000* 1 400 000* 1 200 000* 1 000 000 800 000- 600 000 400 000- 200 000 Figur 1.b. Utveckling av I 1 1 I Iånebeløpp mätt i löpan- 1980 1990 2000 2010 2020 2030 År de penningvärde, kronor.

28 Motiv för garantiregler

Exemplen visar att vårdemätning i kronor (löpande penningvärde) kan ge synnerligen missvisande resultat vid hög inflationstakt. En jämförelse av lånebelopp mellan olika tidpunkter kräver korrigering för förändringen i penningvärdet, dvs. lånebeloppet bör mätas i fast penningvärde. Figur 1:a ger därför den rättvisade informationen att lånebeloppet sjunker över hela länets löptid, när lånebeloppet mäts på ett relevant sätt. De flesta husägare liksom massmedia och politiker är emellertid främst vana vid att uppfatta belopp mätt i löpande penningvärde, dvs. kronor. Många låntagare ser därför i första hand på utvecklingen av lånebeloppet mätt i kronor. Låntagaren får då intrycket att lånebeloppet ökar trots amorteringen. Detta kan väcka oro hos många låntagare, som börjar undra om de någonsin kan betala tillbaka sina lån. Oron kan förstärkas om massmedia skriver att det ursprungliga lånet på 100 000 kronor ökar till som mest 1,9 miljoner kronor som i exemplet ovan. Därifrån är inte steget långt till protester mot lånesystemet. Detta kan leda till i första hand modifieringar och senare, som en följd av dessa modifieringar, till ett avskaffande av reallånen.

Erfarenheter från tidigare lån av real karaktär

Två tidigare lånesystem som har vissa likheter med reallån nämligen paritetslånen för bostäder och studielånen genomgick just denna process. De stigande lånebeloppet mätt i kronor gav upphov till feltolkningar. Detta bidrog till att dessa i princip osubventionerade system avskaffades och ersattes med starkt subventionerade lån med sjunkande reala kapitalutgifter över lånens löptid. I senare avdelningar presenteras garantiregler som avser att motverka den av penningillusion orsakade oron över de i kronor stigande lånebeloppen. Denna avdelning avslutas med en diskussion av några slutsatser avseende utformningen av ett realt lånesystem som kan dras från erfarenheterna av paritets- och studiemedelsystemen: 1. I paritetslånesystemet uttrycktes lånebelopp och lånebetalning i kronor. Systemet var formulerat så att låntagaren upptog nya nominella lån för att betala ränta på befintliga nominella lån. Detta gav ett starkt intryck av att problemen sköts på framtiden, vilket också väckte häftig kritik. För att dämpa den missledande mätningen i kronor bör lånebelopp och kapitalutgifter knytas så starkt som möjligt till fast penningvärde, förslagsvis genom mätning av lånebelopp i realenheter. Amorteringsplanen visar då hur lånebeloppet skall återbetalas mätt i realenheter. Den på så sätt beräknade kapitalutgiften mätt i realenheter omvandlas till ett belopp i kronor först när kapitalutgiñen skall betalas. Genom en sådan konstruktion kan reallånet göras mycket enkelt med t. ex. rak amortering över en specificerad löptid. Detta är en stor fördel jämfört med paritetslånet. 2. Paritetslånet innebar att kapitalutgiften successivt höjdes mätt i komor. Denna höjning fastställdes av regeringen. Systemet baserades på principen att kapitalutgiften skulle höjas i takt med byggkostnademas utveckling enligt byggkostnadsindex. Efter en inledande period med en förhållandevis långsam utveckling för detta index steg byggkostnadema mycket snabbt.

Motiv för garaniiregler 29

Samtidigt förändrades marknadsläget på bostadsmarknaden, vilket försvårade ytterligare hyreshöjningar. Detta resulterade i att kapitalutgiftema inte höjdes i den utsträckning som paritetslånesystemet förutsatte, vilket senare resulterade i att systemet avskaffades. En lärdom från detta exempel är att kapitalutgiñ och lånebelopp bör anknytas till ett index med en förhållandevis stabil utveckling. Detta talar for ett index med en bred bas som konsument- och nettoprisindex jämfört med t. ex. olika typer av byggkostnadsindex. Därtill bör kapitalutgiften fastställas på ett sådant sätt att den höjs automatiskt mätt i kronor. Detta uppnås genom att lånebelopp och kapitalutgift fastställs i realenheter, där realenhetens värde vid en viss tidpunkt fastställes enligt mekaniska regler med utgångspunkt från Statistiska centralbyråns konsumentprisindex. 3. Systemet blir också mera robust om en utebliven höjning av realenhetens värde mätt i kronor inte endast gynnar låntagama utan också drabbar andra långivare än staten. Dessa långivare utgör då en påtryckningsgrupp som motverkar påtryckningar från låntagama. Detta kan uppnås om husägarnas lån mätt i realenheter motsvaras av bankers, försäkringsbolags, AP-fonders och privatpersoners innehav av obligationer vars värde uttrycks i realenheter. Paritetslånesystemet innehöll inte någon sådan balanserande faktor. 4. Husägamas oro för stigande skuldbelopp mätt i kronor kan givetvis vara motiverad om reallånets amorteringar är fördelade över husets livstid på ett sådant sätt, att den totala utgiften inklusive utgiften för drift och underhåll för äldre fastigheter riskerar att överstiga motsvarande utgifter för nyare likvärdiga bostäder. De reala amorteringama bör därför fördelas över husets förväntade livstid på ett sådant sätt, att den totala reala kapitalutgiften sjunker över fastighetens livstid. En hög amortering är givetvis önskvärd ur risksynvinkel, eftersom detta ger en snabbt växande säkerhetsmarginal mellan fastighetsvärde och kvarvarande lånebelopp samt låga utgifter för äldre hus. En hög amortering ger dock oönskade effekter i fomi av höga utgifter för nya hus. En avvägning mellan dessa båda önskemål innebär sannolikt en viss risk för alltför höga utgifter för framtida äldre hus. 5. Paritetslånet och studielånet innebar en introduktion av ett lånesystem med real karaktär utan en samtidig anpassning av Skatteregler, inteckningssystem och bokföringslag. Låntagaren fick således avdrag för hela den nominella räntan på paritetslånen trots att han fick nya lån som täckte en del av denna ränta. F rånvaron av avdragsrätt för indextillägget i studiemedelsystemet resulteiade i att kostnaden ofta översteg räntan efter skatt for traditionella lån med avdragsrätt för hela den nominella räntan. Frågan om säkerhet för tillkommande lån i paritetslånesystemet var ej löst på ett tillfredsställande sätt. De för ett nominellt system utfonnade bokföringsreglema resulterade i att lånebeloppet ibland översteg det bokförda fastighetsvärdet. Lärdomen från dessa exempel är att införandet av reallån underlättas avsevärt om detta kombineras med en förändring av skatter, regler och förordningar i dessa avseenden.

30 Motiv för garantiregler SOU l982:3

Valmöjligheter för husägama

Även om ett reallånesystem utformas i enlighet med punkterna 1-5 ovan uppstår sannolikt oro och kritik från husägama som en följd av de i kronor stigande lånebeloppen och kapitalutgiñema. Speciellt kan man vänta sig stora ekonomiska och sociala problem om lånebeloppet överstiger fastighetsvärdet under ogynnsamma omständigheter. Fastigheten utgör då inte någon fullgod säkerhet för lånet, och husägaren får en kvarvarande skuld vid en (exekutiv eller normal) försäljning av fastigheten. En enkel partiell lösning på dessa problem är att ge husägama möjlighet att välja en högre amortering för att därmed motverka ökningen av lånebeloppet och kapitalutgiften mätt i kronor. Detta kan uppnås genom amortering över en kortare period än utredningens förslag om rak amortering över 50 år. Ett annat alternativ är att kombinera reala lån med nominella lån, så att t. ex. 50 °/0 av de initiala lånen är reallån medan resterande 50 % är traditionella nominella lån. Liksom i dagens system har låntagaren givetvis också möjlighet att välja en högre egen insats för att därigenom minska risken för att lånebeloppet skall överstiga fastighetsvärdet. Med hänvisning till dessa valmöjligheter skulle man kunna hävda att låntagaren själv får bära konsekvenserna av den valda amorteringsproñlen. Sådana villkor gäller ju för nominella lån, som mycket väl kan överstiga fastighetsvärdet för initialt högt belånade hus vid låg inflationstakt och ogynnsamma omständigheter. På samma sätt får låntagaren i det nuvarande systemet bära de ibland kraftiga ökningar av kapitalutgiñema som uppkommer vid räntehöjningar. Reala lån innebär snarast en minskad risk för obehagliga överraskningar i detta avseende, eftersom den reala räntan kan väntas vara mycket mer stabil än den nominella räntan. Erfarenheterna från paritets- och studiemedelsystemen antyder emellertid att sådana valmöjligheter inte är tillräckliga för att säkra överlevnaden för ett system med reala lån. Man kan därför överväga att införa ytterligare regler som avser att förebygga låntagarnas oro och kritik. Denna bilaga presenterar därför garantiregler som avser att dämpa låntagarnas oro över de i kronor stigande lånebeloppen och kapitalutgiftema.

2 reducerar

Garantiregel

som

kapitalutgiften vid lågt fastighetspris

Utformning av garantiregeln

Grundtanken i denna garantiregel är att kapitalutgiften skall reduceras vid en ogynnsam utveckling av fastighetspriset för att minska låntagarens belastning under sådana omständigheter och för att minska risken för att fastighetsvärdet skall understiga lånebeloppet. Därvid bör man även ta hänsyn till skillnader i prisutvecklingen mellan olika regioner och mellan olika fastighetsklasser. Garantiregeln kan utformas så att staten fastställer ett maximibelopp for det totala lånebeloppet for bottenlån och eventuella statliga lån for ett visst hus baserat på prisutvecklingen for åldrande fastigheter i respektive region och fastighetsklass. Om lånebeloppet för dessa lån överstiger detta maximibelopp begränsas kapitalutgiñen genom att denna baseras på maximibeloppet i stället för lånebeloppet. Maximibeloppet böri princip bestämmas som den initiala lånebeloppet för bottenlån och eventuella statliga lån uppräknat med förändringen av fastighetsprisema för åldrande fastigheter i respektive region och fastighetsklass. Vid en initial belåning på 95 °/0 uppgår därför maximibeloppet normalt till 95 °/o av fastighetspriset under hela livstiden för en normalt underhållen fastighet. Genom att- mäta prisutvecklingen för åldrande fastigheter tas automatiskt hänsyn till normal värdeminskning och normalt underhåll. Av forenklingsskäl är det emellertid önskvärt att garantiregeln inte träder i funktion vid mindre störningar av fastighetsprisema. Maximibeloppet bör därför bestämmas som initialt lånebelopp uppräknat med relevant fastighetsprisindex plus en buffert på t. ex. 5 °/0 av det ursprungliga reala lånebeloppet. Vid en initial belåning på 95 °/o kommer då maximibeloppet att ungelärligen överensstämma med jfaszighetsvärdet under hela livstiden för en normalt underhållen fastighet. Den relativt låga bufferten på 5 % motiveras av att utredningen föreslår en 95-procentig belåning for nya statsbelånade småhus. Garantiregeln innebär då i princip att kapitalutgiften bestämmes av det lägsta av lånebeloppet och fastighetsvärdet. Detta bör dämpa låntagarens oro for att lånebeloppet kan öka snabbare än fastighetspriset. Om låneunderlaget understiger det initiala fastighetsvärdet kan man överväga en något större buffert, t. ex. 10 %. Utvecklingen av det reala lånebeloppet för ett lån med rak amortering över 50 år enligt utredningens forslag samt två olika tidsmönster för utvecklingen av fastighetspriset och därmed av maximibeloppet visas i figur 2:a-b.

32 som reducerar kapitalutgiften Garantiregler

Realenheter 1

Maximibe|opp

Figur 2:a. Utveckling av Iånebelopp och maximibelopp när garantiregeln -ooooocolooooo OOOIOOOOOOOO inte påverkar kapitalut- T I I 0 10 20 30 40 50 60 År giflen.

Realenheter

Maximibe|opp

Figur 2:b. Utveckling av lånebelopp och maximibeløpp när garantire- 5-.005000000000000000OODCUOQUOOO 0000001-0000000000000 coocoouooouooolooo geln påverkar kapitalut- I l l I l l 0 10 20 30 40 50 60 År giften.

För ett initialt lânebelopp på 100 realenheter startar maximibeloppet på 105 realenheter och understiger aldrig 5 realenheter p. g. a. bufferten av denna storlek. I figur 2:a ligger maximibeloppet högre än lânebeloppet enligt amorteringsplanen under hela lånets löptid, vilket medför att garantiregeln inte har någon effekt. I ñgur 2:b sjunker emellertid de reala fastighetsprisema så snabbt för den aktuella regionen och fastighetsklassen att lånebeloppet amorteringsplanen överstiger maximibeloppe: från år enligt den ursprungliga 14. Garantiregeln blir då effektiv och innebär att ränteutgiften besuäms av

Garantiregel som reducerar kapitalutgiften 33

maximibeloppet och inte av lånebeloppet. Amorteringen begränsas i samma utsträckning genom att den bestäms som planerad amortering multiplicerat med maximibeloppets andel av det kvarvarande lånebeloppet. Förslagsvis efterskänker staten både ränta och amortering på skillnaden mellan det kvarvarande lånebeloppet och maximibeloppet. Lånebeloppet följer då den ursprungliga amorteringsplanen enligt figur 2:b. Alternativa utformningar av garantiregeln där staten efterskänker endast räntan diskuteras nedan. År 26 överstiger maximibeloppet det kvarvarande lånebeloppet i figur Zzb, vilket innebär att garantiregeln inte längre påverkar kapitalutgiften. Räntebetalningen bestäms då av det kvarvarande lånebeloppet medan amorteringen återgår till 2 % av det ursprungliga lånebeloppet.

Garantiregelns funktion om den införts år 1957

Småhus

För att ytterligare klargöra garantiregelns funktion undersöks utveckling av maximibelopp och lånebelopp enligt det av utredningen föreslagna reallånet om garantiregeln införts för nybyggda hus från och med år 1957. Den nedre heldragna räta linjen i figur 3 visar utvecklingen av det reala lånebeloppet för ett lån på 100 realenheter vid en årlig amortering på 2 realenheter enligt utredningens förslag. Den övre heldragna kurvan visar utvecklingen av maximibeloppet för ett nybyggt småhus år 1957 under antagandet att fastighetsprisindex för denna region och fastighetsklass följer

den genomsnittliga prisutvecklingen för en- och tvåfamiljsfastigheten

Som framgår av figuren skulle det stigande reala priset för småhuset byggt år 1957 ha gett ett stigande realt maximibelopp. Garantiregeln skulle därför inte ha påverkat kapitalutgiften för det reala lånet för detta småhus. Som framgår av figur 3 uppkom en real prissänkning för en- och tvåfamiljshus eñer 1969, bl. a. som en följd av kreditåtstramningen 1970. Utvecklingen av lånebeloppet för ett nybyggt hus år 1969 med ett initialt lån på 128 realenheter och ett initialt maximibelopp på 134 realenheter visas av övre heldragna räta linjen i figur 3. Om det relevanta prisindexet för denna 1 Datan för utvecklingen fastighet följt den genomsnittliga prisutvecklingen är kurvan för utvecklingen av reala fastighetspriser av maximibeloppet relevant även i detta fall. Trots prisfallet från 1969 till för åren 1957-1974 är hämtad från Bo Sande- 1970 förblir maximibeloppet högre än lånebeloppet på grund av bufferten lins doktorsavhandling mellan initialt lån och initialt maximibelopp på 5 °/0 av det initiala lånebe- ”Prisutveckling och kapiloppet. Buffertregeln medför således att mindre störningar kan uppkomma i talvinster på bostadsfasde reala fastighetsprisema utan att garantiregeln utlöses. tigheter, memorandum nr 66, 1977, national- Det reala prisfallet från 1979 till 1980 på cirka 10% skulle däremot ha ekonomiska institutionen reducerat kapitalutgiften år 1980 för småhus byggda 1979 enligt den övre vid Göteborgs universistreckade linjen i figur 3 medan hus byggda 1978 inte skulle ha påverkats. tet. Utvecklingen för se- De kraftiga reala prisökningama under större delen av den studerade nare år har lämnats per telefon av Bo Sandelin. perioden medför att garantiregeln inte skulle haft någon större effekt för Dessa beräkningar är i genomsnittliga egna hem under denna period. sin tur baserade på SCBs Vissa regioner har dock haft en svagare prisutveckling, varför garantiregeln fastighetsprisstatistik med sannolikt skulle ha påverkat kapitalutgiften för fler årgångar i vissa regioner. preliminära uppgifter för Den genomsnittliga 1978, 1979 och 1980. reala prisökningen varierar således från 0 % för Norrbottens län till 2,3 % för Upplands län för perioden 1957-1974? 2 Se Sandelin a.a.

34 Garantiregel som reducerar kapitalutgiften

Realenheter

160_ Lånebelopp, 159* ä byggår 51979

140- Maximibelopp ss.Låne_

13° .-4 gelogp, V99 l

1978 120-*

110-*

100- Lånebelopp, 90_ bvggår 1969

go-

70-*

m...

50.. Lånebelopp, byggår1957 40a

30-4

20- Figur 3. Utveckling av maximi- och lånebelopp 10vid rea/lån och garantiregel för småhus byggda 1957, 1969, 1978 och Qiwf ||ivlv||I 111 [I 1979. 1957 1960 1965 1970 1975 1980 År

Flerbostadshus

Utvecklingen av maximibeloppet för en tlerbostadsfastighet byggd år 1957 som följer den genomsnittliga prisutvecklingen för åldrande hyresfastigheter visas i figur 4. Utredningens förslag om ett reallån med rak amortering över 60 år för flerbostadshus ger den utveckling av lånebeloppet som visas av den nedre räta linjen i figuren. Garantiregeln reducerar således kapitalutgiften år 1976 och 1977 för en fastighet byggd år 1957. Den övre räta linjen visar att en flerbostadsfastighet som byggdes 1965 där det relevanta prisindexet följer den genomsnittliga utvecklingen lår en av 1 Källa: Sandelin a.a. maximibeloppet begränsad ränta och amortering från och med år 1972.

Garantiregel som reducerar kapitalutgiften 35

Realenheter

Maximibelopp

Lånebelopp, bygga, 1957 l_._ånebelopp, byggår 1965

Figur 4. Utveckling av maximi- och lånebelopp vid rea/lån och garanti- 9_ ITfTIU I | v I l v 1 v I I , I , , . , I regel för flerbostadshus 1 957 1960 1965 1970 1975 1980 År byggda 1957 och 1965.

Observera att maximibeloppet bestäms med utgångspunkt från respektive fastighets byggnadsår. Ett kraftigt prisfall måste därför först uppväga eventuella relativt smâ prisfall under tidigare perioder efter byggnadstidpunkten innan maximibeloppet reducerar kapitalutgiiten. Huset som byggdes år 1957 i figur 4 får således en reducerad utgift först år 1976 som en följd av den fönnånliga prisutvecklingen under 1957-1965, medan ett hus som byggdes år 1965 får en reducerad kapitalutgift redan år 1971.

Administration av garantiregeln

Den diskuterade garantiregeln är i första hand avsedd att omfatta reala bottenlån och reala statliga bostadslån till statsbelånade egna hem som byggs efter övergången till real beskattning. Hyres- och bostadsráttsfastigheter diskuteras senare. Kostnaderna för garantiregeln kan då lämpligen bäras av staten som en del av stödet till statsbelånade egna hem. Garantiregeln kan därvid tolkas som ett pris som staten måste betala lör att nå den kraftiga minskning av de generella bostadssubventionema som uppkommer genom real beskattning och lägre räntesubventioner. För att inte missgynna husägare som väljer en högre initial egen insats eller snabbare amortering kan reduktionen av kapitalutgiñen lämpligen baseras på

36 Garantiregel som reducerar kapitalutgiften

den utveckling av lânebeloppet som uppkommer vid det av utredningen föreslagna reallånet med 95-procentig belåning och rak amortering över 50 år. Detta innebär också vissa förenklingar. Garantiregeln kan förslagsvis administreras av Bostadsstyrelsen. Baserat på uppgifter om utvecklingen av fastighetsprisindex för olika regioner och fastighetsklasser från Statistiska centralbyrån och initiala maximala lånebelopp för bottenlån och statliga bostadslån för respektive fastighet kan Bostadsstyrelsen beräkna maximibelopp och därmed eventuell reducering av kapitalutgiften för respektive fastighet. Reduktionen av kapitalutgiften kan utbetalas till låntagaren genom avräkning från kapitalutgiften för det statliga bostadslånet, i likhet med det nuvarande systemet för utbetalning av den statliga räntesubventionen för bottenlån och statliga bostadslån. Garantiregeln kan också tillämpas för nya bottenlån och statliga bostadslån som upptas vid större renoveringar analogt med de nuvarande reglerna för beviljande av statliga bostadslån. Tidpunkten för renoveringen räknas då som startår för beräkning av maximibelopp för de nya lånen. Garantiregeln kan också tillämpas för icke statsbelånade tillkommande egna hem. Om man vill undvika subventionering av dessa fastigheter kan statens kostnader för garantiregeln täckas genom en försäkringspremie som i princip motsvarar den förväntade kostnaden för garantiregeln. Svårigheter att beräkna denna försäkringspremie och risken för en prohibitivt hög premie om försäkringen är frivillig och försäkringstagama främst rekryteras från regioner med osäkra framtidsutsikter talar dock för att staten skall bära kostnaderna även i detta fall. Dessa kostnader är små i förhållande till det skattebortfall som uppkommer genom nuvarande avdragsregler för ränteutgifter för de aktuella fastigheterna. Bostadsstyrelsen kan dock ta ut en viss avgift för att täcka administrationskostnader och för att begränsa garantiregelns omfattning. För de icke statsbelånade fastigheterna krävs att Bostadsstyrelsen inhämtar uppgifter om initialt lånebelopp för de bottenlån som skall omfattas av garantiregeln samt en separat utbetalning av den reducerade kapitalutgiften till låntagama.

Effekter av garantiregeln

Ejekter för husägare

För en normal ägare av ett nybyggt småhus är fastighetsvärde och lånebelopp mycket stora jämfört med hushållets övriga tillgångar. Relativt små förändringar av fastighetsvärdet jämfört med konsumentprisindex, som bestämmer utvecklingen av lånebeloppet, kan få stora effekter på hushållets förmögenhetsställning. Måttliga sänkningar av det reala fastighetspriset kan leda till att lånebeloppet överstiger fastighetsvärdet. Långivaren har då ofta inte längre tillfredsställande säkerhet och låntagaren får en kvarvarande skuld även om han säljer sitt hus. Utöver dessa problem som föreligger även vid nominella lån i frånvaro av inflation ger reallån också upphov till en omotiverad oro som orsakas av penningillusion. Många låntagare kan uppleva det i kronor stigande lånebeloppet som hotande, varvid man undrar om fastighetspriset kommer att öka lika snabbt som lånebeloppet.

Garantiregel som reducerar kapitalutgiften 37

På lång sikt kan man vänta sig att priserna för nybyggda fastigheter ungefär följer den allmänna prisutvecklingen, eventuellt med någon korrigering för avvikelser mellan produktivitetsutvecklingen i byggandet och den genomsnittliga produktivitetsutvecklingen. Eftersom priserna på äldre fastigheteri stor utsträckning styrs av prisema på nybyggda fastigheter på lång sikt, tenderar även priserna på de åldrande fastigheterna att följa den allmänna prisutvecklingen efter det att hänsyn tagits till depreciering, eventuella lägeseffekter och förändringar av skatte- och finansieringsvillkor. Man kan därför vänta sig att fastighetsvärdet normalt överstiger det kvarvarande lånebeloppet på lång sikt vid den amorteringsplan som föreslås av utredningen. F igurema 3 och 4 visar emellertid att det förekommer stora variationer i de reala prisema för åldrande fastigheter även över så långa tidsperioder som 20-25 år. Trots de långsiktiga sambanden mellan fastighetspriser och lånebelopp kan det därför uppkomma problem för låntagama under perioder då det reala fastighetspriset sjunker snabbare än det reala lånebeloppet. Därtill kan det vara svårt att övertyga många husägare om att fastighetspriset tenderar att följa lånebeloppet på lång sikt. Vid det föreslagna reallånet med rak amortering över 50 år skulle många låntagare undra om fastighetspriset verkligen kommer att öka tillräckligt snabbt om de vet att lånebeloppet ökar från initialt 100 000 kronor till som mest 1,9 miljoner kronor vid en inflation på 12 °/0 som i exemplet i figur l ovan. Syftet med den ovan presenterade garantiregeln är just att förbättra husägarens risksituation, speciellt som den upplevs av en normal husägare, för att därmed motverka såväl motiverad som omotiverad oro för det stigande lånebeloppet mätt i kronor. Om det reala priset för den aktuella regionen och fastighetsklassen sjunker kraftigt begränsar garantiregeln utgifterna för ränta och amortering. Eftersom regeln träderi kraft just vid ogynnsamma omständigheter ger detta av avsevärd förbättring av låntagarens risksituation. Låntagaren har mycket mindre anledning att känna oro for att fastighetspriset inte skall följa med det i kronor stigande lånebeloppet, eftersom kapitalutgiften i princip baseras på det lägsta av dessa belopp. Garantiregeln fungerar således som en försäkring, där en del av risken för en ofördelaktig utveckling av fastighetspriset överflyttas från låntagaren till staten. Därmed förbättras låntagarens faktiska risksituation, vilket är önskvärt med hänsyn till de av bostadspolitiska skäl låga egna insatserna och låga amorteringama för nya bostäder. Därtill kan garantiregeln väntas eliminera en stor del av den oro som orsakas av penningillusion. Vid försäljning följer lån och garantiregel med huset i överensstämmelse med tidigare lånesystem. En tendens till låga fastighetspriser för en viss region och fastighetsklass leder därför till reducerade kapitalutgifter för köpare av hus där lånebeloppet överstiger maximibeloppet. Detta pressar upp prisema för just de årgångar av hus som har höga lån. Garantiregeln minskar därför risken för att fastighetsvärdet skall understiga det kvarvarande lånebeloppet. I de räkneexempel som redovisas i bilaga 6 eliminerargarantiregeln cirka en fjärdedel av prisfallen för högt belånade hus. Garantiregeln innebär således ingen fullständig eliminering av risken för att fastighetsvärdet kan komma att understiga det kvarvarande lånebeloppet. Garantiregeln ger också ett visst skydd mot en ofördelaktig utveckling av reallönema eftersom en sådan utveckling dämpar fastighetsprisema, vilket

38 Garantiregel som reducerar kapitalutgiften

begränsar utgiftema för fastigheter som hañ en ofördelaktig prisutveckling från byggnadstidpunkten. Garantiregeln ger på samma sätt ett visst skydd mot en ofördelaktig utveckling av driñs- och underhållskostnader, eftersom detta tenderar att dämpa fastighetspriser och därmed kapitalutgiñer för berörda fastigheter. En ökning av de reala byggkostnadema tenderar att öka priserna på äldre hus och dämied förbättra lånens säkerhet. En sänkning av de reala byggkostnadema kan ge upphov till reala prisfall för äldre fastigheter som är så stora att kapitalutgiñen reduceras av garantiregeln.

Eøêkter/ör staten

Garantiregeln är utfomrad så att den ger en relativt låg kostnad för staten som garantigivare. Maximibeloppet begränsar kapitalutgiften endast vid någorlunda stora sänkningar av de reala fastighetsprisema, och stödet riktas då till de mest utsatta regionerna och fastighetsklassema. Därvid ges stöd endast till de årgångar där fastighetsvärdet är lågt i förhållande till kvarvarande lånebelopp. Ett 5 år gammalt hus kan t. ex. få en reducerad utgift, medan en förmånlig prisutveckling under de första 15 åren för ett 20 år gammalt hus kan innebära att maximibeloppet ligger högt över det kvarvarande lånebeloppet för detta hus. Följande exempel antyder storleksordningen för de kostnader som kan uppkomma för staten genom garantiregeln. Antag att maximibeloppet är 10 % lägre än lånebeloppet för 10 årgångar egna hem med vardera 40 000 och kvarvarande lånebelopp på i genomsnitt 300 000 kronor. Vid fastigheter realräntan l % och marginalskatten 50 % förlorar staten ränteintäkter efter skatt motsvarande 0,5% av lånebeloppet eller 60 miljoner kronor samt amorteringar på cirka 300 miljoner kronor. Kostnaden för staten uppgår således till 360 miljoner kronor i detta exempel. Om subventionen av amorteringen därtill minskar ingångsvärdet för fastigheten vid framtida realisationsvinstbeskattning reduceras kostnaderna för staten. En sådan justering kan i praktiken ordnas genom att Bostadsstyrelsen tillhandahåller information om tidigare medgivna reduceringar av amorteringar omräknat till aktuellt penningvärde vid försäljningar av berörda fastigheter. Förenklingsskäl talar dock för att de reducerade amorteringama ej beaktas vid realisationsbeskattningen.

Effekter för lângivarna

Genom den minskade risken för att fastighetsvärdet skall understiga lånebeloppet och den reducerade kapitalutgitten under ogynnsamma omständigheter innebär garantiregeln även en förbättring av långivamas risksituation. Detta gäller inte bara för bottenlån och statliga lån som omfattas av garantiregeln utan även för övriga lån. Detta kan bl. a. väntan öka långivamas benägenhet att ge lån även till regioner med mindre säkra framtidsutsikter, vilket oña anses önskvärt ur regionalpolitisk synvinkel. Garantiregeln kan också väntas öka husköpamas möjligheter att få lån utöver bottenlån och eventuella statliga lån.

Garantiregler som reducerar kapitalutgiften 39

Övriga eüêkter

Garantiregeln baseras på information om ursprungliga lånebelopp och fastighetsprisindex som är tillgänglig för eller lätt kan inhämtas av Bostadsstyrelsen. Låntagaren behöver inte lämna några ytterligare uppgifter, vilket gör regeln enkel och synnerligen robust mot manipulationer från låntagarens sida. Storleken på reduktionen av kapitalutgilten är oberoende av den individuelle låntagarens agerande, dvs. den utgår oberoende av om huset t. ex. säljs eller om underhållet missköts. Denna avsaknad av anknytning till den individuelle låntagarens situation innebär att stöd i vissa fall kan utgå även om priset lör ett visst hus ej motiverar detta och vice vetsa. Om fastighetsprisindex mäts med hänsyn till region och fastighetsklass med en relativt hög grad av disaggregering beror dock sådana avvikelser i stor utsträckning på den individuelle husägarens agerande speciellt avseende underhållets omfattning. Sådana effekter är därför nödvändiga för att inte missgynna väl underhållna fastigheter.

Ett tillämpningsexempel

För att ytterligare konkretisera garantinegelns funktionssätt för statsbelånade hus ges exempel på hur låneavin lör det statliga lånet kan utformas. Exemplet gäller ett småhus som byggdes år 1980 med ett låneunderlag på 500 realenheter eller 500 000 kronor. Det reala bottenlånet uppgår till 70 % av låneunderlaget eller 350 realenheter med en årlig amortering på 2 °/o av det ursprungliga lånebeloppet eller 7 realenheter. Det statliga lånet uppgår till 25 % av låneunderlaget eller 125 realenheter med en årlig amortering på 2 % eller 2,5 realenheter. Den garanterade realtäntan är l %. Vid inflationstakten l0 % stiger realenhetens värde mätt i kronor från l 000 kronor 1980 till l 210 kronor 1982. Om prisindexet for den aktuella regionen och fastighetsklassen ökat från utgångsvärdet 250 till 305 innebärande en real prisökning kan låneavin ha följande utseende för år 1982.

40 Garantiregel som reducerar kapitaIutgz/ien

Låneavi Ursprungligt lånebelopp: 475 realenheter varav 125 i statligt lån. En realenhet motsvarar nu l 210 kronor. Prisindex enligt SCB for denna region och fastighetsklass: 305,0 jämfört med 250,0 vid färdigställandet.

Real- Kronor enheter Skuld före amortering 456 551 760 varav

Eftersom maximibeloppet överstiger skuldbeloppet skall ränta och amortering betalas för det statliga lånet enligt dessa beräkningar. Skuld efter amortering, statligt lån 117,5 142 175 f Beräknat som ursprungligt lån på 475 000 kronor uppräknat med prisindex för denna fastighet (305,0/250,0) plus 5 °/o av det ursprungliga reala lånebeloppet omräknat till kronor (0,05x475x1 210).

Efter amortering av lånen med 9,5 realenheteri slutet av 1980 och 1981 har det totala lånebeloppet sjunkit från 475 till 456 realenheter, medan lånebeloppet stigit mätt i löpande penningvärde från 475 000 till 551 760 kronor. Eftersom det reala fastighetspriset ökat medan det reala lånebeloppet minskat ligger maximibeloppet långt över det totala lånebeloppet. Garantiregeln påverkar därför inte kapitalutgiften. Låntagaren betalar därför 3,70 realenheter eller 4 477 kronor i ränta och amortering på det statliga lånet enligt denna avi. Vid en fortsatt inflationstakt på 10 % stiger realenhetens värde mätt i kronor till 2 594 kronor år 1990. Om prisindexet för den aktuella fastigheten endast ökat från 250 till 443,8 (motsvarande ett realt prisfall på 32 %), begränsas kapitalutgiften av garantiregeln enligt följande avi för år 1990:

Garantiregel som reducerar kapitalutgiften 41

Lâneavi Ursprungligt lånebelopp: 475 realenheter varav 125 i statligt lån. En realenhet motsvarar nu 2 594 kronor. Prisindex enligt SCB för denna fastighetsklass och region: 443,8 jämfört med 250,0 vid fárdigställandet.

Real- Kronor enheter Skuld för amortering 380 985 720 varav

Eftersom maximibeloppet understiger skuldbeloppet skall kapitalutgiften för det statliga lånet begränsas till maximibeloppet utöver hypotekslånet, dvs. till 68,82 realenheter. Betalningen för ränta och amortering på det statliga lånet på 100 realenheter uppgår därför till 68,82 °/0 av ovan beräknad ränta och amortering. Att betala, statligt lån 2,41 6 248 Skuld efter amortring, statligt lån 97,50 252 915 a Beräknat som ursprungligt lån på 475 000 kronor uppräknat med prisindex för denna fastighet (443,8/250.0) plus 5 % av det ursprungliga reala lånet omräknat till kronor, (0,05x475x2 594).

Garantiregeln innebär således att kapitalutgiften reduceras med 1,09 realenheter eller 2 831 kronor i detta fall.

Bestämning av fastighetsprisindex

Inledning

Det fastighetsprisindex som används för bestämning av maximibeloppet för lånebeloppet for olika småhus kan lämpligen beräknas av Statistiska centralbyrån med utgångspunkt från befintlig statistik över priserna på försålda hus. Basdatan är klassifroerad efter hustyp, årgång, kommun, standardklass, storleksklass och taxeringsvärdeklass. Detta datamaterial möjliggör därför beräkning av prisutvecklingen för försålda hus med olika typer av disaggregering. Sådan fastighetsprisstatistik publiceras av SCB i Statistiska meddelanden serie P (se t. ex. P 1980:62). Prisutvecklingen för småhus och hyreshus som redovisades i figurema 3-4 ovan är baserad på denna statistik. Eftersom fastighetsprisindex för en viss fastighet bör visa så stor överensstämmelse som möjligt med prisutvecklingen för en individuell fastighet med normalt skött underhåll är det önskvärt att konstruera prisindex med en hög grad av disaggregering. En relativt noggrann geografisk uppdelning är t. ex.

42 Garantiregel som_ reducerar kapitalutgiften

önskvärd eftersom lokala prisändringar kan uppkomma vid lokala förändringar av efterfrågan på arbetskraft vid nedläggning av stora företag. Betydande skillnader i prisutvecklingen kan också uppkomma för olika taxeringsvärde- och åldersklasser samt vid olika tomtvärde som andel av fastighetsvärdet. .

En enkel metod för beräkning av prisindex

Antalet försålda småhus exklusive fritidshus som ingår i SCB:s prisstatistik uppgår till cirka 40 000 per år eller 10 000 per kvartal. En direkt beräkning av fastighetsprisindex på kvartalsbasis där varje indexvärde baseras på cirka 200 observationer begränsar därför antalet möjliga index till cirka 50. En disaggregering kan då göras över t. ex. 25 olika regioner och 2 olika taxeringsvärdeklasser. Fastighetsprisindex för region r och taxeringsvärdeklass k för kvartalet t;

jämfört med bastidpunkten t1i kan då beräknas som:

rtutz = Ft:

(1) (r, k) (r,k)/l;t1 (r, k)

där Ptz (r, k) är genomsnittligt pris för sålda småhus under kvartal t; i region r

och taxeringsvärdeklass k.1 Eftersom fastighetsprisindex skall mäta prisutvecklingen fbr åldrande fastigheter skall beräkningen av det genomsnittliga priset för kvartal t; endast inkludera fastigheter byggda före bastidpunkten t|. Efter en viss tid kan det därför vara motiverat att byta ut bastidpunkten t. mot en senare bastidpunkt. Ett index över en längre tidsperiod beräknas då genom sammanlänkning av indexserier beräknade över kortare tidsperioder.

l En ändring av sammansättningen av de sålda fastigheterna inom gruppen (r, k) genom t. ex. en ökande andel för fastigheter med låga taxeringsvärden inom taxeringsvärdeklass k ger ett missvisande fastighetsprisindex. Detta kan motverkas genom en finare uppdelning vid beräkning av fastighetsprisindex. Gruppen (r, k) kan därvid delas upp i n olika undergrupper där uppdelningen sker efter mindre intervall för taxeringsvärden samt eventuellt för storleks- och standardklass. Fastighetsprisindex för region r och taxeringsvärdeklass k för kvartalet t; jämfört med bastidpunkten t| beräknas då istället enligt fonneln:

1?

§2 wa

(r, k) (r, k)

(2) rthtz (r, k) = å _T-

n

*E1111

m) z

warnk)

a: l

därP

§20,

k) är genomsnittligt pris för sålda småhus under kvartal t; i undergrupp a i region r och taxeringsvärdeklass k och Wa (r, k) är antalet sålda egna hem under kvartal t; i undergrupp a i region r och taxeringsvärdeklass k. För bastidpunkten t] kan ett större antal observationer erhållas genom att det genomsnittliga priset då beräknas som genomsnitt av de reala priserna för t. ex. 5 kvartal kring denna tidpunkt.

SOU |982:3 som reducerar kapitalutgiften 43 Garantiregler

Beräkning av index med en indirekt metod

Den ovan presenterade metoden för beräkning av fastighetsprisindex innebär en begränsning till cirka 50 olika index. l detta avsnitt presenteras en annan metod för beräkning av fastighetsprisindex, där uppdelning kan ske efter cirka 50 regioner och 50 klasser. Klassuppdelningen kan då t. ex. ske eñer 6 olika taxeringsvärdeklasser, 2 olika klasser för det taxerade tomtvärdets andel av det totala taxeringsvärdet (normalt respektive högt) samt 4 olika åldersklasser. Denna metod ger således cirka 2 500 olika prisindex. Utvecklingen av prisindex för en viss fastighet visar då sannolikt stor överensstämmelse med den faktiska prisutvecklingen för fastigheten vid normalt underhåll. Grundtanken i denna metod är att man först beräknar prisutvecklingen for den aktuella klassen på riksnivå och därefter korrigeringar för ändring av den relativa prisnivån för den aktuella regionen jämfört med prisnivån for riket. Fastighetsprisindex for klass k på riksnivå för kvartalet t; jämfört med bastidpunkten t; kan då beräknas som:

NW = Ft:

(s) (k) (ki/F (k),

där Ptz (k) är genomsnittligt pris för sålda fastigheter under kvartal 12 i riket i

klass k. Sådana index beräknas for cirka 50 olika klasser k, vilket innebär att indexvärdena för kvartal t; normalt baseras på cirka 200 observationer. Därefter beräknas den relativa prisnivån i region r jämfört med riket för kvartal t; genom formeln:

ZF* PP:

zfz

(4) 2 _:-/ r=i P” 0 där är antalet småhus som således under kvartal

ZP tg i region r och f: l, 2, . ., ZP är en uppräkning av dessa hus, P? r är försäljningspris för

fastighet nummer f och I; t? (t) är genomsnittligt försäljningspris i riket under

kvartal t; för fastigheter i den klass som fastighet nummer f tillhör. Sådana mått för den relativa prisnivån beräknas för 50 olika regioner, vilket innebär att resultatet för kvartal tg normalt baseras på cirka 200 observationer. Prisindex för en fastighet i region r i klass k kan då beräknas med utgångspunkt från ekvation (3) och (4) ovan: t

#2 ?får /Ztz

= ?han å; im)

(s) NW (r, k) x I?” (kl

gi*

PE: /zål

r=1 it: (f)

Det första faktorn

enllilgteästkäzgiåâaâtät

visar utvecklingen av den genomsnittliga prisnivån för fastigheter i klass k på riksnivå från bastidpunkten t] till kvartal tg. Den andra 1 ovan.

44 Garantiregel som reducerar sou 19323 kapitalutgiften

faktorn visar förändringen av den relativa prisnivån i region ri förhållande till riket från bastidpunkten t| till kvartal tg. Denna beräkning resulterar då i olika index för 50 olika regioner och 50 olika klasser, vilket totalt ger 2 500 olika fastighetsprisindex.

Ett exempel

Följande exempel illustrerar den senast presenterade beräkningsmetoden. Antag att ett hus byggt under kvartalet 1967:3 tillhör klass nummer 25 i region nummer 40. Prisindexet för denna klass beräknat enligt ekvation (3) antas vara 130,1 for 1967:3 och 3 l 3,5 för 1980:2. Om den relativa prisnivån i region r var 0,931 kvartalet 1967:3 och 0,872 för kvartalet 1980:2 fastställdes indexet lör den studerade fastigheten till l2l,l (130,l x 0,931) för 1967:3 och 273,4 för 1980:2. Ett initialt lån på 100 000 kronor motsvarande 283 realenheter 1967:3 ger då ett maximibelopp på 239 914 kronor 1980:2 (beräknat som 100 000 x 273,4/l2 l ,1 + 0,05 x 283 x l 000, där den sista termen är bufferten på 5 °/0 av det initiala reala lånebeloppet omräknat till penningvärdet 1980:2 då en realenhet antas motsvara 1 000 kronor). Om man bortser från den sjunkande relativa prisnivån i den studerade regionen blir maximibeloppet istället 255 l 18 kronor ( l 00 000 x 3 l 3,5/ l 30,1 + 0,05 x 283 x 1 000). Låntagaren skulle då inte skyddas mot de sänkningar av det reala fastighetspriset som beror på olikheter i prisutveckling mellan olika regioner. Samtidigt skulle en låntagare i en region med ett stigande relativt pris kunna få en reducering av kapitalutgiften enligt garantiregeln om klassen hade en ofdrmånlig utveckling av fastighetspriset, trots att prisutvecklingen i den aktuella regionen ej motiverat ett sådant stöd. Önskemålet om ett riktat stöd till de fastigheter som drabbas av en oformånlig utveckling talar således för en långtgående uppdelning. Förenklingsskäl och kostnadsskäl talari motsatt riktning. Den föreslagna lösningen med cirka 50 prisindex på riksnivå och korrigering för cirka 50 regioner synes vara en rimlig kompromiss mellan dessa båda önskemål. Om det blir aktuellt att införa en garantiregel liknande den som presenterats ovan bör utfonnningen av principema för fastighetsprisindexberäkningen utarbetas av eller i nära samarbete med Statistiska centralbyrån. Därvid bör samordning ske med utredningen om s. k. rullande fastighetstaxering (1976 års fastighetstaxeringskommitté) som har behov av liknande fastighetsprisindex som underlag for en löpande justering av taxeringsvärdena. Enligt uppgift från Statistiska centralbyrån bör de aktuella fastighetsprisindexen kunna beräknas inom tre till fyra månader efter utgången av respektive kvartal. Tidsfördröjningen blir då relativt kort.

Alternativ utformning av garantiregeln

I detta avsnitt beskrivs några alternativa konstruktioner av garantiregeln, som synes utgöra tänkbara alternativ till den ovan beskrivna utfonnningen. Diskussionen klargör ytterligare varfor garantiregeln getts just den utformning som föreslås ovan.

Garantiregel som reducerar 45 kapitalutgifien

l. Vid den ovan presenterade utformningen av garantiregeln bar staten kostnaden för reduktionen av betalningarna för ränta och amortering. En alternativ konstruktion är att staten endast bär kostnaden för de reducerade räntebetalningama, medan amorteringen endast förskjuts framåt i tiden och betalas av låntagaren genom en förlängning av amorteringstiden. Kapitalutgiften begränsas då i nästan samma utsträckning under perioder då maximibeloppet understiger fastighetsvärdet, medan låntagaren får högre ränteutgiñer och amorteringar i slutet av och efter det ursprungliga lånets löptid. För att undvika en alltför lång amorteringstid kan det kvarvarande lånebeloppet lämpligen efterskänkas efter t. ex. 10 års förlängning av amorteringstiden. Jämfört med grundaltemativet ovan innebär denna konstruktion att en del av subventionsinslaget ersätts med en uppskjutning av amorteringama under perioder med låga fastighetspriser. Detta innebär lägre kostnader för staten. Det kvarvarande lånebeloppet blir högre under och efter perioder då garantiregeln påverkar kapitalutgiften, vilket försämrar låntagarens risksituation. Det reala lånebeloppet sjunker speciellt långsamt under perioder med låga fastighetspriser, vilket är en klar nackdel jämfört med grundaltemativet. Utformningen ovan synes därför vara att föredra. 2. Låntagarens risksituation och statens kostnader beror också på storleken på den buffert som läggs till det initiala lånebeloppet vid beräkning av det initiala maximibeloppet. I modellen ovan valdes en buffert på 5 °/0 av det initiala lånebeloppet. Förenklings- och kostnadsskäl talar för en buffert på åtminstone denna nivå. Vid en buffert på t. ex. 20 °/0 begränsar garantiregeln kapitalutgiftema endast i extrema fall. Det är tveksamt om en sådan garantiregel är tillräcklig för att motverka låntagamas oro över och protester mot stigande lånebelopp mätt i kronor. 3. Sambandet mellan utvecklingen av maximibelopp och fastighetspris för en individuell fastighet skulle sannolikt förstärkas om nivån för maximibeloppet justerades vid nonnala försäljningar (dvs. ej släktköp, exekutiv auktion etc.) av fastigheten ifråga. Denna konstruktion har dock avgörande nackdelar genom att den ger starka incitament för falskrapportering av försäljningspris och ett omotiverat stöd till bristfälligt underhållna fastigheter. Därtill kan regeln ge upphov till inlåsning om det förväntade försäljningspriset ger en uppjustering av maximibeloppet, eftersom ägaren då har ett ur samhällsekonomisk synvinkel omotiverat incitament att inte sälja fastigheten. Justeringen kan också ge upphov till omvänd inlåsning, s. k. utstötning, genom att husägare kan lockas att sälja när försäljningspriset ger en nerjustering av maximibeloppet. 4. Fastighetsäganens risksituation kan eventuellt förbättras om bostadslånen konstrueras som indexlån som följer fastighetsprisindex för den aktuella regionen och fastighetsklassen istället för att följa konsumentprisindex. Det kan dock bli svårt att finna långivare till sådana lån. En tänkbar lösning är därvid att staten fungerar som en buffert som säljer reala fordringar, som är knutna till konsumentprisindex, och lånar ut i form av indexlån som följer olika fastighetsprisindex. Detta skulle dock kunna leda till mycket stora förluster för staten. Därtill är det tveksamt om sådana indexlån skulle uppfattas som mindre hotande än reallån som är knutna till konsumentprisindex. Den husägare som planerar att bo kvar i sitt

46 som reducerar kapitalutgzyfen Garantiregel

nuvarande eller ett likvärdigt hus under en lång period är i första hand intresserad av vilka kapitalutgifter som kan väntas uppkomma under de nämraste åren. En sådan låntagare skulle sannolikt oftast föredra en plan är fastställd i reala termer till där kapitalutgiften genom anknytning konsumentprisindex framför en plan där kapitalutgiñen bestäms som en andel av fastighetsprisindex för fastigheten ifråga. Bl. a. kan man vänta sig att husägarens löne- och pensionsinkomster har en starkare samvariation med konsumentprisema än med ett sådant fastighetsprisindex. Även förenklingsskäl bl. a. vid beskattningen talar för reallån med ett enhetligt konsumentprisindex jämfört med indexlån med många olika fastighetsprisindex. 5. Trots att garantiregeln enligt diskussionen ovan förbättrar långivamas risksituation, innebär det föreslagna reala lånet en försämrad risksituation även för långivaren med ett nominellt finansieringssystem, där jämfört inflationen ger snabbt sjunkande reala lånebelopp. En övergång till reala lån kan därför väntas minska långivamas benägenhet att erbjuda hög belåning för tillkommande egna hem. För tillkommande statligt belånade egna hem är detta mindre allvarligt eftersom stat och kommun ordnar upp till 95 °/0 belåning för dessa fastigheter enligt diskussionen i kapitel ll. Tillkommande icke-statsbelånade egna hem kan emellertid möta ökade svårigheter. Det föreslagna reallånet gynnar dock dessa fastigheter genom lägre kapitalutgifter för bottenlån. Därtill kan man allmänt vänta sig förbättrade lånemöjligheter vid real beskattning enligt diskussionen i kapitel 10. Lånemöjlighetema för icke-statsbelånade tillkommande egna hem skulle givetvis förbättras ytterligare genom ett statligt eller kommunalt borgensåtagande samt garantiregler för lån upp till t. ex. 95 °/o av produktionskostnaden. Förenklingsskäl samt kontrollproblem motiverar emellertid att denna sektor även i fortsättningen får ordna finansieringsfrågan utöver bottenlånen utan något speciellt statligt stöd. Vid framtida återförsäljningar av tillkommande egna hem kommer normalt de kvarvarande lånebeloppen för reallånen att utgöra en stor andel av fastighetsvärdet, varför nyupplåningen blir relativt begränsad. Den försämrade risksituationen för tillkommande lån är därför av mindre betydelse i dessa fall. Vid framtida av befintliga egna hem krävs däremot ofta försäljningar vilket försvåras av den försämrade risksituation för hög nyupplåning, tillkommande lån vid övergång till reala villkor för befintliga lån. De allmänt förbättrade lånemöjlighetema vid real beskattning är dock en motverkande faktor. I vilket fall som helst förefaller det alltför komplicerat att konstruera en icke-manipulerbar garantiregel som täcker även sådan upplåning. Anpassning till de eventuellt försämrade lånemöjlighetema för befintliga egna hem får därför istället ske genom lägre fastighetspriser,

högre egna insatser och genom ställande av annan säkerhet.

Garanziregel som reducerar kapitalutgzjien 47

Garantiregelns omfattning

Tillkommande egna hem

Enligt diskussionen ovan bör garantiregeln i första hand omfatta bottenlån och statliga bostadslån för statsbelånade egna hem som byggs efter införandet av real beskattning. Därtill kan garantiregeln tillämpas för bottenlån till icke-statsbelånade egna hem som byggs efter införandet av real beskattning.

Befintliga egna hem

För att undvika alltför stora höjningar av kapitalutgiften efter skatt vid övergång till real beskattning föreslår utredningen att låntagare skall ges möjlighet att ersätta nuvarande nominella bottenlån och statliga bostadslån med reala lån. De ovan diskuterade motiven för en garantiregel som begränsar kapitalutgiften vid ogynnsamma omständigheter gäller därför även för hus som byggts före införandet av real beskattning. Därvid kan man tänka sig olika konstruktioner av garantiregeln som ger olika grad av skydd vid övergång till real beskattning. l. En möjlighet utformning är att startpunkten för beräkning av maximibelopp for befintliga egna hem baseras på fastighetspriseroch lånebelopp vid omläggningen till reala lån i samband med övergång till real beskattning. Alternativt kan man utgå från fastighetsprisema före diskussion och beslut om övergång till real beskattning, så att de prisfall som kan väntas uppkomma vid övergång till real beskattning också reducerar kapitalutgiñen. Garantiregeln kan därvid omfatta bottenlån, eventuella statliga bostadslån och övriga bostadslån (enligt tidigare inkomstdeklarationer). Regeln kan begränsas till lån som läggs om till reala lån eller altemativt gälla oberoende av detta för att inte missgynna låntagare som ej övergår till reala lån. Bostadsstyrelsen måste då inhämta information om aktuella lånebelopp, vilket förslagsvis kan ske genom ansökan från låntagare eller långivare som vill omfattas av garantiregeln. En sådan anmälan kan göras rutinmässigt av hypoteksinstituten och staten vid omläggning av bottenlån respektive statliga lån till reala lån. Av förenklingsskäl bör man liksom i modellen ovan göra en schablonmässig beräkning av amorteringama på de olika lånen oberoende av faktiska amorteringar. Därtill kan man fastställa vissa minimigränser för lånebeloppen och ta ut en mindre administrationsavgift för att begränsa omfattningen av garantiregeln. Speciellt om man utgår från fastighetsprisema före diskussion och beslut om real beskattning innebär denna utformning av garantiregeln för befintliga egna hem att husägama får kompensation för de prisfall som kan uppkomma vid övergång till real beskattning i fonn av reducerade kapitalutgiñer tills de reala fastighetsprisema återhämtat sig. Reduktionen av kapitalutgiften skulle i princip vara proportionell mot det totala lånebeloppets storlek, varför kompensationen skulle bli speciellt fördelaktig för högt belånade fastigheter. Denna garantiregel skulle innebära att kapitalutgiften reduoerades även för personer som ägt sina hus under en lång period och med hjälp av

48 Garantiregel som reducerar kapitalutgiften

inflation, ränteavdrag och räntesubventionerbyggt upp stora egna kapital i husen. Dessa husägare skulle kunna bära även kraftiga sänkningar av fastighetspriset utan att detta riskerar att understiga kvarvarande lånebelopp. Därtill kan denna lösning bli relativt kostsam för staten. Om maximibeloppet är 10% lägre än lånebeloppet (motsvarade ett realt prisfall på 15 % och en buffert på 5 °/o) för l miljon egna hem med ett genomsnittligt skuldbelopp på 100 000 kronor samt en genomsnittlig kapitalutgift efter skatt på 6,5 % av lånebeloppet vid reala lån (5 % amortering, 3 % realränta och 50 °/0 marginalskatt) uppgår kostnaden för staten efter skatt till 650 miljoner kronor (0,1 x 100000 x 0,065 x 1 000 000) under ett år för befintliga egna hem. 2. En för staten mindre kostsam lösning är att maximibeloppet beräknas utifrån beloppen för av köparen upptagna lån vid förvärvet av ett eget hem före övergången till real beskattning. Eftersom inflationen från inköpstillfället fram till övergången till real beskattning minskar det reala värdet av dessa lån skulle det reala lånebeloppet oftast ligga långt under maximibeloppet. Vid 95 % initial belåning, 8 °/0 inflation, 1,4 °/0 årlig minskning av det reala fastighetspriset för åldrande fastigheter och ingen amortering på de nominella lånen uppgår lånebeloppet till cirka 30 % av maximibeloppet för hus som köptes för 20 år sedan, 53 °/0 av maximibeloppet för hus som köptes för 10 år sedan och 71 % för hus som köptes för 5 år sedan. Även vid stora sänkningar av de reala fastighetsprisema i samband med en övergång till real beskattning är det därför foga troligt att maximibeloppet någonsin kommer att understiga det (schablonmässigt beräknade) kvarvarande lånebeloppet vid köp mer än 10 år före övergång till real beskattning. Av forenklingsskäl kan garantiregeln för befintliga egna hem därför begränsas till hus som köpts högst 10 år före övergången till real beskattning. Valet mellan modellerna 1 och 2 för utformningen av garantiregeln för befintliga egna hem är framför allt en fråga om i vilken utsträckning beslutsfattarna vill kompensera husägama för de prisfall på fastigheter som kan väntas uppkomma vid övergång till real beskattning. En successiv övergång till real beskattning och real bostadsfinansiering minskar behovet av garantiregler för befintliga egna hem, eftersom inflationen fram till införandet av fullständigt real beskattning då hinner reducera det reala värdet av nominella lån som upptogs före beslutet om övergång till real beskattning.

Hyresrätt Garantiregeln kan även tillämpas för flerbostadsfastigheter med hyresrätt för att förbättra ägarens risksituation och motverka omotiverad oro för att lånebeloppen stiger mätt i kronor. Motiven för en garantiregel är dock svagare för hyresfastigheter än för egna hem av följande skäl: l. För ägare av hyresfastigheter finns redan tillgång till en företagsforrn, nämligen aktiebolag, som kan begränsa ägarens ekonomiska ansvar för verksamheten. Fastighetsägaren kan därför undvika att bli betalningsskyldig för lån som överstiger fastighetsvärdet genom att bedriva verksamheten

som reducerar kapitalutgzften 49 Garantiregler

i denna form. Genom aktiebolagsformen bär i praktiken långivaren huvuddelen av kostnaden vid verkligt stora förluster. Garantiregeln ovan avsåg just att införa en sådan riskdelning även för egna hem, där aktiebolagsformen inte är tillämplig av olika skäl. 2. Hyresfastigheter ägs i stor utsträckning av professionella fastighetsförvaltare. Man kan därför förvänta sig större förståelse för reallånens konstruktion och mindre omotiverad oro för stigande lånebelopp mätt i kronor för denna grupp av fastighetsägare. är underlaget för beräkning av 3. På grund av färre antal försäljningar sämre för hyresfastigheter. Antalet köp som ingick i fastighetsprisindex SCBs köpeskillingsstatistik uppgick till 2 082 för hela riket för gruppen bostäder år 1978 medan motsvarande siffra hyreshus med huvudsakligen uppgick till 4l 81 l för småhus exklusive fritidshus. Ett tillförlitligt fastighetsprisindex för flerbostadsfastigheter kräver därför en hög grad av aggregering över regioner och klasser. 4. Sambandet mellan de boendes betalningsförmåga och fastighetsprisema är betydligt svagare för hyresfastigheter än för egna hem, bl. a. som en följd av hyressättning enligt bruksvärdesprincipen. Garantiregeln enligt huvudmodellen ovan skulle därför vara ett relativt trubbigt instrument för att en reducerad kapitalutgift för de mest utsatta hyresgästerna. uppnå risksituation skulle dock förbättras på ett likartat sätt Fastighetsägarens som för egna hem genom en reducerad risk för att det kvarvarande lånebeloppet överstiger fastighetsvärdet. 5. Självkostnadsprissättningen för hyresfastigheter i allmännyttiga bostadsföretag kan i kombination med bruksvärdesprövning och garantiregel ge upphov till icke önskvärda självförstärkande prisändringar för hyresfastigheter. En av yttre omständigheter orsakad prissänkning kan således ge en reducerad kapitalutgift för allmännyttiga bostadsföretag, vilket sänker hyran i dessa och andra hyresfastigheter, vilket i sin tur förstärker prisfallet på hyresfastigheter. Om priserna så småningom vänder uppåt igen förstärks prisökningen av stigande hyror som en följd av stigande för allmännyttan så länge maximibeloppet understiger det kapitalutgifter kvarvarande lånebeloppet.

Tre olika alternativ synes härvid vara möjliga: kan tillämpas även för hyresfastigheter analogt med A. Garantiregeln modellen l och 2 för egna hem trots det mindre behovet enligt punkterna och problemen enligt punkterna 3, 4 och 5. B. Garantiregeln kan begränsas till att gälla egna hem. Det bostadspolitiska önskemålet om neutralitet mellan dispositionsforrnema kan därvid tillfredsställas att denna skillnad beaktas vid fastställande av genom schablonintäkten för eget hem eller genom en något högre garanterad ränta för egna hem med räntesubvention. C. Kapitalutgiftema för hyresfastigheter kan reduceras med samma procentsats som tillämpas för motsvarande egna hem i samma region. Garantibottenlån och eventuella statliga bostadslån. regeln skulle då omfatta Maximibeloppet för ett lån skulle beräknas på samma sätt som maximidå beloppet för ett eget hem i regionen som byggdes vid den tidpunkt respektive lån upptogs (normalt vid nybyggnad och större renovering).

50 Garantiregel som reducerar kapitalutgiften

Genom denna utfonnning skulle fastighetsägaren och indirekt hyresgästerna få reducerade kapitalutgiñer vid t. ex. långsam inkomstutveckling i regionen, varvid stödet riktades till de årgångar som har förhållandevis höga kapitalutgifter. Sambandet mellan reducerade kapitalutgiñer och en utsatt position för fastighetsägare och boende är dock svagare för hyresfastigheter än för egna hem även vid denna utfomrning av garantiregeln för hyresfastigheter. Sammantaget synes de tre här presenterade alternativen för hyresfastigheter vara ganska likvärdiga. Möjligtvis kan alternativ C uppfattas som mest rättvist (neutralt), medan alternativ B ger förenklingar genom begränsningen av garantiregelns omfattning. Eventuell garantiregel kan tillämpas för såväl tillkommande som befintliga hyresfastigheter vid övergång till real beskattning analogt med diskussionen ovan for egna hem.

Bostadsrätt Bostadsrätt utgör ett mellanting av hyresrätt och äganderätt genom att förvaltningen ofta sköts av professionella tjänstemän, medan bostadsrättsinnehavaren har ett relativt stort ansvar för ekonomiska förlusten] Om garantiregeln baseras på fastighetspriser för flerbostadshus är man i huvudsak hänvisad till prisstatistik för hyresfastigheter med de problem som diskuterades under punkterna 3-5 i föregående avsnitt. Alternativet att basera l HSB utreder ett system maximibeloppet på prisutvecklingen för bostadsrättslägenheter försvåras av med återköpsgaranti, bristfällig tillgång till statistik. som innebär att HSB er- Även för bostadsrätt finns de tre alternativen: bjuder sig att köpa tillbaka bostadsrättslägenhe- A. att tillämpa garantiregeln baserat på tillgänglig årisstatistik för bostadster till ett pris motsvarande lägenhetens ur- rättsfastigheter sprungliga insats. Åter- B. att ej tillämpa någon garantiregel samt köpsgarantin är således i reduktion som för C. att medge samma procentuella i kapitalutgiñer likhet med den här föremotsvarande egna hem. slagna garantiregeln ett försäkringssystem som C som mest rättvist medan Även i detta fall upplevs sannolikt alternativ begränsar den boendes risk för ekonomiska för- alternativ B ger förenklingar genom begränsning av garantiregelns omfattluster. ning.

3 Avskrivning av reala lån vid försäljning

Inledning

Den ovan diskuterade garantiregeln innebar en temporär reducering av kapitalutgiften vid en ofördelaktig utveckling av fastighetsprisema för aktuell region och fastighetsklass. I detta avsnitt presenteras en alternativ garantiregel,

som innebär en definitiv skuldavskrivning vid försäljning av en fastighet vid

låg prisnivå för aktuell region och fastighetsklass. Denna garantiregel framstår som något enklare och geri vissa avseende ett bättre skydd för låntagaren, men innebär också vissa nackdelar som diskuteras nedan. Genom en presentation av båda garantireglema beredes remissinstanser och beslutsfattare möjlighet att ta ställning till båda alternativen. Grundtanken i denna garantiregel är att lånebeloppet utöver det ovan beskrivna maximibeloppet i stället avskrivs vid försäljning av en fastighet. Genom knytningen till maximibeloppet i stället för det individuella husets försäljningspris undviks premierande av dåligt underhåll och falskrapportering av försäljningspris. Detta sker dock på bekostnad av att systemet blir mer komplicerat och att risken ökar för att kvarvarande lånebelopp överstiger försäljningspriset i enskilda fall.

Fördelar och nackdelar med denna garantiregel

Jämfört med garantiregeln i avdelning II innebär denna garantiregel en mindre risk för att det kvarvarande lånebeloppet överstiger försäljningspriset vid en ofördelaktig utveckling av fastighetsprisema. Däremot ger denna garantiregel ingen lättnad för låntagare som bor kvar i sina hus, eftersom kapitalutgiñen ej påverkas så länge fastigheten inte säljs. Garantiregeln innebär också vissa förenklingar genom att den endast får effekter för hus som säljs, medan den först presenterade garantiregeln reducerar kapitalutgiñen för samtliga hus i respektive region och fastighetsklass. Därtill tycker sannolikt de flesta husägare och övriga berörda att ett system med definitiv avskrivning av lån är enklare än ett systern med en temporär reduktion av kapitalutgiften. Båda systemen kräver dock en beräkning av fastighetsprisindex för varje region och fastighetsklass som underlag för beräkning av maximibeloppen för olika fastigheter. En avskrivning av lån vid försäljningen leder dock till s. k. utstötning, dvs. husägare lockas att sälja sina hus för att uppnå en skuldavskrivning, trots att man inte skulle sålt i annat fall. Grannar kan sälja till varandra om man vill bo

52 Avskrivning av reala lån vid försäljning

kvar i bostadsområdet. Om man även vill bo kvar i respektive hus kan man hyra av varandra efter försäljningama. Skuldavskrivningen leder också till högre kostnader för staten. Vid försäljning av 5 °/o av husen där lånebeloppen överstiger maximibeloppen uppgår statens kostnader för skuldavskrivningen till (minst) 5 °/0 av skillnaden mellan lånebeloppen och maximibeloppen för dessa hus. En efterskänkning av kapitalutgiftema efter skatt för motsvarande belopp skulle kosta cirka 3-4 % av denna skillnad. En skuldavskrivning leder sannolikt till ännu högre kostnader genom att en högre andel av husen säljs där lånebeloppen överstiger maximibeloppen samt att försäljningar blir speciellt vanliga för hus där skuldbeloppen är mycket högre än lånebeloppen. Kostnaderna för skuldavskrivningen kan dock sänkas genom en större buffert än 5 °/0 mellan initialt maximibelopp och initialt skuldbelopp samt genom andra begränsningar av garantiregelns omfattning. Dessa nackdelar för alternativet med definitiv skuldavskrivning får vägas mot de ovan nämnda fördelarna med detta alternativ jämfört med den först presenterade garantiregeln. Problemet med utstötning framstår därvid som speciellt allvarligt. Detta problem kan givetvis undvikas genom att lånebelopp utöver maximibelopp avskrivs för samtliga fastigheter. Denna lösning är dock mycket kostsam jämfört med garantiregeln enligt den första modellen, som endast ger en reducerad kapitalutgift så länge maximibeloppet understiger lånebeloppet. Om skuldbeloppet överstiger maximibeloppet med 10 000 kronor för l miljon egna hem skulle en definitiv skuldavskrivning oberoende av försäljning kosta 10 miljarder, medan en reducerad kapitalutgift under ett år endast kostar 3-4 °/0 av detta belopp. Därtill kommer eventuella kostnader för hyres- och bostadsrättsfastigheter. En annan möjlighet är att använda garantiregeln med skuldavskrivning i kombination med garantiregeln som reducerar kapitalutgiften. Denna förmån för husägare som inte säljer sina hus skulle reducera problemet med utstötning, men problemet framstår fortfarande som mycket allvarligt. Även garantiregeln med skuldavskrivning kan administreras av Bostadsstyrelsen baserat pâ uppgifter om fastighetsprisindex från Statitiska centralbyrån. Även denna garantiregel kan i första hand bli aktuell för bottenlån och statliga bostadslån för tillkommande statsbelånade egna hem. Regeln kan dock även omfatta bottenlån för tillkommande icke statsbelånade egna hem, vissa eller samtliga bostadslån för befintliga egna hem vid införande av real beskattning samt lån för tillkommande och befintliga hyres- och bostadsrättsfastigheter analogt med diskussionen ovan.

. 4 kapitalutgift vid Reducering

av .

.._ sjunkande reallöner

rvüvwvwrwrv

Inledning

Ett realt lån innebär att utvecklingen av kapitalutgiften fastställes i reala termer. Detta medför att kapitalutgiften normalt stiger mätt i kronor. Ett mot reala lån är att dessa ger upphov till problem för vanligt argument och indirekt hyresgäster om lönerna (eller andra inkomster) ökar låntagare långsammare än kapitalutgiftema. De av utredningen föreslagna reala lånen för tillkommande statsbelånade bostadsfastigheter innebär att den reala kapitalutgiften efter skatt sjunker med cirka 0,5 °/0 per år, eftersom amorteringen är konstant (l ,67-2 %) medan ränta efter skatt (0,5 %) utgår för ett sjunkande realt lånebelopp. Om de reala lönerna sjunker med mer än 0,5 %, medför detta att kapitalutgiftema för dessa lån utgör en växande andel av lönema. Detta kan ge upphov till problem för och protester från många husägare, bostadsrättsinnehavare och hyresgäster. Som diskuterats ovan ger de ovan diskuterade garantireglema ett visst skydd för de mest utsatta fastigheterna om de sjunkande reallönema ger tillräckligt låga fastighetspriser. Den första garantiregeln kan begränsa kapitalutgiftema vid svag inkomstutveckling, t. ex. vid nerläggning av större företag. Man kan emellertid även överväga att införa en garantiregel som direkt vid sjunkande reala löner. En sådan garantiregel är begränsar kapitalutgiften givetvis synnerligen attraktiv ur risksynvinkel för husägare och hyresgäster, varför man kan vänta sig önskemål en sådan garantiregel från dessa grupper. I detta avsnitt presenteras en lämplig utformning av en sådan garantiregel. Därefter följer en analys av för- och nackdelar med denna regel.

Utformning av garantiregeln

Garantiregeln kan förslagsvis utformas så att ökningen av den nominella från ett betalningstillfálle till ett annat i princip maximeras till kapitalutgiften ökningen av ett lämpligt löneindex för motsvarande period. För att undvika att säsongsmässiga och andra mindre variationer i löneindexet får effekt bör ske genom att man t. ex. utgår från löneökningen under de dock viss utjämning senaste 12 månaderna. I

Om lönerna enligt detta index sjunker med mer än 0,5 % realt reduceras

kapitalutgiften enligt denna regel. Kapitalutgiften kan därefter lämpligen följa

54 Reducering av kapitalutgift vid sjunkande reallöner

utvecklingen av löneindexet tills utgiften överensstämmer med kapitalutgiften enligt den ursprungliga planen. Effekten av denna garantiregel illustreras av den streckade kurvan jämfört med den heldragna kurvan i figur 5. Denna garantiregel ger således en tillfällig reducering av kapitalutgiñen vid en oförmånlig utveckling av lönema. Genom denna konstruktion blir kostnaden för garantiregeln låg jämfört med en regel som innebär att uppräkningen av det nominella skuldbeloppet maximeras till ökningen av löneindexet. Av förenklingsskäl kan samma reduktion tillämpas under ett helt år. Reduktionen av kapitalutgiñen för ett visst år kan därför lämpligen baseras på utvecklingen av ett lämpligt löneindex jämfört med konsumentprisindex för de senaste 12 månaderna fram till t. ex. november föregående år (eller till oktober för att anknyta till tidsperioden för beräkning av inflationstalet i beskattningen). Om en kortare eftersläpning anses önskvärd kan reduktionen i stället bestämmas separat för varje kvartal eller månad. Denna baseras då på förändringar av löner och priser över den senaste IZ-månadsperioden med tillgänglig statistik. Av förenklingsskäl bör garantiregeln inte heller bli effektiv vid små sänkningar av de reala lönerna. Man kan därför tillämpa en tröskelregel så att kapitalutgiften faktiskt reduceras endast om den av garantiregeln motiverade reduktionen överstiger t. ex. 2 °/o. Ytterligare förenklingar nås om man bortser från att kapitalutgiñen sjunker med cirka 0,5 % genom amortering, och i stället baserar reduktionen på en direkt jämförelse mellan löneindex och konsumentprisindex. Denna för

Procent

3-4

2-1

1-1

Figur 5 Real kapitalutgift i procent av initialt lånebelopp enligt ursprunglig plan (he/dragen kurva) och vid reducering av kapitalutgtf genom garantiregel (streckad kurva).

Reducering av kapitalutgift vid sjunkande reallöner 55

låntagaren förmånliga förenklingsregel motverkar den försämring av skyddet som uppkommer genom den föreslagna tröskelregeln. Vid dessa förenklingar ger en årlig real minskning av lönen med l °/0 en reduktion av kapitalutgiften efter tre år. Om man vill undvika att garantiregeln innebär en subvention för berörda lån kan kostnaderna för garantiregeln bäras av låntagama genom en något högre ränta for dessa lån. Garantiregeln kan då tolkas som en försäkring, där den extra räntan utgör en försäkringspremie. Eftersom garantiregeln är enkel och förslagsvis enhetlig för hela riket kan denna vara synnerligen frivillig. Beräkningen av relevant försäkringspremie förefaller dock vara relativt komplicerad även i detta fall. Vid oförändrad garanterad ränta för bostäder med räntesubvention betalas dock försäkringspremien av staten genom en högre räntesubvention for dessa hus. Om staten är försäkringsgivare erhåller staten eventuella försäkringspremier och bär kostnaderna för reduktionen av kapitalutgiftema när garantiregeln är effektiv. En kanske enklare lösning är att långivama, dvs. köpare av bostadsobligationer samt staten, fungerar som försäkringsgivare. Den senare lösningen har fördelaktiga effekter på den samhällsekonomiska stabiliteten. En yttre stöming, t. ex. stigande oljepriset, som ger sjunkande reala löner ger då också sjunkande reala inkomster för långivama. Detta innebär att denna grupp automatiskt bär en del av anpassningen till lägre reala inkomster. Om i stället staten bär kostnaden för redaktionen av kapitalutgiftema skyddas långivamas reala inkomster, och denna del av anpassningen överskjuts i stället på staten och därmed indirekt på skattebetalarna.

Val av index

En central fråga för val av index är om låntagama även skall skyddas mot försämringar av real lön efter skatt som uppkommer genom ökningar av direkta eller indirekta skatter. Om staten bär kostnaden för reduktionen av kapitalutgiñen skulle ett sådant skydd direkt motverka syftet med skatteökningen. Eftersom skatteökningen åtminstone på lång sikt ger mer offentlig servioe eller mer offentliga transfereringar jämfört med fallet utan skattehöjning skulle ett sådant skydd också innebära en dubbel kompensation för låntagama. Om i stället långivama bär reduktionen av kapitalutgiñen skulle låntagama delvis skyddas mot skattehöjningen medan långivama drabbas dubbelt dels genom skatteökningen och dels genom reducerade kapitalinkomster. Detta leder till slutsatsen att garantiregeln inte bör skydda låntagama mot sänkningar av den reala lönen efter skatt som beror på höjda direkta eller indirekta skatter. För direkta skatter och arbetsgivaravgifter kan detta uppnås genom att löneindexet i garantiregeln beräknas som arbetskrañskostnaden per timme inklusive arbetsgivar- och socialförsäkringsavgiñer. En ändring av arbetsgivaravgiften påverkar då både löneindexet och konsumentprisindex, så att garantiregeln inte ger något skydd för sådana skatteökningar. En ökning av mervärdeskatten skulle däremot ge en ökning av konsument-

56 Reducering av kapitalutgift vid sjunkande reallöner

priserna utan en motsvarande ökning av detta löneindex. Låntagama skulle då skyddas mot en sådan skatteökning medan långivama skulle drabbas dubbelt. På samma sätt skulle en övergång från direkt beskattning till mervärdeskatt gynna låntagama på bekostnad av långivama. Om garantiregeln är effektiv skulle en konjunkturmotiverad sänkning av mervärdeskatten på samma sätt ge dubbel effekt för långivama genom lägre priser och högre kapitalinkomster medan effekten för låntagama skulle dämpas av en mindre reduktion av kapitalutgiften. För att undvika dessa effekter krävs därför att löneindexet korrigeras för ändringar av mervärdeskatt, andra indirekta skatter samt subventioner. Detta kan enkelt uppnås genom att indexet för arbetskraftskostnader multipliceras med kvoten mellan konsumentprisindex och nettoprisindex för motsvarande tidpunkt. En ökning av mervärdeskatten ger då en ökning av det index som tillämpas för garantiregeln motsvarande den ökning som uppkommer i konsumentprisindex jämfört med nettoprisindex. Genom denna konstruktion blir benämningen ”löneindex” samt uttrycket garantiregel vid reallöneminskning” något missvisande eftersom såväl direkta som indirekta skatter ingår i indexet. Uttrycket index för lön inklusive direkta och indirekta skatter” kan därför användas när man önskar en mera preciserad benämning. Tillgänglig statistik för arbetskraftskostnader per timme inklusive arbetskraftsbeskattning för arbetare inom industrin samt för konsument- och nettoprisindex kan bilda underlag för beräkning av ett sådant löneindex. Med tanke på möjligheterna till förändringar av det relativa löneläget for industriarbetare jämfört med andra grupper är det dock önskvärt att basen för löneindexet utvidgas till att omfatta även andra löntagargrupper. Löneindexet kan då baseras på ett vägt genomsnitt för utvecklingen av arbetskraftskostnadema för olika löntagargrupper. Av förenklingsskäl och p. g. a. bristfällig tillgång på statistik kan samma index lämpligen användas för hela riket.

Tillämpningsexempel baserat på historiska data

Figur 6 illustrerar garantiregelns funktionssätt om den hade gällt för tidsperioden 1961-1980. Den heldragna kurvan visar förändringen av löneindexet beräknat som förändringen av produkten av indexet för arbetskraftskostnader för industriarbetare och kvoten mellan konsumentprisindex och nettoprisindex från november månad föregående år till november månad respektive år. Den streckade kurvan visar inflationstakten enligt konsumentprisindex för motsvarande period. Figuren visar att det valda löneindexet ökade snabbare än konsumentprisema för varje år under perioden 1961-1977. Detta innebär att garantiregeln inte skulle haft någon effekt för dessa år. Från november 1977 till november 1978 ökade emellertid löneindexet med endast 6,0 °/o, medan konsumentprisema ökade med 7,4 %. Reallönen mätt på detta sätt sjönk således med 1,4 %. En tillämpning av garantiregeln skulle då i princip ha reducerat kapitalutgiften med 1,4 °/o för år 1979. Den föreslagna tröskeln som innebär att garantiregeln blir effektiv endast om reduktionen överstiger 2 % skulle dock ha eliminerat reduktionen av kapitalutgiften.

Reducering av kapitalulgiji vid sjunkande rea/löner 57

Procent 25-*

Olllllllllllllllllill_ 1960 1965 1970 1975 1980 Ål

Figur 6 Färäizzlring av läneindex (= index för arbetskraftskostnader x konsumentprisindex-/iiettoprisindex), heldragen kurva, samt förändringen av konsumentprisindex. streckad kurva, från november föregående år till november respektive är. Källa: Allmän månadsstatistik: Index för genomsnittlig timjörtjänst för arbetare inom industrinjör år 1960-1968, indextal för arbetskraftskostnaderför vuxna och minderåriga industriarbelare för 1968-1974 samt arbetskraftskostnad inklusive arbetskraftsskatter för arbetare inom industrin för 1974-1980.

Från november 1978 till november 1979 steg reallönen mätt på detta sätt med 3,2 °/0 och uppvägde därmed reallönesänkningen för det föregående året. Från november 1979 till november 1980 sjönk reallönen åter med 1,2 °/0, men även denna sänkning var för liten för att utlösa garantiregeln. En ytterligare reallönesänkning med minst 0,8 °/0 från november 1980 till november 1981 skulle dock ge en reducerad kapitalutgiñ med minst 2 °/0enligt garantiregeln for kapitalutgiñer som betalas under 1982.

Garantiregeln omfattning och administration

För att få en grov uppfattning om storleksordningen för försäkringspremien för denna garantiregel kan noteras att en sannolikhet på 10% för att kapitalutgiften skall reduceras med 3 % enligt garantiregeln motiverar en

58 Reducering av kapitalutgij? vid sjunkande reallöner

försäkringspremie på 0,3 % (3 °/0 x 0,1) av kapitalutgiften. Eftersom kapitalutgiften i genomsnitt uppgår till cirka 4 °/0 av lånebeloppet under löptiden för ett lån med räntesubvention utgör försäkringspremien då endast 0,012 % (0,3 % x 0,04) av lånebeloppet. Utvecklingen av det studerade löneindexet under de senaste 20 åren antyder således att kapitalutgiften oftast inte påverkas av denna garantiregel. Även om löneutvecklingen sannolikt blir annorlunda under stora delar av 1980-talet är det föga troligt att garantiregeln kommer att ha någon större effekt på kapitalutgiften. Den marknadsmässiga försäkringspremien och/eller kostnaden för staten som garantigivare kan därför väntas bli relativt låg, vilket antyds av räkneexemplet ovan. Trots detta kan garantiregeln uppfattas som betydelseñill för låntagare som oroar sig för att kapitalutgiften skall stiga snabbare än lönerna. Skyddet från garantiregeln reduceras dock givetvis av att löneindexet baseras på utveckling av lönen inklusive såväl direkta som indirekta skatter och därför inte kompenserar för effektema av skattehöjningar. Garantiregeln kan omfatta reala bottenlån och reala statliga lån för befintliga och tillkommande bostadsfastigheter för såväl egna hem som bostadsrätts- och hyresfastigheter. Därtill kan garantiregeln tillämpas för övriga bostadslån vid övergång till real beskattning analogt med diskussionen ovan. Metoden för beräkning av löneindexet avseende bl. a. hänsynstagande till löneutvecklingen för andra grupper än industriarbetare kan även i detta fall utformas av eller i nära samarbete med Statistiska centralbyrån. Även beräkning och publicering av den reduoeringsprocent som skall gälla enligt denna garantiregel för respektive år kan ombesörjas av Statistiska centralbyrån. Om långivama bär kostnaden för de reducerade betalningarna kan denna reduceringsregel tillämpas direkt av långivare eller låntagare vid bestämning av kapitalutgift för lån som omfattas av garantiregeln. Om staten bär kostnaden för de reducerade betalningarna kan även denna garantiregel administreras av Bostadsstyrelsen. Vid förekomst av garantiregel som reducerar utgiften baserat på fastighetsprisutvecklingen i kombination med garantiregel som reduoerar utgiften baserat på löneutvecklingen bör man av förenklingsskäl tillämpa båda reduceringsreglema samtidigt. Reduktionen kan i båda fall baseras på kapitalutgiften före reducering. Om fastighetsprisutvecklingen motiverar en reduktion av kapitalutgiñen med 8 % och löneutvecklingen motiverar en reduktion med 5 % reduceras kapitalutgiften då med toalt 13 %. Om garantiregeln med avskrivning av lånebelopp enligt avdelning III tillämpas bör man dock ta hänsyn till tidigare avskrivna lånebelopp vid beräkning av reduktion av kapitalutgift genom fastighetsprisregeln och vid skuldavskrivningar vid ytterligare försäljningar.

Beskattning

Om ränteutgiñen reduceras genom en gatantiregel minskar detta givetvis den avdragbara respektive den skattepliktiga räntan. Av förenklingsskäl bör reduktionen av amorteringen däremot inte ge upphov till några skatteeffekter vid beskattning enligt kontantprincipen.

Reducering av kapitalutgift vid sjunkande reallöner 59

Tillämpning av garantiregler inom andra områden

Denna liksom tidigare garantiregler kan givetvis också tillämpas i andra låneavtal om långivare och låntagare kommer överens om detta. Statens medverkan begränsas då till att Statistiska centralbyrån och Bostadsstyrelsen offentliggör de procentuella reduktioner av kapitalutgiften som uppkommer för olika regioner och fastighetsklasser. Banker och vissa övriga innehavare av obligationer där kapitalutgiften reduceras vid låga löneökningar kan väntas sträva efter en balanserad portfölj av reala fordringar och skulder med denna garantiregel. Bankerna kan därför försöka få långfristig inlåning med något högre ränta och motsvarande regel för räntereducering vid låga löneökningar. Av samma anledning kan försäkringsbolag som innehar sådana obligationer väntas introducera motsvarande reduceringsregler i sina betalningsförpliktelser. AP-fondemas innehav av obligationer med denna garantiregel kan i viss mån motivera en motsvarande reduceringsregel inom ATP-systemet. Genom en sådan spridning av reduceringsregeln nås den samhällsekonomiskt positiva effekten att anpassningen av realinkomstema till en yttre störning, t. ex. stigande oljepriser, automatiskt bärs inte bara av löneinkomster utan också av ränte- lörsäkrings- och pensionsinkomster. Låga löneökningar skulle på samma sätt drabba inte bara löneinkomstema utan också ränte- försäkrings- och pensionsinkomstema. Detta skulle sannolikt kunna bidra till återhållsamhet i löneförhandlingama under samhällsekonomiskt besvärliga lägen.

Fördelar och nackdelar för denna garantiregel

Huvudmotivet för denna garantiregel är att den reducerar låntagamas eller indirekt hyresgästemas kostnader vid en ogynnsam löneutveckling. Detta kan väntas minska låntagamas och hyresgästemas motiverade och omotiverade oro för utvecklingen för de reala lånen. av_ kapitalutgiftema Garantiregeln överför i princip en del av risken för en ofördelaktig utveckling av lönema till den som bär reduktionen av kapitalutgiftema, dvs. till långivama eller staten. Om garantiregeln omfattar lån som motsvarar en mycket stor del av värdet av hela bostadsbeståndet kan man ifrågasätta nyttan av en överföring av risken till staten. De boende får ju ändå bära kostnaderna i egenskap av skattebetalare. En viss tidsmässig förskjutning kan visserligen uppkomma genom en ökning av budgetunderskottet. En sådan effekt kan emellertid också uppnås inom ramen för normal skatte- och transfereringspolitik om denna anses önskvärd. Kvar står då i princip de psykologiska effekter som kan uppkomma genom en överföring av risken från låntagama till staten under dessa omständigheter. Om garantiregeln omfattar lån motsvarande en måttlig del av värdet av hela bostadsbeståndet eller om långivama bär kostnaderna för reduktionen av kapitalutgiñema ger garantiregeln en faktisk omfördelning av risken för en ofördelaktig utveckling av lönema. De psykologiska och ekonomiska effekterna om denna omfördelning av risken får vägas mot de komplikationer som garantiregeln ändå innebär.

5 Sammanfattning

En övergång till real bostadsfmansiering innebär en avsevärd försämring av låntagamas risksituation jämfört med subventionerad nominell bostadsfmansiering, där inflation medför snabbt sjunkande reala lånebelopp och reala kapitalutgifter. Förutom en motiverad oro för denna försämrade risksituation kan reala lån väntas ge upphov till en omfattande oro orsakad av penningillusion, eftersom lånebelopp och kapitalutgifter normalt stiger mätt i kronor. Erfarenheterna från tidigare lånesystem av real karaktär, nämligen paritetslånet och studielånet, visar att sådan oro lätt kan leda till ett avskaffande av lånesystemet. Denna bilaga presenterar några garantiregler som avser att ge en acceptabel risksituation för låntagaren även vid lågt eget kapital och låga initiala utgifter för nybyggda fastigheter. Därtill syftar garantireglema till att motverka låntagamas oro över att lånebelopp och stiger mätt i kapitalutgifter kronor.

Någon fonn av garantiregler är sannolikt nödvändiga för att möjliggöra real

bostadsfinansiering, vilken i sin tur är nödvändig för att möjliggöra real beskattning.

61 Bilaga 6 Effekter på fastighetspriser m. m. av en övergång till real beskattning

Innehåll

Inledning . . . . . . . . 65

Effekt av garantiregel . . . . . . . . . 84

Bilaga 6 Effekter på fastighetspriser m. m.

av en övergång till real beskattning

Inledning

Ett skattesystem som inte tar hänsyn till inflationen kan ge upphov till av lagstiftaren icke avsedda effekter vid förekomst av inflation. Som analyseras i kapitel 3 bidrog således skattesystemet till stora omtördelningar från långivare till låntagare under 1970-talet utan att regering och riksdag utrett och fattat beslut om detta. Skattereglema ger också upphov till stora skillnader i beskattningen av olika typer av investeringar vid förekomst av inflation utan att lagstiftaren avsett detta. Avdragsrätten för hela den nominella räntekostnaden ger nämligen upphov till mycket låga nettokostnader för hushållens lån speciellt vid hög marginalskatt och hög inflationstakt. Vid 50 % marginalskatt och 10 % inflation ger en nominell ränta pâ 15 % en nominell ränta efter skatt på 7,5 % och en real ränta efter skatt på minus 2,5 %. Dessa Skatteregler ger upphov till mycket förmånliga effekter för högt belånade kapitalvaror inom hushållssektom, där avkastningen är lågt eller inte alls beskattad. Inköp av egna hem, fritidshus, bostadsrättslägenheter, bilar, fritidsbåtar, diamanter etc. med hög belåning ger således normalt en skattesänkning, trots att hushållet givetvis inte blir fattigare genom sådana frivilliga köp. Skattereglema ger således en kraftig stimulans till denna typ av kapitalplaceringar. Avdragsrätten för hela den nominella räntan ger en negativ real låneränta efter skatt även för företag. Skattereglera tar å andra sidan ingen hänsyn till inflationen vid beräkning av avskrivningar och lagervinster. Inflation leder därför normalt till en högre skatt för företagen, vilket dämpar investeringarna inom denna sektor. Frågan om graden av beskattning av olika typer av investeringar vid olika inflationstakt har närmare studerats av Sven-Erik Johansson i SOU 1978: l 3 och Hansson (1978). I den senare studien beräknades den reala avkastning före skatt som krävs för att ge en viss real beskattning efter skatt. Vid 10 °/0 inflation, 60 % marginalskatt och 30 °/0 belåning krävs en real avkastning före skatt på l l % för att ge en real avkastning efter skatt på 1 °/0 för en investering i ett företag där beskattningen uppskjuts i 5 år. Däremot krävs endast 2 °/0 avkastning före skatt för investeringar i eget hem (enligt då gällande realisationsvinstbeskattning) och l % för investeringar i obeskattade kapitalföremål som fritidsbåtar, diamanter etc. för att ge den stipulerade avkastningen på l °/0 efter skatt.

66 E/Yekter på jfzstighetspriser m. m. av en övergång till real beskattning

Vid denna för 70-talet normala inflationstakt ger skattesystemet således en kraftig styrning till nackdel för företagens investeringar och till förmån för hushållens investeringar. En högre inflationstakt ger kraftigare styreffekter. Den under 70-talet trendmässigt stigande inflationstakten är därför en viktig förklaring till de stigande reala priserna på egna hem och de sjunkande företagsinvesteringama under större delen av denna period. Dessa styreffekter har uppkommit p. g. a. att skattesystemet ej tar hänsyn till inflationen vid bestämning av skattepliktig kapitalinkomst och avdragbar kapitalutgiñ. Effekterna har i huvudsak varit oavsiktliga och oförutsedda resultat av ett inflationskänsligt skattesystem. skattesystemets styreffekter har senare motverkats genom olika typer av skattelättnader och investeringsstöd för företagen och genom en kreditpolitik som syftar till att dämpa hushållens krediter till förmån för företagens upplåning. Real beskattning enligt utredningens förslag innebär att man korrigerar för inflationen vid beräkning av skattepliktig kapitalinkomst och avdragbar kapitalutgiñ. Därvid nås i princip samma beskattning som det tidigare systemet ger i frånvaro av inflation. En övergång till real beskattning eliminerar således de störningar som inflationen givit upphov till genom det inflationskänsliga skattesystemet. Hushållen får därigenom nonnalt en positiv real låneränta efter skatt, precis som de skulle haft vid frånvaro av inflation, och företagens avskrivningar och lagervinster korrigeras för inflationen.

Återgång till en beskattning som är mer neutral mellan olika typer av

investeringar leder emellertid till olika typer av omställningsproblem. Hushåll och företag har nämligen i stor utsträckning anpassat sina kapitalplaceringar med hänsyn till skattesystemet. Innehavet av och standarden på egna hem, fritidshus, bostadsrättslägenheter, bilar, fritidsbåtar, konst, smycken m. m. är således baserade på skattesystemets funktionssätt vid inflation. Detta har i princip gett upphov till för stora volymer för dessa varor och för lite byggnader och maskiner i företagen jämfört med ett läge utan inflation. Införande av real beskattning innebär att ägare av egna hem, fritidshus, bostadsrättslägenheter, bilar, fritidsbåtar, diamanter m. m. själva får betala kostnaden för dessa varor i stället för att en del av kostnaden övervältras på andra skattebetalare genom ränteavdrag. Detta leder till att hushållen väljer mindre volymer av dessa varor, man kan t. ex. köpa egna hem med mindre yta och något lägre standard, avstå från fritidshus, välja hyreslägenhet i stället för eget hem, köpa en mindre bil och köpa en andel i en fritidsbåt i stället för en egen fritidsbåt. Samtidigt sänks skatten för företagen genom inflationsjusteringen, vilket tenderar att öka företagsinvesteringama. På lång sikt leder detta till en ur samhällsekonomisk synvinkel mera effektiv fördelning av innehavet av kapitalvaror mellan hushålls- och företagssektom. Dessa justeringar kan dock leda till olika typer av övergångsproblem, när hushållen upptäcker att deras innehav av egna hem, fritidsbåtar etc. är alltför stort i förhållande till de nya skattereglema. Detta beror givetvis inte på att hushållen i genomsnitt blir fattigare genom skatteomläggningen, eftersom denna måste ses som ett alternativ till skattehöjningar eller sänkningar av offentliga utgifter. Däremot sker en avsevärd kostnadshöjning för lån, som medför att hushållen försöker minska sina lån genom minskat innehav av olika typer av kapitalvaror.

Effekter på jfastighetspriser m. m. av en övergång till real beskattning 67

Eftersom det totala antalet egna hem, fritidsbåtar etc. knappast kan ändras på kort sikt, kan hushållen i genomsnitt inte ändra sina innehav av dessa varor på kort sikt. Skatteändringen leder då i stället till prissänkningar, där den nya prisnivån i princip bestäms av marginella köpares betalningsvilja vid de nya skattereglema. En lägre prisnivå för egna hem, fritidsbåtar etc. leder i sin tur till mindre nyproduktion av dessa varor. Därigenom anpassas hushållens innehav av de aktuella kapitalvaroma successivt till en nivå, som är lämplig med hänsyn till de nya skattereglema. Införande av real beskattning kan således leda till övergångseffekter i form av prisfall för egna hem, fritidsbåtar m. m. och därav följande låg nyproduktion för dessa varor. Under 70-talet anpassades prisema och innehaven av dessa varor till de genom stigande inflationstakt allt mera fönnånliga skatteeffektema. Införandet av real beskattning innebär en omvändning av denna process. Erfarenheterna från 70-talet kan därför utnyttjas för en analys av effekterna av en övergång till real beskattning (eller analogt vid avskaffande av inflationen). I princip kan man vänta sig effekter på priser och nyproduktion av olika varor som är motsatsen till de effekter som uppkom genom den stigande inflationen under 70-talet. Syftet med denna bilaga äratt analysera de anpassningar som uppkommer avseende priser och nyproduktion för egna hem och övriga kapitalvaror vid införande av real beskattning enligt utredningens förslag. Därvid undersöks speciellt hur övergången till real beskattning påverkar priserna på egna hem. Detta bildar underlag för en analys av effekterna på nyproduktionen av egna hem. Därefter följer en kort diskussion av effekterna på pris och nyproduktion av andra kapitalvaror som hyresfastigheter, bostadsrättslägenheter, bilar, fritidsbåtar, diamanter etc.

Effekter på priserna på egna hem

Ändrade skatte- och jinansieringssystem

Vid 15 % ränta, 10 °/o inflationstakt och 50 °/0 marginalskatt innebär en övergång till real beskattning en ökning av den nominella räntan efter skatt från 7,5 till 12,5 %. Köpare av egna hem kan då inte längre räkna med förmånliga ränteavdrag, vilket ger en stark tendens till lägre betalningsvilja och därmed lägre priser för egna hem. Vid oförändrade ñnansieringsvillkor innebär detta mycket kraftiga utgiñsökningar. I det studerade fallet ger ett lån på 400 000 kronor en ökning av ränteutgiften efter skatt från 30 000 till 50 000 kronor. En oförändrad ränteutgift efter skatt på 30 000 kronor kräver ett lån på endast 240 000 kronor vid real beskattning (l2,5 % nettoränta). Vid en kontantinsats på 100 000 kronor krävs således ett prisfall från 500 000 kronor till 340 0()0 kronor för att ge en oförändrad ränteutgiñ eller skatt. Prisfallet dämpas dock av att lägre lån ger lägre amorteringar och att fastighetspriset tenderar att åter upprättas på lång sikt. Dessa effekter beaktas i beräkningarna nedan. Utredningen föreslår emellertid också en övergång till real bostadsñnansiering för att ge acceptabla utgifter för högt belånade bostäder även vid real beskattning. Låntagama får således möjlighet att ersätta befintliga bottenlån, statliga lån, och banklån med reala lån. Den höga nominella räntan ersätts då med en realränta på någon eller några procent samt en uppskrivning av det

68 Ejekter på fastighetspriser m. m. av en övergång till real beskattning l

nominella lånebeloppet i takt med inflationen. Som nämnare diskuteras i kapitel 12 föreslås en omläggning till reala lån med rak amortering över den löptid som återstår för respektive lån. En speciell hjälpregel innebär dock en viss minsta amortering för äldre lån. Denna omläggning från nominella till reala lån innebär en avsevärd förbättring av husägares likviditetssituation. Eftersom köpamas betalningsvilja för ett hus i stor utsträckning beror på utgifterna under de första åren ger den förbättrade likviditetssituationen en tendens till högre priser. Detta motverkar det prisfall som uppkommer genom begränsningen av avdragsrätten. En närmare analys av effekterna av utredningens förslag på priserna för egna hem bör utgå från den marginelle husköparens situation vid det föreslagna reala skatte- och fmansieringssystemet jämfört med ett kvarvarande nominellt skatte- och finansieringssystem. Med den marginelle husköparen menas den köpare som står på gränsen mellan att välja en viss klass av småhus jämfört med andra alternativ. Situationen för just denne köpare kan väntas vara av avgörande betydelse för prisbildningen för denna klass av egna hem. De flesta räkneexemplen utgår från 50 % marginalskatt, eftersom denna marginalskatt kommer att gälla för underskottsavdrag för de flesta husköpare efter den skatteomläggning som är planerad för 1983-1985. Analysen gäller således priseffektema av realbeskattningsreformen utöver de priseffekter som uppkommer genom denna skatteomläggning.

Högt belånade egna hem För högt belånade hus där lånen överförs till reala lån vid införande av real beskattning innebär utredningens förslag en oförändrad eller ibland sänkt utgiñ för ägaren liksom för potentiella köpare under de första åren efter i införandet av real beskattning. Därefter ger det reala systemet allt kraftigare utgiftsökningar jämfört med det nominella systemet, där inflationen ger en mycket snabbt sjunkande real kapitalutgift. Effekten på priserna för dessa fastigheter beror på hur marknaden värderar den initialt eventuellt sänkta utgiften jämfört med höjningen av den framtida utgiften. Köparens ofta mycket pressade likviditetssituation innebär att utgifter under de första åren ofta har en mycket stor betydelse för prisbildningen. Det är också denna utgift som framkommer i mäklarnas och bankernas kalkyler. Om prisbildningen uteslutande beror på utgifter under de första åren kan man vänta sig oförändrade och i vissa fall högre priser vid övergång till real beskattning. Om, å andra sidan, även framtida förväntade utgifter och förväntade vinster vid framtida försäljning har stor betydelse tenderar detta att ge upphov till prisfall vid övergång till real beskattning. Detta visas närmare i de numeriska beräkningarna nedan.

Lågt belånade egna hem

För initialt lågt belånade hus upptar den marginelle köparen nya lån. Prisbildningen för dessa hus beror därför i hög grad på vilka nya lån som kan erhållas vid köp av sådana hus. Om den marginelle köparen kan få reala lån med lång amorteringstid kan detta ge lägre initiala kapitalutgifter efter skatt vid real beskattning jämfört med nominella lån och nominell beskattning. Om

på faszighetspriser m. m. av en övergång till real beskattning 69 Epêkter

köparen däremot endast kan erhålla nominella lån med liknande villkor som vid nominell beskattning, leder begränsningen av avdragsrätten till en väsentligt högre kapitalutgift efter skatt för dessa lån. Som diskuterats i kapital 10 kan real beskattning väntas leda till en bättre fungerande kreditmarknad genom en dämpning av hushållens efterfrågan på krediter särskilt på lång sikt. Detta tenderar att ge förbättrade lånemöjligheter för köpare av lågt belånade hus. Å andra sidan försämras säkerhetssituationen för sådana tillkommande lån vid övergång till reala villkor för befintliga lån med bättre säkerhetsposition. Reala lån innebär också en nyupplåning jämfört med nominella lån, som tenderar att försämra låneutrymmet för köpare av lågt belånade hus. Denna effekt skall dock elimineras av en motsvarande minskning av det statliga budgetunderskottet enligt utredningens förslag (se kapitel lO). Dessa faktorer innebär att det föreligger stor osäkerhet om lånemöjlighetema för köpare av lågt belånade hus vid real beskattning. Beräkningarna av priseffektema nedan göres därför med olika antaganden för den marginelle husköparens lånemöjligheter vid ett realt system.

Lång sikt

På lång sikt bestäms byggnadsdelen av fastighetspriset i stor utsträckning av Om prisnivån för byggnadsdelen ligger lägre än nybyggnadskostnadema. kostnaden för byggnadsdelen efter korrigering för förslitning tenderar detta att varvid priserna så småningom anpassas upp till ge ett lågt nybyggande, Vissa mindre bestående effekter kan dock uppkomnyproduktionskostnaden. ma på fastighetsprisema genom lägre markpriser och eventuellt något lägre Dessutom kan bestående prisskillnader uppkomma mellan byggkostnader. olika årgångar genom olika subventioner för nya och äldre fastigheter, t. ex. åldersberoende räntesubventioner. Denna studie av en övergång till real beskattning gäller priseffektema på kort sikt, medan skatteändringen har mindre effekter på prisnivån på lång sikt. Denna tendens till ett återupprättande av en normal real prisnivå dämpar också eftersom köpare lockas av förväntade reala prisfallet på kortsiktigt, prisökningar. I beräkningarna nedan försummas eventuella effekter på fastighetsprisema mer än 15 år efter övergången till ett realt system. Senare diskuteras hur en eventuell bestående prissänkning kan påverka det kortsiktiga prisfallet vid en övergång till real beskattning.

Beräkning av priseffekter

l detta avsnitt görs numeriska uppskattningar av de ovan analyserade effektema på fastighetsprisema som uppkommer vid en övergång till real beskattning och real bostadsfinansiering enligt utredningens förslag. Beräkpå fastighetsprisema vid årsskiftet 1983-1984 vid ningarna gäller effekterna en omedelbar övergång till real beskattning och finansiering vid denna tidpunkt. I praktiken skulle givetvis priseffektema inte uppkomma på en gång vid just denna tidpunkt, utan dessa skulle inträda efter hand som förslaget blir allmänt

70 Efekter på jüstighetspriser m. m. av en till real

övergång beskattning

känt, diskuterat och antaget av olika partier, regering och riksdag. Som nämnts ovan råder stor osäkerhet om olika faktorer som påverkar prisbildningen, varför priseffektema analyseras i räkneexempel med alternativa antaganden. Beräkningarna gäller effekterna på priserna på egna hem av en Övergång till real beskattning och real bostadsfinansiering enligt utredningens förslag vid i övrigt oförändrade omständigheter (ceteris paribus). Prisbildningen påverkas dessutom av ett stort antal faktorer som t. ex. förväntad inkomstutveckling, befolkningsutveckling m. m. Dessa faktorer hålles i princip konstanta i de följande beräkningarna. En del indirekta effekter av en övergång till ett realt system diskuteras dock nedan.

Antagande i huvudaltemativet

Det första räkneexemplet gäller ett statsbelånat eget hem byggt i slutet av 1973, som således är 10 år gammalt vid den hypotetiska övergången till ett realt system den 31/12 1983. Enligt beräkningama redovisade i kapitel 12 har detta hus ett kvarvarande lånebelopp för botten- och statslån på 28,67 °/o av den ursprungliga reala anskaffningskostnaden vid en antagen årlig inflation på 10 °/0 för december 1980-december 1983. För ett hus som följt den genomsnittliga prisutvecklingen för en- och tvåfamiljsfastigheter 1973-1980 enligt Sandelin (1977) och SCB:s fastighetsprisstatistik fram till 1980 och därefter sjunkit i pris med realt 15 % fram till den 31/12 1983 uppgår fastighetsvärdet den 31/ 12 1983 till 92,3 % av den ursprungliga reala anskaffningskostnaden. Det kvarvarande lånebeloppet för botten- och statslån uppgår då till 31,1 % (28,67/92,3) av fastighetsvärdet i slutet av 1983 vid ett fortsatt nominellt system. Som framgår nedan är resultatet inte känsligt för antagen prisutveckling från 1973 till 1983. , För enkelhets skull antas priset på den studerade fastigheten vid ett fortsatt nominellt system uppgå till 100 realenheter i slutet av 1983. Detta ger ett kvarvarande lånebelopp på 31,1 realenheter för botten- och statslån. l Eftersom en realenhet I enlighet med kapitel 12 antas en inflationstakt på 10 °/0från år 1983. Detta motsvarar 1 000 kronor ger en boendekostnad efter skatt exklusive driftskostnader under perioden i 1980 års penningvärde 1984-1998 enligt den nedre streckade kurvan i figur 1.2 ger multiplicering med faktorn 4 mera realistiska En omläggning av botten- och statslånen till reala lån enligt utredningens magnituder för de här förslag (kapitel 12) ger en boendekostnad efter skatt exklusive driftkostnader angivna beloppen mätt i under 1984-1998 den nedre kurvan perioden enligt heldragna i figur 1.2 realenheter. Beräkningar- Omläggningen ger således en längre utgift för år 1984 och högre utgifter för na baseras dock på besenare år. loppet 100 realenheter eftersom detta ger över- I denna studie begränsas perspektivet till kapitalutgiften under de båda ensstämmelse mellan systemen för IS-årsperioden 1984-1998. Effektema för senare år inkluderas antal realenheter och endast genom att hänsyn tas till ändring av det kvarvarande (förväntade) procent av fastighetsvärde vid nominellt lånebeloppet år 1998. Detta innebär försummande av eventuella effekter på system. efter år 1998 enligt diskussionen 2 Beräknat som l,0848 fastighetspnsema ovan. I det studerade fallet uppgår de kvarvarande lånebeloppen för botten- och (= 3l,l/28,67) multiplicerat med den boendekost- statslån år 1998 till 4,63 respektive 4,41 realenheter vid nominellt respektive nad exklusive driftskostrealt system dvs. den kvarvarande lånebeloppen är ungefär lika stora i de båda nader som anges för ett systemen. Dessutom är realräntan före skatt nästan oförändrad [2,45 % (= statsbelånat eget hem *M27 byggt 1973 i tabellbila- _1) respektive 2,5 %]. Höjningen av bostadsutgilten efter skatt från gan till kapitel 12. l+0,l

m. m. av en övergång till real beskattning 71

Effekter på fastighetspriser

Realenheter

9-1

81-.

7-,

6-4

Total bostadsutgift 4vid realt system:

_ Oförändrat pris \ 3- Förändrat pris Figur 1. Utgå/ör botten- \\ \ och statslån (nedre kur-

Jag*

Utgift för botten- vor) samt för totala lån

§55, -\

2- och statslånrvid realt (övre kurvor) vid nomi-

Ҥs__ ._

s - s system .“ nellt system (streckade ...m ._ s Total bostadsutgift kurvor) och realt system “--. vid nominellt systern 1... ----. vid oförändrat fastighets- Utgift för bottenoch statslån pris (he/dragen kurva) vid nom. systern samt vid realt system och ändrat fastighetspris 11111111111111 899091 92 93 94 95 96 97 98 År (prickad kurva). 195.485 86 87 88

den nedre streckade kurvan till den nedre heldragna kurvan motsvarar därför

genom begränsningen av avdragsrätten till den reala ungefär skattehöjningen räntan för botten- och statslånen för perioden 1984-1998. av kapitalutgiften för den marginelle kräver också En beräkning köparen antaganden om finansieringen utöverbotten- och statslånen vid köp i slutet av 1983 vid nominellt och realt system. Baserat på uppgifter från mäklare

aktuella under 1981 antas i huvudaltemativet att låntagaren får ett hypotekslån på skillnaden mellan kvarvarande lån och 60 % av fastighetspriset, dvs. på

28,9 realenheter med rak amortering över 30 år samt ett banklån på 25 °/o av med en rak amortering över 10 år. Under senhösten 1981 fastighetspriset uppgick räntorna för dessa lån till 15,5 %.

Denna räntenivå framstår dock som relativt hög vid den i huvudaltemativet antagna inflationstakten på 10 °/0 och i relation till den i kapitel 12 antagna

nominella räntan på 12,7 % för botten- och statslån i ett nominellt system. Baserat på diskussionen om troliga räntenivâer vid real beskattning i bilaga

antas en realränta för hypotekslån på 2,2 % och en realränta för 4, på 3 % i ett realt system. Detta motsvarar nominella räntor på bankutlåning l Beräknat enligt for- 12,4 respektive 13,3 %. Tillsammans med deni kapitel 12 antagna realräntan meln: 100 + real ränta = nominell för omlagda botten- och statslån på 2,5 % ger detta en genomsnittlig 100 + nominell ränta/ 100 ränta fore skatt på 12,8 % vid ett realt system. + intlationstakt.

72 Effekter på jüstighetspriser m. m. av en övergång till real beskattning

Enligt diskussionen i bilaga 4 kan man vänta sig en viss sänkning av den nominella räntan vid övergång till real beskattning. Vid ett nominellt system antas därför räntan på tillkommande hypotekslån vara 14,0 °/o medan räntan på banklån antas vara 14,5 %. Detta ger en genomsnittlig nominell ränta på 13,7 % i ett nominellt system och en rimlig sänkning av den genomsnittliga nominella räntan med 0,9 °/0 vid införande av real beskattning. Denna måttliga sänkning av den nominella räntan före skatt ger en höjning, av den genomsnittliga reala räntan efter skatt från minus 2,9 till 1,3 0/0 vid övergång till ett realt system. I senare varianter till huvudaltemativet undersöks effekten av andra antaganden för ändringen av den nominella räntan vid övergång till real beskattning. Vid dessa antaganden för finansieringen uppgår den egna insatsen till 15 %. Denna relativt låga egna insats motiveras av att beräkningarna gäller för en marginell husköpare. Vid den antagna inflationstakten på 10% ger dessa tillkommande lån tillsammans med botten- och statslånen en bostadsutgiñ efter skatt exklusive drift för 1984-1998 enligt den övre streckade kurvan i figur 1. Skiftet mellan år 1993 och 1994 beror på att det 10-åriga banklånet slutamorteras 1993. Det totala kvarvarande lånebeloppet i slutet av 1998 uppgår till 8,1 realenheter. Vilka lån är då tillgängliga för husköparen i det reala systemet? Om säljaren lagt om botten- och statslånen till reala lån får husköparen en bostadsutgift för dessa lån enligt den nedre heldragna kurvan i figur 1. Därtill kan säljaren ha lagt om eventuella ytterligare lån som övertas av köparen, medan köparen i övrigt är hänvisad till nyupptagna lån på marknadsmässiga villkor. De omlagda botten- och statslånen på 31,1 realenheter samt en antagen oförändrad egen insats på 15 realenheter ger ett grundbelopp på 46,1 realenheter. Vid ett nominellt system med fastighetspriset 100 realenheter erhålls dessutom ett nominellt hypotekslån på 28,9 realenheter eller 53,6 % av skillnaden mellan fastighetspriset och grundbeloppet på 46,1 realenheter medan resterande 46,4 % av differensen täcktes av ett banklån. l huvudalternativet för det reala systemet antas analogt att husägaren får ett realt hypotekslån med rak amortering över 30 år på 53,6 °/0 av skillnaden mellan det nya fastighetspriset och grundbeloppet på 46,1 realenheter, medan resterande 46,4 % av denna skillnad täcks av ett nominellt banklån med rak amortering över 10 år. Eftersom botten- och statslånen samt den egna insatsen inte påverkas av övergången till ett realt system, leder en förändring av fastighetspriset till samma förändring av det totala lånebeloppet för övriga lån. Den ovan antagna oförändrade fördelningen mellan det tillkommande hypotekslånet och det tillkommande banklånet innebär att förändringen av fastighetspriset fördelas proportionellt mellan dessa lån. Om fastighetspriset sjunker med 10 realenheter innebär detta således att det tillkommande hypotekslånet minskar med 5,36 realenheter medan banklånet minskar med 4,64 realenheter. Antagandet att hypotekslånet men inte banklånet ersätts med motsvarande reala lån innebär ett rimligt mellanting mellan de senare undersökta alternativen att båda lånen utöver botten- och statslån är reala lån med oförändrad amorteringstid respektive att båda lånen är nominella lån med oförändrad amorteringstid.

Efekter på fastighetspriser m. m. av en övergång till real beskattning 73

Som nämnts ovan antas realräntan på hypotekslånet vara 2,2 °/0, medan den nominella räntan på banklånet antas vara 13,3 % motsvarande en real ränta på 3 %. Vid real beskattning ger detta en real ränta på 1,1 % efter skatt respektive en nominell ränta på 1 1,8 % (l3,3-3x0,5) efter skatt. Av pedagogiska skäl hålles fastighetspriset först konstant vid 100 realenheter. Dessa lån ger då i kombination med de omlagda botten- och reallånen en bostadsutgift efter skatt enligt den övre heldragna kurvan i figur l. Som framgår av figuren ger det reala systemet en lägre utgift för 1984 och 1985 och en högre utgift för senare år vid ett oförändrat fastighetspris. Den partiella övergången till reala lån ger således en sänkning av utgiften som överväger effekten av begränsningen av avdragsrätten till den reala räntan under de första två åren. Den kritiska faktorn för en bedömning av det reala systemets effekter på fastighetsprisema är hur fastighetsmarknaden värderar den initiala utgiftssänkningen jämfört med utgiftsökningen för senare år enligt figur l och ändringen av det kvarvarande lånebeloppet år 1998. Om prisbildningen i huvudsak baseras på utgifterna under de första åren kan en övergång till ett realt system vid huvudaltemativets antaganden leda till ett oförändrat eller t. o. m. ett högre pris för den studerade fastigheten. Om, å andra sidan, den framtida utgiftshöjningen enligt figur l har stor inverkan på prisbildningen ger det reala systemet ett lägre pris för den studerade fastigheten. l dessa beräkningar sammanvägs effekterna på de reala bostadsutgiftema efter skatt under olika år genom användande av en real diskonteringsfaktor som avser att motsvara den implicita diskonteringsfaktor som gäller vid pnsbildning på fastigheter. Vid en perfekt kreditmarknad kan man vänta sig att denna diskonteringsfaktor motsvarar realräntan efter skatt. Räknat på en real låneränta på 3 °/0 ger detta en diskonteringsfaktor på 1,5 °/0 vid 50 °/0 marginalskatt. Detta innebär en halvering av vikten för reala kapitalutgifter efter skatt efter 47 år. Begränsningen av lånemöjlighetema ger dock ofta upphov till en ofta mycket besvärlig likviditetssituation för marginella husköpare, vilket motiverar en väsentligt högre implicit diskonteringsfaktor. En diskonteringsfaktor efter skatt på 3 % ger en halvering av vikten för reala utgifter på 23 år, medan 5, 10 och 20 procents diskonteringsfaktor ger en halvering på 14, 7 respektive 4 år. Den snabbt sjunkande reala utgiften även i det reala systemet enligt figur 1 tenderar att ge en stor likviditetspress även i det reala systemet vilket motiverar en hög diskonteringsfaktor. Å andra sidan måste man beakta att den reala låneräntan efter skatt och därmed avkastningen på alternativa placeringar efter skatt endast uppgår till cirka 1-2 °/o. I huvudaltemativet antas därför en real diskonteringsfaktor på 5 % motsvarande en halveringstid på 14 år. Alternativa diskonteringsfaktorer undersöks senare. Det kvarvarande lånebeloppet år 1998 diskonteras då med 5 °/0 under 15 år. Därtill sker en viss nervärdering av betydelsen av det kvarvarande lånebeloppet genom att detta multipliceras med faktorn 0,9. En ändring av det kvarvarande lånebeloppet år 1998 med en realenhet värderas då som en ändring av utgiften med 0,9 realenheter detta år. Denna justering motiveras av att en ändring av det kvarvarande lånebeloppet år 1998 får betydelse först genom ändrade kapitalutgiñer under senare år. Effekten av alternativa antaganden för denna faktor undersöks senare.

74 Ejfekter på fastighetspriser m. m. av en övergång till real beskattning

Dessa antaganden medför en sänkning av fastighetspriset med 16,2 % for det studerade statsbelånade huset byggt 1973 vid en övergång till ett realt system. Det implicerade fastighetspriset på 83,8 realenheter ger då förutom stat- och bottenlånet på 31,1 realenheter och den egna insatsen på 15 realenheter ett realt hypotekslån på 20,3 realenheter och ett nominellt banklån på 17,4 realenheter. Detta ger en bostadsutgift efter skatt enligt den prickade kurvan i figur 1 för 1984-1998. Som framgår av den prickade kurvan jämfört med den övre streckade kurvan ger således det reala systemet en lägre utgift för köparen under 1984-1990 och en högre utgift för senare år vid här gjorda antaganden. Därtill innebär det reala systemet att det kvarvarande lånebeloppet 1998 uppgår till 14,5 i stället för 8,1 realenheter. Vid diskonteringsfaktom 5 % är utgiñen enligt den övre streckade kurvan och det kvarvarande lånebeloppet 1998 på 8,1 realenheter vid ett nominellt system exakt likvärdigt med utgiñen enligt den prickade kurvan och det kvarvarande lånebeloppet 1998 på 14,5 realenheter vid ett realt system. Vid huvudaltemativets antaganden krävs således en prissänkning på 16,2 °/o för att den därigenom uppkomna utgiften i ett realt system skall vara likvärdig med utgiñen i ett nominellt system under här gjorda antaganden lör prisbildningsprocessen på fastighetsmarknaden.

Alternativa antaganden för diskonteringsfaktorn

Förändringen av priset på den studerade fastigheten vid alternativa antaganden för diskonteringsfaktom visas i figur 2. En perfekt kreditmarknad med en diskonteringsfaktor motsvarande låneräntan efterskatt på 1,5 % ger ett prisfall på 19,8 °/0. Vid en diskonteringsfaktor på mer än 46 °/o ökar priset. Ett intressant alternativt fall med diskonteringsfaktorn 7 % ger ett prisfall på 14,4 °/o for den studerade fastigheten.

Prisändring (procent)

r

1,5 01-4 10 15 20 Diskonterings-

faktor (procent)

_1o_.

_.15-

_20-1

Figur 2. Förändring av _30_ jfzstighetspris vid olika dükonteringsfzzlaorer.

m. m. av en övergång till real beskattning 75

Effekter på fastighetspriser

En enklare prisbildningsmodell

Prisbildningsmodellen ovan används senare för att beräkna prisförändringen under alternativa antaganden för finansieringsbild, byggår m. m. Den relativt stora osäkerheten angående val av diskonteringsfaktor samt önskvärdheten av att öka läsarens intuitiva förståelse för diskonteringsfaktoms innebörd motiverar dock att det i detta avsnitt görs en avstämning mot en enklare prisbildningsmodell. l denna förenklade modell antas priset bero endast på bostadsutgift efter skatt under det första året och ändring av skuldbeloppet under detta år. Modellen anknyter således till de kalkyler som görs av mäklare avseende utgift och ”eget sparande för det första året. Vid ovan gjorda antaganden uppgår bostadsutgiften efter skatt under första

året till 9,39 realenheteri det nominella systemet. l det reala systemet uppgår

bostadsutgiñen till 2,61 realenheter för botten- och statslån plus 1 1,57 %2 av fastighetsvärdet utöver grundbeloppet på 46,1 realenheter. Den extra skuldökningen i det reala systemet jämfört med det nominella systemet uppgår till 1 ,39 realenheter genom de omlagda botten- och statslånen samt till 5,362 °/0 av fastighetsvärdet utöver grundbeloppet genom ökningen av skuldbeloppet mätt i kronor för det nyupptagna reala hypotekslånet vid 10 °/o inflation. Den kritiska faktorn i denna beräkningsmetod är hur fastighetsmarknaden värderar skuldändringen i förhållande till den löpande utgiften under det första året. Baserad bl. a. på uppgifter från mäklare antas att en extra skuldökning på en krona är likvärdig med en extra kapitalutgift på 50 öre. Det nya fastighetspriset, F, bestäms då genom ekvationen:

(1) 9,39 = 2,61 + 0,l157 (F-46,1) + 0,5 [l,39 + 0,05362 (F-46,1)] Vänsterledet är utgift efter skatt i det nominella systemet under första året, medan högerledet är motsvarande utgift i det reala systemet vid fastighetspriset F plus 50 % av den extra skuldökningen i det reala systemet jämfört med det nominella systemet. Denna ekvation ger ett fastighetsvärde på 88,8 realenheter. Detta innebär en prissänkning på 11,2 °/0 vid övergång till real beskattning enligt denna prisbildningsmodell. Parametervärdena i huvudaltemativen för respektive I Beräknat som bostadsmetod ger således ett mindre prisfall i denna enklare prisbildningsmodell (1 1 ,2 i utgift vid endast bottenmot 16,2 %). Detta ger ett visst stöd för val av en högre diskonteringsfaktor och statslån, 2,75, plus den först presenterade beräkningsmetoden. Detta ökar intresset för fallen med [0,5362 (0,07+1/30)+ en diskonteringsfaktor på 7 respektive 10 % som ger prisfall på 14,4 respektive 0,4638 (0,0725+1/ 10)] x 11,9 °/0. 53,9/1,1, där 0,5362 är vid alternativa andelen för hypotekslå- Förändringen av priset på den studerade fastigheten net, 0,07 är dess ränta antaganden för hur marknaden värderar en skuldökning i förhållande till en efter skatt, l/30 är dess utgiftsökning under första året visas i figur 3. amortering samt analogt Om prisbildningen endast beror på utgiñen under första året och helt för banklånet. 53,9 är låmed 4,7 % vid övergång till nebelopp utöver gmndbortser från skuldändringen ökar fastighetspriset belopp och faktom 1,1 ett realt system under här gjorda antaganden. I det andra extremfallet då en korrigerar för inflation skuldändring på en krona värderas som en extra kapitalutgift på en krona under det första året. med 22, l °/o. Ett intressant fall (perfekt kreditmarknad) sjunker fastighetspriset 2 Beräknat som 0,5362 vid sidan av huvudaltemativet är en relativ värdering på 0,7, vilket ger ett (0,01 l+1/30)+ 0,4638 prisfall på 16,0 °/0 för den studerade fastigheten. (0,1 12917109) /1,1.

76 Epizkter på fastighetspriser m. m. av en övergång till real beskattning

Prisändring (procent)

r i r r r r 1 T 0.3 0.4 0.5 0.6 0,7 0,8 0,9 1,0 Värdering av skuldändring

Figur 3 Förändring av _.10_ fastighetspris vid olika marknadsvärdering av _15_ skuldändring jämfört med utgift under första året. -20-1

En relativ värdering av skuldändringen jämfört med utgiften under det första året på 0,7 ger således ungefär samma prisfall som diskonteringsfaktom 5 °/0 i den först presenterade beräkningsmetoden. En relativ värdering på 0,5 ger å andra sidan ungefär samma prisfall som diskonteringsfaktom l l % i den första beräkningsmetoden. Dessa resultat underlättar tolkningen av diskonteringsfaktom i den först presenterade prisbildningsmodellen. Resterande beräkningar baseras i huvudsak på den först presenterade metoden, eftersom denna inkluderar mer information genom att ta hänsyn till utgiltens storlek inte bara under det första året utan även under de följande 14 åren. Denna modell synes därför ge en bättre bild av prisbildningsprocessen på fastighetsmarknaden.

Alternativ finansiering i realt system

Som diskuterats ovan beror prisförändringen i stor utsträckning på köparens lånemöjligheter vid ett realt system. I huvudaltemativet antogs att köparen förutom de omlagda botten- och statslånen fick ett realt hypotekslån på 30 år och ett nominellt banklån på 10 år. Om även banklånet är ett realt lån minskas utgiften första året från 21,8 °/0 av aktuellt lånebelopp (13,3 °/0 ränta minus 1,5 °/0 skattesänkning plus 10 °/o amortering) till l 1,5 % (1,5 % realränta efter skatt plus 10 % amortering). Denna förbättrade likviditetssituation leder till ett mindre prisfall vid övergången till real beskattning. Vid i övrigt oförändrade antaganden ger detta ett prisfall på 15,3 °/0 istället för huvudaltemativets prisfall på 16,2 °/0. Dessa resultat anges på raderna l och 3 i tabell l nedan. Alternativet med en fullständig övergång till reala lån är speciellt relevant för egna hem som hade stora lån utöver botten- och statslån före övergången till real beskattning, där även dessa lån läggs om till reala lån enligt utredningens förslag. En sådan förmånlig lånebild dämpar således prisfallet något för högt belånade hus, vilket minskar risken för att lånebeloppet överstiger fastighetsvärdet för dessa hus.

Effekter på fastighetspriser m. m. av en övergång till real beskattning 77

Tabell 1 Prisfall vid övergång till ett realt system vid alternativa antaganden för ett statsbelånat eget hem byggt 1973

Fall Procentuellt prisfall

1. Huvudalternativet: Nominellt hypotekslån på 30 år med 16,2 14 % ränta ersätts med realt hypotekslån med 2,2 °/0ränta, nominellt banklån på 10 år med 14,5 °/0ränta kvarstår men räntan ändras till 13,3 %, 15 realenheter eget kapital och 5 % real diskonteringsfaktor. Kvarvarande skuld 1998 multipliceras med 0,9 för att bli jämförbar med utgift detta år. 2. Som 1 men 10% real diskonteringsfaktor. 11,9 Som l men realt banklån med 3% ränta vid realt 15,3 system. 4. Som l men nominellt hypotekslån med 12,42 °/oränta vid 19,6 realt system. 5. Som l men eget kapital på 20 realenheter och en propor- 15,5 tionell minskning av tillkommande lån. 6. Som 1 men nominellt banklån på 15 år med 14,5 °/0ränta 18,0 för hela beloppet utöver botten- och statslån samt egen insats som ersätts till hälften med ett realt banklån på 15 år med 3 °/0ränta och till hälften med ett nominellt banklån på 15 år med 13,3 % ränta. 7. Som 1 men räntan 15,5 % för båda lånen vid ett nominellt 14,3 system, innebärande en sänkning av den genomsnittliga räntan med 1,7 % i stället for 0,9 %. 8. Som i men räntan 12,42 °/oför hypotekslånet och 13,3 % för 18,3 banklånet vid nominellt system, innebärande oförändrade räntor. 9. Som 1 men den kvarvarande skulden 1998 multiplioerad 15,6 med faktorn 0,75 for att bli jämförbar med utgift detta år. 10. Som l men den kvarvarande skulden 1998 multiplicerad 16,6 med faktorn 1 för att bli jämförbar med utgift detta år. 1l. Som 1 men marginalskatt på 40 °/0för lån utöver botten- 14,0 och statslån.

Ett realt system med en omfattande omläggning av befintliga lån till reala lån kan leda till en knapp tillgång på kredit för köpare av begagnade hus. Om köparen därför endast erbjuds nominella hypoteks- och banklån utöver de omlagda lånen ger detta en besvärlig likviditetssituation och följaktligen ett större prisfall. Vid huvudaltemativets antaganden ger detta ett prisfall på 19,6 °/0 enligt rad 4 i tabell l. Alternativa antaganden för lånemöjlighetema vid ett realt systern ger således ett prisfall som varierar mellan 15,3 och 19,6 % för den här studerade fastigheten. Detta visar att prisfallet är relativt känsligt for fmansieringsmöjlighetema i ett realt system i enlighet med diskussionen ovan.

78 Eøêkter på fastighetspriser m. m. av en övergång till real beskattning

Alternativ finansiering i nominellt och realt system

Ett högre eget kapital vid båda systemen innebär mindre förlust av rånteavdrag och dänned lägre prisfall vid övergång till real beskattning. Effekten är dock inte så stark vid rimliga alternativa antaganden for den egna insatsen. En egen insats på 20 istället för 15 realenheter och en proportionell minskning av det tillkommande hypotekslånet och banklånet ger således ett prisfall på l 5,5 % istället for huvudaltemativets prisfall på 16,2 % enligt raderna 5 och l i tabell l. Kortare amorteringstid i båda systemen innebär en relativt sett mindre förbättring av likviditetssituationen vid övergång till ett realt system, vilket ger ett större prisfall. Om köparen således istället for huvudaltemativets hypoteks- och banklån erhåller ett nominellt banklån med rak amortering på 1 5 år och 14,5 % ränta vid ett nominellt system och detta lån till hälñen ersätts med ett realt banklån på 15 år med 3 % ränta och till hälñen med ett nominellt banklån på 15 år och 13,3 % ränta ger detta ett prisfall på 18,0 % istället för huvudaltemativets 16,2 %.

Andra räntor vid nominellt system I huvudaltemativet antogs nominella räntor för hypotekslånet och banklånet på 14 % respektive 14,5 % för att nå en rimlig sänkning av den genomsnittliga nominella räntan från 13,7 till 12,8 °/0 vid övergång till ett realt system. Den under senhösten 1981 aktuella räntenivån på 15,5 °/o ger istället en genomsnittlig nominell ränta på 14,5 °/o och en sänkning av denna med 1,7 % vid övergång till ett realt system. Även vid denna relativt kraftiga sänkning av den genomsnittliga nonimella räntan före skatt uppkommer en större höjning av den genomsnittliga reala räntan efter skatt från minus 2,5 till 1,3 %. Detta alternativa antagande för räntesatsema i ett nominellt system vid 10 °/o inflation ger ett prisfall på 14,3 °/o i stället för huvudaltemativets 16,2 %. Ett antagande om oförändrade räntor ger å andra sidan ett prisfall på 1 8,3 °/o enligt rad 8 i tabell l. Prisfallet varierar således mellan 14,3 och 18,3 % beroende på vilket antagande som görs angående ändringen av räntan vid övergång till ett realt system.

-Alternativ värdering av kvarvarande skuld

I huvudaltemativet multiplioerades den kvarvarande skulden år 1998 med faktorn 0,9 för att bli jämförbar med en utgift för detta år. Om den kvarvarande skulden i stället multipliceras med faktorn 0,75 ger detta ett prisfall på 15,6 °/o medan multiplicering med faktorn 1 ger ett prisfall på 16,6 % enligt raderna 9 och 10 i tabell l.

Alternativ marginalskatt

I huvudaltemativet antogs marginalskatten för ränteavdrag vara 50 °/o, eñersom denna marginalskatt gäller för underskottsavdrag for de flesta husköpare. För vissa billigare egna hem kan dock den marginelle husköparen

Efêkter på faszighetspriser m. m. av en övergång till real beskattning 79

ha en lägre marginalskatt. Vid en inkomst på 6 000 kronor per månad eller 72 000 kronor per år i 1980 års penningvärde och ett ränteavdrag motsva-

rande halva denna inkomst uppgår marginalskatten efter skatteomläggningen

1983-1985 till cirka 40 % för detta ränteavdrag. Vid 50 °/o marginalskatt för botten- och statslånen samt 40 % marginalskatt för tillkommande hypotekslån och banklån blir prisfallet 14,0 °/o i stället för 16,2 °/o enligt den sista raden i tabell 1. Egna hem där prisbildningen domineras av personer med relativt låga inkomster kan således väntas få ett lägre prisfall.

Intervall för prisfall

Resultaten i tabell 1 visar således ett prisfall för ett statsbelånat eget hem byggt år 1973 på cirka 16 °/o med variationer mellan 12 och 20 °/o beroende på olika antaganden och olika initial lånebild för olika hus.

Frifmansierat hus byggt 1973

Beräkningarna ovan avser ett statsbelånat hus. Resultaten är emellertid approximativt giltiga även för icke-statsbelånade egna hem byggda år 1973, eftersom räntesubventionema 1984-1987 för det statsbelånade huset är helt obetydliga och eftersom man kan anta att de relativt små uteblivna statslânen motsvaras av andra kvarvarande lån som läggs till reala lån vid övergång till ett realt system. För senare år kan dock väsentliga skillnader uppkomma mellan statsbelånade och frifinansierade hus p. g. a. olika räntesubventioner. Detta undersöks närmare nedan.

Prisfall för egna hem med andra byggår

Byggår 1968

Ett 5 år äldre eget hem byggt år 1968 har lägre kvarvarande botten- och statslån som andel av fastighetsvärdet p. g. a. inflation, amorteringar och stigande reala fastighetspriser under åren 1968-1973. Enligt raderna 1-3 kolumn 2 i tabell 2 nedan uppgår de kvarvarande bottenoch statslånen till 21,4 °/o av fastighetsvärdet vid ett nominellt system i slutet av 1983. Motsvarande andel för ett statsbelånat eget hem byggt 1973 är 3 l ,l % enligt kolumn 3. Som framgår av kolumn 2 raderna 4-6 antas även i detta fall en egen insats på 15 % av fastighetspriset vid ett nominellt systern och en jämn fördelning av tillkommande lån mellan ett hypotekslån på 30 år som blir ett reallån vid ett realt system och ett banklån på 10 år som förblir nominellt även vid ett realt system. Jämfört med fallet ovan med byggåret 1973 uppkommer skillnader genom att omläggningen av botten- och statslån för äldre egna hem ger en starkare tendens till högre utgifter under de första åren efter omläggningen enligt det förslag som presenteras i kapitel 12. Detta tenderar att ge ett större prisfall för äldre hus. Skillnader uppkommer också genom den lägre andelen för de omlagda botten- och statslånen. Eftersom den nominella räntan före skatt är ungefär

80 Eüekter på fastighetspriser m. m. av en övergång till real beskattning

oförändrad for dessa lån, medan räntan sjunker för tillkommande hypoteksoch banklån ger en mindre andel for botten- och statslånen en kraftigare sänkning av den genomsnittliga nominella räntan före skatt. Den genomsnittliga räntan sjunker således med 1,1 °/0 for ett eget hem byggt 1968 jämfört med 0,9 °/0 för ett eget hem byggt 1973. Detta tenderar att ge ett lägre prisfall for äldre hus med mindre andel for kvarvarande botten- och statslån.

Tabell 2 Prisfall vid övergång till ett malt system för egna hem med olika byggår

Byggår Före l968 1973 1978 1981 1983 1960 Statsb. Frifm. Statsb. Friñn. Statsb. Frifin. (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)

1. Fastighetsvärde vid nominellt system i °/0 av ursprunglig an- - 92,3 78,4 78,4 85,0 85,0 skaffningskostnadf 94,5 2. Kvarvarande botten- och statslån i % av ursprun lig anskaffningskostnad 0 20,25 28,67 50,93 41,78 70,67 57,45 86,36 70,0 3. Kvan/arande botten- och statslân i % av fastighetsvärde; (2)/( l ) 0 21,4 31,1 65,0 53,3 83,1 67,6 86,4 70,0 4. Tillkommande hypotekslån vid nominellt system 42,5 31,8 28,9 15,85 8,7 7,5 5. Banklån vid nominellt system 42,5 31,8 25 20 15,85 1,9 8,7 7,5 6. Eget kapital 15 15 15 15 15 13,6 7. Prisfall i huvudaltemativet, % 12,2 16,6 16,2 17,7 17,4 17,0 15,0 17,7 14,1 8. Prisfall vid diskonteringsfaktor 10 °/0 7,8 14,0 11,9 12,5 11,6 8,6 6,9 8,2 5,2 9. Prisfall om alla tillkommande lån är reala 10,4 15,4 15,3 17,6 17,0 14,9 14,1 10. Prisfall om alla tillkommande lån är nominella 18,3 20,5 19,6 18,2 15,1 14,2 11. Prisfall vid kvarvarande lånebelopp multiplicerat med faktorn 0,75 11,0 16,1 15,6 16,2 16,0 14,4 12,4 14,7 11,0 12. Prisfall vid 40 % marginalskatt för tillkommande lån 9,2 14,1 14,0

a Real prisutveckling fram till och med 1980 som för en genomsnittlig en- och tvåfamiljsfastighet enligt Sandelin (l 977) och SCB:s fastighetsprisstatistik. Från 1980 till 31/12 1983 antas ett realt prisfall på 15 %. b Enligt tabellbilaga till kapitel 12.

Efekter på fastighetspriser m. m. av en övergång till real beskattning 81

Som framgår av rad 7 i tabell 2 uppgår prisfallet för ett statsbelånat eget hem byggt år 1968 till 16,6 °/0 vid huvudaltemativets antaganden. Motsvarande prisfall uppgår till 16,2 °/0 vid byggåret 1973. Den prissänkande effekten av en mindre fördelaktig omläggning av befintliga lån för äldre hus dominerar således vid en jämförelse av egna hem byggda 1968 och 1973. En högre diskonteringsfaktor ger en större differens mellan dessa två årgångar enligt rad 8, eftersom utgiftsökningen under de första åren för de omlagda stats- och bottenlånen för äldre hus då får större betydelse. Den lägre andelen för botten- och statslån ger en ännu större känslighet för om övriga lån är reala eller nominella. Om huset nyligen sålts och därför har höga lån utöver de ursprungliga botten- och statslånen och dessa lån läggs om till reala lån vid övergången till real beskattning gäller alternativet där både hypotekslånet och banklånet är reala. Enligt rad 9 begränsas då prisfallet till 15,4 % för ett hus byggt 1968, medan prisfallet uppgick till 16,6 °/0 vid huvudaltemativets antaganden. Om å andra sidan både hypotekslånet och banklånet är nominella i det reala systemet blir prisfallet 20,5 % enligt rad 10. Om det kvarvarande lånebeloppet år 1998 multipliceras med faktorn 0,75 i stället för 0,9 för att bli jämförbar med en utgiñ detta år begränsas prisfallet till 16,1 % enligt rad 1 l. De små kvarvarande botten- och statslånen innebär att de kvarvarande lånen år 1998 också är relativt små, varför denna faktor inte har speciellt stor betydelse för denna årgång.

Äldre egna hem För äldre egna hem med försumbara kvarstående botten- och statslån från byggnadstidpunkten antas en lika fördelning mellan hypotekslånet och banklånet enligt kolumn l raderna 4-6. Vid huvudaltemativets antaganden blir prisfallet 12,2 °/0 för dessa hus. Det lägre prisfallet beror på att sänkningen av den nominella räntan före skatt gäller hela lånebeloppet för dessa hus, medan den nominella räntan före skatt är ungefärligen oförändrad för omlagda botten- och statslånen. Den genomsnittliga nominella räntan före skatt sjunker således med 1,4 °/0 for hus utan botten- och statslån under här gjorda antaganden, medan motsvarande ränta endast sjunker med 0,9 °/0 for hus byggda 1973. Även i detta fall är prisfallet mycket känsligt för om lånen är reala eller nominella i det reala systemet enligt kolumn 1 radema 9-10.

Statsbelånat eget hem byggt år 1978

Vid de antaganden för fastighetsprisutvecklingen som redovisas i not a till tabell 2 har ett statsbelånat hus byggt år 1978 ett kvarvarande botten- och statslån på 65 °/0 av fastighetsvärdet i slutet av 1983 vid ett fortsatt nominellt system eller 65 realenheter vid ett fastighetspris på 100 realenheter. Enligt utredningens förslag i kapitel 12 läggs dessa lån om till reala lån, så att kapitalutgiften efter skatt i det reala systemet ungefarligen överensstämmer med motsvarande utgiñ i det nominella systemet under de första åren efter övergången till real beskattning. Kapitalutgiften efter skatt för dessa lån blir

82 Eøekter på fastighetspriser m. m. av en övergång till real beskattning

dock betydligt högre för senare år, eftersom avdragsrätten begränsas till den reala räntan och rântesubventionema minskas. Vid en egen insats på l 5 realenheter och ett nominellt banklån på resterande 20 realenheter blir prisfallet 17,7 % vid huvudaltemativets antaganden enligt kolumn 4 rad 7. Detta prisfall innebär således att större delen av banklånet bortfaller, så att husköpet vid det reala systemet nästan helt finansieras av de kvarvarande botten- och statslånen samt den egna insatsen. Eftersom banklånet är så litet vid ett realt system har det ingen större

betydelse om detta är nominellt eller realt vid ett realt system enligt raderna 7

och 9 i kolumn 4. Eftersom det inte finns något tillkommande hypotekslân för ett statsbelånat hus byggt 1978 bortfaller alternativet då även hypotekslånet förblir ett nominellt lån i det reala systemet enligt rad 10. Fallet med en marginalskatt för tillkommande lån på 40 % redovisas ej, eftersom de tillkommande lånen är relativt små.

Frifinansierat eget hem byggt 1978

För ett eget hem byggt 1978 utan statliga lån och dänned utan räntesubventioner uppgår det kvarvarande bottenlånet till 53,3 °/o av fastighetsvärdet vid ett nominellt system enligt kolumn 5 rad 3. Vid fastighetsvärdet 100 realenheter och en egen insats på 15 realenheter uppgår övriga lån till 31,7 realenheter. Vid ett nominellt system antas detta lån vara ett banklån med 14,5 °/o ränta och rak amortering över 20 år. Eftersom en del av detta lån nonnalt redan före övergången till real beskattning antas i upptagits huvudaltemativt att halva lånet är ett realt banklån med 3 % ränta och rak amortering över 20 år vid ett realt system, medan andra halvan av banklånet antas vara ett nominellt lån med 13,3 % ränta och 20 års amortering vid ett realt system. Dessa antaganden ger ett prisfall på 17,4% i huvudaltemativet enligt kolumn 5 rad 7. Det något lägre prisfallet för det friñnansierade huset jämfört med det statsbelånade byggt samma år förklaras av att de reducerade räntesubventionema inte påverkar det frifrnansiemde huset. Om hela banklånet är ett realt lån vid ett realt system (t. ex. genom omläggning av gamla nominella topplån) begränsas prisfallet till l 7,0 °/o enligt rad 9. Om i stället hela banklånet är nominellt med räntan 13,3 °/o i det reala systemet blir prisfallet i stället 18,2 % enligt rad 10.

Statsbelånat eget hem byggt 1981

Ett statsbelånat eget hem byggt 198 l beräknas ha ett kvarvarande lånebelopp för botten- och statslån på 83,1 % av fastighetsvärdet vid ett nominellt system enligt kolumn 6 rad 3. En egen insats på 15 realenheter ger då ett banklån på endast 1,9 realenheter vid ett nominellt system. Prisfallet vid övergång till real beskattning medför därför att det inte behövs några tillkommande lån vid ett realt system. De omlagda botten- och statslånen blir i stället så stora att kontantinsatsen vid ett realt system måste bli mindre än kontantinsatsen vid ett nominellt system. I detta fall beräknas prisfallet som beloppet för det bortfallande banklånet

Eøekter på fastighetspriser m. m. av en övergång till real beskattning 83

plus en faktor som visar marknadens värdering av de framtida utgifterna vid ett realt system jämfört med de framtida utgifterna vid ett nominellt system. Den senare termen beräknas som det diskonterade värdet av framtida uppgifter vid ett realt system minus det diskonterade värdet av framtida utgifter vid ett nominellt system. Ett nyare statsbelånat hus får en ur likviditetssynvinkel mera förmånlig omläggning av botten- och statslånen än tidigare årgångar enligt förslaget i kapitel 12. Detta tenderar att ge ett lägre prisfall för sådana egna hem. Å andra sidan förlorar dessa hus större räntesubventioner, vilket tenderar att ge ett större prisfall. Som framgår av rad 7 blir prisfallet för statsbelånade hus byggt 1981 något större än prisfallet för motsvarande hus byggda år 1973 p. g. a. den större bortfallande räntesubventionen, men mindre än prisfallet för motsvarande hus byggda 1978 p. g. a. en mera förmånlig omläggning av botten- och statslån. En högre diskonteringsfaktor ger ett väsentligt lägre prisfall enligt kolumn 6 rad 8, eftersom detta innebär att den ur likviditetssynvinkel förmånliga omläggningen av bottenlånet får större betydelse.

Frijinansierat eget hem byggt 1981

Prisfallet blir mindre för ett frifinansierat än för ett statsbelånat hus byggt 1981 enligt kolumn 7. Detta förklaras av att reduktionen av räntesubventionema inte påverkar frifmansierade hus. En högre diskonteringsfaktor ger åter ett väsentligt lägre prisfall enligt rad 8. Däremot påverkas prisfallet inte så mycket av om banklånet i sin helhet är nominellt eller realt vid ett realt system enligt raderna 9 och 10, eftersom prisfallet eliminerar större delen av banklånet.

Statsbelånat eget hem byggt I 983

Prisförändringama för hus byggda 1983 är speciellt intressanta, eftersom dessa senare bildar underlag för en bedömning av det reala systemets effekt på byggandets omfattning. Enligt rad 7 kolumn 8 ger det reala systemet ett prisfall på 17,7 % för ett statsbelånat nybyggt hus i slutet av 1983. En högre diskonteringsfaktor ger ett betydligt mindre prisfall enligt rad 8. Värdering av det kvarvarande lånebeloppet år 1998 har också realtivt stor betydelse enligt rad 11. Kolumn 7 antyder således ett prisfall på 8-18 % for nybyggda statsbelånade egna hem vid den föreslagna utfonnningen av det reala systemet.

F rifinansierat eget hem byggt 1983

P. g. a. frånvaro av räntesubvention begränsas prisfallet till 14,1 % för ett nybyggt frifrnansierat hus vid huvudaltemativets antaganden enligt kolumn 9. Diskonteringsfaktoms storlek har åter stor betydelse, liksom värdering av det kvarvarande lånebeloppet år 1998. Kolumn 9 indikerar ett prisfall på 5-14 °/o för nybyggda friñnansierade hus vid en övergång till ett realt system.

84 m. m. av en övergång till real beskattning

Efekter på fastighetspriser

Annorlunda inflationstakt

Beräkningarna ovan gällde effekterna av en övergång till det reala systemet vid de räntenivåer och de förväntade reala kapitalutgifter som motsvarar 10 % inflation. Vid extremaltemativet med O °/0 inflation uppkommer inte några skatteändringar vid övergång till real beskattning. För hus byggda fore 1960 har övergången till det reala systemet då ingen effekt, varfor prisfallet helt elimineras. För nyare hus med kvarvarande botten- och statslån uppkommer vissa mindre prisfall genom att det reala systemet ger högre amortering än det nominella i frånvaro av inflation. Inflationstakten har således en mycket stor betydelse för prisfallens storlek. Vid övergång till ett realt system från en etablerad inflationstakt på 7 °/0 i stället för 10% och motsvarande räntenivåer reduceras prisfallet från 12,2 % till hus 8,6 °/0 för hus byggda före 1960 och från 17,7 °/0 till 9,2 % för statsbelånade byggda 1983. En lägre etablerad inflationstakt ger således väsentligt lägre prisfall vid övergång till det föreslagna reala systemet. På samma sätt ger en övergång till en lägre etablerad inflationstakt upphov till prisfall genom minskade inflationsvinster på lånen. En sänkning av den etablerade inflationstakten från 10 % till 7 % ger således enligt denna prisbildningsmodell ett prisfall på 3,6 °/0 för hus byggda före 1960 och på 8,5 °/0 för statsbelånade hus byggda 1983; det senare främst p. g. a. reducerade räntesubventioner.

Effekt av garantiregel

I bilaga 5 presenteras en garantiregel som reducerar kapitalutgiften vid en för utveckling av fastighetsprisema. Utredningen föreslår i ägaren ogynnsam kapitel 12 att denna garantiregel tillämpas for befintliga egna hem vid övergång till real beskattning med utgångspunkt från senaste försäljningstillfälle för respektive hus. Som närmare visas i bilaga 5 innebär detta att endast blir aktuell för hus som sålts de nännaste åren fore garantiregeln införandet av real beskattning. l detta avsnitt undersöks hur garantiregeln påverkar prisfallet for sådana hus. kvarvarande bottenlån och För ett hus byggt fore 1960 med forsumbara statliga lån uppgår prisfallet till 12,2 °/0 vid huvudaltemativets antaganden enligt kolumn l i tabell 2. Om prisindexet for denna region och fastighetsklass domineras av hus som inte påverkas av garantiregeln innebär detta i princip att indexet faller med 12,2 %. Vid en buffert på 5 °/0 som inte ger upphov till någon reduktion av kapitalutgiften, innebär detta att kapitalutgiften reduceras med 7,2 % under det första året for hus där maximibeloppet var lika med lånebeloppet fore prisfallet. För ett hus byggt fore 1960 som köpts strax före övergången till real beskattning och därmed sammanhängande prisfall till ett pris av 100 realenheter med 85 % belåning, där lånen läggs om till reala lån, uppgår kapitalutgiften för år 1984 vid här gjorda antaganden till 6,77 realenheter före eventuell reduktion. Garantiregeln reducerar då kapitalutgiften med 7,2 °/0 eller 0,49 realenheter detta år. Denna reduktion av kapitalutgiften ger ett mindre prisfall för berörda hus. Storleken på denna effekt beror på den förväntningar om hur garantiregeln kommer att representative köparens

m. m. av en till real beskattning 85

Effekter på fastighetspriser övergång

påverka utgiften under senare år. För dessa beräkningar antas att den förväntade reduktionen av kapitalutgiffen minskar successivt till 90 % av reduktionen år 1984 för år 1985, till 80 % för år 1986 osv. Prisfallet för ett eget hem byggt före 1960 och köpt strax före prisfallet där alla lånen är reala vid ett realt system minskar då från 10,4 °/0 (enligt tabell 2 kolumn 1 rad 9) till 7,9 °/0 genom garantiregeln. Garantiregeln minskar således prisfallet med 2,5 procentenheter eller cirka en fjärdedel enligt dessa beräkningar. Vid motsvarande antaganden för ett eget hem byggt 1973 där alla lånen är reala vid ett realt system reduceras prisfallet från 15,3 % till 1 1,4 % eller med 3,9 procentenheter genom garantiregeln. Den starkare dämpningen av prisfallet jämfört med huset byggt före l 960 förklaras av att det större prisfallet i huvudaltemativet för huset byggt 1973 ger en kraftigare reducering av kapitalutgiften genom garantiregeln. Dessa räkneexempel antyder således att den i bilaga 5 föreslagna garantiregeln omfattande alla lån som läggs om till reala lån reducerar prisfallet med cirka en fjärdedel för hus som köpts strax störe övergången till ett realt system. Om garantiregeln endast omfattar en del av de lån som läggs om till reala lån ger detta givetvis en mindre dämpning av prisfallet genom garantiregeln. Hus som köpts tidigare än strax före prisfallet får normalt en mindre reduktion av kapitalutgiften genom garantiregeln och därmed en mindre dämpning av prisfallet.

Bedömning av resultaten för befintliga egna hem

I föregående avsnitt beräknades effekterna på fastighetsprisema av en övergång till real beskattning i en teoretisk modell för prisbildningen på fastighetsmarknaden. Modellen konstruerades och parametervärdena valdes så att beräkningarna på bästa möjliga sätt avspeglar de prisändringar som faktist skulle uppkomma vid övergång till real beskattning och omläggning av befintliga lån enligt utredningens förslag. Trots detta är beräkningarna relativt osäkra. Detta belyses bl. a. av variationema i resultaten i tabellerna 1 och 2 vid altemativa rimliga antaganden för viktiga parametrar i prisbildningsmodellen. Beräkningarna ovan bortser från flera faktorer som kan påverka storleken på prisfallet vid en övergång till ett realt system. Först undersöks några faktorer som tenderar att ge ett större prisfall jämfört med beräkningarna ovan. Därefter undersöks faktorer som verkar i motsatt riktning. l. I prisbildningsmodellen ovan försummas eventuella effekter på fastighetsprisema som kvarstår efter 15 år. Sådana bestående effekter kan dock väntas åtminstone för tomtvärdet. Om fastighetspriset i stället antas vara t. ex 5 °/0 lägre efter 15 år som en följd av övergången till real beskattning ger detta vid diskonteringsfaktom 5 % och korrigeringsfaktom 0,9 ett ytterligare prisfall på cirka 2 %. Ett hänsynstagande till denna effekt ger således ett större prisfall. 2. Beräkningarna bortser också från eventuella förändringar av altemativavkastningen på den egna insatsen vid en övergång till real beskattning. Om altemativavkastningen efter skatt ökar från minus l till 1 °/0 realt ger detta

86 E/Yekter på fastighetspriser m. m. av en övergång till real beskattning

vid en placering över 30 år och diskontering med 5 °/0 ett nuvärde av den ändrade altemativkastningen på den egna insatsen motsvarande cirka 2 %

av fastighetsvärdet. Ändringen av altemativavkastningen på den egna

insatsen skulle således kunna ge ett ytterligare prisfall av denna storleksordning. 3. I beräkningarna ovan antogs en egen insats på 15 realenheter i såväl det nominella som i det reala systemet. Fömiögenhetsförluster för husägama vid övergången till real beskattning tenderar dock att minska husköpamas möjligheter till höga egna insatser vid byte av hus. Detta tenderar att ge ett större prisfall jämfört med beräkningama ovan. Följande faktorer tenderar å andra sidan att ge ett lägre prisfall:

4. En övergång till ett realt system enligt utredningens förslag innebär minskade subventioner inte bara för egna hem utan också för hyres- och bostadsrätt. Detta ger högre bostadskostnader för alternativa boendeformer, vilket tenderar att öka det marknadsmässiga implicita priset för boende i eget hem. Detta dämpar prisfallet för egna hem. Om prisbildningen är sådan att det diskonterade värdet av framtida kapitalutgitter efter skatt av denna anledning blir 5 °/o högre i det reala systemet än i det nominella systemet reduceras prisfallet med 3,7 procentenheter jämfört med resultatet ovan för ett eget hem byggt 1973 vid huvudaltemativets antaganden. 5. Eftersom en övergång till ett realt system enligt utredningens förslag ger en kraftig minskning av budgetunderskottet bör en övergång till real beskattning ses som ett alternativ till en skattehöjning (eller en minskning av offentliga transfereringar eller offentlig service). Den disponibla inkomsten tenderar därför att vara högre i det reala systemet, vilket kan väntas öka det marknadsmässiga implicita priset för boende i eget hem. Minskningen av budgetunderskottet genom övergång till real beskattning uppgår till cirka 4% av hushållens disponibla inkomster. Om det reala systemet därför ger en 4 °/0 högre disponibel inkomst genom att en annan skattehöjning undviks och det diskonterade värdet av framtida kapitalutgifter av denna anledning blir 4 % högre i det reala systemet än i det nominella systemet reduceras prisfallet även genom denna effekt med 3,0 procentenheter jämfört med resultatet ovan för ett eget hem byggt 1973 vid huvudaltemativets antaganden. 6. Beräkningarna ovan baserades på kapitalutgift efter skatt i de båda systemet under de första 15 åren samt en multiplicering av det kvarvarande lånebeloppet efter 15 år med faktorn 0,9 för att nå jämförbarhet med en utgift detta år. Om man i stället baserar beräkningarna på kapitalutgiften efter skatt under de första 30 åren och multiplicerar kvarvarande lånebelopp efter 30 år med faktorn 0,9 för att nå jämförbarhet med en utgift år 30 reduceras prisfallet med cirka l procentenhet för ett eget hem byggt före 1960 och med 4-6 procentenheter för ett statsbelånat hus byggt 1983. Dessa resultat antyder att man eventuellt borde använda en lägre värderingfaktor för kvarvarande lånebelopp efter 15 år t. ex. enligt rad l l i tabell 2. Det förefaller emellertid vara tveksamt att använda en diskonteringsfaktor som ligger väsentligt högre än realräntan efter skatt under en så

Efekter på jásrighetspriser m. m. av en övergång till real beskattning 87

lång tidsperiod som 30 år. Huvudaltemativets antaganden synes därför vara att föredra. 7. Utredningen föreslår också en lättnad i realisationsvinstbeskattningen av fastigheter genom att indexuppräkning av anskaffningskostnaden medges för hela innehavstiden och inte bara för innehavstiden utöver 4 år som i det nuvarande systemet. Därtill föreslår utredningen avskaffande av den progressiva intäktsschablonen lör egna hem. Dessa skattelättnader tenderar att dämpa prisfallet för egna hem vid en övergång till ett realt system enligt utredningens förslag. 8. Prisbildningsmodellen ovan försummar också effekten av prisfallet på framtida taxeringsvärden och därmed på framtida schablonintäkt och kommunal garantiskatt. Ett hänsynstagande till denna effekt skulle också dämpa prisfallet. 9. Real beskattning och eventuella reala sparmöjligheter i ett realt system gör det lättare att spara till en egen insats för köp av ett eget hem, vilket tenderar att dämpa prisfallet. Av de försummade effektema synes faktorer l , 2, 4, 5 och 6 ha störst betydelse. De synnerligen schablonmässiga försök till kvantifreringar av dessa fem faktorer antyder möjligtvis en nettoeffekt i fomr av ett något lägre prisfall än i prisbildningsmodellen ovan. Dessa beräkningar är dock mycket osäkra. Det är därför svårt att bedöma om tendensema till ett större prisfall enligt faktorema l-3 är starkare eller svagare än tendensema till ett mindre prisfall enligt faktorerna 4-9. Eventuellt kan en viss nedjustering av uppskattningama vara motiverad. I vilket fall som helst bidrar de utelämnade faktorerna givetvis till osäkerheten i beräkningarna. Beräkningarna är i huvudsak gjorda för det reala systemet jämfört med ett nominellt system med en avdragsrätt för nominella räntor som motsvarar 50 % marginalskatt. Resultaten avser därför prisförändringar från det läge som uppkommer genom den planerade skatteomläggningen innebärande avdrag för underskott mot högst 50 % marginalskatt. Eñersom prisbildningen på fastighetsmarknaden påverkas av förväntade förändringar av skatte- och ñnansieringsregler kan de här uppskattade prisfallen väntas uppkomma successivt efter hand som det reala systemet hypotetiskt blir presenterat och antaget av politiska partier, regering och riksdag. De ovan nämnda osäkerhetsfaktorema innebär att resultaten i tabellerna bör tolkas som bästa möjliga men ändå relativt osäkra uppskattningar av prisfallens storlek vid en övergång till ett realt system enligt utredningens förslag. Med denna bakgrund kan resultaten i tabellerna l och 2 sammanfattas enligt följande. Uppskattningama indikerar ett prisfall på cirka 14-18 % för egna hem byggda efter mitten av 1960-talet vid huvudaltemativets antaganden. En högre diskonteringsfaktor och en lägre värdering av kvarvarande lånebelopp 1998 ger mindre prisfall. Effekten är speciellt stark för hus byggda på 1980-talet, där prisfallet reduceras till 5-10°/o vid rimliga alternativa antaganden. Korrigering för utelämnade faktorer tenderar också att ge en nettoeftekt i form av ett lägre prisfall. För äldre hus med försumbara botten- och statslån uppskattas prisfallet till cirka 12 °/0.

88 m. m. av en till real beskattning

Eøêkter på fastighetspriser övergång

Prisbildningen kan dock i viss mån redan 1981 ha påverkats av förväntningar om ytterligare begränsningar av avdragsrätten utöver den planerade med avdrag mot högst 50 % marginalskatt. Införandet av skatteomläggningen real beskattning kan väntas eliminera förväntningarna om ytterligare ingrepp mot avdragsrätten för räntor och därigenom skapa större säkerhet angående framtida skatteregler. Detta kan ha en prishöjande effekt. De ovan uppskattade prisfallen kan därför paradoxalt nog i viss mån ha inträffat före av denna utredning genom en prisdämpande effekt från presentationen allmänna förväntningar om fortsatta begränsningar av avdragsrätten för räntor. Det reala prisfallet på egna hem på uppskattningsvis 25 °/0 från 1979 till om 1981 (se figur 3 i bilaga 5) kan delvis förklaras med just förväntningar begränsningar av avdragsrätten för räntor.

Effekter av prisfallet

För ett hushåll som planerar att bo kvar i sitt nuvarande eller ett likvärdigt eget hem är prisfallet av underordnat intresse. Ett sådant hushåll är i stället i första hand intresserat av bostadsutgiftemas utveckling vid det reala respektive nominella systemet enligt figur 1 ovan. Hushållet får därvid en högre framtida utgift efter skatt för sitt boende. Denna effekt bör dock tolkas som ett alternativ till andra skattehöjningar. Nettoeffekten på inkomsten efter skatt för ett genomsnittligt hushåll tenderar därför att bli liten. Den främsta effekten blir att hushållen ställs inför samhällsekonomiskt korrekta prissignaler för konsumtionsval, kapitalplaceringar och val av boendeforrn. Vissa inkomstomfördelningar uppkommer dock genom att hushåll som innehar egna hem sannolikt missgynnas jämfört med övriga hushåll. Prisfallet är t. ex. en direkt fönnögenhetsförlust för hushåll som övergår från egna hem till hyres- eller bostadsrätt under den närmaste tiden efter övergången till real beskattning samt för arvtagare till husägare som avlider inom den nännaste tiden efter införandet av real beskattning. Hushåll som bor i en hyreslägenhet vid beslut om och införande av real och som därefter köper ett eget hem får i princip kompensation för beskattning den begränsade avdragsrätten genom ett lägre fastighetspris. Real beskattning är således relativt gynnsam för denna grupp. Förlustema för vissa grupper av husägare vid öve rgång till real beskattning bör dock ses i perspektivet av de mycket stora förmögenhetsvinster som under 60- och 70-talen när trendmässigt stigande inflation och uppkom ökande marginalskatter gav allt krañigare skatteförmåner för innehavare av egna hem. De flesta egnahemsägare som gör förluster vid övergång till real beskattning gjorde under denna period stora vinster för samma eller tidigare ägda egna hem. Hushåll som nyligen köpt sitt första egna hem och därför inte gjort vinster under tidigare perioder har nomralt en stor låneandel som läggs om till reala lån vid införande av real beskattning. Förlustema för dessa hushåll vid återgång till annan dispositionsform begränsas av denna ur likviditetssynvinkel förmånliga lånebild samt av de föreslagna garantireglema. De uppskattade prisfallen är också relativt små jämfört med de nettoförmögenheter som byggs upp i egna hem vid nominella lån och hög inflation.

m. m. av en övergång till real beskattning 89 Ejékter på faszighetspriser

Vid 10 % inflation och 50 °/0 marginalskatt ger avdragsrátten för hela den nominella räntan en reduktion av det reala skuldbeloppet på 5 % som motsvaras av en skattereduktion och som därmed i princip betalas av övriga skattebetalare. De uppskattade prisfallen i tabell 2 motsvarar således denna skuldreduktion för högt belånade hus under cirka 4 år. Vid en period på 4 år mellan ett (formellt eller informellt) beslut om real beskattning och dess införande kan därför prisfallet väntas motsvara reduktionen av det reala skuldbeloppet för högt belånade egna hem som betalats av andra skattebetalare under denna period. Ett successivt införande av real beskattning med en övergångsperiod på 5 år enligt kapitel 15 ger upphov till skuldreduktionen under övergångsperioden som betalas genom skattereduktioner motsvarande två års skuldreduktionen med full avdragsrätt för den nominella räntan. Kombinerat med en tidsfördröjning på två år mellan beslut om och det första steget mot real beskattning bör skuldreduktionen som betalas av andra skattebetalare efter beslutet om real beskattning normalt ungefarligen överensstämma med de ovan uppskattade prisfallen. Om man ytterligare vill begränsa prisfallen kan detta ske genom att reservera kreditutrymme for reallån med lång amorteringstid vid köp av begagnade hus. Detta framgår av raderna 7, 9 och 10 i tabell 2. Denna av krediter får dock vägas mot andra angelägna typer av användning kreditanvändning. Prisfallet kan också begränsas genom mindre amortering for omlagda botten- och statslån, men även detta ökar belastningen på kreditmarknaden. Räntesubventioncr även för äldre hus bidrar också till mindre prisfall, men detta strider mot målsättningen om väsentligt minskade generella bostadssubventioner.

Efekter på byggandet av egna hem

Enligt beräkningarna ovan uppkommer ett prisfall på 8-18 °/0 för nybyggda statsbelånade egna hem och på 5-14 °/0 för nybyggda friñnansierade egna hem vid övergång till ett realt system. På orter där produktionskostnadema ligger i paritet med marknadspriset for nybyggda egna hem vid ett nominellt system leder dessa prisfall till ett dämpat bostadsbyggande och till dämpade byggkostnader och tomtpriser. För orter eller delar av orter med höga tomtpriser kan huvudandelen av prisanpassningen dock eventuellt ske genom reducerade tomtpriser, så att priset för själva byggandet och därmed volymen för byggandet kan upprätthållas. För de relativt få orter där produktionskostnaden for statsbelånade hus ligger tillräckligt under marknadspriset kan byggandet av dessa hus upprätthållas på en i princip av kommunen vald nivå. Beräkningarna i kolumn 9 i tabell 2 gällde prisfall för ett eget hem byggt strax före övergången till ett realt system, där låneunderlaget fastställdes baserat på fastighetspris vid ett nominellt system. I den mån det reala systemet minskar låneunderlaget för tillkommande egna hem vid ett realt system leder för de likviditetsmässigt reala bottendetta till lägre lånebelopp fönnånliga och statslånen jämfört med vad som antagits i beräkningarna ovan. Detta

90 Effekter på fastighetspriser m. m. av en övergång till real beskattning

förstärker prisfallet för tillkommande egna hem jämfört med beräkningama ovan, vilket i sin tur förstärker dämpningen av byggandet. Byggandet av egna hem förblir i princip lågt tills priset på nybyggda egna hem täcker produktionskostnadema vid ett nomialt byggande. Införandet av real beskattning kan därför väntas ge ett fortsatt lågt byggande av egna hem under delar av 80-talet. När beståndet av egna hem så småningom anpassats till de nya skattereglema återupprättas ett mera normalt byggande.

Effekter för hyresfastigheter

Utredningens förslag om en kraftig begränsning av avdragsrätten för räntor och av räntesubventionema i kombination med en övergång till real bostadsfinansiering ger liknande effekter på kapitalutgiftema för hyresfastigheter som for egna hem. Utgiftema blir något lägre för nya fastigheter på kort sikt i ett realt system, men blir högre på lång sikt. Eftersom detta även gäller för allmännyttiga hyresfastigheter kan man vänta sig att den tillåtna hyran enligt bruksvärdeprincipen följer utvecklingen av kapitalutgiften vid och efter en övergång till ett realt system. Om effekten av övergången på allmännyttans kapitalutgifter efter skatt motsvaras av effekten på kapitalutgiftema efter skatt för köpare av befintliga privatägda hyresfastigheter har övergången till ett realt system inga större effekter på priserna på hyresfastigheter, där hyran bestäms enligt bruksvärdeprincipen och efterfrågan på lägenheter är tillräckligt stor vid denna hyra. Högre låneandel och högre marginalskatt för köpare av privatägda hyresfastigheter tenderar att ge ett större prisfall for dessa hus. Å andra sidan påverkas de privatägda hyresfastighetema oftast inte så starkt av reduktionen av räntesubventionema. Konkurrenssituationen för tillkommande privata hyresfastigheter med eller utan statliga lån förbättras dock genom reduktionen av räntesubventionema.

Övergången till ett realt system kan dock påverka efterfrågan på hyreslä-

genheter och därmed indirekt nybyggandets omfattning på något längre sikt. De på lång sikt högre hyrorna jämfört med ett nominellt system dämpar efterfrågan på hyreslägenheter och därmed byggande och renovering av hyresfastigheter. Å andra sidan innebär begränsningen av avdragsrätten för räntor att dispositionsfonnema egna hem och bostadsrätt blir mindre attraktiva ur skattesynvinkel, vilket tenderar att öka efterfrågan på hyreslägenheter. Effekten av en övergång till ett realt system för byggandet av hyreslägenheter är därför svår att bedöma.

Bostadsrätt Analogt med diskussionen för eget hem kan begränsningen av avdragsrätten och minskningen av räntesubventionema ge prisfall för nya och äldre bostadsrättslägenheter. Storleken på dessa prisfall beror på vilka lånemöjligheter som erbjuds köpare av bostadsrättslägenheter vid ett realt system, vilken implicit diskonteringsfaktor som förekommer i prisbildningsprocessen och vilken räntesubvention och marginalskatt som gäller i det nominella systemet. Eftersom den egna insatsen ofta utgör en liten andel av lägenhetens värde

Effekter på fastighetspriser m. m. av en övergång till real beskattning 91

inklusive lån upptagna av bostadsrättsföreningen kan ett prisfall på t. ex. 10 °/o av lägenhetens värde motsvara en stor andel av överlåtelsepriset på en bostadsrättslägenhet. Dämpade priser för nybyggda bostadsrättslägenheter kan analogt med diskussionen för egna hem ge ett dämpat byggande och pressade tomtpriser och byggnadskostnader for sådana fastigheter.

Sammanfattning av effekter på byggandet

Minskningen av det generella bostadsstödet i form av räntesubventioner och förmånliga Skatteregler vid övergång till ett realt system tenderar således att ge ett fortsatt lågt bostadsbyggande speciellt för egna hem men eventuellt också för bostadsrättsfastigheter under stora delar av 80-talet. Real i stället för nominell finansiering av kommunala följdinvesteringar vid bostadsbyggande kan dock få en motverkande effekt. En dämpning av bostadsbyggandet kan i och för sig undvikas genom riktade subventioner till byggande. Detta skulle dock förstärka prisfallet för befintliga fastigheter eftersom man därigenom skulle eliminera marknadens tendens att återupprätta en normal prisnivå för byggnadsdelen av fastigheter på lång sikt. En övergång till real beskattning leder emellertid normalt till lättnader i företagsbeskattningen, vilket stimulerar företagens investeringar inklusive

byggnadsinvesteringar. Övergången till real beskattning kan därför få en

relativt liten effekt på det totala byggandet, samtidigt som det uppkommer en omfördelning till förmån för företagens byggnadsinvesteringar och till nackdel för byggandet av främst egna hem. Denna slutsats är ett exempel på att övergången till real beskattning återställer de snedvridningar av investeringarna som uppkommit genom ett inflationskänsligt skattesystem och en trendmässigt stigande inflationstakt under 70-talet.

Övriga varaktiga konsumtionsvaror

Begränsningen av ränteavdragen minskar också efterfrågan på andra varaktiga konsumtionsvaror som i stor utsträckning finansieras med lån vid ett nominellt system. Även i dessa fall elimineras de snedvridningar som uppkommit genom de allt mera förmånliga skatteeffektema för låntagarna under 70-talet. Med viss förenkling kan man därför säga att branscher som gynnats av dessa skatteeffekter under 70-talet kommer att drabbas av omställningsproblem vid införande av real beskattning. Liksom för egna hem började dock denna omställning redan under 1979-1981 som en följd av svag inkomstutveckling, höjda nominella räntor och förväntningar om sänkta marginalskatter och begränsningar av avdragsrätten för räntor.

Övergången till real beskattning kan således väntas leda till vissa prisfall och

fortsatt dämpad efterfrågan på varaktiga konsumtionsvaror som fritidsbåtar och bilar. En del av anpassningen kan ske genom ökad andel för försäljningen av mindre och enklare varianter av dessa varor. Köp av diamanter, konst, frimärken, antikviteter och dylikt blir också betydligt mindre intressanta ur skattesynvinkel vid real beskattning, vilket kan

92 Effekter på fastighetspriser m. m. av en övergång till real beskattning

samt i förekommande fall lägre import och lägre produktion av ge prisfall dessa varor. Enligt diskussionen ovan kan man emellertid vänta sig en ökning av foretagsinvesteringama vid övergång till real beskattning. Den mest påtagliga effekten blir därför åter en omfördelning av investeringama till förmån for företagssektom och till nackdel för hushållssektom, medan effekten på de totala investeringarna kan bli relativt liten.

Referenser

Hansson I Skattesystemet, inflationen och investeringama”, Ekonomisk Debatt 1978, 4. Sandelin B ”Prisutveckling och kapitalvinster på bostadsfastigheter”, Memorandum nr 66, 1977, nationalek. inst., Göteborgs Universitet. SOU 1978:13 Bilaga 2 till kapitalmarknadsutredningen. Statistiska Meddelanden serie PzFastighetsprisstatistik.

i

IBL.

1982 l2 15

givKa-

Statens offentliga utredningar 1982

Kronologisk förteckning

1. Real beskattning. B. 2. Real beskattning. Bilaga 1-3. B. 3. Real beskattning. Bilaga 4-6. B.

Statens offentliga utredningar 1982

Systematisk förteckning

Budgetdepartementet Realbeskattningsutredningen. 1. Real beskattning. [1] 2. Real beskattning. Bilaga 1-3. [2] 3. Real beskattning. Bilaga +6. [3]

Anm. Siffrorna inom klammer betecknar utredningarnas nummer i den kronologiska förteckningen.